TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º
ASUNTO: AP31-V-2007-001747
PARTE ACTORA: LUCIANO E. FERNANDEZ ALVAREZ y TEODULA DEL CARMEN ALVARADO DE FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.365.199 y 4.115.291, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YOLANDA PAZ CUYATO DE MORENO y MARCO TULIO MORENO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 50.135 y 59.589, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ALFONZO MARTIN VILLAR MUCHOTRIGO, extranjero, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. E-82.257.877.-
ABOGADA ASISTENTE: SINAHI BRITO LOMBARDERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 90.912.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos LUCIANO E. FERNANDEZ ALVAREZ y TEODULA DEL CARMEN ALVARADO DE FERNANDEZ, en contra del ciudadano ALFONZO MARTIN VILLAR MUCHOTRIGO.
La demanda fue admitida por el Tribunal en fecha 26 de Septiembre de 2007, por los trámites del procedimiento breve.-
En fecha 18 de Enero de 2008, la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda. Posteriormente el Tribunal dictó auto mediante el cual instó a la parte actora a aclarar cual es la acción que intenta, si es la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO o el DESALOJO, y una vez que conste en autos dicha aclaratoria, se procederá a pronunciarse sobre la admisión o no de la reforma de la demanda.-
Una vez aclarada la acción, el Tribunal admitió la reforma de la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, emplazando a la parte demandada al 2do día de despacho siguiente a su citación para que diera contestación a la demanda.-
Siendo imposible la citación personal de la parte demandada, se ordenó practicar la misma mediante carteles, cumpliéndose con el último de los requisitos a que se contrae el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 26 de Mayo de 2008.-
Transcurrido el lapso de ley, y no habiendo comparecido la parte demandada ni apoderado judicial alguno que la represente, se designó defensor judicial, recayendo dicho nombramiento en la persona del ciudadano JUAN JOSE DE LUCCA OSORIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 73.411, el cual quedo debidamente citado en fecha 10-07-2008.-
En la oportunidad para dar contestación a la demanda tanto el defensor judicial como el demandado, dieron contestación a la demanda.-
En el lapso probatorio, sólo la parte actora aportó pruebas al proceso.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la apoderada judicial de la parte actora que sus representados en fecha 01 de Agosto de 2005, en su carácter de propietarios dieron en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 31, de la Residencia 33, del Conjunto Residencial La Fundación, ubicado en Altavista, Catia, Jurisdicción del Distrito Federal, al ciudadano ALFONZO MARTIN VILLAR MUCHOTRIGO, extranjero, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-82.257.877, según contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.-
En el referido contrato en sus cláusulas segunda, séptima, décima cuart3a y décima séptima, se estableció que: 1) el inmueble será destinado única y exclusivamente para vivienda suya; 2) que el contrato tiene una duración máxima de seis (06) meses contados a partir del 1 de Agosto de 2005, hasta el 31 de Enero de 2006. En consecuencia, el arrendatario expresamente se obligo a restituir el inmueble objeto del contrato al vencimiento del referido término, sin necesidad de requerimiento previo. 3) El arrendatario declara y conviene expresamente que será por la cuenta el pago del servicio de electricidad, de aseo urbano, de gas y de agua, así como los gastos mensuales de condominio. 4) La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el contrato, será causa suficiente para que los arrendadores lo consideren rescindido de pleno derecho y puedan exigir la inmediata desocupación del inmueble en cuestión.-
Es el caso que vencido el plazo el arrendatario continuo ocupando el inmueble sin consentimiento de sus representados, los cuales han tratado de regularizar la situación sin que se haya logrado tal fin, debido a la falta de interés del arrendatario, quien se ha negado a firmar otro contrato o desocupar el inmueble.-
El arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los gastos de condominio, habiendo transcurrido cuatro meses sin haberlo hecho, de abril 2007 a mayo de 2007, arrojando un total de Bs. 451.679,oo
Adujo además, que el arrendatario está subarrendando el inmueble..-
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.595 del Código Civil.-
Por las razones de hecho y los fundamentos de derecho expuestos y habiendo recibido instrucciones expresas de sus poderdantes, en su carácter de propietarios, arrendadores del inmueble objeto de la relación arrendaticia, es por lo que demanda como en efecto lo hizo al ciudadano ALFONZO MARTIN VILLAR MUCHOTRIGO, antes identificado, para que convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal lo siguiente:
PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento, haciendo entrega material, por parte del arrendatario, de la cosa arrendada, constituida por el apartamento distinguido con el Nro. 31, de la Residencia 33, del Conjunto Residencial La Fundación, ubicado en Altavista, Catia, Jurisdicción del Distrito Federal ahora Capital, por haber dejado de cumplir con su obligación de no subarrendar y/o no cumplir con su obligación de cancelar los recibos de condominio, en consecuencia solicitó sea ordenada la entrega efectiva del inmueble mencionado, completamente desocupado, libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió.-
SEGUNDO: A pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 451.679,00), equivalentes a CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bsf. 451,68), correspondientes a los gastos de condominio de los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007.-
Estimó la cuantía en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 4.500.000,00), equivalentes a CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bsf. 4.500,00).-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El demandado, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho incoado, asimismo desconoció el contrato de arrendamiento. Negó que debiera canon alguno, pues deposita en una cuenta Bancaria del Banco de Venezuela, perteneciente a la propietaria del inmueble. Negó además que hubiera subarrendado el inmueble. Asimismo, señaló que el contrato de arrendamiento se indeterminó.-

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
Con la presente acción, la parte actora, pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito con el ciudadano ALFONZO MARTIN VILLAR MUCHOTRIGO, en fecha 01 de Agosto de 2005, toda vez que según señala, el arrendatario continuo ocupando el inmueble sin consentimiento de sus representados y dejó de cumplir con su obligación de pagar los gastos de condominio de los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007.- Del original de contrato privado de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos LUCIANO E. FERNANDEZ ALVAREZ y TEODULA DEL CARMEN ALVARADO DE FERNANDEZ, y el ciudadano ALFONZO MARTIN VILLAR MUCHOTRIGO, en fecha 01 de Agosto de 2005, traído a los autos por la parte actora como documento fundamental de su demanda, el cual, este Tribunal con por cuanto de la experticia grafotécnica realizada a la firma del demandado en el mismo, toda vez que este la desconoció, se desprendió que si fue suscrita por el ciudadano Alfonso Martín Villar Muchotrigo, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio, quedando demostrado con dicho documento la relación locativa existente entre las partes, así como la duración y naturaleza de la misma. Así se decide.
Ahora bien, observa esta juzgadora que el contrato de arrendamiento en su cláusula séptima quedo establecida la duración del contrato de la siguiente manera: “(…) El presente contrato tiene una duración máxima de seis (06) meses contados a partir del 1 de Agosto de 2005, hasta el 31 de Enero de 2006. En consecuencia El ARRENDATARIO expresamente se obliga a restituir el inmueble objeto de este contrato al vencimiento del referido término sin necesidad de requerimiento previo. (…)”, desprendiéndose de ésta que el plazo de duración era hasta el 31 de enero de 2006 y, la prórroga legal que le correspondía era de seis (06) meses, conforme al literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que vencieron en fecha 31 de julio de 2006, por lo que el contrato de marras se indeterminó en el tiempo, por cuanto la parte actora continuo recibiendo los cánones arrendaticios, exigiéndose además mediante la presente acción, el pago de los gastos de condominio correspondientes a meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal que le correspondía, obligación ésta establecida en el contrato de marras, por lo que por efecto de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil que señala:” Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, operó la figura de la tácita reconducción, siendo pues, de naturaleza indeterminada el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de Agosto de 2005, ASÍ SE ESTABLECE.
En el presente caso la actora ejerció la acción de Resolución de Contrato, contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, establecida por el legislador para el caso de incumplimiento de los contratos cuya naturaleza es determinada, es decir, tiene una fecha cierta de terminación, no obstante, según los hechos narrados en su escrito Libelar y las pruebas traídas a los autos, el contrato que pretende resolver es indeterminado, debiendo necesariamente la parte que pretenda la terminación de la relación arrendaticia intentar la acción de desalojo establecida en el artículo 34 de La Ley especial que rige la materia y que establece: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” Asi pues, la acción de desalojo que prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supone, conforme al texto de esa norma la existencia de una relación locativa verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Además, la Ley establece un conjunto de supuestos taxativos en los cuales procede en desalojo.
En este sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero afirma:
“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.”
Debiendo entonces el actor demostrar para su procedencia:
a) La existencia de una relación locativa verbal o escrita por tiempo indeterminado;
b) Los hechos sobre los cuales pretende el desalojo;
c) Que tales hechos se corresponden a uno de los tipos por los cuales se hace procedente el desalojo;
Debe además indicarse que la acción de desalojo por su carácter especial excluye la procedencia de la acción resolutoria de contratos del derecho común, en aquellos casos en los que los hechos constitutivos del incumplimiento están previstos como una causal de desalojo.
Sobre esta base la doctrina nacional, desde la vigencia del antiguo Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y hasta hoy bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha construido una distinción que en términos generales postula que la acción de desalojo procede en el caso de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado y que la acción resolutoria procede en los casos de arrendamiento a tiempo determinado.
En el presente caso nos encontramos frente al hecho de que encontrándonos ante la existencia de un arrendamiento cuya naturaleza es indeterminada, se ha intentado una acción Resolutoria de Contrato, con lo cual la misma se hace improcedente.
No son entonces asimilables la acción de desalojo y la resolutoria, pués no sólo son distintos los supuestos en los que procede, son también distintos sus efectos jurídicos con la primera se busca poner término al arrendamiento y con la segunda el regreso al estado pre-contractual.
Para concluir, dada la improcedencia de la acción interpuesta, resulta inútil pronunciarse sobre los demás elementos constitutivos de la controversia pues en ningún caso alterarían lo dispuesto en el fallo.- Así se decide.-
DISPOSITIVA DEL FALLO

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos LUCIANO E. FERNANDEZ ALVAREZ y TEODULA DEL CARMEN ALVARADO DE FERNANDEZ, en contra del ciudadano ALFONZO MARTIN VILLAR MUCHOTRIGO, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los catorce (14) días del mes de Octubre de 2008. 198 Años de la Independencia y 149 Años de la Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA ACC,

ABG. DAYANA PARODI PEÑA
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA ACC,
FBB/dpp