TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:
EL JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NGUANAGUA, LOS GUAYOS Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. 7.088.216, de este domicilio.
APODERADA: JEANNETT MARIELA RUIZ GUZMAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 102.403, de este domicilio.
DEMANDADO: LUIS FRANCISCO ROJAS TINEO, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nro. 8.394.634, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 1371
I
NARRATIVA
En fecha 11 de abril de 2007 fue presentada demanda por el abogado José Miguel Millán Malaver, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.904, apoderado judicial de la parte actora, en contra del ciudadano Luis Francisco Rojas Tineo, todos ya identificados, por desalojo de un inmueble, constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 01, enclavado dentro de un inmueble de mayor extensión y formando parte integrante del mismo, signado con el Nro. 112-30, ubicado en la calle Cadafe, Barrio La Honda, Parroquia Tocuyito, Municipio Libertador del estado Carabobo, señalando que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Luis Francisco Rojas Tineo, de acuerdo al contenido del documento que acompañó a los autos, suscrito el 16 de abril de 2001, autenticado por ante la Notaría Tercera de Valencia, en fecha 24 de abril de 2001, Nº 18, Tomo 39, que acompañó a los autos marcado “A”, por ante el Tribunal distribuidor de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.
Distribuida la demanda correspondió a este Tribunal el conocimiento de la misma y fue admitida en fecha 24 de abril de 2007, ordenándose el emplazamiento del ciudadano Luis Francisco Rojas Tineo para que comparezca al segundo (2°) día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación.
En fecha 08 de mayo de 2007, el abogado José Miguel Millán Malaver, mediante diligencia renuncia al poder que la fuere conferido por la parte actora para ejercer su representación en el presente juicio.
En fecha 17 de mayo de 2007, comparece la ciudadana Nilva del Carmen Valera Gómez, asistida por la abogada Jeannette Mariela Ruiz Guzmán, ya identificadas, y mediante escrito, inserto a los folios 20 al 23, reforma la demanda.
En fecha 17 de mayo de 2007, la ciudadana Nilva del Carmen Valera Gómez, asistida por la abogada Jeannette Mariela Ruiz Guzmán, mediante diligencia le confiere poder apud-acta a la mencionada abogada así como a los abogados Ulises I. Guevara y Luis Godoy Rivolta, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 115.570 y 94.935 el segundo y el tercero de los abogados.
En fecha 01 de junio de 2007, el Tribunal admite la reforma de la demanda ordenando el emplazamiento del ciudadano Luis Francisco Rojas Tineo para que comparezca al segundo (2°) día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación.
En fecha 12 de junio del mismo año, el alguacil mediante diligencia consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado.
En fecha 14 de junio de 2007, el accionado asisto por la abogada Maria Herminia Graterol G., inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 95.514, de este domicilio, presentó escrito de contestación, el cual riela a los folios 38 al 40 del expediente, junto con anexos marcados “A” y “B”.
Estando dentro del lapso probatorio ambas partes hicieron uso de ese derecho.
En fecha 15 de junio de 2007, la parte actora mediante escrito promovió pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por el Tribunal por auto de fecha 18 de junio de 2007.
En fecha 21 de junio de 2007, la parte accionada mediante escrito promovió pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por el Tribunal por auto de fecha 22 de junio de 2007.
En fecha 24 de Noviembre de 2006, por actuaciones urgentes y preferentes a este Tribunal, se difiere el acto de dictar sentencia para el Quinto (5º) día de despacho siguiente
En la reforma de la demanda la parte actora alegó:
1) Ser propietaria del inmueble antes identificado.
2) Que se celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, que comenzaba a regir el 16 de abril de 2001, por un (01) año no prorrogable y que una vez vencido el contrato el arrendatario siguió ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento por lo cual se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
3) Que el arrendatario le ha causado al inmueble de su propiedad deterioro en los pisos, paredes, porcelanas, piezas sanitarias, tuberías de aguas blancas y cableado de electricidad, quebrantando las cláusulas segunda, quinta y sexta del contrato de arrendamiento, ya mencionado, particularmente en lo que se refiere a las reparaciones menores y las mayores que se ameriten.
4) Que a la fecha adeuda la cantidad de dos millones ciento sesenta y cinco mil cuatrocientos cincuenta y un Bolívares (Bs. 2.165.451,00) reconvertidos en la cantidad de dos mil ciento sesenta y cinco Bolívares Fuertes con cuarenta y cinco céntimos (BF. 2.165,45) por concepto de mora en el pago de los servicios de electricidad, por lo que acompañó marcado con la letra “B”, copia del contrato de servicio eléctrico Nro. 036785, y marcado con la letra “C”, estado de cuenta, lo que evidencia la violación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, motivo por el cual no goza de la prorroga legal.
Fundamentó su acción en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1264 del Código Civil, así como los artículos: 33, 34 literal “e” y el parágrafo segundo del mismo, y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En lo atinente a la acumulación planteada, es decir, el desalojo y subsidiariamente la resolución del contrato, se fundamentó en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo tanto demandó a Luis Francisco Rojas Tineo, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal al desalojo del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 01, enclavado dentro de un inmueble de mayor extensión y formando parte integrante del mismo, signado con el Nro. 112-30, ubicado en la calle Cadafe, Barrio La Honda, Parroquia Tocuyito, Municipio Libertador del estado Carabobo y subsidiariamente la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago del servicio eléctrico y en consecuencia la entrega del inmueble dado en arrendamiento totalmente desocupado de bienes y personas y solvente de todos los servicios; en pagar la cantidad de un millón quinientos mil Bolívares (Bs.1.500.000,00) reconvertidos en un mil quintos Bolívares Fuertes (BF. 1.500,00) por los daños causados al inmueble por el deterioro, o el monto que sea establecido mediante una experticia; en pagar la cantidad que estime el Tribunal por los daños e intereses causados por la mora en el pago de los servicios públicos y en caso de que no pudieren ser estimados por el Tribunal, solicitó se realice a través de peritos; en pagar las costas del proceso y los honorarios de abogado; igualmente solicitó la indexación de la cantidad adeuda y medida precautelativa de secuestro.
Siendo el día para la contestación de la demanda, la parte demandada lo hizo en los términos siguientes:
1) Negó, rechazó y contradijo por no ser ciertas todas y cada una de sus partes la demanda intentada, por ser contraria a los hechos y al derecho.
2) Que no es cierto que se haya reconducido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el juicio en fecha 24 de noviembre de 2001, lo cierto es que una vez vencido el mencionado contrato las partes de mutuo acuerdo decidieron continuar la relación arrendaticia de forma verbal.
3) Que no es cierto que haya recurrido al procedimiento de consignación arrendaticia en virtud del vencimiento para el año 2006 del contrato de arrendamiento que la parte actora pretende hacer valer, lo cierto es que la propietaria no aceptó los pagos correspondientes al alquiler con el fin de no concederle el derecho a la prorroga.
4) Que lo cierto es que la relación arrendaticia comenzó en fecha 07 de noviembre de 1996, que el último contrato fue suscrito en fecha 24 de abril de 2001, con vencimiento el día 16 de abril de 2002, el cual consignó marcado con la letra “A”.
5) Que lo cierto es que la arrendadora le permitió el goce pacifico de la cosa a cambio del pago del canon de arrendamiento.
6) Que el contrato suscrito con la demandante paso a ser un contrato a tiempo indeterminado.
7) Que no es cierto que le haya causado daños de forma sistemática, progresiva y abusiva al inmueble, ya que la arrendadora nunca le manifestó su disconformidad con las condiciones físicas de este.
8) Que no es cierto que haya incumplido con sus obligaciones como inquilino, ya que la propietaria se reservó el derecho de inspeccionar, por sí misma o por medio de otras personas que ella autorizase, el inmueble y revisar el estado de conservación del mismo, lo cual hizo.
9) Que en mayo de 2006, la hoy accionante demandó por ante el Juzgado Tercero de los Municipios de esta misma Circunscripción Judicial la resolución del contrato según consta del expediente signado con el Nro. 6119 (nomenclatura de ese Juzgado), no pretendiendo hacer valer el deterioro grave que el inmueble presenta y que mal lo puede hacer valer un (01) año después.
10) Que su obligación como arrendatario es realizar las reparaciones menores, que de manera verbal le informó a la arrendadora del local de las reparaciones mayores que éste requería y que le corresponden como propietaria, fundamentó su alegato en el artículo 12 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y alegó además que la demandante habita el inmueble destinado a vivienda ubicado en la parte superior del local, por lo que tenía conocimiento del daño que tiene el local y que amerita reparaciones mayores.
11) Que es no es cierto que le adeude a la parte actora la cantidad de dos millones ciento sesenta y cinco mil cuatrocientos cincuenta y un Bolívares (Bs. 2.165.451,00) reconvertidos en la cantidad de dos mil ciento sesenta y cinco Bolívares Fuertes con cuarenta y cinco céntimos (BF. 2.165,45) por concepto de mora en el pago de los servicio de electricidad, ya que del medidor de luz eléctrica que surte al local salen dos tomas, una que surte al local y la otra que surte la vivienda que ocupa actualmente la parte actora, ubicada en la parte superior del local, que desde el comienzo de la relación arrendaticia el consumo de electricidad era dividido entre tres (3) personas, dos que ocupaban la parte superior y la que le correspondía a él como arrendatario, posteriormente la arrendataria se negó a reconocer el monto que a él le correspondía, por lo que el 17 de noviembre de 2006, a través de inspección realizada por cuadrilla de Eleoccidente quedó demostrado según revisión Nro. 4675, que el medidor del local que arrienda se alimenta de electricidad a una casa de familia
12) Que es no es cierto que le adeude a la parte actora la cantidad de un millón quinientos mil Bolívares (Bs.1.500.000,00) reconvertidos en un mil quintos Bolívares Fuertes (BF. 1.500,00) por los daños causados al inmueble, por cuanto cumplió con la obligación de mantenerlo en las mismas condiciones en que le fue entregado.
II
PRUEBAS DE LA ACTORA:
Pruebas acompañadas al libelo:
1) Con el libelo la actora acompañó original de Notificación practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, el Tribunal le da pleno valor probatorio por tratarse de documento público, de acuerdo al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero es impertinente como prueba del objeto de la pretensión luego de reformada la demanda. Así decide.
Pruebas acompañadas a la reforma:
1) Acompañó marcado con la letra “A” original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el juicio, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, en fecha 24 de abril de 2001, Nº 18, Tomo 39, del cual se demuestra el arrendamiento que del inmueble objeto del juicio, le hiciera la ciudadana Nilva Valera Gómez al ciudadano Luis F. Rojas Tineo. Tal documento por no haber sido impugnado por la parte demandada, se le valora de acuerdo al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2) Acompañó marcado “B” copia simple del contrato Nro. 036785, suscrito en fecha 29 de septiembre de 1992, entre la Compañía Anónima Electricidad de Occidente (ELEOCCIDENTE), Filial de CADAFE y la ciudadana Nilda Valera, denominación comercial, dirección del servicio: avenida Cadafe, Nro. 112-30, oficina Tocuyito, además de acompañar en original marcado “C” estado de cuenta, de fecha 14 de mayo de 2007, donde aparece como cliente la ciudadana Nilva Valera, que al ser complementados por la prueba de informes requerida durante el lapso probatorio, este Tribunal los valora de acuerdo a lo que establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así decide.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Pruebas acompañadas a la contestación:
1) Acompañó marcado con la letra “A” copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el juicio, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, en fecha 24 de abril de 2001, Nº 18, Tomo 39, el cual ya fue arriba valorado.
2) Marcadas con las letras “B” y “C” copias simples de sendas sentencias emanadas de los Tribunales: Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego y Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial respectivamente, el Tribunal le da pleno valor probatorio por tratarse de documento público, de acuerdo al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN:
La parte actora:
1) Invocó, promovió y reprodujo a favor de su representada el merito que arrojan los autos, este Tribunal la desestima en virtud de que esta invocación no constituye ninguno de los medios probatorios de los establecidos en la ley, ni en forma expresa ni como prueba libre.
2) Invocó, promovió y reprodujo el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el juicio, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, en fecha 24 de abril de 2001, Nº 18, Tomo 39, el cual ya fue valorado, en especial la cláusula segunda que hace refiere al equipamiento de accesorios del local dado en arrendamiento y al estado de funcionamiento de las instalaciones eléctricas y servicio de aguas blancas y servidas; la cláusula quinta y la sexta, que alude las reparaciones menores y las mayores por la inadecuada o inoportuna ejecución de las primeras.
3) Promovió prueba de experticia a los fines de determinar la magnitud de los daños causados al inmueble y demostrar el incumplimiento por parte del arrendatario de las cláusulas segunda, quinta y sexta del contrato de arrendamiento, ahora bien una vez sustanciada la prueba, designado y juramentado el perito, la parte actora mediante diligencia inserta al folio 90 del expediente, renunció tácitamente a esta.
4) Promovió la evacuación de la prueba de informes a la empresa de servicio eléctrico CADAFE, estos informes ya han sido valorados.
La parte demanda:
1) Invocó y reprodujo a su favor el merito que arrojan los autos, este Tribunal la desestima en virtud de que esta invocación no constituye ninguno de los medios probatorios de los establecidos en la ley, ni en forma expresa ni como prueba libre.
2) Invocó, promovió y reprodujo el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el juicio, otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, en fecha 24 de abril de 2001, Nº 18, Tomo 39, el cual ya fue valorado.
3) De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba invocó, promovió y reprodujo el merito que se desprende de la revisión de equipo de medición 04 No-4675, realizada por Eleoccidente, el día 17 de noviembre de 2005, el cual consignó en copia simple marcado con la letra “A”, y solicitó se oficie al Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial a los fines de que ratifique de que el mismo es duplicado del original y cierto su contenido, sustanciada la prueba no consta en autos las resultas, sin embargo el Tribunal dado que se trata del duplicado de una actuación administrativa de la empresa Eleoccidente, filial de CADAFE, se aprecia por el carácter presuntivo de veracidad que emana de la misma.
4) De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba invocó, promovió y reprodujo el merito que se desprende del recibo de pago que realizó a Eleoccidente, el día 30 de marzo de 2006, cantidad que le correspondía conforme a lo que pactó verbalmente con la parte actora, el cual consignó en copia simple marcado con las letras “B” y “C”, y solicitó se oficie al Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial a los fines de que ratifique de que el mismo es duplicado del original y cierto su contenido, sustanciada la prueba no consta en autos las resultas, sin embargo el Tribunal dado que se trata del duplicado de una actuación administrativa de la empresa Eleoccidente, filial de CADAFE, se aprecia por el carácter presuntivo de veracidad que emana de la misma.
5) De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba invocó, promovió y reprodujo el merito que se desprende de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, expediente Nro. 52.541 nomenclatura de ese Tribunal, de fecha 14 de agosto de 2006, la cual consignó en copia simple marcado con las letras “D” , y solicitó se oficie al Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial a los fines de que ratifique su contenido, sustanciada la prueba no consta en autos las resultas, sin embargo esta prueba fue valorada con anterioridad.
6) Promovió la evacuación de la prueba de informes a la empresa de servicio eléctrico CADAFE, a los fines de constatar desde cuando se suscribió al servicio eléctrico residencial la ciudadana Nilva Valera Gómez, el Tribunal no la valora por cuanto no consta en autos las resultas.
Vencido el lapso de promoción de pruebas, y en el ejercicio del principio de la soberanía probatoria del juez, el Tribunal acuerda practicar Inspección Judicial al inmueble objeto del contrato cuyo desalojo se demanda de acuerdo a lo que prevé el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, la cual se realizó el día 6 de julio del año 2007.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
En cuanto al tema de fondo de asunto planteado en este juicio, es menester establecer que con el análisis del material probatorio el actor logró probar la existencia del contrato de arrendamiento al que hace referencia en la demanda, logró probar que el contrato era a tiempo sin determinación de tiempo (indeterminado), lo cual quedo ratificado por las sentencias emanadas de los Juzgados Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego y Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, probó el interés procesal por el cual actúa en la causa.
Durante el lapso probatorio la parte actora no trajo a los autos elementos que confirmen sus afirmaciones de hecho explanadas en la reforma de la demanda, a decir, el deterioro en los pisos, paredes, porcelanas, piezas sanitarias, tuberías de aguas blancas y cableado de electricidad; en fecha 6 de julio del año 2007, este Tribunal practicó inspección judicial en la cual dejó expresa constancia “que el inmueble presenta una filtración en el techo la cual esta afectando una de las paredes debido a la humedad, y salvo el deterioro normal por el uso del mismo, este se encuentra en buenas condiciones…”, el Juez solo se limito a dejar constancia del estado del lugar donde se encontraba constituido sin hacer apreciaciones que necesitaban conocimiento pericial, de acuerdo al contenido del artículo 1422 en concordancia con el artículo 1428 del Código Civil y así comprobar si los daños observados en el local cuyo desalojo se demanda, exceden del normal uso que se le da al inmueble. Así decide.
Quedando demostrado que la demandante no cumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto de acuerdo a lo prescrito el artículo 254 ejusdem, la acción incoada no debe prosperar en derecho en cuanto a la pretensión de desalojo y así se decide.
El Tribunal con respecto pretensión subsidiaria planteada por la actora, es decir, la resolución del contrato de arrendamiento, es preciso acotar que, la resolución del contrato se reclama solo en aquellos casos en los cuales este determinado el tiempo de duración del mismo, ya que en esa situación jurídica se solicita la resolución de la convención por incumplimiento de la obligaciones contractuales tal y como han sido pactadas, en atención al criterio anteriormente expuesto, la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 28 de Junio de 2005, en Sala Constitucional, Magistrado Ponente: Francisco carrasqueño López, señala “ …que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. ”, criterio jurisprudencial al cual se acoge este Juzgador, es por lo que la acción incoada no debe prosperar en derecho en cuanto a la pretensión subsidiaria de resolución de contrato y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNIICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, LOS GUAYOS Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de desalojo y SIN LUGAR la resolución de contrato intentada subsidiariamente por la ciudadana Nilva del Carmen Valera Gómez, contra el ciudadano Luis Francisco Rojas Tineo, ya identificados.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 se condena en costas a la parte perdidosa.
De acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veinticinco días del mes de marzo del año dos mil ocho. Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Suplente Especial,

Abog. JOSE GREGORIO RODRIGUEZ GONZALEZ
La Secretaria,

Abog. DARLEN NAZAR
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 12:30 de la tarde, se dejo copia en el archivo del Tribunal.
La Secretaria,