TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.-
CORO: 05 DE MARZO DE 2008.-
AÑOS: 197 Y 146
EXPEDIENTE Nro. 14.385-2008.-

DEMANDANTE: LUZ DEL VALLE ALVAREZ DE ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.077.667, con domicilio en el Estado Bolívar.-

APODERADO JUDICIAL: LEAL GUIDO BLADIMIR, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 41.941.-
DEMANDADO: RESKO NAALBAN JAEN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.703.738 de este domicilio.-

Apoderado judicial: GSTAVO VARGAS SALGUEIRO, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 45.731.-
MOTIVO: DESALOJO.-

Conoce este tribunal como alzada, de la apelación formulada por la parte demandante, contra la decisión producida en fecha 14 de diciembre de 2007, por el Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en la presente acción de Desalojo, intentada por la parte actora ciudadana Luz del Valle Álvarez de Álvarez.
La mencionada decisión declaro: PRIMERO: Sin lugar la demanda intentada por la ciudadana Luz del Valle Álvarez de Álvarez. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente fue oída la apelación, formulada por la parte actora quién resultó perniciosa, subiendo a esta alzada previa distribución realizada en el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 15 de enero de 2008, esta alzada dio entrada al expediente, fijando de conformidad con lo pautado en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, un lapso de diez (10) días de despacho al de recibida las actas, a los fines de citar sentencia y en ejercicio de la función revisora que como alzada le corresponde, procede a pronunciarse previa las consideraciones siguientes:
“Comenzó la causa ante el Juzgado Segundo del Municipio Miranda del Estado Falcón, por demanda admitida en fecha 02 de agosto de 2004, mediante la cual la parte actora Luz del Valle Álvarez de Álvarez, demandó al ciudadano Rezco Naalban Jaen, ambos identificados en autos. En fecha 05 de octubre de 2004, se publicó cartel de citación en el Diario El Falconiano. En fecha 21 de febrero de 2005, el apoderado judicial de la parte actora Guido Leal, mediante diligencia , informó al tribunal de la muerte del demandado y y consigno copia certificada acta del defunción, solicitando así la citación de los herederos del causante Rezco Naalban Jean, el a quo procedió de conformidad con el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil y ordenó librar Edicto, los cuales fueron publicados en Diarios locales tales como La Mañana y El Falconiano, transcurriendo así el lapso establecido de la ley, posteriormente el apoderado judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento de Defensor Ad Litem, nombrándose al abogado Antonio Ortiz. En fecha 09 de noviembre de 2007 comparecieron los ciudadanos Catherine Krikar (viuda de Rizco), Katty Carolina Rezco Kriker y José Gregorio Rezco, en su condición dde herederos del causante Rezco Naalban Jean, debidamente asistidos del abogado Gustavo Adolfo Vargas Salgueiro, a quién los herederos otorgaron poder apud acta………………………………………………………….
Ahora bien, la parte demandada en la persona de los herederos del causante en su escrito de contestación de la demanda opuso cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 6to, el cual se refiere a la acumulación prohibida o inepta acumulación establecida en los artículos 78 y 81 en su ordinal 3ro del Código de Procedimiento Civil, alega igualmente que el actor acumuló las acciones de desalojo, daños y perjuicios y cumplimiento de contrato, asimismo el a quo en su sentencia antes de entrar al fondo del asunto decide la cuestión previa opuesta establece: El desalojo demandado es con fundamento en los literales D y E del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Los daños y perjuicios demandados como los honorarios profesionales de abogados demandados están propuestos en la cláusula octava del contrato, es decir que se trata de daños y perjuicios materiales contractuales cuyo procedimiento de conformidad con el artículo 33 ejusdem, es el breve, ya que proviene de una relación arrendaticia, lo que lleva a esta sentenciadora a concluir conforme a dicho artículo 35 de la nombrada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no existe la acumulación prohibida de acciones o la inepta acumulación alegada por parte de la accionada y así expresamente se decide. A este respecto observa esta alzada, que efectivamente el actor pretende desalojo, daños y perjuicios y cobro por honorarios profesionales, esta alzada considera al igual que el a quo, que los que el desalojo demandado, los daños y perjuicios y los honorarios de abogados, están propuestos dentro de las cláusulas del contrato de arrendamiento realizado por las partes y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario prevé dichas solicitudes, razones suficientes para declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por lo que se confirma la decisión del a quo en lo referente a la cuestión previa opuesta y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la decisión de fondo, el a quo, en su sentencia establece: Que la parte actora demanda la desocupación o desalojo del inmueble arrendado con fundamento en los literales D y E del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…………………Literal D: De este artículo ver el caso práctico 11 al final de este libro, aunque diremos que los usos no autorizados legalmente, como usar el apartamento o local para una actividad no permitida, es esa zona por la autoridad Municipal, son causal de desalojo…………. Literal E: Hay que distinguir que el daño sea por uso normal o no……………………… de la trascripción anterior se aprecia que dicha norma se aplica a la relación arrendaticia proveniente de un contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado. En el caso de autos, de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que textualmente dispone: TERCERA: El plazo de arrendamiento es de un año, prorrogable a la voluntad de ambas partes, que se contaran a partir del primer día del mes de junio de 2003 y si el vencimiento del territorio fijo o sus posibles prorrogas, alguna de las partes decide no renovar el presente contrato, deberá notificarlo por escrito con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de sus prorrogas de lo contrario este se considera renovado automáticamente por el mismo lapso y para lo cual deberá firmarse otro contrato de arrendamiento. Se aprecia que se trata de un contrato escrito a tiempo determinado por lo que no puede ser aplicada dicha disposición legal a la relación arrendaticia que une a las partes por no existir la acción que se ejerció para ese tipo de relación de arrendamiento. En otras palabras, todas las acciones provenientes de la relación arrendaticia en los términos de la referida disposición de la ley especial, están sometidos a un solo procedimiento, máxime si se tratara de daños y perjuicios contractuales como el presente caso.
Ahora bien, esta alzada al analizar la demanda presentada observa:: Que el actor solicita el desalojo, basado en el incumplimiento de las disposiciones contractuales, por cuanto no hizo entrega del inmueble en la fecha correspondiente según lo establecido en el contrato y tuvo un mes para cumplir con su obligación y tampoco lo hizo, es por lo en nombre de su poderdante demanda al ciudadano REZKO NAALSAN JEAN a los fines de que: PRIMERO: Desocupe el inmueble arrendado. SEGUNDO: El pago de cuatro millones de bolívares por concepto de daños causados en el inmueble como consecuencia de haberle dado un uso diferente al de vivienda familiar y ochocientos mil bolívares por concepto de honorarios profesionales.-
Evidentemente en principio el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, se debe considerar como un contrato a tiempo determinado, ya que en el particular tercero de contrato se establece que el mismo tendrá la duración de un año prorrogable a la voluntad de ambas partes a partir del primer día del mes de junio de 2003 y si al vencimiento del término fijo o sus posibles prorrogas, alguna de las partes decide no renovar el presente contrato, deberá notificarlo por escrito sesenta días antes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de sus prorrogas de lo contrario este se considerará renovado automáticamente por el mismo lapso y para lo cual deberá firmarse un nuevo contrato de arrendamiento………………………………………………….
Ahora bien, desde el año 2003 año en el cual se firmó el presente contrato de arrendamiento y consta en los recaudos presentados se observa que en fecha 04 de febrero de 2004, siendo las 11:00 a.m., se le notificó al ciudadano JAEN REZKO NAALBAN, sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, por intermedio del juzgado primero del Municipio Miranda del Estado Falcón, la cual fue rechazada y negada por los herederos del demandado de autos, por haberse realizado 117 días antes de anticipación y la cláusula tercera dice que son sesenta días, a este respecto observa esta alzada, que ha sido criterio del Tribunal Supremo de Justicia, que no es importante que las cosas se soliciten anticipadamente, ya que indica la intención de la parte en realizarlo, diferente es cuando se realiza posterior al lapso que establezca por estar fuera de un lapso que se acordó y debe ser cumplido bien sea antes pero no después.
Así las cosas, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, señala elementos para la identificación de los contratos a tiempo determinado, vendría a ser esa solicitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes reconocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que si se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. Ahora bien, por la naturaleza misma del contrato, el de ser un contrato de ejecución continuada, en la cual se requiere el tiempo como factor esencial del contrato, como se expuso precedentemente; y siendo el arrendamiento un contrato consensual, poco importa a los fines del perfeccionamiento del mismo la determinación o no del tiempo de duración, o que se haya celebrado en forma escrita o verbal. En este sentido los contratos de arrendamiento según la duración de la ejecución de sus prestaciones y a los fines de la aplicación del artículo 34° del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se clasifican en contratos de arrendamientos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado, según los contratantes hayan fijado o no la duración del mismo, o según el contrato habiendo sido originalmente a tiempo determinado se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado por voluntad de las partes o por causas legales…..
En el caso sub examine, se evidencia que el contrato original se renovó automáticamente, y en una tácita recondución se convirtió en contrato a tiempo indeterminado, ya que los contratantes en la cláusula tercera establecieron que el plazo del contrato era de un año y que se debida participar en un lapso de sesenta días para finiquitar o dar por terminado el contrato en cuestión, de no haberse realizado esta diligencia, se renovaba automáticamente y se debía firmar otro contrato, el cual no se hizo y el vigente se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, estas consideraciones llevan a esta juzgadora a considerar el contrato de arrendamiento como un contrato a tiempo indeterminado.-
Se evidencia de lo anteriormente descrito, que el contrato de arrendamiento firmado por las partes comenzó como un contrato de arrendamiento determinado pero se convierte en indeterminado por no haberse firmado un nuevo contrato como se establece en el contrato que se firmó, por lo que las causales solicitadas por el actor a saber D y E del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se aplican al presente caso, ya que se evidencia de inspección realizada por el Juzgado Tercero del Municipio Miranda del Estado Falcón, que la casa de habitación arrendada al ciudadano Resko Naalban Jaen, fue convertida en comercio sin autorización de la propietaria, tampoco estipula el contrato, que el arrendatario puede cambiar el objeto principal del contrato como era casa de habitación familiar, lo que contraviene el ordinal D del referido artículo 34 ejusdem, que textualmente establece: ARTÍCULO 34.
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales……………
ORDINAL D:
En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las autoridades Municipales respectivas o por quién haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…………………………………..
ORDINAL E:
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…………………………….
Ahora bien, esta alzada deja completamente establecido que el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, se convirtió en indeterminado y asi se decide.
Que el demandado contravino la causal “D” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber dado un uso diferente al inmueble arrendado, tal como se evidencia en las inspecciones judiciales y asi se decide
En cuanto a los deterioro causados, se evidencia en la inspección ocular realizada, la existencia de los mismos, por lo que se condena a los demandantes a pagar la cantidad solicitada en el libelo de la demanda y asi se decide.
En consecuencia, este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1. Se revoca la decisión dictada por el a quo en fecha 14 de diciembre de 2007.
2. Se declara con lugar la apelación interpuesta por el demandante y la acción de Desalojo incoada por la ciudadana LUZ DEL VALLE ÁLVAREZ de ÁLVAREZ en contra del ciudadano RESKO NAALBAN JAEZ, plenamente identificados en autos.-
3. Que los demandados en autos deben cancelar al demandante la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo) (BF. 4.000,oo) por los daños causados al inmueble por el deterioro.
4. Se condena en costas a la parte demandada.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho de este tribunal con sede en Coro Estado Falcón
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

AB. NELLY CASTRO GOMEZ
LA SECRETARIA TITULAR

AB. CECILIA HANSEN
NOTA: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha, siendo las (3:25 p.m.), se dejó copia certificada para el archivo del tribunal. Conste Coro fecha Ut-supra.
LA SECRETARIA TITULAR

AB. CECILIA HANSEN