TSJ Regiones - Decisión

“Visto” con conclusiones de la parte demandante, se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana MAYAHIM AMELIA HERNÁNDEZ BLASCO, titular de la cedula V-8.055.588 y de este domicilio, abogada inscrita en el IPSA. Bajo el Nro. 22.553 y de este domicilio, Apoderada Judicial de la ciudadana GLADYS FERRER DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-5.221.771; contra el ciudadano WILMER RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.145.495 y de este domicilio por Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.- Alega la demandante en fecha 15 de octubre de 2003 su representada dio en arrendamiento al ciudadano WILMER RODRIGUEZ un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. 3-4 ubicado en el tercer piso de la torre 2 del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS TULIPANES, situado en la calle Guayabal de Naguanagua, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, sostiene además que el canon de arrendamiento se fijó por DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00) que debían pagarse por mensualidad adelantada los días 15 de cada mes; sostiene que la duración de dicho contrato era de seis meses que comenzaron a correr a partir del 15 de octubre de 2003, prorrogables a plazos iguales a menos que una de las partes avisara con treinta días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo (clausula tercera); agrega que las partes convinieron en que la falta de pago de una (1) de las mensualidades o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asume por el contrato, daría derecho al arrendador para poner termino al arrendamiento o para exigir el cumplimiento del contrato, asimismo sostiene que se estableció una cláusula penal de veinte mil bolívares por cada día de retraso, y que el arrendatario debía pagar las reparaciones menores asi como las facturas de servicios tales como, agua, luz, aseo urbano, gas; así el arrendatario ofreció garantía personal constituyendo como fiadora a la ciudadana ANDREA LEÓN, mayor de edad, venezolana titular de la Cedula de Identidad Nro. 13.666.078; sostiene la demandante que el contrato fue prorrogado en tres oportunidades, siendo que en la prorroga correspondiente al período del 15 de octubre de 2005 al 15 de e 2006 su poderdante manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato con treinta días de anticipación, mediante telegrama en fecha 07 de marzo de 2006, el cual fue entregado por IPOSTEL el día 09 de marzo de 2006, posteriormente, el día 06 de abril de 2006 remitió otro telegrama que fue entregado por IPOSTEL EN FECHA 10 DE ABRIL DE 2006, sostiene también que a los fines de llegar a un acuerdo amistoso, sabiendo el demandado de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, suscribieron un convenio donde el demandado se comprometería a entregar el inmueble a mas tardar el 28 de febrero de 2007, aduce la demandante que a más de dos meses de la culminación de la prorroga legal no se le ha hecho entrega a su poderdante del inmueble en cuestión; sostiene que el inquilino incumplió también con el pago del último mes de arrendamiento de la prorroga legal, pues, que dicho mes debía pagarse el 15 de marzo de 2007 y fue pagado el 16 de abril de 2007, a través de consignación arrendaticia en el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUNAGUA, LOS GUAYOS Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.- Se admite la presente demanda por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 16 de Julio del 2007.- consta a los folios treinta y ocho (38) y treinta y nueve (39) diligencias del alguacil de ese tribunal donde manifiesta haber citado legalmente al demandado de autos WILMER RODRIGUEZ, y a la fiadora del mismo ANDREA LEÓN.- Llegada la oportunidad para litis contestación, El demandado de autos presento escrito de contestación y opuso cuestiones previas, declarándose con lugar la cuestión previa de la incompetencia por la cuantía según sentencia de fecha 17 de octubre del año 2007.- El día 27 de noviembre de 2007 se acuerda remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la circunscripción judicial del Estado Carabobo.- En fecha 16 de enero de 2008 se recibe por distribución el presente expediente.- El 22 de enero del mismo año se le dio entrada.- Abierto el juicio a pruebas la parte demandante consigna el escrito respectivo en los términos allí expuestos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y aduce que en fecha 15 de octubre de 2003 su representada dio en arrendamiento al ciudadano WILMER RODRIGUEZ un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. 3-4 ubicado en el tercer piso de la torre 2 del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS TULIPANES, situado en la calle Guayabal de Naguanagua, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, sostiene además que el canon de arrendamiento se fijó por DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00). Se estableció que la duración de dicho contrato era de seis meses que comenzaron a correr a partir del 15 de octubre de 2003, prorrogables a plazos iguales a menos que una de las partes avisara con treinta días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo (cláusula tercera); Aduce que el contrato fue prorrogado en tres oportunidades, siendo que en la prorroga correspondiente al período del 15 de octubre de 2005 al 15 de e 2006, no obstante manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato con treinta días de anticipación, mediante telegrama en fecha 07 de marzo de 2006, el cual fue entregado por IPOSTEL el día 09 de marzo de 2006, posteriormente, el día 06 de abril de 2006 remitió otro telegrama que fue entregado por IPOSTEL en fecha 10 de abril de 2006, Posteriormente suscribieron un convenio donde el demandado se comprometería a entregar el inmueble a mas tardar el 28 de febrero de 2007. Pero que han trascurrido dos meses de la culminación de la prorroga legal y el inquilino no ha hecho entrega del inmueble en cuestión; sostiene que el inquilino incumplió también con el pago del último mes de arrendamiento de la prorroga legal, ya que dicho mes debía pagarse el 15 de marzo de 2007 y fue pagado el 16 de abril de 2007, a través de consignación arrendaticia en el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.-
POR SU PARTE EL DEMANDADO: Opone las cuestiones previas contenidas en el Artículo 346 de Código de Procedimiento Civil ordinal 1º sobre la incompetencia por la cuantía, y el ordinal 11º sobre la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Al capítulo III niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la pretensión de la demandante.
Sostienen que los telegramas a que hace referencia la demandante, contentivos de la notificación de no renovar el contrato jamás fueron recibidos por ellos. Por otra parte, aducen que si bien es cierto que asumieron un compromiso en entregar el inmueble el 28 de febrero, sostienen que tal compromiso no fue cumplido no por intereses oscuros si no porque no han conseguido donde irse y además afirman que lo que están esperando es la entrega de una casa que fue adquirida por ellos y lo que solicitan es el cumplimiento del tiempo necesario para que eso ocurra, que en todo caso, es el tiempo legalmente establecido para que termine legalmente el contrato de arrendamiento, es decir abril de 2008.
II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE: Al capitulo I, Invoca el valor probatorio del documento privado reconocido.
Al Capitulo II, invoca el valor probatorio de la confesión de la parte demandada. Cuando señala lo siguiente: “que si bien es cierto que asumieron un compromiso en entregar el inmueble el 28 de febrero, sostienen que tal compromiso no fue cumplido no por intereses oscuros si no porque no han conseguido donde irse y además afirman que lo que están esperando es la entrega de una casa que fue adquirida por ellos y lo que solicitan es el cumplimiento del tiempo necesario para que eso ocurra, que en todo caso, es el tiempo legalmente establecido para que termine legalmente el contrato de arrendamiento, es decir abril de 2008”.
Y al capitulo III, solicita la prueba de Informe, a los fines de que se oficie al Instituto Postal Telegráfico con sede en el Centro Comercial Trigal Sur.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: No promovió pruebas.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
Esta Juzgadora procede a dictaminar como Punto Previo, la cuestión previa opuesta de conformidad con lo estatuido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; contenida en el artículo 346 ordinal 11, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario. Relativa a la Prohibición de la Ley de admitir la acción Propuesta o cuando solo se admite por determinadas causales.

Este Tribunal en razón a que la cuestión previa opuesta se trata de un punto de mero derecho, procede a verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada; en consecuencia, tenemos que el elemento esencial para la procedencia de la mencionada cuestión previa es la invocación de la norma expresa que impide el ejercicio de la acción. No obstante la constante jurisprudencia de casación ha venido señalando una vez tras otra que la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta necesariamente debe fundamentarse en la existencia de una norma prohibitiva expresa.
Expuesto lo anterior, corresponde a este Tribunal realizar algunas precisiones para decidir el presente asunto; las causales de inadmisión de una acción se encuentran determinadas por el legislador, limitándolas a las que sean contrarias a derecho es decir, a disposición legal expresa, y a las que violen el orden público o las buenas costumbres; dicha norma es una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al juez, en virtud del cual, el juez, puede examinar si la demanda resulta contraria o no al orden público y a las buenas costumbres, facultad aun más amplia en los procedimientos ejecutivos especiales ( procedimiento de intimación y ejecución de hipoteca, por ejemplo); la misma busca a resolver ab initio, la cuestión de derecho, en obsequio del principio de la celeridad procesal. Los conceptos de Orden Público y buenas costumbres forman parte de la categoría calificada por la doctrina como conceptos jurídicos indeterminados recogidos en numerosas disposiciones legales sus tantitas, ya las cuales acude el legislador en ciertos casos para vigorizar las bases éticas del ordenamiento jurídico y concatenar la evolución técnica con la social..

Ahora bien, en el caso de autos, el demandado en el acto de la contestación a la demanda, fundamenta la cuestión previa opuesta en lo siguiente cito: “… debido a que a la presente fecha se encuentra trascurriendo el lapso de la prorroga legal a que tenemos derecho como arrendatarios del inmueble propiedad de la demandante, conforme a lo establecido en el articulo 38, literal “b” de la Ley de arrendamiento Inmobiliario.-
Así mismo aducen los demandados, que: “ la accionante alega que, supuestamente, nos notifico de su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento existente entre las partes para el periodo correspondiente a octubre 2005 abril 2006, a través de telegrama con acuse de recibos. Ahora bien,, lo cierto es que tales telegramas no fueron nunca recibidos por alguno de nosotros según se puede evidenciar de los mismos acuse de recibo, así como tampoco por alguna persona que directa o indirectamente se relacionara familiar o amistosamente con nosotros, por lo que tales notificaciones no deben tenerse, bajo ningún concepto como válidas a los efectos pactados en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes”.

De manera que, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, es una cuestión de mero derecho que debe proceder, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado renteramente la Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Circunstancia que no emergen en el caso de autos, pues bien, el actor peticiono el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, por vencimiento del termino, a tenor de lo estatuido en el articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el cual, la accionante reclaman la entrega del inmueble arrendado en el mismo estado en que fue recibido y solvente en el pago de todos los servicios; Por lo que este petitorio de ninguna manera es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición que este prohibición por la Ley. Y así se declara.

En merito a lo expuesto, se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO:
Decidido lo anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto aquí controvertido, los cuales se circunscriben a determinar la procedencia o no de la pretensión deducida por la actora, y conforme a lo dispuesto en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, esta juzgadora entra a decidir lo alegado por la parte demandante, y en este sentido considera importante realizar un breve estudio del contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.

Siendo ello así, se evidencia que en la Cláusula Segunda, las partes establecieron de mutuo acuerdo su duración en los siguientes Términos:
TERCERA. Duración del contrato: “ La duración del presente contrato es de seis (6) meses, prorrogable a plazos iguales a menos que una de las partes avise con (30) días de anticipación y comenzará a regir desde el día quince de octubre del año 2003, SIN NECISIDAD DE DESHUCIO O NOTIFICACIÓN ALGUNA. CLAUSULA PENAL: En caso de retardo en la entrega del inmueble al finalizar el contrato “EL ARRENDATARIO” deberá cancelar los cánones que sigan venciendo, y como penalidad por cada día de retardo la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00) y los gastos de cobranza extrajudicial y judicial si los hubiere. Al vencimiento del contrato, las llaves del inmueble deberá ser entregada a “ EL ARRENDADOR”…”
Ante tal situación considera, quien aquí decide, que en primer lugar es deber del arrendador indicar al Tribunal cual es el tiempo de duración del arrendamiento, el cual alego ser a tiempo determinado y así lo admitió la inquilina en el acto de contestación de la demanda, cuando alega: “ Lo que si aceptamos y reconocemos, como del todo cierto, es lo relacionado con la firma del documento de fecha 28 del año 2006...” … “convenimos en hacerle entrega del inmueble para el mes de febrero de este año, tomando en cuenta o partiendo de la información o participación que nos estaba haciendo en ese momento de que lo requería para que lo habitara su hija”. (Negrilla del Tribunal).

En tal sentido se pudo constatar; que en la Cláusula Tercera se estableció que el contrato es de seis meses prorrogable a plazos iguales y el cual comenzó a regir a partir del 15 de octubre del 2003, hasta el 15 de abril de 2004, (seis meses del plazo inicial); seguidamente se prorrogo por plazos iguales, es decir, desde el 15 de abril 2004, al 15 de octubre 2004, (Primera Prorroga), y desde el 15 de octubre 2004, al 15 de abril 2006 (segunda prorroga); no obstante apegado a la letra del contrato tenemos: que la arrendadora GLADYS FERRER DIAZ con treinta (30) días de anticipación, notifico a los ciudadanos WILMER RODRIGUEZ y/o ANDREA LEON, mediante telegrama su voluntad de no renovar el contrato, tal como se desprende del recibo emitido por IPOSTEL de fecha 7 de marzo de 2006, inserto al folio 15, con lo cual, ha quedado plenamente demostrado que el inquilino estaba en conocimiento de la notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento, a tiempo determinado.
De tal manera, que concluido el plazo estipulado, es decir, el 15 de abril de 2006, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de Un (1) año, la cual, espiró el 15 de abril de 2007; y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Circunstancia presentada en el caso bajo estudio.

Al respecto resulta necesario transcribir el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:…….. Letra b).- “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor, de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”.
De manera que, conforme a la norma anteriormente citada, concluye quien decide, que la prorroga legal a la cual tuvo derecho la parte demandada es la contenida en el literal “B” del articulo 38 de la Ley anteriormente citada, es decir, el lapso de un año, contados a partir del 15 de abril de 2006, fecha en la cual venció el plazo del contrato de arrendamiento, hasta el 15 de abril de 2007, fecha del vencimiento de la prorroga legal. Y así se establece.

Aun más debo advertir, que es la Ley la que fija la extensión de la prorroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado. Por lo tanto, ejercida la potestad de disfrutar la prorroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante. Y según lo estipulado en el Derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (Artículo 1.599 Código Civil). Esta norma debe entenderse ahora en los Términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes.

Indicado lo anterior, observa este Tribunal que las pruebas de informes promovidas por la parte demandante en el capitulo III, del escrito de prueba; contentivo del informe emitido por IPOSTEL y que consta al folio 82 de este expediente; guardan relación con el asunto debatido, pues bien, se desprende del contenido del telegrama. Que es afirmativo que la oficina Postal telegráfica El Trigal remitió el día 09-03-2006, en la dirección: Calle Guayabal, Edf. Resd. Los Tulipanes, Torre 2, Apto 3-4 Naguanagua. En consecuencia la notificación de la no prorroga del contrato de arrendamiento a través de este medio probatorio, es decir, el telegrama es perfectamente valida. Por lo que merecen valor probatorio y así se establece

En relación a la confesión en que incurre la parte demanda, tal como lo invoco la actora; este Tribunal observa, que los demandados en el capitulo IV, arguyen: “ si bien es cierto que asumieron un compromiso en entregar el inmueble en febrero de este año, tal compromiso no lo cumplimos no porque no hayamos querido hacerlo o nos estemos negando a hacerlo o porque tengamos un oscuro interés, sino porque lamentablemente no hemos conseguido para donde irnos, aunado al hecho de que estamos esperando próximamente la entrega de una casa que fue adquirida con mucho esfuerzo y sacrificio, en razón de lo cual no estamos pidiendo más que el tiempo necesario para que eso ocurra..”
De lo cual, se infiere que evidentemente, los accionados WILMER RODRIGUEZ y/o ANDREA LEON, reconoce con el contenido semántico de dichas palabras, que debía entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la espiración del termino establecido, además admiten que el contrato es a tiempo determinado. Por lo que dicha confesión tiene la validez y eficacia, que le otorga le Ley. Y así se establece.