TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
EXPEDIENTE Nº AP42-R- 2002-002344
En fecha 18 de noviembre de 2002, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, oficio N° 02-1206 de fecha 18 de octubre de 2002, emanado del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió expediente contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto por el abogado Jacobo Obadía Levy, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9736, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ANA KARINA CONSTRUCCIONES C.A., debidamente, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 55, Tomo 22-A Pro, de fecha 2 de Mayo de 1985, contra la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1.989, emanada de la “DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO” (hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA).
Dicha remisión se efectuó en virtud de la apelación interpuesta ante el aludido Juzgado, en fecha 11 de octubre de 2002, por el abogado Leonardo Viloria González. inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 27.385, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Juliano Giuseppe Grancheli Rota, titular de la cédula de identidad Nº 1.744.918, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 7 de agosto de 1991, la cual declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto.
Por auto de fecha 19 de noviembre de 2002, se dio cuenta a la Corte y designó ponente al Magistrado César Hernández, fijándose el décimo (10) día de despacho siguiente para que comenzara la relación de la causa.
El día 17 de diciembre de 2002, comenzó la relación de la causa.
En fecha 21 de marzo de 2006, el apoderado judicial del ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota consignó escrito de fundamentacion de la apelación.
En fecha 15 de enero de 2003, comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, el cual venció el 23 de enero del mismo año.
El 28 de enero de 2003, se agregó a los autos el escrito de pruebas reservado en fecha 21 de enero de 2003, presentado por el apoderado judicial del ciudadano Giuliano Guiseppe Granchelli Rota y se dejó abierto el lapso de 3 días de despacho para la oposición de las pruebas promovidas.
En fecha 4 de febrero de 2003, visto el escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial del ciudadano Giuliano Guiseppe Granchelli Rota y vencido el lapso de tres días despacho para la oposición a las pruebas promovidas en esta instancia, se acordó pasar el presente expediente al Juzgado de Sustanciación a los fines de su admisión.
Por auto de fecha 12 de febrero de 2003, el Juzgado de Sustanciación de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, procedió a admitir en cuanto ha lugar en derecho la prueba de experticia promovida de conformidad con el artículo 164 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en concordancia con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.422 del Código Civil, en el Capitulo II del escrito de pruebas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, por no ser manifiestamente ilegal ni impertinente, y fijó las once de la mañana al segundo día de despacho siguiente a la presente fecha, a los fines de que tuviera lugar el acto de designación de expertos conforme al artículo 452 del Código de Procedimiento Civil.
El 18 de febrero de 2003, oportunidad fijada para la designación de los expertos mediante auto de fecha 12 de febrero de 2003, se dejó constancia que no compareció persona alguna razón por la cual se declara desierto dicho acto.
En fecha 19 de febrero de 2003, mediante diligencia el apoderado judicial del ciudadano Giuliano Guiseppe Granchelli Rota, solicitó se fijara una nueva oportunidad para la designación de los expertos.
En fecha 26 de febrero de 2003, el Juzgado de Sustanciación fijó para las once de la mañana del segundo día de despacho siguiente, la oportunidad para la designación de los expertos.
En fecha 5 de marzo de 2003, en la hora y fecha fijada para que tuviera lugar el acto designación de expertos en el presente proceso, compareció por ante el Juzgado de Sustanciación de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo el abogado Leonardo Viloria González, apoderado judicial del ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota y se dejó constancia que la parte recurrida no compareció a dicho acto ni por si ni por apoderado judicial, de seguida presentó carta de aceptación del Ingeniero Manuel González Lucena, titular de la cédula de identidad Nº 3.396.317, y solicitó se procediera a su designación, e igualmente solicitó la designación del experto que a bien tuviera el Juzgado de Sustanciación; designando éste como segundo y tercer experto a los ciudadanos Hugo Jesús Guerra y al ciudadano Rafael Iribarren, titulares de las cédulas de identidad Nº 1.741.593 y 2.063.225, respectivamente, a quienes ordenó su notificación.
El 5 de marzo de 2003, el ciudadano Manuel González Lucena perito evaluador inscrito en la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela bajo el N° 2344, aceptó la designación como experto.
En fecha 12 de marzo de 2003, prestó el juramento de Ley el perito Manuel González Lucena, antes identificado.
En la misma fecha se libraron la boletas de notificación ordenadas.
En fechas 12 y 18 de marzo de 2003, el alguacil del Juzgado de Sustanciación, consigno las boletas de notificación de los ciudadanos Hugo Jesús Guerra y Rafael Iribarren.
En fecha 18 de marzo de 2003, mediante diligencia el ciudadano Hugo Jesús Guerra, aceptó la designación para desempeñar el cargo de experto y prestó el juramento de Ley.
El 19 de marzo de 2003, compareció el ciudadano Rafael Iribarren por ante el Juzgado de Sustanciación y aceptó la designación para desempeñar el cargo como experto y prestó el juramento de Ley.
En fecha 29 de abril de 2003, mediante diligencia los ciudadanos Manuel González y Rafael Iribarren, expertos designados en el presente recurso, solicitaron 30 días continuos, para cumplir el mandato recibido.
En la misma fecha mediante diligencia los ciudadanos Manuel González y Rafael Iribarren, en su condición de expertos, notificaron que se constituirían en el inmueble objeto de la experticia, el día martes 06 de mayo de 2003 y solicitaron al Juzgado de Sustanciación que estableciera la fecha para la consignación del informe respectivo.
En fecha 6 de mayo de 2003, el abogado Leonardo Viloria González, apoderado judicial del ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota, mediante diligencia consignó tres cheques contentivos de los honorarios de los expertos.
En fecha 7 de mayo de 2003, el Juzgado de Sustanciación fijó el día 28 de mayo de 2003, para que los expertos consignaran el informe de experticia.
En fecha 28 de mayo de 2003, los expertos Manuel González Lucena, Hugo Jesús Guerra y Rafael Iribarren, consignaron el informe contentivo de la experticia.
Por auto de fecha 10 de junio de 2003, el Juzgado de Sustanciación de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo ordenó practicar por Secretara el cómputo del lapso de evacuación de pruebas transcurrido.
En la misma fecha la Secretaria del Juzgado de Sustanciación de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, certificó que: “(…) desde el día 12 de febrero de 2003, exclusive, hasta el día 20 de marzo de 2003, inclusive, transcurrieron en este Tribunal quince (15) días de despacho correspondiente a los días 13, 18, 19, 20, 25, 26 y 27 de febrero de 2003, 05, 06, 11, 12, 13, 18, 19 y 20 de marzo de 2003.”
Por auto de fecha 10 de junio de 2003, el Juzgado de Sustanciación de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo por cuanto constató que había precluído el lapso de evacuación de pruebas, acordó pasar el presente expediente a la Corte, a los fines de que continuara el curso de ley.
El 17 de junio de 2003, se dio cuenta a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y se fijó el décimo día de despacho siguiente para que tuviera lugar el acto de informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 166 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
El 10 de julio de 2003, oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de informes en el presente recurso, se dejó constancia que el apoderado judicial del ciudadano Giuliano Guiseppe Granchelli Rota, consignó escrito de informes y se dijo “Vistos”.
En fecha 15 de julio de 2003, por cuanto en fecha 11 de marzo de 2003, tuvo lugar la juramentación de la nueva Junta Directiva de la Corte Primera de la Contencioso Administrativo, la cual quedó constituida de la siguiente manera: presidente Magistrado, Juan Carlos Apitz Barbera, Vicepresidente, Magistrada Ana María Ruggeri Cova, Magistrados Perkins Rocha Contreras, Evelyn Marrero Ortiz y Luisa Estella Morales Lamuño. Dicha Corte se aboco al conocimiento de la presente causa y se designó ponente a la Magistrada Evelyn Marrero Ortíz.
En la misma fecha se pasó el presente expediente a la Magistrada ponente.
En fecha 11 de Noviembre de 2004, mediante diligencia el apoderado judicial del ciudadano Guliano Giuseppe Granchelli Rota, solicitó el abocamiento de la Corte al conocimiento de la presente causa.
El 26 de abril de 2005, por cuanto el 1º de septiembre de 2004, fue constituida la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, por los ciudadanos María Enma León Montesino Presidenta, Jesús David Rojas Hernández Vicepresidente y Betty Josefina Torres Díaz Juez, y visto que la presente causa se encontraba paralizada, esta Corte se abocó al conocimiento de la causa. En consecuencia, ordenó la notificación de la sociedad mercantil Ana Karina Construcciones C.A. y al Procurador General de la República Bolivariana de Venezuela, en el entendido de que el lapso de los 3 días de despacho previstos en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría a correr el día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última notificación ordenada, una vez cumplido el lapso de los ocho días hábiles a que se refiere el artículo 84 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, más los diez días despacho conforme a lo establecido en el artículo 14 de Código de Procedimiento Civil, trascurridos los cuales se consideraría reanudada la causa y se designó ponente a la Jueza Betty Josefina Torres Díaz.
En la misma fecha se libraron las notificaciones ordenadas.
En fecha 14 de julio de 2005, el alguacil de esta Corte mediante diligencia consignó recibo de notificación debidamente firmado y sellado por el Gerente General de Litigio de la Procuraduría General de la República.
En fecha 26 de julio de 2005, el alguacil de esta Corte mediante diligencia, dejó constancia que se traslado a la dirección donde funciona la sociedad mercantil Ana karina Construcciones C.A. y el abogado Jacobo Obadía Levy, se negó a recibir la notificación, por cuanto manifestó que ya no era el apoderado judicial de la mencionada sociedad, y procedió en consecuencia a consignar copia y original de boleta de notificación y sus anexos.
En fecha 12 de julio de 2006, el ciudadano Giuliano Granchelli Rota, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Ana Karina Construcciones C.A, asistido por el abogado Camilo Candel Álvarez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 3.535, mediante diligencia se dio por notificado.
En fecha 18 de julio de 2006, por cuanto en fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil cinco (2005), fue constituida la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, conformada por los ciudadanos Ana Cecilia Zulueta Rodríguez, Presidenta, Alejandro Soto Villasmil, Vicepresidente, Alexis José Crespo Daza, Juez, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra, en el entendido que el lapso de los tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría a transcurrir el día de despacho siguiente a la presente fecha.
En virtud de la distribución automáticamente efectuada por el Sistema Juris 2000, se designó ponente al Juez Alexis José Crespo Daza, a quien se ordenó pasar el presente expediente, a los fines de que la Corte dictara la decisión correspondiente.
En la misma fecha, se pasó el presente expediente al Juez Ponente Alexis José Crespo Daza.
Vista la incorporación del ciudadano EMILIO RAMOS GONZÁLEZ; en fecha 6 de noviembre de 2006, se reconstituyó la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, quedando integrada su Junta Directiva de la siguiente manera: EMILIO RAMOS GONZÁLEZ, Presidente; ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA, Vicepresidente y; ALEJANDRO SOTO VILLASMIL, Juez.
En fecha 17 de octubre de 2007, el ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil Ana Karina Construcciones C.A, asistido por la abogada Sonia Anchetta de Valero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 8.896, mediante diligencia, solicitó se dictara sentencia en el presente expediente.
Examinadas las actas que conforman el expediente, pasa esta Corte a decidir, previas las siguientes consideraciones:

I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO DE ANULACIÓN
Mediante escrito de fecha 27 de septiembre de 1989, el apoderado judicial de la sociedad mercantil Ana Karina Construcciones C.A., interpuso recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación contra la Resolución N° 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento (ahora Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura), con base en las consideraciones siguientes:
Indicó que “ Mediante Resolución Nº 0608, de fecha 20 de febrero de 1.989, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento reguló la Oficina “A”, piso T-1 del Edificio denominado Centro Empresarial Dosn (sic) Bosco, situado en La Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Ruices Distrito Sucre, Estado Miranda, fijando un monto máximo del Canon de Arrendamiento mensual del Inmueble en la Cantidad de Ocho Mil Cuatrocientos Un Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 8 401,50), tal como se evidencia en la Resolución que copia certificada anexo marcada “B”, con el presente Recurso” .
De seguidas, arguyó que “Del Avaluó prácticado (sic) al efecto se desprende que los Expertos asignaron una renta calculada a razón de (14,40%) anual para Oficina, pero en tal operación valuatoria, no tomaron en consideración la ubicación (sic) Zonificación, calidad de Construcción, estado de conservación de la misma ni el precio medio de los últimos Diez (10) años, factores éstos determinantes para la fijación del precio a Regular, solo (sic) se limitaron los expertos ha establecer porcentajes sin ningún tipo de motivación, ni fundamentos lógicos y técnicos a los valores atribuidos.”
Asimismo, señaló que “El avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, infringe de forma directa El Artículo 6 de la ley de Regulación de Alquileres en concordancia con el Artículo 26 de Reglamento de la misma, el cual dispone que para la determinación del valor del Inmueble, el Organismo encargado de efectuar la fijación de las Pensiones de Arrendamiento máximas deberá tomar la cuenta los siguientes factores:
1. Para determinar el valor del Terreno: Su distancia de los Centros de Servicios Metropolitanos y Vecinales, los precios medios de los últimos 10 años, Luz, Teléfono y otros similar carácter, los servicios Públicos existentes, pavimentación de Calles, Cloacas, acueductos, la zonificación Urbana existente, especialmente si el uso que tiene es o no conforme con las ordenanzas de zonificación Urbana y la intensidad del uso asignado.
2. Para determinar el valor de la edificación: la magnitud o tamaño del área de construcción, la edad de esta, el suministro directo de la Unidad de la Vivienda respectiva de los servicios de agua, aseo y otros similares además de los requisitos que establece el Articulo 26 del Reglamento de la ley de Regulación de Alquileres.
Al respecto indicó que “(…) estos requisitos aparecen cumplidos en el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento de la Oficina “A” piso T-1 del Centro Empresarial Don Bosco, que dio origen al acto Administrativo y que obligatoriamente deben señalarse y motivarse debido a que el avalúo es una verdadera experticia, de conformidad con el dispuesto Articulo 58 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, que nos dice: que todo lo relacionado con los medios probatorios se regirán por las disposiciones del Código Civil y del Código de Procesamiento Civil. Por tanto el avalúo de este procedimiento y regulación es la prueba determinante y constituyen una verdadera experticia sujeta a los requisitos de forma y de fondos señalados en los Artículo 1525 del Código Civil, un avalúo inmotivado no puede servir de fundamento para fijar canon alguno, ya que la motivación del avalúo constituye el señalamiento de las razones, datos y elementos que debieran tomar en cuenta los peritos para arribar a una conclusión sobre el valor o ponderación atribuida al caso concreto por el cual no puede ser genérica o indeterminada como en el caso que nos ocupa”.
Finalmente señaló que “Por todas las razones anteriormente expuestas estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, ejerzo en mi carácter antes expuesto, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 121 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia el presente recurso Contencioso Administrativo de Nulidad de la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento expediente Nº 82.098-F9, por carecer de la motivación exigida por los Artículos 9 y 18 Ordinal 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y ser en consecuencia Violatoria de dicho artículo y del Artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres en concordancia con el Artículo 26 de su Reglamento. En consecuencia, solicito se declare la Nulidad de la Resolución Nº 0680, Dictada por la Dirección de Inquilinato en Fecha 20 de febrero de 1.989. Pido así mismo del Tribunal que procesa a restablecer la situación Jurídica infringida y se pronuncie en la definitiva sobre la renta máxima que corresponda al Inmueble, con base a un proceso de valuación ajustado a la Ley (…)”.
II
DEL FALLO APELADO
En fecha 7 de agosto de 1991, el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del entonces Distrito Federal y Estado Miranda, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario incoado, fundamentando su decisión en lo siguiente:
“La parte recurrente denunció la infracción de los Artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, alegando que el avalúo administrativo no consideró los factores indicados en dichas normas como elementos de juicio indispensables al efecto.
(…omissis…)
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último, el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales, por tanto, deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios sesenta y uno (61) al ochenta y uno (81), resultado de la experticia evacuada en está sede por los expertos EURIDISIS MORENO, PEDRO GONZALEZ MATHEUS Y ZULAY CORVO RIVAS, de profesión Arquitectos y Peritos Avaluadores respectivamente.
Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización: la tradición legal y linderos: la zonificación según el plano regulador vigente: el desarrollo vial local: las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles: la edad y características de la construcción: la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan. La legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescriben los Artículos 6 de la Ley de Regulación y 26 de su Reglamento, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
Restablecimiento de la situación jurídica lesionada
Conforme a los artículos 131 y 181 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y respecto a la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica lesionada se observa:
Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, este tribunal acoge como base para la determinación de la renta el valor asignado al inmueble en la experticia el cual se fija en la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL CIENTO VEINTINUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 931.129, 68), sobre el valor se aplica un rendimiento anual del 14.40% de conformidad con lo previsto en el Decreto Ejecutivo No.669 de fecha once (11) de Agosto de mil novecientos setenta y uno (1.971), en relación con lo dispuesto en el Artículo 5 de la Ley de Regulación de Alquileres, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para oficina , la cantidad de ONCE MIL CIENTO SETENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 11.173.55).
En virtud de lo anteriormente expuesto el referido Juzgado declaró la nulidad de la Resolución No. 0608, de fecha 20 de febrero de mil novecientos ochenta y nueve, emanada de la Dirección de Inquilinato del antes Ministerio de Fomento, mediante la cual se fijó canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble denominado oficina “A” piso 1 del edificio Centro Empresarial Don Bosco.
III
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 21 de marzo de 2006, el apoderado judicial del ciudadano Giuliano Giuseppe Grancheli Rota, consignó escrito de fundamentación de la apelación interpuesta, con base en las siguientes consideraciones:
“Ciudadanos Magistrados, tal y como se puede aprecia (sic) a las actas del presente expediente, específicamente a los folios 92 al 98 ambos inclusive, la sentencia recurrida fue dictada en fecha siete (07) de agosto mil novecientos, noventa y uno (1991); ahora bien en fecha 30 de junio de 1995, mi representado celebró con la ciudadana COINTA MERCEDES CARDOZO DE RANGEL, (…) contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos (...) El día 04 de abril del año 2001, bajo la solicitud No. 2001/04/23, la ciudadana GIULIANA GRANCHELLI, actuando en su carácter de apoderada judicial del propietario- arrendador, ciudadano GIULIANO GIUSEPPE GRANCHELLI ROTA (…) introdujo tal solicitud la cual no pudo ser tramitada, toda vez que el expediente administrativo No. 82.098-F9, al cual se contrae dicho inmueble (propiedad horizontal), no se encontró físicamente en el Despacho Regulador, tal circunstancia obligó a la solicitante a instar a la Administración para que se abriera un anexo (condición dada el nuevo expediente en estos casos), previa la reconstrucción del mismo, todo lo cual fue acordado por autos dictados por esa Dirección en fechas 16 y 17 de julio de 2001, conforme a los folios 9, 10, 11 y 12 del anexo que acompaño marcado ‘B’, posteriormente en fecha 11-10-2001, bajo la solicitud No. 01-110-98, en mi carácter de apoderado judicial solicité la apertura de un procedimiento regulatorio para el mismo inmueble, y advirtiéndose el Organismo Regulador de ello se vio precisado a dictar un auto en fecha 28 de octubre de 2001, en el cual acumularon las solicitudes antes citadas y cumplidos los tramites de Ley, se ordenó notificar a la arrendataria sobrevenida del inmueble, ciudadana COINTA MERCEDES CARDOZO DE RANCEL. (…) En vista de las actuaciones antes citadas y abierto el procedimiento regulatorio sobre el inmueble de autos, sorpresivamente la arrendataria antes plenamente identificada concurre al procedimiento y consigna las resultas de una ‘INSPECCIÓN JUDICIAL’ practicada en fecha 27 de noviembre del año 2001, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial bajo el No. S-0439, con la cual ¡OH SORPRESA, le demuestra al Organismo Regulador no solo (sic) que existe la decisión cuya apelación hoy motiva esta formalización, sino que practicada y/o evacuada la actuación extrajudicial, pasa a dejar constancia de los particulares en ella contenidos, orientados a dejar constancia que dicha sentencia fue dictada fuera de lapso y en consecuencia en su dispositivo ordenó la notificación de la misma a las partes por haber sido dictada extemporáneamente (…) Estas actuaciones conforme a la solicitud de la arrendataria condujeron a la Dirección de Inquilinato a dictar la resolución No. 004162 de fecha 18 de febrero de 2002, en la cual se señala: ‘Como consecuencia de la anterior resulta obvio que el auto mediante el cual se ordenó la reconstitución del expediente No. 82.098-F9, debe ser revocado así como todas las actuaciones administrativas que involucra el procedimiento como en efecto se revocan por esta Dirección, en uso de la atribución que le atribuye el artículo 82 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos´.
Ciudadanos Magistrados, la motivación que me conducen a estas consideraciones previas, no es otro que el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, RELATIVO A LOS DEBERES DEL JUEZ EN EL PROCESO, cito:` Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
(…omisiss…)
CAPÍTULO I
DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA POR NO REUNIR LOS REQUISITOS DE LEY
1.-DENUNCIA DEL ORDINAL 2° DEL ARTÍCULO 243 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL EN CONCORDANCIA CON EL ARTICULO 244 EJUSDEM.
De la lectura del fallo apelado se evidencia que en la narrativa de la misma no se dio cumplimiento al REQUISITO DE FORMA previsto en el ordinal 2° del artículo 243, del Código de Procedimiento Civil que establece ‘Toda sentencia debe contener: La indicación de las partes y de sus apoderados.’, sin embargo en dicho fallo no se expresaron las razones de tal omisión, razón por la cual se infringió la norma citada la cual concatenada con el artículo 244 ejusdem, relativo a la NULIDAD DE LA SENTENCIA establece: ‘Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior, …’. En este orden de ideas es justo destacar que el fallo debe determinar con precisión los elementos objetivos y subjetivos involucrados en la controversia judicial, siendo su cumplimiento materia de orden publico.
En consecuencia dicha sentencia debe ser anulada y así pido sea declarado:
2.- DENUNCIA DEL ORDINAL 3° DEL ARTÍCULO 243 DEL CODIGO (sic) DE PROCEDIMIENTO CIVIL EN CONCORDANCIA CON EL ARTÍCULO 244 EJUSDEM.
Denunció también el INCUMPLIMIENTO DE UN REQUISITO DE FORMA como lo es la infracción del ordinal 3° del artículo 243 del citado Código, que establece: ‘Toda sentencia debe contener: Una síntesis clara precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos’.
Es importante destacar que si el juzgador, a sabiendas de que la sentencia es un todo, no enmarca este requisito en la parte narrativa de la sentencia como en el caso que nos ocupa, da lugar a la violación que hace procedente el recurso de apelación que en este acto se formaliza.
En virtud de que en el fallo apelado el sentenciador obvió toda referencia a los alegatos formuladas (sic) en la tramitación del procedimiento, silenciando los mismos, no dando cumplimiento al requisito exigido en la norma invocada, razón por la cual la sentencia debe ser anulada, en aplicación del artículo 244 ejusdem, y así pido respetuosamente sea declarado.
3.- DENUNCIA DEL ORDINAL 5° DEL ARTÍCULO 243 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL EN CONCORDANCIA CON EL ARTÍCULO 244 EJUSDEM.
La sentencia recurrida no sólo incurre en los vicios antes denunciados, sino que también adolece de la INFRACCIÓN DEL ORDINAL 5° DEL TANTAS VECES CITADO ARTÍCULO 243, pues al decidir el Tribunal, no consideró los alegatos formulados por el recurrente en su escrito de nulidad contra el acto administrativo, Cuando en el CAPITULO II del mismo el cual cito textualmente: ‘Del avalúo practicado al efecto se desprende que los Expertos asignaron una renta calculada a razón del (14,40%) anual para Oficina, pero en tal operación valuatoria, no tomaron en consideración la ubicación, Zonificación, calidad de Construcción, estado de conservación de la misma ni el precio medio de los últimos Diez (10) años, factores éstos determinantes para la fijación del precio a Regular, solo (sic) se limitaron los expertos, ha establecer porcentajes sin ningún tipo de motivación, ni fundamentos lógicos y técnicos a los valores atribuidos’ realmente la sentencia no decidió sobre estos puntos, esto es absolvió la instancia, no conteniendo en consecuencia el fallo apelado, ‘decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas’. por todo lo antes expuesto considero que la sentencia debe ser anulada y así pido sea declarado.
CAPÍTULO II
DEL FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO
En materia de fondo me veo precisado a indicar a este (sic) alzada que en el caso que nos ocupa se produjo una infracción de Ley como lo es LA VIOLACIÓN DE UNA MAXIMA DE EXPERIENCIA que hace procedente el presente recurso y que tal y como lo prevé el artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, cito: ‘Se declarará con lugar el recurso de casación: imperativo de dicha norma señala… 2° Cuando se haya incurrido en un error de interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley, o aplicado falsamente una norma jurídica; cuando se aplique una norma que no éste vigente, o se le niegue aplicación y vigencia a una que lo éste, o cuando se haya violado una máxima de experiencia.
En los casos de este ordinal la infracción tiene que haber sido determinante de lo dispositivo en la sentencia.”
Al efecto me permito dar algunos conceptos de máximas de experiencia para abundamiento de esta Corte:
….Omisiss…
‘Son ciertas normas de estimación y valoración inducidas de las realidades practicas de la vida, que son fruto de la observación de los hechos que acaecen en la vida social.’ (De La Plaza).
Evidentemente las máximas de experiencia tienen que ver con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que señala: ‘…El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia…’.De tal manera que si bien es cierto que la máxima de experiencia no es una norma jurídica, pero su casacionalidad como lo dice el profesor Márquez Añez está en el hecho, que ` aquellas sentencias que violan una máxima de experiencia, se basa en que la máxima de experiencia al ser utilizada por el juez en la sentencia, se integra a la norma jurídica que fundamenta su dispositivo y por consiguiente da lugar a un problema de derecho ´.
En el caso que nos ocupa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, que establece: ‘La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el 244, solo (sic) puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de esta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246…’
En tal sentido la nulidad del acto administrativo impugnado queda patentizada, conforme criterio reiterado por los Tribunales que conocen de la materia, criterio por demás no acogido íntegramente por el Juez que conoció la presente causa, ciertamente se promovió y evacuó de la (sic) prueba de experticia que promovida por la recurrente para ese entonces, pues siendo este el medio idóneo con el cual pueden constatarse los hechos y denuncias que se formulan contra la actividad de la administración, es conforme a ésta que el Juzgador puede acceder a los vicios derivados de dicha actividad. En este caso se observa que la prueba de experticia no fue evacuada con total sujeción a la normativa del Código de Procedimiento Civil así como tampoco a la normativa especial que regía la materia, esto es artículos 6 y 26 de la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, respectivamente, amén del criterio del Juzgador de instancia. Dicha probanza no fue impugnada por las partes intervinientes en el procedimiento quedando firme y aún cuando el sentenciador no tiene la obligación de acoger la prueba, llama la atención que la misma sirviera de fundamento para declarar la nulidad.
En el presente caso, estimo que el Juzgador a fin de evitar perjuicios a la arrendadora, debió cumplir con los deberes que el artículo 12 del Código de Procedimiento le impone y hacer valer los principios rectores que informan la Ley adjetiva para con ello mantener el equilibrio procesal en aras de la celeridad procesal, en efecto, pudo hacer uso, bien del artículo 401 ordinal 5°, que establece la posibilidad del auto oficioso para la practica de diligencias probatorias o bien del ordinal 4° del artículo 514 ejusdem relativo a el auto para mejor prever, a fin de que se ordenara la practica de alguna experticia sobre determinados puntos, se amplíe o aclare la que existiere en autos.
Al margen de estos hechos es importante destacar que la legitimación en la causa resulta sobrevenida, tanto para mi representado propietario- arrendador como para la inquilina del inmueble, a quien de conformidad con la Ley impusimos del recurrido fallo como es lo correcto, dándole la oportunidad de recurrir a esta alzada en virtud de su condición en la relación contractual y en función del artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y su reciente interpretación en Sala Constitucional de Tribunal Supremo.
La apelación como tal en el caso de autos, nos obliga a remitirnos a una sentencia de reciente data dictada por el Magistrado Perkins Rocha Contreras en sentencia No. 1.831 de fecha 21-11-2000, en la cual se establece que ‘El solo hecho de apelar demuestra que el apelante no está conforme con la sentencia’, criterio válido para esta caso en virtud de que MI REPRESENTADO SE ENCUENTRA PERJUDICADO POR UNA DECISIÓN QUE FUE DICTADA HACE ONCE (11) AÑOS, CUATRO (04) MESES Y DIEZ (10) DÍAS, Y EN LA CUAL SE FIJÓ UNA RENTA PARA EL INMUEBLE: OFICINA ‘A’ DEL PISO T-1 UBICADA EN EL EDIFICIO DENOMINADO CENTRO EMPRESARIAL DON BOSCO EN LA AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA, URBANIZACIÓN, LOS RUICES DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS DE ONCE MIL CIENTO SETENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.11.173,55), encontrándose impedido de solicitar una nueva regulación conforme a las consideraciones efectuadas (…).Ante estas circunstancias revisados los antecedentes de casos tan particulares nos encontramos con una reciente decisión de esta Corte que advierte lo siguiente: ‘…debe destacarse que en los casos en que lo pretendido por la parte apelante sea la desestimación de la experticia en primera instancia, si sería procedente el conocimiento de tal pretensión en esta Alzada, aún cuando la parte interesada no hubiere hecho uso del lapso establecido en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil antes mencionado, pues la satisfacción del aludido pedimento no podría lograrse mediante la aplicación de dicha norma, que se ha previsto para un supuesto distinto. Sin embargo, lo anterior requiere de la diligencia del solicitante, en este caso de la parte apelante, toda vez que el único elemento en consideración al cual podría esta Corte acordar lo pretendido por ella, o por lo menos, conocer de su solicitud, viene determinado por la promoción de una nueva experticia en esta segunda instancia, pues solo del análisis de la misma – una vez evacuada- podría esta Alzada verificar los vicios de la que fue practicada en Primera Instancia del proceso…’ Sentencia Nº 2000-320 del 3 de mayo de 2000.
En otro orden de ideas y por lógica aplicación de la vigencia de la ley en el tiempo y en el espacio me veo precisado a traer a colación lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a cuales son los factores determinantes para la fijación del valor de un inmueble a los fines de fijar los cánones de arrendamiento del mismo, tal y como lo pauta el Articulo 30 ejusdem: ‘Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años (…).
A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal’
En este mismo orden de ideas me veo precisado a traer a colación el artículo 88 ejusdem, cuyo contenido es del tenor siguiente: `Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicaran desde su entrada en vigencia pero los procedimientos administrativos en curso se seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inicio su tramitación, en lo que les sea aplicable´.
En los anteriores términos ejerzo el recurso ordinario de apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha siete (7) de agosto de 1991 y que tal como lo decidieron los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial cuyo fallo fue confirmado por esta Corte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 de la Constitución de la República en concordancia con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios viola dispositivos previstos en los artículos 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana DESAPLIQUE POR INCONSTITUCIONAL EL REFERIDO ARTICULO 79 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS se sirva disponer lo necesario para el reestablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas que han lesionado a nuestro mandante, tomando en consideración las jurisprudencias citadas y que sido dictadas por éste Tribunal Colegiado de conformidad a la Ley (…)”. (Resaltado, mayúscula y subrayado de la parte recurrente).
III
DE LA COMPETENCIA
Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, observa esta Alzada, que en el caso de autos la causa se inició y fue decidida en primera instancia bajo la vigencia de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, lo que comporta, que aquellos actos y hechos ya cumplidos, así como sus efectos procesales no pueden verse afectados por la entrada en vigencia de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.
Por otra parte, es preciso aclarar, que bajo la vigencia de la derogada Ley, existía el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato el cual tenia la categoría de Tribunal Superior conociendo en apelación de las decisiones administrativas emanadas de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, actualmente Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura; no obstante, con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mencionado Tribunal desapareció junto con el recurso de apelación, pues ahora lo procedente contra dichas decisiones es un recurso contencioso administrativo de nulidad correspondiendo tal competencia a los Tribunales Superiores Contencioso Administrativo, conforme lo prevé los artículos 10 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, que a texto expreso prevén lo siguiente:
Artículo 10: “La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (…)”.
Artículo 78: “Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo (…)”.
En ese sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en virtud de su investidura de máximo órgano rector de la Jurisdicción Contencioso Administrativa estableció mediante sentencia N° 2271 de fecha 24 de noviembre de 2004, (caso: Tecno Servicios Yes´ Card, C.A.), el alcance competencial de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, señalando lo siguiente:
“Así, atendiendo a las recientes sentencias dictadas por esta Sala en las cuales se ha regulado transitoriamente la competencia de jurisdicción contencioso-administrativa, considera la Sala que las Cortes de lo Contencioso Administrativo son competentes para conocer:
(…omissis…)
4.-. De las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas, en primera instancia por los Tribunales Contencioso Administrativos Regionales. (Véase sentencia de esta Sala N° 1.900 del 27 de octubre de 2004(…)” .
Ahora bien, dado que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo detenta las mismas competencias que el ordenamiento jurídico atribuye a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (Vid. Artículo 1° de la Resolución Nº 2003-00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 10 de diciembre de 2003, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.866 de fecha 27 de enero de 2004), es por lo que, esta Instancia Jurisdiccional con fundamento en la decisión parcialmente transcrita, en concordancia, a lo dispuesto en los artículos 10 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye que es competente para conocer del recurso de apelación ejercido contra la decisión del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del extinto Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 7 de agosto de 1991, y, así se declara.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Precisada la competencia de esta Alzada para conocer del presente asunto, pasa de seguidas a pronunciarse sobre la apelación ejercida por el abogado Leonardo Viloria González , actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Guiliano Giuseppe Granchelli Rota, contra la decisión dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 7 de agosto de 1991, mediante la cual declaró con lugar el recurso incoado lo cual hace en los siguientes términos:
Al respecto, observa esta Corte que la parte apelante argumentó que la sentencia recurrida transgredió el artículo 243 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil al no contener la identificación de las partes y de sus apoderados.
Con relación a la denuncia planteada por la parte apelante relativa a la supuesta violación del artículo 243, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, interesa destacar que si bien se ha sostenido en reiteradas oportunidades que el contencioso administrativo de anulación de los actos administrativos de efectos particulares, no se concibe como un proceso estrictamente objetivo, en el que no existen verdaderas partes y donde se persigue como única finalidad la tutela de la legalidad, sino que admite un carácter subjetivo en tanto que puede existir un verdadero enfrentamiento entre partes (como ocurre en el contencioso inquilinario), este último carácter no es absoluto, como sí lo es en el procedimiento civil ordinario.
Ciertamente, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil exige como uno de los requisitos de forma a ser cumplidos en el pronunciamiento de decisiones judiciales, el relativo a la mención de las partes, con la finalidad esencial de dejar sentado sobre quienes recae el fallo acogido. Siendo ello así, y atendiendo a las características del contencioso administrativo que lo diferencian del proceso civil, en particular a las de los recursos interpuestos contra los actos administrativos de efectos particulares emanados de la Dirección de Inquilinato en materia de regulación de inmuebles, se hace menester señalar que a los efectos de dar cumplimiento a la enunciada exigencia resulta suficiente, en casos como el de autos, la identificación inequívoca -en el fallo de que se trate- de la parte recurrente, el acto administrativo impugnado y, tratándose de una regulación, del inmueble objeto de la solicitud, extremos éstos que sí se satisfacen en la decisión emanada del Tribunal de la primera instancia.
En efecto esta Corte observa que el fallo apelado inserto a los folios 93 al 99 del presente expediente, cumplió lo requisitos antes referidos, así las cosas, identifica el Juez a quo en la narrativa de su decisión, a la Sociedad Mercantil Ana Karina Construcciones C.A, representada mediante apoderado Judicial abogado Jacobo Obadia Levi, como parte recurrente en su condición de propietaria del inmueble objeto de la solicitud de regulación en sede administrativa; a éste como Oficina “A”, piso T-1, del Edificio “Centro Empresarial Don Bosco”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Ruices, Distrito Sucre, Estado Miranda, y al acto impugnado como el contenido en la Resolución N° 0608, dictada el 20 de febrero de 1997, emanada de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento. Así se decide.
Por otra parte sostuvo el apelante denunció también la infracción del ordinal 3° del artículo 243 del citado Código, que establece:
“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
(…omissis…)
3º Una síntesis clara precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos”.
A tal efecto el recurrente manifestó que “Es importante destacar que si el juzgador, a sabiendas de que la sentencia es un todo, no enmarca este requisito en la parte narrativa de la sentencia como en el caso que nos ocupa, da lugar a la violación que hace procedente el recurso de apelación que en este acto se formaliza”.
Según la exigencia descrita en el ordinal 3° de la norma transcrita, debe el juzgador en su decisión circunscribir el tema decidendum, de forma tal que los hechos que han sido sometidos por las partes a su conocimiento resulten plenamente comprensibles, es decir, que éstos sean susceptibles de ser apreciados de manera clara y sucinta.
En el caso de autos, el apoderado judicial del ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota, denuncia que la narrativa de la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato del antes Distrito Federal y Estado Miranda, “(…) obvió toda referencia a los alegatos formulados en la tramitación del procedimiento, silenciando los mismos, no dando cumplimiento al requisito exigido en la norma invocada”
Respecto a dicho argumento, observa esta Corte que el a quo desarrolló de una manera clara, precisa y lacónica los términos en que fue planteada la controversia. contrario a lo afirmado por el apelante en su escrito de fundamentación, desvirtuando y analizando su decisión conforme a los alegatos esgrimidos por el recurrente, lo que se observa al folio 94, del presente expediente específicamente en el Capítulo II de la misma titulado “FUNDAMENTACION DEL RECURSO”, hizo una sinopsis de la denuncia formulada por el recurrente, de la infracción de los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, por cuanto a decir del recurrente, el avalúo realizado en sede administrativa no consideró los elementos indicados en las referidas normas, de allí que no se evidencia en el presente caso violación alguna del artículo 243 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud, este Órgano Jurisdiccional declara la improcedencia del presente alegato. Así se decide.
Por otra parte la apelante denunció que el Tribunal instancia quebrantó del Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto manifestó que “(…) La sentencia recurrida no sólo incurre en los vicios antes denunciados, sino que también adolece de la INFRACCIÓN DEL ORDINAL 5° DEL TANTAS VECES CITADO ARTÍCULO 243, pues al decidir el Tribunal, no consideró los alegatos formulados por el recurrente en su escrito de nulidad contra el acto administrativo (…)”.
En este sentido estima esta Corte que el apelante hace mención al vicio de incongruencia previsto en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene implícito el principio de exhaustividad del fallo, que impone al Juez la obligación de emitir una decisión de manera positiva y precisa, sin sobreentendidos, sin dejar cuestiones pendientes, sin incertidumbre ni ambigüedades, congruentes con las pretensiones y defensas opuestas.
A tal efecto, esta Corte observa que el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“Artículo 243.- Toda sentencia deberá contener:
(…omissis…)
5º. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”.
De la norma supra señalada, se desprende el principio de la congruencia, conforme al cual el juez al decidir deberá hacerlo en forma expresa, positiva y precisa, con base en lo alegado por las partes y a los medios probatorios aportados por ellas, abarcando en su pronunciamiento todos y cada uno de dichos alegatos, así como las pruebas promovidas, a fin de dar cumplimiento al principio de exhaustividad, conforme al cual el juez tiene que decidir sólo y sobre todo lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción no aportados por las partes, ni suplir a éstas en sus argumentos o defensas, pues de lo contrario, crearía un desequilibrio procesal o lo que es igual, otorgaría ventaja a una de las partes en detrimento de la otra, vulnerando con tal actuación el derecho constitucional de igualdad ante la ley previsto en el artículo 21 de la Carta Magna y la igualdad procesal prevista en el artículo 15 del referido Código adjetivo.
Por otra parte, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencias Nros. 581, 709, 877 y 1.491, de fechas 22 de abril, 14 de mayo, 17 de junio y 7 de octubre de 2003, casos: Pablo Electrónica, C.A., 357 Spa Club C.A., Acumuladores Titán y Yan Yan Express Restaurant, C.A., estableció respecto al vicio de incongruencia, lo siguiente:
“En este sentido, para que la sentencia sea válida y jurídicamente eficaz, debe ser autónoma, es decir, tener fuerza por sí sola; debe en forma clara y precisa resolver todos y cada uno de los puntos sometidos a su consideración, sin necesidad de nuevas interpretaciones, ni requerir del auxilio de otro instrumento; cuya inobservancia en la decisión, (de los supuestos supra indicados), infringiría el principio de exhaustividad, incurriendo así en el vicio de incongruencia, el cual se origina cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes intervinientes en el proceso. Manifestándose ésta cuando el juez con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio, acarreando el primer supuesto una incongruencia positiva y, en el segundo, una incongruencia negativa”.
En efecto, tal como puede observarse, el criterio de la Corte respecto al vicio de incongruencia negativa, radica en la existencia de un error de concordancia lógica y jurídica entre la pretensión deducida y la sentencia dictada, lo cual implica que ante la constatación de la existencia de algún vicio, dicha concordancia lógica y jurídica se mantendrá, aún cuando los vicios sean varios y el juez no se pronuncie sobre todos los vicios o alegatos de las partes.
Ahora bien, en lo que respecta al caso de autos, la Corte observa que el a quo, limitó su decisión al objeto del recurso, esto es, la nulidad de la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1998, emanada de la Dirección de Inquilinato del antes Ministerio de Fomento.
En el presente caso, observa esta Corte que el a quo se pronunció sobre la fundamentación del recurso, haciendo un especial énfasis en el avaluó elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, y así determinó que el mismo no cumplía con los requisitos que la ley lo obligaba, y en virtud que el objeto del recurso interpuesto versa únicamente sobre la validez del acto de fijación del canon de arrendamiento del inmueble cuya regulación se trata, y previo al análisis que hizo sobre la validez del avaluó que sirvió de fundamento del mismo, concluyó declarando la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1998, emanada de la Dirección de Inquilinato del antes Ministerio de Fomento y fijando un nuevo canon de arrendamiento.
Ello así, una vez efectuado el análisis del contenido de la decisión recurrida, observa esta Alzada que, contrario a lo afirmado por el apelante en su escrito de fundamentación, el a quo sí realizó una síntesis clara y precisa de la litis (thema decidendum), fundamentando su decisión conforme a los alegatos esgrimidos por el recurrente, cumpliendo con el principio de exhaustividad a que se hiciera referencia supra, razón por la cual esta Corte no evidencia el incumplimiento de la norma contenida en el ordinal 5° del artículo 243 en estudio, por lo que es forzoso desechar dicha denuncia. Así se declara.
Igualmente el recurrente manifestó en su fundamentación de la apelación que “(…) se produjo una infracción de Ley como lo es LA VIOLACIÓN DE UNA MAXIMA DE EXPERIENCIA (…) la prueba de experticia no fue evacuada con total sujeción a la normativa del Código de Procedimiento Civil así como tampoco a la normativa especial que regía al materia, esto es artículos 6 y 26 de la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento (…)” (Mayúscula y resaltado del original).
A los efectos de constatar la veracidad de la denuncia formulada por la parte apelante, resulta necesario para esta Alzada hacer especial mención al artículo 6 de la norma invocada (aplicable ratio temporis), la cual es del tenor que a continuación se expresa:
“Artículo 6.- Para la determinación del valor del inmueble a los fines de artículo anterior, el Organismo encargado de efectuar la fijación de las pensiones de arrendamiento máximo, deberá tomar en cuenta los siguientes factores:
1. Para determinar el valor del terreno:
a) Su distancia de los centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales;
b) Los precios medios de los últimos diez (10) años;
c) Los servicios públicos existentes: pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros de similar carácter.
d) La zonificación urbana existente; especialmente si el uso que tiene es o no conforme con las Ordenanzas de zonificación urbana y cuál la intensidad del uso asignado.
2. Para determinar el valor de la edificación:
a) La magnitud o tamaño del área de construcción;
b) La edad de la construcción;
c) El suministro directo a la unidad de vivienda respectiva de los servicios de agua, aseo y otros similares;
d) En el caso de vivienda multifamiliares: la existencia de servicios cooperativos, zonas verdes, parques infantiles, jardines de infancia, escuelas, guarderías y piscinas;
e) La relación área de construcción por unidad de dormitorio.”.
En ese sentido, procedente es señalar que la motivación de la experticia constituye el señalamiento de las razones, datos y elementos que tuvieron en cuenta los peritos para arribar a la conclusión a la que se llegó, debiendo reiterarse que ésta ha de ceñirse a los elementos que la ley le obliga, esto es conforme lo prevé artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, régimen jurídico aplicable en el momento en el que se efectuó dicha experticia; documento en el cual se debía hacer especial referencia a extremos relativos por ejemplo a la “(…) distancia de los centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales” lo que evidentemente no ocurrió en el caso de autos, pues se evidencia que se limitaron los expertos a señalar que el inmueble cuenta con determinados servicios, por lo que advierte esta Corte que la sentencia impugnada se encuentra viciada, en virtud de que la misma se fundamentó en un avalúo (experticia) efectuado por peritos expertos, obviando los elementos que en todo caso la ley los obligaba a evaluar.
Ello así, observa esta Corte que en el informe contentivo de los resultados de la prueba de experticia evacuada en la primera instancia del proceso, se aprecia, ciertamente, el incumplimiento de los requerimientos previstos en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres (aplicable ratio temporis ), puede advertirse a lo largo de la prueba de experticia que cursa en autos del folio sesenta y ocho ochenta (68) al ochenta y uno (81), en la cual se establecen claramente los datos relativos al valor de terreno, no así a los datos requeridos para la determinación del valor de la edificación.
En tal sentido, estima procedente el alegato expresado por el apelante, en el sentido que la prueba de experticia, que sirvió de fundamento a la sentencia recurrida, no cumplió los requisitos de ley y, así se declara.
Con fundamento en las motivaciones expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declara con lugar el recurso de apelación interpuesto por el abogado Leonardo Viloria G. inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 27.385, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Juliano Giuseppe Grancheli Rota, titular de la cédula de identidad Nº 1.744.918, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del antes Distrito Federal y Estado Miranda el día 7 de agosto de 1991, la cual declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto, y en consecuencia, nula la Resolución N° 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, ahora Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Así se decide.
Anulada la sentencia apelada, esta Corte entra a conocer el fondo del asunto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto observa: El objeto del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación se circunscribe a la solicitud de fijación del canon de arrendamiento mensual del inmueble identificado como: Oficina “A”, piso T-1, del Edificio “Centro Empresarial Don Bosco”, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Ruices, Distrito Sucre, Estado Miranda.
Así las cosas, cabe resaltar que conforme al mandato establecido por la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 88 el cual señala que “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia (…)” en concordancia con el contenido del artículo 79 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que dispone que “las sentencias que decidan los recursos contencioso inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto”, en el presente proceso, debe emitirse un pronunciamiento acerca del restablecimiento de la situación jurídica infringida; tal como fue solicitado por el recurrente, por cuanto las decisiones de los Jueces deben declarar la procedencia o no de la nulidad pretendida por la parte actora.
En ese sentido, resulta necesario reiterar el criterio establecido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, mediante sentencia dictada en fecha 24 de abril de 2001 (caso: María Mercedes Castro de Martín), en el cual se efectúo un profundo análisis acerca del alcance del poder del Juez con competencia en lo contencioso administrativo, para restablecer las situaciones jurídicas lesionadas por la actividad administrativa, así como la contrariedad que revestiría la aplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por ende, quedó sentado que la fijación de un canon máximo de arrendamiento, no es de la exclusiva competencia del Poder Ejecutivo sino que se corresponde con los poderes propios del Juez contencioso administrativo.
De esta manera, en el mencionado fallo se plasmó lo siguiente:
“(…) Visto lo anterior, resta por determinar si, de acuerdo con las conclusiones anteriormente señaladas, es válido afirmar que entre los poderes del Juez se encuentra el de fijar el canon máximo de arrendamiento de un inmueble sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto considera la Corte que la fijación de este canon máximo de arrendamiento, se realiza actualmente, tal como se realizaba bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres (artículo 5 de la Ley derogada), a través de un proceso técnico concreto, estipulado por la normativa legal aplicable. Así el canon máximo de arrendamiento, es el producto de aplicar una tasa de rentabilidad anual prefijada, al valor del inmueble (Cfr.: artículo 29 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Al mismo tiempo, la valoración del inmueble debe realizarse a través de la aplicación de los criterios previamente establecidos en la Ley (Cfr.: artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres derogada y artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Lo anterior es evidencia de que la Ley no ha otorgado en este caso a la Administración, un abanico de posibles soluciones –todas ellas válidas- que aplicar, con el fin de seleccionar la que en cada caso se considere conveniente al interés general. Por el contrario, como resultado de la aplicación de los criterios legales, uno y sólo uno, será el canon máximo de arrendamiento que de acuerdo con la Ley, corresponde a un determinado inmueble. Que la determinación de ese canon derive de la aplicación de precisos criterios técnicos es indiferente, al final, el resultado del proceso técnico de determinación del canon aplicable –si los lineamientos de la Ley han sido correctamente utilizados- debe ser respetado por la propia Administración. La objetividad de este proceso técnico para la determinación del canon máximo de arrendamiento es lo que permite, precisamente, su control por parte del Juez contencioso administrativo, quien por ello puede valorar en cada caso la correcta aplicación de los criterios normativos y determinar, así, la ‘legalidad’ de la fijación hecha por la Administración.. Lo anterior, a la luz de los principios expuestos previamente en este mismo fallo, permite afirmar que, si así lo solicita el recurrente y siempre que existan en el expediente elementos de convicción suficientes, a la luz de lo dispuesto por el artículo 259 del vigente Texto Constitucional, así como de acuerdo con lo que en su momento dispuso el artículo 206 de la Constitución de 1961, en la competencia del juez contencioso administrativo para restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada por la actividad de la Administración, queda comprendida la potestad para fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles que se encontraban sujetos a la Ley de Regulación de Alquileres y que hoy en día se rigen por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo ello cuando se haya declarado la nulidad del acto dictado por el órgano regulador.

Con vista en todo lo anteriormente expuesto, considera la Corte que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es contraria a expresas disposiciones constitucionales ya que, en primer lugar, restringe los poderes propios del Juez contencioso administrativo (al impedirle fijar el canon máximo de arrendamiento de los inmuebles), en contradicción con lo establecido en el artículo 259 de la Constitución, y además porque limita indebidamente el derecho de los particulares de acceder a los órganos de administración de justicia (al restringir las pretensiones que pueden ser deducidas en el proceso contencioso administrativo inquilinario), y en consecuencia, limita indebidamente el derecho de los interesados a una tutela efectiva de sus derechos e intereses, tal como ha sido reconocido por el artículo 26 de la Constitución.
Por resultar evidente, de acuerdo con las razones antes expuestas, la incompatibilidad entre la constitución y la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera esta Corte que es un deber, de conformidad con lo establecido en el segundo párrafo del artículo 334 de la Constitución, aplicar preferentemente las normas del Texto Fundamental en el presente caso, y concretamente, disponer la aplicación preferente de las disposiciones contenidas en los artículos 259 y 26 de la Constitución, y en consecuencia, desaplicar para el caso de autos, la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
Siguiendo el aludido criterio, esta Corte pasa de seguidas a restablecer la situación jurídica infringida por el fallo anulado; y para ello, es menester hacer referencia a la experticia practicada durante el curso del presente proceso. En este sentido, se observa que, después de haberse dictado la sentencia de primera instancia, cuyo fundamento fue la prueba de experticia evacuada por ante el a quo, la actora procedió a ejercer el recurso pertinente contra tal decisión, atacando dicha prueba a través de la promoción de una nueva experticia por ante este Órgano Jurisdiccional, por disentir del contenido de la anterior.
De modo que, acorde con el criterio sostenido por esta Corte, fue promovida y evacuada una experticia por ante esta Alzada, la cual ostenta mérito probatorio pleno, por cuanto el informe realizado producto de ella atendió a lo dispuesto en el artículo 30, numerales 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aplicable -se insiste- en el presente caso por mandato expreso del artículo 88 eiusdem que dispone:
“Artículo 88.- Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable”.
En tal sentido, describió el inmueble, su ubicación, uso, el uso del entorno de ubicación, vialidad -haciendo especial alusión al servicio del Metro de Caracas, no señalado expresamente en la experticia practicada en la primera instancia-, servicios, zonificación, área de construcción, áreas útiles, equipos y obras adicionales; por lo que respecta a la descripción de los materiales y acabados, estableció la tipología del edificio, su edad, el estado de conservación y mantenimiento. Adicionalmente y en cumplimiento a la norma apuntada en el mencionado informe, se efectuó la investigación de los valores respectivos.
Ahora bien, esta Corte observa que en el artículo 30, parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el legislador estableció que “a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal”. A partir de la disposición transcrita se introdujo una innovación en la legislación especial que rige la materia, al incluirse, entre los parámetros que deben ser tomados en consideración por los expertos avaluadores al determinar el valor de un inmueble que está sometido al régimen de propiedad horizontal, a los fines de regular el canon de arrendamiento máximo mensual, el monto que debe cancelar el propietario por concepto de gastos comunes.
Al respecto, se constata que la experticia practicada en el curso de la segunda instancia, contempló el citado elemento y en fin, todos los demás establecidos en la ley inquilinaria in comento, igualmente se observa, que no hubo objeción alguna frente a la prueba de experticia realizada por ante esta Corte, con la cual se logró desvirtuar la que ya corría en autos, debiendo la parte que se considerada inconforme con la misma manifestar sus observaciones en la oportunidad legalmente establecida para ello; en efecto, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:
“Artículo 468.- En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez si estimara fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días”.
En relación a la norma anterior, jurisprudencialmente se ha afirmado lo siguiente:
“(…) es necesario señalar que en reiteradas ocasiones esta Corte ha tenido la oportunidad de pronunciarse acerca de la posibilidad de las partes de hacer valer sus observaciones en contra de las experticias evacuadas durante el proceso. Así, por ejemplo, en sentencia de fecha 17 de mayo de 2000, recaída en el expediente N° 97-18945, en el caso de PEDRO MARRERO CRUZ, esta Corte sostuvo lo siguiente: ‘(…) Por su parte, la experticia constituye un medio de prueba que tiene por finalidad la comprobación de hechos que exijan conocimientos especiales, siendo regulada por los artículos 1.422 y 1.427 del Código Civil y 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, por cuanto la experticia no emana de funcionarios públicos capaces de dar fe pública, la misma no constituye un documento público, sino un medio de prueba claramente regulado por las normas mencionadas, y por ello debe ser atacada el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.”. (Sentencia N° 1.134 de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 17 de junio de 2001).
De lo expuesto se desprende que el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil permite que en el mismo día de presentación de la experticia o dentro de los 3 días siguientes, cualquiera de las partes solicite al Juez que ordene ampliar o aclarar la prueba. Sin embargo, en el presente caso se evidencia de los autos que el informe de los expertos avaluadores fue consignado en fecha 28 de mayo de 2003, sin que se haya solicitado ampliación o aclaratoria de la misma; por tanto, esta Corte acoge los resultados de la experticia en cuestión, y así se declara.
Ahora bien, precisado lo anterior y al haberse otorgado pleno valor probatorio a la experticia evacuada en esta instancia, esta Corte procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante esta instancia; de manera que, de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Artículo 29.- La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual …”.
Ahora bien, se evidencia que, en razón de las observaciones y cálculos efectuados, los expertos concluyeron en que el justo valor del inmueble de marras es la cantidad de Noventa y Cinco Millones Setecientos Treinta Mil Novecientos Tres con Cuarenta y Un Céntimos (Bs. 95.730.903,41), en consecuencia se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, la cual equivale a 4.834,89 unidades tributarias, a razón de Diecinueve Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 19.800,00) unidad tributaria vigente para la fecha del avalúo practicado al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 7% de conformidad con lo previsto en el literal b del artículo antes transcrito, lo que arrojaría como canon de arrendamiento máximo mensual, al inmueble descrito en este fallo, la cantidad de Setecientos Sesenta y Cuatro Mil Ciento Treinta y Siete con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 764.137,65), no obstante de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, se reexpresa dicha cantidad en Setecientos Sesenta y Cuatro Bolívares Fuertes con Catorce Céntimos (Bs.F. 764,14). Así se declara.
Revocado el fallo apelado, y por cuanto el acto administrativo anulado nunca fue capaz de producir efecto jurídico alguno, en razón de lo cual se entiende que su nulidad es con efectos ex tunc, es decir, desde la fecha en que fue dictado, esta Corte fija el canon antes mencionado desde la fecha de emisión del acto anulado. Así se declara.
En virtud de lo anterior, tras haberse anulado el acto impugnado, queda restablecida la situación jurídica lesionada por el mismo, de la manera descrita en el presente fallo. Así se declara.
V
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1.- QUE ES COMPETENTE para conocer el recurso de apelación interpuesta por el abogado Jacobo Obadía Levy, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ANA-KARINA CONSULTORES C.A., ambos identificados, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 7 de agosto de 1991, mediante la cual se declaró la nulidad de la Resolución No. 0608, de fecha 20 de febrero de 1989.
2.- CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el referido ciudadano.
3.- REVOCA la sentencia apelada.
4- A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, SE FIJA el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble descrito en el presente fallo, en la cantidad de Setecientos Sesenta y Cuatro Bolívares Fuertes con Catorce Céntimos (Bs.F. 764,14).
5- Finalmente estima esta Corte, que si bien le correspondería remitir el presente caso al Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en la actualidad este ya no existe por lo que debe remitirlo al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión y remítase el expediente al Tribunal antes mencionado. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los nueve (9) días del mes julio de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Presidente,

EMILIO RAMOS GONZÁLEZ

El Vicepresidente,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
Ponente

El Juez,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL

La Secretaria Accidental,

VICMAR QUIÑÓNEZ BASTIDAS

AJCD/21
Exp. N°: AP42-R- 2002-002344
En fecha ( ) de de dos mil ocho (2008), siendo la (s) de la se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° 2008-
La Secretaria Accidental,