TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXP: 06-8952

PARTE ACTORA: CARLOS RODOLFO ORTEGA TAMAYO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 220.884.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: ANGELA MEROLA CALABRIA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 41.372.

PARTE DEMANDADA: NELSON ORLANDO MORALES RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.788.086.

ABOGADO ASISTENTE: RODOLFO MORALES, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 83.105.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ANTECEDENTES
Se recibieron en esta alzada, previa distribución de ley, las presentes actuaciones, del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por el ciudadano Nelson Orlando Morales, asistido por el abogado Rodolfo Morales, ambos previamente identificados, en su carácter de parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 19 de octubre de 2006, por el identificado juzgado.
En fecha 31 de octubre de 2006, se dictó auto mediante el cual se dio entrada al expediente y se fijó el decimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 18 de febrero de 2008, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual promovió las documentales que reposan en el presente expediente, así como realiza una serie de alegatos con respecto al fallo apelado.
TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 19 de junio de 2006, por el juzgado distribuidor de turno de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole el conocimiento del mismo al Juzgado Décimo Quinto de Municipio, en donde se recibió en fecha 22 del mismo mes y año.
En fecha 12 de julio de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos de la demanda, admitiéndose la misma el día 17 del citado mes y año, por los trámites establecidos para el juicio breve en el Código de Procedimiento Civil y la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
En fecha 25 de julio de 2006, la representación de la parte accionante, dejó constancia de suministrar al alguacil los recursos necesarios para que practicara la citación de la demandada, dejando constancia el referido alguacil de haberlos recibido, consignando en fecha 3 de agosto del mismo año el correspondiente recibo de citación, debidamente firmado por la parte demandada.
En fecha 8 de agosto de 2006, compareció la parte demandada solicitando al tribunal que conforme a la ley de abogados se le otorgue un plazo para dar contestación, en virtud de no tener abogado, lo cual fue acordado en el mismo acto por el tribunal, concediéndosele un lapso de cinco días de despacho.
En fecha 19 de septiembre de 2006, compareció la parte demandada y asistido de abogado presentó escrito de contestación.
En fecha 3 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por el tribunal de causa en esa misma fecha.
Mediante escrito presentado en fecha 13 de octubre de 2006, la parte demandada asistida de abogado, alegó la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio y adujo que se violentó su derecho de preferencia por cuanto el inmueble fue vendido a un tercero sin que se le haya notificado la intención de vender el inmueble.
En fecha 19 de octubre de 2006, el accionado asistido de abogado consignó mediante diligencia copia certificada del documento de propiedad del inmueble arrendado.
En fecha 19 de octubre de 2006, el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda, y resuelto contrato de arrendamiento celebrado, condenándose a la parte accionada al pago de Un Millón Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.020.000,00), como indemnización por los cánones de arrendamientos insolutos.
A través de diligencia de fecha 23 de octubre de 2006, la parte demandada asistido de abogado ejerció recurso de apelación contra el fallo dictado, el cual fue oído en ambos efectos en fecha 25 del mismo mes y año.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA:
El Tribunal A quo, al dictar sentencia definitiva, motivó y decidió lo siguiente:
(Omissis)
“Al respecto observa este Juzgador, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra de las partes, y siendo que en el presente caso el actor se subroga en la condición de arrendador, alegando que en fecha 28 de febrero de 2005 se realizó una cesión del contrato y le imputa la condición de arrendatario al demandado, de aquí deviene la cualidad del actor para incoar su acción.

En ese sentido observa quien aquí juzga, que anexo al contrato de arrendamiento aparece un documento privado contentivo de la cesión del derecho como arrendador de la Sociedad Mercantil CONTADMI S.R.L a Carlos Rodolfo Ortega, el cual no fue impugnado y quedó surtiendo sus efectos probatorios, y además durante la secuela del proceso quedó plenamente demostrada que el contrato de arrendamiento objeto del litigio no fue desconocido por el arrendatario demandado y siendo que quedo demostrado la cesión que se le realizo al mencionado ciudadano, dejando por demostrada la cualidad de arrendador subrogado, por esta razones no puede prosperar la excepción perentoria de la falta de cualidad opuesta. Así se decide.

(Omissis)

Observamos que en el presente caso la parte actora optó por demandar la resolución de contrato de arrendamiento, tratándose de un contrato a tiempo determinado, por considerar que el arrendatario había incumplido el contrato, al no cumplir con el pago en la oportunidad pautada en el mismo, siendo que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece:
‘El canon de arrendamiento se ha fijado en la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 68.000,00) que el Arrendatario se obliga a cancelar por mensualidades vencida dentro los cinco (5) primeros día siguientes de cada mes en el domicilio de la Arrendadora y a la persona que ella le indique, e igualmente el Arrendatario se obliga a cancelar el condominio mensual del inmueble puntualmente’
Ahora bien, una vez establecida la naturaleza del contrato y su determinación, observamos que la resolución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado tiene su regulación en la norma sustantiva prevista en el articulo 1167 que establece:

(Omissis)

Decidida la falta de cualidad e interés opuesta corresponde a este Tribunal decidir respecto a la cuestión de merito y al respecto observa: al momento de dar contestación a la demanda la demandada, alegó que es falso que deba esa cantidad siendo que a estado consignando los pagos respectivos por concepto de canon de arrendamiento en el expediente Nº 20058497 que cursa en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Ahora bien, de una revisión de las actas que conforma el presente expediente se pudo apreciar las consignaciones correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2005, fueron consignada de manera extemporánea en un solo recibo consignado en fecha 27 de junio de 2005. Incumpliendo el demandado con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento quedando incurso en la causal de resolución de contrato establecida en la cláusula Octava del referido contrato, razón por la cual considera este Juzgador procedente la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien no obstante que la parte demandada alegó aunque extemporáneamente que el bien inmueble no se le fue ofrecido en venta.
Al respecto este Juzgador debe observarle que el artículo 42 de la ley de arrendamiento inmobiliario que establece:
(Omissis)

y siendo el caso que la parte demandada no se encontraba solvente para el momento de la venta del bien inmueble, por cuanto se evidencia en el expediente que cursa en Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio que los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2005 fueron cancelados en un solo recibo y de manera extemporánea, razón por la cual este Sentenciador la declara improcedente. ASI SE DECIDE.-

DEL LIBELO DE DEMANDA
La parte actora en su escrito de demanda, señala:
1. Que en fecha 30 de junio de 2003, la sociedad mercantil CONTADMI S.R.L., celebró con la parte demandada, contrato de arrendamiento sobre el apartamento No. 32 que forma parte del edificio Los Ortega, situado en la avenida México entre las Esquinas de Pele el Ojo y pasaje Anauco, de la Urbanización La Candelaria del Municipio libertador del Distrito Capital, el cual le fue cedido en fecha 28 de febrero de 2005.
2. Que en el contrato de arrendamiento se convino que el canon de arrendamiento sería de Sesenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 68.000,00), pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días siguientes de cada mes en el domicilio de la arrendadora e igualmente el arrendatario debía pagar el condominio puntualmente.
3. Que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de marzo de 2005 a mayo de 2006, ambos inclusive.
4. Fundamentó su demandada en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuencial entrega del inmueble arrendado, así como el pago de Un Millón Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.020.000,00), como indemnización por el uso del inmueble, equivalente al monto de los cánones insolutos, estimando su demanda en esa misma cantidad, señalando finalmente su domicilio procesal.
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
Al momento de dar contestación, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:
1. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda.
2. Adujo no deber cantidad alguna por concepto de canon del arrendamiento del inmueble identificado up supra, toda vez que los mismos se encuentran consignados en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente No. 20058497, y que acompañó en copia certificada.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
La parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de junio de 2003 por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el No. 74, Tomo 74, y que fuera celebrado originalmente entre la parte aquí demandada y la empresa CONTADMI S.R.L., antes identificada, quien cediere al demandante todos sus derechos, acciones y obligaciones, aduciendo el incumplimiento de la accionada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 2005 a mayo de 2006, ambos inclusive.
Por su parte la demandada, manifiesta encentrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como adeudados, por cuanto los mismos se encuentran consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente No. 2005-8497.
PRUEBAS DE LAS PARTES
Junto con la demanda la parte actora acompaño las siguientes documentales:
1. Original de instrumento poder otorgado por la parte actora, a la abogada Ángela Merola, antes identificada, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que este tribunal la valora. De dicho documento, se desprende el carácter de apoderados judiciales que ostentan los identificados profesionales del derecho, y así se establece.
2. Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, en fecha 30 de junio de 2003, anotado bajo el No. 74, Tomo 74, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que este tribunal lo valora plenamente. De dicho contrato se aprecia que el mismo recayó sobre el inmueble constituido por el apartamento No. 32 que forma parte del edificio Los Ortega, situado en la avenida México entre las Esquinas de Pele el Ojo y pasaje Anauco, de la Urbanización La Candelaria del Municipio libertador del Distrito Capital, y que fue celebrado entre la hoy parte demandada y la empresa CONTADMI S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Tomo 214-A Pro., No. 44 de fecha 16 de octubre de 1.980, representada por la ciudadana Carolina González Estarriaga, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.788.086, el cual será analizado posteriormente.
3. Original de cesión efectuada en fecha 28 de febrero de 2005, entre la parte actora y la ciudadana Carolina González Estarriaga, en su carácter de director-gerente de la empresa CONTADMI S.R.L., antes identificadas ambas; cesión que no fue atacada en forma alguna por la parte demandada por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Desprendiéndose de dicha documental cesión de todos los derechos, acciones y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, realiza CONTADMI S.R.L. a favor de la parte actora, y así se declara.
En el lapso probatorio la parte actora se limitó a ratificar las documentales producidas junto con el escrito libelar.
Por su parte, la demandada junto con el escrito de contestación acompañó los siguientes medios de prueba:
1. Copia certificada de las consignaciones arrendaticias efectuadas en el expediente No. 2005-8497, del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales no fueron tachadas por la parte demandada, por lo que este Tribunal las tiene por fidedignas. Dicha probanza será analizada posteriormente.
Dentro del lapso probatorio la parte demandada no promovió prueba alguna.
Analizadas todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio corresponde a esta alzada pasar a pronunciarse con respecto a la pretensión y la defensa deducida en el presente juicio, en los siguientes términos:
MOTIVACION
Del libelo de la demanda como de la contención presentada puede apreciar este juzgado que, ambas partes están contestes sobre la existencia de la relación arrendaticia que recayó sobre el inmueble constituido por el apartamento No. 32 que forma parte del edificio Los Ortega, situado en la avenida México entre las Esquinas de Pele el Ojo y pasaje Anauco, de la Urbanización La Candelaria del Municipio libertador del Distrito Capital, no existiendo contradicción alguna por parte del demandado en cuanto al monto y forma de pago de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos, rechazando únicamente la parte accionada la supuesta insolvencia de los cánones señalados por la parte actora, aduciendo que estos se encuentra consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Ahora bien, encontrándose de acuerdo ambas partes en los hechos antes expuestos, corresponde a este juzgado analizar los hechos controvertidos, los cuales se basan, solamente, en la solvencia o no de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora y que se encuentra consignado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Del contrato de arrendamiento previamente valorado, específicamente su cláusula cuarta, se aprecia que el lapso de duración del mismo se estableció en un año fijo, con la posibilidad de prorrogarse por iguales periodos de tiempo siempre que una de las partes no notificara a la otra por escrito y con sesenta días de antelación su deseo de darlo por terminado, por lo que al no constar en autos que alguna de las partes haya realizado notificación a la otra la aludida notificación, la relación arrendaticia que vincula a las partes en juicio es determinada en el tiempo, y así se declara.
De la cláusula tercera del contrato cuya resolución se acciona, se observa que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Sesenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 68.000,00), que debían ser pagados por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días siguientes de cada mes, por lo que corresponde a este órgano jurisdiccional analizar si las consignaciones de arrendamiento fueron realizadas por el monto y en el lapso convenido en el dicho contrato, en cumplimiento de la normativa legal aplicable para la valides de dichas consignaciones, contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del siguiente tenor:
Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

De la norma transcrita se aprecia claramente que, para considerarse legítima la consignación arrendaticia y en consecuencia solvente al arrendatario en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, la misma debe realizarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad conforme a lo convenido contractualmente.
Tal como lo indicara el tribunal a quo, del legajo de copias certificadas acompañadas al expediente puede apreciarse que, las consignaciones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2005, fueron realizadas de forma conjunta en fecha 27 de julio de 2005, contrariamente a lo establecido en el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo que forzosamente conduce a este juzgador a declararlas ilegítimas con fundamento en el artículo 56 eiusdem, y en consecuencia insolvente a la parte demandada con respecto al pago de los meses que van de marzo de 2005 a mayo de 2006, ambos inclusive, y así se decide.
Igualmente, pretende la parte actora, el pago de la cantidad de Un Millón Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.020.000,00), como indemnización por el uso del inmueble, cantidad ésta equivalente al monto de los cánones insolutos, pretensión que considera este juzgador improcedente en derecho, ya que el monto reclamado como indemnización por el uso del inmueble en virtud de la falta de pago de los cánones, se encuentran efectivamente consignados en el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial a su favor -en virtud de la cesión de derechos, acciones y obligaciones que le fue realizada- y que solo podrá ser retirado por éste conforme al artículo 55 de la mencionada legislación especial que regula la materia, y así se declara.
Finalmente aprecia este juzgado que con posterioridad a la oportunidad de dar contestación, la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte demandada, así como la presunta violación del derecho de preferencia para adquirir el inmueble, en tal sentido, debe señalarse que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Artículo 361: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”. (Resaltado del tribunal).

De la citada norma se apreciarse claramente que al momento de dar contestación a la demanda, la parte accionada debe alegar todas las defensas y excepciones que considere pertinentes, ya que en dicha oportunidad es cuando se traba la litis conforme a los alegatos del libelo y de la contestación, por lo que los alegados realizados una vez precluida la oportunidad de la contestación de la demanda, no pueden formar parte del contradictorio ya que de permitirse se estarían modificando los límites del juicio, lo que podría producir la violación del derecho de la defensa de alguna de las partes, por lo que debe necesariamente este juzgado declarar la extemporaneidad de tales alegatos, y así se decide.
DISPOSITIVO
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Parcialmente Con Lugar la apelación ejercida por la parte demandada, antes identificada, contra la sentencia dictada en fecha 19 de octubre de 2006, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia queda modificado el fallo apelado.
SEGUNDO: Parcialmente Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por CARLOS RODOLFO ORTEGA TAMAYO, contra NELSON ORLANDO MORALES RAMIREZ, ambos previamente identificados
TERCERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, en fecha 30 de junio de 2003, anotado bajo el No. 74, Tomo 74, en consecuencia se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por apartamento No. 32 que forma parte del edificio Los Ortega, situado en la avenida México entre las Esquinas de Pele el Ojo y pasaje Anauco, de la Urbanización La Candelaria del Municipio libertador del Distrito Capital.
Dada las anteriores declaratorias no hay condenatoria en costas del presente recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, ni del juico principal de conformidad con el 274 eiusdem.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de la oportunidad legal para ello se ordena notificar a las partes, de conformidad con los establecido en el los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los ________ (_____) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ

En la misma fecha (___-10-2008), siendo las _________, se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiar de sentencias del Tribunal.
LA SECRETARIA,

MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ

LRHG/MGHR/jefo(ENM).
Exp. 06-8952.