TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-5.151.531.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: BENITO ENRIQUE MARTINEZ PERNIA, PABLO FRANCISCO LEDEZMA, LUZ MABEL MARTINEZ DIAZ, ALBERTO JOSE ABACHE BLANCO y ANGEL ANTONIO VILLARREAL GONZALEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.368, 70.380, 70.372, 68.411 y 111.367, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 22.035.262 y 23.943.933, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FERNANDO LUIS RUISANCHEZ GARCIA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.494.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE: 13704

ANTECEDENTES

Se inicia la presente causa de acuerdo a libelo de demanda presentado por la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES ante el Juzgado Distribuidor de Turno en fecha 30 de enero de 2007, en el juicio que por DESALOJO sigue en contra de los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, correspondiendo conocer del mismo a este Juzgado, el cual fue recibido en fecha 31 de enero de 2007.
En el escrito libelar, expone la parte actora, suscribió con los demandados por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 26 de junio de 2003, un contrato de arrendamiento cuyo inmueble consta de un apartamento de su propiedad, distinguido con el Nº 4102, ubicado en el Piso 10 del Edificio Villa IV, Club Residencial La Villa, Urbanización Montalbán II, 2da. Avenida con Calle 52, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas. Que la cláusula segunda del referido contrato se establece un término de vigencia por un tiempo de un (1) año fijo, sin prórroga a partir del veintiséis (26) de junio de 2003. Que, de acuerdo a la cláusula tercera, se fijó el canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.000,00), los cuales se obligaron a pagar los días 26 de cada mes. Arguye que los arrendatarios continuaron habitando y pagando los cánones correspondientes, los cuales fueron recibidos, por lo que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. Empero, los mismos han dejado de cumplir con el pago de los cánones correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2005 así como todos los meses correspondientes al año 2006, así como el mes de enero del año 2007. En consecuencia, adeuda 18 meses a razón de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.000,00), generando una suma total de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 9.900.000,00).
Por consiguiente, esta conducta de los arrendatarios, a su decir, es la contemplada en el literal “a)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y es por ello que acuden a este órgano jurisdiccional a los fines de solicitar el DESALOJO de los arrendatarios y que convengan o sean condenados por este Juzgado a la entrega del bien, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibieron; por concepto de daños y perjuicios derivados por el uso indebido del inmueble la cantidad de Bs. 9.900.000,00 así como la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.000,00) mensual a partir del 26 de febrero de 2007 hasta la entrega real y efectiva del bien; en el pago de CUARENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 40.000,00) desde el 26 de agosto de 2005 al 26 de enero de 2007, lo que origina una suma total de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 720.000,00) como indemnización de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento convenido y las que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble y, en el pago de las costas y costos del juicio.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.592, 1.133, 1.159, 1.167, 1.579, 1.594 del Código Civil y el artículo 34 de le Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 10.620.000,00).
Admitida la demanda en fecha 30 de marzo de 2007, se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que comparecieran por ante este tribunal al SEGUNDO DIA DE DESPACHO SIGUIENTE a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin que presenten escrito de contestación, pudiendo el demandado plantear cuestiones previas y el demandante oponerse a ellas.
En fecha 4 de octubre de 2007 se da por citada la parte demandada y el día 8 de ese mes y año, el apoderado judicial de los arrendatarios consignó escrito de promoción de cuestiones previas y contestación a la demanda incoada en su contra.
En dicho escrito, la parte demandada promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad. Al respecto, sostiene que la parte actora del presente juicio, ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, es parte demandada en el juicio que por cumplimiento de contrato incoara en su contra el ciudadano CESAR ABE CRISANTO, quien es demandado en esta causa, cuyo trámite se lleva a cabo por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas. En aquel juicio, argumenta, la ciudadana antes mencionada otorgó al hoy demandado, una supuesta opción de compra venta, sobre el inmueble por el cual se demanda el desalojo y que la parte actora de este juicio pretende cobrarse cánones de arrendamiento, el cual no procede pues de decidirse con lugar su demanda por aquel órgano jurisdiccional, estarán confundidas en una sola persona, CESAR ABE CRISANTO, la figura de arrendatario y arrendador.
Por otra parte, el apoderado judicial de la parte demandada, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada por la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, por no tener cualidad el actor para intentar la presente causa, pues no es la actual propietaria del inmueble cuyo desalojo se solicita y sobre el cual se pretende cobrar los cánones de arrendamiento, como si lo es uno de sus mandantes, en virtud de haberle otorgado una supuesta opción de compra –ya que a juicio del apoderado del demandado es una venta a plazo, según expone en su escrito de contestación-, habiendo recibido la demandante de este proceso la cantidad de CIENTO SIETE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 107.000.000,00) sobre un precio total de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 120.000.000,00), quedando un remanente de TRECE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 13.000.000,00) y, en consecuencia, verificándose a su decir la propiedad del inmueble en el ciudadano CESAR ABE CRISANTO, se ha verificado la confusión, por lo que solicita sea extinguida las obligaciones que sobre ellos recaen y que pretende la actora.
En fecha 16 de octubre de 2007 comparece la parte actora a los fines de contradecir la cuestión previa alegada, bajo las siguientes premisas: 1) Lo que se ventila en el Tribunal Segundo de esta misma Instancia y Circunscripción se trata de una opción de comprar venta y no de una venta a plazo y, 2) Que los procesos son incompatibles, pues uno se rige por el procedimiento ordinario y el otro es un procedimiento especial.
Solo la parte demandada consignó pruebas en el lapso correspondiente, las cuales fueron debidamente admitidas por este juzgado.

CONSIDERACIONES PARA DECIDR

CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO
DE PROCEDIMIENTO CIVIL

La referida cuestión previa es invocada por la demandada, en virtud de que en la presente causa se sigue un juicio de DESALOJO incoado por MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES contra los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS. Paralelamente, se ventila por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas un juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, quien figura como parte actora el ciudadano CESAR ABE CRISANTO contra la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, parte actora en este proceso.
En este sentido, el doctrinario Ángel Francisco Brice, define prejudicialidad, como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos, que deben influir en la decisión de aquél. Ahora bien, como se observa en esta definición, la procedencia de esta cuestión previa, está sustentada en dos requisitos concurrentes: a) La existencia de un proceso distinto al que origina la cuestión previa y b) Que la decisión que surja en aquél tenga efectos en el fallo a proferir en este juicio.
Al respecto, se desprende de lo consignado en el expediente que, efectivamente, existe un proceso distinto a esta causa, la cual reposa en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, de acuerdo a las copias certificadas traídas a los autos que corren del folio 65 al 240 y las cuales se valoran de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se cumple entonces con el primer supuesto para configurarse –en principio- la cuestión previa invocada. En cuanto al otro requisito, es necesario analizar si esa decisión pudiese incidir en el fondo de la controversia que se ventila en este tribunal. En este orden, la proposición de la existencia conforme a la propia norma de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil y, b) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en esta causa, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil quien conoce de la cuestión previa, sin posibilidad de desprenderse de aquélla.
En el caso de marras, el apoderado judicial de la parte demandada, alega la existencia de una cuestión prejudicial en el presente procedimiento por existir un proceso ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y el Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual versa sobre el mismo inmueble y las mismas partes. Que, en ese tribunal, se evidencia que la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, otorgó a su representado una supuesta opción de compra, por lo que en el caso de declarase con lugar su pretensión de cumplimiento de contrato por ante dicho juzgado, estarían confundidas en una misma persona uno de sus mandantes, con “…las figuras de arrendador y arrendatario”.
Al respecto, en cuanto al primer supuesto de exigibilidad, referido a la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la pretensión a debatir, si bien existe una vinculación en cuanto a la identidad de sujetos y objeto de los respectivos contratos, no existe una vinculación material que pueda influir en la pretensión sostenida por el demandante y que de ello pudiese incidir en la naturaleza de la decisión del presente juicio, pues lo que se discute en este órgano se trata de una acción de desalojo por falta de pago, mientras que en el otro proceso se debate algo totalmente distinto, como lo es el cumplimiento de un contrato cuya naturaleza aun se desconoce y que este juzgador mal pudiera interpretarlo al no debatirse esa situación ante este tribunal. Asimismo, no se deriva del contrato de arrendamiento consignado en este juicio alguna cláusula o convenio que pudiese permitir a las partes celebrar, en un futuro, algún tipo de contrato bien sea de compra venta, opción de compra venta o de cualquier otra modalidad y, en el contrato de opción tampoco se hace mención al arrendamiento. Por ello, al no derivar o depender un contrato del otro y al no vincularse las respectivas pretensiones, es por lo que debe este juzgador concluir que no existe una vinculación que sea de tal naturaleza, que la decisión declarada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pueda influir en la decisión que pueda emanar de este Tribunal pues, en el supuesto de ser declarada con lugar la demanda por aquél, la sentencia constitutiva tendría efectos ex nunc (la irretroactividad del fallo – a partir de) por lo que las situaciones jurídicas anteriores a ella se mantendrían en iguales condiciones, es decir, la relación arrendaticia permanecería hasta la sentencia definitiva.
Por consiguiente faltaría, en razón de lo anterior, el segundo de los requisitos de exigibilidad para la procedencia de la cuestión previa cometida, el cual no es otro que la influencia, vinculación y dependencia entre decisiones.
Ergo, por las precisiones expuestas, este juzgador considera que en el caso de marras no están dados los supuestos necesarios exigidos por la norma para la procedencia de la cuestión prejudicial, por no existir de manera sobrevenida, procedimiento alguno donde se vaya a dictar una posible decisión que sea de tal naturaleza que tenga influencia en la sentencia de merito, en aras de salvaguardar el debido proceso y el derecho a la defensa consagrados en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este juzgador debe declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y ASÍ SE DECIDE.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Del escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de los arrendatarios alega, como punto previo a la contestación al fondo, la falta de cualidad de la parte actora por no ser la propietaria del inmueble.
En relación a ello, cabe precisar que la cualidad o legitimatio ad causam derivada de la titularidad es un presupuesto material que debe acreditar el accionante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico que desea. Sin embargo, la legitimación es concebida como la titularidad de un derecho subjetivo, que considerada concretamente en el ámbito procesal, toma el nombre de cualidad.
Al respecto, el procesalista Luis Loreto, sostiene que la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción, y de identidad lógica, entre la persona del demandado concretamente considerado y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción. En este sentido, Calamandrei sostiene que los requisitos para la acción comprenden: la relación entre el hecho y la norma, legitimación para obrar o contradecir (legitimatio ad causam) e interés procesal. El primero exige la preexistencia de un derecho subjetivo para que pueda ejercitarse la acción, y es en virtud del vínculo entre el hecho jurídico y la norma violada que surge el derecho de acción. El segundo, es la cualidad o legitimación para obrar (activa) o legitimación para contradecir (pasiva), de manera que en el actor y el demandado coincida este derecho de actuar y de resistir. Y por tanto, siendo la acción un poder político que asegura el derecho de acudir a la jurisdicción, estos requisitos o condiciones de la acción, constituyen los presupuestos para obtener una sentencia favorable, sin que de ellos dependa la apertura del proceso judicial.
En el caso bajo examen, los arrendatarios arguyen en el escrito de contestación de la demanda, la falta de cualidad de su contraparte para intentar en juicio, en virtud de no ser actualmente la propietaria del inmueble pues es el ciudadano CESAR ABE CRISANTO, parte co-demandada, quien ostenta ese derecho según se desprende del instrumento legal debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto de 2004, anotado bajo el Nº 62, Tomo 41, en razón de haberle otorgado la hoy demandante una venta a plazo y no una opción de compra venta.
Para probar su argumento, el apoderado judicial de los demandados trajo a los autos: 1) Copia certificada del expediente seguido por el Tribunal Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual corre inserto del folio sesenta y cinco (65) al doscientos cuarenta (240) del presente expediente, otorgándole pleno valor probatorio al mismo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra que se sigue un juicio por ante el Tribunal antes mencionado que involucra a las mismas partes y, 2) Copia certificada del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto de 2004, anotado bajo el Nº 62, Tomo 41, el cual corre inserta del folio 242 al 245 y que este tribunal le otorga valor probatorio al instrumento de conformidad con el artículo 429 de la ley sustantiva, con lo que se demuestra que existe un contrato entre las partes pero cuya naturaleza esta en entredicho y que no corresponde a este tribunal dilucidar sobre el mismo, ya que se sigue un proceso al respecto en otro Juzgado. A ello se le suma el hecho de que el documento no se encuentra registrado, por lo que resulta improcedente oponerlo frente a terceros, careciendo de suficientes elementos de convicción que hagan determinar a este juzgador que el ciudadano CESAR ABE CRISANTO goza del carácter de propietario.
Ahora bien, se desprende de los autos, específicamente del escrito libelar, del contrato de arrendamiento y de las copias certificadas expedidas por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, específicamente del folio 101 al 110, que la ciudadana MARIA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, es titular del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato y, aunado a ello, ha decidido accionar por la vía de desalojo en razón de encontrarse a plazo indeterminado el contrato y por la presunta insolvencia del demandado en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, fundamentando su demanda en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, presupuesto legal que le concede al propietario cualidad para desalojar al arrendatario, Y ASI SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

El presente juicio versa sobre las presuntas faltas de pago que han estado inmersos los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS, por lo que fueron demandados por DESALOJO por la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, solicitando a este juzgado que los demandados convengan o sean condenados a la entrega del inmueble, los daños y perjuicios derivados por el uso indebido del inmueble, a una indemnización de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito y en el pago de las costas y costos del juicio.
En efecto, se desprende del escrito libelar que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de junio de 2003, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, se establece un término de vigencia por un tiempo de un (1) año fijo -sin prórroga- a partir del veintiséis (26) de junio de 2003. Que, de acuerdo a la cláusula tercera, se fijó el canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.000,00), los cuales se obligaron a pagar los días 26 de cada mes. Sin embargo, expone en su libelo de demandada, los arrendatarios continuaron habitando el inmueble y pagando el canon correspondiente. Que, al ser recibidos, pasó a ser a tiempo indeterminado el contrato, por lo que concluye que se incurrió en tacita reconducción de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil. No obstante lo anterior, los demandados han dejado de cumplir con el pago de los cánones correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2005, así como todos los meses correspondientes al año 2006 y el mes de enero del año 2007, adeudando en definitiva 18 meses a razón de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550.000,00), generando una suma total de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 9.900.000,00).
Para sostener lo alegado, la parte actora trajo a los autos: 1) contrato de arrendamiento, el cual corre inserto el folio ocho (8) del expediente y que este Tribunal otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido reconocido por su contraparte, demostrando con ello la relación arrendaticia -y sus condiciones- que los une desde el 26 de junio de 2003; 2) Recibos no pagados de cánones de arrendamiento consecutivos desde el 26 de agosto de 2005 hasta el 26 de enero de 2007, marcados del número 1 al 18 y que corren insertos del folio 11 al 28, no se observa que los mismos hayan sido impugnados por la contraparte, por lo que debe darse valor probatorio a estos instrumentos privados de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la parte demandada niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada por la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES, bajo los siguientes argumentos: a) por no tener cualidad el actor para intentar la presente causa, pues el propietario es el ciudadano CESAR ABE CRISANTO, en virtud de haberle otorgado a éste una aparente opción de compra y, b) que en ocasión a esa opción, la demandante recibió una cantidad de CIENTOSIETE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 107.000.000,00), discriminada así: VEINTE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 20.000.000,00) por concepto de anticipo de la presunta venta y, la cantidad restante de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 87.000.000,00), para solventar una supuesta hipoteca existente sobre el inmueble y otros gastos relativos al bien como derecho de frente y aseo urbano. Que, ante tales pagos, se ha verificado la figura de la confusión y, por consiguiente la extinción de sus obligaciones.
Al respecto, para que se configure este modo de extinción es necesario que el actor y deudor se confundan en una misma persona, esto es, que a una misma relación obligatoria se consideren su aspecto activo y pasivo. Para el autor José Melich-Orsini, la confusión se basa “en la incompatibilidad de los conceptos de acreedor y deudor que los hace inaplicables a un mismo sujeto en una misma relación obligatoria…”. Por otra parte, la doctrina mayoritaria considera que deben existir tres elementos concurrentes, a saber: 1) Una obligación con sus componentes típicos: deuda y crédito; 2) Que se reúnan en una misma persona las cualidades de acreedor y deudor y, 3) Que ocurra entre el acreedor y deudor principal. De lo anterior se evidencia que es necesario que el demandado en el presente caso sea deudor y acreedor de una misma obligación. En este sentido, se observa, por un lado, que los arrendatarios presuntamente adeudan los cánones insolutos señalados en el escrito libelar, empero no se evidencia de las actas procesales que el arrendatario sea acreedor de alguna obligación con la hoy demandante, incumpliendo con los requisitos para configurarse la confusión, solo consta en autos un contrato del cual se desconoce su naturaleza y la declaratoria judicial correspondiente; aunado al contrato de arrendamiento, del cual se observa que el titular del derecho a la propiedad del inmueble le pertenece a la ciudadana MIRNA GRACIELA BORGES. Por consiguiente, al no configurarse la concurrencia de los elementos de la confusión como modo de extinción, este juzgador debe desechar esta defensa. Y ASI SE DECIDE.
Ergo, vista la improcedencia de la confusión como modo de extinción, este juzgador en base a las pruebas aportadas a los autos, determinará la solvencia o no de los demandados.
En efecto, el apoderado judicial de los arrendatarios trajo a los autos: 1) Copia certificada del expediente seguido por el Tribunal Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual corre inserto del folio 65 al 240 del presente expediente, otorgándole pleno valor probatorio al mismo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual demuestra que se sigue un juicio por ante el Tribunal antes mencionado que involucra a las mismas partes. En dichas actuaciones se observa en el folio 128 y 130, copia certificada de un documento privado consistente en unos supuestos recibos emanados de un tercero ajeno a este juicio de nombre SIMON PALMA, mediante el cual deja constancia de recibir cantidades de dinero por concepto de arrendamiento, empero no consta su ratificación como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este juzgador no los apreciará. Ergo, se concluye que de las referidas copias no se ha comprobado el pago demandado por la parte actora; 2) Copia certificada del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de agosto de 2004, anotado bajo el Nº 62, Tomo 41, el cual corre inserta del folio 242 al folio doscientos 245, el cual este tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 de la ley civil adjetiva, con lo que se demuestra que existe un contrato entre las partes pero cuya naturaleza está en entredicho y que no corresponde a este tribunal interpretar sobre el mismo; 3) Consigna marcados “D” y “E” jurisprudencia del Máximo Tribunal en copia simple, referidas a la naturaleza de los contratos. Al respecto, por cuanto no fueron impugnados o desconocidos por la parte contraria, debe otorgársele pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este orden, se refieren a una materia distinta a la acción de desalojo que aquí se demanda, no siendo vinculante esos pronunciamientos a los efectos del presente fallo; 4) Copia certificada expedida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción, referida a la comisión llevada a cabo por el Juzgado Quinto de la de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, del cual se desprende la citación a la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES. Sin embargo, la misma nada aporta a los fines de resolver la controversia del presente juicio toda vez que lo discutido es la presunta falta de pago de los demandados durante la relación arrendaticia. Por consiguiente, al no guardar relación, conexión o dependencia alguna en esta causa, debe desecharse la misma; 5) Autorización de venta promovida en el escrito de pruebas y la cual fue consignada en copia certificada junto a la contestación a la demanda, cursante en el folio 116, este tribunal la aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 de la ley adjetiva. No obstante, nada aporta al presente proceso pues lo que se discute en este juicio es la presunta falta de pago de los arrendatarios y 6) Documental en copia simple, marcada con la letra “C” y que corre inserta del folio 295 al 298, referida a un escrito de contestación a la demanda consignada, al parecer, ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción, mas sin embargo no es determinable a los fines de solucionar la controversia del presente juicio, pues lo que debe demostrar es la solvencia de pago. Por consiguiente, al no guardar esta prueba relación, conexión o dependencia alguna con esta causa, debe desecharse la misma.
Ahora bien, lo que en este juicio se dilucida es lo ateniente a los cánones insolutos demandados y, considerando esa situación, no observa este juzgador suficientes elementos de convicción que puedan determinar que la parte demandada se ha librado de su obligación, acreditando los pagos de los meses que se pretende exigir en el escrito libelar, tendiendo éstos la carga de la prueba, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. En el presente caso, los arrendatarios no alegan haber pagado los cánones demandados ni haber acreditado el pago. Los pagos que fueron alegados por los demandados, se refieren a los presuntamente realizados en ocasión a un contrato distinto al de arrendamiento, según se desprende del escrito de contestación de la demanda y que pretendían la extinción de su obligación por haber operado –a su decir- la figura de la confusión, la cual, como se dijo supra, no prosperó.
En otro sentido, la arrendadora demanda los daños y perjuicios por la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 9.900.000,00), por el uso y goce que el demandado ha tenido sobre el inmueble y en virtud del incumplimiento en el cual se ha visto incurso, respecto de su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento. La arrendadora que ha demandado el desalojo, tiene derecho a reclamar el pago de todo cuanto se le deba por el precio del arrendamiento ya causado, periódicamente, y por el uso irreversible que los arrendatarios le han hecho del inmueble, aún después de haber incurrido éstos en la falta de cumplimiento de sus obligaciones, porque ese crédito se originó por la falta de reciprocidad entre el uso de la cosa por el arrendatario y la no percepción del precio por el arrendador en razón de la utilidad del bien, por todo el tiempo transcurrido antes de intentarse la acción, durante el trámite de la misma y hasta su entrega definitiva y, tratándose de situaciones pretéritas consumadas, no hay duda que su pago puede ser exigido por la arrendadora, resultando procedente el pedimento en cuestión. Así, por vía de analogía, es aplicable a la presente acción de desalojo, en materia de arrendamiento, la disposición contenida en el artículo 1.616 del Código Civil, al cual debe aludirse de conformidad con el principio iura novit curia. Dicha norma contempla el supuesto en el cual ante la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, por causa imputable al arrendatario, éste tiene la obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si ese tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.
Con base a esta disposición jurídica, se concede la posibilidad al arrendador de no solo demandar la resolución del contrato –en este caso, el desalojo- sino conjuntamente, como consecuencia de esa posesión ilegítima en el que ha incurrido el demandado al hacer uso del inmueble sin cumplir con el pago del precio correspondiente por ese derecho de uso, pretenda ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados por esa situación; es por lo que este Tribunal estima ajustada a derecho la pretensión de pago de una cantidad equivalente al canon de arrendamiento de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 9.900.000,00). Aunado a ello, la cláusula décima segunda del contrato, establece que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas anteriores, “…así como el atraso de dos (2) mensualidades consecutivas por parte de LOS ARRENDATARIOS dará derecho a LA ARRENDADORA a proceder judicialmente para pedir a su elección, además del pago de lo adeudado, la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello; o bien seguir otro procedimiento legal instituido en materia de desocupación o desalojo de viviendas…”. De conformidad con lo antes expuesto, estima este juzgador que, en virtud de ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo y al reclamarse las prestaciones pretéritas devengadas por causa de su ejecución, por tratarse de un efecto ya producido, el contrato debe cumplirse también respecto a las obligaciones causadas por la posesión de la que disfrutó el arrendatario y de la que continúe ejerciendo hasta la solución definitiva de la controversia, siendo interpretada la solicitud contenida en el escrito libelar ateniente a los daños y perjuicios, en los términos antes expuestos, actividad que realiza este Juzgador en aplicación del principio iura novit curia; dado que los derechos reclamados tienen su justificación tanto en las normas de derecho sustantivo, como en el principio de economía procesal, pues se trata de un derecho de crédito adquirido contra los deudores en la relación arrendaticia, Y ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte, la actora pretende que los demandados sean condenados al pago de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) mensuales desde el 26 de agosto de 2005 al 26 de enero de 2007, lo que origina una suma total de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 720.000,00) como indemnización de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito y las que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble. En este sentido, a los fines de hacer un análisis jurídico a esta petición, expone dicha cláusula: “El canon de arrendamiento se fija y conviene expresamente en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) que LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar el día 26 de cada mes, en forma de depósito bancario a la cuenta que se le informe al momento de la autenticación. De no hacerlo así se le cobrará la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 40.000,00) de recargo en la cuota mensual”. De dicha cláusula se concluye el siguiente supuesto: en caso de no pagar el canon de arrendamiento establecido en la forma convenida, será incluida al canon de la mensualidad un monto adicional de CUARENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40.000,00), como cláusula penal. De tal manera que el incumplimiento en el pago y la forma establecida para ello acarearían una recarga en el pago mensual de arrendamiento generando una cantidad total de QUINIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 590.000,00).
Al respecto, se evidenció en líneas anteriores el incumplimiento imputable a los demandados en los cánones insolutos alegados por el arrendador en base a falta de pruebas y suficientes elementos de convicción para determinar que fue liberado de su obligación. Por esa razón y en cumplimiento a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, referida a la cláusula penal en virtud del incumplimiento en el pago de las mensualidades arrendaticias, es por lo que este juzgador debe acordar dicha pretensión, Y ASI SE DECIDE.
En consecuencia, al no probar la arrendataria la liberación de la obligación, la cual no era otra sino demostrar su solvencia en los pagos denunciados, de conformidad con el artículo 506 de la ley sustantiva y al evidenciar este juzgado que no existe la figura de la confusión, es por lo que este juzgador debe declarar con lugar la presente demanda de desalojo, de conformidad con el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil promovida por la representación de la parte demandada. Por consiguiente, CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana MAIRA GRACIELA RODRIGUEZ BORGES contra los ciudadanos CESAR ABE CRISANTO y MARUJA VEGAS. En consecuencia, se condena a la parte demandada: PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un apartamento, “distinguido con el Nº 4102, ubicado en el Piso 10 del Edificio Villa IV, Club Residencial La Villa, Urbanización Montalbán II, 2da. Avenida con Calle 52, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas”, en el mismo estado en el cual le fue entregado. SEGUNDO: A pagar la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 9.900,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses transcurridos desde agosto de 2005 hasta enero de 2007, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 550,00), así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. TERCERO: A pagar la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 9.900,00) por concepto de daños y perjuicios. CUARTO: A pagar la cantidad de CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 40,00) mensuales, desde el mes de agosto de 2005 hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la controversia, por concepto de indemnización, según la cláusula tercera del contrato.
Se condena en costas a los demandados, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar vencida totalmente en la litis.
Regístrese, publíquese y déjese copia.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
EL SECRETARIO,

HECTOR VILLASMIL

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______ p.m.

EL SECRETARIO

HJAS/HV/jjpm
Exp. 13704