TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DELA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. Nº 8033

PARTE ACTORA: MAURICIO GIULIANTE y GABRIELA DI GREGORIO de GIULIANTE, ambos venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.108.989 y V- 6.817.746, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES: HUMBERTO TIRADO VASQUEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.361.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil DESARROLLOS MERCAYAG C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 1999, bajo el Nº 50, Tomo 313-A Qto.

APODERADOS JUDICIALES: JOSE SALCEDO VIVAS, MARTIN ANTONIO MANZANILLA, y MARIANELA PARISI BELLINGHIERE y PAOLA VERONICA REVERÓN HURTADO todos abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 21612, 32478, 76365 y 79983 respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, CON INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.-

Recibidas como fueron las presentes actuaciones, procedentes del Juzgado Superior Distribuidor a las cuales se le dio entrada mediante providencia de fecha 27-07-2007, fijándose los lapsos a que se contraen los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En su oportunidad procesal ambas partes presentaron escrito de informes, y solo la parte demandante presentó observaciones a los informes.-
Llegada la oportunidad pasa esta Alzada a decidir en base a las siguientes consideraciones:

PRIMERO
Alega la actora en su escrito libelar, que consta de documento autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, suscrito en fecha 22 de junio de 2001, anotado bajo el Nro. 6, tomo 16 y Nro 7, del tomo 16 respectivamente de los libros de autenticaciones, que ambas partes celebraron un contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, sobre dos locales comerciales distinguidos con los números P-097 y P-098, y cuyas características son las siguientes: dos unidades susceptible de apropiación individual designadas en el desarrollo MERCAMAYOR y ubicadas en el nivel Premio de la edificación, con un área aproximada de Cuatro metros con Treinta y Seis Decímetros Cuadrados (4,36 mts2) el primero, y de Cuatro metros con Tres decímetros Cuadrados (4,03 mts2) el segundo.
Que en fecha 31 de diciembre de 2002, venció el plazo que tenia la vendedora para otorgar el documento definitivo de compra venta y efectuar la entrega de los dos inmuebles sin que la parte demandada cumpliera con dicha obligación.
Que en el mes de abril de 2003, los compradores entregaron a la vendedora la suma de veintisiete mil ciento veintinueve dólares de los Estados Unidos de América con 94 céntimos (27.129,94 US$), tal como lo establecieron en el contrato de opción de compra venta de los cuales la suma de catorce mil setecientos veintinueve dólares de los Estados Unidos de América con 94 céntimos (14.729,94 US$) correspondiente a la inicial fue pagada mediante nueve (09) de las Dieciocho (18) letras de cambio suscritas por vencimientos mensuales y consecutivos de MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS Dólares Americanos con SESENTA Y SEIS CENTIMOS (1.636,66 US$)cada una.
Que también fueron estipulados dos tipos de financiamiento adicionales para el pago de la obligación discriminada de la siguiente forma:
1. Trece letras de cambio por la cantidad de Seiscientos dólares americanos (600US$) cada una numeradas como 1/36; 2/36; 3/36; 4/36; 5/36; 6/36; 7/36; 8/36; 9/36; 10/36;; 12/36; 13/36; 14/36, lo cual asciende a la suma de siete mil ochocientos dólares de los Estados Unidos de América, (7.800,oo US$) y;
2. Una cuota por la cantidad de cuatro mil seiscientos dólares de los Estados Unidos de América distinguida como la letra Nro. 11/36.
Que llegada la fecha de entrega de los inmuebles objeto de la opción de compra venta, es decir el 31-12-2002 la demandada incumplió con su obligación respectiva, en razón de lo cual amparándose en el articulo 1168 del Código Civil, el cual establece la EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO, decidieron suspender la cancelación de las demás cuotas suscritas.
En su petitorio concreto solicita expresamente la parte actora declare con lugar la demanda y condene a la parte demandada a tenor de lo siguiente:
1. Que se declare Resuelto el Contrato de Opción de Compra Venta.
2. Que se le ordene a la demandada a pagar la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS SIETE MIL NOVECIENTOS CUATRO BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 43.407.904,oo) equivalente a la cantidad de (27.129,94 US$) calculados a razón de (Bs. 1600,oo) por dólar americano.
3. El pago de la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES SETENCIENTOS VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 34.726.320,oo) equivalente a la suma de (21.703.95 US$) calculados a razón de (Bs. 1600,oo) por dólar de los Estados Unidos de América, lo cual se corresponde con el ochenta por ciento (80%) de la suma anterior según lo dispuesto en la cláusula novena del contrato de opción de compra venta.-
Admitida como fue la demanda mediante auto de fecha 29-03-2004, previa denuncia de la parte demandada de haber sido distribuido en dos oportunidades el mismo libelo de la demanda, solicita expresamente la remisión de las actuaciones realizadas en el Juzgado Décimo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del transito de esta misma Circunscripción Judicial, al Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, quien finalmente mediante auto de fecha 07-06-2004 remitió dichas actuaciones y en fecha 11-06-2004 fue recibido el expediente.
Seguidamente la parte demandada compareció en fecha 6-12-2004, ante el tribunal de la causa a proponer la cuestión previa prevista en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la supuesta violación del ordinal 5º del artículo 340 ejusdem; error que fue subsanado voluntariamente por la representación de la parte demandante, y que fue declarado como debidamente subsanado mediante Sentencia dictada en fecha 28-07-2005 por el A quo.
En virtud de lo anterior, la parte demandada compareció dentro de la oportunidad legal, y en fecha 07-12-2005, y dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechazan, niegan y contradicen expresamente la afirmación realizada por la parte demandada en su libelo de demanda de que no se hubiera cumplido con la obligación de hacer la protocolización de la compra venta definitiva de los dos inmuebles ampliamente identificados up supra dentro del lapso establecido en la cláusula octava del contrato, es decir; dentro del segundo semestre del año 2002.
Se excepcionan alegando que la imposibilidad de realizar la venta definitiva no resulta ser imputable a ellos como vendedores, en razón de que no existía termino cierto para la realización de la venta definitiva, visto que la cláusula octava de ambos contratos establecía el cumplimiento de varios requisitos que una vez cumplido el ultimo de ellos, era que comenzaba a correr el termino de 45 días para la realización de la venta por ante el registro respectivo y que al no haberse cumplido estas condiciones, se encontraba la parte actora imposibilitada de exigir el cumplimiento y/o la resolución del contrato de opción de compra venta, lo que en derecho definieron como la existencia de un termino y una condición suspensiva con diversas modalidades.
Alegan además, que la parte actora en su demanda cita parcialmente el texto de la cláusula octava omitiendo así detalles importantes contenidos en la misma.
Reconocen expresamente haber suscrito los dos (02) contratos por opción de compra venta con la parte demandante sobre dichos inmuebles y que se estableció como precio del mismo la cantidad de veintitrés mil noventa dólares de los Estados Unidos de América (US$ 23.090,00) para el local identificado como P-097, y veinticinco mil setecientos treinta y nueve dólares con noventa y cuatro centavos de dólar de los Estados Unidos de América (US$ 25.739,94) para el local identificado como P-098 respectivamente.
Alegan igualmente que a partir del mes de abril del año 2003, la parte actora dejó de cumplir con su obligación de cancelar las cuotas establecidas en dichos contratos.
Finalmente arguye en su escrito de descargo la parte demandada como defensa subsidiaria, que en caso de que el tribunal considerase que hubo un incumplimiento se establezca que este incumplimiento no se debió a causa imputable a la vendedora, sino en este caso a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Libertador, quien debía dar la aprobación para la protocolización del documento de condominio, cuestión que para el momento de interponerse la demanda, no había ocurrido y que la parte demandante no demostró.
DE LA MOTIVACIÓN AL FONDO.-

Estando dentro de la oportunidad para decidir al fondo la presente causa, este Tribunal habiendo revisado exhaustivamente las actas que conforman el presente expediente, decide en base a lo siguiente:
Solicitó la parte actora concretamente la resolución de dos contratos de opción de compra venta debidamente suscritos con la demandada en base a que dichos contratos establecían como fecha tope para la protocolización del documento definitivo de venta el segundo semestre del año 2002, el cual según alega la parte actora en su demandada culminó el 31 de diciembre de 2002 respectivamente.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación a la demanda, basó su defensa en el hecho de que la demandante descontextualizó la cláusula octava del contrato que es la que estipulaba la forma y tiempo en que debía realizarse la venta al limitar dicho cumplimiento al segundo semestre del año 2002, cuando realmente la cláusula octava establecía una serie de condiciones suspensivas que debían cumplirse todas y que a partir de que se configurara la ultima de ellas es que comenzaba a correr el lapso de 45 días para la protocolización definitiva de la venta lo cual hasta la fecha según el dicho de la actora no ha ocurrido aún.
Con respecto a lo anterior, resulta menester revisar lo dicho por el tribunal de la causa contra cuya sentencia se recurre a los fines de verificar el razonamiento de su decisión; y dice textualmente la sentencia de fecha 03 de mayo de 2007 lo siguiente:
“Así pues, para la parte demandada su obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa estaba suspendida hasta tanto no se produjera el hecho futuro e incierto (condición) consistente en la obtención de la recepción de obra y el otorgamiento del documento de condominio, por haberse verificado esta condición, estaba eximido de obligación alguna…(omisis)”.-
Una de las circunstancias que caracterizan la existencia de alguna obligación sometida a condición suspensiva, es que antes de verificarse el hecho futuro e incierto, la obligación es inexistente, quedando supeditado su nacimiento a la verificación de dicha condición. De esta manera, resulta claro mencionar que hasta que no se materialice el hecho futuro e incierto que constituye a la condición, no es posible hablar de obligación alguna y por argumento en contrario, no es posible hablar de condición suspensiva cuando exista una obligación determinada. Ahora bien, la cláusula octava comienza indicando que “…LA VENDEDORA otorgará el documento definitivo…”; del inicio de la cláusula se desprende que su demás contenido no es – como lo afirma la parte demandada - el acuerdo escrito de una condición suspensiva, pues se le impone a la parte vendedora un imperativo al emplearse la palabra “… otorgará…”. Esto hace ver que ésta se obligó a observar determinada conducta, la cual fue expresada en la referida cláusula octava…(omisis)
La conducta pactada antes referida fue que la vendedora se obligó a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble dentro del segundo semestre del año 2002 (desde la fecha de la celebración de los contratos [22 de junio de 2001] hasta el 31 de diciembre de 2002), previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y previo registro del documento de condominio. También se obligó a presentar ante el Registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a la verificación del último de cualquiera de los requisitos…(omisis)
Pues bien, el tribunal estima que de manera alguna estamos presentes ante una condición suspensiva. La obligación que asumió la parte demandada, según esta cláusula está suficientemente determinada. Si bien, en apariencia su obligación estaba sujeta a que se cumplieran determinados trámites administrativos, conforme lo establece la derogada Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, dependían de su voluntad, esto es, si el promitente vendedor no instaba las diligencias para obtener los permisos administrativos y demás tramites necesarios, los mismos no se verificarían jamás…(omisis)
De manera que considerar que el supuesto previsto en la cláusula aludida estaba referido a una obligación condicional, sería inapropiado, pues como se dijo, existe una obligación determinada y cuya vigencia es indiscutible; y en todo caso, en el supuesto negado en que se considere la obligación de estudio como una condicional, esta sería nula, pues depende enteramente de la voluntad del promitente vendedor. Así lo establece el artículo 1.202 del Código Civil: “La obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, es nula”. Así pues, con base en las consideraciones precedentes, estima esta instancia improcedente la existencia de la condición alegada y así se declara…(sic)”

Al respecto observa este Tribunal, que para resolver la litis, el tribunal de la causa debía circunscribirse a verificar si existía o no una condición suspensiva que afectara el cumplimiento de la obligación y por ende su nacimiento y exigibilidad, lo cual en resumen fue resuelto por el A quo argumentando a grosso modo que si existía una obligación determinada, resultaba imposible hablar de la existencia de una condición suspensiva.
Ahora bien; al respecto el artículo 1197 del Código Civil, define lo que son las obligaciones sujetas a condición de la siguiente manera:
“La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”.

Según se desprende de este artículo existen dos tipos de condición a las que puede estar sometida una obligación, en primer lugar la llamada condición suspensiva, que es aquella de la cual depende la existencia o nacimiento de una obligación, y por el otro lado está la condición resolutoria de cuyo cumplimiento depende la extinción de una obligación.
En este caso en concreto, la parte demandada invocó la existencia de una condición suspensiva, basando su afirmación en el hecho de que la cláusula octava de ambos contratos de opción de compra venta cuya resolución se solicita, establecen concretamente lo siguiente:
“OCTAVA.- LA VENDEDORA, otorgará el documento definitivo de venta del INMUEBLE objeto de esta operación dentro del segundo semestre del año 2002, previa recepción del oficio de culminación de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica Ordenación Urbanística y previo registro del documento de condominio. A tales efectos, LA VENDEDORA se obliga dentro de los cuarenta y cinco (45) días hábiles siguientes a la verificación del último de cualquiera de los requisitos anteriores, a presentar ante el registro Subalterno competente el documento definitivo de venta para el cálculo correspondiente de los derechos de registro respectivo a cargo de EL COMPRADOR para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de EL COMPRADOR y para la posterior presentación de los recaudos necesarios tanto de EL COMPRADOR como de LA VENDEDORA a los fines de su protocolización…”

Es decir, que tal como afirmó la parte demandada en su contestación y en su respectivo informe presentado ante esta superioridad, no solo existía el requisito del termino para que se hiciera exigible la obligación sino que este era solo uno de ellos, concatenado con el recibimiento del oficio de culminación de la obra y el registro del documento de condominio, a partir del cual, nacía realmente el plazo para el cumplimiento de la obligación de protocolizar el documento definitivo de venta.
Ahora bien, con respecto a ello, el tribunal de la causa consideró en su decisión, tal como se transcribió up supra, que dicho contrato no se encontraba sujeto a condición suspensiva por cuanto la obligación estaba determinada en el contrato, incurriendo en una confusión en su análisis que evidentemente lo hace caer en un error de apreciación de los hechos y del derecho tal como lo afirma en su informe la parte recurrente; lo cual se lee de la sentencia textualmente:
“una de las circunstancias que caracterizan la existencia de alguna obligación sometida a condición suspensiva, es que antes de verificarse el hecho futuro e incierto, la obligación es inexistente, quedando supeditado su nacimiento a la verificación de dicha condición. De esta manera, resulta claro mencionar que hasta que no se materialice el hecho futuro e incierto que constituye a la condición, no es posible hablar de obligación alguna y por argumento en contrario, no es posible hablar de condición suspensiva cuando exista una obligación determinada…”(sic)

De allí que; a criterio de este tribunal el A quo desacierta en su definición conceptual cuando dice en su sentencia que la obligación no se encuentra sometida a condición porque está debidamente determinada.
Las obligaciones indeterminadas simplemente no existen son nulas desde su nacimiento, puesto que de no ser así serian de imposible ejecución haciéndolas nulas de toda nulidad, por ende toda obligación debe tener un objeto determinado o determinable, pero jamás puede ser indeterminada porque simplemente no existiría.
De lo antes dicho se desprende entonces, que si el legislador, configuro la posibilidad de que existieran obligaciones sujetas a condición suspensiva, eso significa que dichas obligaciones si se encuentran determinadas y por lo tanto son absolutamente validas y ejecutables, solo que su exigibilidad depende del cumplimiento de la condición a la que fue sometida.
Trasladando lo anterior al caso concreto, resulta evidente que la cláusula octava si establecía una condición suspensiva para el cumplimiento de la obligación la cual dependía de tres (03) variables distintas, la primera que se cumpliera el segundo semestre del año 2002, la segunda que fuera otorgado el permiso por culminación de la obra, y tercero; la protocolización del documento de condominio, y en razón de que la parte actora fue quien solicito la resolución del contrato en base al supuesto incumplimiento de lo pactado, le correspondía demostrar primeramente el acaecimiento de todos los hechos que configuraban la condición suspensiva pactada, lo cual fue negado por la demandada en su escrito, a excepción del tiempo lo cual es un hecho notorio todo de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dice textualmente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”

Siendo así que no consta de los autos prueba alguna que demuestre el acontecimiento futuro e incierto que hace nacer la obligación de protocolizar el documento definitivo de compra venta, este Tribunal considera que efectivamente, no podía exigirse judicialmente la resolución del contrato por la causal expuesta de incumplimiento de la obligación sujeta a una condición no cumplida. Y así se establece.

En conclusión, este Tribunal Superior considera que el criterio establecido para decidir, por el tribunal de la causa no refleja la realidad jurídica, al confundir las obligaciones condicionales con las obligaciones indeterminadas, y y así se decide.-

DECISIÓN.
Por todo lo anteriormente expuesto este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, ACTUANDO COMO TRIBUNAL DE ALZADA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por el apoderado judicial de parte demandada DESARROLLOS MERCAYAG C.A ejercida contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 03-05-2007, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, SEGUNDO: Se revoca la Sentencia recurrida y en virtud de ello se declara SIN LUGAR la presente demanda que por Resolución de contrato de Opción de Compra venta e indemnización de daños y perjuicios intentaron los ciudadanos MAURICIO GIULIANTE y GABRIELA DI GREGORIO de GIULIANTE en contra de la Sociedad Mercantil DESAROLLOS MERCAYAG C.A ambas partes ampliamente identificadas up supra, TERCERO: Se condena a la parte actora al pago de las costas de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diaricese la presente decisión.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de este Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de La Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los nueve (09) días del mes de Mayo del año Dos mil ocho (2.008). Años 198 ° de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA

NELLY B. JUSTO.
Exp. Nº 8033
CEDA/ nbj

En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m, se dictó y, se publicó la anterior decisión previo anuncio de ley.-

LA SECRETARIA

NELLY B. JUSTO.-