REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, once de marzo de dos mil ocho 197º y 149º ASUNTO : KP02-V-2007-004667 Exp. 13.286 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Se inició la presente causa por ante este tribunal en fecha 15-11-07, mediante auto de admisión del libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana GLORIA MORENO, quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad No. 7.358.239 y de este domicilio, a través de su apoderado judicial, abogado Ricardo Díaz Moyano, inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 114.330, contra la ciudadana GREGORY ORIANNI RAMIREZ CEDEÑO, también venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 14.147.290 y de este domicilio. Admitida la demanda se emplazó a la parte demandada para que compareciera el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación a dar su contestación. En fecha 26-11-07 se libró compulsa, consignando el alguacil el día 07-02-08 el recibo de citación debidamente firmado por la demandada de autos, quien en la oportunidad de contestar la demanda compareció, asistida por el abogado Carlos Pérez, quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 58.510, presentando su respectivo escrito en el que opone cuestiones previas, y contesta el fondo de la demanda; seguidamente comparece el demandante para presentar escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas. Abierta la causa a pruebas ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas. Concluida la instrucción de la causa y estando en la oportunidad de dictaminar el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión, que en fecha 01-10-2005 suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Gregory Orianni Ramírez Cedeño, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto del Estado Lara en fecha 19-10-05 e inserto bajo el N° 39, tomo 109 y que reproduce marcado “B”, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización El Cují, sector I, avenida 4, N° 57-A, Parroquia Cují de esta ciudad; pactándose una duración de un año contado a partir del 01-10-05 hasta el 01-10-06, renovable por un período igual siempre que la arrendataria manifestara su voluntad de hacerlo con 60 días de anticipación, siendo el caso que ésta no manifestó su voluntad de prórroga, y la arrendadora le notificó su voluntad de no renovar el contrato y que reproduce marcad “C”, comenzando a correr la prórroga legal desde el 01-10-06 hasta el 01-03-07. Aduce que una vez vencida la prórroga legal, la arrendataria no ha cumplido su obligación de entregar el inmueble y siendo que se ha agotado la vía conciliatoria y administrativa, es por lo que con fundamento en los artículos 1579, 1592, 1594 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude a esta instancia a demandar a la ciudadana GREGORY ORIANNI RAMIREZ CEDEÑO por cumplimiento de contrato para que convenga o sea condenada por este Tribunal a entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió así como en pagar las costas y costos del proceso. Por su parte la demandada en la oportunidad de la contestación, opone las cuestiones previas de los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Acepta la celebración del contrato de arrendamiento con la demandante en fecha 19-10-05 sobre el inmueble descrito en su libelo, en cual se estableció una duración de un año contado a partir del 01-10-05 hasta el 01-10-06, igualmente acepta que la prórroga legal se venció el 01-04-07. Añade además que el canon de arrendamiento se estipuló en ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), cantidad equivalente a ciento cuarenta bolívares fuertes (Bs. F. 140,00). Niega y rechaza que haya dejado de cumplir con su obligación de entregar el inmueble, señalando que lo cierto es que una vez vencida la prórroga legal, la arrendadora no ejerció el desahucio, renovándose en consecuencia el contrato y la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 y 1614 del Código Civil. Aduce además que a pesar de su precaria situación económica y familiar, ha cumplido puntualmente con los pagos respectivos, los cuales han sido recibidos por la arrendadora. En este sentido señala que en virtud de su cumplimiento, la arrendadora tiene obligación para con ella en virtud de que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, razón por la cual solicita sea desechada la demanda. Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, el primer aspecto que debe resolver esta Juzgadora es el relativo a las cuestiones previas que han sido propuestas por la demandada en su contestación, como lo ordena el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En primer lugar opone la parte demandada la cuestión previa del ordinal 2° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, con fundamento en que la demandante no es la propietaria del inmueble arrendado por lo que carece de capacidad de presentarse ante los tribunales de la República a demandar por concepto de un contrato de arrendamiento. Por su parte el apoderado actor contradice al cuestión previa alegada, manifestando que la pretensión contenida en el libelo de demanda está referida al cumplimiento de un contrato de arrendamiento y no a la propiedad del inmueble, alegando además que si el arrendador no es el propietario del mismo, el contrato no es nulo ni anulable puesto que sólo crea obligaciones entre las partes. En este orden de ideas, debemos señalar en relación con la cuestión previa alegada que cuando el Legislador se refiere a la falta de capacidad necesaria para comparecer en juicio, alude a que, la persona que se presenta como actor es un incapaz, lo que significa que no tiene el pleno goce de sus derechos civiles y por lo tanto no está en condiciones de actuar solo en juicio sino que requiere de representación legal, tal como el menor de edad quien para ejercer alguna acción debe actuar a través de su representante legal. En esta misma categoría están los entredichos y demás sujetos que no tienen capacidad legal plena, se refiere entonces a la legitimación procesal, mientras que la discusión a cerca de la titularidad del derecho de quien viene a juicio a ejercer una pretensión es un problema de legitimación a la causa, no procesal, es por tanto un problema de fondo (defensa de falta de cualidad activa) que no puede resolverse como cuestión previa al no encuadrar en el presupuesto procesal que quiere hacer valer el demandado, por lo que la cuestión previa debe ser desechada al no ajustarse el alegato esgrimido al presupuesto contenido en la norma y así se establece. Opone igualmente la demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del citado artículo, es decir la ilegitimidad de la persona que se presentó como apoderado o representante del actor con fundamento en que, tal como lo asentó anteriormente, la ciudadana Gloria Moreno debería ser la propietaria o tener un poder para demandar otorgado por el propietario, por lo que afirma que el poder que otorgó al abogado debió otorgarse bajo las consideraciones anteriores. Por su parte el apoderado actor la contradice argumentando que al dejarse claro que la demandante tiene capacidad necesaria para comparecer en juicio, de igual forma tiene capacidad para otorgar poder. En relación con esta cuestión previa es necesario señalar que los supuestos de procedencia contenidos en la norma son: la falta de capacidad para ejercer poderes en juicio, que conforme al artículo 166 del Código de Procedimiento Civil es exclusiva de los abogados en ejercicio por disposición expresa de la Ley de Abogados. La carencia de la representación que se atribuya el actor, que se refiere a la representación por mandato legal o convencional como en el caso de los menores, entredichos y demás personas que no tienen el ejercicio pleno de sus derechos civiles, y que en consecuencia la ley ordena que actúen en juicio mediante un representante, de manera que solo podrán obrar en juicio por éstos, los tutores, los padres o quienes tengan conferida dicha representación. También se incluye aquí la representación convencional como por ejemplo la de las personas jurídicas que sólo pueden ser representadas en juicio por aquel que figure en sus estatutos como representante etc. Y por último el otro supuesto de procedencia de esta cuestión será la ilegalidad o insuficiencia del poder otorgado, es decir, que el poder otorgado no cumpla con las formalidades legales establecidas en el artículo 155 y siguientes del Código de Procedimiento Civil para que el otorgamiento sea considerado legal y en cuanto a la insuficiencia, esta se refiere a que el poder en principio se considera conferido para todas las instancias y todos los recursos que otorga la ley, salvo las facultades especiales que deben expresarse como lo son las contenidas en el artículo 154 ibidem, de forma tal que, la actuación del abogado debe ceñirse a las potestades que le ha otorgado su mandante. Ahora bien, ninguno de estos supuestos encaja en los alegatos del demandado en su escrito para sustentar la cuestión previa, sino que lo pretendido a través de la cuestión previa es hacer valer la falta de cualidad ahora enfocada hacia el apoderado, lo que quedó suficientemente explicado arriba, por lo tanto la cuestión previa de ilegitimidad del actor debe ser desechada y así se declara. Desechadas las cuestiones previas opuestas, corresponde a este Tribunal resolver el fondo de lo planteado y en este sentido se observa que la pretensión de la parte actora consiste en que le sea devuelto el inmueble dado en arrendamiento en virtud de haber expirado en fecha 01-03-2007 la prórroga legal de seis meses que le correspondía al arrendatario, la cual entró en vigencia con ocasión de haber vencido en fecha 01-10-06 el término de duración del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-10-05 con una duración de un año fijo; aduciendo además haber notificado al arrendatario de dicho vencimiento, solicitándole por tanto el desalojo del inmueble. Por su parte el demandado reconoce y acepta que en fecha 01-10-05 celebró un contrato de arrendamiento con la demandante, con una duración de un año fijo y que venció el 01-10-06; añadiendo además que se estipuló el canon de arrendamiento mensual en la suma de ciento cuarenta mil bolívares mensuales. Igualmente señala que en fecha 01-04-2007 venció la prórroga legal de seis meses; sin embargo niega y rechaza que no haya dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado toda vez que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente por cuanto la demandante no ejerció el desahucio, operando en consecuencia la tácita reconducción al haber consentido su permanencia en el inmueble y recibir el pago del canon mensual. Ahora bien, reconocido como se encuentra el contrato celebrado en fecha 01-10-2005 e inserto a los folios siete (07) y ocho (08) de los autos, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en este juicio, correspondiendo en consecuencia determinar la naturaleza jurídica del mismo. En este sentido, la cláusula segunda de dicho contrato expresa textualmente lo siguiente: “La duración de este contrato es de un (01) año contado a partir del 01 de Octubre del 2005 hasta el 01 de Octubre del 2006, prorrogable por un período igual si EL ARRENDATARIO manifiesta su deseo de prorrogarlo por escrito con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento, y EL ARRENDADOR otorgue su consentimiento para lo cual se requerirá la emisión de un nuevo contrato de arrendamiento.” Así mismo la cláusula tercera expresa: “El canon de arrendamiento queda estipulado para este contrato en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (140.000,00) mensuales que se pagaran los primeros cinco días de cada mes vencido.” Del contenido de dichas cláusulas se desprende claramente que las partes se vincularon por un contrato a tiempo determinado cuyo canon mensual se fijó en la suma de ciento cuarenta mil bolívares, con una vigencia expresa de un año que culminaría el 01-10-2006 y que podría ser renovado por un período igual si el arrendatario manifestara su voluntad de renovación, con sesenta días de anticipación y por su parte el arrendador conviniera en ello. En este sentido, la parte actora manifiesta haber notificado al arrendatario de la no renovación del contrato, a cuyo efecto reproduce en juicio documento privado e inserto al folio nueve (09) de los autos, el cual se valora al no haber sido impugnado por la parte demandada conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Del contenido de dicho documento se observa que la arrendadora notificó al arrendador de su voluntad de no renovar el contrato suscrito, observándose igualmente que el mismo no expresa fecha cierta de emisión o de suscripción, sin embargo debe tenerse como efectuado en fecha oportuna toda vez que el demandado acepta que la prórroga legal venció el 01-04-2007, quedando en consecuencia admitido por éste que fue efectivamente notificado por la arrendadora de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y así se establece. Ello con fundamento en lo establecido en el artículo 1601 del Código Civil, en donde se dispone que, si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. Ahora bien, contrariamente a esta estipulación legal, el demandado afirma que una vez vencida la prórroga legal la arrendadora permitió la tácita reconducción al continuar éste ocupando el inmueble y al aceptar aquella el pago correspondiente al canon de arrendamiento mensual. Tal afirmación debe ser analizada a la luz de las pruebas aportadas por cuanto si a pesar del desahucio, las partes continuaron cumpliendo recíprocamente sus obligaciones puede inferirse que en efecto la relación continuó pero esta vez a tiempo indeterminado como lo prevé el artículo 1614 del citado Código sustantivo. En este sentido la parte demandada de conformidad con las previsiones del artículo 1.354 del Código Civil, reprodujo en juicio una serie de recibos de pago y planillas de depósitos insertos a los folios 23, 24 y 25 de los autos, los cuales se valoran de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En relación a los recibos de pago los cuales no fueron impugnados esta juzgadora observa que si bien los mismos corresponden al pago de cánones de arrendamiento y por su continuidad y monto pueden considerarse que corresponden al pago del canon de arrendamiento pactado, todos corresponden al período en que se encontraba vigente el contrato y la prorroga legal de suerte que los mismos no pueden probar la continuación de la relación más allá del vencimiento y así se establece. En cuanto a las planillas bancarias consignadas y que corren insertas a los folios 24 y 25, esta juzgadora considera que por si solas no son suficientes para demostrar la tacita reconducción del contrato por cuanto si bien las cantidades fueron depositadas en una cuenta que según aparece del troquelado de la entidad bancaria pertenece a la demandante no existe regularidad en el pago luego de la fecha de vencimiento de la prorroga es decir, luego del 01-04-07 sino que aparece un depósito del 05-06-07, otro del 06-08-07 y uno del 06-02-08, correspondiendo los otros dos al lapso de prorroga. De manera que no son suficientes para concluir que corresponden al pago mensual del arrendamiento luego del vencimiento de la prorroga. Por otra parte la autenticidad de tales documentales que emanan de un tercero ha debido demostrarse por un medio idóneo, y no se hizo no pudiendo con esas solas documentales llegar a la conclusión ésta juzgadora que por el hecho de que hayan sido depositadas compulsivamente en esa cuenta esas cantidades, ello constituya una aceptación tácita de la continuación del contrato por parte del arrendador, antes por el contrario el cambio repentino de la forma de hacer efectivo el pago es decir de hacerlo directamente a la arrendadora y hacerlo luego en una presunta cuenta de esta, hace inferir que no los recibió y entonces la arrendataria procedió a depositarlos, pero tampoco lo hizo siguiendo el trámite previsto en la Ley, sino en una cuenta particular. Por otro lado, la comparecencia ante un órgano administrativo como lo es la oficina de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren en donde se dejó constancia que las partes no llegaron a ningún acuerdo (folio 10), es igualmente un indicio más de que no hubo consenso entre arrendador y arrendatario en continuar la relación, requisito indispensable para que se considere reconducido el contrato por lo que a juicio de quien dictamina al no estar demostrado este hecho y haber quedado establecido que el contrato se venció así como su prorroga legal lo procedente es, declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil y así se decide. En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declaran SIN LUGAR las cuestiones previas de los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se declara CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana GLORIA MORENO contra la ciudadana GREGORY ORIANNI RAMIREZ CEDEÑO, ambos identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte vencida conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los once (11) días del mes de marzo del año dos mil ocho (2008). Años: 197º y 149º. La Juez, Dra. Libia La Rosa de Romero La Secretaria, Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó, siendo la 1: 35 p.m. La Sec.