TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez (10) de Marzo de dos mil ocho
197º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2007-000860
PARTE DEMANDANTE: COSTAKI HOMSI RAHI, Venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No. V-12.020.443, de este domicilio.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: ZALG SALVADOR ABI HASSAN, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el No. 20.585
PARTE DEMANDADA: ALVARO OCHOA CASTELLANOS, titular de la Cédula de Identidad Nro. E.- 82.061.490
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: EDGAR N. BECERRA TORRES, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 82.188.
MOTIVO: RECURSO DE APELACION (RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por el abogado EDGAR N. BECERRA TORRES, apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 19 de Julio de 2007, que declara CON LUGAR a demanda y “Se resuelve el contrato de arrendamiento objeto de la presente litis y se condena al demandado a entregar debidamente desocupado, en perfecto estado sin presentar deterioro alguno, el inmueble ubicado en la calle 39 entre carreras 21 y 22, que forma parte del Edificio Jabib, No. 21-17, Apartamento No. 3, de esta ciudad de Barquisimeto, libre de personas y cosas”
. En fecha 30 de Julio del año 2007, por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido. En fecha 21 de Febrero de 2008, se da por recibido y se le da entrada y curso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en consecuencia se fijo para sentencia para el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Llegado el momento del dictar el correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso; que la sentencia fue dictada de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas; siendo analizadas y juzgadas todas las pruebas aportadas, por lo que fueron valoradas y desechadas conforme a derecho. Por lo que tratándose la presente demanda de una acción de RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento inmobiliario donde la parte actora exponen su escrito libelar, que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ALVARO OCHOA CASTELLANOS, ya identificado, sobre un inmueble ubicado en la calle 39 entre carreras 21 y 22, que forma parte del Edificio Jabib, No. 21-17, Apartamento No. 3, de esta ciudad de Barquisimeto y que en la CLAUSULA CUARTA del contrato estableció que tendría una duración de un (1) año, contado a partir del 30 de Octubre del 2005 hasta el 30 de octubre del 2006, que al culminar este lapso las partes podrían efectuar un nuevo contrato de arrendamiento a efectos de realizar ajustes tomando como base el índice inflacionario conforme a los indicadores del Banco Central de Venezuela en el momento de la renovación del mismo. De igual forma se estableció en la CLAUSULA DECIMA del referido contrato que todos los gastos que cause el inmueble durante la vigencia del contrato es por cuenta del arrendatario. El arrendatario convino en la CLAUSULA SEXTA del referido contrato que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato y la falta de pago de una (1) mensualidad o más, dará lugar al arrendador a proceder judicialmente para pedir la resolución del contrato y considerarlo resuelto de pleno derecho y será por cuenta del arrendatario todos los daños y perjuicios que de ello resultare, así como los gastos judiciales o extrajudiciales a que diere lugar los mismos motivos. Igualmente señala que se pactó un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00) pagaderos los cinco primeros días de cada mes con puntualidad. Que el arrendatario no ha dado cumplimiento al pago de tres (3) cánones de arrendamiento relativos a los meses de Enero, Febrero y Marzo del 2007, no obstante, la notificación que se le hizo de forma verbal y por escrito de la entrega del inmueble por haber expirado el termino del contrato y aunado a ello el demandado ha incurrido en mora con respecto al pago de las cuotas de condominio, sumando todo ello la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00) y en consecuencia no ha realizado la entrega del inmueble lo que conlleva a solicitar la resolución del contrato y entrega del inmueble fundamentado en la falta de pago conforme a lo previsto en la normativa del artículo 1167 del Código Civil. Fundamenta su pretensión en los artículos 33 y 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1160, 1167 y 1392 del Código Civil. Por todo lo antes expuesto es que procede a demandar como en efecto lo hace al ciudadano ALVARO OCHOA CASTELLANOS, para que convenga en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y como consecuencia de ello la entrega debidamente desocupado del inmueble libre de personas y cosas, así como al pago de los cánones de arrendamientos vencidos y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble en perfecto estado de conservación. Demanda igualmente los intereses de mora convenidos por el atraso ocurrido a razón del 1% mensual como cláusula penal hasta la total desocupación del inmueble así como las costas del presente proceso. Por ultimo solicita se decrete medida de secuestro. Estimó su demanda en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00).Consignó anexos en tres (3) folios útiles.
La defensa invocada por la demandada consistió en alegar la falta de cualidad del actor, de conformidad al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no presento documento alguno que acredite tal cualidad con la cual actúa , siendo en tal caso contraria al orden jurídico venezolano que rigu el proceso civil, pues contraviene lo dispuesto en los artículos150, 434 y numeral 8º del 346 del Código de Procedimiento Civil, En consecuencia y de conformidad con lo establecido en el articulo 206 del Código Adjetivo en comento, solicita que se declare la nulidad de todos los actos procesales dictados en el proceso, se reponga la causa al estado de su admisión y se niegue la admisión por ser contraría a las disposiciones jurídicas. Impugna de conformidad con el artículo 213 del Código de procedimiento Civil. En cuanto al fondo de la demanda, 1- Niega rechaza y contradice lo expuesto en el libelo de la demandada en toda y cada una de sus partes; 2- Niega rechaza y contradice el supuesto de hecho de que su poderdante, no haya cumplido con el pago de los tres (3) cánones de arrendamiento de los meses, Enero, Febrero, Marzo de 2007, por ser falsos; 3- Que desde el día 15 del mes de Octubre del año 2001, su poderdante viene ocupando el referido inmueble, sin presentar jamás atraso en el pago de sus pensiones de arrendamiento, renovándose todos los años el referido contrato, pero que desde el año 2006, en el mes de Noviembre, recibe su representado el nuevo contrato, donde reflejaba un aumento desproporcionado que violaba el acuerdo pautado en los contratos anteriores que se habían vencido, es de resaltar la CLAUSULA CUARTA y en relación a ello su cliente le regresa el nuevo contrato enviado manifestándole entre otras cosas, que el aumento era desproporcionado y que el mismo no se ajustaba al índice inflacionario publicado por el BCV y que estaban congelados los alquileres; Por tales hechos y por no aceptar su poderdante el desproporcionado e ilegal aumento y el arrendatario a pesar de haber ya recibido las pensiones de Noviembre y Diciembre de 2006 se rehusó a recibir la pensión de arrendamiento del mes de Enero del 2007. En consecuencia de esto y haciendo uso del derecho que como arrendatario, no le quedo mas remedio que ejercer la consignación arrendaticia judicial, prevista en el articulo 51 y subsiguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para cumplir con su obligación de pagar el referido canon, en efecto lo hace por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren, de esta misma Circunscripción judicial, en el asunto Nº KP02-S-2007-3686, se ha venido realizando las consignaciones de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2007. 4- Niega rechaza y contradice lo alegado por el demandante, la petición de la entrega del inmueble por haber expirado el término del contrato. 5- Niega rechaza y contradice lo alegado por el demandante en cuanto a que su cliente haya incurrido en mora en el pago de cuotas de condominio, por ser completamente falso. 6- Niega rechaza y contradice el hecho que se demande “la resolución del contrato…por falta en que a incurrido el arrendatario”. Por cuanto existe un error en el derecho invocado, pues mal puede solicitar la resolución del contrato de un contrato de plazo vencido, en fundamento al artículo 34 de de la Ley de arrendamiento vigente, que e4s para las demanda de desalojos que se deriven de contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, que no es la acción precisamente aquí incoada. Pide que sea declarada sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, y sea condenada la parte demandante del pago de las costas procesales, sin perjuicios del derecho de cobrar los daños y perjuicios a que hay lugar.
Observa este juzgador que como punto previo antes de pronunciarse al fondo del asunto, debe analizar la falta de cualidad alegada por la parte demandada fundamentada en el artículo 360 del Código de Procedimiento Civil, donde consta en autos que no es lo mismo la falta de cualidad del actor y la falta de cualidad del apoderado del actor. En el caso de autos se evidencia que el apoderado del actor interpuso la demanda sin poder, sin embargo, esta situación se encuentra prevista en el numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y consta en los folios 37 y 38 de la presente causa que el apoderado del actor consigna copia certificada que le fuera otorgado por su mandante, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 11/03/1.999, bajo el No. 51, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, motivo por el cual este Juzgador mal podría declarar la falta de cualidad por cuanto se evidencia que el abogado apoderado de la parte actora si tiene la cualidad que se acredita en auto. Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a los términos en que quedó trabada la litis, lo primero que se debe establecer, es la naturaleza jurídica del contrato celebrado y que fue acompañado por la actora con su libelo de demanda, contrato de arrendamiento privado, el cual al ser reconocido en el escrito de contestación por el demandado y por no haber sido tachado, desconocido o negado por la parte demandada, se le tiene por reconocido, el cual se valora como instrumento público conforme al articulo 1363 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.
Al respecto considera este juzgador de alzada, hace necesario invocar las siguientes disposiciones legales:
Articulo 1.159 del Código de Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:
” A su vez el articulo 38 ejusdem establece que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duracion hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de un (6) meses.
Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,………………….” (Subrayado por el Tribunal).

Valorado como fue instrumento fundamental de la acción y resuelta la naturaleza jurídica del mismo, lo cual al tener este fuerza de ley entre las partes considera este Juzgador analizar la CLAUSULA CUARTA donde dice: “Este contrato tendrá un plazo fijo de (12) meses, a partir del 30 de Octubre del 2005 hasta el 30 de octubre del 2006, EL ARRENDADOR hace constar expresamente que al culminar el lapso de vigencia del contrato las partes podrían efectuar un nuevo contrato de arrendamiento a efectos de realizar ajustes tomando como base el índice inflacionario conforme a los indicadores del Banco Central de Venezuela en el momento de la renovación del mismo” . Siendo esto así se evidencia que el contrato pactado por las partes es a tiempo determinado. Y ASI SE DECIDE.
En cuanto a la naturaleza jurídica de la acción, observa esta juzgador que el apoderado del demandado alega no haber sido notificado su mandante acerca de la expiración del contrato y de la consecuente obligación de entrega del inmueble; pretendiendo decir que le notifico verbalmente, pues las notificaciones tienen que ser por escritos y tempestivamente con las formalidades de Ley, agregando que la acción que debió haber intentado el actor era la correspondiente al desalojo y no la resolución del contrato. Este juzgador hace necesario hacer mención, en lo que concierne al desahucio el establecido en el artículo 1599 del Código Civil Venezolano: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. En el caso de marras se evidencia que el contrato de arrendamiento es a tiempo fijo de (12) meses, culminando este en fecha 30 de Octubre de 2006, por lo que al arrendatario solvente en sus obligaciones le correspondía gozar de su respectiva prórroga de seis meses y durante este lapso de prorroga legal la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado según lo establece el literal “A” y ultimo aparte del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Observa este juzgador que la demanda de resolución de contrato fue intentada en fecha 01 de mayo de 2007, fecha esta en que el arrendatario se encontraba en el ultimo mes de prorroga y estando esta acción dentro del lapso de prorroga donde el contrato se considera determinado, por lo antes expuesto la acción a intentar dentro del lapso de la prórroga legal es la Resolución o cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, tal cual como ha sido pretendido por el actor en la presente causa, por que el arrendatario escogió la vía idónea para intentar la acción, por lo tanto no hay error de derecho en la demanda. Y ASÍ SE DECIDE.
Respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2007 alegada por el actor, canon mensual estipulado en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 250.000,00), la cual la carga de la prueba le corresponde a la parte demandada, en este caso de probar que efectivamente pago los cánones de arrendamiento de los meses Enero, Febrero y Marzo del año 2007, en la que su defensa se baso en que había consignados estos pagos ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, según asunto KP02-S-2007-3686. Ahora bien, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que la consignación de los cánones de arrendamiento deberá realizarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y el artículo 56 del Decreto-Ley establece que para considerar solvente al arrendatario, las consignaciones deben estar legítimamente efectuadas, es decir dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad. Al revisar el contrato de Arrendamiento en su cláusula Tercera nos encontramos con que la misma estipula que los cánones de arrendamientos se pagarán por mensualidades vencidas a partir del día 30 de Noviembre del 2005, razón por la cual la mensualidad vence los días 30 de cada mes. Observa esta juzgador que se evidencia en las consignaciones realizadas correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del año 2007, que fueron ilegítimamente efectuadas por extemporáneas, ya que le correspondía consignar el canon de arrendamiento del mes de Enero hasta el 15 de Febrero y lo hizo el 16 de Marzo de 2007; la consignación del canon de arrendamiento del mes de Febrero le correspondía consignar hasta el 15 de Marzo del 2007 y lo hizo el 12 de Abril del 2007; la consignación del canon de arrendamiento del mes de Marzo le correspondía consignar hasta el 15 de Abril del 2007 y lo hizo el 16 de Junio del 2007; razón por la cual se considera insolvente al demandado. Y ASÍ SE DECIDE.
Es por las razones anteriormente expuestas, este juzgador le es forzoso declarar SIN LUGAR la apelación intentada y CONFIRMAR la sentencia del Tribunal A-quo.
DISPOSITIVA
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1. SIN LUGAR la apelación interpuesta ejercida por el abogado en ejercicio EDGAR N. BECERRA TORRES, apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 19 de Julio de 2007, en consecuencia,
2. SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 19 de Julio de 2007 que declara “Se resuelve el contrato de arrendamiento objeto de la presente litis y se condena al demandado a entregar debidamente desocupado, en perfecto estado sin presentar deterioro alguno, el inmueble ubicado en la calle 39 entre carreras 21 y 22, que forma parte del Edificio Jabib, No. 21-17, Apartamento No. 3, de esta ciudad de Barquisimeto, libre de personas y cosas”
3. Se condena al demandado a pagar la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 750.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO Y MARZO del año 2007 a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES cada mensualidad (Bs. 250.000,00) más los cánones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble como justa indemnización por su incumplimiento, cánones correspondientes a los meses de Enero , Febrero, Marzo y Abril del año 2007 que se encuentran consignados en Asunto KP02-S-2007-3686 que cursa ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de esta Circunscripción judicial.
4. Se condena al demandado al pago de los intereses de mora convenidos por el atraso ocurrido a razón del uno por ciento (1%) mensual por concepto de cláusula penal.
5. Se condena en costas al apelante por haber resultado totalmente vencido, ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los Diez (10) días del mes Marzo del Dos Mil Ocho (2.008). Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez,

Abog. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria Acc.

Abg. Luisa A. Aguero.
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:20 de la tarde. La Secretaria.
HRPB/LAA/jecs.