REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, treinta de junio de dos mil ocho 198º y 149º PARTE ACTORA: DEIVID LUTWAK HELLER, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.533.445.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CLOTILINDA GOMEZ DE SOUSA., Abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.540.- PARTE DEMANDADA: PUCCI PAOLO, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 82.194.094 y pasaporte N° 954586Z.- APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: TIBISAY RIVAS y GILBERTO J. ABREU, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.861 y 89.002, respectivamente. MOTIVO DE LA DEMANDA: DESALOJO SENTENCIA: DEFINITIVA ASUNTO: AP31-V-2007-001291 I NARRATIVA Se refiere la presente causa a una demanda de DESALOJO, intentada por el ciudadano DEIVID LUTWAK HELLER, en contra del ciudadano PUCCI PAOLO. La demanda se admitió mediante auto de fecha once (11) de julio de dos mil siete (2007) y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para dar contestación a la demanda incoada en su contra.- En fecha dos (02) de agosto de dos mil siete (2007), la parte actora reformó la demanda; la cual fue admitida mediante auto de fecha siete (07) de agosto de dos mil siete (2007). El primero (1°) de octubre de dos mil siete (2007), la Juez Titular de este Juzgado, se Avocó al conocimiento de la presente causa. El treinta y uno (31) de octubre de dos mil siete (2007), vista la imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada, se libró cartel de citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; y vista la solicitud de la parte actora, en fecha quince (15) de noviembre de dos mil siete (2007), se libró nuevo cartel de citación y una vez cumplido con todos los requisitos establecidos en dicho artículo, el diez (10) de enero de dos mil ocho (2008), se procedió a designar defensor judicial a la parte demandada, recayendo dicho cargo sobre la abogada Zulia Ojeda. En fecha doce (12) de febrero de dos mil ocho (2008), compareció el abogado Gilberto José Abreu y consignó poder otorgado por la parte demandada y se dio por citado. En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada ejerció su derecho y propuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como reconvención.- En fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil ocho (2008), la parte actora reconvenida, expuso alegatos a las cuestiones previas propuestas, a la contestación de la demanda y a la reconvención propuestas por la parte demandada reconviniente. El veinte (20) de febrero de dos mil ocho (2008), se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada; la cual fue contestada en su oportunidad legal por la parte actora reconvenida en fecha veintidós (22) de febrero de dos mil ocho (2008), oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En el lapso probatorio, ambas partes cumplieron con su carga probatoria y aportaron pruebas al proceso.- TERMINOS DE LA CONTROVERSIA Alegatos de la Parte Actora: Alegó la apoderada de la parte actora, que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento signado bajo el Número y letra 5-B, ubicado en el piso quinto del edificio denominado Residencias Bolivia, situado frente a la Avenida Libertador , entre las Avenidas los Jabillos y callejón San Jerónimo, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador; así como del puesto de estacionamiento y maletero ubicado en el sótano del citado edificio y signados ambos con el mismo número y letra, es decir 5-B. Que en fecha 28 de febrero de 2003, el padre de su mandante, ciudadano Lutwak Lutwak Isidor, quien se encargaba de la administración del apartamento a que se contrae la presente causa, celebró contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble y sobre el puesto de estacionamiento y maletero, con duración de un (01) año, contados a partir del Primero (1°) de marzo de 2003, improrrogable, conforme se evidencia de copia de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 28 de febrero de 2003, bajo el N° 35, tomo 08. Que igualmente forma parte integrante del citado contrato los siguientes bienes muebles: cocina eléctrica; gabinetes en la cocina; cortinas en la sala; dos lámparas colgantes en la sala y lámparas en todos los demás ambientes, los cuales de acuerdo a la cláusula primera del contrato se encontraban en perfecto estado físico y de funcionamiento. Adujo, que dicho contrato fue celebrado entre las partes por un año fijo e improrrogable, y que a la expiración del tiempo fijado el arrendatario se quedó y se le dejó en posesión de la cosa, motivo por el cual se presumió renovado y su efecto se reglaría por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Que a pesar que en fecha 28 de febrero de 2007, la Notaria Décima del Municipio Libertador del Distrito capital , se trasladó en el inmueble objeto de la presente demanda, a los fines de notificarle al arrendatario, la intención que tenia de vender dicho inmueble que ocupa en calidad de inquilino, por lo que se le dio la opción de venderle el inmueble o de desocuparlo inmediatamente pues no le prorrogaría mas dicho contrato de arrendamiento a partir de esa fecha. Alegó, que el demandado le manifestó a su representado la no disponibilidad de comprar el inmueble, tampoco procedió a desocuparlo, ni canceló los cánones de arrendamiento durante los meses de marzo y abril de 2007. Que los cánones de arrendamiento al momento de la suscripción del contrato fue fijado por la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,00), pagaderos por mensualidades adelantadas el día primero de cada mes y que dicho canon de mutuo acuerdo entre las partes fue aumentado a la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), mensuales. Que el arrendatario en fecha 04 de mayo de 2007, consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, la suma de tres millones seiscientos mil bolívares (Bs. 3.600.000,00), correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2007, quedando así extemporáneos su cancelación, además el inquilino no cumplió con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues pese a que el Tribunal de consignaciones ordenó la notificación del beneficiario por cartel publicado en prensa, el demandado no lo publicó dentro de los treinta (30) días siguientes a la primera consignación. Fundamentó la demanda en los Artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.592, 1.600 del Código Civil y el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- En virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento obligado a cancelar a partir de marzo del año 2007, procedió a demandar, para que convenga o en su defecto sea condenado: PRIMERO: Desalojar el inmueble arrendado, constituido por un apartamento signado bajo el N° y letra 5-B, ubicado en el piso Quinto del edificio denominado Residencias Bolivia, situado frente a la Avenida Libertador, entre la Avenida Los Jabillos y callejón San Jeronimo, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital y como consecuencia a hacer entrega del mismo libre de bienes y personas por falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2007, SEGUNDO: En cancelar las costas y costos procesales.- Estimó la cuantía en la cantidad de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,00), es decir dos mil cuatrocientos bolívares fuertes (Bs.F. 2.400,00).- PUNTOS PREVIOS La parte demandada antes de proceder a dar contestación al fondo de la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346, y falta cualidad en la persona del demandante o parte actora, así como la cuestión previa contenida en el ordinal 3°: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:…2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…” Aduce que, con respecto al ordinal segundo, el contrato de arrendamiento fue firmado con el ciudadano Isidor Lutwak Lutwak, padre del propietario, quien actúo con carácter de administrador en el contrato de arrendamiento, pero en los autos no se anexó documento o recaudo alguno que evidenciara o demostrara el carácter que acreditó de administrador, como lo señala el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su parágrafo único. Que con respecto al ordinal tercero, el documento de poder trató de un poder generalísimo con un defecto de forma que lo identificó como especial y es otorgado por el propietario del bien, el cual no es la persona con quien se celebró el contrato de arrendamiento, quien a su vez otorga dicho poder utilizando en el presente procedimiento en su propio nombre y en representación de una sociedad mercantil denominada Promotora Fleming 2.006, quienes no forman parte del presente procedimiento. Como defensa de fondo, propuso la cuestión previa onceava, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, ya que se desprende del contrato de arrendamiento y la misma notificación de fecha 28 de febrero de 2007, practicada por ante la Notaria Décima del Municipio Libertador, bajo el N° 02, Tomo 1, la cual señaló en su particular Primero El contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Metropolitano, de fecha 28 de febrero de 2003, inserto con el N° 35, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, con duración de un año fijo, contados a partir del primero de marzo del año 2003, no le será prorrogado por un periodo de un año mas ni por ningún otro. Alegó que solo podría demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales a) que el arrendataria haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, que no es el caso ya que en virtud de la negativa del Administrador-arrendador-cobrador-vecino en recibir los cánones correspondientes posteriores a la notificación de la no renovación procedió a recurrir a las consignaciones respectivas por ante el Tribunal competente. Que se trata de un contrato a tiempo determinado que data de fecha marzo de 2003 con una duración de cuatro años y una prórroga legal potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador. El Tribunal a los fines de resolver observa: Con respecto a la cuestión previa contenida en el Ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora observa: La capacidad procesal (legitimatio ad processum), tal y como lo señala el Dr. Emilio Calvo Baca, es la aptitud para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno. Así como en derecho material existe diferencia entre capacidad jurídica y capacidad de obrar (Agüere), en derecho procesal existe diferencia entre capacidad para ser parte y capacidad para actuar en el proceso.- La diferencia entre la capacidad para ser parte y la capacidad procesal es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones no pueden adquirir aquéllos y contradecir éstas por actos propios.- El Artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.”. De lo antes expuesto, se desprende que el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contempla la falta de capacidad procesal y, en virtud de lo antes expuesto, es por lo que este Juzgado, en aplicación de las normas antes indicadas, y siendo que de autos no se desprende, que la parte actora sufra de limitación alguna que la incapacite para actuar en juicio, considera que la cuestión previa formulada no debe prosperar en derecho, motivo por el cual declara SIN LUGAR, la misma y así se decide.- Con respecto al ordinal Tercero: “…La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor…porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, observa esta juzgadora: Que a los folios siete (07) y ocho (08) del presente expediente, corre inserto documento poder con mención de “especial”, otorgado por el ciudadano DEIVID LUTWAK HELLER, en su propio nombre y en nombre de la empresa mercantil Promotora Flemingh 2000, C.A, a la abogado CLOTILINDA GOMEZ DE SOUSA, siendo a juicio de este juzgadora suficiente dicha mención para ejercer el referido poder en juicio, pues lo otorga el actor a la mencionada profesional del derecho para representarlo en distintas instancias, en especial y el caso que nos ocupa, ante los Tribunales de la República. Siendo que la copia simple del mencionado poder, no fue impugnada por el adversario en su oportunidad legal, este Tribunal la tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta,Y ASI SE DECIDE. Asimismo, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora, que es una excepción de fondo, y que debe plantearse, tal y como fue planteada con la contestación de la demanda y decidirse en la sentencia definitiva, como punto previo, de conformidad con lo pautado en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conviene alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas. (…)”. (Subrayado y resaltado del Tribunal).- Sobre la cualidad, el Dr. LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” omissis “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” omissis “Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”. omissis “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”. Señalado lo anterior, observa esta juzgadora que no obstante que del documento contentivo del contrato de arrendamiento traído a los autos y documento fundamental de la presente acción, otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 28 de febrero de 2003, acompañado en copias simples, las cuales tiene como fidedignas esta juzgadora, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fueron impugnadas por el adversario, se desprende que el mismo fue sucrito por el ciudadano LUTWAK LUTTWAK ISIDOR, en su carácter de arrendador y, por el ciudadano PUCCI PAOLA, en su carácter de arrendatario; de los autos se desprende, copia simple, la cual tiene como fidedigna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, valorándose conforme el artículo 1.359 del Código Civil, documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se pide siendo el titular el ciudadano DEIVID LUTWAK HELLER, no necesitando, cesión alguna del contrato de marras para accionar, pues por el solo hecho de ser el propietario del inmueble de marras existe la identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción, tal y como señalaba el Dr. Luis Loreto; razón por la cual le resulta forzoso a quien aquí decide declarar como en efecto declara SIN LUGAR la falta de cualidad alegada por la parte demandada, Y ASI SE DECIDE. Con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que solo sean de las alegadas en la demanda”. El Tribunal a los fines de resolver observa: Que en el presente caso nos encontramos ante la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, toda vez que operó la tácita reconducción, conforme al artículo 1.600 del Código Civil, pues el contrato de marras aunque nació determinado, según su cláusula tercera que estableció que la duración era de un (01) año fijo a partir del día 01 de marzo de 2003, improrrogable, pasado ese lapso y, pasado además el lapso de seis (06) meses de prórroga legal que le correspondía, la cual venció en fecha 01 de septiembre de 2004, el arrendador dejó en posesión del inmueble arrendado al inquilino, recibiéndole los cánones de arrendamiento correspondientes, por lo que tratándose de un contrato sin determinación de tiempo, la acción intentada no está prohibida por la Ley sino que por el contrario está amparada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual resulta forzoso a esta juzgadora declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta ,Y ASI SE DECIDE. Asimismo y, con respecto a la notificación realizada por ante la Notaría Pública, en la cual se le comunica al inquilino que el inmueble no se le prorrogaría más, esta era innecesaria, pues el contrato no contemplaba prórroga alguna, amén de que ya se había indeterminadado. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Rechazó, negó y contradijo la demanda. Negó que se trate de un contrato a tiempo determinado que quedó y se dejó en posesión del arrendatario, pero en contraprestación recibía el arrendador los cánones de arrendamiento, los cuales fueron en aumento en forma ilegal y contraria a la congelación de alquileres. Adujo, que de la misma notificación, notificaron dentro del lapso de treinta (30) días con anterioridad al vencimiento correspondiente de cada año, en el caso específico al cuarto año de renovación o prórroga, ni un año más ni por ninguno otro. Rechaza el alegato de que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y, que haya dejado de pagar los cánones de arrendamientos con sus respectivos aumentos exigidos en contra de la regulación y congelación de alquileres vigente, conforme a Gaceta y Decreto Oficial, que a pesar de existir la prohibición de aumentar los cánones, fueron aumentados, y, que en todo caso en el momento que se hizo efectivo esa diferencia cubre a todo evento el estado solvente en que se encuentra el demandado o el supuesto estado de insolvencia que alega la parte demandante. Que realizó las consignaciones ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, producto de la insolvencia dolosa en que lo quería hacer incurrir. Que la actora se contradice, toda vez que fundamenta la acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero al mismo tiempo señala e invoca el artículo relativo al artículo 1.600 del Código Civil, relativo al capítulo de las reglas comunes al arrendamiento, cuando se presume renovado. Que en el caso específico se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año y que tácitamente se renovó por períodos iguales hasta en la fecha en que se notificó la voluntad de no continuar y de no renovar o prorrogar como se evidencia de la misma notificación. Rechaza el argumento acerca de la ilegitimidad de las consignaciones efectuadas, cuando es la misma parte actora, la que consigna y fundamenta su demanda en dichas consignaciones de las cuales sí tenía conocimiento, estando en presencia de una tácita aceptación. DE LA RECONVENCION Adujo que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año a partir del 28 de marzo de 2003, con el ciudadano Lutwak Luwak Isidor. Alegó que el contrato fue suscrito con el ciudadano Lutwak Lutwak Isidoro, sin haber acreditado el carácter de administrador en contra de los derechos establecidos en la Ley Especial conforme lo establece en su artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al señalar en la cláusula segunda de dicho contrato la obligación de seguir cancelando los arrendamientos hasta recibir el inmueble en las condiciones señaladas en el contrato y al mismo tiempo tener posesión y retención un depósito de garantía en dinero efectivo, así como renunciar a solicitar el reintegro y así mismo en la cláusula tercera del identificado contrato le hizo suscribir no sólo la renuncia al derecho a la preferencia en el caso de venta si no incluso a la prórroga legal estipulada en el artículo 38 ejusdem, así como la no renovación por plazos o períodos iguales siempre que no sea notificada la voluntad por alguna de las partes de no continuar con la relación arrendaticia. Que fueron violados todos los derechos que le otorga la Ley, tácita renovación, derecho de preferencia, no al reintegro de regulación o congelación de cánones de arrendamientos, no al derecho de preferencia, no al derecho a usar la prórroga legal. Que ejerce la acción legal conforme al artículo 58 al 64 de la Ley de Arrendamientos, corresponderán al arrendador o perceptor de sobrealquileres, si estos o el propietario fueran personas distintas, las cuales serán compensables con los alquileres que el arrendatario debe satisfacer para lo cual se considerará en estado de solvencia. Que como se trata de un contrato a tiempo determinado por un año tácitamente y automáticamente renovado por periodos iguales a falta de notificación expresa que conforme las reglas tarifarias establecidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le corresponderían a todo evento el lapso de un año de prórroga esta que opera de pleno derecho que solo vencida podrá el arrendador exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación. Que conforme a la Resolución conjunta en Gaceta oficial en protección al consumidor y al usuario se encuentra vigente todo lo relacionado respecto a la congelación , regulación y reintegro de Alquileres, por lo cual ejerció la acción legal de reintegro de los sobre alquileres. Fundamento su acción de conformidad con los artículos 60, 61, 63, 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. PUNTO PREVIO A LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN La parte actora-reconvenida opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que solo sean de las alegadas en la demanda”. Adujo que según el artículo 58 en concordancia con el artículo 61 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son muy claros al establecer que solo prospera la acción para solicitar la repetición de sobrealquileres por ante los Tribunales ordinarios competentes, cuando previa a dicha acción el organismo regulador competente, conforme al artículo 9 ejusdem haya fijado el canon máximo mensual para el inmueble, cosa que no ocurre pues el inmueble que nos ocupa no está sujeto a regulación por parte de dicho organismo administrativo. El Tribunal para resolver observa: En esta cuestión previa queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca. Ahora bien, el hecho que la norma contenida en el artículo 58 de la Ley especial que rige la materia establezca que los inmuebles sometidos a regulación quedarán sujetos a repetición, por el cobro de sobrealquileres, esta juzgadora, sin entrar al análisis de la Resolución conjunta de congelación de alquileres alegada, en el sentido de si esta abraza los inmuebles no sujetos a regulación, el texto de dicha norma no constituye prohibición alguna, por lo cual se declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada, Y ASI SE DECIDE. CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN La parte actora-reconvenida, convino en que su padre, se ha venido encargando de la administración del apartamento de su propiedad. Negó, rechazó y contradijo que la duración del contrato de arrendamiento objeto del juicio haya comenzado el 28 de marzo de 2003, ya que en la en la cláusula tercera señala que fue en fecha 01 de marzo de 2003. Niega y rechaza que al arrendatario se le hayan violado los derechos que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le concede a los inquilinos. Negó y rechazó que este en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que le corresponda al arrendatario un año de prórroga legal. Asimismo, negó que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia, pues debe los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo y abril de 2007, pues procedió a depositarlo extemporáneamente ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, además de no ser legítimamente efectuadas conforme al artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias. Niega que junto con el administrador sean solidariamente responsables por sobrealquileres y menos aún que deben reintegrar suma alguna ni estén obligados a repetir al demandado-reconviniente, pues el artículo 58 es muy claro al señalar que solamente quedan sujetos a repetición los inmuebles sometidos a regulación conforme a la Ley, en todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los órganos competentes, siendo el órgano competente la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, caso que no ocurre en el caso que nos ocupa, pues el inmueble no está sometido a regulación II MOTIVA DE LAS PRUEBAS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA ACTORA • Copia Simple de Contrato de Arrendamiento del inmueble, el cual fue notariado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 28 de febrero de 2003, inserto bajo el N° 35, Tomo 8 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría. El Tribunal, toda vez que las copias de dicho documento no fueron impugnadas, las tiene como fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándose pleno valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrada con dicha prueba la relación locativa, y las obligaciones que de ella derivan, Y ASI SE DECIDE. • Copia Simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento signado bajo el N° y letra 5-B, ubicado en el piso quinto del edificio denominado Residencias Bolivia, situado frente a la avenida Libertador, entre la Avenida Los Jabillos y Callejón San Jeronimo, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cual se evidencia el carácter de propietario del ciudadano Deivid Lutwak Heller El Tribunal, toda vez que las copias de dicho documento no fueron impugnadas, las tiene como fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE. • Original de la notificación de fecha 28 de febrero de 2007, realizada por la Notaria Publica Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual notificó al demandado su voluntad de no prorrogarle el contrato de arrendamiento, asimismo la voluntad del propietario de vender el inmueble al demandado, y en el caso de no comprar desocupar el mismo inmediatamente para venderlo a un tercero. El Tribunal le atribuye valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE. • Copia Certificada del expediente signado bajo el N° 2007-0715, de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual constan las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa el ciudadano PAOLO PUCCI a favor de LUTWAK LUTWAK ISIDOR, toda vez que dicho documento no fue tachado de falso por el adversario dentro de la oportunidad legal, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE. DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA. • Originales de recibos de pagos por concepto de alquiler del inmueble arrendado desde el mes de marzo de 2003 a febrero de 2007, otorgados al demandado, cursantes a los folios que van desde el Ciento Sesenta y Tres (163) al ciento noventa y ocho (198) del presente expediente. El tribunal, toda vez que dichos recibos no fueron suscritos por la parte actora sino por un tercero, debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desechan del proceso dichas pruebas, Y ASI SE DECIDE. • Original de planillas de depósito consignadas en el Banco Industrial de Venezuela, en la Cuenta corriente a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de las consignaciones efectuadas ante ese Juzgado por el ciudadano PAOLO PUCCI a favor del ciudadano LUTWAK LUTWAK, con sello húmedo de recibido por el mencionado tribunal, correspondiente a los meses que van desde marzo 2007 a febrero de 2008, de los cuales solo valorará esta juzgadora el correspondiente a los meses demandados insolutos: marzo a mayo de 2007, desechándose los demás del proceso, por impertinentes, toda vez que el pago de dichos meses no son materia controvertida en el presente juicio, Y ASI SE DECIDE. PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA: DE LA DECISIÓN DE LA DEMANDA PRINCIPAL La parte actora con la presente acción, pretende el desalojo del inmueble de su propiedad identificado como: apartamento signado bajo el N° y letra 5-B, ubicado en el piso quinto del edificio denominado Residencias Bolivia, situado frente a la avenida Libertador, entre la Avenida Los Jabillos y Callejón San Jerónimo, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por parte de su inquilino al ciudadano PAOLO PUCCI, el cual fue arrendado por su padre el ciudadano LUTWAK LUTWAK ISIDOR, cuando le administraba el inmueble, por el término de un año fijo improrrogable, el cual comenzó en fecha 01 de marzo de 2003, suscrito por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano, en fecha 28 de marzo de 2003, indeterminándose con el tiempo por haber dejado al inquilino en posesión del inmueble y recibido los cánones de arrendamiento posterior a su vencimiento. Aduce como fundamento que el inquilino canceló extemporáneamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que de marzo y abril de 2007, a razón de Bs.1.200.000 mensual. A los fines de demostrar sus alegatos, la actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento, el documento de propiedad del inmueble y la copia certificada del expediente de consignaciones realizadas por el demandado ante el tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de este misma Circunscripción Judicial, los cuales fueron valorados en su oportunidad, y con los cuales demostró la relación contractual y las obligaciones derivadas, la propiedad sobre el inmueble y la extemporaneidad de las consignaciones, cumpliendo así con su carga probatoria, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil el cual establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada, por su parte tal y como fue señalado arriba, negó que el contrato de arrendamiento se haya indeterminado, aduciendo que el mismo es a tiempo determinado, y negó que debiera los cánones de arrendamiento demandados insolutos, pues lo ha pagado incluso en contra de la regulación y congelación de alquileres, empero no trajo a los autos prueba alguna que enervara la acción de la parte actora, vale decir, no demostró haber cumplido con una de sus obligaciones principales como arrendatario, cual es el pago oportuno de los cánones de arrendamiento demandados insolutos, es decir, incumplió con la norma contenida en el artículo 1.592, ordinal 2° del Código Civil que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”., pues de la copia certificada de las consignaciones realizadas, así como de los depósitos en el Banco Industrial de Venezuela en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este misma Circunscripción Judicial se evidencia que los meses de marzo y abril de 2007, fueron consignados en forma extemporánea, pues según la cláusula segunda del contrato de marras los cánones de arrendamiento deben ser cancelados por mensualidades adelantadas el día primero de cada mes. De igual manera el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”, es decir, que tenia oportunidad de pagar oportunamente hasta el día dieciséis (16) del mes respectivo y, los meses de marzo y abril de 2007, fueron cancelados en fecha cuatro (04) de mayo de 2007, por lo que los hechos señalados encuadran perfectamente con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su literal “A” que señala: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”, resultando procedente en derecho la presente demanda, Y ASI SE DECIDE. DE LA DECISIÓN DE LA RECONVENCIÓN La parte demandada-reconviniente con la presente acción pretende que la actora-reconvenida le reintegre todo lo cobrado en exceso por concepto de cánones de arrendamiento luego de la Resolución conjunta dictada por los Ministerios de Producción y Comercio y de Infraestructura, publicada en Gaceta oficial N° 37.667, conforme a los artículos 58 al 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte actora-reconvenida, por su parte negó, rechazó y contradijo, que junto con el administrador sean solidariamente responsables por sobrealquileres cobrados y menos aún que deban reintegrar suma alguna ni estén obligados a repetir por tal concepto, señalando que sólo están sujetos a repetición los inmuebles sometidos a regulación con forme a la Ley, en todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los órganos competentes. A los fines de demostrar sus alegatos, la parte demandada-reconviniente trajo a los autos originales de recibos de pago por concepto de alquiler del inmueble, arrendado, correspondientes a los meses que van desde marzo de 2003 a febrero de 2007, los cuales se desecharon del proceso, por no emanar de la adversaria, sino de un tercero y no cumplir con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera trajo a los autos la planilla de depósito realizada en la cuenta corriente llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este misma Circunscripción judicial, debidamente sellado por el mismo, de donde tal como arriba fue señalado se evidencia que dicha consignación no es legítima y por lo tanto no es liberatoria ni se puede considerar al inquilino en estado de solvencia, toda vez que fue realizada en forma extemporánea por tardía, razón por la cual el demandado-reconviniente no cumplió con su carga probatoria, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil el cual establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de lo antes expuesto y, conforme a lo señalado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que señala: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el juez a quien deba ocurrirse”, resulta forzoso declara como en efecto se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada por falta de pruebas, Y ASI SE DECIDE. VI PARTE DISPOSITIVA En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 3° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte demandada. SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por la parte demandada y CON LUGAR, la acción de DESALOJO intentada por el ciudadano DEIVID LUTWAK HELLER en contra del ciudadano PAOLO PUCCI, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la actora-reconvenida contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y SIN LUGAR la RECONVENCION propuesta por la parte demandada-reconviniente. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano LUTWAK LUTWAK ISIDOR y el ciudadano PAOLO PUCCI, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 28 de febrero de 2003, bajo el N° 35, tomo 08, de los libros de autenticaciones. Se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió: el inmueble constituido por un apartamento signado bajo el Número y letra 5-B, ubicado en el piso Quinto del edificio denominado Residencias Bolivia, situado frente a la Avenida Libertador, entre la Avenida Los Jabillos y callejón San Jerónimo, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.- De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión, toda vez que la misma fue dictada fuera de lapso. REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los treinta (30) días del mes de junio de Dos Mil Ocho (2008). 198 Años de la Independencia y 149 Años de la Federación.- LA JUEZ, Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA LA SECRETARIA, Abg. ROTCECH LAIRET En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 P.M.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, FMBB/RL/bcga.