TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
EVARISTO ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad No. 2.568.355, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 6631, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
ALEXIS ANTONIO ZAMBRANO, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 42.409, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, dominicano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-82.142.187, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
EDUARDO BERNAL ACUÑA, BRENDA ICIARTE HERRERA y EDUARDO BERNAL BARILLAS, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 6.585, 14.215 y 67.554, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
DESALOJO
EXPEDIENTE: 9.795

El ciudadano EVARISTO ZAMBRANO, asistido por el abogado ALEXIS ZAMBRANO, el 14 de agosto de 2007, demandó por desalojo al ciudadano ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 18 de septiembre de 2007, y admitiéndose el 21 de septiembre de 2007, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente a partir de la fecha en que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 26 de octubre de 2007, el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su carácter de apoderado judicial del accionado, presentó un escrito contenido de contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, y de informes, el Juzgado “a-quo” el 17 de diciembre de 2007, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la presente demanda
El abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su carácter de apoderado judicial del accionado, el 18 de diciembre de 2007, de conformidad con lo previsto en el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil, solicitó aclaratoria de la sentencia anterior.
El Juzgado “a-quo” el 18 de diciembre de 2007, dictó la correspondiente aclaratoria de sentencia; y contra dicha decisión, apeló el 07 de enero de 2008, el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su carácter de apoderado judicial del accionado, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 17 de enero de 2008, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 06 de febrero de 2008, bajo el No. 9.795, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, en el cual se lee:
“…CAPITULO I
ANTECEDENTES
1) Con fecha 12 de abril de 1999, la ADMINISTRADORA ZEBRON, C.A., suscribió con ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ y MARA E. VENTURA, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con un Canon de Arrendamiento de Bs. 500.000,00, "puntualmente por adelantado" y, una duración de un (1) año fijó que venció el 11 de abril de 2000, por una casa-quinta, ubicada en la Urbanización la Viña, Avenida Pichincha cruce con Calle Páez Nro. 145-10, Quinta Las Cuatro Rosas, Parroquia San José, de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo; con una superficie de terreno aproximada de 1.126,00 Mts2 y un área de construcción aproximada de 632,00 Mts2; alinderada así: NORTE.- Con parcela Nro. 414, en cuarenta y dos metros (42 Mts); SUR.- Con la Calle Páez en una línea recta de treinta y cinco metros con setenta centímetros (35,70 Mts) y en una línea curva de nueve metros con ochenta y nueve centímetros (9,89 Mts); ESTE.- Con la parcela Nro. 446 en veintisiete metros (27 Mts) y; OESTE.- Con la Avenida Pichincha en veinte metros con setenta centímetros (20,70 Mts); según Documento de Parcelamiento y consta de la siguiente distribución: Planta Baja.- Porche, estacionamiento, jardines, sala-comedor, cocina, lavandero, habitación y baño de servicio, biblioteca y baño auxiliar. Planta Alta.- Cuatro (4) habitaciones con sus respectivos baños, terraza y todos los servicios necesarios: según CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que se anexa marcado “A”… e Inventario de Bienes Inmuebles por su destinación, que formó parte del mismo y que se anexa en original marcado "B"…
2) Con fecha 12 de abril de 2000, la ADMINISTRADORA ZESRON, C.A, suscribió con ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, un nuevo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con un Canon de Arrendamiento de Bs. 500.000,00, "puntualmente por adelantado", los seis primeros meses y Bs. 600.000,00 los restantes seis meses y, con una duración de seis (6) meses fijos y seis (6) meses de prorroga, que venció el 11 de abril de 2001, por el mismo inmueble, según CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que se anexa en original marcado "C"...
3) Con fecha 23 de mayo de 2001, EVARISTO ZAMBRANO… suscribió con ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ… un 3er. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que se anexa en original marcado "D"… y entre sus cláusulas más significativas tenemos las siguientes:
a) Se trata del mismo inmueble descrito en los particulares SEGUNDO Y TERCERO, destinado al uso exclusivo de vivienda familiar del ARRENDATARIO ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ.
b) Con un Canon de Arrendamiento inicial de Bs. 600.000,00, en forma mensual v consecutivos, los tres (3) primeros meses y Bs. 800.000,00 los seis (6) restantes.
c) Con una duración de nueve (9) meses fijos, a partir del 12 de abril del 2001 hasta el 12 de enero de 2002.
d) El ARRENDATARIO, recibió nuevamente el inmueble en perfectas condiciones de construcción, instalaciones eléctricas y sanitarias.
e) El ARRENDATARIO autorizó las visitas privadas e Inspecciones Oculares al inmueble en cualesquier oportunidad.
f) Se le reconoció al ARRENDATARIO un monto de Bs. 1.500.000,00, previstos en los dos (2) Contratos de Arrendamientos anteriores, a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en este nuevo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
g) Las partes convinieron que la fijación del Canon de Arrendamiento, se determinó por la voluntad de las partes, en razón de que el inmueble tenía para la fecha, un valor superior a 12.500 Unidades Tributarias, de conformidad con la letra “c” del Art. 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4) Con fecha 28 de mayo de 2007, ALBERTO CASTAÑOS presentó por ante el Juzgado Distribuidor de Municipios de esta Circunscripción Judicial, ESCRITO DE CONSIGNACION ARRENDATICIA y DOS ANEXOS, que en definitiva conoce el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial…
5) Con fecha 25 de Junio de 2007, el abogado EVARISTO ZAMBRANO, con el carácter atribuido en la SOLICITUD DE CONSIGNACION, rechazo en forma absoluta y categórica la pretensión de la CONSIGNACION ARRENDATICIA presentada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.
6) Con fecha 11 de julio de 2007, MARIA VENTURA, consignó por ante el mismo Tribunal de Municipio que aperturó el Expediente respectivo de Consignaciones Arrendaticias, los pagos correspondiente a los meses de Agosto y Septiembre de 2007.
CAPITULO II
CRONICA MOROSIDAD
El Arrendatario ALBERTO RAFAEL CASTAÑO NUÑEZ, durante la vigencia de los tres (3) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS referidos, nunca ha pagado ni quiera un mes en forma puntual.
Su caso llega al ESCRITORIO en el mes de marzo de 2001, de la mano del Dr. MOISES DOMINGUEZ FLORES, quien para el mes de mayo, cancela los meses de enero, febrero y marzo de 2001 adeudados a la ADMINISTRADORA ZEBRON, C.A y logra la firma del 3er y último CONTRATO DE ARRENDAMIENTO… Así, mal que bien, se desarrolló la relación arrendaticia y el 5 de febrero de 2002, cancela mediante cheque Nro. 84906282, contra el Banco Mercantil, por un monto de Bs. 800.000,00, el último mes de vigencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con la expresa promesa de entregar el inmueble a la brevedad, en vista de la urgencia en la reparación que amerita el inmueble. A partir del vencimiento del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, comenzó un sin número de excusas, pretextos y promesas, para la entrega del inmueble y por supuesto, una irregularidad en el pago de las mensualidades vencidas y consecutivas a que está obligado conforme a la Cláusula Segunda del referido Contrato. Transcurrió el tiempo y en toda oportunidad de pago, se prometió en vano la entrega del inmueble, como lo demuestran las correspondencias recibidas en los meses de agosto y septiembre de 2003, por el Dr. MOISES DOMINGUEZ FLORES, que se anexa marcado "E"…
…Concretamente, para el 26 de octubre de 2005, el Arrendatario realizó el pago de diez y seis (16) meses de Cánones de Arrendamiento correspondiente al período del 12 de febrero de 2005 al 12 de junio de 2006, por un monto de Diez y Seis Millones de Bolívares (Bs. 16.000.000,00), exigiéndosele la revisión der la construcción, instalaciones eléctricas y sanitarias del inmueble como la necesidad de ocuparla por parte de los Clientes, prometió firmemente entregar el inmueble en diciembre. Todo fue en vano.
En algún momento del año 2006, se logró una comunicación que resultó en lo mismo: Promesa de Pago a la brevedad y entrega del inmueble c1espués de las elecciones Presidenciales (03-12-06)... Finalmente, el jueves 26 de abril de 2007, se ubico telefónicamente en la República Dominicana al número 01-8097298193, pero al reconocer la voz de EVARISTO ZAMBRANO, tranco el teléfono, como prueba el anexo que marcado "F"… Para mediados del mes de mayo de 2006, hizo su clásica y sorpresiva presencia en el ESCRITORIO ZAMBRANO, prometiendo cancelar en los días sucesivos y entregar el inmueble. Nuevamente desapareció sin devolver nuestras insistentes llamadas…
…hoy por hoy, se justifica el Desalojo al conjurarse la insolvencia en el pago de los Cánones de Arrendamiento; la negativa de acceso para el mantenimiento y reparación del inmueble, en cuanto a su construcción, instalaciones eléctricas y sanitarias y la urgente necesidad de parte de mis Clientes MARIBEL GIORDANO DE LA FUENTES y MARIA ANTONIETA GIORDANO DE LA FUENTE, de ocupar el inmueble objeto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ubicado en la Urbanización la Viña, Avenida Pichincha cruce con Calle Páez Nro. 145-10, Quinta Las Cuatro Rosas, Parroquia San José, de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo.
En conclusión, ante el proceder del Arrendador, sin tener ninguna otra alternativa, es lo que solicito el DESALOJO DEL INMUEBLE, con fundamento en la insolvencia en el pago, la urgencia de su reparación y la necesidad de mis clientes en ocupar el inmueble…
…PETITORIO
Por todo ello ciudadano Juez, en vista a lo expuesto y con fundamento en el Art. 33, los Ordinales "a", "b" y "c" del Art. 34 y el Art. 56 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, en concordancia con las Cláusulas Cuarta, Décima Primera y Décima Segunda del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por las partes en fecha 23 de mayo de 2001; es por lo que DEMANDO al Arrendatario ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ… para que convenga en el DESALOJO Y ENTREGA del inmueble objeto de la presente Acción, como de los Bienes descritos en el INVENTARIO que se acompañó marcado "B"; en razón en la insolvencia en el Pago de los Cánones de Arrendamiento, la urgencia de acondicionamiento y reparación del Inmueble y la necesidad de ocupar el mismo, conforme a la narración libelar Ut supra o en su defecto sea condenado a lo siguiente:
PRIMERO: Para que convenga en que son ciertos todos y cada uno de los hechos expuestos en la presente narración libelar.
SEGUNDO: Para que convenga en el DESALOJO Y ENTREGA inmediata de la casa-quinta objeto del Contrato de Arrendamiento, ubicada en la Urbanización la Viña, Avenida Pichincha cruce con Calle Páez Nro. 145-10, Quinta Las Cuatro Rosas, Parroquia San José, de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo, con fundamento en las razones Ut-Supra expresadas.
TERCERO: Para que convenga en el pago de gastos y costas del presente juicio.
CUANTIA DE LA ACCION
Alos fines previstos en el Art. 36 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente ACCION DE DESALOJO en la suma de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,00), correspondiente a los meses adeudados por el Arrendador ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, del período comprendido desde el 12 de junio de 2006 al 12 de julio de 2007…”
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su carácter de apoderado judicial del accionado, en el cual se lee:
“…HECHOS ACEPTADOS Y POR LO TANTO RELEVADOS DE PRUEBA
El arrendador-demandante en el Título I del Libelo de la Demanda afirma los siguientes hechos:
1) Que con fecha 12 de Abril de 1999 la Administradora Zebron, C.A. suscribió con mi mandante y MARIA E. VENTURA, Contrato de Arrendamiento, con un canon de arrendamiento de Bs. 500.000, puntualmente por adelantado, y una duración de un año fijo que venció el 11 de Abril de 2000 por una casa quinta ubicada en la Urbanización La Viña, Avenida Pichincha cruce con Calle Páez No. 145-10, Quinta Las Cuatro Rosas, Parroquia San José de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo, cuya superficie, medidas, linderos y distribución describe en el Libelo de la Demanda, según contrato de arrendamiento que se anexa marcado "A" e Inventario de Bienes Inmuebles por su destinación, que formó parte del mismo y que se anexa en original marcado "B". Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas;
2) Con fecha 12 de Abril de 2000 la Administradora Zebron, C.A. suscribió con mi mandante un nuevo Contrato de Arrendamiento con un canon de arrendamiento de Bs. 500.000, puntualmente por adelantado, los seis primeros meses y Bs. 600.000 los restantes seis meses y, con una duración de seis meses fijos y seis meses de prórroga que venció el 11 de Abril de 2001 por el mismo inmueble, según contrato de arrendamiento que se anexa en original marcado "C". Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas.
3) Con fecha 23 de Mayo de 2001, EV ARISTO ZAMBRANO… suscribió con mi mandante un tercer contrato de arrendamiento que se anexa en original marcado "D" y entre sus cláusulas más significativas tenemos las siguientes:
a) Se trata del mismo inmueble descrito en los particulares segundo y tercero destinado al uso exclusivo de vivienda familiar del arrendatario, mi mandante: Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas;
b) Con un canon de arrendamiento inicial de Bs. 600.000, en forma mensual y consecutivos, los tres primeros meses y Bs. 800.000 los seis meses restantes. Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas;
c) Con una duración de nueve meses fijos, a partir del 12 de Abril de 2001 hasta el 12 de Enero de 2002. Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas;
d) El arrendatario, recibió nuevamente el inmueble en perfectas condiciones de construcción, instalaciones eléctricas y sanitarias. Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas;
e) El arrendatario autorizó las visitas privadas e inspecciones oculares al inmueble en cualquiera oportunidad. Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas;
f) Se le reconoció al arrendatario un monto de Bs. 1.500.000, previstos en los dos contratos de arrendamientos anteriores, a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en este nuevo contrato de arrendamiento. Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto esta relevado de pruebas;
g) Las partes convinieron que la fijación del canon de arrendamiento, se determinó por la voluntad de las partes, en razón de que el inmueble tenía para la fecha un valor superior a 12.500 unidades tributarias, de conformidad con la letra C del Artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas; y
h) Con fecha 28 de Mayo de 2007 mi mandante presentó por ante el Juzgado Distribuidor de Municipios de esta Circunscripción Judicial Escrito de Consignación Arrendaticia y dos anexos, que en definitiva conoce el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial. Hecho éste que conviene mi mandante y por lo tanto está relevado de pruebas.
CAPITULO II
En nombre de mi representado rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la Demanda de Desalojo intentada en su contra por el ciudadano EVARISTO ZAMBRANO, en razón de que no se ajusta a derecho el desalojo del inmueble que ocupa mi mandante y que él solicita de este Tribunal…
…en nombre de mi representado convengo en ellos con excepción de los siguientes hechos afirmados que rechazo y contradigo por ser totalmente falsos:
1) Rechazo y contradigo que cuando mi mandante el 05 de Febrero de 2002 pagó mediante Cheque N° 84906282 por un monto de Bs. 800.000 librado contra el Banco Mercantil prometió la entrega del inmueble a la brevedad, en vista de la urgencia en la reparación que amerita el inmueble;
2) Rechazo y contradigo, por no ser cierto que a partir del vencimiento del contrato que suscribió con el arrendador demandante en fecha 23 de Mayo de 2001, comenzó un sin número de excusas, pretextos y promesas para la entrega del inmueble;
3) Rechazo y contradigo, por ser incierto que en todas las oportunidades de pago realizadas por mi mandante éste prometió la entrega del inmueble, puesto que en las comunicaciones dirigidas al Dr. Moisés M. Domínguez F. por el abogado demandante en representación de su cliente, el Dr. Moisés M. Domínguez F. nunca aceptó en nombre de mi mandante la entrega inmediata del inmueble;
4) Rechazo y contradigo, por ser falso que mi mandante no tenga oficina conocida y que no atiende el teléfono;
5) Rechazo y contradigo, por ser incierto que mi mandante fue difícil en concertar entrevistas o reuniones;
6) Rechazo y contradigo por ser falso que el día 26 de Octubre de 2005 cuando mi mandante le pagó al arrendador demandante los cánones de arrendamientos correspondientes al período del 12 de Febrero de 2005 al 12 de Junio de 2006 por un monto de Bs. 16.000.000, éste le haya exigido la revisión de la construcción, instalaciones eléctricas y sanitarias del inmueble, así como la necesidad de ocuparlo por parte de su cliente;
7) Rechazo y contradigo, por ser incierto que mi mandante prometió firmemente entregar el inmueble en Diciembre;
8) Rechazo y contradigo por ser incierto que algún momento del año 2006 el arrendador demandante logró comunicarse con mi mandante y que en esa oportunidad le prometió pagar y la entrega del inmueble después de las elecciones presidenciales (03-12-06);
9) Rechazo y contradigo, por ser incierto que terminó el año 2006 y que en los tres primeros meses del año 2007 fue imposible contactarlo personalmente;
10) Rechazo y contradigo, por ser incierto que mi mandante nunca se halló en su casa y que nunca atendía el teléfono y
11) Rechazo y contradigo, por ser incierto que el Jueves 26 de Abril de 2007 fue ubicado en la República Dominicana al N° 001-8097298193.
Si se observa detalladamente en este Capítulo II, que el arrendador demandante intitula de la Crónica Morosidad se debe concluir que como consecuencia del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, cuando el hoy demandante acepta que la relación arrendaticia se desarrolló en la forma descrita en este capítulo, entonces, no puedo entender como ahora pretende demandar a mi mandante por Desalojo por falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento consecutivas que no señala en el Libelo de la Demanda…
…Ciudadana Juez, es cierto que en el Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado que mi representado suscribió con el hoy arrendador-demandante en fecha 23 de Mayo de 2001 por un plazo de duración de nueve meses cuyo canon de arrendamiento fue fijado para los tres primeros meses en Bs. 600.000 y los últimos seis meses en Bs. 800.000, los cuales debían ser pagados por mi mandante en mensualidades vencidas y consecutivas; contrato de arrendamiento que a su vencimiento se convirtió como lo señala el Artículo 1.614 del Código Civil en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así vemos que entre los anexos traídos a los autos por el arrendador-demandante se encuentra la copia certificada de la consignación arrendaticia realizada por mi mandante y que cursa por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Los Guayos, San Diego, Naguanagua y Libertador de esta Circunscripción Judicial, existiendo y formando parte de esa consignación un Recibo de fecha 14 de Abril de 2004 por la suma Bs. 7.000.000 suscrito por el arrendador-demandante donde entre otras cosas se puede evidenciar que a partir del 12 de Enero de 2004 mi mandante comenzó a pagar la suma de Bs. 1.000.000 mensuales por concepto de canon de arrendamiento, es decir, hubo una modificación no escrita de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 23 de Mayo de 2001.
Por otro lado puede usted perfectamente darse cuenta que en razón del principio de la autonomía de la voluntad, las partes convinieron en que el pago de los cánones de arrendamientos no se iban a efectuar como lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento antes aludido, puesto que mi mandante pagaba los cánones de arrendamientos atrasados y adelantados ellos eran recibidos por el arrendador, hoy demandante, y todo ello obedece a que los mismos no se efectuaban en forma solemne, es decir, mes a mes; sino que eran pagados de manera atrasada, acumulativa o adelantados y ello era aceptado por el hoy demandante, es costumbre entre las partes recibir pagos atrasados y de manera acumulada, por lo tanto no es posible sancionar como insolvente declarando extemporáneas los pagos y consignaciones inquilinarias al inquilino que durante una relación contractual de vieja data aproximadamente 8 años, ha pagado de manera distinta a lo pactado en la cláusula segunda del tercer y último contrato de arrendamiento suscrito por mi mandante, es decir el suscrito con el arrendador demandante. En consecuencia, no es procedente solicitarle a mi mandante el desalojo del inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento en razón de su insolvencia en el pago, motivo por el cual rechazo y contradigo la Demanda incoada en contra de mi mandan1 tanto en los hechos como en el derecho…
En efecto, el Artículo 34 de la Ley Especial señala 10 siguiente: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
¿Cuáles fueron las mensualidades consecutivas impagadas en la cual el arrendador-demandante basó su Demanda?...
…En nombre de mi mandante rechazo y contradigo la improcedencia de la demanda de desalojo intentada por el arrendador-demandante fundamentada en la letra "B" del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Vale decir, en la necesidad que tienen los propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, antes identificados, por ser totalmente incierto dicha afirmación…
… Hago valer en nombre de mi mandante la validez de la consignación en arrendamientos realizada en su nombre por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Los Guayos, San Diego, Naguanagua y Libertador de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, signada por el N° 1.574, nomenclatura del mencionado Tribunal, cuya copia certificada corre en los autos, por las siguientes consideraciones:
1) Al haber aceptado el arrendador-demandante, el relajamiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de Mayo de 2001 en cuanto a la oportunidad del pago del canon de arrendamiento, como se dejó ampliamente expuesto en este Escrito de Contestación, es falso, de toda falsedad que las consignaciones deben hacerse como está previsto en el contrato, es decir, no es cierto que la consignación sea contraria a derecho por la insolvencia en el pago de más de dos meses de canon de arrendamiento.
2) Es falso que la sustentación del procedimiento consignatorio sea ilegal en cuanto a que, siendo ese procedimiento de jurisdicción voluntaria, no exige la norma, que regula ese derecho, es decir, el Artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el consignante debe dar cumplimiento al Artículo 4 de la Ley de Abogados, ello en razón que el Artículo 4 de la Ley de Abogados solo impone la obligación a las personas que utilizan los órganos de la administración de justicia en defensa de sus derechos e intereses, por lo menos estar asistidos de abogados, si se trata de juicios, pues no otra cosa se desprende del mencionado artículo cuando señala "sin embargo, quien sin ser abogado deba estar enjuicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley en virtud de un contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.
Este no es el caso de la consignación arrendaticia, en razón de que el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombra y descargo del arrendatario puede consignar el pago de la pensión de arrendamiento vencida por ante el Tribunal de Municipio competente por la obligación del inmueble dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
En el caso de la consignación que los ocupa, cuya copia certificada corre en los autos, se puede evidenciar que mi mandante dio inicio al procedimiento consignatorio en fecha 28 de Mayo de 2007 de 13 mensualidades o cánones de arrendamientos, de los cuales 12 eran cánones vencidos y uno anticipado, a nombre de las clientes del arrendador-demandante como él lo señala en el Libelo de la Demanda, a razón de Bs. 1.000.000 mensual con lo cual pagaba 12 meses atrasados y un mes adelantado como fue la costumbre en que se ha venido desarrollando la relación arrendaticia…
…El arrendador-demandante en el Aparte III del Título II antes citado, demandó a mi mandante por Desalojo fundamentado en la letra "C" del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando la negativa de acceso por parte de mi mandante al inmueble objeto del contrato de arrendamiento para hacerle mantenimiento y reparación a la construcción, instalaciones eléctricas y sanitarias. Es decir, fundamentó la demanda en el segundo supuesto de la letra del artículo de la Ley Especial antes citada. Es decir, por la necesidad de hacerle reparaciones al inmueble que ameritan su desocupación.
Por las razones y consideraciones dejadas expuestas es que nuevamente rechazo y contradigo la Demanda de Desalojo interpuesta en contra de mi mandante por el abogado EVARISTO ZAMBRANO fundamentado en las letras "A", "B" Y "C" del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando del Tribunal desestime dicha Demanda y consecuentemente no acuerde el desalojo y entrega del inmueble que ocupa mi mandante en calidad de arrendatario…”
c) Sentencia definitiva dictada el 17 de diciembre de 2007, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:
“…Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia… PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el abogado EVARISTO ZAMBRANO, contra el ciudadano ALBERTO RAFAEL NUÑEZ…”
d) Diligencia de fecha 07 de enero de 2008, suscrita por el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su carácter de apoderado judicial del accionado, en la cual apela de la sentencia anterior.
e) Auto dictado el 17 de enero de 2008, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su carácter de apoderado judicial del accionado, contra la sentencia definitiva dictada el 17 de diciembre de 2007.

SEGUNDA.-

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Contrato de arrendamiento de fecha 12 de abril de 1999, suscrito entre la ADMINISTRADORA ZEBRON, C.A., y el ciudadano ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ y MARA E. VENTURA, sobre una casa-quinta, ubicada en la Urbanización la Viña, Avenida Pichincha cruce con Calle Páez Nro. 145-10, Quinta Las Cuatro Rosas, Parroquia San José, de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo; con un Canon de Arrendamiento de Bs. 500.000,00, "puntualmente por adelantado" y, una duración de un (1) año fijo, el cual venció el 11 de abril de 2000, marcado “A”
2.- Inventario del Inmueble por su destinación, que formó parte del contrato de arrendamiento, marcado "B"
3.- Contrato de arrendamiento de fecha 12 de abril de 2000, suscrito entre la ADMINISTRADORA ZESRON, C.A, y el ciudadano ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, sobre una casa-quinta, ubicada en la Urbanización la Viña, Avenida Pichincha cruce con Calle Páez Nro. 145-10, Quinta Las Cuatro Rosas, Parroquia San José, de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo, con un Canon de Arrendamiento de Bs. 500.000,00, "puntualmente por adelantado", los seis primeros meses y Bs. 600.000,00 los restantes seis meses y, con una duración de seis (6) meses fijos y seis (6) meses de prorroga, el cual venció el 11 de abril de 2001, marcado "C".
Con relación a los instrumentos señalados en los numerales 1, 2 y 3, este Sentenciador observa que la existencia y validez de los mismos, es un hecho admitido por las partes, lo cual los exceptúa de prueba, Y ASI SE DECIDE.
4.- Original de contrato de arrendamiento de fecha 23 de mayo de 2001, celebrado entre el ciudadano EVARISTO ZAMBRANO, y el ciudadano ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, sobre el inmueble objeto del presente juicios, marcado "D".
Con relación a este instrumento, se observa que la existencia del mismo es un hecho admitido por las partes, siendo de los llamados “documentos privados”, los cuales pueden ser definidos “…como aquellos que por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tal sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por EMILIO CALVO BACA, páginas 805 y 806), el cual al no haber sido tachado, ni desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, para dar por probado que el canon de arrendamiento es la suma de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 600,oo), para los tres primeros meses, y OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 800,oo), para los seis meses siguientes, quedando el arrendador obligado a pagar en mensualidades vencidas y consecutivas, que tiene una duración de nueve meses fijos, contados a partir del 12 de enero de 2001, al 12 de enero de 2002, Y ASI SE DECIDE.
5.- Correspondencias recibidas en los meses de agosto y septiembre de 2003, dirigidas al ciudadano MOISES DOMINGUEZ FLORES, marcadas "E".
Este Sentenciador observa, que los referidos instrumentos, emanan de la propia parte actora, los cuales de acuerdo al principio de derecho probatorio, relativo, a qué las partes no pueden, “In Sua Causam”, darse sus propios medios de pruebas, en consecuencia, se desechan del presente proceso; Y ASI SE DECIDE.
6.- Copia fotostática de recibo de teléfono emitido por CANTV, marcado "F".
En instrumento sub-examine, no puede ser catalogado como documento público, ni privado reconocido, ni tenido legalmente por reconocido, por lo que al haber sido promovido en copia fotostática simple, no se le concede valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.
7.- 6 fotografías marcadas “G”.
En relación a este tipo de medio probatorio, el Procesalista Jesús Eduardo Cabrera, en su obra: "Control y Contradicción de la Prueba Legal y Libre”. Caracas 1998, Tomo I, ha señalado:
“…Los medios meramente representativos, sean ellos documentos o se les asigne otra naturaleza, pueden contener en su cuerpo, o ir acompañados de explicaciones escritas sobre sus circunstancias, tales como autoría, fecha de su confección, identificación de las personas, animales, lugares o cosas que en ellos aparecen, etc. Si las explicaciones escritas son auténticas, no hay problema probatorio alguno, y sólo la impugnación activa funcionará contra ellas; pero si estas no lo son, ellas se comportan como documentos escritos (por formar parte de cuerpos adheribles a los autos, que en lo que respecta a la recepción de la escritura, tienen la misma características que el resto del género), que de atribuirse a la contraparte y serles opuestos formalmente, quedarán sujetos a reconocimientos...
Cuando el medio meramente representativo no ilustra sino que se le trae como un medio autónomo, establecida la identidad y credibilidad del mismo, el Juez lo observa para extraer de él cualquier elemento que permita fijar los hechos controvertidos, así las partes no lo hayan señalado con precisión en su promoción. Detalles de las fotos, de los videos, de las películas cinematográficas, no establecidas por las partes, pero que aparecen en el medio, podrán ser valorados por el Juez, ya que es el medio el que reporta la imagen, que es su contenido al proceso; y es esa imagen la que el sentenciador aprecia. Las reproducciones (Art. 502 CPC), así como las fotos, películas, videos y otros medios semejantes que produzcan las partes estarán sujetas a la apreciación judicial, hasta sus detalles.
Como la identidad y credibilidad del medio meramente representativo, la mayoría de las veces se prueban con testigos, el promovente de la prueba debe ser cuidadoso para no convertir a dicho medio en un aditamento del testimonio, caso en que éste será lo que se aprecia. Por ello en anterior ocasión (1986), alertamos sobre el punto, cuando dijimos: `Por lo dicho, un gran número de pruebas libres para adquirir eficacia probatoria, no se bastarían a sí mismas, sino que formarán parte de un concurso de medios que las apoyarán y permitirán al Juez conocer su veracidad y relación cierta con la causa ".
Muchas de estas pruebas requerirán de la ayuda de la prueba testimonial para lograr sus fines, funcionando como un todo inseparable con el testimonio. El medio de prueba libre que se quiere hacer valer, se propone como tal, pero varios de los aspectos relativos a su autenticidad y veracidad se demuestran con testigos, quienes deponen sobre estos hechos y no sobre el fondo del litigio...." (negrillas de esta Alzada).
En consecuencia, al no haber sido refrendadas mediante la prueba testimonial, no se le concede valor probatorio a las fotografías promovidas con el escrito libelar, Y ASI SE DECIDE.
8.- Copia certificada del Expediente No. 1.574, emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.
En relación con la referida copias certificada el legislador las ha categorizado como “documentos públicos”, entendiéndose como tales, aquellos que han sido autorizados por las solemnidades legales por un funcionario público facultado para dar fe pública, las cuales al no haber sido impugnadas, se les da pleno valor probatorio, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar pro probado que en fecha 28 de mayo de 2007, el demandado en la presente causa, ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS, consignó ante el Tribunal de Municipios trece (13) cánones de arrendamiento que corresponden a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007, a razón de UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.000,00), para un total consignado de TRECE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 13.000,00), que dicha consignación fue realizada a nombre de las ciudadanas MARIBEL GIORDANO DE LA FUENTE y MARTA ANTONIETA GIORDANO DE LA FUENTE, Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
En fecha 16 de noviembre de 2007, el abogado ALEXIS ANTONIO ZAMBRANO, en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas:
1.- El mérito favorable de los autos.
En relación con este particular este Sentenciador aplica el criterio jurisprudencial sostenido con respecto al mérito favorable genérico que corren a los autos, lo cual la sido constante al señalar que éste no es medio probatorio válido, Y ASI SE DECIDE.
2.- Invocó los contratos de arrendamientos acompañados con el escrito libelar, marcados “A”, “B” y “C”.
3.- Invocó el contrato de arrendamiento de fecha 23 de mayo de 2001, celebrado entre el ciudadano EVARISTO ZAMBRANO, y el ciudadano ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, sobre el inmueble objeto del presente juicios, marcado "D".
4.- Invocó la copia certificada del Expediente No. 1.574, emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.
En relación a los instrumentos acompañados al escrito libelar, signados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, y la prueba señalada en el numeral 4, este Sentenciador se ha pronunciado sobre la valoración de dichas pruebas, razón por la cual dá por reproducido dicho pronunciamiento.
5.- Copia fotostática certificada, emanada del Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcada “A”.
En relación con la referida copias certificada el legislador las ha categorizado como “documentos públicos”, entendiéndose como tales, aquellos que han sido autorizados por las solemnidades legales por un funcionario público facultado para dar fe pública, las cuales al no haber sido impugnadas, se les da pleno valor probatorio, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar pro probado que la ciudadana MARTA VENTURA, esto es un tercero ajeno a la presente controversia; que en fecha 11 de julio de 2007, consignó a favor de la ciudadana MARIBEL GIORDANO dos (02) cánones de arrendamiento que corresponden a los meses de Agosto y Septiembre de 2007, a razón de UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.000,00), para un total consignado de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2.000,00); y que en fecha 11 de septiembre de 2007, la misma ciudadana, consignó UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.000,00), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2007, Y ASI SE DECIDE.
6.- Solicitó experticia de ingeniería civil sobre el inmueble objeto de la presente causa, la cual por auto de fecha 20 de noviembre de 2007, no fue admitida por haber sido promovida el día 8º del lapso de pruebas de 10 días, decisión que quedó firme por no haberse interpuesto recurso alguno.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 12 de noviembre de 2007, el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su carácter de apoderado judicial del demandado, promovió las siguientes pruebas:
1.- En el capítulo Primero, invocó a favor de su representado, el merito favorable que arrojan de autos, específicamente en la falta de especificación del libelo de la demanda de cuales fueron los dos meses de arrendamiento consecutivos que su representado dejó de pagar, incumpliendo con lo establecido en la letra “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; en el Capítulo II, invocó a favor de su representado, el merito favorable que arrojan de autos, específicamente en que el demandante no cumplió con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la causal de desocupación prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Asimismo, en el Capítulo III, invocó a favor de su representado, el merito favorable que arrojan de autos, específicamente en que el arrendador no especifica en forma diáfana y clara, de conformidad con el artículo 340, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Observa este Sentenciador con relación a los méritos favorables, invocados por el demandado en los Capítulos I, II, y III en su escrito de promoción de pruebas: 1.-) en cuanto a la falta de especificación en el libelo de la demanda, de cuales fueron los dos meses de arrendamiento consecutivos que su representado dejó de pagar, incumpliendo con lo establecido en la letra “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; 2.-) en que el demandante no cumplió con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la causal de desocupación prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al no haber acompañado en su demanda con los instrumentos en que la fundamenta; y 3.-) en que el arrendador no especifica en forma diáfana y clara cuales son las reparaciones que amerita el inmueble, de conformidad con el artículo 340, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; que los mismos no constituyen medios probatorios, sino que por el contrario, constituyen defensas o alegatos que la parte demandada debió efectuar en la contestación de demanda, y no en el escrito de promoción de pruebas, ya que como fue señalado, no constituyen medios probatorios, y que de existir los vicios del libelo, relativos a la falta de indicación de los cánones o mensualidades que dejó de pagar, esto constituiría una deficiencia libelar que debió ser atacada por la vía de cuestión previa de defecto de forma, la cual no fue opuesta por el demandado en el acto de contestación. En cuanto al mérito invocado de que no fue acompañado el instrumento fundamental de la demanda y que el arrendador no especificó en forma diáfana y clara cuales son las reparaciones que ameritaba el inmueble, de conformidad con el artículo 340, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo cual constituiría igualmente infracciones del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, observa este Sentenciador que los mismos no constituyen medios probatorios, sino la materia objeto del debate que ha de ser probada durante el curso del mismo, y que en todo caso dicho incumplimiento constituiría igualmente defecto de forma de la demanda, solo oponible por la vía de cuestiones previas. De lo que concluye este Sentenciador que los méritos invocados por el demandado en su escrito de promoción de pruebas, no constituyen medios probatorios sino la materia objeto del debate que ha de ser probada durante el curso del mismo, por lo que se desechan del presente proceso, Y ASI SE DECIDE.
Comparte esta Alzada, el criterio sustentado por el Juzgado “a-quo” al señalar: “…A pesar de la falta del demandado de alegar las cuestiones previas correspondientes, procede el tribunal en cumplimiento del requisito de exhaustividad del fallo, a determinar si realmente existe falta del instrumento fundamental de la demanda y en tal sentido observa que lo pretendido es el desalojo de un inmueble, por falta de pago de pensiones de arrendamiento, por la necesidad de ocupar el inmueble y por necesidad de efectuarle reparaciones. Siendo que lo que vincula a las partes es un contrato de arrendamiento, es dicho contrato la fuente principal de las obligaciones de las partes, por lo tanto, es de allí, de dicho contrato de arrendamiento, de donde derivan inmediatamente los derechos deducidos en el proceso, por lo tanto, el único instrumento fundamental de la demanda en la presente causa, es el contentivo del contrato de arrendamiento, el cual si fue acompañado al libelo…”
Efectivamente, el instrumento fundamental en la presente demanda por desalojo está constituido por los múltiples contratos de arrendamientos suscritos por las partes y que fueron acompañados al escrito libelar, ya que no se está discutiendo la propiedad del inmueble sino el derecho o la extinción del derecho que tiene o tenía el inquilino de permanecer en el inmueble, dado el incumplimiento alegado por la parte demandante. En todo caso, la falta del instrumento de propiedad del inmueble, lo único que determinaría es la improcedencia de la causal de desalojo consagrada en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la pretensión de desalojo, por necesidad de ocupar el inmueble, no puede prosperar cuando el actor no logra demostrar ser el propietario del mismo; y siendo que la propiedad, solo puede ser probada con el instrumento registrado de compra venta, tal como lo disponen los artículo 1920 y 1924 del Código Civil; se concluye, que en el caso sub-judice, tal instrumento no es fundamental de la demanda, Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDA.-
Los límites de la controversia quedaron fijados, en la presente causa, sobre el desalojo de un inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en la Urbanización la Viña, Avenida Pichincha cruce con Calle Páez Nro. 145-10, Quinta Las Cuatro Rosas, Parroquia San José, de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo, destinado a vivienda; siendo un hecho aceptado por las partes, la existencia de varios y sucesivos contratos de arrendamiento que conforman una relación arrendaticia de más de ocho (8) años, quedando igualmente probado que el arrendatario consignó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, trece (13) mensualidades de arrendamiento en la misma fecha, es decir, las consignó todas el mismo día; así como que en fecha 11 de julio de 2007, consignó a favor de la ciudadana MARIBEL GIORDANO, dos (02) cánones de arrendamiento que corresponden a los meses de Agosto y Septiembre de 2007; y que en fecha 11 de septiembre de 2007, la misma ciudadana, consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2007; quedando como hechos a controvertidos, las causales de desalojo invocadas por la parte actora, como lo son: el incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento, la necesidad de ocupar el inmueble y la necesidad de efectuar reparaciones al mismo.
Con relación al punto primero, o sea, el incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento, el demandado invocó en el momento de efectuar las consignaciones, así como en el momento de contestar la demanda, una supuesta modificación verbal de la cláusula relativa a la forma de pago de los cánones de arrendamiento, al alegar que su mandante pagaba los cánones atrasados y adelantados, los cuales eran recibidos por el arrendador, hoy parte accionante, lo cual obedecía a que los mismos, no se efectuaban en forma solemne, es decir, mes a mes, sino que eran pagados de manera atrasada, acumulativa o adelantadas y ello era aceptado por el hoy demandante, que era costumbre entre las partes recibir pagos atrasados de manera acumulada, y que por lo tanto no es posible sancionar al inquilino por tal insolvencia, declarando extemporáneos los pagos realizados por concepto de cánon de arrendamiento y la consignaciones inquilinarias efectuadas; que durante una relación contractual de vieja data, aproximadamente 8 años, ha pagado de manera distinta a lo pactado en la cláusula segunda del tercer y ultimo contrato, invocando dicha costumbre como presunta modificación verbal del contrato.
Observa este Sentenciador que, el hecho de que la arrendadora haya recibido los pagos de los cánones de arrendamiento en forma atrasada, adelantada o acumulada de manos de la arrendataria, constituyendo la costumbre alegada, la misma, valga señalar, la costumbre, solo puede considerarse reguladora de las relaciones entre las partes la costumbre secundum legem, es decir, cuando ésta coincida con el texto de la Ley; como sucede en los casos en que la ley expresamente remite a la costumbre, tal como dispone el articulo 1612 del Código Civil, respecto a las reparaciones menores; o cuando se trate de la costumbre praeter legem, es decir, cuando no exista disposición legal que regule el caso concreto; por lo tanto, al existir una disposición legal, que regule el caso en particular, el hecho de que las partes reiteradamente actúen contra dicha norma, en ningún caso implica la derogatoria del contenido de la ley por la costumbre; pues ello constituiría costumbre contra legem, la cual no constituye en Venezuela fuente de derecho, pues así expresamente lo dispone el legislador, cuando en el articulo 7 del Código Civil dispone:
“Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes; y no vale alegar contra su observancia el desuso, ni la costumbre o práctica en contrario, por antiguos y universales que sean.”
En consecuencia, no puede en ningún caso, por el uso o costumbre, dejarse sin efecto las cláusulas contractuales, por constituir éstas ley entre las partes, tal como dispone el artículo 1.159 del Código Civil.
Asimismo se observa que el solo hecho de invocar que existió una modificación verbal de las cláusulas contractuales, no constituye prueba fehaciente de éste hecho, el cual debió ser probado durante el juicio. En efecto, en el caso de autos, la parte demandada no probó tal modificación, pues el único medio de prueba aportado por la demandada fue la invocación al mérito favorable de autos, con relación a los pagos realizados en forma atrasada, adelantada o acumulada, para demostrar esas modificaciones hechas al contrato, prueba ésta que fue desechada por esta Alzada; constituyendo tal afirmación, de que existió una modificación verbal de las cláusulas contractuales, solo presunciones, y al no ser admisible la prueba de presunciones para demostrar modificaciones verbales a un contrato contenido un instrumento suscrito y reconocido por ambas partes; es obligatorio concluir que la accionada no demostró que las partes hayan modificado en forma verbal el contrato de arrendamiento, el cual sigue vigente, entre las partes, en los términos en que fue suscrito, Y ASÍ SE DECIDE.
Asimismo se observa, que la parte demandada consignó en la misma fecha trece (13) pensiones de arrendamiento, de lo que se evidencia, que ésta no consignó las mensualidades dentro del plazo establecido en el contrato, ni dentro del plazo de quince (15) que le concede la Ley; por lo tanto dichas consignaciones son totalmente extemporáneas al no haberse efectuado dentro del plazo establecido en el contrato, ni en el plazo perentorio de quince (15) días establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Asimismo, en cuanto a las consignaciones, el artículo 56, ejusdem, dispone que en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.
En el caso de autos se observa, que las consignaciones no fueron legítimamente efectuadas, por cuanto no se realizaron mensualmente, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento, sino de manera acumulada y por lo menos con diez (10) meses de retraso, por lo que evidencia que las consignaciones se realizaron fuera del plazo de quince (15) días establecido en el artículo 51 de la Ley, y en consecuencia, dichas consignaciones, no pueden tener por virtud considerar solvente al inquilino, sino que por el contrario, se le considera insolvente en las obligaciones contractuales por él asumidas, Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al alegato de que el arrendador no haya indicado cuales son las pensiones impagadas por el arrendatario, observa esta Alzada que, del estudio de las actas procesales se desprende que el demandante efectivamente indicó cuales son las mensualidades insolutas al señalar en su escrito libelar en el capítulo II, que el arrendatario ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ durante la vigencia de los tres (3) contratos de arrendamiento “…nunca ha pagado ni siquiera un mes en forma puntual…” que “…finalmente el jueves 26 de abril de 2007, se ubicó telefónicamente… para mediados del mes de mayo… hizo… presencia… prometiendo cancelar en los días sucesivos y entregar el inmueble” de lo que se presume que ambos meses estaban insolutos, lo cual se corrobora en el capítulo III, al señalar: “…con el inicio del PROCEDIMIENTO DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS, dijo consignar el Canon de arrendamiento de doce (12) meses vencidos y el pago de un (1) mes anticipado…”, correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007, lo que evidencia el estado de morosidad al consignar en fecha 28 de mayo de 2007, en un solo acto, “…doce (12) meses de atraso y un (1) mes adelantado…”, finalmente, al estimar la cuantía de la acción, la estima en la suma de TRECE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 13.000,00), correspondiente a los meses adeudados por el arrendador ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, del período comprendido del 12 de junio de 2006, al 12 de julio de 2007. Y decidido, como ha sido, que las consignaciones efectuadas por el demandado son extemporáneas, y en consecuencia el mismo se encuentra en estado de insolvencia, por adeudar trece (13) pensiones de arrendamiento, que van de 12 de junio de 2006, al 12 de julio de 2007, constituyen tales hechos suficiente indicación para el Tribunal sobre las pensiones adeudadas por el arrendatario, por lo que el alegato de la indeterminación de los cánones de arrendamiento insolutos no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
Al momento de determinar los límites de la controversia se precisó que aunada a la causal de incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento, que ya fue decidida, pasa este Sentenciador a analizar las causales invocadas de la necesidad de ocupar el inmueble y la necesidad de efectuar reparaciones al mismo.
En relación al alegato de la necesidad de ocupar el inmueble, observa este Sentenciador que el arrendador no logró demostrar dicha causal, ya que no promovió el documento de propiedad del inmueble, debidamente registrado; y siendo que, como ya fue decidido, la falta del instrumento de propiedad del inmueble, determina la improcedencia de la causal de desalojo consagrada en el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto tal pretensión, no puede prosperar cuando el actor no logra demostrar ser el propietario del mismo; y dado que la propiedad solo puede ser probada con el instrumento registrado de compra venta, tal como lo disponen los artículo 1920 y 1924 del Código Civil, al no haber sido acompañado el instrumento de propiedad, la causal sub examine no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.
Por último, en cuanto al alegato de la necesidad de efectuarle reparaciones al referido inmueble, la arrendadora no logró demostrar dicha causal, por cuanto no promovió prueba alguna que acreditara que el inmueble requiriese reparaciones, o que estuviera deteriorado. En consecuencia, no probó, que las presuntas reparaciones alegadas, constituyeran causal para desalojar el inmueble.
De lo antes expuesto, concluye esta Alzada, que no habiendo sido demostradas la causal alegada de la necesidad de efectuar reparaciones al mismo, el desalojo demandado con fundamento en dicha causal no es procedente, tal como fue decidido por el Tribunal “a-quo”; lo que hace que la decisión dictada por el referido Tribunal sea conforme a derecho. En consecuencia, la presente apelación no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

TERCERA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 07 de enero de 2008, suscrita por el abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ, contra la sentencia dictada el 17 de diciembre de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO.- CON LUGAR la demanda por desalojo, intentada por el abogado EVARISTO ZAMBRANO, contra el ciudadano ALBERTO RAFAEL CASTAÑOS NUÑEZ. En consecuencia, SE CONDENA al demandado, a entregar el inmueble constituido por una casa-quinta, ubicada en la Urbanización la Viña, Avenida Pichincha cruce con Calle Páez Nro. 145-10, Quinta Las Cuatro Rosas, Parroquia San José, de esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo, totalmente desocupado.
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281, del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiséis (26) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2008). Años 197° y 148°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO