REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE






JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL
TRÁNSITO Y AGRARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. GUANARE.

EXPEDIENTE: Nº 00874-C-08.
DEMANDANTE: FIGUERA YUMAR JESÚS MANUEL, venezolano, mayor de edad, Abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.052, titular de la Cédula de Identidad Nº V-16.072.090, en su condición de Director Gerente, facultado según Acta de Asamblea de fecha 21-04-2006, anotado bajo el Nº 12, Tomo 6-A de los libros del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de la denominada INMOBILIARIA MAYUPER C.A., Sociedad Mercantil, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vto. del libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa.
DEMANDADOS: LA CRUZ SALAZAR ARNOLDO JOSÉ y RONDÓN CHACÓN JOSÉ RAMIRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédula de Identidad Nros.: V-10.728.413 y V-10.059.453 correlativamente.
DEFENSORA JUDICIAL: MARTORELL PÉREZ MARÍA GABRIELA, Abogado en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 130.292, en su condición de Defensor Ad Litem del codemandado ciudadano JOSÉ RAMIRO RONDÓN CHACÓN.
ABOGADO ASISTENTE: LINARES RAFAEL OMAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.732, en su condición de Abogado asistente del codemandado ciudadano LA CRUZ SALAZAR ARNOLDO JOSÉ.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: CIVIL.


RELACIÓN DE LOS HECHOS:

Se inicio la presente causa, por ante este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha veintiuno de enero del año dos mil ocho (21-01-2008), cuando el ciudadano JESÚS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº V-16.072.090, en su carácter de Director Gerente, facultado según Acta de Asamblea de fecha 21-04-2006, anotado bajo el Nº 12, Tomo 6-A de los libros del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de la denominada Inmobiliaria Mayuper C.A., Sociedad Mercantil, domiciliada en Guanare estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vto. del libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa, actuando como profesional del derecho, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.052, intentó demanda por DESALOJO DE INMUEBLE, en contra de los ciudadanos ARNOLDO JOSÉ LA CRUZ SALAZAR y JOSÉ RAMIRO RONDÓN CHACÓN.
Y expone: “…la denominada INMOBILIARIA MAYUPER C.A. dio en calidad de arrendamiento a los ciudadanos ARNOLDO JOSÉ LA CRUZ SALAZAR y JOSÉ RAMIRO RONDÓN CHACÓN, venezolanos, mayores de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.728.413 y 10.059.453, domiciliados en la ciudad de Guanare estado Portuguesa, un inmueble consistente en una Quinta ubicada en la calle 3 (frente) a la Plaza Miranda denominada Quinta Horizonte, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, donde funciona hoy en día un estudio de Grabación de Discos y una oficina Autorizada de la Empresa Directv. El canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (400.000,00 Bs.) mensuales que de mutuo acuerdo y a solicitud de la Propietaria del Inmueble, ha sido aumentado a la cantidad de Quinientos Mil Bolívares mensuales a partir del mes de marzo del año 2007 y a la cantidad de Un Millón de Bolívares mensuales (1.000.000,00 Bs.), a partir del primero (1) de Octubre del año 2007, estableciéndose en la cláusula tercera del contrato, el lapso de duración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado de seis (6) meses contados a partir del 19-01-2005, entendiéndose prorrogado por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prorrogas. Es de hacer notar que las partes en las oportunidades correspondientes no dieron notificación a la otra de su deseo de continuar con la relación arrendaticia por lo que en vista de las tantas renovaciones que sufrió el contrato debe considerarse en un contrato a tiempo indeterminado”.

“Pero es el caso ciudadano Juez, que el arrendatario no me ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2007, y ENERO del año 2008, estado de cuenta detallado…, y de igual forma se encuentra insolvente en el Servicio Publico de la LUZ, en la cual adeuda desde el mes de abril del año 2007 hasta los días actuales, la cantidad de mil doscientos setenta y un bolívares fuertes (Bs. F. 1.271), estado de Cuenta emitido por CADAFE…”
En fecha 24-01-2008 (Folios 16 al 17), la demanda fue admitida con todos los pronunciamientos legales de Ley, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada ciudadanos Arnoldo José de la Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacón, para que comparezcan el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la última de las citaciones, en horas de despacho a dar contestación a la demanda. Asimismo, se ordenó aperturar cuaderno de medidas.
En fecha 20-02-2008 (Folios 20 al 33), el Alguacil del Tribunal consignó compulsa, orden de comparecencia y recibo sin firmar de la parte accionada, por cuanto fue imposible lograr su ubicación.
En fecha 25-02-2008 (Folio 34), mediante diligencia compareció la parte actora, solicitando la citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue acordado en fecha 03-03-2008. (Folio 35).
En fecha 11-03-2008 (Folios 38 al 40), la parte actora ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar, mediante diligencia consignó los carteles publicados en los diarios Periódico de Occidente de fecha 07-03-2008 y el periódico Regional de fecha 11-03-2008.
En fecha 17-03-2008 (Folio 41), el Secretario del Tribunal mediante diligencia dejó constancia de que el día 14-03-2008, siendo las 11:30 de la mañana, se trasladó en la morada de los codemandados, y fijó cartel de citación, a los fines de dar cumplimiento con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16-04-2008 (Folio 42), la parte accionante Abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, mediante diligencia solicitó la designación de defensor ad litem, a los fines legales consiguientes.
En fecha 22-04-2008 (Folio 43), se dictó auto mediante el cual se designó a la Abogada María Gabriela Martorell, defensor judicial de la parte accionada, a los fines de que comparezca al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la referida boleta, a dar su aceptación o excusa y en el primero de los casos prestará el juramento de Ley.
En fecha 29-04-2008 (Folio 45), el Alguacil del Tribunal dio por notificada a la defensora Ad Litem Abogada María Gabriela Martorell.
En fecha 02-05-2008 (Folio 46), se levantó acta mediante el cual compareció la Abogada María Gabriela Martorell, en su carácter de defensora judicial aceptando el cargo y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo.
En fecha 05-05-2008 (Folio 47), la parte accionante Abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, mediante diligencia solicitó la citación de la defensora Ad Litem, , el cual fue acordado en fecha 08-05-2008. (Folio 48).
En fecha 26-05-2008 (Folio 50), el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación debidamente firmado por la Defensora Ad Litem.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda la Defensora Ad Litem hizo uso de tal derecho, en escrito constante de dos folios utilizados. (Folios 51 al 52).
En fecha 28-05-2008 (Folios 55 al 59), mediante escrito el codemandado ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, asistido por el Abogado Rafael Omar Linares, da contestación a la demanda. Asimismo procedió a oponer cuestión previa, prevista en el numeral 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17-06-2008 (Folios 60 al 69), la parte accionante Abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, presentó escrito de promoción de pruebas: Documentales.
En fecha 17-06-2008 (Folios 70 al 83), mediante escrito el codemandado ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, asistido por el Abogado en ejercicio Rafael Omar Linares, presentaron escrito de promoción de pruebas: Invoco el mérito favorable de los autos y documentales.
En fecha 18-06-2008 (Folio 84), se dictó auto mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 18-06-2008 (Folio 85), se dictó auto mediante el cual se negó el mérito favorable de los autos procesales. Asimismo, se admitió la prueba documental promovida por la parte accionada ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 26-06-2008 (Folios 86 al 91), el Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria declarando: Primero: Sin lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la incompetencia del Tribunal por la cuantía, alegada por el codemandado ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar. Segundo: Se declaró la competencia por la cuantía de este Tribunal para seguir conociendo la causa. Tercero: Déjese transcurrir el lapso de Ley, el cual comenzará a computarse una vez que conste en autos la última de las notificaciones. Cuarto: Notifíquese a las partes y Quinto: No hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en la sentencia dictada en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de Diciembre de 2003, expediente Nº 99-077, sentencia Nº 00787.
En fecha 26-06-2008 (Folio 95), se dictó auto mediante el cual difirió la oportunidad para dictar sentencia sobre el mérito de la causa, para dentro de los cinco días de despacho siguientes, en que conste en autos que el referido fallo dictado por este Tribunal quede definitivamente firme.
En fecha 27-06-2008 (Folio 96), el Alguacil del Tribunal dio por notificado a la parte actora.
En fecha 09-07-2008 (Folio 97), el Alguacil del Tribunal dio por notificada a la defensora Ad Litem.
En fecha 14-07-2008 (Folio 98), el Alguacil del Tribunal dio por notificado al codemandado ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar.
En fecha 21-07-2008 (Folios 99 al 103), mediante escrito el codemandado ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, asistido por el Abogado Rafael Omar Linares presentó escrito de regulación de la competencia.
En fecha 22-07-2008 (Folio 104), se dictó auto mediante el cual de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se ordenó el desglose del escrito de regulación de competencia, dejar en su lugar copia certificada, el cual será agregado al cuaderno separado que se ordenó aperturar a tal efecto, y el cual contendrá copia certificada de todo el expediente.
En fecha 13-08-2008 (Folios 105 al 222), el Tribunal de Alzada dictó sentencia interlocutoria mediante el cual declaró competente por razón de la cuantía a este Juzgado, debiendo continuar en el conocimiento del juicio de desalojo de inmueble. Asimismo, declaró sin lugar la solicitud de regulación de competencia formulada por la parte demandada, y quedó confirmada la decisión interlocutoria, dictada por este Tribunal en fecha 26-06-2008.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO:

Pretende el actor el desalojo de un bien inmueble constituido por un inmueble QUINTA HORIZONTE, ubicada en la Calle 3 (frente) a la plaza Miranda, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa; afirmando que los arrendatarios se encuentra insolvente por cuanto no ha cancelado los cánones de arrendamiento de acuerdo con lo estipulado en el contrato, el cual comenzó por tiempo determinado convirtiéndose en indeterminado.
Por su parte los codemandados arrendatarios en la oportunidad procesal de cumplir con la carga de contestar la demanda (Folios 51, 52, 55, al 59 ), debidamente representados por la defensora judicial y asistencia jurídica, niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho. Por otra parte el codemandado ARNOLDO JOSÉ DE LA CRUZ SALAZAR, opuso cuestiones previas, la falta de competencia del Tribunal; asimismo la defensa perentoria falta de cualidad del accionante; por otra parte alego el error de la pretensión, por cuanto estamos ante una relación contractual por tiempo determinado, por lo que no procede en este caso el desalojo.

ANÁLISIS PROBATORIO:

• Copia fotostática simple del acta de asamblea (Folios 03 al 10), suscrita por INMOBILIARIA MAYUPER C.A., Sociedad Mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en el Tomo 6-A, Número 12, Expediente 7.630. El Tribunal le confiere valor probatorio, por cuanto dichas copias no fueron impugnadas en su debida oportunidad por la contraparte, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.. Así se establece.

• Contrato de Arrendamiento (Folios 11 al 13 Marcado “A”), suscrito por Inmobiliaria Mayuper C.A., representada por el ciudadano José de Jesús Figuera Gámez, mediante el cual dio en calidad de arrendamiento un inmueble denominado Quinta Horizonte, ubicada en la calle 3 (Frente) a la Plaza Miranda en esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, a los ciudadanos Arnoldo José La Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacón. El Tribunal le confiere valor probatorio, por cuanto el mismo no fue desconocido ni impugnado en su debida oportunidad por la contraparte, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Estado de Cuenta, de fecha 17-01-2008 (Folio 14 Marcado “B”), emanado por Inmobiliaria Mayuper C.A., dirigido al ciudadano Arnoldo La Cruz, por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero de 2008. El Tribunal le confiere valor probatorio sólo a los efectos de demostrar estado de cuenta relacionado con el contrato de arrendamiento. Así se establece.

• Estado de Cuenta, de fecha 18-01-08 (Folio 15 Marcado “C”), emanado de C.A.D.A.F.E., dirigido al ciudadano Arnoldo José La Cruz. El Tribunal no le confiere valor probatorio por cuanto se trata de un documento emanado de tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

• Documento Privado en Original, firmas ilegible, marcado con la letra “A”, suscrito por INMOBILIARIA MAYUPER CA, representada por José de Jesús Figuera Gamez e Hilda Elena Padilla Oliva, actuando en representación de Leticia (Viuda) de Cirimele, cuyo objeto lo constituye un Contrato de Administración de Inmueble, el cual se encuentra ubicado en la calle 3, frente a la Plaza Miranda de esta ciudad de Guanare, denominada QUINTA HORIZONTE. El Tribunal le confiere valor probatorio, por cuanto el mismo no fue impugnado en su debida oportunidad, demuestra la relación existente entre las partes. (Folios 63 al 64).

• Copia simple de instrumento Poder General, suscrito por LETICIA OLIVA DE CIRIMELE, otorgado a la ciudadana HILDA ELENA PADILLA OLIVA, marcado con la letra “B”. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde consta la representación que ejerce la ciudadana: HILDA ELENA PADILLA OLIVA. (Folio 65 al 66).

• Copia simple del estado de cuenta suscrito por INMOBILIARIA MAYUPER CA, marcado con la letra “C”. El Tribunal no le confiere valor probatorio por cuanto se trata de una copia simple de un documento privado. (Folio 67).

• Copias simples de correspondencia de fecha 04 de octubre de 2007, enviada al ciudadano ARNOLDO JOSÉ DE LA CRUZ y JOSÉ RAMIRO RONDON, donde INMOBILIARIA MAYUPER C.A., le solicitó el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Agosto y septiembre del 2007, así como los gastos de cobranza, marcado con la letra “D”. El Tribunal no le confiere valor probatorio por cuanto se trata de copias, que si bien están suscritas con firma ilegible y la segunda por María Salazar, requieren la ratificación por parte de quien las recibió evidenciando que fueron terceros quienes la suscribieron. (Folio 68).

• Legajo de facturas en original, emanadas de la empresa Eleoccidente (Folios 71 al 83), documentos estos emanado de tercero, a los cuales este Tribunal no le confiere valor probatorio, por cuanto los mismos no fueron ratificados en su debida oportunidad, conforme lo establece el artículo 431 del Código de procedimiento Civil. Así se establece.

PUNTO PREVIO:
LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACCIONANTE Y LA
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA

PRIMERO: En relación a la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, planteada en los siguientes términos:
“…Estableció la accionante en su libelo lo siguiente:

Que “EL SUSCRITO, JESÚS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.072.090, en mi carácter de DIRECTOR GERENTE, facultado según Acta de Asamblea de fecha 21-04-2006, anotado bajo el Nro. 12, Tomo 6-A de los libros del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de la denominada INMOBILIARIA MAYUPER C.A. Sociedad Mercantil, domiciliada en Guanare, Edo. Portuguesa, inscrita bajo el Nro. 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vto. del libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa, actuando en representación de la empresa como profesional del derecho inscrito en el colegio de abogados del estado Portuguesa bajo el número 1.359 y en el instituto de previsión social del abogado bajo el número de matricula 124.052 respectivamente, muy respetuosamente ocurro a su competente autoridad en la oportunidad de exponer y formalmente accionar y peticionar en los términos siguientes”

Y en el contrato de arrendamiento establecen:

Que “Sea notorio entre Inmobiliaria Mayuper C.A., inscrita en fecha 05/03/92, bajo el Nº 7.630, tomo 62, del Libro de Registro Mercantil Primero del estado Portuguesa, representada por JOSÉ JESÚS FIGUERA GAMEZ… facultado según mandato de fecha 14/01/98, anotado bajo el Nº 88, tomo 04 de los libros de poderes llevados por la Notaria Pública de Guanare, actuando en representación de Hilda Elena Padilla Oliva, conforme a contrato de administración de fecha 01-09-4004”.

Al respecto, la legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentorio; para aclarar el asunto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia de fecha veintitrés de septiembre del año dos mil tres (23-09-2003), Magistrado Ponente: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señala:

La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).

Ahora bien, en cuanto a la falta de cualidad opuesta como excepción perentoria, ante tal alegación y en virtud de este Tribunal le confirió valor probatorio al contrato de arrendamiento y los instrumentos que corren en los folios 63 al 66, aportado por la parte actora, en el lapso de pruebas, quien Juzga debe obligatoriamente declarar improcedente la defensa de falta de cualidad aducida, en virtud de la parte actora si ostenta la legitimación activa para sostener el presente juicio, tal como ha quedado demostrado con las pruebas señaladas. Así establece.
SEGUNDO: En relación a la Impugnación de la cuantía establecida en el libelo de la demanda, efectuada por la parte accionada en su escrito de contestación, alegando que la misma no se ajusta a la veracidad de los hechos, esta Juzgadora para decidir lo hace bajo los argumentos establecidos por el Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas sentencias al respecto, en este caso uno de los codemandados impugna la cuantía por no ajustarse a la verdad, tal alegación debe ser probada por el demandado, es decir, tiene la carga de probar, por cuanto la misma incumbe a quien alega un hecho, de las pruebas aportadas al proceso se constata que no aportó prueba alguna relacionada con dicho valor, en consecuencia queda firme la cuantía establecida en el libelo de la demanda, por la cantidad de SIETE MIL DE BOLÍVARES (Bs. 7.000,00). Así se establece.
Ahora bien, decididos los puntos previos, ya considerado anteriormente, precisados los términos en que quedó planteada la controversia con fundamento a los alegatos planteados en la demanda y en la contestación de las mismas, y analizadas las pruebas aportadas al proceso, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal como lo establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte de acuerdo con lo expuesto por las partes, este Tribunal considera que el desalojo sélo es aplicable a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado y procederá en el presente caso cuando se adeudan dos (2) mensualidades consecutivas; es decir, que los arrendatarios se encuentren insolventes en dos cánones de arrendamiento; tal como lo establece el Artículo 34, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en los términos siguientes:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: (Subrayado por el Tribunal)

Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

“Omissis”

Conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, para intentar una acción de desalojo fundamentada en el artículo 34 Ejusdem, se requiere que el contrato de arrendamiento correspondiente haya sido celebrado a tiempo indeterminado, y que además el accionante fundamente la pretensión en alguna de las causales previstas en el señalado artículo.
Ahora bien, en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones de desalojo se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
De las pruebas presentadas se observa, que la relación arrendaticia nace mediante contrato por tiempo determinado, tal como se desprende la CLÁUSULA TERCERA, la cual es del tenor siguiente: “DURACIÓN” el tiempo de duración SEIS (6) MESES contados a partir del 19-01-2005 fecha en la cual declaramos de contenido cierto y como nuestras las firmas que lo autorizan, entendiéndose prorrogado por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de prorrogar la convención con menos de treinta (30), días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorrogas, quedando entendido que las continuas prorrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado…”
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: Contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijos o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos.
Al respecto, en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:

“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).


Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe quien Juzga analizar previamente el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor y los codemandados en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o ha tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado a los folios 11 al 13, que la SOCIEDAD INMOBILIARIA MAYUPER C.A., celebró contrato de arrendamiento de inmueble con los ciudadanos: ARNOLDO JOSÉ LA CRUZ SALAZAR y JOSÉ RAMIRO RONDÓN CHACÓN, cuyo objeto es una casa ubicada en la Calle 3 (Frente) a la Plaza Miranda denominada Quinta Horizonte de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, pactando un canon de arrendamiento mensual de Bs. 400,00 en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: “DURACIÓN” el tiempo de duración SEIS (6) MESES contados a partir del 19-01-2005 fecha en la cual declaramos de contenido cierto y como nuestras las firmas que lo autorizan, entendiéndose prorrogado por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de prorrogar la convención con menos de treinta (30), días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorrogas, quedando entendido que las continuas prorrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado…”
En consecuencia, con fundamento en lo antes expuesto, habiendo sido analizado el contrato de arrendamiento de inmueble en su cláusula tercera, y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, conforme al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, permitida en el presente caso por disposición legal expresa, en el caso analizado las partes establecieron mediante la norma contractual copiada, que las continuas prorrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado, y como quiera que el contrato es Ley entre las partes conforme al artículo 1.159 del Código Civil, debe acatarse dicha disposición contractual, con lo cual, en el caso de autos, el contrato no se convirtió en uno a tiempo indeterminado, y en consecuencia, el contrato celebrado entre las partes, es un contrato a tiempo determinado. Así se establece.
Siendo así las cosas, para quien aquí Juzga resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, lo que se desprende de la posición asumida por las partes, toda vez que ninguna de las partes comunicó a la otra su deseo de no renovarlo más, a cuya conclusión arriba esta juzgadora, por cuanto no consta en las actas procesales, notificación alguna que emane de cualquiera de las partes, y al ser ello así, resulta claro para quien suscribe, que conforme a la clasificación de los contratos plasmada con anterioridad, el contrato de arrendamiento de marras se inició en fecha 19-01-2005, y renovándose automáticamente, siendo que, en la actualidad se encuentra transcurriendo otro lapso de prórroga contractual, pues, como anteriormente se dijo, no consta en las actas procesales que el arrendatario haya sido notificado de la terminación del mismo, por lo que el arrendamiento es por tiempo determinado, en el caso de estudio las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato. Así se establece.
En consecuencia, a juicio de esta sentenciadora, mal podría proceder la pretensión de desalojo incoada por el arrendador, contra los ciudadanos: Arnoldo José la Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacón, con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la ley que rige la materia inmobiliaria, por cuanto dicha acción no es la idónea cuando el contrato de arrendamiento celebrado es a tiempo determinado, ya que la norma antes citada así lo expresa, cuando señala: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…” Así pues, en opinión de quien suscribe, el accionante erró al haber incoado la pretensión de desalojo, en virtud de que el supuesto de hecho que el dispositivo legal bajo comentario prevé para este tipo de acción, es que se trate de contratos celebrados a tiempo indeterminado y en el caso de marras, la convención celebrada por las partes fue a tiempo determinado y así se mantuvo en el transcurso del tiempo. De modo que, al haber intentado la parte actora la acción de desalojo, resulta obvio, que la pretensión antes referida no es susceptible de prosperar, al no existir las circunstancias fácticas necesarias para su procedencia. Así se establece.

DISPOSITIVA:


En consecuencia, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano JESÚS MANUEL FIGUERA YUMAR en representación de INMOBILIARIA MAYUPER C.A., SOCIEDAD MERCANTIL, contra los ciudadanos: ARNOLDO JOSÉ LA CRUZ SALAZAR y JOSÉ RAMIRO RONDÓN CHACÓN, plenamente identificados en la narrativa de la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandante en el presente juicio, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los siete días del mes de octubre de dos mil ocho (07-10-2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Jueza Titular,

Abg. Dulce María Ardúo González.

El Secretario Titular,

Abg. Francisco Javier Merlo Villegas.



En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:15 p.m. Conste.