TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, treinta y uno de julio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KC01-R-1999-000009

PARTE ACTORA: ÁBOU ARRAGE JEAN SALIM venezolano, mayor de edad, de este domiciliado, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. 7.406.802, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: MARÍA BALDOMERA PEREIRA PAIVA, MARCIAL ORESTES PEREIRA PAIVA, MIGUEL ANGEL PEREIRA PAIVA, FRANCISCO RODRIGUEZ PEREIRA Y EDUARDO RODRIGUEZ PEREIRA venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 216.820, 28.495, 15.202, 2.990.357 y 3.229.283 respectivamente, todos domiciliados en Caracas menos MIGUEL ÁNGEL RODRIGUEZ PEREIRA, domiciliado en esta ciudad y la firma mercantil INVERSIONES F.B 25 C.A., inscrita en el Registro Mercantil del estado Lara el 10/08/1990, bajo el No. 40, Tomo 8-A, representando por su Gerente General ciudadano IGINO FOLLO BOCCUZZI titular de la Cédula de Identidad No. 7.406.114, de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: MOISES AGREDA FUCHS, BEATRIZ HELENA ALVAREZ DE AGREDA, ANDRES ELOY PARRA VALERA, DANIEL JIMENEZ VALBUENA, JOSE LUIS MACHADO ASTUDILLO, RIZEIDA RODRIGUEZ, GREEMBERG GARRIDO y VLADIMIR COLMENAREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 9.834, 11.156, 14.071, 31.303, 21.758, 61.666 y 67.957 y 53.152, respectivamente, de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Nelly Cuenca de Ramírez, Iris Rojas de Vásquez y Oswaldo Rodríguez Rugeles inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.632, 9.135 y 20.731 respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL
El 08 de marzo del 2007, el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil declaró CON LUGAR el Recurso de Casación anunciado y formalizado por la parte actora, contra el dictamen de la juez temporal de este superior, para esa fecha, Dra. Gladys Dudamel el 17-12-1999, en la cual se declaró SIN LUGAR la apelación interpuesta por los abogados Moisés Ágreda Fuchs y José Luís Machado Astudillo, contra el fallo de fecha 22/09/1993, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, confirmando así la decisión y condenado en costas al apelante. En consecuencia, la Sala de Casación Civil, ANULÓ la sentencia Recurrida, y ordenó que el Superior que le concierna, dicte nueva sentencia sin incurrir en el vicio detectado. Quedando casada la decisión impugnada.
El 16/05/2007 esta alzada dictó auto, reingresándose el presente expediente, en virtud del pronunciamiento antes citado, avocándose al conocimiento de la causa, ordenándose la notificación de las partes para la continuación del juicio (folio 475). Una vez cumplidas las formalidades de Ley, este superior observa. Tal como se mencionó en el encabezamiento de este fallo, el 22 de septiembre de 1993, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara declaró sin lugar la demanda de retracto legal intentada por el ciudadano JEAN SALIM ABOU ARRAGE contra los ciudadanos MARIA BALDOMERA PEREIRA PAIVA; MARCIAL ORESTES Y MIGUEL ANGEL PEREIRA PAIVA, FRANCISCO Y EDUARDO RODRIGUEZ PEREIRA, y la sociedad de comercio INVERSIONES F.B. 25 C.A., representada por su Gerente General, ciudadano IGINO FOLLO BOCCUZZI todos identificados; decisión apelada por la parte actora, razón por la cual subieron las actas a esta alzada, correspondiéndole decidir a la juez temporal, quien confirmó la sentencia de Primera Instancia, por lo que la parte perdidosa anunció Recurso de Casación, el cual fue declarado con lugar por la Corte Suprema de Justicia.
P R I M E R O: Se inicia el presente juicio mediante formal demanda que interpuso el ciudadano JEAN SALIM ABOU ARRAGE contra los ciudadanos MARIA BALDOMERA PEREIRA PAIVA; MARCIAL ORESTES, MIGUEL ANGEL PEREIRA PAIVA, FRANCISCO Y EDUARDO RODRIGUEZ PEREIRA, y la sociedad de comercio INVERSIONES F.B. 25 C.A., representada por su Gerente General, ciudadano IGINO FOLLO BOCCUZZI; quien entre otras cosas alegó que; desde hace aproximadamente 17 años es arrendatario de 4 locales comerciales en el Edificio Rafael Pereira, ubicado en la Calle 25 esquina con Carrera 21, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del estado Lara, comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Casa que es o fue de Genaro Torres y Carrera 21; SUR: Edificio “Don Miguel”, el cual está construido en el terreno donde existía una casa que es o fue propiedad de Genoveva Viacaba; ESTE: Calle 25 y OESTE: Casa que es o fue de Micaela Gutiérrez. Los linderos particulares de los locales que ocupa como arrendatario, que hoy integran una unidad donde funciona el Fondo de Comercio “Calzado Terepaima” y que denominara A; B; C Y D, son los siguientes: A) Local Nº 03: NORTE: Carrera 21; SUR: Edificio “Don Miguel”, antes citado; ESTE: Local Nº 04 del Edificio “Rafael Pereira” antes identificado y del cual es arrendatario; y OESTE: Local Nº 02 del citado Edificio “Rafael Pereira”; que fue de la sucesión Pereira y hoy es propiedad de Enrique Vásquez B) Local 04: NORTE: Carrera 21; SUR: Local Nº 05 del Edificio “Rafael Pereira”, ESTE: Calle 25 y OESTE Local Nº 03 del mismo Edificio “Rafael Pereira” del cual es arrendatario; C) Local 05: NORTE: Local Nº 04 antes deslindado SUR: Local Nº 6 del Edificio “Rafael Pereira”, del cual también es arrendatario; ESTE: Calle 25 y OESTE Local Nº 03 ya descrito del cual es arrendatario y D) Local 06: NORTE: Local Nº 05 del Edificio “Rafael Pereira” antes deslindado; SUR: Edificio “Don Miguel”, antes citado; ESTE: Calle 25 y OESTE el tantas veces citado Local Nº 03 del cual también es arrendatario; que es el caso de que Francisco Rodríguez Pereira, el 14-12-90, actuando en su propio nombre y en representación de la Sucesión Pereira, dio en venta a la firma mercantil INVERSIONES F.B. 25 C.A., los locales del Edificio Rafael Pereira ocupados por él como arrendatario, sin que se le hubiese dado el aviso de ley ni se le participó, irrespetándole su derecho de preferencia, por cuanto él reúne todos los requisitos legales para comprarlos, invocando el Art. 1547 del Código Civil y estimando la acción en BS. 8.000.000,00. Admitida la demanda, y agotada la citación personal, se nombró un Defensor ad-litem, además se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los inmuebles ampliamente identificados en el libelo. En la oportunidad de la contestación a la demanda, la defensora presentó un escrito rechazando la misma tanto en los hechos como en el derecho, exponiendo que le ofrecieron en venta el inmueble al actor quien no mostró interés; que se basaron en el Artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, negando las violación de los Decretos 513 del 06-01-91 y 576 de fecha 14-04-71. Abierto el lapso probatorio ambas partes ejercieron su derecho, cuyas resultas corren a los folios 98 al 107, y con escritos de informes, presentados por ambas partes, se dictó la sentencia que fue objeto de apelación. En fecha 21/04/1994, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara dictó sentencia declarando Sin Lugar la apelación y confirmando la sentencia de Primera Instancia (folios 180 al 184 vto); en fecha 29/04/94, contra dicha decisión anunciaron recurso extraordinario de Casación (folio 189); En fecha 31/05/94, la abogada Iris Rojas solicitó la Medida Secuestro de la cosa litigiosa, siendo declarada No Ha lugar en fecha 01/06/94, proferida en el juicio principal (folios 197 y vto); contra dicha sentencia anunció recurso de casación la parte demandada, el cual fue negado por cuanto no es subsumible en ninguna las previsiones contenidas en el art. 312 del C.P.C. En fecha 02/06/94, se admitió el Recurso de Casación anunciado por la parte actora contra la sentencia de fecha 21/04/1994, (folio 199). En fecha 14/12/1994, la Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil declaró CON LUGAR dicho recurso y decretó la nulidad del fallo recurrido y repuso la causa al estado de que la Alzada dictase nueva sentencia, corrigiendo el vicio indicado (folios 218 al 224). En fecha 01/02/95, el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, recibió el expediente y en fecha 09/02/95, lo distribuyó correspondiéndole al Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo y Tributario de la Región Centro Occidental, el cual en fecha 17/02/1995, se declaró incompetente para conocer de este proceso (folios 227 al 228), reingresado nuevamente al Juzgado Superior Primero se distribuyó nuevamente correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara; En fecha 07/03/1995, la parte demandada, solicitó al Tribunal se constituyera con Asociados para dictar la sentencia definitiva (folio 231). En fecha 10/04/1995 (folio 240) el Juzgado Superior Segundo, anulo el auto dictado en fecha 30/03/95 (folio 239). En fecha 04/10/1996, se le asignaron 20 causas al Segundo Conjuez Dr. Antonio Ortiz Landaeta y entre ellas el presente expediente (folio 261). En fecha 07/02/1997, el Juzgado Superior Segundo Accidental declaró CON LUGAR la apelación, quedando Revocada en todas sus partes la sentencia que había dictado el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara. Contra dicha sentencia ambas partes anunciaron recurso de casación, siendo admitido en fecha 26/02/1997(folio 281 vto). En fecha 26/05/1999, la Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, Casó de Oficio la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo Accidental en lo Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, y en consecuencia Anuló el fallo recurrido y repuso la causa al estado de que el Juez Superior que resultare competente dicte nueva decisión en acatamiento de los requisitos formales de la sentencia que dejaron de cumplirse al dictar la decisión recurrida (folios 325 al 355). En fecha 14/06/1999, el Juzgado Superior Segundo dictó un auto reingresando el expediente (folio 357). En fecha 19/07/1999, la parte demandada solicitó se revocara dicho auto (folio 358). En fecha 22/07/1999, se negó dicha solicitud (folio 359 al 362). En fecha 5/11/1999, el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, dictó sentencia mediante la cual declaró Con Lugar las Inhibiciones suscritas por el Dr. Miguel Adolfo Anzola Juez Accidental del Juzgado Superior Segundo Civil y el Dr. Mario Meléndez Guédez Juez Provisorio del mismo Tribunal las cuales corren a los (folios 372 y 374) y se avocó al conocimiento de la causa, (folio 378 al 379). En este sentido, corresponde a este sentenciador analizar con detenimiento las actas procesales, para emitir su pronunciamiento.
PUNTO PREVIO
En virtud de haber sido casada la decisión emitida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 17/12/1999, quien en definitiva resultó competente para conocer de la apelación interpuesta por la parte actora, el que con tal carácter suscribe, observa que dicha sentencia fue dictada por el Tribunal, donde actualmente ejerzo funciones, pero siendo una persona física diferente, a la que dictó el fallo, asumo la plena jurisdicción para resolver en segunda instancia la controversia planteada, ateniéndose al recurso interpuesto y tomando en cuenta los límites y alcances previstos en el mecanismo de defensa ejercido por una de las partes, de tal manera que la tarea de quien juzga se encuadra en el análisis de la sentencia de primera instancia, revisando si se ha acogido a los conceptos legales ateniéndose a lo alegado y probado, corregir cualquier omisión que al respecto pudiera haber ocurrido y así se declara.
El asunto controvertido en la presente causa se refiere a una acción de retracto legal ejercida por el demandante Jean Salim Abou Arrage contra los integrantes de la sucesión Pereira (vendedora) e Inversiones F.B. 25 C.A. (compradora), concerniente a un inmueble que el primero tenía arrendado, alegando tener derecho preferente para adquirirlo. En este sentido, alega que la pretensión es subrogarse en el lugar de la compradora y solicita que los codemandados le otorguen el documento de propiedad y en todo caso que sean condenados por el tribunal, y que la sentencia que se dicte sirva de documento de propiedad, señalando que se violentó el derecho preferente para adquirir, al omitir el aviso de ley, previsto en el artículo 1547 del Código Civil y la violación del artículo 6 , del Decreto Legislativo sobre Desalojo de viviendas y de los Decretos 513 y 574 que regula la enajenación o venta de apartamento. A ello alegan los demandados a través del Defensor Ad-litem que el demandante solo ocupaba una parte del inmueble y no la totalidad del mismo, siendo que en dicho caso no rige lo previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo, mencionado, además plantea que el actor sí fue notificado, empero, no ejerció el derecho, ofrecido a tiempo; que tal circunstancia se demuestra con una aceptación de compra, realizada extemporáneamente, pretendiendo hacer aparecer al demandante como realizado a tiempo. A mayor abundamiento señala que tal circunstancia se desvirtúa con la fecha de recepción de la mencionada correspondencia estampada por el receptor (demandado) en la copia de la misma.
SEGUNDO: En relación a la procesabilidad de la presente acción se observa que el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios establece.
”El retracto Legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en sus mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
El Artículo 49 de la misma Ley prevé que:
“El Retracto Legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”
Esta norma sustituye el parágrafo único del Artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda ya derogado, el cual señalaba:
“En los arrendamiento de habitaciones, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio, no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo” .
Éste artículo mantiene el espíritu del artículo 6 del expresado decreto, pues no da derecho al inquilino cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea porción del mismo, ejemplo una habitación, los llamados cubículos, apartamentos u oficinas, que forman parte de un edificio. En consecuencia en estas situaciones no procederá el derecho preferente ofertivo, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“ La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Menos aún el retracto legal arrendaticio, cuando el propietario pretenda enajenar la totalidad del inmueble de manera integra o en bloque.
TERCERO: Ahora bien, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el art. 1354 del Código Civil en concordancia con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE

1) Contrato de arrendamiento privado, (folio 19 vto) el cual no fue impugnado, donde la ciudadana ALESIA PEREIRA PAIVA en representación de la Sucesión Pereira, da en arrendamiento al ciudadano Juan Arrage tres locales de comercio pertenecientes al edificio Rafael Pereira, el cual está ubicado en la calle 25 entre la Avenida 20 y la carrera 21, comenzando a regir dicho contrato desde el 15 de julio de 1973, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
2) Documento privado (folio 20) en la cual la ciudadana Alesia Pereira Paiva, conjuntamente con el ciudadano Juan Arrage amplían el anterior contrato, modificando algunas cláusulas del mismo, las cuales quedaron formando parte integral del mencionado contrato de fecha 15 de julio de 1973, el cual no fue impugnado por las partes, y se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
3) Copia simple de Contrato de Arrendamiento Privado (folio 18), con fecha 25 de Junio de 1975, el cual no fue impugnado por la contraparte, donde queda probado que entre la ciudadana ALESIA PEREIRA PAIVA en representación de la Sucesión de Rafael Pereira, da en arrendamiento al ciudadano Juan Arrage un local comercial perteneciente al “Edificio Rafael Pereira” , el cual está ubicado en la carrera 21 entre calles 25 y 26, con un canon de arrendamiento de Un mil Quinientos Treinta Bolívares (Bs. 1.530) con el plazo de un año de duración, de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
4) Copia de documento privado, (folio 17) que no fue impugnado de fecha primero de febrero de 1980, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, donde se tiene como prueba lo siguiente.
a) Que se suscribió un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos Alesia Pereira Paiva como arrendadora y Jean S Abou Arrage como arrendatario, de un local comercial perteneciente al edificio “Rafael Pereira”, identificado con el Nº 1 y 2, ubicado en la ciudad de Barquisimeto; en la carrera 21 entre calles 25 y 26.
b) Que el mencionado contrato se hizo con una duración de un año, a partir del primero de febrero de 1980, con un canón de arrendamiento de siete mil novecientos bolívares (Bs. 7.900,00) prorrogable automáticamente por el mismo lapso, obligándose las partes, cuando la voluntad sea de no prorrogarlo, participarlo por escrito con un mes de anticipación.
5) Recaudos marcados con la letra B, (folios 25 al 29) que fueron opuestos a la parte demandada, sin haber sido desconocidos ni impugnados por la misma, consistente en copia de comprobante de cheque y planilla de depósito bancario correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 1990. copia de comprobante de cheque y planilla de depósito bancario Nº 392220, correspondiente al pago del canón de arrendamiento del mes de octubre de 1990. Copia de comprobante de cheque y planilla de depósito bancario, correspondiente al pago de arrendamiento del mes de noviembre de 1990, los cuales son demostrativos de que dichos cheques se emitieron a favor del ciudadano Francisco Rodríguez Pereira representante de la sucesión Pereira, dichos recaudos evidencian la solvencia de los pagos de cánones de arrendamiento en el presente caso y se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6) Recaudos marcados con la letra “C”, consistente en copia simple de una correspondencia dirigida al señor Jean Arrage por Alesia Pereira Paiva, Copia simple de correspondencia dirigida al señor Jean Arrage por el ciudadano Licenciado Rodríguez Pereira, las cuales se desechan por no aportar nada a la presente controversia.
7) Recaudo marcado con la letra “D” (folios 24 al 37) al consistente en copia certificada de documento registrado en el Registro Subalterno del Primer Circuito del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 14 de diciembre de 1990, bajo el Nº 35, Tomo 13, Protocolo 1º, lo cual prueba que el ciudadano Francisco Rodríguez Pereira, en nombre y representación de los ciudadanos Miguel Ángel Pereira Paiva, Marcial Orestes Pereira Paiva, María Baldomera Pereira Paiva y de Eduardo Rodríguez Pereira, da en venta a la Sociedad Mercantil “Inversiones F.B.25, C.A. un inmueble constituido por terreno y locales comerciales, la cual tiene una superficie de Seiscientos Setenta y Cinco metros cuadrados (675 mts) y que forma parte integrante del edificio “Rafael Pereira” ubicado en la calle 31, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
8) Documento,( folios 41 al 44) consistente en copia certificada registrada en el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Iribarren del Estado Lara, de fecha 14 de diciembre de 1990, registrado bajo el Nº 36, tomo 13, Protocolo primero, lo cual prueba que el ciudadano Francisco Rodríguez Pereira, en nombre y representación de los ciudadanos Miguel Ángel Pereira Paiva, Marcial Orestes Pereira Paiva, María Baldomera Pereira Paiva y Edgardo Rodríguez Pereira da en venta al ciudadano Enrique Vásquez un local comercial, edificado identificado con el Nº 2, que forma parte integrante del Edificio Rafael Pereira, ubicado en la calle 25, esquina Carrera 21, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo de Iribarren del Estado Lara, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
CUARTO: Analizado el material probatorio, queda probado en autos que la parte demandada enajenó en fecha 14 de diciembre de 1990 el total de los locales que componen el edificio Rafael Pereira a dos personas diferentes. En primer lugar dio en venta a la empresa Inversiones F.B. 25 C.A. identificada en autos los locales 01, 03, 04, 05, 06. En segundo lugar, vendió al ciudadano Enrique Vásquez el local 02. Este hecho, aparte de demostrar la división jurídica de la titularidad del edificio “Rafael Pereira”, se infiere que la voluntad del vendedor , no fue, como así lo sostiene la parte demandada, la venta del edificio como un todo, sino que en todo caso se trató , como queda evidenciado de los propios documentos de enajenaciones de venta realizadas en forma individual a personas diferentes y su intención de enajenar de manera total la precitada edificación, sin que ninguno de los compradores individualmente pueda calificarse de propietario del edificio entero, sino de un número específico de locales.
Ahora bien, el parágrafo único del artículo 6 del tantas veces referido Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, su contenido se circunscribe a aquellos casos en los cuales no gozan del derecho de adquisición preferente los arrendatarios parciales de habitaciones, apartamentos u oficinas que forman parte de un edificio y este sea tomado como un todo, dentro del objeto de la venta que desea realizar el propietario, no obstante de lo que se trata en el presente caso es que el propietario del inmueble vendió locales por separados a diferentes personas, entonces, es ilógico pensar que los arrendatarios de dichos locales carezcan de protección alguna por parte de la Ley, puesto que el derecho de enajenación de inmuebles arrendados, deben ser considerados en si mismos y no con respecto al conjunto al que pertenecen ( con la única excepción prevista por el ya comentado Parágrafo Primero).
De esta manera se colige que el legislador tuvo la intención de proteger la necesaria relación de hecho de ocupación entre el arrendatario y el objeto del Contrato. Dicho asunto y a manera de ejemplo, tenemos que resulta injusto discriminar a los arrendadores de apartamentos a favor de aquellos que lo son de casas.
En consecuencia es inequitativo considerar que el interés perseguido por el legislador en la parte inicial del artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda fuese solo contemplar y proteger a aquellos que arriendan casas en su totalidad, puesto que no existe ninguna diferencia entre una relación arrendaticia de una casa cuyo propietario desea enajenarla o aquella que tiene como objeto principal un local comercial o incluso un apartamento, cuyo propietario tenga la intención de vender. En este orden de ideas es pertinente observar que el artículo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente prevé que “El Retracto Legal Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”, lo que por interpretación a contrario sensu, permite colegir la procedencia inmediata del derecho de adquisición preferente en todo caso de enajenación parcial de edificios e inmuebles arrendados a múltiples personas y donde hayan múltiples locales, como sucede en el caso subjudice, así se declara.
Visto lo anterior es importante destacar que en las instituciones jurídicas de la preferencia ofertiva y retracto legal inquilinario tienden a impartir estabilidad a la situación legal de los inquilinos; este principio de la seguridad del tráfico jurídico es una derivación del principio constitucional de la seguridad jurídica, vértice de todo Estado de Derecho y de Justicia.
QUINTO: Ahora bien, es inherente a la esencia misma de la preferencia ofertiva la notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a realizar al inquilino, para que este pueda ejercer su derecho de adquisición preferente antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –vgr., precio, forma de pago-con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.
En consecuencia corresponde determinar en el caso sub-judice si el propietario del bien o bienes vendidos, cumplió con la mencionada notificación o si por el contrario el propietario del bien arrendado con su proceder lesiona el “Derecho Preferencial” que, conforme a lo dispuesto en el ya señalado artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, le corresponda al arrendatario con relación al inmueble arrendado.
SEXTO: Así las cosas, consta en autos misiva ofertiva dirigida al arrendatario demandante por parte del arrendador en fecha ocho (8) de noviembre de 1990, y suscrita por el representante de la Sucesión Arrendadora Iván Andrade Moreno, en fecha siete (7) de noviembre del mismo año, del tenor siguiente:
“Barquisimeto, 7 de Noviembre de 1.990, Ciudadano Juan Arrage Ciudad.- Me dirijo a usted en mi carácter de Apoderado Judicial de Francisco Rodríguez Pereira, Administrador de la Sucesión Pereira Paiva, cualidad que consta en instrumento poder que me fuera otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima SEXTA DE Caracas El 14 de Diciembre de 1989, y el cual se encuentra anotado bajo el Nº 93, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. La finalidad de esta misiva es la de hacerle OFERTA FORMAL DE VENTA del inmueble construido por terreno y edificio (Edificio “Dr. RAFAEL PEREIRA”), ubicado en la Carrera 21 esquina calle 25 de esta ciudad y del cual es Usted arrendatario. A tenor de lo establecido en el Parágrafo Único del Artículo Sexto del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, el Derecho de preferencia que posee el Arrendatario del inmueble a cuya venta se va a proceder no le beneficia a Usted; sin embargo guiándome por los principios que deben regir las buenas relaciones interpersonales, y en base al sentimiento de alta estima que para con usted tienen mis representados, es por lo que procedo a efectuar la mencionada OFERTA. El inmueble antes citado tiene un área aproximada de SETECIENTOS SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (765 Mts,2) y el avalúo practicado determinó que el valor comercial del Metro Cuadrado de terreno en dicha zona es de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) mientras que el metro cuadrado de Construcción se estimó en Siete Mil Veintiocho BOLIVARES (Bs. 7.028,00), motivo por el cual el valor conjunto del terreno y edificación, asciende a la suma de DIECISEIS MILLONES CIENTO CUARENTA Y UN MIL SETENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 16.141.077,00), tales mensuras y demás datos se pueden apreciar en Fotocopias de Informes de Avalúo, el cual se anexa a la presente. Mucho estimaré se sirva hacerme llegar su respuesta a la presente oferta, dentro del lapso de Cinco (5) días continuos, contados a partir del día siguiente al recibo de esta misiva, tomando como base la fecha de la misma. Sin más a que hacer referencia, quedo de Usted. Atentamente, (fdo) IVAN ANDRADE MORENO Abogado”.

En relación a dicha misiva se observa discrepancias entre el contenido de la misma, que funge como oferta y los documentos contentivos de las compra-ventas perfeccionadas por el arrendador, que a criterio de este sentenciador cuestionan la validez y eficacia jurídica de la notificación que hace referencia el artículo 1547 del Código Civil, por remisión expresa del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.
En este sentido, el bien ofrecido y sin medidas no se corresponden con el que finalmente fue vendido, puesto que se ofrece la totalidad del edificio “Dr. Rafael Pereira”, con una superficie de setecientos sesenta y cinco Metros Cuadrados (765 mts2), y no obstante ello, los actos de enajenación efectuados por la parte demandada, comprendieron en forma individual y separada varios de los locales comerciales que conforman dicho edificio, con unas medidas especificadas por el vendedor que datan de las señaladas en la oferta según consta de los instrumentos públicos de la compra-venta de locales comerciales que ya han sido valorados. De la misma manera el objeto de la venta ofrecida o proyectada por el arrendador en su notificación (transcrita parcialmente supra) es distinto al de la venta efectivamente perfeccionada.
En efecto, existe el ofrecimiento al arrendatario del bien inmueble (edificio) en su globalidad, no obstante la compra-venta perfeccionada en fecha catorce (14) de diciembre de 1990 tuvo por objeto varios locales comerciales individualizados, signados con los Nºs 01-03-04-05 y 06 del mencionado edificio. También en lo referente al precio de la venta ofrecido al actor se estableció que la misma era de Dieciséis Millones Ciento Cuarenta y Un Mil Setenta y Siete Bolívares (Bs. 16. 141.077, constatándose que dichos locales fueron vendidos por el precio de Diez Millones (Bs. 10.000.000,00), esto es por un precio inferior al ofrecido al inquilino demandante. Dicha disparidad, desde luego, que puso en desventaja a éste respecto, que los demandados pretenden imputar al precio de la venta los dineros pagados por punto comercial, sumido que el “good Will, o punto representa un valor intangible, que solamente sigue con la condición de propiedad comercial inherente al patrimonio del actor y no al inmueble pretendido. En conclusión se deja sentado que de la expresada misiva dirigida al arrendatario, no se colige el señalamiento de todos y cada uno de los elementos esenciales de la venta proyectada como son: la forma y condiciones de pago, observándose que dichas condiciones de la enajenación ofrecida al inquilino por el propietario del bien arrendado, no coinciden con las previstas en el instrumento de la compraventa posteriormente perfeccionada (14-12-1990), por lo que el inquilino, como bien lo afirma en su comunicación de fecha 12-11-1990, (al folio 120) se vio imposibilitado para ejercer su derecho de adquisición preferente.
Es indudable que tales señalamientos resta eficacia jurídica a la oferta o notificación efectuada en fecha 07-11-1990 por el ciudadano Iván Andrade Moreno, en su condición de representante de la arrendadora, por lo que debe tenerse como no realizada la misma, así se decide. Así las cosas que tenida como no efectuada la notificación esencial para el derecho ofertivo arrendaticio contenido en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, surge a favor del inquilino el derecho a solicitar el retracto legal contemplado en el artículo 1547 del Código Civil surgiendo un lapso de caducidad legal retractual inquilinario de 40 días contados a partir de la fecha de la protocolización de la escritura respectiva. En el caso bajo estudio, la acción de retracto legal fue ejercida por el arrendatario demandante el día 21 de diciembre de 1990, es decir, al séptimo día calendario siguiente al 14 de diciembre de 1990 fecha de la protocolización de la venta de los locales tantas veces nombrados; en consecuencia debe tenerse como oportunamente ejercido el derecho de retracto legal y así se decide. Como se observa en el caso que nos ocupa no se cumplieron las formalidades necesarias, a los fines de evitar el nacimiento del derecho al retracto legal, cuyo ejercicio persigue el demandante en el presente procedimiento.
Ahora bien, este sentenciador debe revisar , si en la presente causa se cumple con los demás requisitos de procedencia de la citada pretensión, como son: a) que el demandante retrayente haya sido inquilinario por más de dos (2) años, y que esté solvente con la obligación de pagar los cánones arrendaticios. Así las cosas, de la contestación de la demanda se evidencia que los anteriores requisitos para la procedencia del retracto legal, no son controvertidos en la presente causa, dado que el demandado afirma en su contestación “que ciertamente el demandante ocupa las proporciones que el indica las cuales forman parte del edificio “Rafael Pereira” identificado en autos…” Concatenado con lo anterior se observa el documento contentivo del contrato de arrendamiento consignado en autos marcado A1, se llega a la conclusión que la relación inquilinaría entre las partes se inició en el año 1973, así se declara. También de los recaudos marcados B-1, B-2, B-3 y B-4 consignados con el libelo de la demanda, se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los últimos meses antes de la venta que dieron lugar a la interposición de la demanda.
En este sentido, los elementos citados, llevan a este sentenciador a la convicción de que los dos últimos requisitos de que el demandante retrayente haya sido inquilino por más de dos años, y que esté solvente con la obligación de pagar los cánones arrendaticios se cumplieron, así se declara.
En relación a la inherente aplicación de los Decretos Presidenciales 513 y 576 de fecha 6 de enero y 14 de abril de 1971 su evidente viabilidad está prevista para ser aplicada únicamente al régimen sobre apartamentos de habitación en propiedad horizontal, y no abarca su aplicación en locales comerciales, como es el caso que nos ocupa, así se declara.
En razón de lo expuesto, la presente pretensión de retracto legal de arrendamiento debe prosperar, así se decide.
SEPTIMO: Declarado procedente el derecho de retracto ejercido por el arrendatario demandante Jean Salim Abou Arrage, corresponde ahora, a esta alzada delimitar los términos y condiciones en que deberá subrogarse la compraventa retrotraída, según las estipulaciones contenidas en la compraventa efectuada con el tercero adquiriente (Inversiones F.B.25. C.A.) , ajeno a la relación arrendaticia de marras. El objeto del contrato de compraventa son los locales identificados con los números 03, 04. 05 y 06 y que forman parte integrante del Edificio “RAFAEL PEREIRA” ubicado en la Calle 25, esquina Carrera 31, Parroquia Concepción, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara, comprendido el referido Edificio dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Casa que es o fue de Genaro Torres y Carrera 21; SUR: Edificio “Don Miguel”, el cual está construido en el terreno donde existía una casa que es o fue propiedad de Genoveva Viacaba; ESTE: Calle 25 y OESTE: Casa que es o fue de Micaela Gutiérrez. Los linderos particulares de los locales objeto de la venta a subrogar son : Local 03: NORTE: Carrera 21; SUR: Edificio “Don Miguel”, antes citado; ESTE: Local Nº 04 del Edificio “Rafael Pereira” antes identificado; y OESTE: Local Nº 02 del Edificio “Rafael Pereira”; Local 04: NORTE: Carrera 21; SUR: Local Nº 05 del Edificio “Rafael Pereira”, ESTE: Calle 25 y OESTE Local Nº 03 del Edificio “Rafael Pereira” Local 05: NORTE: Local Nº 04 del Edificio “Rafael Pereira”; ESTE: Calle 25 y OESTE Local Nº 03 del Edificio “Rafael Pereira”. Local 06: NORTE: Local Nº 05 del Edificio “Rafael Pereira” SUR: Edificio “Don Miguel”, antes citado; ESTE: Calle 25 y OESTE Local Nº 03 del Edificio “Rafael Pereira”. La propiedad de dicho inmueble se deriva de dos fuentes: en cuanto a la edificación por haberla construido sus dueños, y el terreno por herencia causada por Rafael Antonio Pereira, quien falleció el día siete de septiembre de 1965 según planilla sucesoral número 62 de fecha 14/2/1966, protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara con el Nº 35, folios 82 al 85, Protocolo Cuarto, Tercer Trimestre de 1966. Se deja a salvo la titularidad del derecho de propiedad recaída sobre el bien inmueble construido por el local signado con el Número 01, cuyos linderos particulares son NORTE: Carrera 21; SUR: Edificio “Don Miguel antes citado; ESTE: Local 02 del edificio “Rafael Pereira”, antes identificado; y OESTE: casa que es o fue de Micaela Gutiérrez; y el cual fuera adquirido por la empresa co-demandada INVERSIONES F.B. 25 C.A., por instrumento protocolizado por ante la Oficina del Registro Subalterno del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotado bajo el Nº 35, Tomo 13, Protocolo Primero, de fecha 14 de Diciembre de 1990. El precio de la venta será la cantidad de Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00), equivalente a Ocho Mil Bolívares Fuerte (Bsf. 8.000,00) resultante del prorrateo del precio de los cuatro locales retrotraídos luego de restar el monto del precio correspondiente al local 01, es decir, dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), equivalente a Dos Mil Bolívares Fuerte (Bsf. 2000,00), desde luego que indexado a través de una experticia complementaria del fallo, de acuerdo con los índices de inflación fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la admisión de la demanda hasta la publicación del presente fallo. Ello en razón de que la inflación es un hecho notorio y de acuerdo al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte establece que los hechos notorios no son objeto de prueba, y el efecto que produce la adquisición de la moneda es perfectamente inferible de los conocimientos de hechos del Juez, así se decide.
D E C I S I O N
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por los abogados Moisés Agreda Fuchs y José Luís Machado Astudillo, en su carácter de apoderados de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado el 22 de septiembre de 1993. En consecuencia, se deja parcialmente sin efectos jurídicos la venta realizada entre los ciudadanos FRANCISCO RODRIGUEZ PEREIRA, en su condición de apoderado de los ciudadanos MARIA BALDOMERA PEREIRA PAIVA; MIGUEL ANGEL, Y MARCIAL ORESTES PEREIRA PAIVA, FRANCISCO RODRIGUEZ PEREIRA Y EDUARDO RODRIGUEZ PEREIRA e YGINO FOLLO BUCCUZI, en su condición de representante de la Compañía Anónima INVERSIONES F.B. 25 C.A., todos plenamente identificados en autos, cuya operación fue protocolizada por ante la Oficina del Registro Subalterno del Segundo circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 35, Tomo 13, Protocolo Primero de fecha 14 de Diciembre de 1990, haciéndose la salvedad de la titularidad del Derecho de propiedad recaído sobre el local signado con el Nº 1, cuyos linderos y medidas constan en el anterior documento señalado. Se ordena que una vez consignado el precio de la compra-venta retrotraída, con su respectiva indexación se proceda a la ejecución voluntaria de la presente sentencia, a través del otorgamiento y protocolización en la Oficina de Registro correspondiente de la subrogación respectiva por parte de la compradora y a favor del actor JEAN SALIM ÁBOU ARRAGE. En caso de que no sea posible la ejecución voluntaria, el Juez de la causa deberá proceder a la ejecución forzosa, expidiendo copia certificada de esta sentencia y del auto que acuerde la ejecución, previa consignación del precio supra señalado, a los fines de que la parte gananciosa proceda a su registro por ante la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los fines de que el titular de dicho despacho registral estampe las notas marginales correspondientes, siendo entonces que el Juez de Instancia señalará en el auto que acuerde la ejecución forzosa los linderos y demás datos de registro de adquisición de los inmuebles objeto de la presente demanda. Se declara CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL, intentada por el ciudadano JEAN SALIM ABOU ARRAGE contra MARIA BALDOMERA PEREIRA PAIVA; MIGUEL ANGEL PEREIRA PAIVA y MARCIAL ORESTES PEREIRA PAIVA, FRANCISCO RODRIGUEZ PEREIRA Y EDUARDO RODRIGUEZ PEREIRA y la firma mercantil INVERSIONES F.B. 25 C.A.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguensele al alguacil, y conforme al 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al Libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
El Juez Provisorio, (fdo)
El Secretario,
Dr. Saúl Darío Meléndez Meléndez (fdo)
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, Librándose boletas de notificación y entregándosele al Alguacil.
El Secretario,
(fdo)
Abg. Julio Montes

El Suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara CERTIFICA: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, en Barquisimeto, a los treinta y un días del mes de Julio de dos mil ocho. El Secretario,

Abg. Julio Montes