TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintisiete de Febrero de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2008-000077

PARTE DEMANDANTE: BRIGITTE LOURDES PÉREZ DE ADARFIO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.600.706.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Gledy Mónica Pérez Burgos, Blanca Gabriela Hernández y Odette Nottaro, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 55.610, 59.787 y 56.345, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ADRIANA LISETTE OSORIO GIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.433.829.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Mirtha López Rodríguez e Hilmari García Padilla, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 54.837 y 36.660, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la ciudadana Brigitte Lourdes Pérez de Adarfio, ya identificada, a través de sus Apoderadas Judiciales, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 20 de Julio de 2006, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Adriana Lisette Osorio Giménez, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° C-31, ubicado en el Conjunto 410, Torre C del Conjunto Parque Residencial La Mora, situado éste en Cabudare, Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, todo lo cual consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto en fecha 20-07-2006, bajo el N° 12, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones. Que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento se estipuló por el término de SEIS (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del 15/07/06, y que el vencimiento se produjo el 15/01/07. Que una vez vencido el contrato, las partes suscribieron documento privado, mediante el cual ratificaron su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que la arrendataria se acogió al beneficio de la prórroga legal de SEIS (6) meses, previsto en el literal A del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es el caso, que a pesar de que en fecha 15/07/07, venció el lapso correspondiente a la prórroga legal, acordado entre las partes para la entrega del inmueble según el convenio celebrado, y a pesar de las gestiones efectuadas para lograr que la arrendataria entregue el inmueble debidamente desocupado de bienes y personas, la ciudadana Adriana Lisette Osorio Gimenez no ha cumplido con su obligación contractual y legal. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.167, 1.271 y 1.594 del Código Civil, y en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que demanda a la ciudadana Adriana Lisette Osorio Gimenez, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a) En cumplir el contrato celebrado entre las partes, y en consecuencia, devolverle el inmueble ya identificado, en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió y solvente de todo pago en los servicios públicos y privados de que dispone el mismo. b) En pagar la cantidad diaria de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000, oo) por concepto de cláusula penal, de conformidad con la cláusula novena del contrato, por cada día que transcurra desde la fecha de vencimiento del contrato, es decir, desde el día 15/07/07 hasta la entrega definitiva del inmueble y c) Las costas procesales, incluido los honorarios profesionales. Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo).
En fecha 03 de Octubre de 2007, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda.
En fecha 15 de Octubre de 2007, la parte demandada, debidamente asistida de Abogada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el que reconoce que es cierto que en fecha 20/07/06, haya suscrito un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble propiedad de la demandante Que en ese contrato se fijó como término de duración un lapso de SEIS (6) meses, contados a partir del 20/0706. Negó, rechazó y contradijo que haya suscrito con la arrendadora un documento privado mediante la cual ratificara su voluntad de no prorrogar el mismo y mucho menos que se acogiera al beneficio de la prórroga legal conforme al artículo 38, literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual pide conforme al artículo 7 de la misma Ley, sea declarado nulo, pues este artículo establece la irrenunciabilidad de los derechos arrendatarios. Que su relación arrendaticia no comenzó el 20/07/06, sino el 15/09/00, por lo que no es aplicable la prórroga señalada por la Arrendadora ya que tiene SIETE (7) años ocupando dicho inmueble en calidad de arrendataria. Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000, oo) por cláusula penal, por cada día que transcurra desde la fecha de vencimiento del contrato, pues como indicó no le corresponde la prórroga legal en referencia, sino la prevista en el literal C, de la referida Ley solicitando así sea declarado Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar las costas procesales que se deriven del presente procedimiento, incluidos honorarios de abogados. Continuó exponiendo que la arrendadora pretende que por el Contrato de Arrendamiento que suscribieron el día 20/07/06, haya que aplicar una Prórroga legal que no le corresponde, pues que es obvio señalar que la relación arrendaticia comenzó el día 15/09/00. Que la actora falsamente señaló que se acogió al Beneficio de Prórroga Legal, lo cual es totalmente falso ya que la referida carta lo que señala es que no va a renovar dicho contrato Que al quedar demostrado que la relación arrendaticia no comenzó como lo señala la Arrendadora el día 20/07/06, sino en Agosto del año 2000, le correspondería la prórroga legal prevista en el literal C, del artículo 38 del Decreto-Ley. Finalmente expuso que ha cumplido con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento y con todas y cada una de sus obligaciones y deberes como arrendataria.
En fecha 18 de Octubre de 2007, la parte demandada, asistida de Abogada, presentó escrito de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 19 de Octubre del mismo año. Se fijó día y hora para la comparecencia de la parte actora, como testigo, a los fines de reconocimiento y firma del documento de fecha 18/04/07. Se fijó día y hora para el examen de la testigo Laura Gutiérrez Rivero y de los testigos Maria Isabel Montilla, Ali Ramón Urbina Montilla, Darwin De Jesús Gil Silva y Marly Alejandra Urbina Pimentel.
En fecha 24 de Octubre de 2007, la Representación Judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas y escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 25 de Octubre de 2007, el Tribunal A-Quo, admitió a sustanciación las pruebas promovidas por Representación Judicial de la parte actora
En fecha 02 de Noviembre de 207, siendo la oportunidad fijada para la realización de la Inspección Judicial acordada, el Tribunal A-Quo dejó constancia que la parte interesada no compareció ni por si ni por medio de Apoderado Judicial
En fecha 06 de Noviembre de 2007, ambas partes presentaron escrito exponiendo sus conclusiones.
En fecha 10 de Diciembre de 2007, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó Sentencia definitiva, declarando Parcialmente Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada, se condenó a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto de la acción, en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió y solvente en todo pago en los servicios públicos y privados de que dispone el mismo. No hubo condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
En fecha 29 de Enero de 2008, la Apoderada Judicial de la parte demandada, mediante diligencia, apeló de la Sentencia dictada por el Tribunal A-Quo.
En fecha 06 de Febrero de 2008, éste Tribunal le dio entrada a las actuaciones en los libros respectivos.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
PRIMERO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término fijo, vale decir, a tiempo determinado, con una vigencia desde el 20 de Junio de 2007, hasta el 15 de Enero de 2007, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, el cual se encuentra acompañado al escrito libelar, marcado con la letra “A”
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la actora procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la demandada, debido a la oportuna notificación de la no renovación del contrato, la cual se encuentra anexa, marcada con la letra “B” y su efecto para el disfrute del lapso de prórroga legal a que tiene derecho, que comenzaría a computarse a partir del día 15 de Enero de 2007.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, reconoció haber suscrito la relación locativa con la hoy actora, pero negó que haya sido en fecha 20 de Junio de 2007, tal como lo asevera ésta, exponiendo que la mencionada relación arrendaticia comenzó el día 15 de Septiembre del año 2000, incorporando como medios de pruebas, recibo de cancelación de Gastos Administrativos por Contrato de Arrendamiento por la cantidad de Bs. 120.000,oo, recibo de cancelación de Depósito de Garantía, de fechas los dos (2) primeros 03/10/00 y el último de fecha 21/12/00, por la cantidad de Bs. 120.000,00, cada uno, recibos de cancelación de alquiler correspondiente el primero al período del 15/09/00 al 15/10/00, de fecha 30/08/00, y el segundo al período del 15/10/00 al 15/11/00, de fecha 18/10/00, y el último correspondiente al período del 15/11/00 al 15/12/00 de fecha 15/11/00, por la cantidad de Bs. 120.000,oo cada uno, recibos de cancelación de condominio de fecha 21/12/00, por la cantidad de Bs. 120.000, oo, comprobante de ingreso de fecha 07/11/00 y 06/12/00, emitido por el Condominio Conjunto 410, ubicado en la Urbanización Parque Residencial La Mora, Los Rastrojos del Municipio Palavecino del Estado Lara de fecha 06/12/00, por la cantidad de Bs. 5.705,oo, el primero y el segundo por la cantidad de Bs. 26.030, oo, recibos de cancelación de canon de arrendamiento del período 15/01/01 al 15/02/01, de fecha 18/01/00, recibos de cancelación de canon de arrendamiento de fechas 19/09/01 al 20/10/01, por la cantidad de Bs. 120.000,oo y Bs. 140.000,oo el segundo, recibos de cancelación de los servicios de Gas y de Energía eléctrica, de fechas 10/09/01 y 18/09/01, recibos de cancelación de canon de arrendamiento de fechas 20/07/02, 20/07/02 y 22/11/02, por los períodos del 15/07/02 al 15/08/02, y del 15/09/02 al 15/10/02 , y del 15/11/02 al 15/12/02, cada uno por la cantidad de Bs. 140.000, oo, recibos de cancelación de canon de arrendamiento de fechas 18/06/03, 20/10/03 y 20/11/03, por los períodos en ellos indicados, cada uno por Bs. 160.000,oo, comprobantes de ingreso del Condominio Conjunto 410, de fechas 20/07/03, 19/11/03, y 03/01/04, recibos de cancelación de canon de arrendamiento y comprobante de ingreso del Condominio Conjunto 410 de fechas 20/01/04 por Bs. 160.000,oo, 01/06/04, por Bs. 180.000,oo, y 13/02/04 por Bs. 63.300, oo, recibos de cancelación de canon de arrendamiento de fechas 19/11/04, por el período del 15/11/04 al 15/12/04, recibos de cancelación de canon de arrendamiento y comprobante de ingreso del Condominio Conjunto 410 de fechas 18/02/05 por Bs. 200.000,oo el primero, y de fechas 13/01/05 y 05/03/05, recibos de cancelación de canon de arrendamiento, de fechas 17/02/06, 22/05/06y 21/06/06, por los períodos del 15/01/06 al 15/02/06, del 15/05/06 al 15/06/06 y del 15/06/06 al 15/07/06, recibos de cancelación de canon de arrendamiento de fecha 18/04/07, correspondiente a la mensualidad del mes de Abril 2007, recibos de cancelación de canon de arrendamiento de fecha 29/12/06, por los períodos 15/12/06 al 15/01/07, planillas de Depósito del Banco provincial , de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre, en las cuentas N° 01082454130100005994, cada uno por Bs. 240.000,oo, por el monto de la pensión de arrendamiento, de fechas 25/05/07, 20/09/07, 16/10/07. Pero es el caso que en estos documentos, y en ello coincide la alzada con la recurrida, entre las fechas indicadas solo aparece cancelaciones efectuadas por la ciudadana ANDREINA OSORIO, por concepto de las obligaciones arrendaticias, pero no se demuestra el carácter de arrendataria de esta ciudadana ANDREINA OSORIO junto con la accionada de autos, ciudadana ADRIANA LISETTE OSORIO GIMENEZ, tal como lo establece el Tribunal A-Quo. Igualmente negó, rechazó y contradijo que haya suscrito con la arrendadora, un documento privado, mediante el cual ratificara su voluntad de no prorrogar el contrato en referencia.
Es de advertir que el propósito que anima al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé tal institución, estriba en que el lapso de duración de la prorroga se computa por el tiempo que efectivamente dura la relación arrendaticia con prescindencia de la duración del contrato, por lo que es posible que las partes hayan celebrado un contrato con duración fija y determinada de SEIS (06) meses, pero a tal relación haya precedido otra, mas lo esencial es la demostración de la continuidad de la relación arrendaticia en el período anterior al del último contrato, hecho éste que no fue demostrado por la parte promovente de las documentales arriba mencionadas, siendo su carga haber demostrado el hecho de la cualidad de arrendataria de la ciudadana que los suscribió, pues para el caso de discontinuidad mal puede computarse la sumatoria de los períodos anteriores para establecer el verdadero lapso de prorroga legal. De igual forma era su carga demostrar que no había suscrito tal documento privado de no renovación contractual, lo cual no se evidencia de autos.
Por tanto, el artículo aludido textualmente dispone en su parte pertinente:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(omissis)
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. (omissis)

Consecuencia de lo anterior, es que al haber reconocido las partes la existencia de la relación locativa que data desde el día 20 de Junio de 2007, en razón de la notificación previa que ellas mismas estipularon, dicho contrato observa una duración de SEIS (06) meses, por lo que resulta plenamente aplicable la consecuencia establecido en el preinserto, y debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
SEGUNDO
Ahora bien, en el punto referido a la pretensión de la parte actora de que la parte demandada sea condenada a pagar la cantidad diaria de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000, oo) por concepto de cláusula penal, de conformidad con la cláusula novena del contrato, por cada día que transcurra desde la fecha de vencimiento del contrato, es decir, desde el día 15/07/07 hasta la entrega definitiva del inmueble, tal como lo dejó planteado el Tribunal A-Quo y de la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, específicamente el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar como documento fundamental de l presente pretensión, se evidencia que dicho contrato en su cláusula novena establece: “… asimismo se conviene por concepto de cláusula penal que en el caso de la resolución del presente contrato sin que la arrendataria lo haya desocupado en el momento oportuno, deberá cancelar por concepto de indemnización la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000, oo) diarios hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado ” (negrillas del Tribunal), razón por la cual queda claro que dicha cláusula contractual solo sería aplicable en el caso en el procedimiento instaurado hubiese sido el de resolución de contrato y no el juicio por cumplimiento de contrato sobre el cual se está decidiendo en la presente sentencia, siendo dicha pretensión Improcedente. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la parte demandada y PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana BRIGITTE LOURDES PÉREZ DE ADARFIO, contra la ciudadana ADRIANA LISETTE OSORIO GIMÉNEZ, ambas previamente identificados.
Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, queda Confirmado el fallo dictado en fecha 10 de Diciembre de 2007 y firme la Sentencia Dictada. Remítase al Tribunal de origen con oficio.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veintisiete (27) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). Años 197º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi