TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de mayo de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO : KP02-R-2004-000978
PARTE DEMANDANTE: GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 10 de Noviembre de 1995, bajo el Nº 43, tomo 128 –A.
APODERADOS JUDICIALES: FRANCISCO MELENDEZ SANTELIZ E ILIANA PORTELES MEZA, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo el Nros. 7705 y 80219, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.999.585 y 3.999.431, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: VICTOR GERMAN CARIDAD ZAVARCE, FRANCISCO ALBERTO HERNANDEZ DIAS Y ANTONIO FERNANDEZ TEXEIRA, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo el Nros. 20068, 20069 y 75172, respectivamente.
MOTIVO: SENTENCIA DEFINIVIA EN JUICIO POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del Juzgado Tercero del Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en virtud de la apelación ejercida en fecha 11 de Agosto del 2004, por el Abogado VICTOR GERMAN CARIDAD ZAVARCE inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 20068, actuando en este acto como apoderado judicial de GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL, contra sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 08 de Agosto del 2004, que declara Con Lugar la demanda interpuesta, en el proceso que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, se sigue contra los ciudadanos GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL, debidamente representados por los Abogados VICTOR GERMAN CARIDAD ZAVARCE, FRANCISCO ALBERTO HERNANDEZ DIAS Y ANTONIO FERNANDEZ TEXEIRA, abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA bajo el Nros. 20068, 20069 y 75172, respectivamente.
De las actas procesales se observa que la parte actora GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A, en fecha 02 de enero de 1998, mediante contrato de arrendamiento celebrado privadamente dio en alquiler a los ciudadanos GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL, ya identificados, por un canon mensual de cincuenta y seis mil bolívares (56.000 Bs.), dos mini locales identificados con los Nº 3 y 4, situados en el sector la pasarela del Centro Comercial Rió Lama, entre las Etapas Primera y Quinta, ubicada en la Avenida Lara con prolongación los Leones, de esta Ciudad. Que alegó el actor que en dicho contrato se pacto como termino de duración un (1) año a partir del 01 se Enero de 1998, prorrogable automáticamente por periodos de un año siempre y cuando una de las partes no notificase a la otra por escrito y con por lo menos un (1) mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo.
Que su representada GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., interpuso demanda de cumplimiento contra los ciudadanos GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL, en fecha 07 de Junio de 1999, por ante el Juzgado Cuarto del Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, aduciendo el incumplimiento por parte de estos en la entrega de los mini locales arrendados al vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, luego de habérsele notificado de que dicho contrato no seria objeto de renovación para dicha fecha conforme a lo establecido en su cláusula décima tercera, los demandados procedieron a tachar e impugnar el contrato de arrendamiento, y sustanciado el procedimiento de tacha de falsedad el Tribunal procedió a dictar sentencia declarando SIN LUGAR, quedando firme y demostrada la autenticidad del mismo, en fecha 08 de Diciembre del 2000 el Juzgado Cuarto del Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara dictó sentencia en Juicio de Cumplimiento anteriormente mencionado, declarando SIN LUGAR la demanda intentada pero sin dar por terminado el contrato de arrendamiento el cual quedó prorrogado como consecuencia de que el Tribunal consideró que “.. Era preciso que se demostrara la manifestación del arrendador a los arrendatarios de la no continuación de la relación arrendaticia conforme lo dispuesto en la cláusula décima segunda del contrato suscrito, y así darlo por terminado lo cual no ocurrió”. Los arrendatarios siguieron con su relación arrendaticia con la parte actora GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., por medio del contrato de arrendamiento anteriormente mencionado, continuando obligado a apagarle mensualmente al vencimiento de cada mes por el alquiler de los mini locales, resulta que para esta fecha no han dado cumplimiento a esta obligación, en el sentido de que no pagaron los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Marzo a Diciembre del 2000 y de Enero a agosto de 2001, es por todo lo anteriormente narrado que GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., procede formalmente a demandar como en efecto lo hace, a los ciudadanos GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL, para que convengan o en su defectos sean conminados por ele Tribunal.
En fecha 12 de Agosto del 2004, se oyó la apelación en ambos efectos.
En fecha 20 de Septiembre del año 2004, por distribución de causas, hecha por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, al cual se dio entrada y curso legal mediante auto del día 06 de Octubre del año 2004, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se fijo el vigésimo día de despacho siguiente para que se presente informes.
La parte demandante presento informes en fecha 11 de Noviembre del 2004.
El abogado FRANCISCO MELENDEZ SANTELIZ, inscrito en el inpreabogado Nº 7705, en representación de la parte actora, solicita en fecha 15 de Febrero del 2005, que el Tribunal dicte sentencia de la presente causa; a así mismo en fecha 08 de Marzo solicita que el Tribunal se aboque al conocimiento de la causa la cual se encuentra en estado de sentencia; según auto de fecha 27 de Marzo del 2006, se ordena la reanudación de la causa a cuyo efecto se fija un lapso de DIEZ DÍAS DE DESPACHO a partir del día siguiente a que conste en autos la última de las notificaciones que del presente avocamiento se realice a las partes o a sus apoderados, la causa se reanudará en el primer día de despacho siguiente al vencimiento del lapso antes fijado.
El abogado FRANCISCO MELENDEZ SANTELIZ, en fecha 15 de Febrero y 08 de Marzo del 2005, solicita que el Tribunal se sirva fijar nuevamente la presente causa para sentencia, en fecha 21 de Mayo del 2007, solicita que el Tribunal se aboque al conocimiento de la presente causa y manifestó al Tribunal que en dicha causa se ha producido la perención de la instancia, por falta de impulso procesal del apelante; y el 30 de Octubre del 2007, solicito fijar nuevamente la presente causa para sentencia.
En auto de fecha 30 de Julio del 2007, el Juez provisorio se avoca al conocimiento de la causa, por lo que ordena su reanudación a cuyo efecto fija un lapso de DIEZ DÍAS DE DESPACHO a partir del día siguiente a que conste en autos la última de las notificaciones que se realicen a las partes o a sus apoderados.
Llegado el momento, del dictado del correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente;

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso; que la sentencia fue dictada de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas; siendo analizadas y juzgadas todas las pruebas aportadas, por lo que fueron valoradas y desechadas conforme a derecho. Por lo que tratándose la presente demanda de una acción de resolución de un contrato de arrendamiento inmobiliario por cumplimiento. La defensa invocada por el demandado consistió:
PRIMERO: opuso la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o como representante del actor; SEGUNDO: opuso la cuestión previa de ordinal 8° del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse por un proceso distinto; TERCERO: opuso la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, que establece la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta; igualmente opuso la falta de cualidad e interés del actor para intentar el presente juicio ya que la empresa demandante no es la propietaria de los locales reclamados que conforman el Centro Comercial Rió Lama, ya que las acciones judiciales solo pueden ser intentadas por quienes son titulares del derecho reclamado y en el supuesto negado es necesario para reclamar los derechos de otro por vía judicial designar apoderado judicial para que ejerza las acciones respectivas. Que el hecho de haber presuntamente suscrito un contrato de arrendamiento sobre los mencionados locales, no le da a la parte actora derecho o facultad legal para instaurar una acción de Resolución de Contrato, ya que de acuerdo al principio elemental del derecho que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, en el caso de marras, lo principal es la propiedad del inmueble y lo accesorio es el arrendamiento, por lo tanto la suerte del bien en lo principal como en lo accesorio solo puede definirlo el propietario y es el facultado legal para ejercer las acciones legales pertinentes, ya que el designado o autorizado como presunto arrendador solo esta autorizado para administrar el bien, cobrar los cánones de arrendamiento y otorgar los recibos y finiquitos correspondientes, hace notar que en el contrato de arrendamiento no determinan a quien le corresponde la propiedad de los locales ni sus linderos, ni por orden ni autorización de quien cede la arrendadora los locales en arrendamiento, configurándose la Falta de cualidad o Interés Para Sostener la Presente Acción.
Contestación al Fondo de la Demanda:
Rechazó, negó y contradijo, los hechos narrados por no ser cierto así como el derecho por estar mal invocado; negó que los demandados hayan arrendados los locales Nº 3 y 4 del sector pasarela del Centro Comercial Rió Lama, dijo que dichos locales no están ubicados ni tienen los linderos que señala la parte actora en su libelo de demanda; que los demandados no adeudan cánones de arrendamiento, ya que los mismos fueron debidamente cancelados; manifestó que la empresa actora no tiene facultades legales para interponer la acción de resolución de contrato, por o ser propietario de los locales ni estar autorizado por el propietario o conjunto de propietarios del Centro Comercial; alego el abogado que sus representados son propietarios de dichos locales, ya que en fecha de 1994, los adquirieron de manos del ciudadano JESUS ANIBAL VALERA MONSALVE, a través de documento privado; dijo que la empresa DESARROLLOS RIALCA era la propietaria de la pasarela, y que a la misma se le cancelaba mensualmente el uso del espacio que ocupaban los locales comerciales; opone la Compensación de la deuda, ya que la parte actora es deudor de sus representados, deuda originada por las costas procesales del Juicio instaurado ante el Juzgado Cuarto del Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Tercería forzada:
En uso de las facultades legales que confieren los ordinales 4° y 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 382 Ejusdem, procede a llamar en tercería al ciudadano JESUS ANIBAL VALERA MONSALVE, en su condición de vendedor de los locales 3 y 4 del sector la pasarela del Centro Comercia Rió Lama, a los efectos que se presente en el proceso y coadyuve en la defensa de los derechos e intereses de su representado.
Anexó Marcado con letra “A” el original del documento privado contentivo de la venta de los locales comerciales.
En fecha 01 de Febrero de 2002, el coapoderado de la parte demandante, abogado FRANCISCO MELENDEZ SATELIZ, Mediante diligencia rechazó y contradijo las cuestiones previas de la parte demandada, e impugno emanar de su representado el documento privado consignado por el demandado con la contestación de la demanda, Marcado “A”.
En fecha 04 de Febrero del 2002, fue admitida la demanda de tercería.
En fecha 20 de Mayo del 2002, se ordeno la continuación de la causa la cual se había mantenido en suspenso por un lapso de NOVENTA (90) días según el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil. No se logro la citación del demandado en tercería.
De las pruebas:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 27 de Mayo del 2002, el abogado VICTOR GERMAN CARIDAD ZAVARCE, en su carácter de apoderado de los demandados JESUS RANGEL y GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, promovió las siguientes pruebas:
Capitulo Primero: Reprodujo el merito favorable de los autos, en especial el que deriva de los recaudos que a continuación señaló; PRIMERO: como prueba especifica de la procedencia de la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señaló el hecho de que en autos no consta la fotocopia certificada del acta constitutiva y Estatutos Sociales de la empresa actora, razón por la cual no se pude determinar las facultades legales que se le atribuye; el referido argumento por tratarse de un hecho negativo no sujeto a pruebas, se desecha el mismo. Así se decide; SEGUNDO: como prueba especifica de que los mini locales comerciales identificados con los Nº 3 y 4 del Nivel de la pasarela, no tienen identificación propia y no cumplen con el requisito de la determinación objetiva, y señaló el hecho que en el contrato de arrendamiento que riela en autos, no están descritos, ni ubicados ni alinderados los mismos. Se desecha el referido argumento por no constituir el mismo prueba alguna. Así se decide.
Capitulo Segundo: solicitó se oficiara a las siguientes instituciones:
PRIMERO: Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los efectos de que informe lo siguiente:
1- Quien o quienes aparecen ante esta oficina Subalterna del Registro como propietarios del Centro Comercial Rió Lama, y su vez remitan fotocopias certificadas de los documentos señalados.
2- Si en esa oficina de Registro se encuentra Protocolizado bajo el Nº 2 Tomo 19 Protocolo primero de fecha 23 de Mayo de 1.994, el documento de condominio del Centro Comercial Rió Lama, por medio del cual se destina el mencionado inmueble a ser enajenado bajo el régimen de propiedad horizontal y a su vez se remita copia certificada del mismo.
3- Si en esa oficina de Registro se encuentra protocolizado bajo el Nº 3 Tomo 19 Protocolo Primero de fecha 23 de Mayo de 1.994, un documento por medio del cual la empresa RINVERT C.A., constituye a perpetuidad una SERTITUMBRE DE PASO PEATONAL sobre la pasarela que une la Primera y Quinta etapa del Centro Comercial Rió Lama y a su vez se remita copia certificada del mismo. Dichas pruebas corren agregadas a los autos desde el folio 186 al 246 inclusive, las cuales se valoran de conformidad l artículo 1357 y 1359 del Código Civil. Así se decide.
SEGUNDO: solicitó se oficie a la Junta de Condominio del Centro Comercial Rió lama, a los efectos de que se informe a este Tribunal lo siguiente:
1- Si la pasarela que une a la Primera y Quinta Etapa del Centro Comercial Rió Lama constituye UN AREA COMUN DEL CENTRO COMERCIAL.
2- Si consta en los libros de Acuerdo de los propietarios o en el libros de actas de la junta de condominio del Centro Comercial, la decisión de la Asamblea de propietarios, donde se autoricé a la junta de condominio o al administrador del Centro Comercial a proceder judicialmente en contra de los arrendatarios de los locales construidos sobre la pasarela mencionada y en caso de ser cierto y existir tal acta que remita fotocopia certificada de la misma. Dichas pruebas corre al folio 174 y vto y se valoran para apreciar lo que en ellas contienen. Así se decide.
TERCERO: Solicitó se oficie a la Dirección de Catastro Municipal del Concejo Municipal del municipio Iribarren del Estado Lara, a los efectos de que informe a este Tribunal sobre la ubicación exacta del antiguo camino que conducía de Barquisimeto a Santa Rosa, así como el trayecto a través del Centro Comercial Rió Lama, y a su vez remitan fotocopia certificada del plano en cuestión. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
CUARTO: Solicitó se oficie al Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los efectos de que informe lo siguiente:
1- Sobre las resultas definitivas de una causa que por cumplimiento de Contrato de Arrendamiento cursó bajo la nomenclatura interna 023, instaurada por la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA .S.A., contra GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL.
2- Que informe sobre el desarrollo de la incidencia del Cobro de las Costas Procesales, quien la esta reclamando y en que etapa se encuentran en el proceso. En cuanto a esta prueba este Juzgador las aprecia solo para probar el hecho en ellas contenida. Así se decide.
QUINTO: Solicitó se oficie a la empresa RINVERT C.A., en su condición de copropietaria del Centro Comercial Rió Lama a los efectos de que informe lo siguiente:
1- Si esa empresa autorizo a la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., para que procediera judicialmente para la resolución del contrato de Arrendamiento.
2- Si esa empresa participo en alguna reunión o asamblea de copropietarios del Centro Comercial Rió Lama, donde se procedió judicialmente contra los ciudadanos GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL., y en caso de ser afirmativo remitir copia certificada de dicho acuerdo. Esta prueba es valorada para probar la información en ella contenida. Así se decide.
SEXTO: Solicitó se oficie al Registro Mercantil del Estado Lara, a los efectos de que informen sobre lo siguiente:
1- si en esa oficina se encuentra registrada la empresa GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL., quienes son los socios.
2- Si en el mencionado expediente consta alguna acta de asamblea de accionistas donde se faculta a los administradores para proceder judicialmente o si su actuación debe estar sometida a la aprobación previa de la Asamblea de Socios. La misma por emanar de un funcionario público se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.
Capitulo Tercero: exhibición de documentos:
En posesión de la parte actora: Solicitó del Tribunal se sirva de intimar a la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., en la persona de su presidente, para que en el termino perentorio que señale el Tribunal proceda a exhibir los originales de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero de 1.998 hasta el mes de Septiembre del 2001, acompañó fotocopias simples de los recibos de pago. Practicada la exhibición se constata que existe disparidad entre estas con las copias producidas por la parte demandada, con la cual solicito la exhibición, siendo pues, que dichos originales no presentan enmendadura alguna, considera este Juzgador compartir el criterio dado por el Juzgado Aquo en el sentido de declarar que las mencionadas fotocopias están adulteradas y por lo tanto deben quedar desechadas de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 436 Ejusdem.
En posesión de terceros: solicitó del Tribunal se sirva intimar a la empresa ARRENDADORA EL PASEO, en la persona de su presidente, al efecto de que exhiba el original de la comunicación enviada a su mandante ciudadana GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, en fecha 01 de Diciembre de 1.995, donde le manifestó que el Contrato de Arrendamiento fue cedido a la empresa DESARROLLO RILACA C.A.; al respecto observa este juzgador que la referida prueba esta dirigida a intimar a un tercero para que exhiba un documento que se encuentra en su poder, y que la juzgadora a- quo al valorarlo como exacto por el hecho de que el demandante no consigno el original, ni justifico su no presentación, lo hizo erradamente, ya que era el tercero el que estaba obligado a exhibirlo, para lo cual se tenia que intimar, requisito que no se cumplió, es decir, no fue intimado, por lo tanto tampoco estaba obligado a exhibirlo, en consecuencia, se desecha la referida prueba de exhibición de documento en poder de un tercero. Así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
En fecha 30 de Mayo del 2002, los abogados FRANCISCO MELENDEZ SANTELIZ E ILIANA PORTELES MEZA, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A, promovieron las siguientes pruebas:
Marcado con letra “A” copia del acta constitutiva estatutaria de la actora GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., de fecha 10 de Noviembre de 1.995, bajo el Nº 43, Tomo 128-A, en cuyo artículo noveno se lee que el presidente, “actuando individualmente y con su sola firma tendrá las mas amplias facultades de administración y disposición, en materia judicial representará a la compañía como actora o como demandada, para entregar poderes reservándose su ejercicio..” , con las misma demuestran las facultades que tiene el representante de nuestra mandante; Marcado con letra “B” copia del acta de asamblea ordinaria de accionistas de GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., en la cual consta la ratificación del señor LUIS SALDAÑA PEOLI, como presidente para el periodo 1.999-2000, con la misma demuestran la representación del señor LUIS SALDAÑA PEOLI de la actora; Por cuanto dichos instrumentos fueron promovidos en copias simples y fueron impugnadas por la contraparte, no se valoran, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide; Marcado con letra “C” autorización de la empresa “DESRROLLO RILACA, C.A.,” propietaria de los locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita, otorgada a su mandante mediante la cual la faculta para celebrar contratos de arrendamiento y realizar todas la gestiones administrativas de mantenimiento de los mismos, solicita informe de la citada empresa acerca de si consta en sus archivos el otorgamiento de dicha autorización; La misma por no ser impugnada se aprecian en todo su valor probatorio. Así se decide; Marcado con letra “D” copia del documento de condominio inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 23 de Mayo de 1.994, donde consta la propiedad de la empresa “DESARROLLO RILACA, C.A.”, de los locales distinguidos con los Nº 3 y 4 del sector la pasarela del Centro Comercial Río Lama, entre las etapas Primera y Quinta, con lo que comprueban que la propiedad de los citados locales comerciales es la empresa “DESARROLLO RILACA, C.A.”. Por cuanto dicho instrumento fue promovido en copia simple y fue impugnada por la contraparte, no se valoran, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Antes de entrar a analizar las cuestiones previas opuestas conjuntamente con el fondo de la demanda, este Juzgador considera pertinente pronunciarse sobre el alegato de la parte demandada con relación a que el actor se limitó a rechazar en forma expresa la cuestiones previas en el plazo indicado en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, declare desechada la demanda conforme lo establece el artículo 356 Ejusdem; de la siguiente manera:
La pretensión ejercida en la presente causa por GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A, contra los ciudadanos GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL es de resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual se sustancio conforme a las disposiciones previstas en dicho Decreto Ley y al procedimiento breve estipulado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, tenemos que el artículo 35 de la citada Ley, dispone:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…(omissis).”
En este sentido, quien aquí decide comparte plenamente el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 0103, dictada en fecha 27 de abril del 2001, en el expediente Nº 00405, al señalar:
“…(omissis). En lo concerniente a la contradicción o no de las cuestiones previas, y su consecuencial admisión debido al silencio que opera en contra del demandante, el Dr. Pedro Alid Zoppi, en su obra “Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal”, señala:
“…Nos luce desacertado que la no contestación o el silencio signifique admitir las cuestiones no contradichas, pues, sin duda las dos últimas son de mero derecho y es absurdo un convenimiento tácito sobre algo que no es de hecho; y si de las otras tres penúltimas se trata, también luce absurdo que se declare una prejudicialidad cuando realmente no existe o una cosa juzgada también inexistente o un plazo o condición no establecido, por lo que, mejor y más técnico habría sido, a nuestro modo de ver, aplicar el mismo principio de la “confesión ficta” y no esta suerte de “convenimiento tácito”. (Alid Zoppi, Pedro; ob. cit., p.155). (Negritas de la Sala).
En este mismo orden de ideas, la Sala Político-Administrativa, de la extinta Corte Suprema de Justicia, en dos sentencias, la primera, del 1° de agosto de 1996, caso Eduardo Enrique Brito, expediente Nº 7.901, sentencia Nº 526, señaló:
“…Dispone la mencionada norma que alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice, y termina el precepto indicando que “el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones contradichas expresamente”.
En criterio de esta Sala, lo que contempla la referida norma es una presunción iuris tantum acerca de la procedencia de la cuestión previa alegada que opera una vez transcurrido el lapso de cinco días para contestarla, conforme a la cual se entiende como “admitido” por la accionante las cuestiones no contradichas; y que, por tanto, resulta desvirtuable si del estudio de las circunstancias que rodean el caso y la normativa aplicable aparece como inexistente la cuestión procesal señalada por el oponente.
No debe, por consiguiente, deducirse del precepto comentado que la no contestación oportuna de la cuestión previa opuesta acarree indefectiblemente su procedencia. Así, en un caso como el de autos, es deber del Juez confrontar los alegatos de la parte demandada -de acuerdo a los cuales es menester el agotamiento de una vía administrativa previa a la demanda incoada- con los preceptos legales que sean aplicables al procedimiento iniciado; y de resultar -como sucedió- que no existe tal exigencia procedimental de orden legal, lo procedente es desechar la oposición ya que no existe prohibición legal de admitir la acción propuesta. Así también se declara...” (Negritas de la Sala).
Aunado al criterio doctrinario y jurisprudencial antes trascrito, esta Alzada considera menester advertir que en atención a lo consagrado en el artículo 35 de la Ley sobre la materia, las cuestiones previas no sólo deben ser opuestas en la contestación de la demanda de manera conjunta con las defensas de fondo, sino que las mismas deben ser decididas por el ente judicial respectivo en la sentencia definitiva o de fondo, pues en forma alguna nuestro legislador establece que para la sustanciación de tales defensas previas deban aplicarse las normas previstas en el artículo 349 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; Y Así se Decide.
Es por ello que al haber el Tribunal de la causa, analizadas y decididas las cuestiones previas, en la forma y modo en que quedó establecida en la Sentencia apelada, realizó una interpretación correcta de su contenido. Y Así se Decide.
Vertido de esta manera la litis, y entrando a analizar cada punto de la sentencia, considera este juzgador de alzada, compartir el criterio del Aquo sobre las decisiones referentes a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, en este sentido tenemos: en cuanto a la cuestión previa referente a la del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil considera este Juzgador que tal y como lo señalo el Juzgado Aquo, que constatándose claramente del poder consignado por la parte demandante que la Notario que suscribió o refrendó el otorgamiento de dicho poder, cumplió con lo establecido en el artículo 155 Ejusdem, en consecuencia si esta acreditada la representación del actor, por lo tanto se desecha la referida cuestión previa. Así se decide. En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 Ejusdem, este Juzgador comparte el criterio del Aquo en el sentido de que la decisión que resultare en el Juicio alegado por la parte demandada como preexistente, en nada incide en las resultas de la presente acción, es decir, esa decisión previa no influye de modo sustancial en el presente fallo. Así se decide; y en atención a la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 Ejusdem, este Juzgador atendiendo al criterio jurisprudencial expuesto y el cual comparte, procede a confrontar los alegatos de la parte demandada a los fines de establecer si la referida cuestión previa resulto desvirtuada del estudio de las actas que conforman el presente caso, es así que este Juzgador comparte el criterio sostenido por la Juzgadora Aquo, en el sentido de que “ la falta de cualidad del demandante, referido a un contrato de arrendamiento, porque el arrendador no es el propietario o poseedor del inmueble arrendado, no tiene cabida dentro de nuestro derecho, en virtud de ser válido el arrendamiento de cosa ajena”, por lo tanto lo procedente es desechar la oposición ya que no existe prohibición legal de admitir la acción propuesta. Así se decide. Resueltas las cuestiones previas opuestas, se pronuncia este Juzgador previo al fondo con respecto a la falta de cualidad e interés del actor denunciado por la demandada en la litis contestación. En este punto se advierte que “la falta de cualidad e interés alegada” debe resolverse impretermitiblemente en artículo previo del fallo.
La presente demanda versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento, fundamentada en los artículos 33 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, literal, artículos 1.160, 1.167, 1.542 del código civil.
En su escrito de contestación los demandados GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL oponen entre otras defensa la de fondo para que sea resuelta con carácter previo, la falta de cualidad del actor para sostener el presente juicio, en razón de que la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A, no posee la cualidad de propietaria de los locales reclamados que conforman el Centro Comercial Río Lama, hacen notar que en el referido contrato de arrendamiento ni siquiera se determina a quien le corresponde la propiedad de los locales, ni sus linderos, ni autorización de quien cede la arrendadora los locales en arrendamiento.
En el encabezado del articulo 1579 del Código Civil, establece: “ El contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”
El artículo 1160 del Código Civil establece:
“los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”

El artículo 1160 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lagar a ello.”

En cuanto al contrato de arrendamiento privado que fue acompañado como instrumento fundamental de la demanda, que por no haber sido tachado, desconocido o negado por la parte demandada, se le tiene por reconocido, el cual se valora como instrumento público conforme al articulo 1363 del Código Civil.
Siendo así, que por una parte, los suscribientes del referido contrato son la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A,(demandante) y GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL (demandados); y por otra parte, no siendo objetada por un tercero, la titularidad que el demandado tiene sobre el inmueble, menos le esta dado hacerlo a una de las partes contratantes, en este caso la arrendataria, si su consentimiento no fue dado por un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, en cuyo caso podría solicitar la nulidad del contrato, advirtiendo que, la sola circunstancia de que el inmueble arrendado sea o no propiedad del arrendador no es causal para desechar el presente juicio, toda vez que dentro de disposiciones legales que rigen la materia, no se contempla que es obligatorio que el arrendador deba ser propietario del inmueble y si por el contrario, es valido el arrendamiento de cosa ajena, en consecuencia de lo anterior se desecha la defensa esgrimida por el demandado de la falta de cualidad del actor para sostener el juicio. Así se decide.
Decididas las referidas defensas de fondo de falta de cualidad corresponde a este Juzgador antes de pronunciarse al fondo, determinar si la acción de resolución de contrato de arrendamiento es la vía idónea.
En este sentido considera este Juzgador que tal y como ha quedado suficientemente demostrado en autos, del instrumento del cual emerge la presente causa, se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito entre el demandante empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A y los demandados GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL, contrato que el demandante pretende en no continuar con los efectos del contrato, como consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario del pago de los cánones de arrendamiento, por lo que exige que se le devuelva los locales arrendados, es así que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento escogida por el actor es la vía idónea. Así se decide.
En cuanto a las defensas de fondo alegadas por el demandado, se hace necesario determinar el principio de la carga de la prueba, conforme lo estableció el juzgador en la sentencia apelada, por lo que al respecto dispone el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.” El Articulo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.- El Articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por Ley.” Y finalmente el Articulo 1.160 ejusdem establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Es evidente que conforme quedó trabada la litis y en consonancia con las normas Supra citada, corresponde a la parte demandada la carga probatoria. . Así se decide.
En cuanto a que los demandados alegaron ser propietarios de los referidos mini locales, acompañando al efecto un documento privado de compra venta, suscrito con un tercero, documento este que fue impugnado por la contra parte, no ratificado por el tercero, se desecha el mismo y en consecuencia queda desechada la anterior defensa. Así se decide.
En cuanto a la tercería propuesta en el presente caso, este Tribunal observa que la parte demandada proponente de la tercería, no logro la citación del tercero en el plazo de NOVENTA DIAS (90) en el cual estuvo suspendida la causa, en este sentido este Tribunal, declara SIN LUGAR la presente acción de tercería. Así se decide.
En cuanto a la falta de pago alegada por el demandante y rechazada por los demandados, es evidente tal y como lo señalo la Aquo que no pudieron los accionados probar su dicho, ya que, las copias simples de los recibos con los cuales intentaron probar su solvencia fueron desechadas, tal y como quedo establecido en la valoración de las pruebas. Así se decide
En consecuencia de ello se debe declarar SIN LUGAR, la apelación intentada y en consecuencia CON LUGAR, la acción de resolución de contrato de arrendamiento, confirmándose así plenamente el fallo apelado.

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la apelación interpuesta, en consecuencia SE CONFIRMA la sentencia del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha en fecha 08 de Agosto del 2004, que declara Con Lugar la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 10 de Noviembre de 1995, bajo el Nº 43, tomo 128 –A, contra los ciudadanos GLORIA H. BORRERO DE RANGEL, Y JESUS RANGEL venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.999.585 y 3.999.431 respectivamente..

1. Por lo que SE ORDENA a la demandada, la entrega libre de bienes y personas, y solvente en todos los servicios del inmueble arrendado que consta dos mini locales identificados con los Nº 3 y 4, situados en el sector la pasarela del Centro Comercial Rió Lama, entre las Etapas Primera y Quinta, ubicada en la Avenida Lara con prolongación los Leones, de esta Ciudad Barquisimeto, Estado Lara, a la parte actora.
2. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los Catorce (14) días del mes de Abril de Dos Mil Ocho (2.008).
Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.