TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, ocho de Mayo de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2007-0004537

PARTE DEMANDANTE: ROSA GONZALEZ y GUILLERMO ACOSTA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.431.495 y 7.604.203.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: AMILCAR SEGURA y CARLOS ISEA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 127.408 y 119.474, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MIGUELANGEL GÓMEZ, JOSE GREGORIO PEREZ y SANDRA PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.587.503, 7.377.456 y 11.429.615, respectivamente y al ciudadano RAUL SARACHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.362.703, en su condición de Fiador Solidario y Principal de las relaciones arrendaticias.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Julio Jaspe, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 32.647.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por los ciudadanos Rosa Gonzalez y Guillermo Acosta, ya identificado, a través de sus Apoderados Judiciales, en el que manifiestan como fundamento de su pretensión que en fecha 06 de Diciembre de 2005, se inició una relación de carácter arrendaticio inmobiliario entre los ciudadanos Miguelangel Gómez, José Gregorio Pérez y Sandra Pérez, arrendatarios y su persona actuando como arrendador, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización El Recreo, Primera Etapa, parcela 48, casa N° 8, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, el cual les pertenece según documento autenticado en la oficina subalterna del Distrito Palavecino del Estado Lara, en fecha 13 de Octubre de 1992, bajo el N° 18, folios 1 al 6, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1992. Que la mencionada relación se materializó mediante contrato de arrendamiento privado. Que desde la misma fecha en que se inició la relación arrendaticia, su persona cumplió cabal, oportuna y adecuadamente con todas y cada una de las Obligaciones que la Ley y el contrato ole imponían. Que asimismo los arrendatarios, durante los primeros meses de vigencia del contrato celebrado, cumplieron sus obligaciones; que sin embargo tal actitud de cumplimiento de las obligaciones asumidas fue contrariada en el momento el cumplido el contrato ut-supra, pues que el día 06 de Diciembre de 2006, fecha en la cual finaliza el contrato y se da apertura a la prórroga legal concedida por un lapso no mayor de seis meses, tiempo en el cual se les notificó mediante un escrito y que luego se les reiteró de manera verbal en más de tres ocasiones por medio del ciudadano Carlos Lanz, quien ejerce el cargo de Gerente General de la Empresa Inversiones Vimerca, S.R.L., a quien le otorgó un contrato de autorización especial de cobro N° 00301 de fecha 10 de Octubre de 2001 y autorización de arrendamiento N° 00301 de fecha 10 de Octubre de 2001, hasta que llegada la fecha de entrega por haberse culminado la prórroga legal, les otorgaron por solicitud de los arrendatarios un lapso de DOS (02) meses más según convenio privado a sabiendas de la necesidad de cumplimiento que tiene del contrato, pues es pública y notoria la dificultad de conseguir inmuebles para ser alquilados, incumpliendo éstos con lo establecido en las cláusulas tercera y quinta de que: a) Los mencionados arrendatarios no cumplieron con la entrega pautada en fecha 06 de Diciembre de 2006 y que al consumir su prórroga legal obligatoria de seis meses, debían entregar el 06 de Junio de 2007, fecha en la cual se esperaba la entrega de su casa y que nunca ocurrió pues que a pesar de las conversaciones con ellos no desocuparon el inmueble lo cual violenta la disposición legal contenida en el artículo 1.599 del Código Civil y b) Que igualmente los arrendatarios han incumplido en razón de que hasta la fecha 06 de Junio de 2007 no habían desocupado el inmueble, se les concedieron dos meses a sabiendas de la necesidad de cumplimiento que tiene del contrato, que sin embargo han hecho caso omiso a tales concesiones obligándolo a acudir a la vía judicial. Que no obstante, su intención ha sido siempre la de utilizar los diferentes medios alternativos de conciliación, tendentes a lograr un arreglo amistoso con los arrendatarios, sin que los mismos generasen resultados positivos. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167, 1.264 y 1.159 del Código Civil y en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que acude para demandar a los ciudadanos Miguelangel Gómez, José Gregorio Pérez y Sandra Pérez y al ciudadano Raúl Ignacio Sarache González como fiador solidario y principal pagador de las obligaciones arrendaticias para que reconozcan y acepten que no cumplieron con las obligaciones estipuladas en el referido contrato y por tanto proceda a dar efectiva ejecución al mismo atendiendo cabal y responsablemente los compromisos estipulados, especialmente lo contemplado en las cláusulas tercera y quinta o que en su defecto, el Tribunal proceda a declarar mediante sentencia, que los demandados incumplieron las obligaciones contenidas en el mencionado contrato y consecuencialmente determine su real y efectivo cumplimiento como consecuencia jurídica ineludible para el demandado. Estimó la demanda en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (6.000.000, oo Bs.) por concepto de CUARENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (43.000, oo Bs.) por cada día transcurrido desde el día 06 de Agosto de 2007, hasta la fecha y los días que continúen corriendo hasta la terminación total de la presente causa, así como también lo relativo al pago de honorarios profesionales, calculados prudencialmente por el Tribunal. Igualmente solicitó la indexación monetaria de las cantidades reclamadas en el libelo de la demanda.
En fecha 07 de Noviembre de 2007, éste Tribunal admitió la demanda.
En fecha 11 de Marzo de 2007, esté Tribunal, mediante auto, tuvo por citados a los ciudadanos Miguelangel Gómez Silva, José Gregorio Pérez y Raúl Ignacio Sarache González.
En fecha 03 de Abril de 2008, la ciudadana Sandra Elena Pérez se dio por citada.
En fecha 07 de Abril de 2008, la Representación Judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, lo hizo en los siguientes términos: opuso la falta de cualidad e interés del codemandante, ciudadano Guillermo Gerardo Acosta Gotera, exponiendo que consta del contrato de arrendamiento que los sujetos del mismo son la ciudadana Rosa Edelmira González Peralta en su carácter de arrendadora y sus representados Miguelangel Gómez, José Gregorio Pérez, Sandra Pérez y Raúl Ignacio Sarache González, en su carácter de arrendatarios los tres primeros y de fiador el último. Que en el escrito de demanda aparece como demandante el ciudadano Guillermo Gerardo Acosta Gotera, quien no es parte de la relación arrendaticia y que por lo tanto no podía ni puede ejercer acción alguna por este motivo en contra de sus representados. Que en consecuencia, en virtud de que el mencionado ciudadano no tiene cualidad e interés para intentar la presente acción, solicita se declare con lugar in limine litis la presente defensa de fondo, la cual opongo en este mismo acto. Continuó exponiendo que la demanda adolece del requisito esencial de toda acción, como es que sea proponible ante la administración de justicia. Que debe toda acción perseguir un fin, que no es otro que se declare con lugar. Que la acción deducida por el actor, que lo que pide en su libelo de demanda le sea concedido y que para ello el actor debe señalar con claridad mediana, que es lo que quiere lograr con su acción. Que en el libelo de demanda, este objetivo, la petición, que es lo que quiere el actor, no esta determinado y que no vale en estos casos invocar el principio iura novit curia, ya que se incurriría en ultrapetita, al otorgar lo que no se pidió. Que en vista de que no puede haber sentencia sin un dispositivo, en virtud de la falta de petitorio, es por lo que solicita se declare improponible in limine litis la demanda intentada contra sus representados. Negó, rechazó y contradijo la demanda. Que el día 06 de Diciembre de 2005 la arrendadora celebró contrato de arrendamiento determinado con sus representados sobre el inmueble identificado, estableciéndose que la duración del contrato sería de un año fijo contado a partir del 06 de Diciembre de 2005 mediante el pago de un canon de arrendamiento de Bs. 430.000, oo Bs. hoy 430, oo Bs.F. Que dicho contrato de arrendamiento se venció el día 06 de Diciembre de 2006 y la prórroga legal el día 06 de Junio de 2007. Que luego de vencida la prórroga legal, las partes celebraron un convenio el cual es nulo de pleno derecho toda vez que el representante de la arrendadora, ciudadano Carlos E. Lang no tenía facultades para celebrar convenios con los arrendatarios que implicara una extensión de la prórroga, ya que solo a el le estaba dado cobrar el canon de arrendamiento. Que aun si dicho convenio fuese válido lo que evidentemente ocurrió una vez vencida la prórroga fue la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con tiempo indeterminado. Que una vez vencida la prórroga legal no se podían establecer convenios ni cobrarse más cánones de arrendamiento, ni establecerse uno nuevo, ya que esto implica sin lugar a dudas la voluntad de la partes de continuar con la relación arrendaticia bajo la figura del contrato a tiempo indeterminado, lo cual ocurrió en el presente caso. Que en vista de que la parte actora por intermedio de su cobrador y de ella misma se negó a recibirle a sus representados el pago del canon de arrendamiento correspondiente al período 06/08/07 hasta el 06/09/07, se vieron obligados a efectuar las correspondientes consignaciones arrendaticias, encontrándose en la actualidad en estado de solvencia en el pago de dichos cánones, según consignaciones realizadas por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren, Expediente N° KP02-S-2007-15490. Que la acción intentada fue admitida por cumplimiento de contrato de arrendamiento, siendo lo procedente instaurar un juicio de desalojo de inmueble ya que el contrato de arrendamiento que mantenían se convirtió a tiempo indeterminado.
En fechas 21 y 22 de Abril de 2008, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en esa misma fecha.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia interlocutoria, este Tribunal observa:
Primero:
De la Falta de Cualidad e Interés del Codemandante alegada por la Parte Demandada
Debe este juzgador pronunciarse acerca de la falta de cualidad e interés propuesta por la Representación Judicial de la parte demandante, cabe destacar que ésta refiere que el ciudadano Guillermo Gerardo Acosta Gotera no es parte del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende en esta causa, evidenciando este Juzgador que en dicho contrato, concurren como partes los ciudadanos Rosa Edelmira González Peralta en su carácter de arrendadora y los ciudadanos Miguelangel Gómez, José Gregorio Pérez, Sandra Pérez y Raúl Ignacio Sarache González, arrendatarios los tres primeros y fiador el último de los nombrados, por lo que convierne poner de relieve cuanto ha expresado José Andrés Fuenmayor G., en su estudio intitulado “Algo mas sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, enero de 2005), para aclarar los conceptos que, a tenor del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil se han confundido, y en ocasiones tenidos como sinónimos, en referencia a la “falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio”, en las que se fundamenta el demandado para esgrimir esta defensa de fondo, y pasa a comentar el punto en estos términos:
“Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo más posible a la realidad jurídica.
Para ello propongo este concepto:
“La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”. Y “El interés es la persecución de que los efectos jurídicos que puedan surgir de una sentencia impongan coercitivamente una norma o situación de certeza con respecto a su vigencia o efectos”(destacado añadido)
Hechas estas consideraciones literarias, no queda duda que, independiente del vínculo que pueda tener el ciudadano Guillermo Gerardo Acosta Gotera con la arrendadora, el prenombrado no forma parte de la relación sustantiva de marras, por lo que indefectiblemente tal excepción debe ser estimada fundada en derecho. Así se decide.
Segundo:
De la “Improponibilidad” de la demanda
La parte demanda aduce que en el libelo de la demanda la petición no está determinada, y por ello solicita que se declare improponible la demanda, pero de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, este Juzgador observa en el libelo de la demanda que la parte actora expone que los demandados “no cumplieron con la entrega pautada”, igualmente expone que “no cumplieron con las obligaciones estipuladas en el referido contrato” y solicita que “proceda a dar efectiva ejecución al mismo.. Determine su real y efectivo cumplimiento”, por lo que, a juicio de quien decide, es clara y precisa en su petitorio señalando lo que desea lograr con su pretensión, que no es otra cosa que el cumplimiento de cuanto se estipuló en la relación arrendaticia, de cara a lo que vale poner de manifiesto las consideraciones hechas por el profesor Alexis Márquez Rodríguez sobre la pertinencia del término (http://webarticulista.net.free.fr/amr200709121235+Alexis-Marquez-Rodriguez.html), y en ese sentido ha expresado:
“…Lo habitual y establecido en la legislación es que un tribunal, unipersonal o colegiado, cuando una demanda se presenta sin un soporte al menos indiciario de la procedencia de su contenido, declare la demanda “inadmisible”, y no dé inicio al proceso judicial correspondiente. Todo, por supuesto, sin que se juzgue sobre el contenido o fondo de la demanda.
La “admisibilidad” o “inadmisibilidad”, en estos casos, es algo lógico, lingüística y jurídicamente inobjetable. Pero que una demanda sea “improponible” es algo absurdo por varias razones.
La admisibilidad o inadmisibilidad de una demanda es un acto del tribunal, independiente del acto de “demandar”, que corresponde al demandante, y sólo depende de la voluntad de este. Es, además, un derecho ciudadano, que no puede ser coartado. El que la demanda sea declarada “inadmisible”, y aun que sea temeraria, es otra cosa, y deja en vigor el derecho ejercido por el demandante.
Por su parte, la “improponibilidad” es lógicamente inexistente. Lo “improponible” es lo que no se puede proponer. ¿Cómo puede, entonces, ser “improponible” lo que ya ha sido propuesto?(omissis)”
En ese orden de ideas, y como quiera que la demanda fue postulada por el actor, y admitida a sustanciación por el Tribunal, con prescindencia de su asidero en derecho, cual será analizado en capítulo siguiente, la petición de “improponibilidad” no debe prosperar. Así se decide.
Tercero:
Del fondo de la controversia
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término fijo, vale decir, a tiempo determinado, con una vigencia desde el 06 de Diciembre de 2005, hasta el 06 de Diciembre de 2006, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento suscritos por las partes, el cual se encuentra acompañado al escrito libelar y al cual se le otorga pleno valor probatorio por no haber sido ni desconocido ni impugnado por la parte demanda.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la actora procura el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la parte demandada, debido a su efecto para el disfrute del lapso de prórroga legal a que tiene derecho y la cual disfruto la parte demanda, que comenzaría a computarse a partir del día 06 de Diciembre de 2006 por un lapso de 6 meses debido a la duración de la relación arrendaticia de UN (01) año. Asimismo expone que le concedió mediante convenio privado a la parte demanda, una prórroga de DOS (02) contados a partir del vencimiento de la prórroga legal para desocupar el inmueble.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, expone que el contrato de arrendamiento en referencia se venció le día 06 de Diciembre de 2006 y que la prórroga legal venció el día 06 de Junio de 2007. Alega que el convenio privado que celebró con la parte actora para extensión de la prórroga es nulo alegando que la administradora no tenía facultad sino para celebrar el contrato de arrendamiento y para cobrar el canon de arrendamiento, y que en caso de ser válido, ésta extensión de la prórroga constituyó la continuidad de la relación arrendaticia y que el contrato de arrendamiento se transformo en un contrato a tiempo indeterminado.
Como quiera que no se haya controvertido el carácter del instrumento de arrendamiento primigeniamente suscrito entre las partes, debe conferírsele pleno valor probatorio.
De lo anterior observa quien esto decide, que efectivamente la parte demandada concedió dos autorizaciones a la administradora, la primera para el arrendamiento y la segunda para efectuar el cobro de los cánones de arrendamiento, no teniendo facultades entonces para realizar otro tipo de actos, pero es el caso que la parte demandada, efectivamente suscribió dicho convenio privado y disfrutó de la extensión de la prórroga solicitada a la parte para seguir ocupando en inmueble al que se ha hecho referencia, por lo que este Juzgador debe traer a colación el aforismo jurídico “venire contra factum proprium non valet”, el cual no es sino la prohibición de ir contra los actos propios, y siendo un acto propio de la parte demandada, el hecho de haber aceptado suscribir un convenio que a todas luces ella misma había solicitado y que efectivamente en él reconocía una necesidad en su arrendadora, solicitud a la cual accedió la parte actora y que efectiva disfrutó de los DOS (02) meses ocupando el inmueble, mal puede solicitar que se declare nulo dicho contrato, pues resulta contrario a la buena fé, por decir lo menos, que en primer término se suscriba un instrumento al que se le insufla el carácter gracioso y no constitutivo de prórroga ni tácita reconducción, conforme fue aceptado en la oportunidad de su suscripción, para luego intentar subvertir el carácter primeramente adjudicado a ése acto, por lo cual este Juzgador, en aplicación de cuanto dispone el artículo 1.160 del Código Civil, que se erige como máxima de interpretación de la voluntad contractual, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, le reconoce pleno valor probatorio, en virtud de lo cual, no puede considerarse convertido el contrato de arrendamiento en un contrato indeterminado. Así se decide.
Asimismo, observa quien juzga, que la parte demandada incorporó oportunamente, los recibos de las consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento del período comprendido entre el 06 de Agosto de 2007 al 06 de Febrero de 2008, sin embargo, como quiera que, conforme ha quedado establecido, la relación arrendaticia estuvo prevista en un contrato privado a término fijo, no pueden tales instrumentales resultar supletorias de la voluntad válidamente expresada por las contratantes de poner fin a la relación locativa por la mera expiración del plazo convenido, aún cuando fenecido el mismo la arrendataria hubiere proseguido ocupando el inmueble y pretendiere legitimar su ilegal ocupación a través del procedimiento de consignación arrendaticia establecido en la ley especial que rige la materia, por lo que tales recibos deben estimarse inconducentes para demostrar la tácita reconducción pretendida, habida cuenta del perecimiento del lapso de prórroga legal a la que tenía derecho la demandada de autos. Así se decide.
A propósito de la indexación monetaria requerida por el actor en su libelo de demanda, estima este Tribunal que ella mal podría ser acordada, pues ella es requerida por la actora a renglón seguido de la estimación que de su pretensión hace, por virtud de lo señalado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, pero de la lectura de lo allí expresado, resulta de gran dificultad entender que la cantidad de dinero referida se pretende a título de daños y perjuicios. Así se establece
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: 1) CON LUGAR la excepción de falta de cualidad e interés en el ciudadano Guillermo Gerardo Acosta Gotera, aducida por la representación judicial de la demandada, y 2) PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana ROSA GONZALEZ, contra los ciudadanos MIGUELANGEL GÓMEZ, JOSE GREGORIO PEREZ y SANDRA PEREZ y RAUL SARACHE, todos previamente identificados.
En consecuencia, deberá la demandada perdidosa proceder de manera inmediata a hacer entrega a la parte actora, totalmente desocupado de personas y cosas, del inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización El Recreo, Primera Etapa, parcela 48, casa N° 8, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, el cual les pertenece según documento autenticado en la oficina subalterna del Distrito Palavecino del Estado Lara, en fecha 13 de Octubre de 1992, bajo el N° 18, folios 1 al 6, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1992.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión.
Déjese copia certificada del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los ocho (08) días del mes de Mayo del año dos mil ocho (2008). Años 197º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi