TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
197° y 149°

DEMANDANTE: Sandra Margarita Coello Maduro, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.098.017.
APODERADAS JUDICIALES: Milagros Bello Fernandez y Maigualida del Rosario Flores, Ipsas Nºs 27.206 y 41.204 respectivamente.
DEMANDADO: Lisseth Araya Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-25.766.502 (anteriormente de nacionalidad costarricense, portadora de la cédula de identidad NºE-81.100.983), de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE: Liuxmila Zachenka Rodríguez Díaz, Ipsa No 88.176.
MOTIVO: Desalojo.
EXPEDIENTE: 2008-1240
SENTENCIA No.: 2008/09
SEDE: Civil
I
NARRATIVA
En fecha 31 de marzo de 2008, la ciudadana Sandra Margarita Coello Maduro, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.098.017, asistida por la abogada Milagros Bello Fernandez, Ipsa No 27.206, interpuso ante este Tribunal Distribuidor pretensión por Desalojo, contra la ciudadana Lisseth Araya Rojas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-25.766.502 (anteriormente de nacionalidad costarricense, portadora de la cédula de identidad NºE-81.100.983).
Cumplida la formalidad de la Distribución correspondió la causa a este Juzgado, y mediante auto de fecha 03 de abril de 2008, se admite la pretensión emplazándose a la demandada a los fines de la citación.
En fecha 11 de abril del 2008, el alguacil consigna recibo de la compulsa debidamente firmado por la demandada.
En fecha 15 de abril de 2008, la parte actora compareció ante este Juzgado y otorgó poder en la forma apud acta a las abogadas Milagros Bello Fernandez y Maigualida del Rosario Flores, Ipsas No 27.206 y 41.204 respectivamente, siendo agregado en la misma fecha.
En fecha 15 de abril del 2008, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, siendo agregada a los autos en la misma fecha.
En fecha 22 de abril del 2008, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas, siendo agregado y admitido a los autos en la misma fecha.
En fecha 24 de abril del 2008, la parte accionada presenta escrito de promoción de pruebas, junto con recaudos anexos, siendo agregado y admitido a los autos en la misma fecha.
En fecha 28 de abril de 2008, las apoderadas judiciales de la parte actora, presentaron escrito de oposición a las pruebas, siendo agregada a los autos en la misma fecha.
En fecha 30 de abril de 2008, la demandada presenta escrito de informes, agregada a los autos en la misma fecha.
En fecha 06 de mayo de 2008, es diferida la sentencia.
DE LA PRETENSIÓN
Fundamenta la parte actora su pretensión en los siguientes hechos:
• Que en fecha 15 de marzo de 2005, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con un lapso de duración de (06) meses fijos, sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la avenida La Paz, Urbanización Cumboto Norte, Edificio Maori III, segundo piso, distinguido con el Nº 2-A, jurisdicción de la parroquia urbana Juan José Flores, Puerto Cabello, Estado Carabobo, con la ciudadana Lisseth Araya Rojas, tal como se evidencia de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”.0.
• Que en fecha 05 de marzo de 2007, celebró contrato de prórroga legal a tiempo determinado con lapso de duración de doce (12) meses fijos, contados a partir del 15 de marzo de 2007 y con fecha de vencimiento el 15 de marzo de 2008, con la ciudadana Lisseth Araya Rojas, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 38 literal “b” de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, según anexo marcado “B”.
• Que en ambos documentos se establecieron como canon de arrendamiento la suma de (Bs.F. 300) mensuales.
• Que la arrendataria de manera continua, consecutiva y reiterada ha incumplido con las obligaciones que le impone las cláusulas del contrato de arrendamiento, la de la prorroga y las consagradas en las leyes que rigen la materia, es decir, en el transcurso del año comprendido desde el 15 de marzo de 2007 hasta el 15 de marzo de 2008, la arrendataria presenta atrasos considerables en el pago de las pensiones de arrendamiento, a sabiendas que su obligación es pagar la cantidad antes y hoy de Bs.F 300,00.
• Que ha incumplido con su obligación no ha pagado puntualmente con el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco días al inicio de cada mes (cláusula 2da del contrato de prorroga).
• Que la arrendataria adeuda hasta la fecha la cantidad de Bs.F.3.600,00, correspondiente a los meses abril, mayo, junio julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y los meses enero, febrero y marzo de 2008, mensualidades estas en las cuales ya ha disfrutado en el inmueble.
• Que si bien la arrendataria hacia uso de la prorroga legal establecida a su favor, no es menos cierto que tal derecho no menoscaba las obligaciones inherentes a su condición de tal, entre las cuales encontramos la de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, igualmente las pensiones de arrendamiento que se sigan generando hasta la entrega definitiva del apartamento, estos hechos evidencian el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones arrendaticios y la mora en que ha incurrido.
• El demandante fundamenta su pretensión en los artículos 1.592 ordinal segundo del Código Civil y artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Por las razones antes expuestas, acude ante esta autoridad en virtud del flagrante y reiterado incumplimiento tanto legal y convencionalmente acordado, como es el impago de las pensiones arrendaticias en que ha incurrido la arrendataria, así como las pensiones que se pudieren seguir venciendo hasta el día de la desocupación del inmueble, a demandar a la ciudadana Lisseth Araya Rojas, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a:
• Primero: En cancelar la suma de (Bs.F.3.600,00), correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2007 y enero, febrero y marzo de 2008, y los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del apartamento. Segundo: De conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “a” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, demanda el desalojo inmediato del inmueble, constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la avenida La Paz, Urbanización Cumboto Norte, Edificio Maori III, segundo piso, distinguido con el Nº 2-A, jurisdicción de la parroquia urbana Juan José Flores, Puerto Cabello, Estado Carabobo. Tercero: Que exija a la demandada la solvencia en el pago de los servicios públicos de energía eléctrica y condominio; y la entrega del inmueble arrendado libre de personas, bienes, con todas sus instalaciones y en perfecto estado de conservación y funcionamiento, con sus paredes interiores pintadas, tal como lo recibió al inicio del contrato. Cuarto: Las costas procesales que se causaren con ocasión al presente procedimiento incluido en ello los honorarios de abogados prudencialmente calculados por este Tribunal.
• De conformidad con lo establecido en los artículos 599 ordinal 7, 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil solicita medidas preventivas de secuestro y de embargo.
• Estima la acción en la suma de (Bs.F. 4.700,00).
DE LA CONTESTACIÓN
Por su parte la demandada fundamenta su contestación en los siguientes hechos:
• Admite como cierto la existencia de un contrato de arrendamiento existente entre la demandante y su persona, la cual inicialmente fue a tiempo determinado y posteriormente se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y hasta la presente fecha se encuentra en el uso, goce y disfrute del bien (apartamento arrendado).
• Admite como cierto, que ambas partes convinieron en celebrar un contrato de prórroga legal, con vencimiento de fecha 15 de marzo de 2008, y hasta la fecha no ha sido solicitada la entrega del inmueble, ni exigido el cumplimiento de la obligación, razón por la cual se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en virtud que no se aplicó el artículo 39 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Niega tanto los hechos como el derecho en todas y cada una de sus partes la demanda por desalojo intentada en su contra, por cuanto los hechos narrados no están acordes con la realidad.
• Niega que de manera consecutiva y reiterada haya incumplido con las obligaciones que le imponen las cláusulas del contrato, lo verdadero es que sí ha cumplido con su obligación derivada del contrato de arrendamiento, en virtud que ha sido puntual con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses desde el inicio del contrato, así como los meses de prórroga comprendido desde el 15 de marzo de 2007 hasta el 15 de marzo de 2008, no presentando atraso alguno en el pago de las pensiones de arrendamiento, tal como lo demostrará en la etapa probatoria.
• Niega que adeude la suma de Bs.F 3.600,00 correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007 y enero, febrero y marzo de 2008, por concepto de pago de canon de arrendamiento, lo cierto es que se encuentra solvente hasta la fecha, tal y como lo demostrará en la etapa probatoria.
• Alega que es una mujer trabajadora y consciente de las necesidades de cada individuo, por cuanto es una mujer sola y madre soltera, hace la aclaratoria, en virtud que no es su intención apropiarse de lo que no es suyo, pero es un hecho público y notorio del déficit de vivienda que existe en la actualidad en nuestro País, tiene más de un (1) año buscando otro sitio donde alquilar para poder entregar el inmueble que habita actualmente y la búsqueda ha sido infructuosa.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
De acuerdo con la pretensión deducida y las defensas opuestas, evidencia este Tribunal que los límites en los cuales ha quedado planteada la controversia se encuentran dirigidos a determinar la insolvencia del pago de la demandada de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses abril, mayo, junio julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y los meses enero, febrero y marzo de 2008, como punto controvertido. Planteada la controversia en los términos expuestos corresponde a la parte demandada probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Estando la causa en fase de decisión este Tribunal dicta sentencia sobre la base de las siguientes consideraciones:
PRIMERO: En el presente asunto se plantea pretensión por Desalojo, fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Conforme a los términos en que quedó planteada la controversia, de acuerdo con la pretensión deducida y las defensas opuestas, se tiene como cierto por así haberlo admitido la demandada la existencia de una relación arrendaticia, de un contrato de prorroga legal por tiempo indeterminado, entre las ciudadanas Sandra Margarita Coello Maduro, arrendadora y la ciudadana Lisseth Araya Rojas, arrendataria.
Con respecto a las afirmaciones realizadas por cada una de las partes, y teniendo en cuenta que la pretensión de la demandante lo es el Desalojo que tiene por causa pretendi la falta de pago, y negado tal hecho por la parte demandada en el escrito de la contestación de la demanda lo que constituye una carga para el demandado probar su afirmación, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: A los fines de probar cuales de los hechos controvertidos han quedado demostrados, este Tribunal de seguida analiza y valora las pruebas aportadas por las partes:
Pruebas parte actora:
La parte actora promovió junto con su libelo de demanda, instrumental marcado con la letra “A” (folios 4 al 6), original de contrato privado de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas Sandra Margarita Coello Maduro, arrendadora y la ciudadana Lisseth Araya Rojas, arrendataria, producido por la parte arrendadora intra litem como documento fundamental. Por cuanto este instrumento fue admitido por el arrendatario en la contestación de la demanda, se tiene por reconocido y surte plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con este documento privado, se demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes sobre el bien inmueble objeto del presente litigio, así como el canon arrendaticio en la cantidad de trescientos bolívares (Bs.F. 300,00), y el termino de duración de la relación convencional precisándose la vigencia de seis (6) meses fijos a partir del día 15 de marzo de 2005, de conformidad con lo establecido en las cláusulas segunda y decimacuarta del contrato arrendaticio, y así se declara.
Igualmente la accionante acompañó junto a su pretensión original de contrato privado de prórroga legal de arrendamiento marcado con la letra “B”, suscrito entre las ciudadanas Sandra Margarita Coello Maduro, arrendadora y la ciudadana Lisseth Araya Rojas, arrendataria, presentado por la parte actora como documento fundamental de la pretensión, producido intra litem. Por cuanto este instrumento fue admitido por la demandada en el acto de contestación de la demanda, se tiene por reconocido y surte plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser demostrativo de la existencia del contrato de prórroga arrendaticio celebrado convencionalmente entre las partes sobre el bien inmueble objeto de la presente controversia, así como el canon arrendaticio en la cantidad de trescientos bolívares (Bs.F. 300,00), y el termino de duración de la relación convencional precisándose la vigencia de doce (12) meses fijos a partir del día 15 de marzo de 2007, de conformidad con lo establecido en las cláusulas segunda y tercera del referido contrato de prórroga, y así se establece.
Así mismo la actora anexó copia certificada de documento de propiedad del inmueble arrendado, emanado del Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, protocolizado en esa oficina bajo el número 22, folios 141 al 148, protocolo 1º, tomo 2º, de fecha 06 de noviembre de 2001, marcada con la letra “C” (folios 08 al 13). Se observa que el documento bajo análisis al ser presenciado por un funcionario autorizado, se le otorga valor probatorio, por cuanto el mismo hace fe así entre las partes como respecto a terceros, tanto de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, como respecto de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la relación del hecho a que el instrumento se contrae, se valora por ser demostrativo de la cualidad activa de la parte actora, de conformidad con los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.
Igualmente consignó junto a escrito de pretensión solicitud de inspección ocular, practicada ante el Juzgado Tercero de los Municipios Puerto Cabello, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, anexada con la letra “E” (folios 14 al 22), este Tribunal le otorga valor probatorio, por cuanto en el capítulo I del escrito de promoción de pruebas, la parte demandada la invocó a su favor, siendo demostrativa de la relación arrendaticia existente entre ambas partes y las condiciones generales en que se encuentra el apartamento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1428 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio la parte actora en el Capítulo I. Reprodujo e hizo valer el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
En el Capítulo II del escrito de promoción de pruebas, se apegó al principio de la comunidad de la prueba, y reprodujo el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, todo ello en cuanto favorezca a su mandante, especialmente los siguientes instrumentos:
1) Reprodujo documento privado contentivo de arrendamiento que acompañaron con el libelo de la demanda identificado con la letra “A”, indicando la actora que el mismo fue admitido, reconocido en su contenido y firma por la demandada en todas y cada una de sus partes en el escrito de contestación de la demanda, y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil constituye plena prueba. Este instrumento privado fue apreciado en consideraciones anteriores.
2) Reprodujo documento Privado contentivo de prórroga legal de contrato de arrendamiento, que acompañaron con el libelo marcado con la letra “B”, con una duración de doce (12) meses, con fecha de inicio el 15 de marzo de 2007 y fecha de vencimiento el 15 de marzo de 2008, el cual fue admitido y reconocido, en su contenido y firma por la demandada en todas y cada una de sus partes en el escrito de contestación de la demanda, y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constituye plena prueba. Este documento privado fue valorado en argumentaciones anteriores.
3) Ratificaron en todas y cada una de sus partes el escrito contentivo del libelo de demanda, en cuanto al hecho de insolvencia en que ha incurrido la demandada, en el lapso comprendido del 15-03-2007 hasta el 15-03-2008, por presentar atrasos en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y los meses de enero, febrero y marzo de 2008, y los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, es decir, no ha pagado puntualmente el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco días al inicio de cada mes, adeudando a su mandante hasta el mes de marzo de 2008 la cantidad de Bs. 3.600,00 a razón de Bs.300,00 mensuales cada una, hechos que evidencian el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones arrendaticios y la mora en que ha incurrido. Invoca el artículo 34, literal “a” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Este punto será valorado en consideraciones posteriores, en virtud que es el thema decidendum.
4) Reprodujo documento de propiedad del apartamento, situado en la Avenida La Paz, Urbanización Cumboto Norte, Edificio Maori III, segundo piso, distinguido con el Nº 2-A, en jurisdicción de la Parroquia urbana Juan José Flores, Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo, el cual acompañaron junto al libelo de demanda marcada con la letra “C”, el cual se desprende el carácter de propietaria de su mandante. Este documento fue apreciado en consideraciones anteriores.
5) Inspección ocular evacuada ante el Juzgado Tercero de los Municipios Puerto Cabello, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, signada con el Nº 382-B, anexa con el libelo identificada “D”, en el cual se dejó constancia de los siguientes hechos: a) El carácter de inquilina de la demandada. b) Las condiciones generales en que se encuentra el apartamento. C) Que en el momento de practicarse la inspección ocular “…la notificada (Lisseth Araya Rojas) presento planilla de depósito bancario por la cantidad de Bs.F. 279,00, que a su decir, era el pago de una mensualidad y/o canon de arrendamiento…”, monto este que no corresponde al establecido tanto en el contrato de arrendamiento, como en el documento de prórroga legal el cual es de Bs.F. 300,00 de mutuo acuerdo por ambas partes como pensión arrendaticia. Esta Inspección extra litem fue apreciada en argumentaciones anteriores.
Pruebas de la parte demandada:
En el capítulo I, la parte demandada invoca a su favor los méritos que se desprenden de las actas procesales que ampliamente la favorecen, como es la prórroga legal convenida por ambas partes, la cual la beneficia en el sentido de que aún está gozando de un contrato a tiempo indeterminado, la cual quedó sin efecto por no haberse solicitado el desalojo ni el cumplimiento de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con relación al instrumento privado de prórroga legal convenido por las partes involucradas en este juicio, este fue valorado en apreciaciones anteriores. Y en cuanto al hecho invocado por la demandada, “…Que la prórroga legal convenida por ambas partes la beneficia en el sentido de que aún esta gozando de un contrato a tiempo indeterminado, la cual quedó sin efecto por no haberse solicitado el desalojo ni el cumplimiento de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” (Sic). Con respecto a este hecho nuevo, no se le otorga valor probatorio, por considerar esta Juzgadora que el mismo fue alegado en la oportunidad probatoria, y no en la contestación de la demanda, para lo cual este Juzgado acatando el criterio de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de abril de 1994, con Ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, juicio María G. Bracho de Chacín Vs, Nery Laudelina, Exp Nº 92-0152, estableció: “…Terminada la contestación o precluído el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, pero la Sala, …, dejo sentado que es posible la alegación de otros hechos cuando existan razones de orden público…”; desechando tal invocación, por ser extemporánea por tardía, tomando como fundamentos la sentencia antes señalada y el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a la oposición planteada por la parte actora en escrito de fecha 28 de abril de 2008, respecto a ese hecho alegado por la inquilina, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a las consideraciones antes expuestas, y así se establece.
Invoca a su favor, inspección ocular evacuada ante el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, signado con el Nº 382-B, practicada en el inmueble que habita en calidad de inquilina, y el cual es objeto del presente litigio, especialmente los particulares segundo, donde quedó demostrado que se encuentra solvente en los servicios de luz y en los pagos de condominio del apartamento arrendado; evidenciándose en el mismo particular que se tuvo a la vista el depósito correspondiente al pago de arrendamiento del mes de enero; así en los particulares tercero, cuarto y quinto donde se evidencia el estado de conservación en que se encuentra el apartamento que habita en calidad de inquilina, por lo cual debe entenderse, y así lo pide que se encuentra solvente, la referida inspección se encuentra agregada al expediente en los folios 25, 26, y 27 de la presente causa. Con relación a la inspección extra litem, fue apreciada en argumentaciones anteriores por esta sentenciadora.
En el capítulo II, ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de demanda el cual fue presentado por su persona ante este Tribunal en fecha 15-04-2008. Con relación a esta invocación ha sido reiterado el criterio de la Sala de Casación Civil, en el sentido de que los límites de la relación procesal vienen fijados por el libelo y las excepciones y defensas opuestas en la contestación al mismo, y así se establece.
En el capítulo III, promueve marcado con la letra “A” documentales en planillas de depósito del Banco Occidental de Descuento (BOD) numeradas de la siguiente manera: 102370598 y 128886609, de fechas 19-07-2007 y 13-08-2007, para evidenciar los depósitos en las cantidades de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00) y doscientos treinta mil bolívares (Bs.230.000,00), los cuales fueron depositados en la cuenta Nº 01160173190180516540 a nombre de la accionante, depósitos efectuados por conceptos de pagos de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto de 2007, demostrándose que en la planilla de depósito Nº 102370598 de fecha 19-07-07, solo fue de Bs.150.000,oo, éste depósito fue incompleto en razón de que en ese mes se realizó un arreglo en el sanitario el cual tuvo un monto a pagar de Bs.150.000,00, que mediante conversación sostenida por la actora, la cual le autorizo de manera verbal a efectuar dicha reparación y la misma iba a ser descontada del canon de arrendamiento de ese mes, para lo cual promueve marcada “B” factura de fecha 16-07-07 por un monto cancelado de Bs. 150.000,00, por concepto de dicha reparación en el inmueble objeto de este juicio, demostrando la cancelación completa del canon de arrendamiento del mes de julio del año 2007. Estos instrumentos no se le otorgan valor probatorio, por cuanto en escrito de fecha 28 de abril de 2008, fueron desconocidos por la parte actora, correspondiéndole a la parte que produjo el instrumento la carga probatoria para demostrar su autenticidad, y en virtud que la parte demandada, no empleó los medios que le otorga la ley para la ratificación del documento impugnado, lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como no reconocidos, y por ende se desechan del proceso. Con relación a la oposición planteada por la parte actora, se declara procedente la misma, en base a la apreciación anteriormente planteada, y así se decide.
En ese mismo capítulo, a los fines de desvirtuar lo alegado por la parte actora y así demostrar que efectivamente han sido canceladas las cuotas por concepto de pago de canon de arrendamiento, promueve marcadas con la letra “C” planillas de pagos Nº 135474944, 135475517 y 109281024 de fechas 21-09-07, 15-10-07 y 15-11-07, por los montos de Bs.280.000,00, respectivamente, aclarando la demandada que estos depósitos fueron efectuados en la cuenta Nº 2173000874 a nombre del ciudadano Suárez Pedrá Rubén Darío, cédula de identidad Nº 8.599.171, propietario también del inmueble objeto del litigio, tal como se evidencia de documento de propiedad folios 08 al 13. En cuanto a estos instrumentos privados, en escrito de fecha 28 de abril de 2008, fueron desconocidos por la parte actora, esta sentenciadora no los aprecia, en virtud que los pagos de canon de arrendamiento fueron consignados a un tercero, el cual no es parte en el juicio, debiendo ser ratificados a través de la prueba testimonial, en tal sentido, se desechan del proceso los instrumentos antes señalados, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la oposición invocada por la parte demandante en escrito de fecha 28 de abril de 2008, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a las apreciaciones antes expuestas, y así se declara.
En ese mismo capítulo, promueve marcadas con la letra “D” planillas de pagos Nº 135475518, 117718224 y 138674423, de fechas 18-12-07, 11-01-08 y 04-02-08, cada una por un monto de Bs.250.000,00, Bs.F.280,00 y Bs.F.279,00 respectivamente, aclarando que estos depósitos fueron efectuados en la cuenta Nº 2173000874 a nombre del ciudadano Suárez Pedra Rubén Darío, cédula de identidad Nº 8.599.171, propietario también del inmueble objeto del litigio, tal como se evidencia de documento de propiedad folios 08 al 13. En cuanto a estos instrumentos privados, en escrito de fecha 28 de abril de 2008, fueron desconocido por la parte actora, esta sentenciadora no los aprecia, en virtud que los pagos de canon de arrendamiento fueron consignados a un tercero, el cual no es parte en el juicio, debiendo ser ratificados a través de la prueba testimonial, en tal sentido se desechan del proceso los instrumentos antes señalados, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la oposición planteada por la parte actora en escrito de fecha 28 de abril de 2008, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a las apreciaciones antes expuestas, y así se declara.
Igualmente promueve con la letra “E”, recibo de luz emanado de la Compañía Anónima Luz y Fuerza Eléctrica de Puerto Cabello (CALIFE), a los fines de demostrar que el titular contrato de luz del apartamento es el ciudadano antes nombrado, según Número Interno de Contrato NIC 5039901. En cuanto a este instrumento no se valora, por cuanto en escrito de fecha 28 de abril de 2008, fue desconocido por la parte actora, correspondiéndole a la parte que produjo el instrumento la carga probatoria para demostrar su autenticidad, y en virtud que la parte demandada, no empleo los medios que le otorga la ley para la ratificación del mismo, lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como no reconocidos, y por ende se desechan del proceso, y así se decide.
Invoca el hecho, que cuando fue a depositar la cuota correspondiente al canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2007, y se dirige al banco para hacerlo se encuentra con la sorpresa que la cuenta de la accionante fue cerrada, y no fue notificada la cual la hizo presumir mala fe por parte de la actora y es por lo que procede a depositar en la cuenta del ciudadano Suárez Pedrá Rubén Darío, en virtud que anteriormente la actora le había suministrado el número de cuenta del mencionado ciudadano, salvaguardando sus derechos, y en cumplimiento de su obligación como arrendataria para que no le fuera alegar insolvencia o incumplimiento de contrato. En cuanto a esta invocación, no se le otorga valor probatorio, por considerar esta Juzgadora que este hecho fue alegado en la oportunidad probatoria y no en la contestación de la demanda, para lo cual este Juzgado acatando el criterio de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de abril de 1994, con Ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, juicio Maria G. Bracho de Chacin Vs, Nery Laudelina, Exp Nº 92-0152, estableció: “…Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, pero la Sala, …, dejo sentado que es posible la alegación de otros hechos cuando existan razones de orden público…”; lo desestima en base a la sentencia antes señalada y con fundamento al artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, por ser extemporánea por tardía la invocación de este hecho nuevo alegado por la parte accionada. Con respecto a la oposición planteada por la parte actora en escrito de fecha 28 de abril de 2008, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a las consideraciones antes expuestas, y así se establece.
Manifiesta que de las planillas de depósitos promovidas con las letras “C” y “D” se evidencia y se pretende mostrar su cumplimiento del pago de las cuotas de canon de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero y febrero de 2008. En cuanto a estos instrumentos privados, en escrito de fecha 28 de abril de 2008, fueron desconocido por la parte actora, esta sentenciadora no los aprecia, en virtud que los mismos fueron consignados a nombre de un tercero, el cual no es parte en el juicio, debiendo ser ratificados a través de la prueba testimonial, en tal sentido se desechan del proceso los instrumentos antes señalados de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la oposición planteada por la parte actora en escrito de fecha 28 de abril de 2008, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a las apreciaciones antes expuestas, y así se declara.

En ese mismo capítulo, promueve marcado “F” escrito de consignación voluntaria efectuado por su persona presentado por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cuota correspondiente al canon de arrendamiento del mes de marzo de 2008, en virtud que cuando fue a depositar la cantidad correspondiente como lo venía haciendo se encontró con la cuenta también cerrada, por lo que procedió a comunicarse con la actora, a los fines de cancelarle y esta se negó a recibirle el pago, es por lo que acudió ante esa instancia judicial, a los fines de salvaguardar sus derechos y cumplir con su obligación al estar solvente con los pagos de canon de arrendamiento. Con respecto a este instrumento, le otorga valor probatorio esta sentenciadora de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto es demostrativa del escrito de solicitud de consignación voluntaria de pago arrendaticio, debidamente recibido en fecha 14 de marzo de 2008 y sellado, por Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Con relación a la oposición planteada por la parte accionante respecto a este instrumento, esta sentenciadora la desestima, por las razones anteriormente planteadas, y así se establece.
En el mismo capítulo, consignó marcado “G en copia fotostática planilla de depósito Nº 20555781 de fecha 14-03-2008, cuenta Nº 0086090’010008019 a nombre de la ciudadana demandante, por un monto de Bs.F.300,00, el referido baucher es donde se apertura la cuenta por parte del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y el referido depósito corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2008. En cuanto este instrumento, se valora por ser demostrativo del depósito Nº 20555781, realizado ante la entidad bancaria Banfoandes, en fecha 14-03-2008, cuenta Nº 0086090010008019, cuyo titular es el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y beneficiaria la ciudadana demandante, así como igualmente prueba el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2008, por la cantidad de Bs.F.300,00, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.384 del Código Civil. Con relación a la oposición planteada por la parte accionante respecto a este instrumento, esta sentenciadora la desestima, por las razones anteriormente planteadas, y así se declara.
En el referido capítulo, promueve marcado “H” recibo de pago emanado del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se evidencia el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2008, pago efectuado por consignación voluntaria. En cuanto este instrumento, al ser emanado de un funcionario autorizado, el mismo hace fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado acerca de la relación del hecho a que el instrumento se contrae, se aprecia en todo su valor probatorio, por ser demostrativo que ante el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, cursa solicitud de consignación voluntaria por parte de la inquilina a favor de la parte actora, así como igualmente prueba el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2008, por un monto de Bs.F.300,00, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.384 del Código Civil. En cuanto a la oposición planteada por la parte accionante respecto a este instrumento, esta sentenciadora la desestima, por las razones anteriormente planteadas, y así se establece.
En el mencionado capítulo, promueve marcado “I” escrito de consignación voluntaria presentado por el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se evidencia el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2008. En cuanto a este escrito, lo valora esta sentenciadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser demostrativo del escrito de solicitud de consignación voluntaria de pago arrendaticio, debidamente recibido en fecha 14 de marzo de 2008, por el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, tal como consta de sello húmedo emanado del mismo al pie del escrito. Con relación a la oposición planteada por la parte accionante respecto a este instrumento, se desestima la misma, por las razones anteriormente planteadas, y así se decide.
En el referido capítulo, promueve marcado “J” recibo de pago emanado del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se evidencia el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2008, pago efectuado por consignación voluntaria. En cuanto a este instrumento, al ser emanado de un funcionario autorizado, el mismo hace fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado acerca de la relación del hecho a que el instrumento se contrae, se aprecia en todo su valor probatorio, por ser demostrativo que ante el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, cursa solicitud de consignación voluntaria de pago de arrendamiento por parte de la inquilina a favor de la parte actora, así como igualmente prueba el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2008, por un monto de Bs.F.300,00, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1384 del Código Civil. En cuanto a la oposición planteada por la parte accionante respecto a este instrumento se desestima por las razones anteriormente expuestas, y así se establece.
Alega como hecho, que todos las anteriores documentales que están siendo promovidos en este acto de prueba, para que surtan sus efectos legales es para desvirtuar lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda y para demostrar su solvencia en los pagos de canon de arrendamiento de los meses desde julio del año 2007 hasta abril de 2008, no pudiendo su persona demostrar los pagos de canon de arrendamiento de los meses abril hasta junio de 2007, por cuanto esos pagos fueron cancelados en efectivo en manos de la actora, pagos estos donde presumió la buena fe de la arrendadora en que posteriormente le daría los recibos correspondientes, y en virtud que nunca le entregó los recibos donde constara que efectivamente estaba cancelando, fue por lo que procedió a efectuar los pagos a través del Banco en la cuenta de la accionante, siendo que hasta la presente fecha se encuentra solvente en el pago de los canon de arrendamiento y en todas sus obligaciones derivadas del contrato, por lo cual hasta la presente fecha no adeuda nada ni mucho menos la cantidad alegada por la actora. En cuanto a este hecho invocado, no se le otorga valor probatorio, por considerar esta Juzgadora que el mismo fue alegado en la oportunidad probatoria y no en la contestación de la demanda, para lo cual este Juzgado acatando el criterio de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de abril de 1994, con Ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, juicio María G. Bracho de Chacin Vs, Nery Laudelina, Exp Nº 92-0152, estableció: “…Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, pero la Sala, …, dejo sentado que es posible la alegación de otros hechos cuando existan razones de orden público…”; por lo que en base a la sentencia antes señalada y con fundamento al artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso, por ser extemporánea por tardía este hecho nuevo alegado por la parte accionada. Con respecto a la oposición planteada por la parte demandante en escrito de fecha 28 de abril de 2008, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a la apreciación antes expuesta, y así se establece.
Invoca como hecho a este Juzgado con mucha inquietud que los pagos anteriores alegados por ella como cancelados han sido incompletos y no por la totalidad del canon de arrendamiento previamente establecido, ello se debe a que mediante acuerdo voluntario y de palabra la demandante pidió que le descontara de los pagos sucesivos una cuota especial que tuvo que pagar al condominio es por lo cual le depositaba la cantidad de Bs.280,000,00, lo que no implica que haya incumplido o dejado de cumplir con su obligación adquirida como arrendataria de pagar el canon de arrendamiento. En cuanto a este planteamiento invocado por la inquilina, no se le otorga valor probatorio, por considerar esta sentenciadora, que el mismo fue alegado en la oportunidad probatoria y no en la contestación de la demanda, para lo cual este Juzgado acatando el criterio de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de abril de 1994, con Ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, juicio María G. Bracho de Chacín Vs, Nery Laudelina, Exp Nº 92-0152, estableció: “…Terminada la contestación o precluído el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, pero la Sala, …, dejo sentado que es posible la alegación de otros hechos cuando existan razones de orden público…”; la desecha por extemporánea por tardía en base a la sentencia antes señalada y con fundamento al artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, el hecho nuevo alegado por la parte accionada. Con respecto a la oposición planteada por la parte actora en escrito de fecha 28 de abril de 2008, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a las consideraciones antes expuestas, y así se establece.
En el capítulo IV, promueve marcado con la letra “K” solvencia de condominio del apartamento 2-A, del edificio Maori II, a los fines de demostrar su solvencia con los pagos de servicios de condominio y energía eléctrica, y demostrar que es fiel cumplidora con sus obligaciones adquiridas. Con relación a este instrumento no lo aprecia esta sentenciadora, en virtud que la misma fue emanada de un tercero, el cual no es parte en el juicio, debiendo ser ratificados a través de la prueba testimonial, en tal sentido se desecha del proceso el instrumento antes señalado, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la oposición planteada por la parte actora en escrito de fecha 28 de abril de 2008, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a las apreciaciones antes expuestas, y así se declara.
En el mismo capítulo, promueve marcado con la letra “L” recibo de luz correspondiente a los meses febrero, marzo y abril de 2008, por pago del servicio de luz, que se encuentra como cliente el ciudadano Rubén Darío Suárez Pedrá, número de contrato NIC 503990, suscrito con el apartamento objeto de esta controversia, y se evidencia de recibo marcado con la letra “E” los anteriores recibos, los promueve a los fines de demostrar su solvencia con los pagos de servicios como son el condominio y energía eléctrica, y demostrar que es fiel cumplidora con sus obligaciones adquiridas. En cuanto a este instrumento, en escrito de fecha 28 de abril de 2008, fue desconocido por la parte actora, esta sentenciadora no los aprecia, en virtud que los mismos fueron consignados a nombre de un tercero, el cual no es parte en el juicio, debiendo ser ratificados a través de la prueba testimonial, en tal sentido se desechan del proceso los instrumentos antes señalados, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a la oposición planteada por la parte actora en escrito de fecha 28 de abril de 2008, esta sentenciadora declara procedente la misma, en base a las apreciaciones antes expuestas, y así se decide.
En el capítulo V, promueve boletas de notificación marcadas con las letras “M” y “N” dirigida a la demandante, debidamente firmadas y recibidas, en fechas 09-04-2008 y 17-04-2008 respectivamente, emanadas del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en las cuales se notifican consignaciones efectuadas por su persona de las cuotas de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses marzo y abril de 2008 respectivamente, a los fines de demostrar que la accionante se encuentra en pleno conocimiento de las consignaciones hechas por su persona. Con relación a estos documentos, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por ser demostrativas de la relación arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente juicio y de la consignación de pago voluntario existente en el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello. Con relación a la oposición planteada por la parte demandante, la desestima este Tribunal en base a las apreciaciones anteriormente expuestas, y así se declara.
En el mismo capítulo, promueve marcada con la letra “Ñ” carta suscrita por su persona dirigida a la junta de condominio del edificio Maori II, mediante la cual le solicita el alquiler del salón de fiesta, en virtud de su desesperación en la búsqueda de un sitio para habitar, a los fines de ilustrar a la ciudadana juez que he buscado incansablemente una casa o apartamento para poderse mudar y así poderle desalojar a la arrendadora y poder hacerle entrega del inmueble arrendado. Esta carta misiva no se le otorga valor probatorio, por cuanto fue desconocida por la parte actora en escrito de oposición de fecha 28 de abril de 2008, correspondiendo a la parte que produjo el instrumento la carga probatoria para demostrar su autenticidad, y en virtud que la parte demandada, no empleó los medios que le otorga la ley para la ratificación del documento impugnado, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como no reconocido. En cuanto a la oposición planteada por la parte demandante, este Tribunal la considera procedente en base a las apreciaciones anteriormente expuestas, y así se establece.
TERCERO: Ahora bien, efectuado el análisis y valoración del material probatorio aportado por las partes al proceso, se observa que convenida como fue la existencia de los contratos de arrendamiento y de prórroga legal de arrendamiento entre las partes involucradas en este juicio, y alegada por el demandante el desalojo del inmueble afirmando que la arrendataria adeuda los canones arrendaticios de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero y marzo de 2008, correspondiente a las pensiones de arrendamiento del contrato de prórroga arrendaticia, pasa quien juzga a precisar el tipo de relación existente entre las partes litigantes, es decir, si nos encontramos en presencia de un contrato de prórroga de arrendamiento a tiempo determinado o por el contrario, se trata de un contrato de prórroga de arrendamiento a tiempo indeterminado, para fijar las reglas que le son propias al caso de autos conforme a la legislación arrendaticia especial, así tenemos que en la cláusula tercera del documento de prórroga de arrendamiento privado en examen, ofrecido por la parte actora y admitida por la arrendataria en el escrito de contestación de demanda, se reglan entre otras obligaciones arrendaticias, el término de duración de dicha relación convencional, precisándose en el contrato de prórroga de arrendamiento la vigencia de doce (12) meses fijos contados a partir del 15 de marzo de 2007 al 15 de marzo de 2008, como expresamente fue convenida entre las partes contratantes, culminando el contrato de prórroga de arrendamiento en fecha 15 de marzo de 2008, lo que se evidencia que por parte de la arrendadora operó la tácita reconducción del contrato de prórroga de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, quedando vigentes todas las cláusulas del contrato de prórroga de arrendamiento, por haber expirado este en fecha 15 de marzo del 2008, según el acuerdo de voluntad pactado por ambos suscriptores, encontrándonos ante un contrato de prorroga de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, evidenciándose en el caso de autos que el accionante hizo uso adecuado de la acción de Desalojo, cuya aplicación está destinada únicamente a los contratos arrendaticios verbales o por escrito a tiempo indeterminado, y se subsume dentro del supuesto establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
En este orden de ideas, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé el mecanismo para la realización de la consignación arrendaticia y en tal sentido establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresamente o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Por su parte el artículo 56 eiusdem, fija el alcance de las consignaciones para la validez de las mismas y al efecto establece: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda”.
De igual manera, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
Por último existen dos posiciones doctrinarias y jurisprudenciales. La primera señala que las consignaciones hechas extemporáneamente no pueden considerarse legítimamente efectuadas y por lo tanto no producen liberación alguna (desalojo), y la segunda de signo opuesto, le concede al inquilino el beneficio de poder pagar las pensiones más allá del plazo vencido, siempre y cuando el arrendador no haya incoado la demanda (resolución de contrato).
Así tenemos, que con el aporte de la doctrina, y después de un análisis detallado, se observa que la parte actora en la oportunidad procesal, desconoció todos los instrumentos acompañados en el escrito de pruebas presentados por la parte accionada, es decir, la actora atacó procesalmente los instrumentos aportados por la inquilina en el escrito de promoción de pruebas, evidenciándose que no consta en autos por parte de la arrendataria la ratificación de los instrumentos en la oportunidad correspondiente para hacerlo valer, por lo que la demandada no demostró su solvencia con las planillas de pago aportadas en prueba, a excepción de los recibos de pago de consignaciones voluntarias de arrendamiento de los meses marzo y abril de 2008, los cuales la actora atacó procesalmente, no siendo destruidos en su totalidad, por tratarse de instrumentos públicos emanados del Tribunal Primero de Municipio del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo; esta sentenciadora valora las consignaciones voluntarias de pago de arrendamiento de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.384 del Código Civil, inserta a los folios (66, 67 y 69) acompañadas en el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada, tal como se evidencia de baucher marcada con la letra “G” en copia fotostática planilla de deposito Nº 20555781 de fecha 14-03-2008, cuenta Nº 0086090’010008019, por un monto de Bs. 300,00, realizado ante la entidad bancaria Banfoandes, en fecha 14-03-2008, cuyo titular es el Juzgado de Municipio antes nombrado y beneficiaria la ciudadana demandante, así como los marcados con las letras “H” y “J” contentivo de recibos de pago emanados del Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se evidencia el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses marzo y abril de 2008, y así se establece.
En cuanto a las planillas de depósitos N° 102370598 y N° 128886609, por la suma de Bs.150.000,00 y Bs.230.000,00, de fechas 01 de julio de 2007 y 13 de agosto de 2007, realizadas ante el banco BOD, a nombre de la demandante, presentadas en el escrito de pruebas de fecha 24 abril de 2004, marcada con la letra “A” (folios 60) respectivamente. Estos instrumentos fueron desechados del proceso, y no se le otorgaron valor probatorio, por cuanto las planillas de depósito fueron desconocidas por la parte actora, en escrito de oposición de fecha 28 de abril de 2008, correspondiendo a la parte que produjo el instrumento la carga probatoria para demostrar su autenticidad, y en virtud que la parte demandada, no empleo los medios que le otorga la ley para la ratificación del documento impugnado, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como no reconocidos, por lo tanto se desechan del proceso, y así se declara.
Igualmente con relación a las planillas de depósitos N° 135474944, N° 135475517, 109281024, 135475518, 117718224 y 138674423, por las sumas de Bs.280.000,00, Bs.280.000,00, Bs.280.000,00, Bs.250.000,00, Bs.280.000 y Bs.F.279,00, de fechas 21 de septiembre de 2007, 15 de octubre de 2007, 15 de noviembre de 2007, 08 de diciembre de 2007, 11 de enero de 2008 y 04 de febrero de 2008, realizadas ante el banco BOD, a nombre de un tercero, consignadas marcadas con las letras “C y “D” (folio 62 y 63), respectivamente. Con respecto a estas planillas, se observa que fueron desconocidas por la parte actora en escrito de oposición de fecha 28 de abril de 2008, no apreciando esta sentenciadora las mencionadas planillas, en virtud que fueron consignadas a nombre de un tercero, el cual no es parte en el juicio, debiendo ser ratificados a través de la prueba testimonial, en tal sentido se desecha del proceso los instrumentos antes señalados, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
De igual forma los instrumentos marcados “B” (folios 61), contentivo de factura sin número por la suma de Bs.150.000.00; factura Nº 11978562 marcado con la letra “E” (folio 64) emanado de la Compañía Luz y fuerza Eléctricas de Puerto Cabello; solvencia de condominio marcado con la letra “K”, emanado del tesorero de la Junta de Condominio del edificio Maori 3 de fecha 23 de abril de 2008 y recibos de pagos marcados con la letra “L” (folio 71) provenientes de la Compañía Luz y Fuerza Eléctricas de Puerto Cabello. Con respecto a estos instrumentos, se observa que fueron desconocidos por la parte actora en escrito de oposición de fecha 28 de abril de 2008, no apreciándolos esta sentenciadora, en virtud que se encuentran a nombre de un tercero, el cual no es parte en el juicio, debiendo ser ratificados a través de la prueba testimonial, en tal sentido se desechan del proceso los instrumentos antes señalados, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Así mismo, debemos destacar que el pago de las pensiones de arrendamiento a cargo del arrendatario constituye unas de las obligaciones primarias que le impone la Ley como compensación por el uso de la cosa arrendada, orientada a que se le mantenga en estado de solvencia y pueda continuar en el disfrute de la cosa, pero el mismo debe producirse oportunamente dentro del plazo fijado por ambas partes contratantes, lo cual de conformidad con la cláusula segunda del contrato de prorroga de arrendamiento, se determinó que el pago debía realizarse dentro de los cinco (5) primeros días al inicio de cada mes, por mensualidades vencidas, continuas y consecutivas. Ahora bien, el pago por consignación de arrendamiento representa un asunto trascendente para la solución de la presente causa, siendo la norma aplicable para dilucidar la tempestividad de las consignaciones, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esa norma, ni ninguna otra establecen de manera precisa lo que debemos entender por “consignación legítimamente efectuada”, lo que corresponde a esta juzgadora examinar las consignaciones realizadas por la arrendataria en fechas 14 de marzo y 14 de abril de 2008, por cuanto las mismas no fueron desechadas del proceso, evidenciándose que las consignaciones correspondiente a los meses marzo y abril de 2008 se encuentran legítimamente efectuadas y tempestivas, logrando estas consignaciones el efecto liberatorio propio de todo pago con relación, las cuales deben ser descontadas del pago de las pensiones alegadas por la demandante como insolutas en su escrito de pretensión. Ahora bien, en cuanto a las mensualidades correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero y febrero de 2008, se observa por el contrario, que no alcanzaron su efectividad jurídica, en virtud de que las mismas fueron desechadas del proceso en consideraciones up supra; la parte demandada no logró demostrar la solvencia de las pensiones de arrendamiento correspondiente a esos meses, al ser atacadas procesalmente por la parte actora, evidenciándose en autos que la parte accionante solamente demostró el pago correspondiente a los meses de marzo y abril del año 2008, a través de consignación voluntaria de pago de arrendamiento, las cuales por emanar de un funcionario autorizado, hacen fe de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado acerca de la relación del hecho a que los instrumentos se contrae, siendo apreciados en todo su valor probatorio por esta juzgadora al ser demostrativos del pago de canon de arrendamiento por la suma de Bs.F.300,00 de los meses de abril y marzo de 2008, evidenciándose de las consignaciones de pagos voluntaria como un hecho coincidente, que esos dos pagos fueron realizados correctamente por la inquilina, teniendo las mismas tempestividad, por cuanto fueron efectuadas antes de transcurrir los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad arrendaticia, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debiendo los mismos ser descontados del pago correspondiente a esos meses. Así tenemos, que en base a lo anteriormente planteado, se desprende de autos, que la inquilina no demostró el pago de la pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2007 y enero y febrero de 2008, observándose una infracción de las normas citadas, que rigurosamente contemplan la obligatoriedad por parte de la arrendataria de hacer sus consignaciones bajo las condiciones temporales establecidas ex lege, para así poder gozar del estatus de solvencia, siendo que el procedimiento consignatario fija obligaciones únicamente a cargo del consignante, llegando a sancionarlo con entender su consignación como ilegítimamente efectuada cuando incumpliese cualesquiera de sus requisitos esenciales, entre los cuales se encuentra la oportunidad de su presentación, y al no demostrar la solvencia en los pagos insolutos correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2007 y enero y febrero de 2008, estos no tienen efecto liberatorios, a excepción de los meses de marzo de 2008 y abril de 2008, que si tienen efectos liberatorios a pesar que esta última consignación no fue alegada en el escrito de pretensión. En tal sentido, al haberse pactado en la cláusula segunda del contrato de prorroga que el pago mensual debía realizarse dentro de los primeros cinco (5) primeros días al inicio de cada mes, por mensualidades vencidas, continuas y consecutivas, las consignaciones a más tardar debieron efectuarse el día 21 del mes correspondiente, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes fijados para su pago, lográndose demostrar en el caso sub iudice el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2007 y enero y febrero de 2008, lo que indica que la inquilina ya había incumplido con el contrato de prórroga de arrendamiento, al tener once (11) mensualidades vencidas, amén de las tardanza incurridas para hacerlas, debiéndose tener en estado de mora a la demandada respecto a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, por no haber realizado el pago de las pensiones arrendaticias de la manera pactada, no desvirtuando así lo peticionado por la parte actora en su escrito de pretensión, como lo es la falta de pago que es el thema decidemdun, y así se establece.
Con relación a los hechos invocados por la parte demandada en el escrito de pruebas tales como: 1) “…Que la prórroga legal convenida por ambas partes la beneficia en el sentido de que aún esta gozando de un contrato a tiempo indeterminado, la cual quedó sin efecto por no haberse solicitado el desalojo ni el cumplimiento de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.” Sic. 2) Que en la planilla de depósito Nº 102370598 de fecha 19-07-07, solo fue de Bs.150.000,oo, éste depósito fue incompleto en razón de que en ese mes, se realizó un arreglo en el sanitario el cual tuvo un monto a pagar de Bs. 150.000,00, que mediante conversación sostenida por la actora, la cual le autorizo de manera verbal a efectuar dicha reparación y las misma iba a ser descontada del canon de arrendamiento a ese mes, para lo cual promueve marcada “B” factura de fecha 16-07-07 por un monto cancelado de Bs. 150.000,00, por concepto de dicha reparación en el inmueble objeto de este juicio, demostrando la cancelación completa del canon de arrendamiento del mes de julio del año 2007, 3) ...” Que todos las anteriores documentales promovidas en el acto de prueba, es para demostrar su solvencia en los pagos de canon de arrendamiento de los meses desde julio del año 2007 hasta abril del 2008, no pudiendo su persona demostrar los pagos de canon de arrendamiento de los meses abril hasta junio de 2007, por cuanto esos pagos fueron cancelados en efectivo en manos de la actora, pagos estos donde presumió la buena fe de la arrendadora en que posteriormente le daría los recibos correspondientes, y en virtud que nunca le entregó los recibos donde constara que efectivamente estaba cancelando, fue por lo que procedió a efectuar los pagos a través del Banco en la cuenta de la accionante, siendo que hasta la presente fecha se encuentra solvente en el pago de los canon de arrendamiento y en todas sus obligaciones derivadas del contrato, por lo cual hasta la presente fecha no adeuda nada ni mucho menos la cantidad alegada por la actora...Sic. y 4) ... “Que con mucha inquietud indica al tribunal que los pagos anteriores alegados por ella como cancelados han sido incompletos y no por la totalidad del canon de arrendamiento previamente establecido, ello se debe a que mediante acuerdo voluntario y de palabra la demandante pidió que le descontara de los pagos sucesivos una cuota especial que tuvo que pagar al condominio es por lo cual le depositaba la cantidad de Bs. 280,000,00, lo que no implica que haya incumplido o dejado de cumplir con su obligación adquirida como arrendataria de pagar el canon de arrendamiento. Estos hechos invocados por la inquilina, esta sentenciadora no le otorga valor probatorio, por considerar que fueron alegados en la oportunidad probatoria y no en la contestación de la demanda, por lo que este Juzgado acatando el criterio de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de abril de 1994, con Ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, juicio Maria G. Bracho de Chacín Vs, Nery Laudelina, Exp Nº 92-0152, los desechó en base a la sentencia antes señalada y con fundamento al artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, por ser extemporáneos por tardíos, y así se establece.
Con vista al análisis y las valoraciones realizadas al supuesto fáctico invocado en la demanda como causal para pedir el desalojo, y aunado a los resultados de los medios probatorios ofrecidos por los litigantes, esta juzgadora encuadra que la demandada de autos se encuentra en evidente estado de insolvencia arrendaticia, por cuanto no logro demostrar su solvencia en el pago de los canones de arrendamiento insolutos de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, en virtud de que los instrumentos contentivos de planillas de pago fueron desechados del proceso y en la oportunidad probatoria la parte demandada no los ratificó, por lo que se desprende que tiene once (11) pensiones insolutas en los términos establecidos en la cláusula segunda del contrato, existiendo un retraso manifiesto en el pago de las pensiones arrendaticias a cargo de la arrendataria, lo que produce por voluntad de las partes y del legislador la procedencia de la solicitud de desalojo presentada por la parte actora, por cuanto los hechos alegados y debidamente demostrados se subsumen a los presupuestos fácticos determinados en el literal a) del artículo 34 de la ley especial que regula la materia, y así se establece.
III
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello en nombre de la República y por autoridad de la ley declara Parcialmente Con lugar la demanda por Desalojo interpuesta por la ciudadana Sandra Margarita Coello Maduro, antes identificada, contra la ciudadana Lisseth Araya Rojas, por lo que se ordena a esta:
Primero: La entrega inmediata del inmueble, consistente en un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la avenida La Paz, Urbanización Cumboto Norte, Edificio Maori III, segundo piso, distinguido con el Nº 2-A, jurisdicción de la parroquia urbana Juan José Flores, Puerto Cabello, Estado Carabobo.
Segundo: Se condena a la demandada cancelar la suma de (Bs.F.3.300,00), correspondiente a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, por concepto de cánones de arrendamientos, y los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del apartamento.
Tercero: Se ordena a la demandada hacer entrega de la solvencia en el pago de los servicios públicos de energía eléctrica y condominio; y la entrega del inmueble arrendado libre de personas, bienes, con todas sus instalaciones y en perfecto estado de conservación y funcionamiento, con sus paredes interiores pintadas, tal como lo recibió al inicio del contrato.
Cuarto: No se condena al pago de costas, por no resultar vencida totalmente la demandada,
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los trece (13) días del mes de abril de 2008, siendo las 03:00 de la tarde. Año 197° de la Independencia y 149° de la Federación. Publíquese, regístrese y anótese en los libros respectivos. Déjese copia en el copiador de sentencias.
La Juez Temporal,

Abogada Yuraima Escobar O.
La Secretaria Titular,

Ana Belmar Hernandez Zerpa.

En la misma fecha se cumplió lo ordenado.

La Secretaria Titular,

Ana Belmar Hernández Zerpa.

Expediente No. 2008-1240
Desalojo