REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veinticinco de febrero de dos mil ocho 197º y 149º ASUNTO : KP02-V-2007-002767 Exp. 13.238 / Desalojo Se inició el presente proceso en fecha 11-07-07 mediante auto de admisión del libelo de demanda presentado por el abogado en ejercicio GORKI DAM BARCELO, inscrito en el I.P.S.A. bajo el No. 68.394, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana VILMA MARISELA RIVERO RODRÍGUEZ, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad No. 7.335.227 y de este domicilio, contra la ciudadana ANGELA CRISTINA LANDAETA ARIZALETA, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad No. 3.472.821, domiciliada en el Municipio Palavecino, Estado Lara. Admitida la demanda, se emplazó a la demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a fin de contestar la demanda. Una vez consignados los fotostatos respectivos se libró compulsa en fecha 23-07-07. En fecha 25-10-07 y previa solicitud de la parte actora se acordó librar exhorto de citación al Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, librándose oficio al efecto, siendo agregadas las resultas de la comisión en fecha 18-01-08, de las cuales se desprende que el Alguacil de dicho Tribunal consignó el recibo de citación debidamente firmado por la demandada de autos; quien en fecha 21-01-2008 compareció asistida por la abogada María Durán, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 119.310, a fin de consignar escrito contestación a la demanda, al cual anexa recaudos. Posteriormente, la parte demandada consigna escrito de conclusiones y por su parte la actora consigna escrito de promoción de pruebas. Concluida así la sustanciación del expediente y estando en la oportunidad de dictaminar, este Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos: Alega el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión que en fecha 15-03-2000 su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con las ciudadanas Carmen P. Amaya y Ángela Cristina Landaeta Arizaleta sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial La Mora, conjunto 402, Torre C, apartamento C-43, Cabudare, Municipio Palavecino; por cuanto tuvo que mudarse conjuntamente con su hija a la casa donde creció en virtud del cuadro de salud que presentaba su madre, requiriendo su cuidado y atención continuos. Alega que dicho contrato se pactó con una vigencia de seis meses y una vez vencido tanto el término del contrato como el de la prórroga legal, se les concedió un tiempo prudencial a las arrendatarias a fin de desocupar el inmueble pero en virtud de que la situación de salud de su madre había empeorado, decidió celebrar otro contrato el 15-03-02 con una duración de seis meses y suscrito con la ciudadana Ángela Cristina Landaeta Arizaleta, quien ha hecho uso pleno del derecho de la prórroga legal, por lo que sostiene que la misma venció el 15-03-2003, oportunidad en la que debía hacer entrega del inmueble lo que no ocurrió a pesar de las continuas llamadas que le hacía su representada. Continúa manifestando que en abril de ese mismo año fallece su madre, transcurriendo un tiempo sin que fuese posible comunicarse con la ciudadana Ángela Cristina Landaeta Arizaleta, por lo que afirma que el contrato se indeterminó. Manifiesta que su representada ha hecho múltiples gestiones a fin de obtener la entrega del inmueble, aceptando todos los plazos solicitados por la arrendataria quien los ha incumplido. Sostiene que actualmente requiere con urgencia la desocupación del inmueble para habitarlo conjuntamente con su hija puesto que el inmueble que habita, por ser un bien común de su representada y sus hermanos, han decido efectuarle reparaciones y posteriormente venderlo; razones por las cuales y con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a demandar a la ciudadana Ángela Cristina Landaeta Arizaleta por desalojo a fin de que convenga o sea condenada por el Tribunal a entregar el inmueble arrendado con todos los accesorios señalados en el contrato, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente de los servicios de agua, luz, aseo urbano y domiciliario así como el pago de las costas del proceso; reservándose el derecho de demandar por separado los daños y perjuicios que le correspondan. En la oportunidad de la contestación y como punto previo, la demandada solicita de trasladar la demanda incoada al Tribunal del Municipio Palavecino por cuanto el inmueble se encuentra ubicado en dicho Municipio. Niega, rechaza y contradice en todo y cada uno de los puntos de la demanda intentada por no ser ciertos los hechos narrados e improcedente el derecho alegado; sosteniendo que en fecha 15-03-2000 celebró contrato de arrendamiento conjuntamente con la ciudadana Carmen Amaya a través de la Inmobiliaria Para Todo, C.A. a fin de ocupar el apartamento C-43 del Conjunto 402 del Parque Residencial La Mora, Municipio Palavecino del Estado Lara, conforme a documento que consigna marcado “A”. Continúa alegando que transcurrido un año y medio, la actora comenzó a tener problemas con la Inmobiliaria razón por la cual celebró contrato con su persona de forma privada tal y como consta del documento marcado “B” y en base al buen respeto y comunicación convinieron en efectuar el pago del canon mensual en su cuenta de ahorros personal en el Banco Exterior N° 0351166831 a cuyo efecto reproduce comunicación marcada “C”. Afirma que la parte actora jamás le ha solicitado el inmueble arrendado, siendo lo contrario, le ha solicitado incrementos en el canon de arrendamiento mensual según comunicaciones marcadas “D” y “E”, produciéndose la tácita renovación del contrato de arrendamiento durante seis meses siguientes. En este sentido y en armonía con el artículo 1133 del Código Civil y el aparte “a” de la cláusula tercera del contrato, sostiene que por estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado el arrendador debió participar por escrito su necesidad de ocupar el inmueble por lo menos con 30 días de antelación a su vencimiento, tiempo en el cual el arrendador solicita la desocupación siempre y cuando se respete la prórroga legal y este orden de ideas manifiesta que la parte actora pretende menoscabarle dicho derecho al no efectuar la notificación respectiva. Así mismo aduce que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que sólo pueda demandarse el desalojo en contrato verbal o a tiempo indeterminado, lo cual no corresponde en el presente caso por estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, toda vez que al no hacer uso de la notificación automáticamente se renovó el contrato, alegando además que sólo podría accionarse en su contra si se encontrara en morosidad en un lapso de cuatro mensualidades consecutivas, situación que según su decir no se cumple por estar solvente en todas y cada una de las mensualidades al haber efectuado los pagos al número de cuenta personal de la actora, reproduciendo planillas de depósitos Nros. 43340149, 43278665, 46983395, 46485005, 46983393 y 208132942. Por todo lo cual, solicita al Tribunal declare sin lugar la demanda interpuesta en su contra y solicita se le otorgue: primero: el derecho a la prórroga legal conforme a las disposiciones del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; segundo: se tome en consideración el acuerdo voluntario entre las partes contenido en el literal “a” de la cláusula tercera del contrato; tercera: condenar a la parte actora al pago de costas y costos procesales; cuarta: depositar en su cuenta de ahorros en Fondocomún N° 0151-0046-09-600-307407-3, los intereses correspondientes al depósito de arrendamiento del inmueble entregado a la parte actora el 15-03-2000 por la suma de Bs. 240.000, conforme al artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; quinta: se reserva el derecho de demandar por separado los daños y perjuicios que correspondan. Por último estima la acción en la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, lo primero que debe resolver esta juzgadora como punto previo antes de decidir el fondo de lo planteado es la solicitud efectuada por la parte demandada, que no es otra cosa que, la declaratoria de incompetencia de este Tribunal en razón del territorio en virtud de que el inmueble objeto del litigio se encuentra ubicado en el Municipio Palavecino. Ante dicho planteamiento es necesario aclarar que la incompetencia del juez por el territorio sólo le está dada a la parte demandada oponerla como cuestión previa, la cual se encuentra recogida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en donde se dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 1° La falta de jurisdicción del juez, o la incompetencia de éste…” . En concordancia con lo previsto en el artículo 60 ibidem en su segundo aparte donde se expresa: “La incompetencia por el territorio, con excepción de los casos previstos en la última parte del artículo 47, puede oponerse sólo como cuestión previa, como lo indica el artículo 346”. y continúa señalando la norma, “La incompetencia territorial se considerará no opuesta si no se indica el Juez que la parte considera competente”. De suerte que al no haber sido promovida la respectiva cuestión previa como lo señalan las disposiciones antes transcritas, la solicitud formulada por la demandada debe quedar desechada y así se decide. Resuelto lo anterior, corresponde a este Tribunal resolver el fondo de lo planteado y en este sentido se observa que la pretensión de la parte actora consiste en que le sea devuelto el inmueble dado en arrendamiento en virtud de haberse indeterminado el contrato de arrendamiento suscrito el 15-03-02, cuyo original riela a los folios 12, 13 y 14, con fundamento en tener la necesidad de ocuparlo conjuntamente con su hija. Por su parte la demandada, reconoce la celebración del contrato aludido por la parte actora y que igualmente reproduce a los folios 35, 36 y 37; sin embargo niega los hechos narrados por la actora y el derecho esgrimido toda vez que según su decir, conforme a la cláusula tercera del contrato, niega que éste se haya indeterminado en el tiempo argumentando puesto que la actora al no haberle notificado por escrito la desocupación del inmueble, el contrato automáticamente se renovó; continuando en consecuencia la relación contractual bajo las mismas condiciones de modo y tiempo; aduciendo además estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que solicita se tome en consideración lo pactado por las partes en el contrato en su cláusula tercera y se le otorgue el derecho a la prórroga legal y el pago de los intereses generados por la cantidad dada en garantía. Ante tales alegatos debe señalarse como primer punto que el contrato celebrado en fecha 15-03-02 y que riela inserto a los autos, fue reconocido por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en juicio, correspondiendo en consecuencia determinar su naturaleza jurídica. En este sentido, luego de la lectura minuciosa de este, se observa que en su cláusula tercera expresa textualmente lo siguiente: “El presente contrato de Arrendamiento tendrá una duración de seis (06) meses fijos contados a partir del día Quince de Marzo del 2.002. Hasta el día Quince de Septiembre del 2002, prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones: a) Que una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso de antelación de Treinta (30) días calendario a la fecha de expiración, b) El nuevo contrato se hará con revisión del Canon de Arrendamiento de acuerdo al Índice de Inflación promedio Anual de los últimos Doce (12) meses indicados por el B.C.V. c) Que “EL ARRENDATARIO” le esté dando un uso adecuado para lo cual lo alquilo d) Que “EL ARRENDATARIO” este pagando puntualmente el Canon de Arrendamiento, Es entendido entre las partes que aún cuando “EL ARRENDATARIO” continúe ocupando el Inmueble al final del lapso fijado, No se operara en ningún modo la tácita reconducción”. Del contenido de esta cláusula claramente se desprende que las partes celebraron un contrato a tiempo determinado de seis meses, con prorrogas sucesivas por igual tiempo. También está claro que, para que el contrato no se prorrogara al vencimiento inicial o luego de transcurrida alguna de sus prorrogas, era necesario que se cumplieran ciertos requisitos tales como, que una de las partes no manifestase a la otra su deseo contrario con treinta días de anticipación al vencimiento, vale decir que la no renovación debía ser notificada por uno de los contratantes al otro; que el nuevo contrato debía hacerse con una previa revisión del canon mensual de acuerdo a los índices de inflación, que el arrendatario le hubiere dado el uso adecuado al inmueble y que se encontrara solvente en el pago del canon mensual. Ello significa que si una de las partes notificaba a la otra la no renovación o de cambiarle el inquilino el uso al inmueble o no estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento el contrato no podría renovarse automáticamente. No constando en autos que alguna de esas circunstancias se hubiere dado es decir no esta probado en autos que haya habido desahucio, pues si bien fue traída al expediente una fotocopia de una comunicación de notificación la misma carece de todo valor probatorio y debe ser desechada, toda vez que no son oponibles al demandado sino los documentos originales cuando estos sean privados para que sea provocado su desconocimiento o reconocimiento, pero no puede oponerse para ser reconocida la fotocopia de un original, esto es lo que se desprende del contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Tampoco esta evidenciado que el arrendatario le haya cambiado el destino al inmueble o que a pesar de haberse insolventado el inquilino se le hubiere dejado en el uso del inmueble de manera que no se puede hablar de un contrato a tiempo indeterminado sino de un contrato a tiempo fijo con prorrogas sucesivas de suerte que esa es su naturaleza jurídica y así se declara. Ahora bien, en el presente caso luego del análisis de los autos se observa que la parte accionante interpuso su demanda amparándose en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado con fundamento en la indeterminación del contrato, razón por la cual solicita el desalojo arrendaticio por haberse indeterminado la relación con fundamento en el artículos 34 en su literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo como se desprende del contrato traído a los autos en el caso que nos ocupa, el mismo se encuentra vigente vale decir esta corriendo una de las prorrogas automáticas por lo que se regiría bajo la modalidad de ser a tiempo determinado, de suerte que no le estaba dado a la arrendadora demandar el desalojo en base a la indeterminación del contrato y con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues tal como lo indica dicha norma, ésta es aplicable sólo en aquellos casos en que el contrato de arrendamiento se haya celebrado de manera verbal o por tiempo indeterminado. Corresponde entonces establecer si se trata de un simple error de fundamentación jurídica el cual es salvable pues solo bastaría establecer la norma aplicable ya que el juez conoce el derecho y ello lo faculta para acoger la fundamentación jurídica que corresponda sin quedar atado a las normas que le señalen las partes según el principio iura novit curia o si es un error en la pretensión caso en el cual seria desechada la demanda puesto que no le es dable al juez cambiar los hechos que le da la parte. En relación a la pretensión procesal nos enseña el tratadista patrio Arístides Rangel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, que, “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma y agrega el tratadista que, la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que, quien afirma un hecho tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”. En otras palabras es importante que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que él solicita, vale decir que su petición se corresponde con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso. En este sentido quien dictamina observa que la pretensión esgrimida por el actor es la de obtener el desalojo por haberse indeterminado el contrato celebrado con la parte demandada y tener la demandada la necesidad de ocuparlo tal como lo señala la causal de desalojo contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pero de acuerdo con lo expuesto anteriormente quedó establecido que el contrato traído a los autos era a tiempo determinado por lo tanto la pretensión a deducir a debido ser la de cumplimiento o en todo caso la de resolución por haber incurrido la arrendataria en el incumplimiento de alguna de las cláusulas contractuales durante el transcurso de la prorroga quedando la terminación subsumida en la hipótesis establecida en el artículo 1167 del Código Civil en donde claramente se establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. De suerte que erró el demandante al pretender el desalojo partiendo de una hipótesis no demostrada como lo es que el contrato de arrendamiento que une a actor y demandada se convirtió a tiempo indeterminado cuando lo cierto es que este es un contrato a tiempo determinado como ya se estableció, en consecuencia queda sometido a las normas de derecho común y no a las especificas de terminación de contratos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de manera que no se trata de un problema de simple calificación jurídica sino como bien lo señala Arístides Rangel Romberg que los hechos afirmados no se adecuan a las consecuencias jurídicas que prende el demandante por lo que la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada, sin que tenga esta juzgadora que entrar a examinar ningún otro de los aspectos del juicio por el efecto que dicha declaratoria produce y así se declara. Sin embargo no puede dejar de señalar esta juzgadora que en el escrito de contestación la parte demanda ha hecho dos solicitudes a todas luces improcedentes como lo es la de pedir que se le conceda la prorroga legal y se le cancelen los intereses devengados por la cantidad dada en garantía por cuanto sería contradictorio otorgar prorroga legal cuando se ha determinado la vigencia contractual de la relación y por otra parte la petición de reintegro debe hacerse una vez concluida la relación para lo cual deberá en caso de negativa de cumplimiento por parte del arrendador interponerse la respectiva acción en su contra y así se establece. En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana VILMA MARISELA RIVERO RODRÍGUEZ contra la ciudadana ANGELA CRISTINA LANDAETA ARIZALETA, ambas identificadas al inicio de este fallo. Se condena en costas al demandante conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinticinco (25) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). Años: 197º y 149º. La Juez, Dra. Libia La Rosa de Romero La Secretaria, Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó, siendo las 3:21 p.m. La Sec.