REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE





JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVACINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.


EXPEDIENTE N° 3.145-08
PARTE ACTORA: CARLOS JOSÉ MAGALDY ZAPATA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-5.246.181.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ RAMÓN CONTRERAS, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 31.534.
PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ MEDINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-12.934.140.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 16 de Septiembre del año 2008 por CARLOS JOSÉ MAGALDY ZAPATA, asistido de Abogado, en contra de FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ MEDINA, ambos identificados en autos.
La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha Diecinueve (19) de Septiembre de 2008, ordenándose la citación del demandado para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
Al folio 14, cursa poder Apud-Acta, conferido por la parte actora al profesional del derecho JOSÉ RAMÓN CONTRERAS.
En fecha Nueve (09) de Octubre de 2008, el demandado fue debidamente citado, tal como consta a los folios 17 y 18.
En fecha 13-10-2008, oportunidad procesal para la contestación de la demanda, el abogado HONORIO R. PERNALETE D., inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nª 61.866, de conformidad con el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, presenta escrito constante de tres (3) folios útiles, agregado a los folios 19 al 21, el cual contiene la contestación al fondo de la demanda.
Abierto el lapso a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó oportunamente.
En fecha 28-10-2008, se declara la presente causa en estado de sentencia.

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede al pronunciamiento del fondo del presente juicio, en los términos que se expresan a continuación:
Alegatos de la parte actora:
1) Que es propietario de una casa, ubicada en la Urbanización Copacoa, calle 4, N° 49, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara.
2) Que sobre el inmueble descrito se celebró varios contratos de arrendamiento con FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ MEDINA, los cuales anexa al libelo de la demanda, agregados a los folios del 4 al 10 del presente expediente, los cuales se valoran de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.
3) Que el último canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs. 550.000,oo).
4) Que la relación arrendaticia es de dos (2) años, que comenzó el 30 de Agosto de 2005 hasta el 01 de Septiembre de 2007.
5) Que en fecha 10 de Agosto de 2006 la Administradora del inmueble, le notifica el desahucio al arrendatario, como consta de la comunicación que anexa al libelo de la demanda, quedando agregado al folio 11 del presente expediente, la cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido impugnado por la contraparte.
6) Que era obligación del arrendatario, como consta en la cláusula tercera del contrato, notificar el deseo de prorrogar el contrato, lo que no realizó, por lo que se procedió a avisarle del deseo de no continuar con el arrendamiento, dando inicio a la prórroga legal que comenzó el 01 de Septiembre de 2007 hasta el 01 de Septiembre de 2008, de conformidad con el artículo 38 ordinal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
7) Que durante la vigencia de la prórroga legal, se le recordó al inquilino la obligación de devolver el inmueble al finalizar la misma, comunicación que firmada por el locatario, anexa al libelo de la demanda, agregado al folio 12, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido impugnado por la contraparte.
8) Que el plazo de duración se encuentra totalmente vencido y el arrendatario se ha negado a la entregar el inmueble pese a las gestiones realizadas ante el vencimiento de la prórroga legal.
9) Que se estableció en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que en caso de no entregar el arrendatario el inmueble a la fecha de la terminación de la prórroga legal, el arrendatario comenzará a cancelar, por concepto de cláusula penal, la cantidad de Veinte Bolívares (Bs.F.20,00) diarios, por cada día de retardo en la entrega del inmueble.
10) Que es por lo que procede a demandar a FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ MEDINA en cumplimiento de contrato por vencimiento del término convencional y el otorgado por la Ley, por tanto, debe entregarle el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas o a ello sea condenado por el Tribunal; Al pago de Veinte Bolívares (Bs.F. 20,00) diarios desde el 1 de Septiembre de 2008 hasta la efectiva desocupación del inmueble, por concepto de daños y perjuicios y, al pago de las costas del presente juicio.
Fundamenta la demanda en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En los artículos 1.159, 1.167 y 1.594 del Código Civil.
Estima la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 4.500,00).
Alegatos de la parte Demandada.
Conviene en la suscripción de los contratos de arrendamiento con el demandante.
Niega, rechaza y contradice:
1) La pretensión y demás afirmaciones del demandante.
2) Que el 10-08-2006 el demandante le haya notificado el desahucio y manifestado con antelación al vencimiento del contrato, su deseo de poner fin al contrato.
3) Que se le haya otorgado la prórroga legal y, que la misma se iniciara el 01 de Septiembre de 2007 y culminaba el 01 de Septiembre de 2008.
4) Que se haya negado a hacer entrega del inmueble objeto de los contratos.
5) Que se haya vencido la prórroga legal y que no le asiste el derecho de permanecer en el inmueble.
6) Que el actor tenga derecho al cobro de Veinte Bolívares (Bs. F. 20,00) diarios según la cláusula penal.
7) Se opone a la estimación de la demanda.
Durante la etapa probatoria, la parte actora hizo valer los contratos de arrendamiento y las notificaciones, traídos a los autos acompañando el libelo de la demanda, instrumentos estos que, quien juzga valoró con antelación.
Consideraciones para decidir:
Analizadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, este Tribunal para decidir observa:
Primero: La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario. De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de derecho entre el arrendador y el arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica y, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las acciones que puede ejercer el arrendador para obtener la entrega o devolución del inmueble arrendado, dependerá de la naturaleza del contrato, según los contratantes hayan fijado o no la duración del mismo, o según el contrato habiendo sido originalmente a tiempo determinado se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado por voluntad de las partes o por causas legales.
Segundo: En el presente juicio, la parte actora acompaña como instrumento fundamental de su acción, tres contratos de arrendamiento suscritos con FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ MEDINA, todos autenticados ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, siendo el objeto de cada uno de ellos el inmueble identificado en autos, constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Copacoa, calle 4, N° 49, Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara. El primero: En fecha 09 de Septiembre de 2005, inserto bajo el N° 38, Tomo 139. El Segundo: En fecha 27 de Mayo de 2006, inserto bajo el N° 84, Tomo 54. El Tercero: En fecha 16 de Marzo de 2007, inserto bajo el N° 70, Tomo 50. Ahora bien, del cuidadoso análisis de la cláusula temporal de cada uno de dichos contratos (cláusula tercera), se interpreta fielmente que, la voluntad expresa de los contratantes, es que el contrato de arrendamiento lo fuera de naturaleza determinada, es decir, que lo fuera por el tiempo determinado de seis (6) meses, planteándose en todos la posibilidad de una sola prórroga automáticas, siempre por el mismo período de tiempo de seis (6) meses.
Tercero: La letra del artículo 1.599 del Código Civil es muy clara al prever que en los contratos de arrendamiento hechos a plazo fijo, sin prórrogas, concluye fatalmente el día fijado sin necesidad de desahucio. No obstante, el arrendador y el arrendatario pueden continuar la relación arrendaticia una vez vencido el plazo fijado para su duración pero, mediante la suscripción de nuevos contratos de arrendamiento, lo esencial es que de ellos se desprenda claramente la voluntad de las partes de renovar la convención, es decir, de continuar la relación arrendaticia, bien por un tiempo igual u otro diferente. En esta interpretación debemos recordar que, el artículo 1.160 del Código Civil prevé con meridiana claridad que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, lo que equivale a decir que “el contrato es Ley entre las partes”, siempre que no atente contra el orden público.”
Asevera la parte actora que, era obligación del arrendatario, como consta en la cláusula tercera del contrato, notificar el deseo de prorrogar el contrato, lo que no realizó, por lo que se procedió a avisarle del deseo de no continuar con el arrendamiento, dando inicio a la prórroga legal que comenzó el 01 de Septiembre de 2007 hasta el 01 de Septiembre de 2008, de conformidad con el artículo 38 ordinal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios., y, que por estar vencido del término convencional y el otorgado por la Ley, debe entregarle el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas.
El contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, inserto a los folios 4 al 5 del presente expediente, el cual ha sido valorado anteriormente, hace plena prueba de que la relación arrendataria se inicia el 30 de Agosto de 2005, así mismo, con los otros dos contratos de arrendamiento traído a los autos por la misma parte, insertos a los folios del 7 al 8 y del 9 al 10, hacen plena prueba de la continuidad de dicha relación arrendaticia y que, la intención de las partes fue la de regular esa relación, esto es, que la misma lo fuera por tiempo determinado; ahora bien, en el último de éstos contratos, el que está inserto a los folios 9 al 10, se estableció en su cláusula tercera que, el término fijado para su duración es de seis (6) meses, contado a partir del 01 de Marzo de 2007 hasta el 1° de Septiembre de 2007, conviniendo expresamente las partes en la prorroga automática por el mismo lapso de seis (6) meses al vencimiento del plazo y por una sola vez, entendiendo quien juzga que, por la manera en que fue redactado el contenido de la cláusula tercera, la prórroga convencional automática no fue condicionada en modo alguno por los contratantes. Por otra parte, con respecto a la notificación dirigida al arrendatario por parte de la empresa mercantil CODICA, C.A., cursante al folio 11, no obstante que fue valorada con antelación, la misma se desecha por cuanto no consta en autos que, efectivamente dicha empresa estuviera facultada para representar al propietario del inmueble y actuar en su nombre en los asuntos concernientes con la relación la relación arrendaticia de autos ni para ningún otro acto extrajudicial o judicial. Como consecuencia de tal consideración, a partir del 1° de Septiembre de 2007, comenzó a correr el plazo de la prórroga convencional por el mismo lapso de seis (6) meses, lapso que culminó el 1° de Marzo de 2008 y, como quiera que, no existe en autos la suscripción de otro contrato, conforme a éste último contrato de arrendamiento, la duración de la relación arrendaticia fue de dos (2) años y seis (6) meses, teniendo su génesis el día 30 de Agosto de 2005 y finalizando el 1° de Marzo de 2008 . Y así queda establecido.
Siendo, a partir del día 01 de de Marzo del año 2008, comenzó a regir la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) años y menor de cinco (5) años, se prorrogará, por un lapso máximo de un (1) año. En consecuencia, si el lapso de duración del contrato establecido de manera convencional venció definitivamente el 1° de Marzo de 2008, como quedó establecido, el lapso de la prórroga legal que en el caso bajo estudio es de un año, comenzó a regir a partir del 1° de Marzo de 2008, lapso que aún no ha vencido. Y así se declara.
Establece el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “ Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” Es por ello que, la presente acción, no puede prosperar, por ser improcedente. Y así se decide.
DECISIÓN

Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR POR IMPROCEDENTE la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por CARLOS JOSÉ MAGALDY ZAPATA, en contra de FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ MEDINA, ambos identificados en autos.
Se condena en costas a la parte actora, por haber vencimiento total.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Seis (06) días del mes de Noviembre del año 2008. Años: 198° y 149°

La Juez



Dra. Coromoto J. de Del Nogal

El Secretario


Abg. Lucio Torres Armeya
Publicada en su fecha, a las 3:20 p.m.
El…/
/… Secretario


Abg. Lucio Torres Armeya