TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-002341
Se refiere el presente juicio a una demanda de nulidad de Asamblea de Copropietarios en régimen de Propiedad Horizontal, que presentó la ciudadana YAMIRLE GOMEZ RODRGUEZ, mayor de edad, de este domicilio, C.I. NO.4.354.213, inscrita en el IPSA # 18.501, contra la empresa ADMINISTRADORA SAGONEL SRL, inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Capital y Estado Miranda, el 7 de septiembre de 1967, bajo el no.96, tomo 42-A, representada por el ciudadano ingeniero Henry Schnell, C.I. 12-746.760.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda (folio 02 y ss)
Refiere la parte actora que ella fue nombrada integrante de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Josefina, situado en la Calle Los Ranchos de la Urbanización Sebucán, Municipio del estado Mirando de donde es propietaria del apartamento 112, del Piso 11°, en la Asamblea de Copropietarios de fecha 27 de junio de 2008, para el período 2007 al 2009.
Dicho cargo era para ejercer el mandato por el tiempo de un año, según lo dispuesto en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal; sin embargo en su caso no sucedió así.
Explica que luego de la elección, el Presidente (Sr. .José Manuel Rodríguez) el Vicepresidente (Baerbel Welsch), el segundo vocal (Armaud Dely), y el tercer vocal (Ana María Attardi Conti), renunciaron a sus cargos. Solo no renunciaron a sus cargos, ella como Secretaria y la primer vocal (Remy Egüez de Limez)
Lo que correspondía—sigue diciendo—era convocar a una asamblea para suplir las vacantes de los renunciantes; sin inmiscuirse la asamblea en la designación de dos de sus integrantes que no habían renunciado y debían continuar hasta el término de su mandato.
Pero ocurre que el 16 de septiembre de 2008, la Administradora Sagonel srl convoca a una asamblea para que presenten las renuncias de los miembros antes señalados; y para el nombramiento de una nueva Junta de Condominio, dada la inoperancia de la Junta anterior designada, por razón de las renuncias
Con ello la administradora incurrió en abuso de derecho y usurpó funciones que le correspondía a la parte actora, por cuanto la actora—dice—no había renunciado a su mandato de Secretaria de la Junta, con derecho a ejercer el mandato para el período 2008-2009, proponiéndole a la Asamblea sustituirla; lo cual la asamblea hizo, incurriendo en usurpación de funciones y en el delito de hacerse justicia por su propia mano, sin acudir a la autoridad judicial para que determine su permanencia en el cargo.
En consecuencia se produjo una nueva elección de Junta de Condominio de todos sus integrantes, quedando electo los mismos que habían renunciado antes, lo que viene a explicar que el propósito real de la convocatoria era sustituirla a ella de su cargo, siendo una burla a al Ley y al derecho.
Es por ello que demanda, de acuerdo con el arts. 18 y 25 de la LPH, la nulidad del Acta de asamblea sin fecha, convocada en el Diario El Universal de fecha 15 de septiembre de 2008 , donde se designaron los miembros de la Nueva Junta Directiva del Condominio de Residencias Josefina, sustituyendo a la parte actora.
Contestación de la demanda(folio 56 y ss)
La parte demandada, haciéndose asistir por las abogadas Arabella Margarita Serrano y Cristina Narváez Ruiz, IPSA # 21.949 y 44.287 respectivamente, pasó a contradecir la demanda aduciendo los siguientes argumentos:
1. Confirma que en fecha 27 de junio de 2008 se realizó elección de la Junta de Condominio, quedando designada a la parte actora, entre otros (que son los mismos nombrados en el libelo) como secretaria.
2. Después de ese nombramiento, pasa a relatar lo dificultoso e imposible que ha sido para los miembros de La Junta de Condominio cumplir con sus tareas, por la actitud extremadamente conflictiva de la parte actora; lo que llevó a sus miembros a renunciar a sus cargos, como se evidencia de las cartas renuncias que se anexaron con el libelo.
3. La actora, copropietaria del Edificio de Condominio, se ha caracterizado por las reiteradas violaciones a las elementales normas de convivencia dentro de la comunidad; amenaza e irrespeta, valiéndose de su profesión.
4. La Comunidad de Copropietario la demandó, obteniendo Sentencia definitivamente firme del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de enero de 2000, condenándola a respetar y ceñir su conducta a las normas de obligatorio cumplimiento; y a que debe cesar en su actitud de irrespeto y violación de dichas normas.
5. La comunidad, a pesar de la conducta hostil de la parte actora, por benevolencia no ha querido exigir lo establecido en el art. 39 .LPH.
6. Tal ha sido la conducta de la parte actora que ha dado lugar a la renuncia de la Junta en pleno.
7. Es falso que le corresponde a la actora hacer la convocatoria, en su condición de Secretaria, quien ni siquiera no asistió a la celebración de la asamblea.
8. Copia una Sentencia del Juzgado Cuarto de Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, a fín de apoyar su dicho de que a quien le corresponde convocar a la Asamblea, es al administrador, siendo que la Junta renunció en pleno, siendo la secretaria el único miembro que no renunció..
9. Pasa a hacer consideraciones doctrínales en relación con el abuso del derecho del art. 1585 CC.
10. Lo que se pretendió en la Asamblea cuestionada fue elegir los miembros de la Junta de Condominio que habían renunciado; y respecto a la parte actora se pretendió una votación para inhabilitarla como único miembro de la Junta de Condominio que no había renunciado; lo cual no se consideró en el acta por no formar parte de los puntos de la convocatoria.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definida los términos de la controversia, corresponde analizar los medios probatorios allegado a los autos; oportunidad en que haremos las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos
1.-
Al folio 01 y ss corresponde el libelo de demanda, en el cual se observa que la acción de nulidad incoada se esta ejerciendo contra la empresa administradora del condominio y no contra la Comunidad de Propietarios del Condominio, que es la verdadera parte interesada. Lo cual se hace posiblemente de acuerdo con el art. 139 CPC.
2.-
Al folio 08 corre en fotostato documento público representativo del titulo de propiedad del apartamento 112-A del Condominio de autos, en cabeza de la parte actora.
El tema de la condición de copropietaria de la parte atora no ha sido discutida.
3.-
Al folio 14 corre en original un documento privado, proveniente de un tercero, el cual, por ese motivo, carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 431 CPOC.
4.-
Al folio 15 y ss. corre en fotostato un documento privado contenido de un Acta de Asamblea de Condóminos de las Residencias Josefina, celebrada en fecha 27 de junio de 2008, por segunda convocatoria, de donde se evidencia el nombramiento de la parte actora como Secretaria de la Junta de Condominio
Se tiene por reconocido por la parte demandada, ya que en contestación no lo objetó ni discutió su veracidad. Cabe apreciarlo.
Cabe decir que los cargos de Miembros de la Junta de Condominio, así como el mismo cargo de Administrador, tienen naturalaza del mandato. Sus miembros son mandatarios. La misma parte actora coincide con ese concepto; ya que en varias partes de su libelo, no cesa de repetir y calificar su cargo como de mandato.
Pues bien, el mandato es revocable ad nutum; es decir a libre voluntad del mandante. El art. 1704 del Código Civil, dice que el mandato se extingue por revocación
El mismo art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, refiriéndose al administrador—lo que es perfectamente aplicable mutatis mutandi a los miembros de la Junta de Condominio, que también administran—dice que puede ser revocado en cualquier momento.
Entonces, tanto por parte del administrador como por parte de los miembros de la Junta de Condominio, no existe algo así como un derecho adquirido a permanecer en el cargo, por el tiempo que dure el ejercicio del cargo, y que solo podría cesar por medio de una suerte de destitución bajo determinadas causales legales, apreciadas y dictaminadas por el Poder Judicial, como parece ser el sentir de la parte actora; ya que la Asamblea de Copropietarios, que es el órgano que hace la designación de dichos cargos, y como tal funge como “el mandante” del administrador y de los miembros de la Junta de Condominio, puede tomar la resolución de hacer cesar libremente y en cualquier momento el mandato de las personas designadas.
Entendemos que cuando la Asamblea, que es objeto de impugnación en este juicio, tomó la decisión de nombrar a otra persona en lugar de la parte actora para el cargo de Secretaria de la Junta de Condominio, estaba separándola del cargo; ya que no pueden existir dos personas para el mismo puesto. Y al hacerlo así estaba ejerciendo una facultad (revocatoria) inherente en todo mandato por parte de la Asamblea, como es el extinguir libremente el mandato que dió; cosa que se puede hacer sin necesidad de someter a la persona a una especie de procedimiento disciplinario, bajo determinadas causales, que luego el Juez competente podría evaluar posteriormente en el proceso judicial que se abra a propósito, que parece ser la tesis de la parte actora., la cual, consideramos esta reñida con la naturaleza revocable del mandato.
Como quiera que la única razón que se invocó en el libelo para impugnar la Asamblea de Copropietarios, objeto del juicio, es el que en ella le habrían violado a la actora su derecho de permanecer en el cargo de Secretaria, por el tiempo de ejercicio de un año, que adjetiviza como de “abuso de derecho” y “usurpación de funciones”, es obvio que la presente acción de nulidad estaría condena al fracaso. Así se declara.
5.-
Al folio 22 y ss corre en fotostato el Acta de Asamblea de Copropietarios, objeto de impugnación. No aparece que se le haya puesto fecha; pero por la convocatoria que se examinará a continuación, sería el 22 e septiembre de 2008. La parte demandada reconoció su existencia. Corresponde apreciarla.
Cabe repetir lo dicho antes respecto a la naturaleza revocable libremente y en cualquier momento de de los cargos de miembros de Junta de Condominio y de Secretario, de conformidad con el art. 19 de la LPH y art. 1704 #1 CC.

6.-
Al folio 28 coree un ejemplar del periódico el Universal, de fecha 16 de septiembre de 2008, donde aparece publicada la Convocatoria para la Asamblea a celebrarse el 22 de septiembre de 2008, que es objeto de impugnación en el presente juicio.
De acuerdo con el art. 432 CPC, se le da valor probatorio.
Cabe decir que de acuerdo con el 18 de la LPH es a la Junta de Condominio la que debe convocar la Asamblea de condóminos, en caso de urgencia en lugar del administrador (art.24 LPH); pero esa facultad no aparece atribuida a la Secretaria. Entonces no vemos que haya habido usurpación de funciones.
7.-
Al folio 29 y ss corren documentos privados representativos de cartas poder, que fueron acompañadas a la demanda; las cuales carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 431 CPC.
8.-
Al folio 73 y ss corre en copia , documento de la parte actora representativo de una comunicación, de fecha 10 de marzo de 1997, que la parte actora le dirigió al Fiscal General de la República, pidiendo que asigne un fiscal en asuntos vecinales, en razón de las denuncias de irregularidades que allí formula contra la Junta de Condominio del Edificio
9.-
Al folio 79 y ss corre en fotostato un documento representativo del Reglamento Interno de Residencias Josefina; el cual no guarda relación con los vicios de nulidad que le imputan a la Asamblea de Copropietario, objeto del juicio.
10.-
Al folio 102 y ss corre en fotostato el Acta de Asamblea objeto de impugnación en el presente juicio.
Ya fue examinada y nos remitimos a lo dicho en el No.4 de estos análisis.
11.-
Al folio 117 y ss corre en fotostato un documento representativo de una comunicación que un determinado número de copropietarios y de la Junta de Condominio de Residencias Josefina le dirigen al Fiscal General de la República, participándole conductas atribuidas a la parte actora.
Como documentos de terceros, no se valora, de acuerdo con el art. 431 CPC.
12.-
Al folio 119 y ss corre en fotostato una decisión ( 28 de enero de 1998) del Juzgado Décimo Quinto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, donde declara con lugar una cuestión previa.
No aporta nada útil a la presente controversia.
13.-
Al folio 122 corre en fotostato una Sentencia del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en un juicio de daños y perjuicios, en la cual declaró sin lugar las apelaciones interpuestas.
Cabe decir lo mismo: no aporta nada útil en relación con los motivos de la impugnación de nulidad contra la Asamblea de Copropietarios incoada en este juicio. Esta pruebas lo que denotan es la problemática de conflictividad existente en el Edificio entre la Junta de Condominio y la parte actora.
14.-
Al folio 147 y ss. corren en fotostatos, el Libro de Actas de Asamblea de Residencia Josefina, que se trajo a los autos por la prueba de exhibición. Se aprecia.
Allí aparece el Acta de Asamblea del 22 de septiembre de 2008, objeto de impugnación, donde se nombró nueva Junta de condominio de Residencias Josefina, excluyendo de la misma a la parte actora como Secretaria.
Cabe repetir lo dicho en el No.4 de estos análisis.
15.-
Al folio 180 y ss corre en fotostato registro de Comercio de la empresa Sagonel s.r.l., parte demandada y administradora del Condominio.-
No aporta nada útil a la presente juicio.
16.-
Al folio 190 y ss corren las declaraciones de los testigos Mauro José Uzcátegui Villasmil y Arnaude Andre Deley, promovidos por la parte demandada, , las cuales se evacuaron (06-11-08) ya vencido el término de pruebas. Por tal motivo no se aprecian.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a estos autos, podemos concluir que el motivo de impugnación que se esgrimió contra la Asamblea de Copropietarios, de fecha 22 de septiembre de 2008, era que no se le ratificó a la actora en el cargo de Secretaria de la Junta de Condominio, al que había sido nombrada anteriormente, en la Asamblea del 22 de junio de 2008, violentándosele su derecho a permanecer en dicho cargo por el tiempo de un año.
Dijimos antes, en el No.4 del Examen de las Pruebas, que el cargo de Secretaria de la Junta de Condominio, como el de los demás miembros de la Junta de Condominio y el del mismo Administrador del Condominio, son cargos que tienen naturaleza de mandato y por lo tanto son cargos revocables “en cualquier momento”, como lo establece el art.19 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el art. 1704 del Código Civil .Por lo tanto el ejercicio de esa facultad no puede ser contrario a derecho ni constituir abuso de derecho ni usurpación de funciones por parte de la Asamblea de Copropietarios. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerzas de las anteriores consideraciones, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda, que presentó Yamirle Gómez Rodríguez contra la Administradora Sagonel s.r.l., arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete días del mes de noviembre de dos mil ocho, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las dos y media de la tarde, se publicó el anterior fallo, con su inserción en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria