REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintitrés de julio de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO : KP02-V-2008-001054 Exp. 13.353 / Resolución de Contrato de Arrendamiento Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la abogada Gledy Mónica Pérez, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 55.610, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana MERCEDES HERNANDEZ quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 1.235.253 y de este domicilio en contra del ciudadano CESAR ALBERTO RAMIREZ VERGARA, quien es igualmente venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 23.164.905 y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 08-04-08 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 15-04-08 comparece la apoderada actora y sustituye poder en la abogada Miriam Rojas Alvarado, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 104.105, reservándose el ejercicio del mismo. Verificada la citación personal del demandado el día 18-06-08, éste comparece en la misma oportunidad a fin de contestar la demanda asistido por el abogado Joel Romero quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 2.541, por lo que el Tribunal dicta auto en fecha 25-06-08 declarando válida la contestación realizada de forma anticipada. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las suyas siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal. Concluidas la instrucción de la causa y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta la parte actora en el libelo de demanda que su representada celebró un primer contrato de arrendamiento con el ciudadano César Alberto Ramírez Vergara el 01-11-94 de forma auténtica el cual anexa marcado “B”, indicando además que cada año suscribían un nuevo contrato a los fines de prorrogar la relación arrendaticia por períodos iguales, siendo el último de ellos celebrado el 16-12-2004 por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, quedando inserto bajo el N° 35, Tomo 214, con una duración fija e improrrogable contada desde el 01-11-04 hasta el 01-11-06 según consta de la cláusula segunda. Continúa narrando que en fecha 22 de noviembre de 2006 y una vez finalizada la vigencia de dicho contrato y encontrándose el arrendatario haciendo uso de la prórroga legal conforme a las previsiones del literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste comenzó a realizar las consignaciones arrendaticias por ante este Tribunal en el expediente KP02-S-2006-24351 y en este sentido aduce que de conformidad con el artículo 51 de la citada Ley especial, el arrendatario se excedió en el plazo estipulado para realizar las consignaciones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, puesto que al tratarse de mensualidades vencidas éste disponía desde el día 02 hasta el día 16 de cada mes, siendo que las mensualidades señaladas fueron consignadas en el expediente de manera extemporánea al plazo indicado. En tal sentido y con argumento en que las consignaciones no fueron legítimamente efectuadas por ser extemporáneas, no pueden conllevar la solvencia del demandado razón por la que acude a esta instancia a demandarlo para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en la resolución de contrato de arrendamiento estando dentro de la prórroga legal y como consecuencia de ello, se le haga entrega del inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que se le entregó. Fundamenta su pretensión en los artículos 34, literal “a”, 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por último estima la demanda en la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 4.500,00) En la oportunidad de la contestación el demandado de autos manifiesta que, el primer contrato de arrendamiento que celebró con la demandante fue en el año 1986, celebrándose posteriormente contratos sucesivos señalando además que en la actualidad se encuentra en vigencia el que comenzó a regir el 01-11-2004 y que por tanto éste es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. En cuanto a la cancelación de los cánones de arrendamiento, alega estar solvente por cuanto ha realizado los pagos respectivos hasta el mes de mayo del presente año por ante este Tribunal en el expediente de consignación KP02-S-2006-24351; por lo que rechaza y contradice la demanda intentada en su contra por desocupación del inmueble que ocupa con su grupo familiar desde hace 22 años, la cual considera temeraria y maliciosa por encontrarse solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento. Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, observa este Tribunal que la actora fundamenta su demanda en el hecho de que se encuentra vinculada con el demandado por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que, el arrendatario actualmente se encuentra gozando de la prorroga legal, alega además que el demandado ha incurrido en mora en virtud de haber efectuado de forma extemporánea las consignaciones de arrendamiento correspondientes a once mensualidades, razón por la que solicita sea declarada judicialmente la terminación de la relación arrendaticia a tiempo determinado. Por su parte el demandado se excepciona al manifestar que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado por encontrarse ocupando el inmueble por aproximadamente veintidós años al haber suscrito el primer contrato con la actora en el año 1986, alegando además estar solvente por haber pagado todas y cada una de las mensualidades reclamadas por la actora; por lo que ante tales alegatos debe este Tribunal determinar el inicio de la relación arrendaticia como primer aspecto, para luego establecer la naturaleza jurídica del contrato y consecuencialmente analizar la procedencia o no de la acción intentada. Para ello resulta oportuno citar al procesalista patrio Aristides Rengel Romberg quien en su obra, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II expresa: “En el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega además que, “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte.” En armonía con lo anterior se procede de seguidas a analizar los elementos probatorios incorporados por las partes en el juicio y en este sentido se observa que la parte actora a los fines de demostrar el comienzo de la relación arrendaticia reproduce un documento auténtico y que riela a los folios nueve (9) y diez (10) de los autos así como copia certificada de un documento igualmente autenticado cursante a los folios 29 y 30 de los autos, los cuales surten pleno valor probatorio en la presente causa al haber quedado reconocidos por el demandado conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del primer instrumento que el día 1° de Diciembre del año 1994 los ciudadanos Mercedes Hernández y César Alberto Ramírez convinieron en la celebración de un contrato de arrendamiento que versaría sobre el mismo inmueble descrito en autos, el cual comenzó a regir el día 1° de noviembre de ese mismo año. Por su parte el demandado reproduce desde el folio 46 hasta el folio 62 copias fotostática, sobre los cuales el Tribunal observa que las documentales cursantes a los folios 46, 47, 48, 49, 53, 54, 56 y 57 constituyen copias fotostáticas de contratos de arrendamientos suscritos por las partes igualmente de forma auténtica, los cuales surten valor probatorio en juicio conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código Adjetivo, a los efectos de demostrar la continuidad de la relación desde el año 1996 al año 2006, cuestión ésta no debatida en juicio ya que como se afirmó antes, el demandante admite su existencia desde el año 1994 por lo que las mismas no aportan ningún elemento de convicción y así se establece. En este mismo sentido se observa que el demandado reproduce a los folios 51, 52, 55, 58, 59, 60, 61 y 62 copia fotostáticas de documentos privados los cuales se desechan por carecer de todo valor probatorio dichas copias ya que como bien lo dispone el artículo 429 del Código citado arriba, los documentos que pueden producirse en juicio eficazmente son los públicos, los privados reconocidos y las copias fotostáticas de éstos si no fueren impugnadas por el adversario pero las copias fotostáticas de documentos privados no reconocidos no tienen ningún valor y no es carga de aquel contra quien se oponen impugnarlas; en consecuencia no habiendo probado el demandado por ningún otro medio que la relación contractual se inició en una fecha distinta a la alegada y probada por la parte actora, debe tenerse que ésta se inició el día 1° de noviembre de 1994 y así se declara. Establecido lo anterior, corresponde a quien juzga determinar la naturaleza jurídica de la relación contractual que une a actor y demandado para lo cual analizaremos el contenido del segundo contrato producido en juicio y que sirve de fundamento a la demanda, observándose que en la cláusula segunda las partes pactaron lo siguiente: “La duración de este contrato es de dos (2) años, contados a partir del 01 de noviembre de 2004 hasta el 01 de Noviembre de 2006. Queda pactado en forma expresa que el término aquí señalado es improrrogable, al vencimiento del cual el contrato celebrado se considerará rescindido de pleno derecho...” De manera que no existe duda para esta juzgadora que las partes se vincularon en una relación a tiempo fijo y determinado sin posibilidades de prórroga, por lo que una vez acaecido el vencimiento del tiempo estipulado contractualmente, esto es el 01-11-2006, comenzó a correr de pleno derecho para el arrendatario la prórroga legal correspondiente a tres años ya que como se dijo arriba la relación se inició en 1994 por lo que según lo contempla el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es ese el tiempo que corresponde de prorroga legal de suerte que la misma se encuentra aún vigente; debiendo tenerse en cuenta que por disposición expresa del último aparte de dicho artículo durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, siendo ésta su naturaleza jurídica y no como lo pretende el demandado que la misma es a tiempo indeterminado así queda establecido. Igualmente se observa que la actora fundamenta su pretensión en la mora del demandado por el hecho de haber consignado de forma extemporánea los pagos correspondiente desde marzo de 2007 a febrero de 2008, en la solicitud de consignación arrendaticia signada con el N° KP02-S-2006-24351 llevado por ante este Tribunal, lo que es rechazado por demandado quien alega estar solvente en el pago de dichas mensualidades, por lo que de seguidas debe proceder este Tribunal a analizar las pruebas reproducidas en juicio por las partes ya que como lo estipula el artículo 1.354 del Código Civil quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; siendo en este caso carga del actor probar la existencia de la obligación la cual quedó demostrada a través del contrato de arrendamiento traído a los autos por lo que al negar el demandado el incumplimiento de su obligación de pago, debe demostrar en el curso del proceso que ha pagado o en todo caso evidenciar el hecho extintivo de esa obligación ya que no solo es una obligación contractual la que vincula al arrendatario sino legal como bien lo señala el artículo 1.592 del Código Civil, en su numeral 2° pues impone como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y en este sentido se observa que tanto la parte actora como la demandada afirman que el arrendatario ha venido efectuando las consignaciones en el expediente consignatorio KP02-S-2006-24351 que se encuentra en este Despacho, a cuyo efecto la actora reproduce en juicio copia simple de las diligencias efectuadas por el arrendatario en dicho procedimiento, por lo que es conveniente señalar que conforme lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia la existencia o no de los expedientes que cursan en un mismo Tribunal no requiere ser demostrado al Juez mediante la consignación de los recaudos puesto que ellos reposan en el Despacho y sólo bastará para que el juez los examine que la parte lo señale en su escrito al Tribunal. En el presente caso en efecto existe la consignación a la que se hace referencia, y por tanto debe procederse a su examen pero sólo en lo que respecta a los meses que son objeto de litigio, además tomando en cuenta que, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento, el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que obre en nombre y descargo de este, podrá consignarla por ante un Juez de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y señala el artículo 53 ibidem que dicha consignación se hará mediante escrito dirigido al Juez competente donde deberá indicarse el nombre y apellido del consignatario, el carácter con que actúa así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, los datos o referencias del inmueble arrendado, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual se efectúa la consignación. En las siguientes normas se dispone que el tribunal una vez recibida la solicitud, expedirá recibo o comprobante al interesado y ordenará la notificación del arrendador en la que se le señalarán las especificaciones de la solicitud. Este procedimiento válidamente efectuado permitirá que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia a pesar de la negativa del arrendador de recibir el pago de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 56 de la mencionada ley. Ahora bien, en el presente caso se le imputa al demandado la insolvencia en el pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, constatándose del expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias cuyas copias constan en autos, que el canon correspondiente al mes de MARZO de 2007 fue consignado el 26-04-07; el de ABRIL fue consignado el 30-05-07, el de MAYO fue consignado el 27-06-07, el de JUNIO fue consignado el 26-07-07, el de JULIO fue consignado el 23-10-07, el de AGOSTO fue consignado el 23-10-07, el de SEPTIEMBRE fue consignado el 23-10-07, el de NOVIEMBRE fue consignado el 19-12-07, el de DICIEMBRE fue consignado el 22-01-08, el de ENERO de 2008 fue consignado el 27-02-08 y FEBRERO fue consignado el 27-03-08 por lo que podemos afirmar que efectivamente dichas consignaciones fueron realizadas en forma extemporánea ya que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en caso de negativa del arrendador a recibir el pago, el arrendatario o cualquier persona en su nombre y descargo puede proceder a consignarla ante un Tribunal de Municipio dentro de los QUINCE DIAS CONTÍNUOS siguientes al vencimiento de la mensualidad, de suerte que tal y como lo estipularon las partes en la cláusula tercera del contrato que los pagos debía efectuarlo el arrendatario por mensualidades vencidas, por lo que le corresponde hacer la consignación los primeros quince días del mes siguiente al vencimiento de cada mensualidad, es decir la de marzo los primeros quince días del mes de abril, la de abril los primeros quince días del mes de mayo; la de mayo los primeros quince días del mes de junio; la de junio los primeros quince días del mes de julio; la de julio los primeros quince días del mes de agosto, la de agosto los primeros quince días del mes de septiembre, la de septiembre los primeros quince días del mes de octubre, la de noviembre los primeros quince días del mes de diciembre, la de diciembre los primeros quince días de enero, la de enero los primeros quince días de febrero y la de febrero los primeros quince días de marzo; observándose como se señaló antes que las consignaciones que le imputa la actora como insolventes fueron realizadas en forma extemporánea pues habían transcurrido los quince días continuos a los que alude la Ley de suerte que debe considerarse al demandado insolvente en el pago y por ende incurso en la causa de resolución de contrato conforme a lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; en concordancia con la cláusula contractual Séptima en la que las partes convinieron que, la falta de pago de dos mensualidades por parte del arrendatario daría derecho a la arrendadora a solicitar la desocupación del inmueble y la resolución del contrato; en consecuencia debe declararse resuelto el contrato y condenarse a la demandada a la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas y así se decide. En cuanto al documento cursante desde el folio 80 al folio 82 contentivo del documento de propiedad del inmueble cuya entrega se solicita, se desecha por cuanto lo discutido en la presente causa no es el derecho de propiedad del mismo sino la continuidad de la ocupación por parte del arrendatario y así queda establecido. En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato arrendamiento, intentada por la ciudadana MERCEDES HERNANDEZ contra el ciudadano CESAR ALBERTO RAMIREZ VERGARA ambos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16-12-2004 y se condena al demandado de autos a entregar el inmueble en el mismo buen estado que lo recibió, ubicado en la calle 16 cruce con la carrera 31, entre carreras 30 y 31, N° 31-39 de esta ciudad. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total según lo previsto en el artículo 274 del código Adjetivo. Publíquese y Regístrese. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren a los veintitrés (23) días del mes de julio del año dos mil ocho (2008) Años: 198° y 149°. La Juez Dra. LIBIA LA ROSA de ROMERO La Secretaria: Audrey Lorena Pinto. En la misma fecha se publicó siendo las 9:33 a.m. La Sec.