TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Cuatro de Noviembre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO PRINCIPAL: KP02-V-2007-001350

DEMANDANTE: MARÍA DEL SOCORRO PINTO DE UZCÁTEGUI, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.918.963.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Jhoel Saúl Ortega López, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 79.441.

DEMANDADO: ROBERTO JOSÉ PIÑATE VILLARVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.983.515.

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: Rafael Bastidas Rodríguez, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 11.224.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por los Abogados REINAL PEREZ VILORIA y JHOEL SAUL ORTEGA LOPEZ en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana MARIA DEL SOCORRO PINTO DE UZCATEGUI, contra ROBERTO PIÑATE VILLARVA, ya identificados, el cual fue introducido en fecha 03/04/2007, admitida el día 12/04/2007 y posteriormente reformado el día 14/08/2007 en los siguientes términos: Que el día 27 de Noviembre de 2006, su representada celebró un contrato de opción a compra con el ciudadano ROBERTO PIÑATE VILLRVA; que en el referido contrato, el ciudadano anteriormente mencionado, ofería en venta un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un apartamento signado con el No. 316, ubicado en la torre “A”, del Edificio en la tercera planta (TERCER NIVEL), del “CONJUNTO RESIDENCIAL LA MAR SUITE”, situado en el Sector Santa Rosa del Municipio Silva, del Estado Falcón y el cual tiene un área de aproximadamente 58 M2 y consta de salón-comedor-cocina, 1 habitación y 2 baños, y 1 puesto de estacionamiento para 1 vehículo y 1 maletero, signado con el mismo número del apartamento, así mismo le corresponde un porcentaje del condominio individual del 0,54 %, sobre derechos y obligaciones de los bienes comunes del mencionado conjunto residencial, todo ello de conformidad con el documento de condominio y su aclaratoria, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con pasillo de circulación interna; SUR: Con fachada sur del Edif.; ESTE: Con apartamento nor315 y OESTE: Con apartamento nor317, El cual le pertenece según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Silva del Estado Falcón, Tucaras, en fecha 01/12/2005, bajo el No. 26, folio 184 al 188, Protocolo Primero, Tomo noveno, cuarto trimestre del año 2005. Que el precio pactado para la enajenación del inmueble antes descrito, había sido expresamente convenido entre las partes en la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 180.000.000,00), y que su representada se comprometió a pagar al ciudadano ROBERTO PIÑATE VILLARVA, en la siguiente forma: CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), correspondiente a la cuota inicial, y que fue cancelada el mismo día de ka firma del mencionado contrato, es decir, el día 27 de Noviembre de 2006, según cheque debidamente pagado para el librado (BANCO PROVINCIAL) y emitido en la ciudad de Barquisimeto, el día 27 de Noviembre de 2006, a la orden del ciudadano ROBERTO PIÑATE VILLARVA, e identificado con el No. 00004709, cuenta corriente No. 0108-0177-06-0100063739, cuyo titular era la ciudadana MARIA DEL SOCORRO PINTO DE UZCATEGUI. Que el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES BOLIVARES (Bs. 130.000.000,00), debían ser cancelados al momento de ka protocolización del documento definitivo de compra-venta, a los noventa (90) días calendario de la celebración del contrato, lo que a su parecer era el día 27 de Febrero de 2007. Que a pesar de que no había sido lo pactado originalmente, ni estaba escrito en el contrato, a solicitud del vendedor ROBERTO PIÑATE, el día 31 de Enero de 2007, su representada le pagó a ese ciudadano otra parte de del precio de venta del inmueble, específicamente la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), a través de cheque comprado en la agencia Barquisimeto, Las Trinitarias, por María del Socorro Pinto de Uzcategui, el mismo día 31 de Enero de 2007, con caro a su Cuenta Corriente No. 0108-0177-06-0100063739, y el resto, es decir, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) afirmó que habían sido recibidos en dinero efectivo por el mencionado ciudadano, según consta en Comprobante de Emisión de Cheque de Gerencia y Original de Recibo emitido por el mismo vendedor ROBERTO PIÑATE; y que por tal motivo solo quedaba pendiente por pagar un saldo de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00).
Que tal y como lo había establecido, pasados los noventa días calendario de la celebración del referido contrato, finalizaba el lapso de tiempo para la protocolización del documento definitivo, y reafirmado en el recibo emitido por el vendedor, ya identificado, el día 31 de Enero de 2007. Que días antes del 27 de Febrero de 2007, su representada había conversado telefónicamente con Roberto Piñate, quien le dijo que no se preocupara, que él estaba muy ocupado, que estaba resolviendo un problema con el banco y que la primera semana del mes de Abril de 2007, recibiría el restante del precio y procedería a firmar sin tanto apuro, el documento definitivo de compra venta. Que pasada esa primera semana de Abril de 2007, su representada intentó contactar al ciudadano PIÑATE y éste no le respondía ni le devolvía las múltiples llamadas realizadas. Que luego de diversos intentos por localizar a dicho ciudadano, se percató de que, en el Registro Público del Municipio Silva donde se encuentra inserto el documento de propiedad del inmueble en cuestión, existía una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor del Banco Canarias de Venezuela. Que al momento de realizar el negocio y firmar el documento de opción a compra, el señor Piñate nunca le informó a su representada de tal situación, que la misma se evidencia en documento Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Silva del Estado Falcón, Tucaras, de fecha 13 de Febrero de 2006, anotado bajo el No. 40, Folio 373 al 384, Protocolo Primero, tomo Quinto, Primer Trimestre del año 2006, y según Certificación de Gravámenes espedida por el mismo Registro Subalterno, de fecha 19 de Marzo de 2007. Asimismo, consignaron Cheque de Gerencia No. 023623600837 de BANESCO, Banco Universal, a la orden del Tribunal para que fuese entregado al ciudadano ROBERTO PIÑATE, correspondiente al saldo restante del precio de venta del inmueble, por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), y otro Cheque de Gerencia identificado con el No. 00089480 del Banco Provincial, por los intereses calculados a la rata del 12% anual, por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00).
Por último, manifestaron el deseo de demandar al ciudadano ROBERTO PIÑATE, para que conviniera o fuera condenado por éste Tribunal a:
1. En el cumplimiento del negocio realmente efectuado, cuyo vínculo lo exigieron, es decir, en la entrega formal del apartamento signado con el No. 316, Torre “A” del Edificio, en la tercera planta (tercer nivel) del “CONJUNTO RESIDENCIAL LA MAR SUITE”, situado en le Sector Santa Rosa del Municipio Autónomo Silva, del Estado Falcón, y el cual tiene un área aproximada de 58 M2, y consta de salón-comedor-cocina, 1 habitación y 2 baños y le corresponde en propiedad 1 puesto de estacionamiento para 1 vehículo y 1 maletero, signado con el mismo número del apartamento, libre de gravámenes, (con la hipoteca que pesa sobre el mismo, pagada, así como cualquier otro gravamen que se estableciera con posterioridad), solvente de pasivos así como cualquier impuestos que correspondieran, fuesen estos nacionales, estadales o municipales. En el supuesto de que el demandado no realizara la entrega del bien en forma voluntaria, solicitó que a ello fuese condenado y que la sentencia sirviera como título de propiedad, basándose en lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
2. En el pago por concepto de daños y perjuicios, del 9% anual del valor del inmueble, que sería el valor del alquiler de un inmueble de las características dadas, los cuales debían ser calculados al valor del inmueble, cuando la entrega del mismo se materializara, para lo cual solicitaron la realización de una experticia complementaria del fallo para su determinación.
3. Que se dispusiera que las cantidades consignadas como diferencia del pago total del precio de la venta del inmueble, se aplicaran en la definitiva al pago de la Hipoteca Convencional de Primer Grado antes indicada, o cualquier otro acreedor hipotecario, y que en el caso de que el monto antes mencionado no satisfaga la totalidad de la obligación hipotecaria, fuese condenado al pago de la diferencia que resultase del monto total de la misma, con la finalidad de que el demandado cumpliera formalmente con la entrega y trasmisión de la propiedad del bien vendido.
4. Que una vez determinada la acción fraudulenta civil, una vez firme la sentencia, se remitiera copia certificada del expediente a la Fiscalía del Ministerio Público para la certificación de hechos punibles. Se reservaron las acciones penales que les pudiesen corresponder.
Por último, solicitaron la ratificación de la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble indicado.
Admitida la reforma anteriormente señalada, y por cuanto la parte demandada se había dado por citada, se le concedieron nuevamente 20 días para la contestación de la demanda; consignado esa parte dos escritos, luego de los cuales, éste Tribunal, mediante auto razonado, se le advirtió a las partes, del lapso que transcurriría por motivo del término de la distancia, para que el demandado diera contestación a la demanda; por lo que ésta compareció por ante éste Tribunal a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Solicitó que se tuviera como no producido el documento fundamental de la acción, lo que a su parecer constituía un “COMPROMISO RECÍPROCO DE OPCIÓN DE COMPRA”, que en virtud de la impugnación oportuna que éste hiciere de la fotocopia simple del documento fundamental de la presente acción, en fecha 18/09/2007, antes de la oposición a la medida, fue que la actora procedió a reformar la demanda, con lo que a su parecer fueron dos deliberados y maquinados propósitos; primero, acompañar al escrito de reforma el documento privado en original que constituye el documento fundamental de la acción, y que en virtud de no haber sido acompañado el libelo de demanda, se le debía tener como no producido y no se le podía tener como válidamente admitido. Y que, como segundo propósito de la reforma, había sido crear una cortina de huno para tapar el hecho de que el cuento de la oferta real de pago que fue mencionado en el libelo de demanda, y que a su parecer, constituía un fraude procesal.
Además, negó, rechazó y contradijo la referido demanda en todas y cada una de sus partes por cuanto los hechos alegados en el respectivo libelo no eran ciertos, en la casi totalidad de ellos, ni los fundamentos de derecho alegados correspondían con lo pactado entre las partes ni con lo acontecido en la vida real, por cuanto no era cierto que el día 27/11/2006, su mandante celebró un contrato de opción a compra con la ciudadana MARIA DEL SOCORRO PINTO DE UZCATEGUI, ya que lo que verdaderamente cierto era que, la actora y el demandado habían celebrado había sido “UN COMPROMISO RECIPROCO DE OPCIÓN A COMPRA”. Que era cierto que en el referido contrato si poderdante había dado una opción para que demandante pudiera comprar el apartamento inicialmente identificado. Que era cierto que el precio pactado para la eventual compra fue la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 180.000.000,00), suma que la demandante pagaría en la forma siguiente: CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), que la actora, en principio, entregó a su representado en calidad de “arras en garantía de las obligaciones asumidas” por ella. Negó, rechazó y contradijo que la suma antes identificada, hubiesen sido entregados a su poderdante como una cuota inicial, por lo que negó, rechazó y contradijo que dicha suma hubiese sido pagada el mismo día de la firma del mencionado contrato, es decir, el día 27/11/2006; negó, rechazó y contradijo que ese pago se evidenciara de cheque debidamente pagado, e identificado con el No. 00004709, y todo lo inherente al mismo. Que el mismo, había sido devuelto por el Banco PROVINCIAL a través de la cámara de compensación. Por lo que, negó, rechazó y contradijo, bajo los mismos términos, lo anteriormente planteado. Que una vez que su mandante puso en conocimiento a la actora de la devolución del cheque antes identificado, en fecha 29/11/2006, ésta se había comprometido a pagar esos CINCUENTA MILLONES (Bs. 50.000.000,00), mediante un depósito a realizar en la cuenta corriente de ROBERTO PIÑATE, en el Banco Canarias, signada con el No. 0140-000891000004438, y que efectivamente hizo mediante planilla No. 011041393, el día jueves 30/11/2006, por lo que afirmó que la actora incumplió con lo pautado puesto que no cumplió el día 27/11/2006 sino el día 05/12/2006. Que de esa manera había quedado demostrado que la ciudadana MARIA PINTO DE UZCÁTEGUI, tenía pleno conocimiento en donde podía pagar a su mandante, dentro del plazo previsto para ello. Que igualmente incumplió en el pago del saldo restante, es decir, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), que tenían que ser cancelados el día 27/02/2007, según cláusula cuarta del referido contrato y que tal incumplimiento no debía imputársele a su mandante, por lo que negó, rechazó y contradijo que el mismo fuese de ROBERTO PIÑATE.
Que era cierto que no había sido pactado originalmente, ni se encontraba escrito en el contrato, que la actora hiciera abonos adelantados, pero que si lo había hecho por su propia iniciativa. Rechazó, negó y contradijo que a solicitud del vendedor, el día 31/01/2007, la demandante hizo un abono a su representado por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.70.000.000,00), monto que sería entregado por la ciudadana MARIA PINTO, al momento de la protocolización del documento definitivo de compa-venta. Que sobre e, mencionado abono indicó que su representante no lo solicitó a la demandante y que si bien fue efectuado por la accionante, ese comportamiento estaba ajustado a lo establecido en la cláusula quinta del instrumento fundamental de la acción, por lo que a su parecer, se refiere a cualesquiera cantidades de dinero que hubiere recibido hasta el momento, y que en ese caso, había quedado incluida, a parte de las arras, la suma que entregó la actora, es decir, la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00), y que se encuentra reflejada en el recibo de fecha 31/01/2007. Afirmó que ese recibo establecía que el saldo restante SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), serían entregados por la actora al momento de la protocolización del documento definitivo, pago que a su parecer no hizo ni antes ni el mismo 27/02/2007. Negó, rechazó y contradijo que días antes del 27/02/2007, la demandante hubiese conversado con su representado, y que tampoco era cierto lo que la actora alegó al respecto.
Que la causa por la cual no se otorgó el documento definitivo de compra-venta no era atribuible a su mandante, quien esperaba el pago oportuno del saldo restante (Bs. 60.000.000,00), por parte de la actora, para protocolizar en el mismo acto dicho documento, y que no le correspondía a su mandante su elaboración. Que era cierto que sobre el inmueble propiedad de su mandante, con ocasión del otorgamiento de un crédito bancario, por ante el Banco Canarias de Venezuela, se había constituido una hipoteca convencional de primer grado hasta la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 240.000.000,00), pero que no era cierto que ROBERTO PIÑATE adeudaba a dicha entidad bancaria.
Negó, rechazó y contradijo lo alegado y solicitado por la actora en cuanto al pago de la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el bien objeto de la presente demanda, y todo lo concerniente a la misma. Negó, rechazó y contradijo lo expresado por la demandante en cuanto al pedimento de la notificación de la sentencia a la Fiscalía del Ministerio Público. Así como que, su mandante tuviese que cancelar las costas y costos y gastos del presente juicio.
Posteriormente, la Representación Judicial de la demandante presentó escrito donde insistió valer el contrato de opción de compra y consecuencialmente insistió en hacer valer todos y cada uno de los instrumentos públicos y privados que cursaban en autos, acompañados en originales y copias certificadas al libelo de demanda, los cuales apuso al demandado en su contenido y firma, todo ello fue ratificado por esa misma representación judicial, posteriormente a través de escrito consignado en autos. Dentro del lapso probatorio, ambas partes promovieron escrito, ordenándose agregar los mismos al expediente. En la oportunidad para presentar informes, ambas partes presentaron escritos, de los cuales, solo la parte demandada consignó observaciones al escrito presentado por la actora. Posteriormente, fueron recibidas por éste Tribunal pruebas provenientes de diferentes entidades bancarias entre otras documentales.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, éste Tribunal observa:
Primero
Las contendientes debaten acerca de la naturaleza del contrato que refieren fue refrendado por ellas. Así, la actora, señala que se trata de un contrato de opción de compra, en tanto que la demandada lo califica como un compromiso recíproco de opción de compra, aunque en ambos casos se trata de una relación jurídica contractual cuyo objeto es el acuerdo preliminar de venta sobre el inmueble que allí se refiere.
Como quiera que la determinación de la naturaleza y tipo de contrato que en el presente se debate, resulta determinante a los efectos de señalar su contenido y alcance, debe este juzgador de mérito en primer término escudriñar, con fundamento en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra establece:
Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Es en ese orden de ideas que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido inveteradamente:
“...La Sala considera que los jueces de instancia están facultados para establecer la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en que están llamados a conocer con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas...”.
Al respecto, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:
“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”

La misma Sala del Supremo, en decisión de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, explanó:
Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) (sic.) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
Con fundamento en tales apreciaciones, y como quiera que las contratantes quedaron en libertad de decidir la celebración futura de un contrato definitivo de compra venta este sentenciador debe observar la promesa recíproca y bilateral de venta, donde se integran todos los elementos para que como tal debe ser esta reputada. Así se decide.
Segundo
Pese a las arduas contradicciones hechas por la representación judicial de la demandada sobre la naturaleza del instrumento que funge como fundamental de la pretensión de la actora, aquella yerra al señalar que el mismo había sido acompañado en copia fotostática, pues cursa i9nserto en original a los autos, razón por la que no puede ser desechado, conforme pretende amparándose en una errada aplicación del artículo 434 del código de Procedimiento Civil.
Mas aún: por virtud del principio “venire contra factum proprium non valet”, aplicable al derecho positivo venezolano, resulta un contrasentido que la representación judicial de la demandada haya atacado ese instrumento para luego servirse de unas menciones en él contenidas que, según su particular interés, pudieran favorecerle.
Ahora bien, respecto al vigor del vínculo contractual, conforme establecen los artículos 1133 y 1159 del Código Civil:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos originalmente pactados, para luego estimar como procedente el cumplimiento o no del mismo, según pretenden las partes intervinientes en este proceso.
En ese orden de ideas, luego de hacer innumerables y extensísimas consideraciones respecto del fundamento de la voluntad contractual, la representación judicial de la demandada indica no haber recibido en el acto de celebración del instrumento de opción la suma de Bs. 50.000.000,00 (de antigua denominación), pues señala que, en su lugar le fue entregado un cheque cuyo importe no fue satisfecho por el librado, pero, posteriormente señala que, a más de esa cantidad recibió, por voluntad propia del demandante y sin que estuviera obligado a ello por el contrato la suma de Bs. 70.000.000,00 (también de antigua denominación) lo que, en conjunto se eleva a la suma pretérita de Ciento Veinte Millones de Bolívares (Bs. 120.000.000,00), razones por las cuales este sentenciador advierte dos circunstancias que resultan determinantes sobre el caso bajo exámen, ellas son: 1) que en el instrumento fundamental de la pretensión la oferente declara recibir a su satisfacción en ese mismo acto la suma primeramente señalada (Bs. 50.000.000,00) sin que se haga mención alguna que para ello recibió un instrumento negociable de ningún género, y 2) que pese a ello, la propia demandada confiesa espontáneamente que, recibió de la demandante una suma aún superior a la estipulada contractualmente a fin de garantizar la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.
Aunado a ello, este sentenciador estima irrelevante el profundo análisis que hace la representación judicial de la demandada acerca de las conversaciones telefónicas que pudieron suscitarse o no entre los litigantes, habida cuenta que por efecto del plazo estipulado en el contrato, ellas eran, por decir lo menos, inconducentes por efecto de la aplicación del principio inherente a las obligaciones, conocido bajo el aforismo “dies interpellat pro homine” contenido en el artículo 1.269 del Código Civil, por lo que al tratarse de un contrato bilateral sinalagmático perfecto, esto es, aquel en donde cada una de las partes contratantes tienen de su cargo deberes y derechos a la recíproca, el mero transcurso del tiempo estipulado en el instrumento que las vinculaba debía producir los efectos por ellas señalado.
De tal manera que, llegado el plazo de noventa días calendario a que se contrajeron las partes para la celebración del instrumento de compra venta, resulta temeraria la afirmación hecha por la demandada respecto a que ella no procedió a cuanto se había obligado porque aguardaba aún el pago del saldo deudor que la demandante mantenía, pues de las comunicaciones obtenidas a través de las pruebas de informes estipuladas en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, requeridas tanto al Banco Canarias, como al Registro Inmobiliario de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palma Sola del Estado Falcón, puede colegirse que el hoy demandado no había procedido a liberar la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución es rerquerida judicialmente, desatendiendo de esa manera la obligación por él asumida, de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula tercera del instrumento ya tantas veces referido.
Tal actitud no se compadece en el ámbito de la experiencia común con la de alguien que pretenda hacer la transferencia de propiedad de un inmueble libre de gravámenes, pues hasta la fecha esa hipoteca subsiste, conforme puede evidenciarse de las pruebas de informes precedentemente mencionadas.
Por manera que al haber quedado puesto de manifiesto la certidumbre de la relación contractual, así como las cantidades de dinero, aún excedentarias a las estipuladas en el contrato, percibidas por la demandada, por efecto del vencimiento del plazo para la transmisión de propiedad señalada en el contrato debe estimarse en ese sentido ha lugar en derecho la pretensión de la actora.
Sin embargo, con miras a la petición hecha por la actora en su libelo respecto a que “las cantidades consignadas como diferencia del pago total del precio de la venta del inmueble, se apliquen en la definitiva a el (sic.) pago de la Hipoteca (sic.) Convencional (sic.) de Primer (sic.) Grado (sic.) que sobre el bien objeto del presente juicio esta (sic.) a favor del Banco Canarias de Venezuela (sic.)”, esa concesión no podría ser acordada por quien decide sin infringir abiertamente los límites que debería tener el proceso cuyos efectos, como se sabe, sólo pueden operar entre quienes han concurrido a él, sino que por tratarse el acreedor hipotecario de un tercero ajeno a la relación jurídico procesal mal pudiera liberarse o extinguirse un gravamen constituido en su favor si previamente no se ha incoado el procedimiento judicial correspondiente.
Por otra parte, y respecto al requerimiento de daños y perjuicios materiales observa quien juzga que en esta materia, el actor debe, al menos, cumplir con la carga probatoria de demostrar los extremos de procedencia de este tipo de responsabilidad; así, resulta claro en doctrina y jurisprudencia, cuando se reclama la responsabilidad civil contractual, debe demostrarse lo siguiente: (a) el incumplimiento de una conducta preexistente, entendida como la conducta que el legislador presupone y recomienda a todo sujeto de derecho; (b) la culpa, la que comprende el dolo o incumplimiento intencional, como la culpa por imprudencia o negligencia; (c) el carácter ilícito del incumplimiento; (d) el daño causado, ya que sin él mal podría existir la responsabilidad; y, (e) la relación de causalidad, es decir, que el daño sea un efecto del incumplimiento culposo ilícito.
Cuando estos elementos se encuentran demostrados en autos, automáticamente procede la reclamación indemnizatoria por hecho ilícito, mas aún corresponde en este estado que este Tribunal ponga de relieve la condición de la existencia o no de la relación de causalidad entre los hechos aducidos y probados por el actor y las conductas observadas por la demandada, según él, constitutivas de daños y perjuicios, sujetos a indemnización, conforme plantea en su libelo de demanda, lo que, a su vez, ha sido referido por Eloy Maduro Luyando en su “Curso de Obligaciones” (1989, 624) en los términos siguientes:“La relación de causalidad física, como su nombre lo indica, es el vínculo natural de causa a efecto que el legislador exige en la llamada responsabilidad ordinaria y que relaciona el incumplimiento culposo ilícito del agente material del daño y el daño sufrido por la víctima. El incumplimiento culposo del agente es la causa inmediata o directa del daño sufrido por la víctima…”, circunstancias estas que, según se deduce del análisis realizado la mera anunciación de la falta de percepción de un porcentaje arbitrariamente establecido por la actora, con presunto fundamento en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no reviste el nexo lógico de causa-efecto, pues no concibe este Tribunal la forma cómo engranar los hechos afirmados por la demandante pudieran haberle representado lesión en los términos por ella expresados, fórmula esta imprescindible para la procedencia de la reclamación pretendida por el actor. Así se establece.
Tercero
Respecto al fraude procesal denunciado por la demandada, debe traerse a colación que la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 2212, de fecha 9 de noviembre de 2001, (caso: Agustín Rafael Hernández Fuentes) señaló, lo siguiente:
“…En tal sentido, es pertinente señalar que en sentencia Nº 910 del 4 de agosto del 2000, la Sala estableció que los artículos 17 y 170, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, contienen un rechazo general del dolo procesal y ordenan la prevención de la colusión y el fraude procesal, por lo que tales conductas deben ser interpretadas como reprimibles en forma general, ya que el legislador estableció una declaración prohibitiva que se conecta con la tuición del orden público y las buenas costumbres y con los derechos a la tutela judicial efectiva y a obtener de los órganos jurisdiccionales una justicia idónea, transparente y eficaz.
Según la doctrina establecida por esta Sala, el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso o, por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procesal lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
En estos casos, se está ante una actividad procesal desviada, cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino el perjuicio a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso)…”
En atención a ello, debe dejarse sentado que, en las contiendas judiciales de connotación civil, las partes asisten a un fin determinado: que el pronunciamiento judicial les sea favorable, pero ello solo es posible en tanto sean capaces de llevar al jurisdicente los elementos suficientes que acrediten la veracidad de sus afirmaciones.
Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en la legislación patria, en el artículo 1354 del Código Civil venezolano vigente.
Por su parte, la Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En Venezuela, tal doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando ellos se refieren específicamente a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La misma Sala de Casación Civil tiene por sentado:
“...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Así que, cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, carece de interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque el Juez en ningún caso al dictar sentencia puede absolver de la instancia, (artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según el ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liquet.
Al respecto, en sentencia N° 170 de 26 de junio de 1991, caso: Roberto Cordero Torres c/ Guido Leopardi D’ Amato y otros, la Sala de Casación Civil señaló lo siguiente:
“...Reus in exceptione fit actor...” se refiere a una actitud específica del demandado. En efecto, el reo puede adoptar distintas posiciones frente a las pretensiones del actor, a saber:
a) Convenir absolutamente o allanarse a la demanda. El actor queda exento de prueba.
b) Reconocer el hecho, pero atribuyéndole distinto significado jurídico. Toca al Juez “decir” el derecho.
c) Contradecir o desconocer los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos deriven. El actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre en el proceso depende el éxito y el alcance de sus pretensiones.
d) Reconocer el hecho con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo. Al reo le corresponde probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas...”.
En ese orden de ideas, en sentencia N° 00193, de 25 de abril de 2003, caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio, la misma Sala del Supremo indicó:
“...En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
Los anteriores criterios invocados fueron ratificados en sentencia N° 00091 de 12 de abril de 2005, caso: Pedro Antonio Cova Orsetti, c/ Domingo Pereira Silva y Gladys Del Carmen Parra, en la que esta Sala expresó que “Esta norma regula la distribución de la carga de la prueba, correspondiéndole al actor probar los hechos constitutivos y al demandado probar los hechos extintivos, modificativos e impeditivos”.
Así que la mera proposición de una solicitud de oferta real que, a la postre no fue tramitada en virtud del desistimiento del procedimiento hecho por la solicitante, mal puede constituir conducta fraudulenta alguna si se toma en consideración que ese procedimiento, como cualquier otro que se siga ante los órganos jurisdiccionales puede ser desistido con fundamento a razones de oportunidad, mérito o conveniencia del solicitante. Aunado a ello, quien juzga considera que, el demandante no sólo debió invocar sus alegatos, sino que éste debía traer a convencimiento del operador de justicia las razones o circunstancias que asistían a sus afirmaciones, por lo que en defecto de ello, debe desecharse la denuncia en referencia.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, intentada por la ciudadana interpuesta por MARÍA DEL SOCORRO PINTO DE UZCÁTEGUI en su contra del ciudadano ROBERTO JOSÉ PIÑATE VILLARVA, ambos previamente identificados.
En consecuencia, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 316, ubicado en la Torre A del Edificio en la Tercera Planta del Conjunto Residencial La Mar Suite, ubicado en el sector Santa Rosa del Municipio Autónomo Silva del Estado Falcón con un área de 58 Mts., alinderado de la siguiente manera: NORTE: con pasillo de circulación interna. SUR: con fachada Sur del Edificio. ESTE: con apartamento N° 315 y OESTE: con Apartamento N° 317. Que pertenece al demandado según documento protocolizado, en fecha 01/12/05, bajo el No. 26, folios 184 al 188, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Cuarto Trimestre del año 2005 libre de gravámenes o cargas de cualquier género, advirtiéndosele además que dentro del período referido deberá la actora gananciosa consignar en autos el saldo deudor de su obligación, esto es, Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), una vez hecho lo cual, sin que la demandada perdidosa hubiere observado la conducta descrita, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la previsión contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Cuatro (04) días del mes de Noviembre del año dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:10 p.m.
El Secretario,
OERL/ml