REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, once (11) de junio de dos mil ocho 198º y 149º DEMANDANTE: “ADMINISTRADORA ÁVILA NORTE, C.A.,” sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, el 23 de marzo de 1979, bajo el N° 76, tomo 51-A Pro; sin domicilio procesal constituido en autos. REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: “FÉLIX CÁRDENAS OMAÑA”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 3.559. DEMANDADA: “VANESSA JOSEFINA BARRAZA MERCEDES”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-17.076.721; domiciliada procesalmente en: Gradillas a Sociedad, Edificio Diez, Piso 1, Oficina 102-A, Parroquia Catedral, Caracas. REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: “JOSÉ LUIS RAMÍREZ y ROSARIO RODRÍGUEZ MORALES”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.533 y 15.407, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA: DEFINITIVA ASUNTO: AP31-V-2008-000646 I DESARROLLO DEL JUICIO En fecha 12 de marzo de 2008, el abogado Félix Cárdenas Omaña, en su condición de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Administradora Ávila Norte, C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende de la ciudadana Vanesa Josefina Barraza Mercedes, en condición de arrendataria, que cumpla con la obligación de entregar un inmueble constituido por el apartamento N° 42 del edifico CARISA, situado en la Segunda Calle de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, alegando el vencimiento del plazo de la prórroga legal previsto en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por auto del 14 de marzo de 2008, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda. En fecha 31 de marzo de 2008, el abogado Félix Cárdenas en su carácter de mandatario judicial de la parte actora, dejó constancia mediante diligencia de consignar los fotostatos para el libramiento de la compulsa, y asimismo, suministró los emolumentos al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada. El 3 de abril de 2008, se libró la correspondiente compulsa para la citación personal de la parte demandada. Mediante diligencia del 2 de mayo de 2008, el ciudadano Edgar Zapata, en su condición de alguacil adscrito a esta sede Judicial, dejó constancia de haber logrado citar personalmente a la demandada, motivo por el cual consignó la correspondiente compulsa. El 5 de mayo de 2008, la ciudadana Vanesa Josefina Barraza Mercedes, otorgó poder apud acta a los abogados José Luis Ramírez y Rosario Rodríguez Morales, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 3.533 y 15.407, respectivamente. Así las cosas, en fecha 6 de mayo de 2008, siendo la oportunidad legal, la representante judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, promoviendo cuestiones previas y alegando cuantos argumentos de fondo creyó pertinente aducir en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada. Mediante escrito de fecha 9 de mayo de 2008, el ciudadano Michele Natale Ricciuti, titular de la cédula de identidad N° V-6.242.437, en su condición de presidente de la sociedad mercantil Administradora Ávila Norte, C.A., procedió a subsanar la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada. El 19 de mayo de 2008, el abogado Félix Cárdenas solicitó el decreto de medida de secuestro sobre el inmueble litigioso. En esta misma fecha, Rosario Rodríguez Morales en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas; admitidas por auto del día 20 del mismo mes y año. El 30 de mayo de 2008, se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo definitivo. Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador procede a resolver el fondo de la controversia previa las siguientes consideraciones: II HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA Alega la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, lo siguiente: Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante Alega que el 1 de febrero de 2006, su representada suscribió con la ciudadana Vanesa Josefina Barraza Mercedes, un contrato de arrendamiento sobre el apartamento identificado con el N° 42 del edificio Carisa, ubicado en la Segunda Calle de Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital, estableciéndose el canon de arrendamiento en la suma de trescientos treinta y un mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 331.350,00), hoy día equivalentes a trescientos treinta y un con treinta y cinco bolívares fuertes (Bs. 331,35), pagaderos al vencimiento de cada mes. Alega que la duración de la relación arrendaticia se pactó por un (1) año, pudiendo ser prorrogado por un (1) año más siempre que se diera cumplimiento a las condiciones referidas en la cláusula cuarta; las cuales en ningún momento fueron cumplidas por la arrendataria, por lo cual no se operó la prorroga convencional estipulada en el contrato, habiendo en consecuencia vencido el 1 de febrero de 2007. Afirma que su representada de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en atención a que el contrato tuvo un (1) año de duración, concedió a la arrendataria el plazo de la prorroga legal de seis (6) meses, conforme consta en notificación judicial que acompaña al escrito libelar. Sostiene que habiéndose cumplido la prorroga legal a la cual tenía derecho la arrendataria, esta se ha negado a cumplir la obligación que contractualmente asumió en hacer la entrega del inmueble objeto de la litis, por lo cual procede a demandarla a fin de que haga la entrega del mismo. Finalmente, señala como fundamentos de Derecho los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En contraposición a los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad legal para la contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de su patrocinada. A tales efectos alegó los siguientes hechos: Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada Promueve la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil. Alega en el capitulo titulado “de la falta de cualidad”, la falta de interés jurídico actual de su patrocinada en sostener las razones aducidas en el libelo. Niega, rechaza y contradice la demanda por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión actora. Afirma que la demandante omite deliberadamente hechos esenciales a la presente causa, relativos a la continuidad de una relación contractual ya existente que se ha venido consolidando en el tiempo desde el 1 de marzo de 2002, y prorrogando por períodos sucesivos iguales de un (1) año salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra por escrito su voluntad de no renovar el contrato, quedando convenido que esta notificación debe hacerse por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial del contrato. Aduce que éste contrato único suscrito el 1 de marzo de 2002, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, bajo el N° 47, tomo 18 de los libros respectivos, denota que el nexo contractual que hoy se pretende extinguir tiene una data superior a cinco (5) años de duración. Arguye que según el contrato, el arrendatario se obliga a utilizar el inmueble única y exclusivamente como vivienda unifamiliar, exigencias que se mantienen inalterables aun cuando la signataria “del nombrado contrato de arrendamiento y causante de mi representada hubiere fallecido, pues ninguno de los miembros integrantes de la sucesión de la causante SORANGE ALTAGRACIA ERAZO MERCEDES, ha sido notificado de manera fehaciente de la voluntad de la Arrendadora en finalizar la expresada relación arrendaticia, que todavía hoy en día mantiene su vigencia.” Finalmente, sostiene que el contrato autenticado el 1 de marzo de 2002, mantiene su vigencia en todas sus fuerzas y vigor, pues no se ha terminado por alguna causa válida y por ende no existe prorroga legal alguna que cumplir; y que la pretensión procesal deducida por la parte actora, tiende a negar los incuestionables derechos que le son inherentes a la sucesión de la causante Sorange Altagracia Erazo Mercedes. La confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza que el thema decidendum se circunscribe a establecer sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada ciudadana Vanesa Josefina Barraza Mercedes, de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, al vencimiento del término de la prorroga legal. No obstante, antes de proceder al examen del merito de la causa, es necesario resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda; y luego, la excepción perentoria de falta de cualidad e interés jurídico actual para sostener la demanda. Al respecto se observa: III PUNTO PREVIO En el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada promueve la cuestión previa del artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, aduciendo los siguientes argumentos: “…Se advierte de la nota de autenticación estampada por el ciudadano Notario Público 33 del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 10 de Diciembre de 2007, inserto bajo el N° 074, Tomo 145 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaria, que el mencionado funcionario, a los solos fines de proceder al otorgamiento del poder anexado al libelo de la demanda, (…) únicamente tuvo a su vista y de manifiesto el Documento Constitutivo y Estatutos Sociales correspondientes a la Sociedad Mercantil Administradora Ávila Norte C.A. (…) pero de ninguna manera tal instrumento exhibido al Notario por el otorgante se evidencia la capacidad de representación que dice ostentar el ciudadano MICHELE NATALE, titular de la Cédula de Identidad N° 6.242.243, pues nunca el otorgante exhibió al funcionario notarial que presenció el acto todos aquellos documentos auténticos, gacetas, libros o registros que, fehacientemente, acreditasen la representación que se dice ejercer…”. Al respecto de la cuestión previa prevista en la citada norma adjetiva, este operador jurídico considera conveniente hacer las siguientes precisiones: A diferencia del mandato civil, el mandato judicial siempre es expreso, remunerado y debe ser otorgado de manera auténtica mediante instrumento poder, en el cual conste la sustitución de voluntad del representado en el representante; del cliente en el abogado. Así, conforme se desprende del artículo 151 del Texto Adjetivo Civil, el poder para actos judiciales debe ser otorgado en forma pública o auténtica. En concordancia con la norma antes expuesta, la inteligencia del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil evidencia, que “quiso establecer el legislador para el otorgamiento de un poder en nombre de otro, un simple medio de acceso a la prueba, pues, el funcionario que presencia el acto da fe de la exhibición de los documentos mencionados, tomando nota en el cuerpo del poder de las fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificar esos instrumentos, con la finalidad de facilitar al interesado la verificación y revisión mediante el examen respectivo de los documentos que acrediten la representación del poderdante”. Ello no empece sin embargo, que dicho examen lo pueda hacer directamente el interesado acudiendo a la oficina pública donde se encuentren los originales o copias certificadas de los mismos Ahora bien, en el presente caso, aún cuando el ciudadano Notario Público que presenció el otorgamiento del instrumento poder con que actúa el abogado Félix Cárdenas Omaña, dejó constancia que tuvo a la vista el documento constitutivo estatutario de Administradora Ávila, C.A.; el ciudadano Michele Natale Ricciuti, titular de la cédula de identidad N° V-6.242.437, en su condición de presidente de dicho ente mercantil, mediante escrito del 9 de mayo de 2008, ratificó el instrumento poder y las actuaciones procesales realizadas por el referido abogado, acompañando a los fines de demostrar su invocada cualidad, un original del diario El Informe Empresarial, Año IX, N° 3928, de fecha 29 de marzo de 1999, donde aparece publicado el acta constitutiva y estatutos sociales conforme lo previsto en el artículo 215 del Código de Comercio. Corolario de lo antes expuesto, es que la cuestión previa sub examine debe considerarse debidamente subsanada de acuerdo con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que los posibles vicios que infectaban de nulidad relativa al poder defectuoso con que obraba procesalmente el representante judicial de la parte actora, han quedad debidamente corregidos, y así se decide.- Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada promueve en la contestación a la demanda, en el capitulo titulado “de la falta de cualidad”, la excepción perentoria de falta de “interés jurídico actual de (su) patrocinada en sostener las razones aducidas por la actora en su libelo”. En este sentido, si bien el planteamiento de la defensa in comento genera confusión en cuanto al verdadero sentido con el cual quiso formularse, quien aquí decide estima menester hacer las siguientes consideraciones para su resolución: Afirma la representación judicial de la parte demandada, que: “En el libelo (…) se OMITE indicar un hecho esencial a la causa, cual es, que la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A., celebró un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana SORANGE ALTAGRACIA ERAZO MERCEDES (…) que tiene por objeto el mismo bien inmueble supra citado, convención arrendaticia esta que se inició el primero (01) de Marzo de 2002 (…) No obstante durante la vigencia de la nombrada relación arrendaticia, se produce el DECESO de quien en vida fuera su arrendataria, SORANGE ALTAGRACIA ERAZO M. (…) lo que obliga a tener en consideración que tal circunstancia por mandato de lo establecido en el artículo 1603 del Código Civil, no deroga el acuerdo de voluntades plasmado en el referido contrato suscrito el primero de Marzo de 2002, sino que, por el contrario, los derechos y obligaciones derivados de ese Contrato de Arrendamiento se transmiten, vía ‘mortis causa’ a los herederos de la causante, Y ES ESTA COMUNIDAD HEREDITARIA LA QUE SE ENCUENTRA LEGITIMADA POR LA LEY, para darle continuidad, eficacia y eficiencia a las diversas estipulaciones contenidas en la nombrada convención locativa…” La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea que la sentencia sea inhibitoria, así, no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Es una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. (Vid. Sala Constitucional, Sentencia N° 102 del 06/02/2001). Por otra parte, colige este operador jurídico que la legitimación, en general, es la titularidad de un derecho subjetivo, pero considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad. En efecto, si bien es cierto que casi siempre coincide la titularidad sustancial con la procesal como, por ejemplo, en la cualidad de propietario, no obstante, a veces, en casos excepcionales, la Ley otorga la titularidad procesal a quien no es titular sustancial. En las actas del presente expediente cursa original del instrumento privado suscrito el 1 de febrero de 2006, contentivo del acto jurídico bilateral arrendaticio por cuya virtud la ciudadana Vanesa Josefina Barraza Mercedes, ostenta la condición de arrendataria del apartamento N° 42 del Edificio Carisa, ubicado en la Segunda Calle de Bello Monte, Caracas, el cual le fue cedido para ser destinado única y exclusivamente a los fines de vivienda familiar. Éste instrumento admitido y valorado conforme lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, patentiza en criterio de este operador jurídico, que dicha ciudadana tiene legitimación en la causa para sostener la pretensión que hace valer en su contra Administradora Ávila Norte, C.A.; no solo porque indudablemente el referido contrato de arrendamiento produce efectos jurídicos válidos –res inter alios acta- conforme se establece en los artículos 1.159 y 1.363 del Código Civil, mientras no sea declarado nulo o falso, sino porque además, en él se establece el contenido y alcance de las obligaciones asumidas por las partes contratantes; y así se establece.- En consecuencia, la defensa perentoria de falta de cualidad ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la representación judicial de la parte demandada, no puede prosperar en Derecho; y así se decide.- No obstante la anterior resolución, de ser tratada la defensa sub examine como falta de interés jurídico actual para sostener el juicio, advierte el Tribunal que la mejor doctrina patria considera dicho interés como “la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica”. (Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo I, pág. 92). Es decir que, sí teóricamente resulta irrelevante acudir a la vía judicial para obtener la declaratoria del derecho o el reconocimiento o constitución de una situación jurídica, la acción no existe, o de existir, se extingue, si cesa la necesidad de incoar la actividad jurisdiccional. En base a la idea anterior, no hay duda que entre las partes en litigio aún se mantiene vigente una relación jurídica arrendaticia, no constando en autos que la ciudadana Vanessa Josefina Barraza Mercedes, haya cumplido con su obligación de entregar el inmueble objeto de la demanda al vencimiento del término de la prorroga legal, si tal fuere el caso, como lo pretende la parte actora. Por consiguiente, infiere éste operador jurídico que sí tiene interés jurídico actual en condición de arrendataria para sostener los fundamentos del presente juicio, conforme lo establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, argumentando y promoviendo las pruebas que considere idóneas y pertinentes a sus excepciones de hecho y de derecho. Así, se patentiza tal interés procesal como un requisito de la acción, pues tanto Administradora Ávila Norte, C.A. como Vanessa Josefina Barraza Mercedes, tienen necesidad de que por esta vía judicial se dirima el conflicto sometido al conocimiento de éste Tribunal, reconociéndose una determinada situación de hecho con efectos jurídicos; y así se decide.- IV FUNDAMENTOS DEL FALLO La parte actora aspira obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, con fundamento en el vencimiento del término de la prorroga legal ex artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que por otro lado, la representación judicial de la parte demandada a los fines de enervar la pretensión formulada en su contra alega un hecho modificativo, referido a que el 1 de marzo de 2002, se inició la relación arrendaticia entre la accionante Administradora Ávila Norte, C.A., y la ciudadana Sorange Altagracia Erazo Mercedes, hoy difunta, continuando hoy día en cabeza de su heredera universal ciudadana Vanessa Josefina Barraza Mercedes, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.603 del Código Civil, razón por la cual el término de prorroga legal es mayor al que se afirma en el libelo de la demanda. De acuerdo con lo antes expuesto, es preciso destacar que según se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público; así, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prorroga legal, pues la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley; en efecto, conforme la exégesis del artículo 38 eiusdem, los arrendatarios que al vencimiento del término convenido se encuentren solventes en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, pueden potestativamente permanecer en la posesión del inmueble arrendado, durante el tiempo que dicha norma establece para cada caso específico, lo que a su vez resulta de obligatoria observancia para los arrendadores. En el caso de marras, la representación judicial de la parte demandada acompañó junto al escrito de contestación a la demanda, copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 1 de marzo de 2002, bajo el N° 47, tomo 18, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, que se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; teniéndose como un instrumento capaz de evidenciar el vínculo jurídico suscrito por la arrendataria Sorange Altagracia Erazo M., sobre el inmueble objeto de esta demanda por el término fijo de un (1) año, prorrogable por períodos iguales, y con un canon de Bs. 331.350,00, hoy equivalentes a Bsf. 331,36,00. Acompañó igualmente, copia certificada del acta de la partida de defunción N° 258, expedida por la Jefa Civil de la Parroquia el Recreo, correspondiente a la citada Sorange Altagracia Erazo, quien falleció el 11 de mayo de 2005; copia del acta de la partida de nacimiento N° 779, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan, Caracas, correspondiente a Vanessa Josefina Barraza, quien nació en Caracas el 23 de marzo de 1984, hija de Mercedes Mercedes Marrero; y copia simple del Extracto del Acta de Nacimiento expedida por la Oficialía del Estado Civil, República Dominicana el 13 de septiembre de 1993, correspondiente a Sorange Altagracia Erazo Mercedes, hija de Mercedes Mercedes Marrero. Estos instrumentos que no fueron impugnados por el adversario, se valoran conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose en su conjunto como instrumentos capaces de evidenciar el vínculo jurídico filial que existe entre tales personas naturales; y así se establece.- Siendo así, el quid del asunto gira en torno a establecer si la relación arrendaticia sub examine, se inició el 1 de marzo de 2002, como lo afirma la mandataria judicial de la parte demandada, o sí por el contrario, la única relación arrendaticia que existe es la instrumentada mediante contrato privado suscrito el 1 de febrero de 2006, como lo sostiene la representación judicial de la parte actora. Tal determinación resulta indispensable para la resolución del merito de la causa. Al respecto se observa: Primeramente, salta a la vista que el fallecimiento de Sorange Altagracia Erazo Mercedes, ocurrió durante la vigencia de la relación arrendaticia suscrita el 1 de marzo de 2002, que tiene por objeto el inmueble descrito en el escrito de la demanda. En este sentido, es menester referir que de acuerdo con el artículo 1.603 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario. El egregio Luis Sanojo , refiriéndose a lo dispuesto en dicha norma sustantiva, sostiene que “en el contrato de arrendamiento se siguen los principios generales de todos los contratos, según los cuales las obligaciones y derechos se trasmiten a los herederos... La disposición de la Ley es tan absoluta, que no se puede restringir su aplicación, por más que se haya empeorado la condición del locador, como si los herederos del conductor son personas insolventes ó inhábiles: le conviene esperar el no cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato á cargo del conductor para pedir su resolución contra dichos herederos. Sin embargo, si la locación se ha celebrado en consideración a la persona del conductor o a alguna cualidad suya, se la disuelve por la muerte de éste, porque el consentimiento del locador no puede mantenerse vinculado en un estado especial de hecho en que no se le habría prestado…” Ahora bien, según el artículo 825 eiusdem, la herencia de toda persona que falleciere sin dejar hijos o descendientes cuya filiación esté legalmente comprobada, se defiere conforme a la siguientes reglas: A falta de ascendientes, corresponde la mitad de la herencia al cónyuge y la otra mitad a los hermanos y por derecho de representación a los sobrinos. A falta de estos hermanos y sobrinos, la herencia corresponde íntegramente al cónyuge y si faltare éste corresponderá a los hermanos y sobrinos expresados. En el presente caso, según consta en el acta de la partida de defunción de Sorange Altagracia Erazo Mercedes, para el momento de su fallecimiento, su madre Mercedes Mercedes Marrero ya había premuerto; por lo tanto, según lo acreditado en el expediente Vanessa Josefina Barraza Mercedes, hermana en segundo grado de consanguinidad en línea colateral, se constituye en su única y universal heredera. Como corolario de lo antes expuesto, y teniendo en cuenta el principio de buena fe previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, infiere este juzgador, al interpretar la voluntad real que patentiza las cláusulas segundas de los instrumentos arrendaticios de fechas 1 de marzo de 2002 y 1 de febrero de 2006, respectivamente, que ciertamente el arrendador tomó en consideración la identidad de la persona con quien contrató, entiéndase Sorange Altagracia Erazo Mercedes y su familia inmediata, para ceder en arrendamiento el inmueble objeto de la demanda; luego, a consecuencia de la muerte de ésta ciudadana, suscribió el contrato de arrendamiento que le sirve de título a la demanda, y que patentiza la continuación de esa relación contractual sin solución de continuidad, en cabeza de la hoy demandada Vanessa Josefina Barraza Mercedes. Entonces, la relación arrendaticia no se extinguió a consecuencia de la muerte de Sorange Altagracia Erazo Mercedes, continuando la misma en cabeza de su heredera Vanessa Josefina Barraza Mercedes; y así se establece.- Ahora bien, la representación judicial de la parte actora sostiene en el libelo de la demanda, que el contrato de arrendamiento accionado celebrado el 1 de febrero de 2006, venció el 1 de febrero de 2007, y que a partir de allí comenzó a transcurrir el lapso de seis meses de prorroga legal, conforme el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este operador de justicia comparte la afirmación anterior, en cuanto a que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vínculo jurídico que sirve de fundamento a la presente demanda, venció el 1 de febrero 2007, y también que partir de esta fecha comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal. Sin embargo, habiendo tenido la relación arrendaticia una duración mayor a cinco (5) años, tal plazo ex vi legis artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de dos (2) años. Ergo, transcurrido dicho término de prórroga legal, es decir 1 de febrero de 2009, la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda a cargo de la demandada se convertirá en pura y simple, siendo plenamente exigible por parte del arrendador mediante las vías judiciales preexistentes. Así se establece.- Finalmente, estima quien aquí decide que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes parte para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados; así, según el distinguido procesalista colombiano, Jairo Parra Quijano1, la carga de la prueba es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos En el presente caso, no hay duda de que la parte actora no cumplió con su carga de demostrar el hecho constitutivo de su pretensión, cual es el vencimiento del término de la prorroga legal, para de esta manera pretender judicialmente el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble objeto de la demanda, conforme el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, la parte actora considerando erróneamente que el término de prorroga legal que asiste a la arrendataria es de seis (6) meses, sin esperar el vencimiento del verdadero plazo que le corresponde por concepto de prorroga legal, procedió a demandar anticipadamente a Vanessa Josefina Barraza Mercedes, el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado, acción ésta que le estaba prohibida por el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.- Por otra parte, la representación judicial de la demandada aportó probanzas que hicieron conducente el hecho modificativo alegado en la contestación a la demanda, debiendo precisarse que el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que el arrendador hace al arrendatario de acuerdo con su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones. Como consecuencia de todo lo antes expuesto, la parte actora debe sucumbir en el presente litigio, como será establecido en la parte dispositiva del fallo; y así se decide.- V DISPOSITIVA En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda planteada por la sociedad mercantil Administradora Ávila Norte, C.A., contra la ciudadana Vanessa Josefina Barraza Mercedes, por cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en autos. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil. Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los once (11) días del mes de junio de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación. EL JUEZ Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE LA SECRETARIA Abg. ELBA LANDER GARCIA En la misma fecha siendo las 9:55 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, Abg. ELBA LANDER GARCIA Asunto: AP31-V-2008-000646.