SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO) EXP. Nº 31.049 / CIVIL REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 198º y 149º DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil RESTAURANT RINCÓN CASTELLANO, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 12 de Diciembre de 2002, bajo el Nº 57, Tomo 196-A-Pro., representada por su Administradora Única ciudadana MARIA DEL VALLE REBOREDO CISNEROS, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.964.890. APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos ILVA LÓPEZ BALZA y CÉSAR ENRIQUE OSIO GUILLEN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.282 y 7.941, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ATECO, C.A., de éste domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 02 de Diciembre de 1960, bajo el N° 53, Tomo 42-A.; y los ciudadanos ALEJANDRO FONT MILKOVITSCH y ROSALINDA FONT MILKOVITSCH, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 4.090.966 y 5.529.912, respectivamente, en su carácter de fiadores de la referida sociedad mercantil ATECO, C.A.; en el curso de la causa se hizo constar el fallecimiento del co-demandado ALEJANDRO FONT MILKOVITSCH, cuya acción en su contra fue desistida por la parte actora y debidamente homologada por el Tribunal. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARYURIS LIENDO, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 95.203. MOTIVO: DESALOJO. DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inició el presente juicio por libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, presentado en fecha 10 de Agosto de 2004, por los abogados Luís Gerardo Campos Rodríguez y Reinaldo Isea Chirinos, en su condición de co-apoderados judiciales de la Empresa Restaurant Rincón Castellano, C.A., ante Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, en contra de la Sociedad Mercantil ATECO, C.A., en su condición de arrendataria, y contra los ciudadanos ROSALINDA FONT MILKOVITSCH y ALEJANDRO FONT MILKOVITSCH, en su condición de fiadores de la demandada principal, ambas partes plenamente identificadas anteriormente, por presunta falta de pago del canon de alquiler; cuyo conocimiento, una vez cumplida con la distribución legal, correspondió al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial. En fecha 19 de Agosto de 2004, los apoderados de la parte actora presentaron escrito mediante el cual reformaron la demanda al sostener que el contrato se indeterminó en el tiempo e invocando el desalojo del inmueble por supuesta falta de pago del canon de arrendamiento y por presunto deterioro del mismo, consignando recaudos. En fecha 25 de Agosto de 2004, el Tribunal en comento, previa la verificación de los documentos fundamentales, admitió la demanda y su reforma, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para la contestación de la misma al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación que de ellos se hiciere a las 11:00 a.m. de ese mismo día de despacho a los fines de que opusieran cuestiones previas; y en el cuaderno respectivo decretó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. En fecha 26 de Agosto de 2004, los abogados de la parte actora consignaron los fotostátos para la elaboración de las compulsas de ley. En fecha 30 de Agosto de 2004, el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ejecutó la medida encomendada y declaró secuestrado el inmueble arrendado, en presencia de la ciudadana ROSALINDA FONT MILKOVITSCH, quien se identificó como representante de la Sociedad Mercantil ATECO, C.A., en su condición de demandadas de autos. En fecha 02 de Septiembre de 2004, el co-apoderado de la parte actora invocó la confesión ficta de la parte demandada. En fecha 03 de Septiembre de 2004, el Tribunal ordenó que se agregaran a los autos las resultas de la medida de secuestro decretada y practicada en este juicio sobre el inmueble arrendado. En fecha 25 de Mayo de 2005, el apoderado de la parte actora informó al Tribunal sobre el fallecimiento del co-demandado ALEJANDRO FONT MILKOVITSCH, desistió de la demanda incoada en su contra, pidió su homologación, consignó poder y acta de defunción del mencionado de cuyus. En fecha 02 de Junio de 2005, la abogada de la co-demandada Rosalinda Font, invocó la perención de la presente causa. En fecha 16 de Junio de 2005, el Tribunal negó por improcedente la defensa de perención invocada por la representación judicial de la referida co-demandada y homologó el desistimiento propuesto por la representación actora respecto el co-demandado Alejandro Font Milkovitsch. En fecha 07 de Noviembre de 2006, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró Con Lugar la demanda de desalojo bajo estudio y condenó a la parte demandada a pagar las pensiones de arrendamiento insolutas con sus correspondientes intereses así como las costas del juicio. En virtud de la apelación que interpusiera la parte demandada, una vez realizado el correspondiente sorteo, le correspondió conocer del recurso al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual en fecha 03 de Mayo de 2007, anuló la sentencia del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 07 de Noviembre de 2006 y repuso la causa al estado de fijar día y hora para que tenga lugar el acto de contestación de la demanda y además ordenó su notificación. En fecha 08 de Junio de 2007, una vez recibido el expediente en el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, la Jueza LISBETH SEGOVIA PETIT se inhibió de seguir conociendo de la causa y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial; por lo que una vez vencido el lapso de allanamiento, se dio cumplimiento a lo ordenado, remitiéndose el expediente al Juzgado Distribuidor de turno. En fecha 04 de Julio de 2007, se recibió el expediente ante este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial en referencia, al cual le correspondió su conocimiento después de realizar el correspondiente sorteo. En fecha 18 de Julio de 2007, el Tribunal ordenó notificar a las partes de la sentencia dictada el 03 de Mayo de 2007, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de fijar día y hora para el acto de contestación de la demanda. En fecha 23 de Octubre 2007, previa notificación de las partes, el Tribunal fijó el segundo día de despacho siguiente a dicha fecha para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda a las 11:00 a.m. de ese mismo día a los fines de que opusiera cuestiones previas. En fecha 25 de Octubre de 2007, siendo el día y la hora fijada para el acto de contestación de la demanda, el mismo se llevó a cabo en presencia de la parte demandada, que opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, toda vez que la parte actora demandó el desalojo al considerar que el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado cuando el contrato era a tiempo determinado y estaba en curso la prórroga legal para el momento en el cual interpuso la demanda. Asimismo, consignó escrito de contestación de la demanda. En fecha 05 de Noviembre de 2007, el apoderado de la parte actora rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada. En fecha 08 de Noviembre de 2007, la parte demandada promovió las siguientes pruebas: contrato de arrendamiento, expediente de consignaciones, peritaje del inmueble, misiva enviada a Inversiones Los Morros, C.A., misiva enviada a Administradora Castro Vegas, C.A.; testimoniales de los ciudadanos Daniel Castro y Domingo Antonio Marichal. En fecha 09 de Noviembre de 2007, el Tribunal providenció las pruebas promovidas por la parte demandada y fijó oportunidad para la declaración de los testigos; en esa misma fecha el apoderado de la parte actora promovió las siguientes pruebas: contrato de arrendamiento, inspección judicial evacuada extra litem e inspección judicial a ser evacuada por el Tribunal. En fecha 13 de Noviembre de 2007, este Juzgado providenció los escritos de pruebas de la parte actora, fijó día y hora para practicar la inspección judicial y corrigió el auto que providenció las pruebas de la parte demandada. En fecha 10 de Diciembre de 2007, la parte demandada asistida de abogado consignó recaudos. En fecha 08 de Enero de 2008, se evacuó la inspección judicial promovida en este juicio, y el apoderado la parte actora consignó informe emitido por el Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano, de fecha 20 de Octubre de 2004. En fecha 09 de Junio de 2008, previa solicitud de ambas partes, el Juez que suscribe esta decisión se abocó al conocimiento de la causa. Vencida la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a resolver la controversia, en el entendido que se procederá a notificar a las partes de la misma con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional del debido proceso, en vista que la sentencia no fue dictada dentro de su lapso legal; ello en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y al respeto previamente hace las siguientes consideraciones: DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, que: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…”. “Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio”. “Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. “Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las misma condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. … e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. …” “Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”. “Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Subrayado del Tribunal) “Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. “Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”. En consecuencia, planteados como han sido los hechos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Despacho pasar a resolver la pretensión opuesta, de la siguiente forma: DE LOS ALEGATOS DE FONDO Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda y su reforma el apoderado de la Sociedad Mercantil RESTAURANT RINCÓN CASTELLANO, C.A., alega que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un inmueble denominado Quinta Papagayo, situado en la Calle Madrid entre Trinidad y Mucuchies, Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Autónomo de Baruta del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas. Que sobre el mencionado bien se celebró un contrato de arrendamiento con la Empresa Ateco, C.A., autenticado por ante la Notaría Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 18-12-2000, que le fue cedido a su representada por la Administradora Castro Vega, C.A. en virtud de que su representada adquirió el inmueble en comento. Que la duración del contrato fue establecida por un plazo fijo de tres (3) años que inició el día 01-12-2000 y que terminaría el día 30-11-2003. Que convinieron que la arrendataria debía desocupar el inmueble arrendado el día 30-11-2003, y que después de dicha fecha no operaría la renovación automática o tacita reconducción del contrato, por lo que al permanecer la arrendataria ocupando el inmueble después de esa fecha éste se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, conforme con la reforma libelar. Que se fijó el canon de arrendamiento inicial y sus incrementos de la siguiente manera: 1) Para los primeros seis meses de su vigencia, es decir del 01 de Diciembre de 2000 al 31 de Mayo de 2001, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00) mensuales. 2) Para los seis meses siguientes, es decir, desde el 01 de Junio de 2001 hasta el 30 de Noviembre de 2001, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) mensuales. 3) Para los primeros seis meses del segundo año de vigencia del contrato, es decir, del 01 de Diciembre de 2001 al 31 de Mayo 2002, la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (3.500.000,00) mensuales. 4) Para los seis meses siguientes del año, es decir, del 01 de Junio de 2002 al 30 de Noviembre de 2002, la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Cincuenta Y Tres Mil Bolívares (4.553.000,00) mensuales. 5) Para el tercer año el nuevo canon sería fijado por mutuo acuerdo entre las partes hasta que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura fijara un nuevo canon. Que la arrendataria se obligó a pagar con toda puntualidad el arriendo, por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días del mes siguiente, directamente a la arrendadora o a la persona designada por ésta. Que convinieron en que la falta de pago de dos (2) mensualidades dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento sería causa para que la arrendadora solicite la resolución del presente contrato y exija la inmediata entrega del inmueble, y que en caso de no hacerlo respondería por los daños y perjuicios ocasionados, cancelando una cantidad igual al canon diario de arrendamiento para esa fecha por cada día que permanezca en el inmueble además de las cuotas del canon de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble. Sostiene que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento comprendidas desde el mes de Noviembre de 2003 hasta la presente fecha, y en su petitorio señaló específicamente las pensiones de arrendamiento desde Noviembre de 2003 hasta Julio de 2004, y que su conducta se subsume en el supuesto de desalojo de inmuebles previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En la reforma del libelo señaló que la arrendataria está realizando modificaciones y construcciones en el inmueble; que ha incurrido en un hecho ilícito y en abuso de derecho y que le está causando al inmueble deterioros graves y de difícil reparación, lo que está prohibido en la Ley y en el contrato. Alega igualmente tal representación judicial que la empresa arrendataria está incursa en la causal de desalojo contemplada en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en ella también fundamenta la demanda. Culminan alegando que en nombre de su representada, la Sociedad Mercantil Restaurant Rincón Castellano, C.A., demanda por desalojo a la Sociedad Mercantil Ateco, C.A., para que convenga o sea condenada por el Tribunal, a desalojar el inmueble de marras y como consecuencia de ello, entregárselo a su representada desocupado de personas, bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió cuando le fue arrendado. Por vía de acción subsidiaria demanda a la referida Sociedad Mercantil Ateco, C.A. y a sus fiadores, ciudadanos Rosalinda Font Milkovitsch y Alejandro Font Milkovitsch, para que convengan o sean condenados por el Tribunal, a pagar a su representada la suma de TREINTA Y NUEVE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 39.155.798,00), equivalentes a las pensiones de arrendamiento insolutas de los meses transcurridos desde Noviembre del año 2003 hasta Julio del año 2004, a razón de CUATRO MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 4.553.000,00) mensuales. A pagar a su representada los intereses de las sumas adeudadas antes señaladas, desde la fecha en que las mismas se hicieron liquidas y exigibles hasta la fecha en que los demandados paguen el monto de dinero equivalente a las pensiones de arrendamientos insolutas, al interés corriente en el mercado. A pagar a su representada la indexación por el ajuste monetario, de acuerdo con el Banco Central de Venezuela, calculada en base a las pensiones de arrendamiento incumplidas y las que se dejen de cumplir hasta la total entrega del inmueble de nuestra representada. Pide al Tribunal que acuerde y decrete la medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado y por último solicita que la demanda y su reforma sea admitida y declarada con lugar en la definitiva. DE LAS DEFENSAS OPUESTAS En fecha 25 de Octubre de 2007, se verificó el acto de contestación de la demanda, donde la ciudadana Rosalinda Font Milkovitsch, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil Ateco, C.A. y a título personal, asistida de abogado, opone cuestiones previas y contesta al fondo la demanda, en los siguientes términos: De conformidad con lo previsto en el ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, respecto a la cual expresó: Que el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 18 de Diciembre 2000, bajo el Nº 50, Tomo 85 del Libro de Autenticaciones, establece que su duración es por un plazo fijo de Tres (3) años contados a partir del día 01 de Diciembre de 2000 y que termina el día 30 de Noviembre del año 2003. Que por ser la relación locativa de tres (3) años, le correspondía una prórroga legal de un (1) año, es decir, que el arrendador tenía la obligación legal, de permitir que la arrendataria continuara ocupando el inmueble hasta el día 30 de Noviembre de 2004. Que el contrato que une a la sociedad mercantil Restaurant Rincón Castellano, C.A., con la sociedad mercantil Ateco, C.A., es un contrato a tiempo determinado y no puede considerarse como un contrato sin determinación de tiempo. Que de acuerdo a la Jurisprudencia, el desalojo solamente se admite para ventilar aquellas causas donde la relación arrendaticia sea a tiempo indeterminado, a cuyo efecto citó la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07-03-2007, para sustentar que la demanda es contraria a derecho, porque el procedimiento de Desalojo es exclusivo y excluyente para aquellos contratos sin determinación de tiempo. En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma tanto en los hechos como en el derecho, y de manera específica negó los hechos alegatos por la parte actora, en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria adeude alguna cantidad de dinero por concepto de canon de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo, que la arrendataria se haya insolventado en el pago de alguna mensualidad, mucho menos dos consecutivas. Negó, rechazó y contradijo que Rosalinda Font Milkovitsch tenga cualidad para estar en este juicio con el carácter de fiadora. Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Rosalinda Font Milkovitsch y/o la Sociedad de Comercio Ateco, C.A., hayan causado algún deterioro al inmueble arrendado. Negó, rechazó y contradijo que exista una relación de causalidad entre el presunto deterioro del inmueble y los demandados, la ciudadana Rosalinda Font Milkovitsch y la Sociedad de Comercio Ateco, C.A. Sostiene que ante la negativa de la arrendadora de recibir los cánones de arrendamiento demandados como insolutos correspondientes a los meses desde Noviembre de 2003 hasta Julio de 2004, de conformidad con el Artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éstos fueron consignados ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la oportunidad de Ley, por lo que alega se encuentra solvente en el pago de los meses de Noviembre y Diciembre de 2003 así como Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2004, ya que pagó cada uno de esos meses a razón de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares cada mes (Bs. 4 500.000,00), que era el canon convencionalmente acordado y que pagó hasta el mes de Octubre de 2003, por lo cual pidió que la demanda sea declarada sin lugar. En cuanto al carácter de fiadora de la ciudadana Rosalinda Font Milkovitsch, sostiene su falta de cualidad, toda vez que la fianza fue convenida por un lapso de tres (3) meses y en su defecto que está venció en la fecha que venció el contrato de arrendamiento, el día 30 de Noviembre 2003, por ser la fianza un contrato accesorio de una obligación principal, de conformidad con el Artículo 1.830 del Código Civil, pues la fianza se extingue por la extinción de la obligación principal y que no puede exigírseles responsabilidad por una demanda admitida el día 25 de Agosto de 2004. Sobre el presunto deterioro del inmueble constituido por la Quinta Papagayo, ubicada en la Calle Madrid de Las Mercedes, sostiene que ésta tiene una data aproximada de 58 años, y que no puede pretenderse que se encuentre en perfecto estado de conservación y agrega que en todo ese tiempo los propietarios le hicieron muy deficientes trabajos de reparaciones mayores, de lo cual quedó constancia en el proceso administrativo de regulación de alquileres y en el peritaje del inmueble. En cuanto a la medida de secuestro que fue decretada y practicada sobre el inmueble arrendado, sostiene que en tiempo oportuno se hizo oposición a la medida y que hasta la presente fecha no se ha producido un pronunciamiento sobre dicha oposición y que el Tribunal a quo debe conservar el cuaderno de medidas para pronunciarse sobre la misma, en caso de admitir apelación, aún en ambos efectos, pues de lo contrario subvierte el principio de la doble instancia, por lo que pidió al Tribunal pronunciarse sobre el levantamiento de la medida para evitar que se sigan generando y agravando los daños y perjuicios, por lo cual también pidió al Tribunal declarar sin lugar la demanda y que condene en costas a su contraparte y por último se reservó el ejercicio de las acciones judiciales pertinentes dirigidas a la indemnización de los daños y perjuicios causados por el ejercicio de la presente acción. Los apoderados de la parte actora rechazaron y contradijeron la cuestión previa opuesta y pidieron al Tribunal declarar sin lugar la misma y con lugar la demanda de desalojo, por lo cual pasa a realizar los siguientes pronunciamientos previos: PUNTOS PREVIOS DE LA FALTA DE CUALIDAD INVOCADA En cuanto a la falta de cualidad de la co-demandada Rosalinda Font Milkovitsch como fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por la Empresa Ateco, C.A., observa el Tribunal que de la propia Cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y su reforma se evidencia la procedencia de tal defensa en vista que ambas partes a fin de garantizar las obligaciones contractuales dispusieron en forma expresa que la arrendataria debía constituir una garantía real o fianza comercial a favor de la arrendadora, en un lapso no mayor de tres (3) meses, contados a partir del día 01 de Diciembre de 2000, y que sin embargo, el de cuyus Alejandro Font Milkovitsch y la mencionada ciudadana Rosalinda Font Milkovitsch, quedaron constituidos como fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones asumidas por la Empresa ATECO, C.A., especifica y concretamente durante el transcurso del lapso anterior, el cual precluyó el día 01 de Marzo de 2001, por lo cual no puede exigirse responsabilidad alguna con posterioridad a la última fecha mencionada ya que nada dispusieron en contrario, lo que permite establecer que la ciudadana en referencia no tiene ni mantiene, efectivamente, como garante de dichas obligaciones, la cualidad e interés que se necesita para ser sujeto pasivo a ese respecto de la pretensión demanda, y así se declara. DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA Resuelto el punto anterior, pasa este sentenciador a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, al sostener que el contrato de arrendamiento de autos es a tiempo determinado ya que estaba en curso la prórroga legal para el momento en el cual interpuso la demanda de desalojo, de lo cual se observa previamente lo siguiente: Riela a los folios 12 al 19 del expediente contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Castro Vegas, C.A., en su carácter de arrendadora, y la Sociedad Mercantil Ateco, C.A., en su carácter de arrendataria, del bien inmueble de autos identificado up supra, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de Diciembre de 2000, bajo el Nº 50, Tomo 85 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría, el cual fue cedido y traspasado a la Sociedad Mercantil Restaurant Rincón Castellano, C.A., en fecha 26 de Noviembre de 2003, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia la existencia de la relación arrendaticia opuesta, cuyo término de duración fue establecido por un plazo fijo de tres (3) años contados a partir del día 01 de Diciembre de 2000 y con vencimiento para el día 30 de Noviembre de 2003, conforme su Cláusula Segunda, ya que así expresamente lo convalidó la parte accionada en el acto de contestación de la demanda de fecha 25 de Octubre de 2007, y así se decide. De igual forma observa el Tribunal que en la citada cláusula ambas contratantes convinieron en continuar con la relación arrendaticia siempre y cuando suscribieran otro contrato de arrendamiento escrito dentro del mes inmediato anterior a la fecha de vencimiento del contrato vigente, o en su defecto debía entregarse el inmueble arrendado al término de extinción, y en vista que de autos no se evidencia que hayan suscrito otro contrato con posterioridad al día 30 de Noviembre de 2003, es evidente que la relación obligacional en principio se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió conocer de antemano cuando inició y terminó su lapso de duración, y así se decide. Con vista a lo anterior considera el Tribunal verificar si en la presente causa operó en consecuencia o no la prórroga legal contenida en el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la arrendadora y en forma potestativa para la arrendataria por un lapso máximo de un (1) año, tomando en consideración que la acción intentada va dirigida al desalojo del inmueble de marras por supuesta falta de pago del canon de alquiler y por presunto deterioro del mismo, y al respecto observa: Riela a los folios 26 al 94 del cuaderno de medidas copia certificada del expediente de consignaciones distinguido con el Nº 20036901 de la nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde la sociedad mercantil Ateco, C.A., consignó a favor de su arrendadora los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, al cual se le adminicula la copia certificada del folio 43 del mencionado expediente cursante a los folios 133 al 136 del cuaderno principal, a las cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en los Artículo 1.357 y 1.384 del Código Civil, y en armonía con la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento opuesto y con el Artículo 51 de la Ley Especial, que establecen el tiempo o momento en que debe ser realizada la consignación arrendaticia, concatenadas con los Artículos 53, 54 y 56 eiusdem, debe acotarse que ellos constituyen el fundamento de la consignación arrendaticia en nuestro derecho, puesto que allí se encuentran indicados los requisitos que deben cumplirse para que la consignación sea tenida como legítima y por tanto afirme el estado de solvencia de la arrendataria en cuestión. En este orden, cabe destacar igualmente con relación a la expresión “vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado” que ello puede significar que la arrendadora y la arrendataria determinen en el contrato el pago anticipado, o también que el pago del alquiler debe tener lugar dentro de determinados días. No obstante, independientemente que el contrato establezca el pago por adelantado, señalando una cantidad de días de anticipación o al vencimiento de la mensualidad, lo indubitablemente cierto es que se tienen quince (15) días continuos a partir del vencimiento concreto de la mensualidad para pagar el alquiler. También es preciso determinar en primer lugar las estipulaciones que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso en relación a la oportunidad en que debe realizarse el pago del canon de arrendamiento, ya que según el Código Civil en su Artículo 1.159 los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, donde no solamente se obligan a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley, conforme lo determinado en el Artículo 1.160 eiusdem, cuyas obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, en concordancia con lo prescrito en el Artículo 1.264 ibídem. En tal sentido se establece que si la vigencia del contrato bajo estudio fue pactada convencionalmente por la partes para que comenzara a regir a partir del día 01 de Noviembre de 2000, según su Cláusula Segunda, en consecuencia el lapso de los cinco (5) últimos días para el pago pautado en la Cláusula Tercera, corre desde el día 01 hasta el día 05 de cada mensualidad inmediata siguiente a la que venció, ambos inclusive, y así se decide. Por efecto de lo anterior se infiere que una vez vencido ese lapso contractual de cinco (5) días para el pago del alquiler, comienzan en consecuencia a correr los quince (15) días que otorga el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios si la arrendadora se rehúsa a recibirlo; es decir surgen en consecuencia veinte (20) días exactos contados a partir del día 01 de cada mensualidad vencida para que la arrendataria efectuare la consignación en referencia, pudiendo ser considerada en mora si la realiza luego de dichos lapsos, y así se decide. Bajo estos lineamientos se puede deducir que el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, demandados expresamente como insolutos, fueron consignados en forma tempestiva ya que ambos depósitos los realizó en fechas 18 de Diciembre de 2003 y 14 de Enero de 2004, respectivamente, cumpliendo con los parámetros anteriores tal como lo exige la ley especial al respecto y lo convencionalmente pactado entre las partes contratante, y así se decide. Con relación a la pensión correspondiente a los meses de Enero a Abril de 2004, se observa que fueron realizadas los días 16 de Febrero, 16 de Marzo, 16 de Abril y 19 de Mayo de 2004, respectivamente, es decir, dentro del lapso para realizar su consignación, ya que los mismos vencían para el día veinte (20) del mes inmediato siguiente respectivo, por lo que la arrendataria está solvente en relación a estas mensualidades, y así se decide. En cuanto al alquiler correspondiente al mes de Mayo de 2004, se observa que fue realizado el día 21 de Junio de 2004, es decir, fuera del lapso para realizar su consignación, ya que su vencimiento correspondía para el día veinte (20) de Junio de 2004, quedando en consecuencia insolvente la inquilina con respecto a esta mensualidad, y así se decide. En cuanto al canon correspondiente al mes de Junio de 2004, observa el Tribunal que el mismo se verificó el día 20 de Julio de 2004, es decir, dentro del lapso para ello, y así se decide. En referencia a la consignación correspondiente al mes de Julio de 2004, se observa que la misma se realizó el día 12 de Agosto de 2004, es decir antes de que venciera el lapso correspondiente para ello, lo que indica claramente que la demandada está solvente con respecto a esta mensualidad, y así se decide. Conforme a las anteriores determinaciones ha quedado en consecuencia plenamente demostrado que en este juicio no se ha dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades en forma consecutiva, ya que la arrendataria desvirtuó estar incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, con respecto al pago de la pensión de alquiler en su debida oportunidad, y así queda establecido. Resuelto el punto anterior pasa el Tribunal a verificar si en autos quedó demostrada o no el invocado deterioro del inmueble alquilado, y al respecto observa que riela a los folios 137 al 159 y 168 al 191 del expediente, actuaciones contentivas en el expediente Nº 17274 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, relativo a la regulación de alquiler del inmueble de marras y al recurso de nulidad sustanciado ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, a las cuales si bien el Tribunal les otorga valor probatorio conforme con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, no la aprecia ya que tal inspección fue realizada en fecha 03 de Abril de 1998, tomando en consideración que la propia parte demandada reconoció en forma expresa que la relación obligacional bajo comenzó a partir del día 01 de Diciembre de 2000, puesto que nada dijo en contrario, y así se decide. Riela a los Folios 31 al 57 del expediente, Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de Agosto de 2004, donde, entre otras apreciaciones, se dejó constancia de que la parte demandada ocupa el inmueble de marras en su condición de arrendataria; que el mismo presentó filtraciones en varias áreas y que habían ventanas rotas, al cual se le adminiculan las reproducciones fotográficas de estas observaciones cursantes a los folios 54 al 56 del expediente conjuntamente con la inspección Judicial evacuada por este Tribunal en fecha 08 de Enero de 2008, que corre inserta a los Folios 323 y 324 del expediente, donde se dejó constancia de que el bien de autos estaba totalmente deteriorado en cuanto a sus paredes, techos, pisos, sin puertas y con la advertencia de que se encuentra en estado de ruina, concatenadas igualmente con el informe emanado del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del Distrito Metropolitano, de fecha 20 de Octubre de 2004, donde recomiendan el desalojo inmediato, su inhabilitación por alto riesgo y posterior demolición por colapso de estructuras debido a la falta de mantenimiento correctivo, así como la declaración testimonial del ciudadano Daniel Castro Salas, evacuada en fecha 14 de Noviembre de 2007 y la comunicación Nº C3-0149 de fecha 19 de Enero de 2005, relativa a la aprobación de la solicitud de demolición del inmueble arrendado solicitada por la parte actora ante la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, cursante a los folios 320 y 321 del expediente, dado el estado de ruina que presenta el mismo. Revisadas las anteriores pruebas el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 508, 509, 510 y 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.428 y 1.430 del Código Civil, y aprecia que el inmueble de marras presenta severos deterioros por la falta de corrección oportuna y en vista que de autos no se evidencia que la arrendataria, se haya servido de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme se comprometió al comienzo de la relación obligacional inquilinaria, que hubiesen impedido el estado de ruina al cual llegó el bien alquilado, lo cuales inevitablemente les son a ella imputables, quedando así demostrada en consecuencia, la causal de desalojo invocada en la reforma libelar con fundamento en el Literal e) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide. En cuanto al Documento Constitutivo y Estatutos Sociales así como la Asamblea de la sociedad Mercantil ATECO, C.A., cursantes a los folios 58 al 71 del expediente el Tribunal les otorga valor probatorio como documentos públicos conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y a los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, ya que no fueron cuestionados por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, y aprecia que la empresa demandada se encuentra debidamente constituida, y así se decide. Ahora bien, las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia que se inició mediante contrato suscrito en fecha 18 de Diciembre de 2000 con tres (3) años de duración cuya vigencia comenzó a regir a partir del día 01 de Diciembre de 2000 y terminó el día 30 de Noviembre de 2003, sin embargo, discuten si la naturaleza de ese contrato es a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que la parte actora demandó el desalojo al considerar que éste era a tiempo indeterminado, mientras que la parte demandada sostiene que el contrato era a tiempo determinado y que la demanda es inadmisible, ya que ésta se interpuso cuando estaba en curso la prórroga legal, pues la ley prohíbe admitirla. De lo anteriormente expuesto surge la necesidad de que este sentenciador se pronuncie sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo estudio a los fines de resolver la cuestión previa sometida a su consideración, en razón que el Artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es expreso al determinar que el arrendatario sólo tendría derecho al beneficio de la prórroga legal si hubiese cumplido con sus obligaciones legales y contractuales para la fecha de finalización del contrato, por lo cual observa: De autos ciertamente quedó plenamente demostrado que la Empresa arrendataria para la fecha de finalización del contrato de arrendamiento bajo análisis estuvo solvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente, por lo tanto no puede ser condenada a pago de interés ni indexación alguna; sin embargo no logó desvirtuar en las actas procesales que el estado de deterioro al que llegó el inmueble arrendado le es a ella imputable ya que al tenerlo bajo su responsabilidad, quedó obligada a cuidarlo con la diligencia de un buen padre de familia en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de iniciar la relación arrendaticia, así como dar cuenta con la mayor urgencia posible, sobre cualquier novedad dañosa o indicio de que puedan ser necesarias reparaciones mayores en el inmueble, ya que de no hacerlo así será responsable de los daños y perjuicios que ocasione su negligencia, tal como lo pautan los Artículos 1.590, 1.592 y 1.612 del Código Civil, por lo cual, inevitablemente se aprecia que la arrendataria estuvo incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales al vencimiento del término obligacional a este respecto, por lo tanto no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, y así se decide. Así las cosas, entiende quien sentencia que una vez finalizado el término obligacional inquilinario en comento sin que la arrendataria tenga derecho a gozar de la prórroga legal, obviamente se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplado en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ya que esta continuó en posesión del inmueble alquilado sin oposición de su arrendadora, dado que de autos no consta lo contrario, convirtiéndose la relación arrendaticia invocada en el libelo de la demanda y su reforma a tiempo indeterminado a partir del día 30 de Noviembre de 2004, exclusive, por tal motivo este órgano jurisdiccional califica el instrumento fundamental de la pretensión libelar como una relación locativa sin determinación de tiempo, y así queda establecido. Calificado como ha sido el vínculo obligacional en estudio, resulta improcedente en derecho la cuestión previa contenida en el Numeral 11º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte accionada en el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 25 de Octubre de 2007, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que quedó demostrado en autos que parte actora le amparó el derecho de demandar el desalojo del bien alquilado por cuanto el contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de su pretensión se indeterminó en el tiempo, por lo tanto debe ser declarada sin lugar tal defensa, y así se decide. Ahora bien, planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia bajo estudio; resueltas las defensas previas, y analizadas las pruebas aportadas a los autos, el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones legales y contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, observa que ha quedado plenamente verificado el cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto este Órgano Jurisdiccional pasa a dictar sentencia de fondo, y en consecuencia, concluye en lo siguiente: En armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a los abogados de la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellos persiguen a tenor de lo pautado en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que a juicio de este Tribunal así lo hicieron parcialmente conforme a derecho, por cuanto si bien lograron demostrar la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y el deterioro del inmueble alquilado no probaron la falta pago de dos (2) mensualidades en forma consecutiva con respecto al canon de arrendamiento comprendido entre el mes de Noviembre de 2003 y el mes de Junio de 2004, imputada a la parte demandada, ya que ésta acreditó a las actas procesales la excepción por excelencia establecida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago opuesta, conforme los parámetros que establece el Artículo 51 de la Ley Especial, y así se decide formalmente. Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este órgano jurisdiccional debe declarar con lugar la falta de cualidad de la ciudadana Rosalinda Font Milkovitsch, sin lugar la cuestión previa contenida en el Numeral 11º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y parcialmente con lugar la demanda de desalojo bajo estudio, conforme los lineamientos expuestos anteriormente; y consecuencialmente el efecto legal de dicha situación es resolver jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento opuesto y condenar a la parte demandada a que desaloje y haga entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado identificado up supra a la parte accionante totalmente libre de bienes y personas. En el entendido que los cánones correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, así como los de Enero a Junio de 2004, se encuentran depositados en la cuenta que mantiene el citado Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a favor de la parte demandante como beneficiaria de los mismos, a razón de Cuatro Mil Quinientos Cincuenta y Tres Bolívares (Bs.F 4.553,oo) cada mensualidad; todo lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de la presente decisión, con arreglo a las pretensiones deducidas y a las defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide. DE LA DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad de la co-demandada Rosalinda Font Milkovitsch única y exclusivamente como fiadora solidaria y principal pagadora de las obligaciones asumidas por la Empresa Ateco, C.A., ya que tal carácter precluyó el día 01 de Marzo de 2001, puesto que nada dispusieron en contrario en el contrato de arrendamiento de marras. SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Numeral 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la Sociedad Mercantil Ateco, C.A., en vista que quedó demostrado en autos que el instrumento fundamental de la acción de desalojo es a tiempo indeterminado. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la Sociedad Mercantil Restaurant Rincón Castellano, C.A., contra la Sociedad Mercantil Ateco, C.A., por cuanto solo se evidenció a los autos los deterioros en el bien inmueble alquilado. CUARTO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, queda jurisdiccionalmente resuelto el contrato de arrendamiento de marras, por lo cual se ordena a la Sociedad Mercantil Ateco, C.A., a desalojar y entregar a la arrendadora el inmueble constituido por un terreno y la casa-quinta sobre él construida, denominada PAPAGAYO, situada en la calle Madrid, entre las avenidas Trinidad y Mucuchies, urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta, entendiéndose materialmente entregado a la parte actora el bien inmueble en comento desde el día 31 de Agosto de 2004, una vez que el presente fallo quede definitivamente firme, en ocasión a la medida de secuestro practicada en la referida fecha por el Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, cuando lo puso en su posesión como depositaria del mismo. QUINTO: Con vista a la procedencia parcial de la presente acción el Tribunal no hace especial condenatoria en costas. Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Diecisiete (17) días del mes de Octubre de Dos Mil Ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS JANETHE VEZGA CARVAJAL En la misma fecha, siendo las 3:25 horas se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, Exp. Nº 31.049. JCVR/JVC/PL-B.CA. Materia Civil. Desalojo. Arrendamiento Inmobiliario.