TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: JOAN HUMBERTO RODRIGUEZ SALETE y ELVIRA MARGARITA DE LA MILAGROSA ACEVEDO ANAYA, venezolanos, mayores de edad, con Cédulas de Identidad Nos. V-7.012.769 y V-7.051.164 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL: KARIN ROMER DELGADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 101.513 y de este domicilio.
DEMANDADO: ALEXANDRO MARQUEZ SOSA, mayor de edad, con Cédula de Identidad No. 3.883.791 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: PABLO NAVAS REQUENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 14.016 y de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE Nro.50.495
SENTENCIA: DEFINITIVA

Suben a esta Alzada las presentes actuaciones con motivo de la apelación interpuesta por el abogado PABLO NAVAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 26 de julio de 2.006.
Este Tribunal por auto de fecha 10 de agosto de 2.006, le dio entrada.
Por auto de fecha 19 de octubre de 2.006, se fijo oportunidad para dictar sentencia.
En fechas 08 y 30 de noviembre de 2006, la apoderada actora solicita pronunciamiento en la presente causa.
I
ANTECEDENTES
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales se constata que se inicia el presente juicio, en fecha 15 de mayo de 2.006, por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, por la Abogada Karin Romer, actuando como apoderada judicial de los ciudadanos JOAN HUMBERTO RODRIGUEZ SALETE y ELVIRA DE LA MILAGROSA ACEVEDO ANAYA, contra el ciudadano ALEXANDRO MARQUEZ SOSA, todos identificados anteriormente.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
Alega la parte demandante:
- Que son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 5-C, situado en la planta 5 de la Torre I del Conjunto Residencial Maporal, ubicado en la Urbanización La Campiña II, Naguanagua del Estado Carabobo, según consta de documento registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 30/06/97, inserto bajo el No. 38, Protocolo Primero, Tomo 74, folios del 1 al 8, el cual dieron en arrendamiento al ciudadano ALEXANDRO MARQUEZ SOSA.
- Que la relación arrendaticia se mantiene desde hace tres (3) años, siendo el último contrato de fecha 01 de noviembre de 2004, NO PRORROGABLE y con duración de seis (6) meses, es decir, con vencimiento el 01 de mayo de 2005; que la razón por la que los propietarios del inmueble deciden no prorrogar el contrato es por los continuos atrasos en el pago de los cánones de arrendamiento.
- Que el arrendatario decidió hacer uso de la prorroga de un año que le concede la Ley, desde el 01/05/05 debiendo culminar el 01/05/06, lo que le fue respetado por los arrendadores; en fecha 21 de febrero de 2.006 tres meses antes de vencerse la prorroga, se realizó notificación judicial a fin de poner en conocimiento a los arrendatarios que la prorroga legal culminaba el 01 de mayo de 2.006 y por ende debían desocupar el inmueble la misma se practicó por intermedio del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, la cual fue recibida por la cónyuge del arrendatario ciudadana OMAIRA DE MÁRQUEZ.
- Que posterior a dicha notificación el arrendatario solicitó reunión a los fines de solicitar un lapso adicional para el cumplimiento de la CLAUSULA SEXTA del mencionado contrato de arrendamiento la cual establece “…El ARRENDATARIO se obliga expresamente a conservar y devolver el inmueble arrendado al finalizar este contrato…”, reunión que se llevo a efecto, y en donde el arrendatario manifestó de manera verbal su voluntad de adquirir el inmueble y solicitó se realizara una oferta de venta por escrito, lo cual se llevo a cabo y se le entregó a una persona autorizada por el en fecha 27/03/06; que no fue sino hasta el 03/05/06 que el arrendatario dio respuesta efectiva de su deseo de adquirir el inmueble, la cual fue considerada extemporánea por no encontrarse dentro del lapso de Ley, por lo que los propietarios insistieron que le fuera entregado el inmueble.
- Que los propietarios del inmueble no pudieron constatar el estado del mismo por cuanto no se les permitió la entrada en varias oportunidades, pese conocer el estado de deterioro del inmueble debido a un levantamiento de piso que sufrió, según comunicación emitida por el arrendatario a Administradora Integral Valencia, C.A., Sociedad Mercantil contrata por los arrendadores para la administración del inmueble anteriormente descrito.
- Por todo ello y con fundamento en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.273 y 1.579 todos del Código Civil procede a demandar lo siguiente: PRIMERO: El cumplimiento del contrato con la entrega efectiva del inmueble, desocupado de personas y cosas y en buen estado, solvente de todos los servicios públicos. SEGUNDO: A pagar la cantidad de Dieciséis Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs. 16.666,66) diarios por concepto de cláusula penal, por día de mora en la entrega del inmueble, contados desde el 01/05/06 hasta la terminación del proceso; y TERCERO: En la cancelación de las costas y costos de este proceso. Acompañó como recaudos poder y contrato de arrendamiento objeto de la demanda.
- Solicitó se decretara medida de secuestro del inmueble arrendado y se deposité el inmueble en manos de los propietarios.
En fecha 26 de mayo de 2.006, se le dio entrada a la demanda y se admitió por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, y se sustanció por el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de la contestación de la misma.
Alega el demandado en su escrito de contestación:
Mediante escrito consignado en fecha 15 de junio de 2006, el demandado dio contestación al fondo de la demanda, en el cual rechaza, niega y contradice, por ser falsos los hechos alegados por la parte demandante en su escrito libelar en que el demandado haya dejado de pagar alguna mensualidad y menos atrasos en los pagos ya que: Desde el 02/09/02 existe la relación arrendaticia y estuvo pagando primero a Administración García Contreras, designada para ese momento para recibir el pago y luego a partir del 01/11/04 ha pago puntualmente a Administradora Integral; y los cuales constan en poder del demandado recibos que así lo confirman, igualmente rechaza, niega y contradice que el demandado haya dejado de cumplir con la CLAUSULA SEXTA del contrato de arrendamiento ya que el inmueble se encuentra en buen estado de pintura y demás accesorios, excepto el piso que presenta un levantamiento de la cerámica, hecho este que fue notificado a los arrendadores mediante comunicación dirigida a Administradora Integral Valencia, el 18/04/06. Rechaza, niega y contradice el hecho de que el demandado no hubiese contestado, cuando de manera informal, le fue ofertado el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, que el día 03/03/06 le dirigió una carta a la abogada Karin Romer, donde le notifica la aceptación de la oferta que se le había hecho de manera informal sin cumplir con lo requerido por el artículo 44 de la Ley respectiva, y que estaba tramitando el crédito por ante una entidad bancaria, para lo cual requería documentación que nunca le fue suministrada por los arrendadores. Rechaza, niega y contradice que haya incumplido con el contrato pues todas y cada una de las cláusulas han sido cumplidas y muy especialmente las que se refieren al pago de las pensiones de arrendamiento. Rechaza, niega y contradice la afirmación hecha por los demandantes en cuanto a que se le haya negado la entrada al inmueble, ya que la ciudadana Elvira Margarita de Rodríguez ha visitado el inmueble arrendado en varias oportunidades; Niega, rechaza y contradice que se haya violado la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento, ni ninguna otra cláusula contractual, que si bien es cierto que existe un contrato el mismo ha sido cumplido a cabalidad, igualmente es incierto que se haya tardado en la entrega del inmueble arrendado, porque no se le ha solicito dicha entrega, y los cánones se encuentran cancelados hasta el mes de junio de 2006 y aceptados por los arrendadores; Rechaza, niega y contradice la solicitud de medida de secuestro ya que la considera improcedente por no cumplir los requisitos de Ley.

Quedan como hechos admitidos:
-La existencia de la relación arrendaticia.
-El derecho a la prorroga legal del arrendatario.
-Que el objeto del contrato de arrendamiento privado tiene por objeto un apartamento distinguido con el No. 5-C, situado en la planta 5 de la Torre I del Conjunto Residencial Maporal, ubicado en la Urbanización La Campiña II, Naguanagua del Estado Carabobo.
Quedan como hechos controvertidos:
- El atraso en la cancelación de los cánones de arrendamiento.
- El incumplimiento de alguna de las cláusulas establecidas en el contrato objeto de la presente demanda
- La no entrega del inmueble arrendado.

III
ANALISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON LA DEMANDA:
1.- Poder otorgado por los ciudadanos JOAN HUMBERTO RODRIGUEZ SALETE Y ELVIRA MARGARITA DE LA MILAGROSA ACEVEDO ANAYA, a los Abogados CARLOS LUIS PIMENTEL HENRIQUEZ E IRMA CAVERO BETANCOURT Y KARIN A. ROMER DELGADO, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2.- Original de contrato de arrendamiento privado, celebrado entre los ciudadanos JOAN HUMBERTO RODRIGUEZ SALETE Y ELVIRA MARGARITA DE LA MILAGROSA ACEVEDO ANAYA actuando como arrendadores, y el ciudadano ALEXANDRO MÁRQUEZ SOSA, como arrendatario, de fecha 01 de noviembre de 2.004 por un plazo de seis (6) meses no prorrogable.
Al respecto observa que este contrato no ha sido desconocido ni impugnado por la parte accionada en este juicio por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le concede pleno valor probatorio.

CON EL ESCRITO DE PRUEBAS:
1.- Invoca el merito favorable que arrojan las actas procesales.
Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
2.- Carta emitida por la Administradora del inmueble de fecha 18 de febrero de 2.005, en copia simple marcada “A” contentiva de la notificación que se le hace al arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento. Promueve notificación judicial en copia simple marcada “B” practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo anexa en copia simple. Igualmente promueve carta emitida por la Apoderada Judicial de la parte demandante de autos de fecha 21 de marzo de 2.006 en copia simple marcada con la letra “C” en la cual le hacen nueva oferta de venta del inmueble. Igualmente promueve respuesta emitida por el arrendatario de fecha 03 de mayo de 2.006 en razón de la carta anteriormente señala y enviada por la apoderada Judicial de la accionante marcada con la letra “D” y anexa en copia simple con la cual se presente demostrar la extemporaneidad de la misma. Al respecto de las documentales “A” y “B” que se trata de cartas enviadas al demandado las cuales no fueron desconocidas ni impugnadas por la accionada por lo tanto tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.371 del Código Civil; en cuanto a la documental “A” se observa que con la misma en fecha 18 de febrero del 2.005 la parte actora le notificó al arrendatario que no sería renovado su contrato de arrendamiento y la documental “B” trata notificación judicial para hacerle saber el lapso que tiene para la desocupación del inmueble arrendado. Con relación a los documentales “C” y “D” se desechan por impertinente ya que no guardan relación con la situación controvertida la cual es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
CON LAS PRUEBAS:
1.- Invoca el merito favorable de los autos.
Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
2.- Promueve documentales marcadas “1” y “2” contentivas a comunicaciones escritas dirigidas la primera de ellas a los accionantes con atención a la Administradora Integral Valencia a fin de notificarle el deterioro de la baldosa, y la segunda dirigida a la Dra. Karin Romer, aceptando la oferta de venta del inmueble. Con relación a la presente prueba este juzgador desecha las mismas por considerarlas impertinente ya que no guardan relación la situación controvertida en la presente causa.
3.- Consigna la cantidad de veintidós (22) comprobantes de pago de las pensiones de arrendamientos signados todos con el número “3”. Observa este Juzgador que veintiuno de los consignados son originales y uno de ellos es copia fotostática simple. Este Tribunal observa que los mismas fueron promovidos por el demandado para probar su solvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento, situación que no es controvertida en el presente juicio por lo tanto se desechan por impertinencia ya que no se esta discutiendo la solvencia del deudor se esta discutiendo el cumplimiento del contrato con la entrega del inmueble al vencimiento del mismo.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Este Tribunal observa que la acción incoada por la Abogada KARIN ROMER DELGADO actuando en su carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos JOAN HUMBERTO RODRIGUEZ SALETE Y ELVIRA MARGARITA DE LA MILAGROSA ACEVEDO ANAYA, tiene como pretensión el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano ALEXANDRO MÁRQUEZ SOSA, el 01 de noviembre de 2.004 sobre el inmueble identificado en autos, y en consecuencia, lo entregue totalmente desocupado tanto de personas como de cosas y en buen estado, debidamente solvente de todos los servicios públicos, así como en pagar la cantidad la cantidad de DIECISEIS BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. F.16, 67) diarios como cláusula penal, por día de mora en la entrega del inmueble contados a partir del primero (1) de mayo de 2.006 hasta la entrega definitiva y las costas y costos del proceso.

El aquo en las consideraciones para decidir de la sentencia recurrida establece:
“…Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de la demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; la Juzgadora observa; que quedó plenamente demostrado lo siguiente: 1.- la existencia de un contrato de arrendamiento que cursan agregado a los folios 6 al 9 del expediente, que dicho contrato fue suscrito por los ciudadanos Joan Humberto Rodríguez Salete y Elvira Margarita de la Milagrosa Acevedo Anaya (Arrendadores) y Alexandro Márquez Sosa (Arrendatario); desprendiéndose del mismo que dicho contrato fue suscrito a tiempo determinado el cual tenía una fecha de duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de noviembre de 2004 no prorrogable, quedando plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre las partes. (…)
Así tenemos que el presente caso se demanda en el cumplimiento de un contrato por vencimiento del término, el cual es un derecho o facultad que tiene la parte que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su respectiva obligación de entregar el inmueble una vez finalizado el contrato, así tenemos que la parte actora señala que el contrato objeto de la pretensión según su contenido fue fijado a tiempo determinado; es decir de seis (06) meses contados a partir del 01 de noviembre de 2004 no prorrogable, el cual vencía en fecha 01 de mayo de 2005, que los propietarios del inmueble deciden no prorrogar el contrato, derecho este que está contemplado en el derecho positivo vigente; Respetando su derecho a la prorroga legal que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al Arrendatario que ha cumplido con sus obligaciones.
Existiendo este alegato de incumplimiento de la obligación por parte de la arrendatario por no haber hecho entrega del inmueble en el tiempo estipulado; Siendo así tenemos que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señala que la Resolución es improcedente porque si bien es cierto que existe un contrato, es incierto que el Arrendatario se haya tardado en la entrega del inmueble arrendado porque a el no se le ha solicitado dicha entrega, pues las pensiones de arrendamiento están canceladas hasta el mes de junio del año 2006y no han sido rechazadas por los arrendadores, aceptación esta que pudiera entenderse como un acuerdo tácito entre las partes.
Observa este Tribunal que la cláusula tercera del contrato se lee “…El presente contrato de arrendamiento tendrá una fecha de duración de seis (06) meses, contados a partir del día 01 de noviembre de 2004, no prorrogable…”, por lo que el vencimiento del mismo fue el 01 de mayo de 2005, asimismo se observa que en fecha 18 de febrero de 2005, es decir, antes de la fecha de vencimiento del contrato la Administradora Integral Valencia, le notificó al Arrendatario que no le sería renovado su contrato de arrendamiento, por lo que a partir del 01 de mayo de 2.005 de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía al demandado una prorroga legal de un (1) año la cual venció en fecha 01 de mayo de 2.006, por lo que se hace procedente la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por causa del vencimiento del término estipulado en el contrato, así como el transcurso ya del año que le correspondía por prorroga legal, y así se declara.
En relación a la oferta de venta del inmueble realizada al ciudadano Alexandro Márquez Sosa y efectuada por la Abogada Karin Romer, la misma no guarda ninguna relevancia en la causa, pues la venta del inmueble no es objeto de debate, sino la procedencia o no de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino…”

Este Tribunal para decidir observa:
PRIMERO: En el presente caso se discute sobre la pretensión de la actora de exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento a los accionados de autos se desprende, que el contrato de arrendamiento tenía una duración de seis (6) meses a partir del día 01 de noviembre de 2.004 y que las partes establecieron igualmente que dicho contrato no era prorrogable. Ahora bien, ante esta circunstancia este Juzgador observa que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario le correspondía al demandado una prorroga legal de un año la cual venció el 01 de mayo de 2.006, es preciso destacar que el arrendador le notificó al arrendatario su intención de no prorrogar el contrato el día 18 de febrero de 2.005 de acuerdo con la documental que marcada “A” acompaño la parte actora en su escrito de promoción de pruebas y que coincide con la notificación judicial que acompañó también marcada “B” por lo tanto se observa que acertadamente el a quo estableció que era procedente la demanda por cumplimiento de contrato ya que había vencido el termino estipulado por las partes y la prorroga legal.
Observa igualmente quien conoce en segundo grado de jurisdicción que el a quo desecha por considerar que no guarda relevancia en la presente causa las comunicaciones enviadas sobre la oferta de venta del inmueble realizada al ciudadano ALEXANDRO MÁRQUEZ SOSA en este sentido coincide este operador de justicia en que esta situación es impertinente con la pretensión de cumplimiento y así se decide.
SEGUNDO: De acuerdo con lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil era obligación del arrendatario cumplir con su obligación una vez vencido tanto el contrato como la prorroga legal de entregar el inmueble al arrendador y no puede como señala en su escrito de contestación a la demanda alegar estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y pretender también que por una oferta de venta pueda permanecer en el inmueble por un termino superior al establecido en el contrato y la Ley ( prorroga legal) ya que al ser el contrato Ley entre las partes es su obligación cumplir con la entrega al vencimiento del mismo por lo tanto es procedente la pretensión de cumplimiento del contrato demandada, tal y como acertadamente fue decidido por el a quo, en consecuencia no puede prosperar la apelación interpuesta por el demandado y así se decide.

V
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR: el recurso de apelación ejercido por el Abogado PABLO NAVAS, actuando en su carácter de Apoderado judicial del ciudadano ALEXANDRO MÁRQUEZ SOSA demandado de autos, contra la sentencia de fecha 26 de julio de 2.006 dictado por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y en consecuencia, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 26 de julio de 2.008.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese y déjese copia.
Notifíquese a las partes.
Remítase el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los ocho (08) días del mes de octubre de dos mil ocho. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria Temporal,

Abog. SIDIA GUDIÑO

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.)
La Secretaria Temporal,

Exp. N° 50.495
aa.-