TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° AP42-N-2007-000394
Juez Ponente: ALEJANDRO SOTO VILLASMIL

El 2 de octubre de 2007 se recibió en la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo el oficio N° 07-1687 del 19 de septiembre de 2007 emanado del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados PEDRO ALEJANDRO DUARTE LLOVERA y GUSTAVO ADOLFO CURIEL DÍAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 79.519 y 80.549, respectivamente, actuando en representación de la sociedad mercantil CORPORACIÓN CARMEL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, el 4 de diciembre de 1998, bajo el N° 54, tomo 532-A-sgdo., contra la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA.
Tal remisión se efectuó en virtud de la consulta planteada por el referido Juzgado Superior, de la sentencia dictada el 15 de junio de 2006, a través de la cual declaró con lugar el recurso ejercido y fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble de autos.
El 8 de octubre de 2007 se dio cuenta a esta Corte y se designó ponente al Juez Alejandro Soto Villasmil, a quien se ordenó pasar el presente expediente a los fines de que esta Corte se pronuncie en torno al presente asunto.
El 9 de octubre de 2007 se pasó el presente expediente al Juez ponente.
Realizado el estudio individual de las actas que conforman el presente expediente, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo pasa a decidir el asunto sometido a su conocimiento, previas las siguientes consideraciones:

I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD

El 8 de noviembre de 2002 los representantes judiciales de la sociedad mercantil recurrente interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad, con base en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Que interpone el presente recurso contra la Resolución N° 003264 del 14 de agosto de 2001, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestrutura, a través de la cual se reguló un inmueble de su propiedad, “identificado como Apartamento 2-B del Edificio denominado TORRE [sic] 18, fijando monto máximo de arrendamiento mensual para el uso de oficina”.
Denunciaron como infringidos los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por falta de aplicación de los mismos, puesto que si bien es cierto que en el Resuelto N° 003264 se le atribuye un valor total al inmueble, no es menos cierto que al distribuirlo no señala cuáles fueron los factores o razones que llevaron a tal determinación; igualmente el Resuelto No. 003264 del 14 de agosto de 2001.
Que dicho acto no cumple con varios de los requisitos formales que todo acto administrativo debe contener a tenor de lo establecido en el artículo 18 eiusdem; destacando que no se encuentra contenido en el mismo: expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieran sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes; además de que tampoco mencionan el nombre de la persona u órgano a quien va dirigido.
Que la Resolución 003264 solo indica quien solicitó la actuación administrativa y el objeto sujeto a la decisión, en este caso el inmueble, luego de lo cual pasa de inmediato a determinar el valor del inmueble y otros elementos, pero sin motivar de dónde se concluyen los valores que allí se determinan, por lo que en el administrado se produce un total menoscabo en sus derechos de impugnación y de defensa, por no saber cuáles fueron los argumentos de hecho y de derecho aplicados por la Administración para la determinación de la renta máxima mensual del inmueble de su interés.
Que pareciera, entonces, que de una manera arbitraria la Administración fija los valores rentables de los inmuebles, siendo que la ley determina muy claramente los patrones que se deben seguir a los fines de la fijación del canon de arrendamiento, es decir, se excede, en su poder discrecional.
Que un avalúo inmotivado no puede servir de fundamento para fijar canon alguno, ya que la motivación del avalúo constituye el señalamiento de las razones, datos y elementos que debieron tomarse en cuenta los peritos para arribar a una conclusión sobre el valor atribuido al caso concreto.
Que no cabe la formulación de un acto administrativo sobre la base de una motivación vaga y genérica del avalúo que en esta materia constituye el aspecto fundamental de la actuación administrativa; como consecuencia de ello, la Dirección General de Inquilinato arribó a valores y conclusiones que no guardan ninguna relación con la realidad del mercado inmobiliario.
Que todas estas circunstancias especiales contribuyen a incrementar considerablemente el valor del terreno y de la edificación, que se encuentra en perfecto estado de conservación y mantenimiento, en cuanto a infraestructura se refiere (pintura, vialidad, tuberías, cableado, etc.), no obstante, a su decir, ninguna de las características antes destacadas fueron apreciadas debidamente por el organismo regulador, que de haberse tomado en cuenta, hubiese contribuido significativamente a la valorización del inmueble.
Que todo ello conduce a que esa incorrecta determinación de valores y renta, se traduzca a una lesión a la esfera de derechos legítimos, particulares y directos de su mandante, por cuanto su patrimonio se ve sensiblemente afectado de dos modos distintos: 1) El acto administrativo en cuestión contiene un avalúo, que se convierte en una referencia del inmueble y que al estar notoriamente por debajo del verdadero valor, disminuye el valor comercial del mercado de la propiedad en cuestión; 2) La renta asignada resulta inferior a la que debería ser en realidad, lo que se traduce en una perdida económica actual para que el propietario, por cuanto deja de percibir una renta cónsona con el capital invertido representado en el inmueble y que, si se hubiese valuado el inmueble correctamente al aplicar el correspondiente porcentaje de rentabilidad previsto en la Ley, el resultado habría sido una renta muy superior, que su mandante dejará de percibir.
Que el acto administrativo que se impugna tiene su origen en otro de trámite, el cual es fundamental para la decisión por parte de la Administración, cual el Informe Técnico o Avalúo, el cual prepara la propia Administración a 1os efectos de corroborar o averiguar las condiciones, valores y demás datos del inmueble que se pretende regular, y que, no obstante, estos actos administrativos se encuentran totalmente viciados de ilegalidad, representada ésta en vicios flagrantes de disposiciones legales.
En ese sentido, denunciaron como infringidos, los artículos 29 y 30 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se establecen los elementos que debe considerar la Administración para fijar el canon máximo mensual de los inmuebles sujetos a regulación, ya que en la resolución impugnada no se tomó en cuenta para la determinación del valor del inmueb1e para la fijación de la renta máxima mensual, los factores que el artículo 30, taxativamente, señala corno necesarios para dicho valor.
Que el funcionario comisionado a tal efecto limitó a reseñar simples observaciones visuales y superficiales sin detallar y precisar las características físicas, topográficas económicas, tanto del terreno como de la edificación sobre él levantada, de acuerdo a los parámetros establecidos en el mencionado artículo 30, agregando que el informe técnico presentado no cumple con los extremos que señala el legislador se deben cumplir para realizar el cálculo del valor de un terreno.
Así, solicitaron que a fin de subsanar la situación jurídica infringida a su mandante, se fije el nuevo canon máximo mensual del inmueble de su propiedad.

II
DE LA SENTENCIA SOMETIDA A CONSULTA

Mediante sentencia de fecha 15 de junio de 2006, el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, sobre la base de las siguientes consideraciones:

“El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración [sic] para arribar a los valores asignados, omitiendose [sic] toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al constatarlas con el informe pericial inserto a los folios cincuenta y nueve (59) al setenta y nueve (79) del expediente principal, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos PEDRO RIVAS, RAFAEL ARRIAGA y EURIDISIS MORENO.
El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de la incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobora la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado así se declara.
La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes:
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
[texto del referido artículo].
Por su parte el aparte 18 artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
[texto del referido artículo].
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:
[texto del referido artículo].
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
[texto del referido artículo].
A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
[texto del referido artículo].
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
[texto del referido artículo].
Es[e] Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento
solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de OCHENTA Y CUATRO MILLONES CIENTO SESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 84 168 295,91), incluido el puesto de estacionamiento, equivalentes a 3.407,62 unidades tributarias a razón de Bs 24 700 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 6v/o de conformidad con lo previsto en el articulo [sic] 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para oficina, al inmueble identificado como ‘apartamento 2 (Oficina) más estacionamiento, en la cantidad de QUINIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 508..687,54), incluyendo en este monto la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS 1 BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (87.846,06), por concepto de contribución para el pago de los gastos comunes (condominio), conforme lo prevé el parágrafo único del articulo [sic] 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Conforme lo exige el aparte 18 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, en lo que se refiere a los locales comerciales y las oficinas, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante y en cuanto a las dependencias destinadas a viviendas desde que quede definitivamente firme y haya transcurrido el plazo de vigencia de la Resolución conjunta de los Ministerios de Infraestructura, y de Producción y Comercio, publicada en la Gaceta Oficial N° 37 de fecha 08 de abril de 2003”. (Negritas y mayúsculas del fallo citado)

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Previo al pronunciamiento relativo a la consulta de ley planteada por el Juzgado a quo, esta Corte considera necesario hacer referencia a su competencia para conocer del presente asunto. A saber:
Transcurrido el lapso legal sin haberse interpuesto el recurso de apelación correspondiente, el Tribunal de la causa remitió en consulta a esta Corte el presente expediente, con fundamento en lo previsto en el artículo 70 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, el cual establece que “Toda sentencia definitiva contraria a la pretensión, excepción o defensa de la República; debe ser consultada al Tribunal Superior competente” y, siendo que esta Corte es la Alzada del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, este Órgano Jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer del presente asunto y así se decide.
Determinada la competencia pasa esta Corte a pronunciarse acerca de la procedencia de la consulta del fallo dictado por el Juzgado a quo en fecha 15 de junio de 2006, y al respecto observa:
Luego de la declaratoria con lugar del recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido, el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante auto dictado en fecha 19 de septiembre de 2007, ordenó remitir el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución (URDD) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, a los fines de la consulta obligatoria del fallo de conformidad con el artículo 70 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
Así las cosas, corresponde entonces a esta Instancia Jurisdiccional determinar si, en el caso de autos, resulta aplicable la consulta obligatoria establecida en el artículo 70 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, según el cual toda sentencia definitiva contraria a la pretensión, excepción o defensa de la República, debe ser consultada al Tribunal superior competente.
Con relación a lo anterior, esta Corte se ha pronunciado acerca de la consulta, institución ésta que plantea que el superior jerárquico del juez que ha dictado una providencia judicial, se encuentra habilitado para revisar o examinar oficiosamente la decisión adoptada en primera instancia, sin que medie petición alguna, y de este modo corregir o enmendar los errores jurídicos de que ésta adolezca.
Ahora bien, de la revisión de las actas se observa que si bien es cierto que la sentencia recurrida declaró la nulidad del acto administrativo que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble de marras, no se observa que tal declaratoria afecte directa o indirectamente los intereses de la República.
Al respecto, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo debe precisar que si bien es cierto que en sentencias como la recurrida se modifica o anula un pronunciamiento de la Administración -como lo son los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura-, en el supuesto de que tales declaratorias no afecten directa o indirectamente los intereses de la República, no existen motivos por los cuales deba esta Alzada revisar a través de la consulta las referidas sentencias.
Así las cosas, por cuanto en el caso que nos ocupa se observa que la declaratoria de nulidad del acto administrativo recurrido no afecta directa o indirectamente los intereses de la República, no existen motivos que lleven a este Órgano Jurisdiccional a revisar a través de la consulta el fallo dictado por el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 15 de junio de 2006. Así se declara.
Sobre la base de lo expuesto, es forzoso declarar IMPROCEDENTE LA CONSULTA planteada por el referido Juzgado Superior, y en consecuencia declara FIRME el fallo dictado por el mencionado Juzgado en fecha 15 de junio de 2006, mediante el cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido. Así se decide.

IV
DECISIÓN

Por las razones expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. Su COMPETENCIA para conocer de la consulta a la cual se encuentra sometida la sentencia dictada el 15 de junio de 2006, por el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los abogados PEDRO ALEJANDRO DUARTE LLOVERA y GUSTAVO ADOLFO CURIEL DÍAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 79.519 y 80.549, respectivamente, actuando en representación de la sociedad mercantil CORPORACIÓN CARMEL, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, el 4 de diciembre de 1998, bajo el N° 54, tomo 532-A-sgdo., contra la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA.
2. IMPROCEDENTE LA CONSULTA de la referida sentencia.
3. FIRME el fallo dictado por el Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 15 de junio de 2006.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el presente expediente al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los quince (15) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Presidente,

EMILIO RAMOS GONZÁLEZ

El Vicepresidente,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA

El Juez,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL
Ponente

La Secretaria Accidental,

VICMAR QUIÑONEZ BASTIDAS
Exp. N° AP42-N-2007-000394.-
ASV / e.-

En la misma fecha _____________________ ( ) de ________________ de dos mil ocho (2008), siendo la (s) __________ , se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° ______________.

La Secretaria Accidental.