REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, catorce de octubre de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO : AP31-V-2008-001235 PARTE ACTORA: JOSE ANTONIO BAEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 1.860.583. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANGELA MARIA ALLUP DE BAEZ Y ALEJANDRA BAEZ ALLUP, en ejercicio de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.663 y 123.251, respectivamente. PARTE DEMANDADA: INVERSIONES 2 ST, C.A, Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Junio de 2.000, bajo el No. 60, tomo 423-A-Qto. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO PADRINO BARBERI, INGRID JOSEFINA PADRINO BAERBERI Y MANUEL ANTONIO ACEVEDO PEREZ, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.513, 77.328 Y 56.178, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL Y DAÑOS Y PERJUICIOS. Se inició el presente juicio mediante libelo de demandada interpuesto por el ciudadano JOSE ANTONIO BAEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 1.860.583, asistidos por la abogada ANGELA MARIA ALLUP DE BAEZ Y ALEJANDRA BAEZ ALLUP, en ejercicio de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.663 y 123.251, respectivamente.; en su carácter de propietario del inmueble constituido por un Local-Comercial, ubicado en la planta Nivel 10:50 (nivel estacionamiento) distinguido con el No. Q-21, el cual forma parte de la primera etapa del Centro Comercial Plaza Las Ameritas, Urbanización El Cafetal, Sección El Boulevard, Manzana BA, Municipio Baruta del Estado Miranda, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de Noviembre de 1.978, bajo el No. 13, folio 61 y vto, tomo 45, protocolo primero, contra INVERSIONES 2 ST, C.A, Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Junio de 2.000, bajo el No. 60, tomo 423-A-Qto.., por el cumplimiento de la prorroga legal del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2.003, y anotado bajo el No. 69, tomo 9 de los Libros de Autenticaciones, y daños y perjuicios, fundamentando su acción en los artículos 38 literal “B” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.159 , 1.160 y 1.594 del Código Civil. En fecha 20 de Mayo de 2.008, este Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la demandada para que diera contestación al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación. En fecha 20 de Mayo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano JOSE ANTONIO BAEZ RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 1.860.583, asistido por la abogada ALEJANDRA BAEZ ALLUP, en ejercicio de este domicilio e inscritas bajo el No. 123.251, y otorgó poder apud-acta a la prenombrada abogada, y a la abogada ANGELA MARIA ALLUP DE BAEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 10.663. En fecha 17 de Junio de 2.008, compareció por ante este Tribunal el ciudadano SERVIO FERNANDEZ MEJIAS, Venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.946.103, en su carácter de Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 2 ST, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de Junio de 2.000, bajo el No. 60, tomo 423-A-Qto., parte demandada en el presente juicio, asistido por el abogado JOSE GREGORIO PADRINO BARBERI, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 30.513, y otorgó poder apud-acta al prenombrado abogado y a los abogados INGRID JOSEFINA PADRINO BAERBERI Y MANUEL ANTONIO ACEVEDO PEREZ, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 77.328 y 56.178, respectivamente. En esa misma fecha, la parte demandada se dio por citada en el presente juicio. En fecha 18 de Junio de 2.008, la, abogada FLOR INES CARREÑO AGUIAR, se avocó al conocimiento de la causa, en virtud de haber sido designada como Juez Temporal de este Tribunal. En fecha 19 de Junio de 2.008, comparecieron por ante este Tribunal, los abogados JOSE GREGORIO PADRINO BARBERI, INGRID JOSEFINA PADRINO BAERBERI Y MANUEL ANTONIO ACEVEDO PEREZ en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.513, 77.328 Y 56.178, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada en el presente juicio, Sociedad Mercantil INVERSIONES 2 ST, C.A., y consignaron escrito de contestación a la demanda y de reconvención. En fecha 25 de Junio de 2.008, este Tribunal dictó decisión mediante la cual DECLARO INADMISIBLE la reconvención interpuesta por los abogados JOSE GREGORIO PADRINO BARBERI, INGRID JOSEFINA PADRINO BAERBERI Y MANUEL ANTONIO ACEVEDO PEREZ, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.513, 77.328 Y 56.178, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada en el presente juicio, Sociedad Mercantil INVERSIONES 2 ST, C.A. En fecha 30 de Junio de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la abogada ALEJANDRA BAEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 123.251, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de pruebas, promoviendo el mérito favorable de los autos y ratificando el contenido del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda. En fecha 1º de Julio de 2.008, este Tribunal, dictó declaró inoficioso pronunciarse sobre la admisión de la prueba promovida por la apoderada judicial de la parte actora; por ser obligación del Juez, el analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, a tenor de lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 7 de Junio de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el abogado MANUEL ACEVEDO, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No.56.178, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES 2ST C.A, y consignó escrito de pruebas promoviendo el contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes y cuyo cumplimiento se demanda. En fecha 8 de Julio de 2.008, este Tribunal, dictó declaró inoficioso pronunciarse sobre la admisión de la prueba promovida por el apoderado judicial de la parte demandada, por ser obligación del Juez, el analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, a tenor de lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de Septiembre de 2.008, compareció por ante este Tribunal, la abogada ANGELA ALLUP, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y estampó diligencia solicitando el avocamiento de la Juez titular de este Tribunal. En fecha 19 de Septiembre de 2.008, la Juez titular de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la presente causa, y ordenó la notificación de la parte demandada, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 29 de Septiembre de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano FRANCISCO JAVIER ABREU, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y estampó diligencia dejando constancia de haberse trasladado en fecha 25 de Septiembre de 2.008, al Edificio Hellmund, de Torres a Veroes, piso 2, oficina 204, Municipio Libertador del Distrito Capital, domicilio de la parte demandada en el presente juicio, y haber entregado al ciudadano LUIS ARAQUE, titular de la cédula de identidad No. 18.931.640, la boleta de notificación librada a nombre de la parte demandada, INVERSIONES 2 ST, C.A., alusiva al avocamiento de la Juez Titular de este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil; consignando a tal efecto, la referida boleta firmada por el ciudadano antes identificado, en señal de haberla recibido. Encontrándose la presente causa en estado ser sentenciada, este Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones: La parte actora deduce como pretensión el cumplimiento de la prórroga legal, y la consiguiente entrega del inmueble dado en arrendamiento a la demandada, y reclama además una indemnización sustitutiva por la ocupación del inmueble hasta la entrega real y definitiva del mismo, fundamenta fácticamente la actora su pretensión, en que en fecha 28 de Marzo de 2003, celebró contrato de arrendamiento donde da a la demandada, en arrendamiento un inmueble de su propiedad, que el contrato entró en vigencia en fecha 1º de Mayo de 2003, que el contrato era a plazo fijo de dos años, con dos prórrogas de periodos iguales, que la última prórroga no se dio debido a la manifestación de voluntad del arrendador de no prorrogarlo y que el vencimiento del contrato comenzaría a correr la prórroga legal, lo cual fue notificado en fecha 18 de Enero de 2007, según consta de notificación efectuada por la Notaría Pública Séptimo del Municipio Baruta del Estado Miranda, señala la actora que la cláusula, por lo que el contrato venció el 30 de Abril de 2007, que por tratarse de una relación arrendaticia de una duración cuatro años, conforme al liberal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde una prórroga legal de un año, contado a partir del primero de Mayo de 2007, que no obstante estar notificada la arrendataria de la no prorroga del contrato y del vencimiento de la prorroga legal, lo cual ocurrió el 30 de Abril de 2008, no ha entregado el inmueble; fundamenta su pretensión la actora en los artículos 1159, 1160 y 1594 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte la representación judicial de la demandada, en la litis contestación, admite la existencia de la relación arrendaticia y que la misma esta regida por el contrato producido por la actora acompañando el libelo; rechazando la alegada terminación del contrato y de la prórroga legal, alegando que el contrato vencerá el 30 de Abril de 2009, con fundamento en la cláusula segunda del contrato, arguyendo la parte accionada, que de la interpretación de la cláusula segunda del contrato, se infiere que el contrato tendría una duración inicial de dos años, una primera prórroga automática de dos años; una segunda prórroga automática que se omitió en la enrevesada redacción del contrato y la tercera de dos años más no automática, que terminaría el 30 de Abril de 2011. Estando las partes de acuerdo en la existencia de una relación arrendaticia, regida por el contrato de arrendamiento contenido en un documento autenticado, producido por la actora acompañando el libelo, y siendo el hecho controvertido la duración del contrato, la cual esta prevista en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, sobre cuya interpretación se centra la presente diatriba, es preciso, para esta juzgadora proceder a la interpretación del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia, toda vez, que el mismo presenta obscuridad o ambigüedad, tal y como lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece la norma, en su único aparte: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Dice la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, cuya interpretación nos ocupa: “ La duración de este contrato es de dos (2) años fijo, prorrogable automáticamente por un periodo igual de dos (2) años y una tercera prórroga de dos (2) años, a menos que una de las partes le notifique a la otra con por lo menos un (1) mes de anticipación su voluntad de no prorrogarlo. EL presente contrato comienza a regir a partir del día primero (1ero) de mayo del año dos mil tres 2003 y vencerá de conformidad con los seis (6) años, según lo expresado el 30 de Abril de 2009”. Según esta cláusula la vigencia del contrato se inicia el 1º de Mayo de 2003, por dos años, los cuales terminaron el 30 de Abril de 2005; se prorrogaba automáticamente por dos años, vale decir hasta el 30 de Abril de 2007; y se habla de una tercera prórroga, de dos años más, la cual no es automática, sino facultativa, pues esta ocurrirá si una de las partes no notificaba a la otra con al menos un mes de anticipación su voluntad de no prorrogar el contrato, ciertamente, hay un error de redacción pues se habla de tercera prórroga, cuando que en realidad sería la segunda, pues sólo se contempla una prórroga de dos años; por otro lado, en la parte final de la cláusula segunda, se establece que el contrato comienza a regir el 1º de mayo de 2003 y vencerá de conformidad con los seis (6) años, según lo expresado el 30 de Abril de Abril de 2009. Estas cláusulas deben interpretarse de manera armónica y no como una dicotomía, siendo que en la primera parte de la cláusula se establece que la duración del contrato es de dos años, con una prórroga automática de dos años y que se da a las partes la facultad de renovar por dos años más, lo lógico es interpretar que los seis años a los que hace alusión la parte in fine del contrato, es para el supuesto de que las partes hicieran uso de la prórroga facultativa, y se especifica la fecha del 30 de Abril de 2009, como fecha máxima de duración, pues si la intención de las partes era que el contrato tuviera una duración de seis años, hasta el 30 de Abril de 2009, no hubieran acordado dos periodos de dos años y una última prórroga facultativa por dos años más; por lo que esta juzgadora arriba a la conclusión de que la duración del contrato es de dos años contados a partir del 1º de Mayo de 2003, se prorrogo de manera automática el 1º de Mayo de 2005; y la prórroga facultativa que tendría lugar a partir del 1º de Mayo de 2007 hasta el 30 de Abril de 2009. ASI SE ESTABLECE. Observa quien suscribe, que en fecha 18 de Enero de 2007, la parte actora, notificó a la demandada, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, manifestándole que el mismo vencería el 30 de Abril de 2007, y que llegado el día del vencimiento del contrato, si no es entregado el inmueble, se entendería que comenzaba a correr la prórroga legal, prórroga que conforme lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal b) es de un año, por lo que terminó el 30 de Abril de 2008. ASI SE ESTABLECE. Siendo que la pretensión de la actora, tiene su fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y vencida como se encuentra la prórroga legal, debe prosperar la pretensión de la actora de que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble. ASI SE DECIDE. En cuanto a la pretensión de que el demandado indemnice a la parte actora por uso extracontractual e ilegal del inmueble, con la suma de TRES MIL SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES mensuales hasta que se produzca la entrega real y definitiva del inmueble, esta sentenciadora observa que, en el contrato de arrendamiento que cursa en autos y que rige la relación arrendaticia, en la cláusula Décima Octava, en su parte in fine, se establece una cláusula penal, dice: “Así mismo, se establece como cláusula penal, que si LA ARRENDATARIA, estuviere en la obligación de desocupar el inmueble y no lo hiciere, a titulo de indemnización por el uso del inmueble debe cancelar por cada día de retardo en la entrega del inmueble la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00)”. Establece el artículo 1276 del Código Civil: “Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor”. La cantidad de ochenta mil bolívares diarios, durante un mes da un total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES o DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf 2.400,00), suma menor a la pretendida como indemnización por la parte actora, por lo que la indemnización por el uso del inmueble, luego de nacida la obligación de entregarla, tiene que limitarse a la cláusula penal, por lo que no puede pretender la actora cobrar una suma mayor a la estipulada en el contrato. ASI SE DECIDE. Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y daños y perjuicios, incoara el ciudadano JOSE ANTONIO BAEZ RODRIGUEZ, contra la sociedad mercantil INVERSIONES 2ST, C.A, en consecuencia: PRIMERO: Se condena a la demandada a entregar a la actora, sin plazo alguno, el inmueble constituido por el local comercial ubicado en el Nivel 10:50 ( nivel estacionamiento), distinguido con el No Q-21, el cual forma parte de la primera etapa del Centro Comercial Plaza Las Américas, Urbanización El Cafetal, Sección EL Boulevard, Manzana BA. SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagar a la actora como indemnización por el uso del inmueble, a partir del día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, la cantidad de OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bf 80,00) diarios. TERCERO: Por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada, no hay condenatoria en costas, tal y como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de Octubre de 2008. Años: 198º y 149º. Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión. LA JUEZ, RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA. LA SECRETARIA, JESSIKA ARCIA PEREZ. En la misma fecha, siendo las dos y quince de la tarde (2:15 p.m) se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, JESSIKA ARCIA PEREZ.