TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 198º y 149º

PARTE ACTORA: ABEL VIEIRA COELHO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.114.649.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YASMIN CORDOBA BARRIOS, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 5.132.
PARTE DEMANDADA: YULY LOPEZ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 7.660.640.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: BOGART VITORIA, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 104.718.
MOTIVO: Apelación (Desalojo).
EXPEDIENTE Nº: 07-9429.

- I -
Síntesis del Proceso

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera el ciudadano ABEL VIEIRA COELHO, por el cual demandan el desalojo. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 20 de marzo de 2007.
Como hechos constitutivos de la pretensión de los actores, se afirma en el libelo de demanda:
La parte actora, manifiesta en su respectivo escrito de demanda, que es propietario del inmueble objeto del presente litigio constituido por una parcela de terreno y el edificio construido en él, denominado “Aguacate”, situado en la Parroquia San Juan, en la Calle Sur 14, entre las Esquinas de Aguacate y San Francisquito, en la Ciudad de Caracas.
Que dicho inmueble estuvo destinado a la producción de la renta inmobiliaria y fue dividido en apartamentos para vivienda, así como 2 locales comerciales.
Que en fecha 28 de septiembre de 2006 le fueron cedidos los derechos, obligaciones y acciones de todos los contratos de arrendamiento de dicho edificio.
Que el apartamento distinguido con la letra A, planta baja del Edificio Aguacate, se encuentra arrendado a la demandada, con un contrato celebrado por 1 año fijo a partir del 1° de noviembre de 1997, y que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Que dicho inmueble fue arrendado para uso de vivienda, por un canon de arrendamiento mensual de Bs. 72.000,00, pero la demandada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2006; enero y febrero de 2007, pero que tiene derecho para reclamar los cánones correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2006; enero y febrero de 2007, a razón de Bs. 72.000,00 mensuales que da un total de Bs. 432.000,00.
Admitida como fue la demanda, el Juzgado ABEL VIEIRA COELHO Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación.
En fecha 11 de abril de 2007, el alguacil del Juzgado A quo manifestó haber logrado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 13 de abril de 2007, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. La contestación quedó planteada en los siguientes términos:
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
Que no ha suscrito contrato de arrendamiento alguno con el actor.
Que no está en mora respecto del pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la actora.
Que la arrendadora es la sociedad mercantil INVERSIONES 1584.
Que en el mes de noviembre de 2006, los inquilinos del edificio recibieron una comunicación verbal de la arrendadora donde les manifestaron que el edificio había sido vendido a Paulo Coelo.
Que en fecha 13 de diciembre de 2006, se les manifestó que debían pagar los cánones de arrendamiento a la abogada YASMIN CORDOBA BARRIOS.
Que la mencionada abogada se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento y por ello, optó por realizar las consignaciones judiciales a partir del 20 de diciembre de 2006.
De igual manera, interpuso reconvención por cumplimiento de contrato.
Que el arrendador debe mantenerla en goce pacífico del inmueble y que a través de la demanda le ha perturbado su posesión.
Por auto de fecha 16 de abril de 2007, el Juzgado A quo declaró inadmisible la reconvención propuesta.
En fecha 11 de julio de 2007, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 11 de julio de 2007, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de julio de 2007, el Juzgado A quo admitió las pruebas promovidas por las partes en el presente proceso.
En fecha 17 de julio de 2007, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 18 de julio de 2007, el Juzgado A quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
Posteriormente, el Tribunal de la causa fijó el lapso para dictar sentencia, lo que hizo en fecha 1 de agosto de 2007, declarando SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano ABEL VIEIRA COELHO en contra de la ciudadana YULY LOPEZ CONTRERAS.
En fecha 8 de agosto de 2007, la parte actora apeló de la sentencia dictada por el Juzgado A-quo en fecha 1 de agosto de 2007.
Por auto de fecha 10 de agosto de 2007, el Juzgado A quo oyó la apelación en ambos efectos.
Por auto de fecha 20 de septiembre de 2007, este Juzgado le dio entrada al presente expediente y fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.

- II -
De las Pruebas y su Valoración

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple de expediente administrativo de regulación de alquileres No. 34.493, emanado de la Dirección General de Inquilinato. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
2. Promovió copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
3. Promovió 6 recibos en original y copia sin firmar, emanados de la sociedad mercantil INVERSIONES 1584. Al respecto, observa este juzgador, que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1368 del Código Civil y lo establecido en nuestra Constitución Nacional, visto que dicho texto no fue suscrito por la persona autora del mismo, este juzgador debe desechar la presente probanza por no haber sido suscrita por persona alguna. Así se declara.-
4. Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre las partes originarias de la presente relación arrendaticia. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
5. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

• Promovió copia certificada del expediente de consignaciones llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el No. 2006-1863. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
• Promovió copia simple de acta de notificación de fecha 25 de abril de 2007, practicada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-

- III -
Motivación Para Decidir

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa lo siguiente:
Planteada así la controversia y vistos los alegatos de las partes, este tribunal considera oportuno citar el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento inmobiliario, el cual copiado textualmente establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que la parte demandada en el presente proceso no aceptó la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado suscrito con el actor, por cuanto dicho contrato de arrendamiento no fue suscrito con el actor sino con la antigua propietaria sociedad mercantil INVERSIONES 1584.
En virtud de lo anterior, debe este Tribunal observar que en el caso de marras la parte actora adujo que tenía la legitimación activa para demandar en el presente proceso por ser propietaria del inmueble objeto del presente litigio; a los fines de verificar la mencionada cualidad debemos referirnos al documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, y en consecuencia, se hace necesario examinar la veracidad del carácter con el cual actuó el ciudadano ABEL VIEIRA COELHO y la existencia o no del supuesto derecho material subjetivo anterior al proceso.
En ese orden de ideas, y de acuerdo a lo consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se consideran legitimados para interponer acciones derivadas de la relación arrendaticia, no solo el propietario de la cosa dada en arrendamiento sino el arrendador, subarrendador, usufructuante, entre otros; por lo que debe afirmarse que la persona que funja como arrendador en un contrato de arrendamiento está legitimado conforme a derecho para intentar cualquier acción con ocasión de la convención.
Consta del libelo de demanda que el ciudadano ABEL VIEIRA COELHO acciona invocando su condición de propietario del inmueble objeto del contrato que aquí se discute. En virtud de lo anterior, considera este juzgador que el ciudadano ABEL VIEIRA COELHO está suficientemente legitimado para interponer la acción que por desalojo se discute en el presente proceso. Así se decide.-
Ahora bien, siendo que el actor efectivamente es propietario del inmueble objeto del presente litigio, en virtud del documento de compraventa suscrito con la sociedad mercantil INVERSIONES 1584, el contrato de arrendamiento aquí discutido se entiende suscrito entre las partes del presente proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1604 y 1605 del Código Civil, por lo que se entiende traspasado al comprador ciudadano ABEL VIEIRA COELHO el mencionado contrato de arrendamiento.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual arrendaticia alegada en el libelo de la demanda. Es por ello, que este Tribunal le atribuye valor probatorio, a los efectos de acreditar en autos la relación arrendaticia. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2006; enero y febrero de 2007, a razón de Bs. 72.000,00 mensuales que da un total de Bs. 432.000,00.
Es de precisar por este sentenciador, que la parte demandada consignó en el expediente de la causa cuarenta y un folios útiles, constantes de tarjas de depósito bancarias, emanadas del Banco Industrial de Venezuela, con sello húmedo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, así como copias del expediente llevado por ante ese mismo Juzgado y cuya nomenclatura es 20013473; así como los autos de ingresos de consignaciones del mencionado Tribunal. Ahora bien, observa este sentenciador que en el caso de marras la parte hoy demandada realizó las consignaciones aducidas en su contestación de la siguiente manera:
CANON DEMANDADO FECHA EN QUE SE REALIZÓ LA CONSIGNACIÓN OBSERVACIÓN
MES AÑO DÍA MES AÑO ________
JUNIO 2006 20 DICIEMBRE 2006 FUERA DEL LAPSO
JULIO 2006 20 DICIEMBRE 2006 FUERA DEL LAPSO
AGOSTO 2006 20 DICIEMBRE 2006 FUERA DEL LAPSO
SEPTIEMBRE 2006 20 DICIEMBRE 2006 FUERA DEL LAPSO
OCTUBRE 2006 20 DICIEMBRE 2006 FUERA DEL LAPSO
NOVIEMBRE 2006 20 DICIEMBRE 2006 FUERA DEL LAPSO
DICIEMBRE 2006 20 DICIEMBRE 2006 DENTRO DEL LAPSO
ENERO 2007 17 ENERO 2007 DENTRO DEL LAPSO
FEBRERO 2007 21 FEBRERO 2007 DENTRO DEL LAPSO

Ahora bien, siendo que la parte demandante fundamentó su acción en el incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato; y en virtud de ello solicitó el desalojo del inmueble arrendado, establecido en el contrato celebrado entre las partes del presente proceso; estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada adujo que se encontraba solvente con los cánones de arrendamientos que hoy se reclaman, siendo esta la forma en que quedó planteada la litis es necesario pasar a realizar el análisis de los medios probatorios traídos por las partes al proceso.
Dichas copias certificadas demuestran las consignaciones realizadas por la parte demandada a beneficio de la parte actora, correspondiendo a este sentenciador realizar el análisis de dichas consignaciones y determinar si las mismas fueron realizadas de manera tempestiva, tal como se establece en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza de la siguiente manera:

“Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Se establece en dicha norma ciertos extremos y formalidades de estricto cumplimiento a los fines de considerar al arrendatario en estado de solvencia, entre los cuales deben señalarse y analizarse los siguientes: a) Plazo para la consignación arrendaticia, debe efectuarse dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad; b) El monto a consignar, debe ser el que se corresponda con lo contratado; y c) Debe respetarse el plazo vencido para efectuar el pago del canon.
Ahora bien, es de señalar por este juzgador que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es taxativa al señalar los requisitos de procedencia en los juicios de desalojo, y en el caso de marras más específicamente, la parte actora fundamenta su libelo de demanda por desalojo, en el hecho de que la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2006; enero y febrero de 2007, a razón de Bs. 72.000,00 mensuales que da un total de Bs. 432.000,00.
Observa este sentenciador, que en el caso de marras la parte hoy demandada realizó las consignaciones aducidas en su contestación de la manera anteriormente expuesta; y que de ella se evidencia el incumplimiento de la norma up supra citada, es decir, que la parte demandada realizó las consignaciones correspondientes a los meses reclamados por el actor en el libelo de la demanda, de lo cual se evidencia que las mismas no cumplieron a cabalidad con los extremos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que fueron citadas por este sentenciador previamente.
De igual manera, es de observar por este sentenciador que de conformidad con lo establecido en la norma anteriormente transcrita, la demandada no cumplió con lo establecido en la misma ya que dichas consignaciones fueron realizadas de forma extemporánea; es decir, visto que la parte no llenó el extremo de ley de consignar dentro de los quince días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento. Razón por la cual este sentenciador debe tener como ilegítimamente efectuadas las referidas consignaciones relativas a los meses de junio a noviembre de 2006, y por lo tanto debe considerar a la parte demandada como insolvente. Así se decide.-
En consecuencia, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, la parte actora cumplió con su carga de demostrar los hechos constitutivos de su acción y por ende, este juzgador puede declarar procedente dicho pedimento referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2006; enero y febrero de 2007, a razón de Bs. 72.000,00 mensuales que da un total de Bs. 432.000,00. Así se decide.-
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, este sentenciador debe necesariamente declarar procedente la acción de desalojo propuesta por el ciudadano ABEL VIEIRA COELHO, en virtud de que cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Así se decide.-

- IV -
Dispositiva

En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ABEL VIEIRA COELHO, contra la decisión definitiva de primera instancia dictada por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 1° de agosto de 2007. En consecuencia, y con fundamento en los razonamientos precedentes, se declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fue incoada por el ciudadano ABEL VIEIRA COELHO en contra de la ciudadana YULY LOPEZ CONTRERAS, ambas partes identificadas en el encabezado de esta decisión.
SEGUNDO: En virtud de los razonamientos anteriormente esgrimidos se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado originariamente entre la ciudadana YULY LOPEZ CONTRERAS y la sociedad mercantil INVERSIONES 1584.
TERCERO: En consecuencia, se ordena entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado el inmueble constituido por una parcela de terreno y el edificio construido en él, denominado “Aguacate”, situado en la Parroquia San Juan, en la Calle Sur 14, entre las Esquinas de Aguacate y San Francisquito, en la Ciudad de Caracas.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar al ciudadano ABEL VIEIRA COELHO, la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 432.000,00) actualmente equivalentes a CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BsF. 432,00) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2006; enero y febrero de 2007.
QUINTO: Se NIEGA el pedimento de la parte actora referente al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde el mes de marzo de 2007, inclusive, hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, por cuanto para el momento de la interposición de la demanda, no existía interés jurídico actual en su resarcimiento.
SEXTO: Vista la naturaleza del presente fallo, en que ninguna de las partes ha resultado totalmente vencida, no hay especial condenatoria en costas.
SEPTIMO: Como consecuencia de lo anterior, SE REVOCA la sentencia apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.
Remítase el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de julio de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha, siendo las , se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ

LRHG/VyF.
Exp.07-9429.