TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: DIANNY MARKHAM, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-11.669.910 y de este domicilio
APODERADA JUDICIAL: ZHAIDA MEDEROS DÍAZ, abogada en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.002
DEMANDADO: BELLA MHADAY COLMENARES EVOLI, venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-10.010.631 y de este domicilio
APODERADOS: DORKIS MEDINA Y EDUARDO BERNAL ACUÑA, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.487 y 6.585 en su orden
MOTIVO: DESALOJO ARRENDATICIO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE Nº: 51.806
I
NARRATIVA
Subieron las presentes actuaciones a este Tribunal en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por la apoderada judicial de la parte demandante, abogada ZHAIDA MEDEROS DIAZ, contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de noviembre de 2007.
Por auto de fecha 05 de diciembre de 2007, este Tribunal recibió del Juzgado Distribuidor de Primera Instancia el mencionado expediente dándole entrada bajo el Nº 51.806.
Por auto de fecha 13 de diciembre de 2007, este Tribunal en acatamiento a lo que dispone el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil fija un lapso de diez días, contados a partir del día siguiente para que se dicte sentencia en la presente causa.
Este Tribunal debe dejar sentado que la segunda instancia en nuestra Legislación Procesal constituye un juicio de revisión de la causa, y no solo de la sentencia de primera instancia. Por tanto, no se trata de un juicio de valor sobre la legalidad ni aún tampoco sobre la legitimidad o justicia del fallo de primera instancia, aún cuando indirectamente o en sentido traslaticio pueda considerársele tal. Aunque el Juez de la Alzada pueda hacer su fallo utilizando como método de disertación el examen u apreciación del fallo apelado, por lo tanto el Juez tiene el deber de examinar todo lo alegado y probado en la secuela del proceso en la primera instancia, en la medida que tales alegaciones y elementos de pruebas sean pertinentes a la litis. Nuestra Legislación concede además la posibilidad de ampliar la prueba en la segunda instancia, sea a instancia de parte mediante la consignación de determinadas pruebas, sea a instancia del Juez mediante auto para mejor proveer. Sentada la anterior premisa entra este Tribunal de Alzada, a revisar en su totalidad la Sentencia apelada.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Afirmó la apoderada actora que entre su poderdante y la parte demandada, ciudadana BELLA MHADAY COLMENARES EVOLI, existe un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado en forma verbal que tiene por objeto un local comercial propiedad de su mandante, situado en la Urbanización Camoruco, Avenida 104 N° 133-93, frente a la Plaza Las 3 Madres, Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, cuyo tiempo de duración era de aproximadamente 8 años cancelando un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CUATRO BOLIVARES (Bs. 635.604,oo).
En varias oportunidades su mandante le manifestó a su arrendataria la intención de deshacerse del mencionado contrato en una forma amistosa, sin obtener hasta la fecha de interponer la demanda respuesta alguna, por el contrario la arrendataria sin la autorización de su poderdante colocó sobre el piso original del inmueble que es de granito, según documento que acompañó con el libelo de la demanda marcado con la letra “B”, piezas de cerámica y a la entrada del local en cuestión colocó un toldo o un parasol nada estético, ocasionando reformas al inmueble arrendado y grandes daños; así también colocó o instaló un aparato de aire acondicionado sin contar con la autorización de mi mandante, como se aprecia en la fotografía que acompañó con el libelo de la demanda marcado con la letra “C”. Ahora bien, a pesar de todas las gestiones que realizó su mandante para que la arrendataria desalojara voluntariamente el local objeto del contrato de arrendamiento, eso no fue posible y es por ello que con fundamento en los artículos 1.615 y 1.589 del Código Civil en concordancia con la letra “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que demanda a la ciudadana BELLA MHADAY COLMENARES EVOLI, antes identificada para que convenga o ella sea condenada por el Tribunal a: 1) Desalojar el inmueble arrendado de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 2) Pagar las cosas y costas más los honorarios profesionales causados en la demanda.
Por último solicitó de conformidad con el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 7° se decretase medida de Secuestro del inmueble objeto del contrato.
Precisa este Tribunal que fue gestionada la citación personal de la parte demandada no pudiendo llevarse a efecto, por lo que la apoderada de la parte demandante con fecha 11 de junio de 2007 solicitó la citación sustituta, vale decir por Carteles, siendo acordado por el Tribunal de la Causa por auto de fecha 13 de junio de 2007.
Con fecha 09 de julio de 2007, la apoderada de la parte demandante consigna los carteles publicados. Con fecha 13 de julio de 2007 la Secretaria del Tribunal certifica que se trasladó a la dirección señalada por la demandante y fijó el Cartel de Citación.
Por auto de fecha 21 de septiembre de 2007 se designó a la abogada LEDIS PARRA, como Defensora Judicial de la parte demandada.
En fecha 24 de septiembre de 2007, los abogados DORKIS MEDINA y EDUARDO BERNAL ACUÑA, consignaron poder en los autos que le tiene conferido la parte demandada, dándose por citados en nombre de su representada para todos los actos del juicio.
En fecha 24 de septiembre de 2007, los apoderados de la parte demandada consignaron Escrito de Contestación a la Demanda.
Abierta la causa a pruebas de pleno derecho, la parte demandante presentó Escrito de Pruebas en fecha 03 de octubre de 2007.
En fecha 09 de octubre de 2007, el Juez Temporal se aboca al conocimiento de la causa.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, en su escrito de contestación a la demanda a pesar de que alegó como punto previo, el hecho de que la apoderada judicial de la parte demandante no expresa en que letra o causal del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fundamenta la demanda de Desalojo interpuesta en contra de su mandante; sin embargo, aprecia que pareciera por los hechos afirmados que la causal escogida por la parte demandante para solicitar el desalojo es la prevista en la letra “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual copiada es del tenor siguiente: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reforma no autorizada por el arrendador.”
De seguidas convino en que es cierto que entre su mandante y la parte demandante existe una relación arrendaticia que tiene por objeto el local de comercio identificado en el libelo de la demanda.
Rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, para culminar rechazando en forma pormenorizada el libelo de la demanda. Es decir, el apoderado judicial de la parte demandada sujetó su contestación de la demanda a los requisitos exigidos por el legislador venezolano en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Al haberse rechazado la Demanda en la forma antes indicada, por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que lo encabeza de la parte demandante probar las afirmaciones de hecho controvertidas alegadas en el libelo de la demanda, es decir, debe la parte demandante probar los supuestos de hecho previstos en la letra “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, debe la parte demandante a los efectos del resultado de esta controversia probar lo siguiente:
1. Que la arrendataria, hoy demandada le ocasionó al local de comercio objeto del contrato de arrendamiento deterioros mayores que los provenientes del uso normal o,
2. Que la arrendataria, hoy demandada efectuó reformas no autorizadas por su mandante, es decir, como lo afirmó en el libelo de la demanda, que colocó sobre el piso original del inmueble, que es de granito, piezas de cerámica y a la entrada de dicho local colocó un toldo y un aparato de aire acondicionado sin su autorización.
Abierta la causa a pruebas, tenemos que la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
1. Invocó el mérito favorable a los autos, especialmente el contenido en los renglones 10, 11, 12, 13 y 14, de los hechos convenidos. En este sentido precisa el Tribunal en primer lugar que el mérito favorable a los autos por sí solo no es medio probatorio, según criterio constante y reiterado de la Sala Político Administrativa, además los renglones citados por la apoderada judicial de la parte demandada tiene que ver con hechos que fueron convenidos por mi mandante y por lo tanto por mandato del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil se encuentran relevados de pruebas, por tal motivo este Tribunal no puede valorar el mérito favorable a los autos, promovido como prueba, y así se decide.
2. Consignó Resolución Administrativa emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, signada con el N° D.1.24-206 de fecha 06 de julio de 2006, que contiene la Regulación de Alquiler solicitada por la parte demandada. Este documento administrativo, el cual valora este Tribunal por ser documento público administrativo, a través del mismo la parte demandante logró probar lo siguiente: a) Que el número cívico del inmueble es 133-93, es una casa ubicada en la Urbanización Camoruco, Avenida 104 al frente de la Plaza Las 3 Madres, Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, y no al local comercial cuyo desalojo se solicita que viene a ser un anexo del mencionado inmueble o casa señalada, conforme fue alinderada; b) Que el inmueble cuyo desalojo se solicita tiene piso de granito y cerámica; c) Que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación; y, d) Que el canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador es de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CUATRO BOLIVARES (Bs.235.604) empero, con dichos medios probatorios la parte demandante no logró probar los extremos exigidos por la letra “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
3. Promovió Inspección Judicial a realizarse en el inmueble objeto del Contrato cuyo desalojo se solicita para dejar constancia de los siguientes hechos: a) De la colocación sobre el piso original de granito del inmueble, de piezas de cerámicas y el daño ocasionado al mismo; b) De la existencia de un toldo o parasol a la entrada del local; c) De la construcción de una pared realizada por la demandada sin su autorización; d) De la existencia de la instalación de un aire acondicionado ocasionando daños al inmueble; y e) De las reformas y desmejoras que se le causó al local comercial desde el inicio de la relación arrendaticia. De los particulares antes citados solo pudo constatar el Tribunal que el piso del local comercial cuyo desalojo se solicita, tiene piezas de cerámicas sin precisar si fue la parte demandante quien las colocó, por cuanto escapa al fin de este medio probatorio, igualmente dejó constancia el Tribunal que existe a la entrada del local de comercio un toldo o parasol, así como un aparato de aire acondicionado, sin poder precisar si ambos bienes muebles fueron colocados por la parte demandada y así se decide.
Los apoderados de la parte demandada no promovieron pruebas.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Como la contradicción genérica o específica, mantiene la carga de la prueba en cabeza del demandante y la actividad del sentenciador queda limitada a resolver si el actor ha demostrado o no plenamente los extremos requeridos por la Ley y consecuencialmente si la acción (pretensión) intentada es o no fundada en derecho, ellos por cuanto es principio reconocido por la doctrina y la jurisprudencia que cuando el demandado en el acto de la contestación a la demanda rechaza hechos de la demanda, no pone sobre si la carga de la prueba, ni conviene en los hechos de la demanda, caso de no probar lo contrario de lo que en la demanda se reclama, pues la carga de la prueba incumbe a quién alega un hecho, sea demandante o demandado, no al que niega.
Este principio está reconocido en nuestra Legislación en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
Esto quiere decir, que es a la parte demandante a la que le corresponde demostrar los hechos que se subsumen en la letra “E” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese sentido observa este Tribunal que con las pruebas promovidas por la parte demandante quedaron probados los siguientes hechos:
A) La existencia de la relación arrendaticia entre las partes;
B) Que la relación arrendaticia entre las partes que conforman esta controversia es un local comercial anexo de la casa N° 133-93 situada en la Urbanización Camoruco, Avenida 104 al frente de la Plaza Las 3 Madres, Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo;
C) Que el piso del local comercial es de granito y tiene piezas de cerámica;
D) Que en la entrada de dicho local comercial existe tanto un toldo o parasol como un aparato de aire acondicionado; y
E) Que el canon de arrendamiento pagado por la demandada es de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CUATRO BOLIVARES (Bs. 235.604,oo), pero no demostró con las pruebas aportadas y evacuadas los siguientes hechos:
1) Que la duración de la relación arrendaticia existente entre las partes era aproximadamente de 8 años;
2) Que el piso original sobre el cual están colocadas las piezas de cerámica, era de granito al momento de iniciarse la relación arrendaticia entre las partes;
3) Cuando o en qué momento fueron colocadas las piezas de cerámica sobre el piso y quién la colocó;
4) No demostró que el aparato de aire acondicionado y el toldo que se encuentra instalado en el local comercial fueron colocados por la parte demandada; y
5) Que la parte demandada realizó reformas al inmueble arrendado causando dichas reformas grandes daños al mismo, sin señalar o especificar en el libelo de la demanda cuales fueron esos daños y sus caudas.
Al contrario de lo afirmado por la apoderada judicial de la parte demandante, en el Informe realizado por el Arquitecto DOMINGO A. ROMERO H., portador de la Cédula de Identidad N° 8.310.416, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 53.952, Miembro Activo de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela en el Registro de Avaluadores bajo el N° 1.449 y facultado por la Autorización emitida por el Alcalde del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de fecha 13 de marzo de 2007, distinguida con el N° DA/0174/06, la cual fue transcrita en el texto de la Resolución Administrativa emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, promovida por la parte actora, este Sentenciador puede apreciar en dicho Informe, que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación, desvirtuando lo dicho por la parte demandante, en el sentido de que el inmueble arrendado presenta grandes daños y las reformas, si es que se le hicieron y sin saber quién las hizo ha contribuido a la mejoría del tantas veces mencionado local comercial.
Evidentemente, la apoderada de la parte demandante con los medios probatorios promovidos y evacuados no logró demostrar en el proceso los hechos que le imputa a la parte demandada y que no son otros que los previstos en la letra “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto al no haber plena prueba de los mencionados hechos, ciertamente la pretensión deducida no puede prosperar y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERA: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano DIANNY MARKHAM, abogada ZHAIDA MEDEROS DIAZ, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 12 de noviembre de 2007; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de Desalojo interpuesta por el ciudadano DIANNY MARKHAM, contra la ciudadana BELLA NHADAY COLMENARES EVOLI, cuyos apoderados son los abogados EDUARDO BERNAL ACUÑA y NORKIS MEDINA, plenamente identificados en los autos; y TERCERO: Queda CONFIRMADA en todas y cada una de sus partes la Sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los once (11) días del mes de marzo del año Dos Mil Ocho. Años: 197º y 149°
El Juez Provisorio,
Abog. Pastor Polo
La Secretaria,
Abog. Mayela Ostos Fuenmayor
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.)
La Secretaria,
Exp. N° 51.806/Delia.-