TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 198° y 149°

PARTE ACTORA: INVERSIONES SANTULLANO, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 24 de abril de 1989, Bajo No. 14, Tomo 29-A-Sgdo.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: GLADYS GAVAZUT, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 21.848.

PARTE DEMANDADA: GEORGE SIMON YAGUES y ENITH OMAÑA DE SIMON, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.563.806 y 6.002.649, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: MARIANA BRANZ NERI, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 117.808.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 08-9636.

-I-
Síntesis del Proceso

El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas conoció la presente demanda, por resolución de contrato de arrendamiento, la cual fue presentada por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, que luego de efectuado el sorteo correspondiente, fue asignado al Juzgado supra mencionado. Dicho Juzgado procedió a su admisión en fecha 6 de febrero de 2008, y en el mismo auto ordenó practicar la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera por ante este órgano jurisdiccional al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citado.
En dicho escrito de demanda, la parte actora manifestó lo siguiente:

1. Que la actora es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 8-B, situado en el piso 8 de las Residencias El Trío, ubicado en la Avenida Principal de Chuao, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda.
2. Que la actora celebró contrato de arrendamiento con el demandado sobre el inmueble antes identificado, el cual fue debidamente notariado en fecha 10 de noviembre de 2004.
3. Que dicho contrato de arrendamiento tendría una duración de 12 meses contados a partir de 1 de diciembre de 2004, el cual podría prorrogarse por periodos iguales si una de las partes no avisa a la otra con al menos 30 días de anticipación a la fecha del vencimiento, su deseo de no renovarlo.
4. Que los demandados han dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio a diciembre de 2006; enero a octubre de 2007, a razón de Bs. 750.000,00 mensuales.

En fecha 21 de febrero de 2008, la parte actora entregó los emolumentos al alguacil de este tribunal.
En fecha 28 de abril de 2008, la parte demandada se dio por citada en el presente proceso y en esa misma fecha consignó escrito donde contestó la demanda en los términos que se sintetizan a continuación:

1) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora en su libelo de demanda.
2) Que la actora no es la propietaria del inmueble objeto del presente litigio, ya que ha aparentado ser propietaria del mismo desde el año 1990 por venta simulada que hiciera de GEORGE SIMON MAROSI y GEORGE SIMON YAGUES, quienes para entonces eran copropietarios en un 75% y 25% respectivamente, con motivo del fallecimiento de la ciudadana HELENA OLIMPIA YAGUES DE SIMON.
3) Que el demandado solo ha recibido de su acervo hereditario lo que se llamó el 25% del capital que supuestamente tenía para entonces la difunta, que era la cantidad de US$ 40.000,00.
4) Que el ciudadano GEORGE SIMON MAROSI sorprendió en su buena fe al ciudadano GEORGE SIMON YAGUES, convenciéndolo de ceder instrumentalmente los derechos pro indivisos de propiedad del inmueble a la sociedad mercantil actora, de la cual posteriormente serían accionistas, lo cual no sucedió.
5) Que el ciudadano GEORGE SIMON MAROSI le garantizó al demandado el derecho a ocupar el inmueble de por vida, a fin de garantizar los derechos sucesorales del demandado.
6) Que a lo largo del tiempo los mencionados ciudadanos se distanciaron, pero el demandado siguió ocupando de manera pública, pacífica, ininterrumpida y con animo de dueño el inmueble objeto del presente litigio, sin pagar nada por tal concepto.
7) Que en fecha 10 de noviembre de 2004, los codemandados suscribieron una transacción extrajudicial con la actora, bajo la promesa de reconocimiento del 25% del derecho de propiedad del codemandado, bien a través del descuento en el precio de venta o mediante la entrega de dicha cantidad.
8) Que durante 12 meses y a lo largo de la prórroga legal de 6 meses pagó alquileres desde diciembre de 2004 hasta mayo de 2006, cuando ya había sido objeto de desahucio.
9) Que no son arrendatarios del inmueble, por cuanto a partir del 30 de mayo de 2006, expiró la prórroga legal del contrato.
10) Que nada adeudan a la actora por concepto de cánones de arrendamiento, ya que mediante amparo constitucional fue declarado inexistente el juicio en el mes de diciembre de 2007 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y se restableció la condición de comodatario.

En fecha 23 de mayo de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 28 de mayo de 2008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 30 de mayo de 2008, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 30 de mayo de 2008, la parte demandada solicitó la prórroga del lapso probatorio.
En fecha 4 de junio de 2008, este Tribunal acordó la prórroga del lapso probatorio.
En fecha 9 de junio de 2008, la parte demandada apeló del auto de fecha 4 de junio de 2008.
En fecha 16 de junio de 2008, este Tribunal oyó la apelación intentada en fecha 9 de junio de 2008.
En fecha 2 de julio de 2008, la parte demandada desistió de la apelación intentada en fecha 9 de junio de 2008.

-II-
De las Pruebas y su Valoración

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

A. Promovió copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
B. Promovió contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente proceso, de fecha 10 de noviembre de 2004. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio en el sentido de demostrar que las partes en litigio convinieron en vincularse por un contrato de arrendamiento. Así se declara.-
C. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

A. Promovió instrumento poder otorgado por la codemandada ENITH CARLOTA OMAÑA TORO al ciudadano GEORGE SIMON YAGUEZ, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 4 de noviembre de 2004. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor. Así se declara.-
B. Promovió copia simple de certificado de defunción No. 264, de la ciudadana ELENA OLIMPIA YAGUEZ DE SIMON. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza es impertinente respecto del objeto del presente proceso, y por ende, debe desecharse. Así se declara.-
C. Promovió copia simple de documento de liberación de hipoteca y posterior venta al ciudadano GEORGE SIMON MARASI del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
D. Promovió copia simple de partida de nacimiento del codemandado GEORGE SIMON YAGUES. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza es impertinente respecto del objeto del presente proceso, y por ende, debe desecharse. Así se declara.-
E. Promovió copia simple de comunicación dirigida por el ciudadano GEORGE SIMON MAROSI al codemandado GEORGE SIMON YAGUES, de fecha 29 de diciembre de 1999. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
F. Promovió copia simple de transacción extrajudicial suscrita por las partes del presente juicio, en fecha 10 de noviembre de 2004, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
G. Promovió recibos de pago de fechas 5 de noviembre de 2005 y 7 de diciembre de 2005, emanadas de la parte actora. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, por ser instrumentos privados tácitamente reconocidos por el actor. Así se declara.-
H. Promovió copia simple de expediente No. 41270 de la nomenclatura llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo de cumplimiento de contrato de comodato. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
I. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-
J. Promovió copia certificada de la acción de amparo constitucional intentada contra la decisión de fecha 15 de julio de 2005, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se declaró CON LUGAR la acción de amparo y se declaró la nulidad e inexistencia del procedimiento de cumplimiento de contrato de comodato. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
K. Promovió sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27 de abril de 2007, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero, mediante la cual se confirmó el amparo intentado por los codemandados. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
L. Promovió comunicación enviada por la actora al codemandado GEORGE SIMON YAGUES, en fecha 10 de abril de 2006. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.-
M. Promovió telegrama enviado por la actora al codemandado GEORGE SIMON YAGUES, en fecha 30 de mayo de 2005, emanado de IPOSTEL. Al respecto, observa este juzgador que dicho instrumento constituye un documento privado emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual debe ser ratificado en juicio por el tercero del cual emanó, para que el mismo pueda tener valor probatorio. Ahora bien, visto que dicho documento no fue ratificado en juicio por su autor, este juzgador debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
N. Promovió copia simple de comunicación dirigida por el abogado HENDER ZABALA al ciudadano MIGUEL FADLALLAH. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
O. Promovió copia simple de instrumento poder otorgado por la actora al abogado HENDER ZABALA, de fecha 15 de octubre de 2004. Al respecto, observa este sentenciador que la dicha copia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio por ser la misma fidedigna de su original. Así se declara.-
P. Promovió notificación judicial practicada por el Notario Público Noveno del Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 3 de julio de 2006. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza es ineficaz, por cuanto no produjo los efectos establecidos para la notificación judicial. En virtud de lo anterior, se debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
Q. Promovió prueba de informes emanada de Bancaribe, mediante la cual se informa la existencia de la cuenta corriente No. 0114-0164-37-1640042369, que fue abierta en fecha 7 de diciembre de 2004 y fue cerrada en fecha 1 de junio de 2006. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a la presente probanza de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

- III –
Motivación para Decidir

Llegado el momento para decidir la presente causa, este tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Primeramente debe este Tribunal pasar a analizar las defensas de la parte demandada a fin de verificar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento o de comodato, y poder emitir pronunciamiento respecto de la pretensión contenida en el libelo de demanda.
En ese sentido, este Tribunal debe observar que la parte demandada alegó que la parte actora pretendió ejecutar fraudulentamente la transacción judicial que, según la demandada, aludía al contrato de comodato. Asimismo, expresó que dicho proceso fraudulento fue anulado por sentencia de fecha 9 de noviembre de 2006, dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y dicha sentencia fue confirmada por fallo dictado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de abril de 2007.
De lo anterior, concluye la parte demandada que el contrato de comodato se mantiene vigente y por ende, es improcedente la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento.
Respecto de la aludida defensa, observa este Tribunal que la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 27 de abril de 2007, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero, expresó lo siguiente:

“En el caso sub examine, la parte accionante impugna actos que emanan del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y que tienden a la homologación de una transacción extrajudicial y a la ejecución forzosa de la misma.
En este sentido, del estudio de las actas se desprende que, si bien es cierto que los jueces disponen de autonomía e independencia al momento de decidir las causas sometidas a sus conocimientos, no es menos cierto que en el caso concreto, la Jueza que pronunció los actos cuya nulidad se solicita, incurrió en violaciones al derecho a la defensa y debido proceso, al omitir ordenar la notificación de los hoy quejosos -con respecto a su abocamiento-, y al homologar e incluso decretar la ejecución forzosa de una transacción de cuyo texto resulta clara la voluntad de las partes de “precaver un juicio eventual” , con respecto al contrato de comodato.
(…)
Ahora bien, observa esta Sala que la jueza de la causa, erró, en primer lugar, al omitir la notificación de la parte demandada –pues la parte actora ya estaba a derecho-, y en segundo lugar al no verificar la fecha de la aludida transacción, pues de haberse percatado de su anterioridad y contenido, resultaba imposible su homologación y posterior ejecución.
(…)
Al examinar la presente acción de amparo desde la perspectiva de los supuestos de procedencia establecidos en el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, esta Sala aprecia que en el asunto sub lite el supuesto agraviante dictó actos que lesionan el derecho a la defensa y el debido proceso que debe imperar en todo juicio, como garantía de la seguridad jurídica que proclama nuestro Estado de Derecho.
En este orden de ideas, siendo que en el presente asunto se configuraron las pretendidas lesiones constitucionales, tal y como lo declaró el Juez a quo constitucional, resulta forzoso desestimar el recurso de apelación propuesto –el cual además no fue fundamentado-, confirmar el fallo impugnado, y declarar con lugar la acción de amparo que da lugar a esta sentencia, todo en sintonía con el contenido del referido artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales y con la jurisprudencia pacífica de esta Sala, y así se declara.”

De lo antes transcrito, se evidencia que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, únicamente confirmó el fallo emitido por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de noviembre de 2006, referente a la nulidad del juicio que por cumplimiento de contrato de comodato intentó la sociedad mercantil INVERSIONES SANTULLANO, C.A. contra los ciudadanos GEORGE SIMON YAGUES y ENITH OMAÑA DE SIMON, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En el citado fallo, no se emitió ningún pronunciamiento respecto de la validez o invalidez de la transacción celebrada entre las partes en fecha 10 de noviembre de 2004; por lo que mal podría este Tribunal concluir que el contrato de comodato se encuentra vigente. Así se decide.-
En otro orden de ideas, debe este Tribunal precisar el contenido y alcance de la transacción celebrada entre las partes en fecha 10 de noviembre de 2004, a fin de determinar la procedencia o no de la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento; para ello se hace forzoso observar que en dicha transacción se pactó lo siguiente:

“Primero
(…)
Por convenio verbal de las partes, el inmueble había venido siendo utilizado por Los Comodatarios, a título de comodato, sin que se hubiere establecido una fecha cierta para su restitución.
Es el caso, que el comodante exigió a Los Comodatarios, de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 1731 del Código Civil, se le restituyera el inmueble por encontrarse en la necesidad urgente e imprevista de servirse del mismo.
En consecuencia, habiéndose Los Comodatarios servido del inmueble dado en comodato y habiendo El Comodatario pedido la restitución del inmueble, las partes, amistosamente, deciden poner termino al contrato, mediante este convenio de transacción, en el cual, se realizan mutuamente las concesiones que a continuación se mencionan:
Segundo
(…)
2. Durante los doce (12) meses mencionados, las partes podrán suscribir un contrato de arrendamiento, estableciéndose cargo de los nuevos arrendatarios, un canon mensual de: setecientos cincuenta mil bolívares con 00/100 (Bs. 750.000,00), más el costo de los servicios públicos y privados que se le prestan al inmueble, incluyendo, las cuotas ordinarias de condominio. Los términos y condiciones del arrendamiento distintos a los mencionados, se estipularán en un contrato que será suscrito separadamente del presente documento.
3. Durante el curso del arrendamiento, los arrendatarios, podrán adquirir el inmueble dado en arrendamiento…
(…)
5. Si Los Comodatarios decidieran no adquirir el inmueble, podrán optar por: a) restituir el mismo a su propietario en cualquier momento dentro de los doce (12) meses del arrendamiento; b) prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito, en este último caso, el canon de arrendamiento se ajustará de acuerdo al porcentaje de inflación establecida por el Banco Central de Venezuela, para los doce (12) meses anteriores a la fecha de la prórroga concedida.
6. Si, Los Comodatarios desisten de todas las opciones que en este documento se establecen, es decir, arrendar el inmueble y/o ejercer la opción de compra del mismo, deberán restituirlo al propietario, a más tardar al término de los doce (12) meses concedidos para ejercer la opción de compra del inmueble. El propietario podrá, si así lo considerare oportuno, vender el inmueble al precio y bajo las condiciones que a él le parezcan convenientes, sin limitación alguna…”

De las cláusulas antes transcritas, se evidencia que las partes del presente proceso se encontraban unidas por una relación contractual, más específicamente un contrato de comodato verbal, el cual fue terminado a través de la transacción antes parcialmente transcrita.
Asimismo, se evidencia de dicha transacción que al haberse puesto fin al contrato de comodato, las partes podría suscribir un contrato de arrendamiento por 12 meses, y que durante el lapso de duración del arrendamiento, los arrendatarios tendrían la opción de adquirir el inmueble objeto de dicho arrendamiento.
De igual manera, establecieron las partes contratantes que en caso de que los arrendatarios no adquirieran el inmueble dado en arrendamiento, podrían éstos restituir el inmueble o prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito de acuerdo a la transacción.
Por último, acordaron las partes que en caso de que los arrendatarios no prorrogaran el contrato de arrendamiento, ni ejercieran su opción comprar el inmueble, deberían restituir el inmueble al propietario dentro del plazo de 12 meses concedidos para ejercer la opción de compra.
Siendo así lo pactado por la partes, debe precisar quien aquí decide que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que las partes del presente proceso suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente litigio, en fecha 10 de noviembre de 2004.
En virtud de lo anterior, debe concluir este Tribunal que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento se encuentra ajustada a la ley por cuanto las partes aquí intervinientes se encuentran ligadas por un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de noviembre de 2004. Así se decide.-
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, debe este Tribunal pasar a realizar las siguientes consideraciones respecto del fondo del presente asunto:
Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere a la resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago y el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos, acción que esta contemplada en los artículos 1167 y 1579 del Código Civil, los cuales se trascriben a continuación:

“Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”

“Artículo 1579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla…”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

Habida cuenta de lo anterior, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ha quedado probada en este proceso de acuerdo a los razonamientos explanados en los párrafos anteriores del presente fallo.
Ahora bien, debe este Tribunal pasar a determinar si el mencionado contrato de arrendamiento se trata de uno a tiempo determinado o indeterminado a fin de verificar la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, por lo que considera necesario precisar el contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual es del tenor siguiente:

“TERCERA: El lapso convenido por las partes contratantes para la duración del presente contrato de arrendamiento es de doce (12) meses continuos, contados a partir del primero (01) de diciembre de dos mil cuatro (2004), hasta el treinta (30) de noviembre de dos mil cuatro (2005) (SIC). Este lapso, podrá prorrogarse por un período igual, sí una de las partes no avisa a la otra, al menos con treinta (30) días de antelación, a la fecha del vencimiento original de contrato, su deseo de no prorrogarlo. No obstante, queda entendido y así lo convienen aquí las partes, que el hecho excepcional de que se acuerden o acuerde, alguna o algunas, prorrogas sucesivas, no convierten este contrato en un contrato a tiempo indeterminado. Expresamente, queda convenido que al término del plazo original del contrato o al vencimiento de cualquiera de sus prórrogas pactadas, si fuere el caso, EL ARRENDATARIO deberá devolver el inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad, uso, seguridad y servicio en los cuales los recibe, sin necesidad de desahucio ni de requerimiento judicial alguno.
Las partes, podrán realizar al término del periodo de vigencia original del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, los ajustes al canon de arrendamiento que creyeren oportuno realizar, para lo cual, se tomará como base el índice de inflación señalado por el Banco Central de Venezuela para los doce (12) meses anteriores.”

(Resaltado del Tribunal)

De lo anterior, se evidencia que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tiene el carácter de contrato a tiempo determinado, por lo que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento es la idónea para lograr la pretensión de la parte actora.
De igual manera, se debe evidenciar que al no haber prueba de que alguna de las partes haya manifestado su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, se entiende que el mismo se encuentra vigente, y por ende, produciendo plenos efectos respecto de las partes contratantes. Así se decide.-
Una vez establecido lo anterior, debe este Tribunal observar que una vez cumplido el primero de los elementos establecidos en el artículo 1167 del Código Civil, se debe pasar a revisar el segundo de estos elementos, correspondiente a incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.
Ahora bien, es de precisar por este sentenciador, que la parte demandada nada aportó que pudiera desvirtuar la pretensión de la parte actora, sino que únicamente se limitó a realizar alegatos para tratar de rechazar dichas pretensiones.
Ahora bien, debe este Juzgador referirse a la prueba en sí misma. En este sentido, conviene citar al afamado procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su tomo III, afirma lo siguiente:

“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.

(Negritas del Tribunal)

En el caso de marras, la parte actora demostró la existencia de un contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes intervinientes en el presente proceso. Al haber demostrado la parte actora la causa que extinguió el contrato en virtud del incumplimiento de la demandada, en consecuencia, debe proceder la acción de resolución de contrato intentada por la parte actora. Asevera el doctrinario MADURO LUYANDO, Eloy en su obra Curso de Obligaciones:

“En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable”
(Negritas del Tribunal)

No se evidencia del estudio del expediente que la parte demandada haya logrado probar, efectivamente, la causa que pruebe su cumplimiento del contrato ni tampoco se logró demostrar que el incumplimiento de la parte demandada se fundamentara en una causa que justificare dicho incumplimiento. Y, por tanto, debe prosperar la acción de resolución de contrato de arrendamiento.
Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

(Negritas del Tribunal)

Debe recordar este Juzgador que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda y en el acto contestación de la misma para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”. En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando necesario para este Juzgador declarar procedente la demanda intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES SANTULLANO, C.A. contra los ciudadanos GEORGE SIMON YAGUES y ENITH OMAÑA DE SIMON. Al haber logrado probar el contenido del contrato de arrendamiento mediante el cual se reguló la presente relación convencional. Si bien la instrucción de la causa no constituye una obligación para las partes, es necesario cumplir con la carga procesal a los fines de hacer valer la pretensión alegada en el libelo de demanda o en la contestación de la misma; haciéndose sumamente útil traer a colación la diferencia expresada por el teórico CARNELUTTI, Francisco, en el tomo II de su conocida obra Lezioni, entre las nociones de carga procesal y obligación, cuando establece lo siguiente:

“Hay obligación cuando la inercia da lugar a una sanción jurídica (ejecución o pena); si al contrario, la omisión de cumplir el acto solamente hace perder los efectos útiles del acto mismo, se tiene la carga”.

(Negritas del Tribunal)

En virtud de lo anterior, considera este sentenciador concluir, que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho; “si me considero acreedor, es absolutamente preciso que demuestre la obligación de mi pretendido deudor, o de lo contrario, no puedo obligarle al pago”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, los documentos acompañados como títulos fundamentales de la pretensión actora, tenidos legalmente por legítimos, son conducentes para probar la existencia de la obligación de pago, a cargo de la parte demandada, quien no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho extintivo o modificativo de la pretensión actora.
En consecuencia, este juzgador visto el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, hoy demandado, debe declarar procedente la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentara la sociedad mercantil INVERSIONES SANTULLANO, C.A. contra los ciudadanos GEORGE SIMON YAGUES y ENITH OMAÑA DE SIMON.
Por último, debe este Tribunal observar que la parte actora reclamó en su libelo de demanda, la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos. Al respecto, debe precisar quien aquí decide que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, ha expresado lo siguiente con relación al pedimento de la resolución de un contrato y pago de cánones de arrendamiento:

“En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.
Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.
Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala).
Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.”

(Resaltado del Tribunal)

Como consecuencia de lo antes expuesto, este Tribunal considera procedente la reclamación de los cánones de arrendamiento insolutos, pretendidos por la parte actora y expresados en su libelo de demanda. Así se decide.-

- IV -
Dispositiva

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentara la sociedad mercantil INVERSIONES SANTULLANO, C.A. contra los ciudadanos GEORGE SIMON YAGUES y ENITH OMAÑA DE SIMON.
SEGUNDO: Se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de noviembre de 2004, sobre el inmueble identificado supra.
TERCERO: En consecuencia, se ordena entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 8-B, situado en el piso 8 de las Residencias El Trío, ubicado en la Avenida Principal de Chuao, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.750.000,00) actualmente equivalentes a la cantidad de DOCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BsF. 12.750,00) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio de 2006 hasta octubre de 2007, ambos inclusive, a razón de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 750.000,00) mensuales actualmente equivalentes a la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BsF. 750,00) mensuales.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Como esta sentencia es dictada fuera del lapso establecido en la ley, el Tribunal ordena que se libren boletas de notificación a las partes.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los siete (07) días del mes de julio de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_________.
LA SECRETARIA,

Exp. No. 08-9636.
LRHG/VyF.