TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198º y 149º

PARTE ACTORA: CARLOS OMAR CARDENAS, venezolano, mayores de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.123.885.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: GENNYS ALBERTO SOSA BERNAL, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 41.402.

PARTE DEMANDADA: ROBERTO ANTONIO PÉREZ ESCALONA y LUIS GERARDO MATOS BRAVO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad No. 13.039.326 y 7.251.190, respectivamente.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO MIGUEL NIETO MARTÍNEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 122.774.

MOTIVO: Apelación (Desalojo).

EXPEDIENTE Nº: 07-9562.

- I -
Narración de los Hechos

Se inició el presente juicio mediante libelo demanda que introdujera en fecha 15 de febrero de 2007 el ciudadano CARLOS OMAR CARDENAS, asistida por el abogado GENNYS ALBERTO SOSA BERNAL, por el cual demanda el desalojo de los ciudadanos ROBERTO ANTONIO PÉREZ ESCALONA y LUIS GERARDO MATOS BRAVO. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 15 de marzo de 2007.
Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de los ciudadanos ROBERTO ANTONIO PÉREZ ESCALONA y LUIS GERARDO MATOS BRAVO, así como la constancia en autos de los carteles para lograr la citación de dicha persona jurídica, por auto de fecha 02 de marzo de 2007, se nombró como defensor judicial de los mismos al ciudadano PEDRO MIGUEL NIETO MARTÍNEZ, aceptando dicho cargo en fecha 13 de marzo.
En el lapso legal establecido para promover los correspondientes medios probatorios, la parte demandante consignó escrito de promoción de prueba, cuyas probanzas se analizarán más adelante.
Posteriormente, el Tribunal de la causa dictó sentencia, en fecha 17 de octubre de 2007, declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana MARÍA DEL PILAR GONZÁLEZ DE ROMERO, en contra de la ciudadana JENNIFER VERÓNICA LARA FLORES.
- I –
Alegatos de las Partes

Como hechos constitutivos de la pretensión de los actores, se afirma en el libelo de demanda:
1. Que el ciudadano CARLOS OMAR CARDENAS, cedió en arrendamiento a los ciudadanos ROBERTO ANTONIO PÉREZ ESCALONA y LUIS GERARDO MATOS BRAVO un inmueble ubicado en la Calle Colombia, Pasaje No. 6, La Castellana, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, destinado única y exclusivamente para ser usado como depósito de materiales y equipos de trabajos.
2. Que los arrendatarios no han cancelado los meses transcurridos desde enero de 2004, hasta enero de 2007.
3. Que la arrendataria tiene una deuda pendiente de DOS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.590.000,oo).
4. Que debido a que la casa necesita reparaciones urgentes, la arrendadora les concedió a la arrendataria un lapso de 2 años para que le entregaran el inmueble, para poder realizar las reparaciones pertinentes
- III –
De las Pruebas y su Valoración

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

Prueba Promovida por la Parte Demandante:
1. Título de Propiedad del inmueble ubicado en la Calle Colombia, Pasaje No. 6, La Castellana, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, objeto del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en este juicio, registrado en fecha 09 de junio de 1991, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 44, Tomo 24, Protocolo Primero. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.
2. Copia simple del Contrato de arrendamiento, de fecha 1 de noviembre de 1997. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, y por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente negado, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
3. Informe emanado del Cuerpo de Bomberos Metropolitano, Área de Planificación para casos de Desastre Riesgos Especiales, No. CRE-6987-06 de fecha 11 de julio de 2006. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario.
4. Acta de inspección realizada el 17 de junio de 2006, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Sucre. En vista de que en dicha inspección extra litem no hay control en su evacuación, la misma establecerá una presunción desvirtuable, lo anterior de conformidad con el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil.
5. Informe Técnico identificado bajo el No. YCQ-21-043-07 de Inspección Técnica, realizada el mismo por la Coordinación Asistencia de Trámite y Seguimiento de Obras e Inspección de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador de fecha 03 de julio de 2007. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad desvirtuable bajo prueba en contrario.

-IV-
Motivación para decidir

Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:
En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.(…)
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.”

La norma anteriormente citada consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada por el arrendador de un contrato de inquilinato verbal o un escrito a tiempo. Los efectos de la procedencia de dicha acción consisten en la extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. Dicha acción sólo puede ser ejercida cuando esté fundamentada en una serie de causales taxativas, enumeradas en el mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante fundamenta su acción de desalojo bajo el argumento de que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento acordados entre las partes y por la necesidad de realizar unas reparaciones de carácter urgentes al inmueble arrendado. De una lectura del dispositivo legal citado con anterioridad, se desprende que la presente acción se fundamenta en una de las causales consagradas por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto del mérito de la controversia, este Tribunal procede a examinar los supuestos de hecho necesarios para que sea procedente la acción incoada por la parte actora.
De la lectura del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprenden los elementos constitutivos de dicha norma, a saber:
A. Un supuesto de hecho: La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, o que el inmueble arrendado sea objeto de reparaciones que ameriten su desocupación.
B. Una consecuencia jurídica: Visto lo anterior, la otra parte puede demandar el desalojo del inmueble arrendado.

Visto lo anterior, este sentenciador procede a verificar el cumplimiento del supuesto de hecho que se desprende del artículo anteriormente analizado.
Así las cosas, este Tribunal procede a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en cuanto a la determinación o no de su duración. Para ello, se observa lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil, el cual dice lo siguiente:

“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”

Dicho dispositivo normativo debe ser concatenado, a los efectos de la presente causa, con el artículo 1600 ejusdem, el cual señala lo que a continuación se transcribe:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos a su determinación de tiempo”

De la lectura anterior, se desprenden los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los cuales culminaran en el día convenido por las partes para ello. Sin embargo, el Código Civil señala que en caso de que haya expirado el término fijado en dicho acuerdo, tal y como lo convinieron las partes, y el arrendatario se mantiene en posesión del bien inmueble, se presume que se ha renovado el contrato de arrendamiento. Sin embargo, una vez que se ha renovado dicha convención, pasa a ser un contrato a tiempo indeterminado.
Ventilado lo anterior, resulta oportuna la opinión del autor patrio José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, la cual es del tenor siguiente:

“Si en contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas”

Vista la doctrina anterior, resulta necesario concluir que al encontrarnos con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en cuyo contenido se establecen prórrogas automáticas, sucesivas y por períodos determinados, el arrendamiento no se reputará como a tiempo indeterminado. En efecto, la presunción contenida en el artículo 1600 del Código Civil será aplicable en caso de que culminado el arrendamiento en el tiempo fijado por las partes, y el arrendatario continúe poseyendo el bien inmueble, lo cual hace suponer la renovación del contrato, pero bajo la forma de un arrendamiento a tiempo indeterminado. Sin embargo, no se puede presumir la renovación del contrato, si el mismo prevé prórrogas automáticas por períodos determinados, por cuanto no se materializa uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 1600 del Código Civil, que no es mas que la terminación del contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de que mientras que las prórrogas automáticas tengan lugar, no se puede considerar como terminada la relación arrendataria.
En el caso de marras, la actora consignó junto a su libelo de demanda el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. En su cláusula cuarta se fija el término de duración de dicho contrato, el cual será de un años contado a partir del 01 de noviembre de 1997, y a su vez, se establecen prórrogas automáticas a término fijo de un año, convenidas siempre y cuando una de las partes no notifique por escrito a la otra su deseo de no prorrogar más el contrato de arrendamiento. Sumado al hecho de que la parte actora no consignó a los autos prueba alguna que demostrará el desahucio del arrendatario, o su deseo de no prorrogar más el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de noviembre de 1997, se desprende la vigencia del mismo, en los mismos términos en que fue pactado.
Conforme a lo anterior, y siguiendo un esquema absolutamente lógico, puede observase que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes. En consecuencia, este juzgador considera que no se ha cumplido en este proceso con el primer de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo, consistente en
Una vez desvirtuado el primero de los elementos constitutivos de la responsabilidad civil y con fundamentos en los argumentos jurídicos anteriormente citados, este Juzgador considera inoficioso pronunciarse respecto de los demás y, por consiguiente, no puede concluir que se hayan satisfecho todas las exigencias legales consagradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, de una aplicación directa del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal debe declarar sin lugar la acción de desalojo incoada por el ciudadano CARLOS OMAR CARDENAS en contra de los ciudadanos ROBERTO ANTONIO PÉREZ ESCALONA y LUIS GERARDO MATOS BRAVO, en virtud de no haberse cumplido en el presente caso, los supuestos de hecho consagrados de forma abstracta en la anterior norma. Así se decide.

- V -
Dispositiva

En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano CARLOS OMAR CARDENAS, contra la decisión de primera instancia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de noviembre de 2007.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.
Remítase el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las __________.
LA SECRETARIA,
Exp. 07-9562.
LRHG/MGHR/ngp