TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: LUIS MARIA PLATA OSSES, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-6.703.010 y domiciliado en Barquisimeto, Estado Lara
APODERADOS JUDICIALES: DORKIS MEDINA Y EDUARDO BERNAL ACUÑA, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.487 y 6.585 en su orden
DEMANDADA: MARITZA ELENA FERRER, venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-7.093.545 y de este domicilio
APODERADO JUDICIAL: ALIRIO JOSÉ RUIZ, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 86.293
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE Nº 51.805
I
Subieron las actas procesales a este Tribunal en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por el abogado ALIRIO JOSE RUIZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la demandada ciudadana MARITZA ELENA FERRER, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 15 de noviembre de 2007.
Por auto de fecha 04 de diciembre de 2007, este Tribunal recibió del Juzgado Distribuidor de Primera Instancia el mencionado expediente dándole entrada bajo el Nº 51.805.
Por auto de fecha 05 de diciembre de 2007, este Tribunal en acatamiento a lo que dispone el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil fija un lapso de diez días, contados a partir del día siguiente para que se dicte sentencia en la presente causa.
Por auto de fecha 22 de enero de 2008, el Tribunal difirió la publicación de la sentencia para el décimo día de Despacho siguiente.
PUNTO PREVIO
En primer lugar, este Tribunal debe dejar sentado que la Segunda Instancia en nuestra Legislación Procesal constituye un juicio de revisión de la causa, y no solo de la sentencia de Primera Instancia. Por tanto, no se trata de un juicio de valor sobre la legalidad ni aún tampoco sobre la legitimidad o justicia del fallo de primera instancia, aún cuando indirectamente o en sentido traslaticio pueda considerársele tal. En razón del anterior orden de ideas, aunque el Juez de la Alzada pueda hacer su fallo utilizando como método de disertación el examen u apreciación del fallo apelado, por lo tanto el Juez tiene el deber de examinar todo lo alegado y probado en la secuela del proceso en la primera instancia, en la medida que tales alegaciones y elementos de pruebas sean pertinentes a la litis. Nuestra Legislación concede además la posibilidad de ampliar la prueba en la segunda instancia, sea a instancia de parte mediante la consignación de determinadas pruebas, sea a instancia del Juez mediante auto para mejor proveer. Sentada la anterior premisa entra este Tribunal de Alzada, pasa a revisar en su totalidad la Sentencia apelada.
Observa este Tribunal que en fecha 17 de diciembre de 2007 el apoderado judicial de la parte demandada MARITZA FERRER, abogado ALIRIO JOSE RUIZ, consignó escrito en los autos constantes de cuatro (4) folios y anexo, en el cual solicita del Tribunal conforme a lo que dispone el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad de la sentencia y como consecuencia la reposición de la causa por los vicios denunciados en el mencionado expediente y al respecto expuso textualmente lo siguiente:
“Revisada la causa que de paso estaba sentenciada, no quedó otra alternativa de APELAR, en vista de que existía la designación de un Defensor Ad litem que NO cumplió con las obligaciones inherentes a su cargo, ya que obvió ese error sobre la identificación de mi cliente, solo se limitó a fungir como una figura decorativa que impulsara el proceso, o sea llegar un requisito procesal.
De igual forma observé que hubo violación de normas procesales inherentes al cumplimiento de formalismos relativos a la citación personal de mi representada, toda vez que consta de las actuaciones que el Alguacil del Tribunal de Instancia, diligencia que se trasladó a un lugar distinto del señalado como morada de la arrendataria y más aún si ese es el inmueble objeto del arrendamiento denotándose la infracción legal, ello motivó a la expedición de unos CARTELES írritos, ya que continúan identificando a MARITZA FERRER con mi número de cédula de identidad.
Llama poderosamente la atención que se hayan cometido tantas violaciones al Derecho en la presente causa, al punto de que se denota una dolosa intención por parte del demandante en que mi patrocinada MARITZA FERRER, no tuviera conocimiento del proceso y eventualmente no ejerciera su derecho a la defensa constitucionalmente fijado en nuestra Carta Fundamental y desarrollado por la Ley Adjetiva Civil. Como muestra tenemos, la intención dolosa de indicar un domicilio distinto al del Contrato de Arrendamiento; una solicitud de carteles con número de cédula distinto al de mi cliente; y como colorario el decreto de una medida preventiva de secuestro acordada por al ad quo al inicio del proceso pero extrañamente ejecutada el pasado trece de los corrientes prolongándose hasta altas horas de la noche negándose toda posibilidad de defensa, quedando sin vestido ni electrodomésticos ya que todo fue llevado por depósito necesario a la Depositaria Judicial, con el agravante de que vienen las navidades y las festividades de fin de año por lo que a raíz de este secuestro ejecutado mi cliente tendrá que recibir la navidad debajo de un puente, bueno con tantas obras de vialidad y ferrocarril que está haciendo el gobierno no debe ser problema quedarse debajo de uno”.
Como consecuencia de lo expuesto, solicita del Tribunal se reponga la presente causa al estado en que se vuelva a admitir la demanda o al grado de dictar nueva sentencia con sujeción a los vicios evidenciados por la ilegal citación de la demandada de autos, tomando en consideración el poder discrecional que tienen los jueces previstos en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, los cuales deben procurar la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, sobre todo cuando la nulidad involucre haber dejado de cumplirse alguna formalidad esencial para su validez y ello en razón de que el procedimiento de citación establecido en los artículos 218 y 223 del Código de Procedimiento Civil, la citación no fue ejecutada en su morada o habitación, o en su oficina o en el lugar donde ejerce la industria o el comercio, o en el lugar donde se le encuentre. Asimismo, no se cumplió con la fijación del cartel en la morada, oficina o negocio de la demandada, emplazándola para que ocurra a darse por citada.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo en forma pacífica y reiterada, que cuando en los Informes se consignen peticiones, alegatos o defensas que aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación pudieran tener influencia determinante en las resultas del proceso, el sentenciador debe pronunciarse expresamente sobre los mismos.
En efecto, en sentencia de fecha 15 de diciembre de 2006, la Sala antes mencionada expuso lo siguiente:
“De la doctrina transcrita parcialmente, se desprende que cuando en los Informes se consignen peticiones, alegatos o defensas que aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación pudieran tener influencia determinante en las resultas del proceso, el sentenciador debe pronunciarse expresamente sobre los mismos, so pena de incurrir en la violación de los Artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a lo alegado y probado en autos; y del Ordinal 5 del Artículo 243 ejusdem, contentivos del principio de la exhaustividad de la sentencia que obliga a los jueces a examinar y resolver todos y cada uno de los alegatos que las partes hayan sometido a su consideración”. Criterio parcial que acoge este Tribunal.
Consecuencia de ello antes de entrar a considerar el mérito de la causa debe este Tribunal pronunciarse acerca de la procedencia o no de declarar la nulidad de la sentencia proferida por el Tribunal a-quo y su correspondiente reposición.
Al respecto observa, que el Contrato de Arrendamiento que dio origen a la relación arrendaticia entre la hoy demandada de autos MARITZA HELENA FERRER, con la entonces propietaria arrendadora ciudadana ÁNGELA BRITO RODRIGUEZ, que tiene por objeto el apartamento signado con el N° 4-D en el piso 4, del Edificio Residencias Apolo 6, ubicado en la calle Apolo de la Urbanización Trigal Norte, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, comenzó su vigencia el día 18 de diciembre de 2001, venciendo el día 18 de diciembre de 2006, pues el término del contrato fue de 60 meses, por ello el vencimiento jamás podía ser el 18 de agosto de 2006, sino el 18 de diciembre de 2006. El referido Contrato de Arrendamiento fue autenticado en fecha 18 de septiembre de 2006 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, quedando autenticado bajo el N° 71, Tomo 250. Precisa este Tribunal que el mencionado contrato adquirió fecha cierta, solo dos meses antes de su vencimiento.
Ahora bien, en el mismo las partes contratantes solo establecieron como domicilio especial para todos los efectos del referido contrato a la ciudad de Valencia, a cuya jurisdicción manifestaron someterse; es decir, las partes en el contrato no fijaron un domicilio especial a los efectos de citaciones o notificaciones que ocurrieran en el desenlace de cualquiera controversia que se presentara entre ellas en la ejecución del contrato de arrendamiento, solo establecieron un domicilio especial a los efectos del órgano jurisdiccional territorial facultado para conocer en caso de alguna divergencia en la interpretación del contrato. Por otro lado, observa este sentenciador que el Capítulo 1, Título 1 del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, que trata de la introducción de la causa, señala en su artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en interpretación del artículo 339 ejusdem, que en el libelo de la demanda deberá expresarse lo siguiente: “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.” Es decir, esta norma no exige al demandante que además del nombre, apellido, domicilio y carácter que tiene el demandado debe agregarse la Cédula de Identidad, es por ello que en el presente caso, el hecho de que el demandante haya identificado a la demandada con el número de Cédula del hoy apoderado judicial, no por ello el demandante incumplió con los requisitos señalados en el artículo 340 antes citado, es más no es materia de defecto de forma del libelo de la demanda, por cuanto se repite, no es obligatorio identificar al demandado con su número de Cédula y así se decide.
También observa este Tribunal que el demandante en su libelo de demanda señala como domicilio de la demandada la calle N° 131-A, Casa N° 90-31 de la Urbanización La Trigaleña, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, y ello porque consta en el legajo acompañado por la parte demandante que en fecha 19 de diciembre de 2006 se trasladó y constituyó en la dirección antes mencionada, (domicilio de Maritza Elena Ferrer) con el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los efectos de notificarle que el Contrato de Arrendamiento cuya vigencia comenzó el 18 de enero de 2001 venció el 18-12-2006, comenzando a correr la prórroga legal de acuerdo a la Letra “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga que era de dos (2) años; es por ello que no es cierto lo afirmado por el apoderado judicial de la parte demandada, en el sentido de que el Alguacil del Tribunal de la causa se trasladó a un lugar distinto del señalado como morada del arrendatario. En efecto, el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil señala, que la citación será mediante compulsa con la orden de comparecencia expedida por el Tribunal, entregada por el Alguacil a la persona o personas demandadas en su morada o habitación, o en su oficina, o en el lugar donde ejerce la industria o el comercio o en el lugar donde se le encuentre dentro de los límites territoriales de la jurisdicción del Tribunal, al menos que se encuentre en el ejercicio de algún acto público o en el templo, de allí, como lo dice la norma “en cualquier lugar que se le encuentre”. En el caso de autos, observa este Tribunal que el Alguacil del Tribunal a-quo se trasladó al lugar que le mencionó la parte demandante y que no fue otra que precisamente donde se constituyó el Tribunal Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo informado que la ciudadana MARITZA ELENA FERRER se había mudado, sin saberse su dirección, tampoco se pudo citar en el apartamento objeto del contrato de arrendamiento, razón por la cual el Alguacil del Tribunal de la causa consignó la correspondiente Boleta de Citación, dando lugar a que se solicitara la expedición de la citación sustituta cual fue la citación por Carteles. Precisa este Tribunal que la Secretaria del Tribunal de la causa, en razón de que la demandada MARITZA ELENA FERRER se había mudado, el Cartel de Citación fue fijado en el apartamento objeto del contrato de arrendamiento. En otras palabras, a partir del cumplimiento de dicha obligación, si la hoy demandada tenía su domicilio en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tuvo conocimiento de la existencia del proceso que se desarrollaba en su contra y el Tribunal por donde se ventilaba el mismo, es por ello que a juicio de este Tribunal no hubo vicios en la citación en este proceso y que el Tribunal de la causa mantuvo la estabilidad en las partes, razón por la cual por dicho motivo no es procedente decretar la nulidad de la sentencia proferida por el Tribunal de la causa en fecha 15 de noviembre de 2007, ni tampoco por el error en cuanto al número de Cédula de Identidad atribuido a la parte demandada y así se decide.
En cuanto a que la Defensora Judicial no cumplió con las obligaciones inherentes a su cargo, pues solo se limitó a fungir como una figura decorativa que impulsara el proceso, o sea, llenar un requisito procesal, nos encontramos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 26 de enero de 2004, en el Expediente N° 02-1212, con Ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, dijo lo siguiente:
“El derecho de defensa en el proceso, contemplado como derecho fundamental en el Artículo 49 Constitucional, se desarrolla legalmente mediante varias instituciones, siendo dos de ellas la de defensoría y la de necesidad de la doble instancia (la cual admite excepciones).
La institución de la defensoría se divide en pública, destinada a otorgar asistencia técnica integral a los imputados en el proceso penal que no contraten defensores particulares; y en privada, la cual opera en el proceso de naturaleza civil, bajo diversas figuras como la del Defensor de quién goza de la declaratoria de justicia gratuita, o como la del Defensor Ad-litem.
En aras de delinear las relaciones del derecho de defensa y la función del defensor ad-litem, de ser posible, contactar personalmente a su defendido, para que éste le aporte las informaciones que le permitan defenderle, así como los medios de pruebas con que cuente y las observaciones sobre la prueba documental producida por el demandante”. Criterio que comparte este Tribunal.
Al revisar las actas procesales por este Tribunal se observa que la Defensora Judicial designada en la causa, a juicio de este Tribunal dio contestación en forma exhaustiva a la demanda, la cual procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
“Después de haber aceptado el cargo, prestado el juramento de Ley y debidamente citada, se dio a la tarea de tratar de entrevistarse con la demandada, a los efectos de que le suministrara información pertinente y precisa para así preparar la contestación a la demanda y por ello revisó los documentos acompañados por la parte accionante y se encontró que la demandada tenía su domicilio en la Calle N° 131-A, Casa N° 90-31 de la Urbanización La Trigaleña, de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, donde se encontró que esta persona ya no vivía allí que se había mudado, sin darle razón de su actual dirección el ocupante del inmueble y mucho menos el vigilante de la zona, de inmediato se trasladó a la dirección del apartamento y tampoco pudo obtener respuesta a pesar de que fue varias veces en distintos horarios, pero el apartamento siempre estaba cerrado, que ante tales imposibilidades se vio en la imperiosa necesidad y salvaguardarle el derecho a la defensa y al debido proceso de su asistida de dar contestación a la demanda, recurre única y exclusivamente al material aportado por los personeros de la parte accionante y es por ello que procedió a rechazar y a contradecir tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra por los apoderados judiciales de la parte demandante.
Que no es cierto y por eso lo rechaza y contradice el hecho de que el demandante le haya comprado a la ciudadana ANGELA OLEGARIA BRITO con pacto de rescate el apartamento cuya resolución de contrato de arrendamiento se está solicitando.
Que no es cierto y por eso lo rechaza y contradice el hecho de que el demandante sea propietario del mencionado inmueble.
Que no es cierto y por eso lo rechaza el hecho de que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado.
Que no es cierto y por eso lo rechaza el hecho de que en fecha 19 de Diciembre de 2006, la parte demandante se trasladó con el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial y notificaron a su representada que a partir del día 19 de Diciembre de 2006, comenzaría a correr la prórroga legal.
Que tampoco es cierto que su representada haya sido notificada del aumento del canon de arrendamiento que debía pagar en el lapso de la prórroga legal.
Que no es cierto que el apartamento objeto del contrato de arrendamiento lo encuentre ocupando una persona distinta al arrendatario.”
Es decir, no solo se limitó a rechazar en forma genérica la misma, sino que por el contrario individualizó la contestación a la demanda. Como consecuencia de ello, la parte demandada solo podía hacer la contraprueba tendente a destruir los fundamentos de la demanda, esto es, a demostrar que son contrarios a la verdad, pero no la de ningún hecho distinto de esa contraprueba que implique una defensa de inadmisibilidad de la demandada o de fondo o perentoria, puesto que de permitírselo se violaría el principio de igualdad, y con esa violación se ampararía antes que la verdad la mala fe en el proceso.
La contradicción genérica mantiene pues la carga de la prueba en cabeza del demandante y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos requeridos por la Ley y consecuencialmente si la acción intentada es o no fundada en derecho.
En otras palabras, no es cierto lo afirmado por el apoderado judicial de la demandada, en el sentido que la Defensora Judicial se limitó a fungir como una figura decorativa que impulsara el proceso, o sea, llenar un requisito procesal. Es más de la revisión de las actas procesales se observa que la Defensora Judicial promovió pruebas, por ello considera quién decide, que la actuación desarrollada por aquélla, estuvo encuadrada dentro de los lineamientos generales que la Sala Constitucional viene exigiendo y así se decide.
Con respecto a lo afirmado por el apoderado judicial de la demandada, en el sentido de que a pesar de que la medida de Secuestro fue acordada con la admisión del libelo de la demanda y ejecutada por la parte demandante en fecha 13 de diciembre de 2007, constituyéndose al efecto un depósito necesario, precisa este Sentenciador que el mencionado apoderado judicial intervino al momento de que el Tribunal Ejecutor de Medidas estuviera ejecutando la misma y que por lo tanto él podía evitar el secuestro necesario instando a su representada a llevarse los vestidos, aparatos electrodomésticos y demás bienes muebles que se encontraban en el inmueble al momento de ejecutar el secuestro, lo cual al no hacerlo consintió en que el Tribunal Ejecutor decretara el secuestro necesario, pues no otra cosa se desprende del acta levantada por la Juez Ejecutor de Medidas de fecha 13 de diciembre de 2007, la cual aparece suscrita por dicho representante judicial. En cuanto a que fue practicada mucho tiempo después de haberla decretado, la parte demandante estaba legitimada para hacerlo, pues al no haber sido revocada por el Tribunal de la causa, en cualquier momento podía ser evacuada. Sin embargo, observa este Sentenciador que la parte demandante con la finalidad de no causarle mayor daño a la parte demandada practicó la medida precautelativa decretada una vez que el Tribunal de la causa había sentenciado la controversia y así se decide.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Resueltas por el Tribunal las defensas opuestas por el apoderado judicial de la parte demandada, entra este Tribunal a analizar la procedencia o no de la pretensión deducida por la parte demandante y encuentra que se trata de una demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la abogada DORKIS MEDINA, en su carácter de coapoderada judicial del ciudadano LUIS MARIA PLATA OSSES, argumentando:
Que su representado mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de fecha 14 de enero de 2005, bajo el N° 19, folio 94, Protocolo I, Tomo 2, le compró a la ciudadana ANGELA OLEGARIA BRITO, es decir, la arrendadora original, un inmueble con pacto de rescate por la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL SEIS CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 27.206.000,40), hoy VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS SEIS BOLIVARES (Bs. 27.206,oo), constituido por un apartamento que forma parte del Edificio Apolo, ubicado en la Parcela N° 51-6 de la Manzana N° 51, Calle Apolo de la Urbanización Trigal Norte, en jurisdicción del Municipio Valencia del Estado Carabobo, situado en el piso 4, distinguido con la letra D, el cual tiene una superficie de Ochenta y Un metros Cuadrados (81 M2), correspondiéndole un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 18; consta de 3 habitaciones, sala de baño, sala de comedor y lavandero, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con la fachada Norte del Edificio; Sur: con la escalera de circulación vertical, hall de circulación y apartamento distinguido con el N° 4-C; Este: con el apartamento 4-A, y Oeste: con la fachada Oeste del edificio.
Que la ciudadana ÁNGELA OLEGARIA BRITO RODRIGUEZ, se comprometió en un plazo de seis meses contado a partir de la protocolización del documento de venta con pacto de rescate, a rescatar el mencionado inmueble. Afirmó que vencieron los seis meses y no fue rescatado el inmueble por lo que a partir del 14 de julio de 2006 su representado por mandato del artículo 1.536 del Código Civil se convirtió en el legítimo propietario del mencionado apartamento, ya que la venta se transformó en una venta pura y simple.
Que el contrato de arrendamiento que era a plazo fijo, es decir, sesenta meses, venció el 18 de diciembre de 2006 y que por lo tanto la arrendataria debía desocupar el inmueble sin necesidad de desahucio o notificación alguna debiendo entregarlo en las mismas condiciones y buen estado en que lo recibió. Afirmó que el artículo 1.604 del Código Civil establece que aunque se enajene la finca subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o privado, que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiere estipulado lo contrario. Argumentó que siendo su mandante el legítimo propietario del inmueble por mandato del artículo 1.436, es decir, por no haberse ejercido el derecho de rescate por parte de la vendedora arrendadora en el plazo convenido, seis meses contados a partir del registro de la venta con pacto de rescate, necesariamente al vencimiento del término del contrato de arrendamiento, es decir, el 18-12-06, debía concederle a la arrendataria conforme a la letra “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal, que es de dos (2) años, y es por ello que en fecha 19 de diciembre de 2006, a su petición se trasladó y constituyó con el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a la Urbanización La Trigaleña, Calle 131-A, Casa N° 90-31 del Municipio Valencia del Estado Carabobo, donde tiene su domicilio la ciudadana MARITZA ELENA FERRER, a fin de notificarla y el Tribunal le dejó en su poder una copia simple del contenido de dicha solicitud tal y como consta en el acta levantada por dicho Tribunal, que acompañó marcado con la letra B.
Por último afirmó que tal y como lo establece la Cláusula Décimo Octava del Contrato de Arrendamiento el cual faculta al arrendador a pedir la desocupación inmediata del inmueble, así como la resolución del contrato de arrendamiento, cuando ésta deje de pagar una de las mensualidades fijadas como canon de arrendamiento, es por lo que intentó la demanda por dos motivos o causales: 1) Por no ocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento con su familia como lo establece la Cláusula Segunda del contrato; y 2) Por no haber pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a: 19-12-06 y 18-01-07 y 19-01-07 al 18-02-07 ambos inclusive.
Trabada la litis en los términos antes expuestos, quedó en cabeza de la parte demandante probar las afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda, y así se decide.
Observa este Tribunal que el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Si durante la relación arrendaticia por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrá terminarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto.”
Por otro lado el artículo 1.363 del Código Civil, establece, que se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario. A través de estas dos disposiciones y del contrato de venta con pacto de rescate, emerge a juicio de este Tribunal el derecho o facultad del hoy demandante LUIS MARIA PLANA OSSES, para haber intentado la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago y así se decide.
De la revisión de las actas procesales emergen las siguientes pruebas:
La existencia del contrato de arrendamiento, el cual cursa agregado a los folios 40 al 42 en copia fotostática simple, el cual al no haber sido impugnado adquirió valor fidedigno como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyas partes eran originalmente ÁNGELA BRITO RODRIGUEZ (arrendadora) y MARITZA HELENA FERRER (arrendataria);
A los folios dieciocho (18) y diecinueve (19) del Expediente cursa copia fotostática simple del documento mediante el cual el hoy demandante LUIS MARIA PLATA OSSES compra con pacto de rescate a la ciudadana ÁNGELA OLEGARIA BRITO, el inmueble objeto de la controversia, el cual al no haber sido impugnado adquirió valor fidedigno conforme a lo que dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3. Consta en autos la notificación practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a la hoy demandada MARITZA ELENA FERRER, en la cual le notificó que a partir del 19 de diciembre de 2006 comenzaría a correr la prórroga legal y que el pago del canon de arrendamiento tenía que hacérselo a la parte demandante. En otras palabras, la parte demandante demostró no solo que su representado ocupó el puesto de la arrendadora primaria, sino que lo hizo del conocimiento de la hoy demandada y que debía cancelarle a él el canon de arrendamiento, situación que no ocurrió, motivo por el cual considera este Tribunal que la Demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago de las pensiones de arrendamientos comprendidas entre el 19 de Diciembre de 2006 al 19 de Febrero de 2007 es procedente, ello en razón de que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en el Único Aparte del Artículo 38, que durante la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
En otras palabras, en virtud de la notificación hecha en el Tribunal de Municipios citado a la hoy demandada MARITZA ELENA FERRER, en su carácter de arrendataria, debió continuar pagando el canon de arrendamiento fijado, el cual por la regulación sometida a los inmuebles por los distintos decretos presidenciales era de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) mensuales, pagos que debió efectuar al ciudadano LUIS MARIA PLATA OSSES o a sus representantes legales, lo cual no consta en los autos que se haya verificado y, por ello es procedente la pretensión deducida, y así se decide.
Por último observa este Tribunal al revisar las actas procesales, sobre todo el libelo de la demanda, que la pretensión deducida por la abogada DORKIS MEDINA, en su carácter de coapoderada judicial del ciudadano LUIS MARIA PLATA OSSES, no es la de Cumplimiento de Contrato, sino la de Resolución de Contrato de Arrendamiento, razón por la cual en base a las facultades revisoras que tiene este Tribunal de Alzada, REFORMA PARCIALMENTE la Demanda, en cuanto a que se declara CON LUGAR la Demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y no de Cumplimiento como erradamente lo señaló el Tribunal de la Causa, y así se decide.
III
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERA: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado ALIRIO RUÍZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARITZA HELENA FERRER YELAMO. SEGUNDA: Se REFORMA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, fecha 15 de noviembre de 2007; y TERCERA: CON LUGAR la Demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano LUIS MARIA PLATA OSSES, mediante apoderados judiciales, abogados EDUARDO BERNAL ACUÑA y DORKIS MEDINA, contra la ciudadana MARITZA ELENA FERRER, todos plenamente identificados en los autos. Se ORDENA a la ciudadana MARITZA ELENA FERRER, entregue totalmente desocupado libre de cosas, el inmueble ubicado en la parcela de terreno N° 51-6 de la Manzana N° 51, Calle Apolo de la Urbanización Trigal Norte, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, ubicado en la Cuarta Planta, distinguido con la Letra D, cuyos linderos y medidas están determinados en la parte motiva de esta Sentencia.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida.
Notifíquese a las partes.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los once (11) días del mes de marzo del año Dos Mil Ocho. Años: 197º 149º.
El Juez Provisorio,

Abog. Pastor Polo
La Secretaria,

Abog. Mayela Ostos Fuenmayor
En la misma fecha y siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), se publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

Exp. N° 51805/Delia.-