REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DE TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. PARTE ACTORA.- NAHIR DEL ROSARIO VERGARA DE MOSQUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.470.965, domiciliada en el Municipio Simón Bolívar, Estado Anzoátegui. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.- JULIO RAFAEL ANGEL LARA GURMAN, WILLIANS AGUSTIN MOSQUERA GONZALEZ y JOSE GREGORIO CHIRINO DELGADO, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 76.631, 109.065 y 85.886, respectivamente, de este domicilio. PARTE DEMANDADA.- MARIA ANTONIETA SERRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.436.121, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.- JOSEPH KARAM ABOU, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 54.583, de este domicilio. MOTIVO.- DESALOJO EXPEDIENTE: 9.947 La ciudadana NAHIR DEL ROSARIO VERGARA DE MOSQUERA, asistida por los abogados JULIO RAFAEL ANGEL LARA GURMAN y WILLIANS AGUSTIN MOSQUERA GONZALEZ, el 08 de febrero de 2007, demandó por desalojo a la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO, por ante el Juzgado Tercero de los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde se le dio entrada y se admitió el 14 de febrero de 2007, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente a partir de la fecha en que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. En fecha 14 de marzo de 2007, la ciudadana MARIA ANTONIEA SERRANO, asistida por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, presentó un escrito contentivo de contestación a la demanda y reconvención. Asimismo consta al folio 59 del presente expediente, que el referido Juzgado Tercero de Municipio, dictó sentencia interlocutoria, en la cual se declaró incompetente para seguir conociendo del presente juicio, por la cuantía, ordenando la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, donde una vez efectuada la misma, le correspondió el conocimiento de la presente causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, dándosele entrada el 10 de abril de 2007, y quien en fecha 09 de octubre de 2007, dictó un auto, en el cual admite la reconvención propuesta por la accionada. El abogado JOSE GREGORIO CHIRINO DELGADO, en su carácter de apoderado actor, el 07 de diciembre de 2007, presentó un escrito contentivo de contestación a la reconvención propuesta. Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, y de informes, el Juzgado “a-quo” el 10 de marzo de 2008, dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la presente demanda y sin lugar la reconvención propuesta por la accionada; contra dicha decisión, apeló el 29 de julio de 2008, el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 07 de agosto de 2008, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 17 de septiembre de 2008, bajo el No. 9.947. En esta Alzada, el abogado JOSE GREGORIO CHIRINOS DELGADO, en su carácter de apoderado actor, el día 07 de octubre de 2008, presentó un escrito contentivo de informes; y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes: PRIMERA.- De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente: a) Escrito libelar, presentado por La ciudadana NAHIR DEL ROSARIO VERGARA DE MOSQUERA, asistida por los abogados JULIO RAFAEL ANGEL LARA GURMAN y WILLIANS AGUSTIN MOSQUERA GONZALEZ, en el cual se lee: “…Consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, registrado bajo el N° 22 protocolo 1° tomo 13 Folio, 583, que en fecha trece (13) de Marzo del dos Mil Tres (2003), compré un inmueble perteneciente a CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ… titular de la cédula de identidad 3.283.177. Dicho inmueble, cuya venta la realizó en representación de la propietaria el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ… titular de la cedula de identidad N° V-o 4.997.401; en su condición de apoderado judicial; está constituido por un apartamento, destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del edificio EVE y distinguido con el N° 201, situado en la jurisdicción del municipio Valencia del Estado Carabobo, en el cruce de la Avenida Miranda con calle Chile, así como el puesto de estacionamiento y maletero ubicado en la planta baja del citado edificio. Igualmente identificado con el N° 201. El terreno sobre el cual esta construido el edificio EVE, sus linderos, medidas y demás especificaciones se encuentran perfectamente determinadas en el respectivo documento de condominio, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el día tres (03) del mes de julio del año mil novecientos setenta y seis (1976), anotado bajo el N° 32, Protocolo Primero, Tomo 30. El apartamento objeto de la presente compra tiene una superficie aproximada de ciento treinta y un metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (131,14 m2); consta de las siguientes dependencias: un (1) recibo, comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) baños, cocina, un (1) cuarto de oficios y terraza; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edifico; SUR: fachada sur del edificio; ESTE: con cuerpo de ascensores, pasillo de circulación de la segunda planta y también con parte del apartamento N° 203; Y OESTE: fachada oeste del edificio. Documento del cual consigno copia simple marcada con la letra "B". Ahora bien, ciudadano Juez, para el momento de la compra del inmueble antes mencionado, éste estaba ocupado en condición de arrendataria, por la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO. R… ocupación cuyo origen es el siguiente: A través de un contrato de arrendamiento que fue celebrado entre el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ… actuando en representación de la ciudadana CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ… anterior propietaria de mencionado apartamento, y la ciudadana MARIA ANTONIET A SERRANO. R., la ciudadana SERRANO comenzó a habitar el inmueble. Dicho contrato entró en vigencia el primero (01) de junio del dos mil uno (2001) con una duración de seis (06) meses. El precitado contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado en la Notaria Pública Séptima de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 80, Tomo 68, con fecha veinticinco (25) de mayo de dos mil uno (2001). Contrato de cual consigno copia simple marcada con la letra "C"… …Posteriormente, el primer (01) de junio del año dos mil dos (2002), se firma un nuevo contrato privado entre las mismas partes cambiando la cláusula de duración del mismo extendiéndose por un año a partir del primero (01) de junio del año 2002 hasta el primero (01) de junio del dos mil tres (2003). Dicho documento no fue autenticado. Del precitado documento consigno copia simple marcada con la letra "D". Ahora bien, ciudadano Juez, tal como lo señalé en el encabezado del presente escrito con fecha trece (13) de Marzo del dos Mil Tres (2003), compré el inmueble perteneciente a CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, el cual quedó descrito up supra, y el apoderado que en representación de la propietaria identificado como HECTOR MOSQUERA GONZALEZ… realizó la venta; me informó de toda la situación del arrendamiento del inmueble que había adquirido, y me entregaron todos los documentos referidos al Arrendamiento de mi inmueble… …Para el momento de la protocolización del documento de propiedad de mi apartamento ya mencionado, le informe a la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO. R., que yo era la nueva propietaria y que a partir del mes de Abril del año dos mil tres (2003), me depositara el canon de arrendamiento en mi cuenta de ahorro… Aceptando la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO. R. esta condición, manteniéndose hasta la fecha sin ningún contratiempo. Siendo importante indicar que después del vencimiento del contrato de arrendamiento, éste no fue renovado, pero tampoco se tomó decisión alguna sobre la situación de la inquilina, y ésta siguió cancelando el canon de arrendamiento y yo lo seguí cobrando, quedando de hecho y de derecho la figura del contrato a tiempo indeterminado, consagrado en el artículo 1600 del Código Civil… … todo marchaba dentro de los planes de la normalidad de la convivencia familiar, hasta el mes de Mayo del año 2004 cuando la empresa para la cual prestaba servicios mi esposo, prescindió de sus servicios, teniendo la necesidad de buscar vivienda en alquiler en la ciudad de Barcelona estado Anzoátegui, logrando el arrendamiento de un inmueble en el mes de Junio del año dos mil cuatro (2004), con la gran diferencia que el pago del alquiler era por nuestra cuenta… Del contrato de arrendamiento de nuestra nueva residencia consigno copia simple marcada con la letra "G"… …Para el mes de Julio del año 2006 mi esposo recibe oferta de trabajo por parte de una empresa… de nombre DITRNSVERT SERVICE S.A establecida en la ciudad de Valencia. Del cual consigno copia simple marcada con letra "H". Después de estudiar la oferta de trabajo, y en consideración a nuestra difícil situación económica y social, decidimos retornar a la ciudad de Valencia, Estado Carabobo. En vista de esta situación… le informamos a la arrendataria de mi apartamento… la necesidad que teníamos de ocupar nuestro único bien inmueble por el regreso a la ciudad de Valencia… y que le daríamos el plazo prudencial de seis (6) meses para la entrega… …Ante mi planteamiento, la inquilina manifestó que no entregaría el inmueble y que a ella le correspondía la prórroga legal por un lapso de 3 años con el mismo canon de arrendamiento. Y que no le importaba mi situación, porque ella también necesitaba la vivienda… Debido a esta situación nos vimos en la necesidad de notificarle por escrito mi voluntad de solicitar a todo evento y en el marco de la Ley la desocupación de mi inmueble… La solicitud de desocupación se materializó mediante carta que fue suscrita por uno de mis apoderados Doctor JULIO RAFAEL LARA GUZMÁN fue recibida por el Abogado RAFAEL CAMPOS, quien fue designado por la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO. R., como su representante legal para entrevistarse con mi apoderado, la carta fue recibida el quince (15) de septiembre de dos mil seis (2006) y de la cual consigno copia simple marcada con letra "I"… … a pesar de haberse gestionado de forma amigable, todas las posibilidades de solucionar dicha problemática, y haber explicado con lujo de detalles mi terrible situación familiar, hasta la presente fecha no ha sido posible recuperar el techo de mi familia, en vista de la negativa expresada por LA SRA. MARIA ANTONIETA SERRANO. R… …Ciudadano Juez la presente pretensión encuadra su fundamento según lo contenido en: El artículo 75 de la Constitución Nacional… La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, vigente, en sus artículos: Artículo 33… 34, literal B… 38… En el Código Civil Venezolano, vigente, en su artículo 1600… En la Ley de Protección del Niño y del Adolescente, en sus artículos:… 4… 7… 8… 30… …Ciudadano Juez, en virtud de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuesta es por lo que acudo ante su competente autoridad, a los fines de DEMANDAR, como formalmente DEMANDO; a la ciudadana, MARIA ANTONIETA SERRANO R… por DESALOJO DEL BIEN INMUEBLE ARRENDADO, constituido por un (01) APARTAMENTO, destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del edificio EVE y distinguido con el N° 201, situado en la jurisdicción del municipio Valencia del Estado Carabobo, en el cruce de la Avenida Miranda con calle Chile, así como el puesto de estacionamiento y maletero ubicado en la planta baja del citado edificio. Igualmente identificado con el N° 201, inmueble de mi absoluta y legítima propiedad. La acción que pretendo incoar en el Tribunal que usted preside tiene como basamento, lo estipulado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, vigente, en el literal "B" del Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, vigente en concordancia con los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, vigente; y con la presente acción pretendo y a tal efecto solicito a su competente autoridad, lo siguiente: PRIMERO: la desocupación inmediata del bien inmueble, constituido por un (1) apartamento, destinado a vivienda, el cual se identifica suficientemente en el presente escrito contentivo de la demanda, así mismo se ordene la entrega material del referido bien inmueble, libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: la cancelación de la octava cláusula del contrato de arrendamiento las cuales fueron estimadas a razón de Diez mil Bolívares (Bs. 10.000,00) diarios por la demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento desde su notificación el día quince (15) de Septiembre del próximo pasado año dos mil seis (2006) hasta la desocupación definitiva del bien inmueble de mi propiedad dado en arrendamiento y el cual no ha querido desocupar por voluntad propia la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO. R; TERCERO: la correspondiente condena a las costas y costos judiciales del proceso, así como a los honorarios profesionales de abogados, y pagos de expertos, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 274 y 286 del código de Procedimiento Civil…” b) Escrito de contestación a la demanda y reconvención, presentado el 14 de marzo de 2007, por la ciudadana MARIA ANTONIEA SERRANO, asistida por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en el cual se lee: “…Niego, rechazo y contradigo todos y cada uno de los hechos y los fundamentos de derecho alegados en el escrito libelar que mi contra ha sido intentada por la ciudadana NAHIR DEL ROSARIO VERGARA MOSQUERA. En el mes de febrero del año 2001 obtuve en calidad de arrendamiento de la ciudadana CONSTANZA MOSQUERA GONZALEZ la ocupación del inmueble suficientemente identificado en el Título I del libelo. Sin embargo el contrato escrito se suscribió en el mes de mayo de 2001 para que entrara en vigencia el 01 de junio de 2001, tal y como consta en su cláusula segunda en la se estableció como plazo de duración seis meses contados a partir del día 01 de Junio de 2001, por lo que en teoría, este vencía 30 de Noviembre de 200l, sin embargo no se firmo un nuevo contrato sino a partir del 01 de Junio de 2002 con vencimiento el día 31 de mayo de 2003, por lo para esa fecha y estando solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, nació a mi favor la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble tal y como lo dispone el articulo 42 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios. Niego y rechazo que haya suscrito contrato alguno con el ciudadano HECTOR MOSQUERA ZALEZ toda vez que el fungió como apoderado de la arrendataria y propietaria del inmueble CONSTANZA MOSQUERA GONZALEZ, por lo que así solicito que se declare. Niego, rechazo y contradigo categóricamente que hay honrado el contrato de arrendamiento con la actora, toda vez que nunca fui notificada de la venta por lo que el contrato suscrito fue y ha sido con la arrendataria originaria CONSTANZA MOSQUERA GONZALEZ. Niego y rechazo que se me haya informado de la operación de venta, con la indicación de quien es el nuevo propietario, en virtud que los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento los efectuaba a través de la administradora J. V. M SERVICIOS, y no a la arrendadora, tal y como consta de legajo de recibos que acompaño al presente escrito marcado "A", de los cuales en el recibo sin numero por la suma de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs.285.000,00) marcado por mi con el N° 5, se puede determinar… la fecha en que se inició la relación arrendaticia que es en realidad en el mes de febrero de 2001. De pronto la arrendadora CONSTANZA MOSQUERA GONZALEZ me notificó en forma verbal que se había prescindido de los servicios de la administradora y me solicitó que efectuada el pago de los cánones de arrendamiento a través de depósito a nombre de NAHIR DEL ROSARIO VERGARA MOSQUERA con la intención de ayudar a un familiar y en vista que existía una relación armónica entre las partes procedí a hacer lo propio tal y como consta de legajo de depósitos… marcado "B", sin saber lo que en realidad se tramaba…. …A tenor de lo dispuesto por el articulo 429 del código de procedimiento civil párrafo primero impugno las copias simples de las partidas de nacimiento acompañadas al libelo marcadas "E" y “F”. Niego y rechazo todo lo narrado por la parte actora en referencia a los supuestos problemas laborares surgidos e igualmente, sobre la base del artículo citado en el párrafo anterior, impugno la copia simple que se acompaña al libelo marcada "G". De la misma forma y por los mismos motivos, impugno la copia simple acompañada el libelo marcada con la letra "H"… …Igualmente niego y rechazo que le haya manifestado mi desinterés por su situación, por cuanto nunca he tenido conversación alguna con ella porque no representa nada para mi ya que la arrendadora ciudadana CONSTANZA MOSQUERA GONZALEZ… Niego que me haya notificado y mucho menos por escrito su voluntad de solicitar la desocupación del inmueble toda vez que hasta ahora y a través de esta temeraria acción es que tengo conocimiento que ella ha adquirido el inmueble. Igualmente niego haber designado al abogado RAFAEL CAMPOS como representante legal y por ultimo impugno la copia simple de la carta acompañada al libelo marcada “I”. Niego y rechazo que se les estén violando los sagrados derechos constitucionales a sus pequeñas hijas, en virtud que estar en pleno ejercicio de los míos tanto constitucionales como y legales de ocupar el inmueble en calidad de arrendataria, mas por el contrario las que han violado mis derechos han sido… la arrendadora CONSTANZA ELENA MOSQUERA quien ofreció en venta el inmueble sin respetar la preferencia ofertiva que por ley me corresponde y es un derecho adquirido y… la actora NAHIR DEL ROSARIO VERGARA MOSQUERA quien en una clara componenda con sus familiares, adquirió el inmueble sin respetar ni revisar al menos los derechos de terceros que pudiera estar violando…. Niego los fundamentos de derechos esgrimidos por la parte actora y muy especialmente lo referente a las normas de protección ya que están no son relevantes para la causa que nos ocupa. Niego y rechazo que deba desocupar en forma inmediata el inmueble de la misma forma; niego que deba pagar la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) diarios en la demora en la entrega del inmueble desde el día de mi notificación por cuanto no he sido notificada mas por el contrario a través de esta temeraria acción es que se me informa que el inmueble ha sido vendido a un tercero. Niego por ultimo que deba pagar costas procesales. DE LA RECONVENCIÓN Quien suscribe María Antonieta Serrano… asistida por el abogado en ejercicio, Joseph Karam Abou… con fundamento al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil opongo formalmente reconvención en los términos siguientes: La Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela en el articulo 26 dispone… …Ciudadana juez, la demandante de autos no es legítima adquirente del inmueble toda vez que la vendedora no me ofreció en venta el inmueble que ocupo en calidad de arrendataria estando mi situación dentro de los extremos establecidos en el artículo 42 de la ley de arrendamientos inmobiliarios… … En este supuesto adecuándolo al caso que nos ocupa, la preferencia ofertiva es procedente por cuanto para el momento de la venta tenia mas de dos años ocupando el inmueble en calidad de arrendataria y no se me respeto tal derecho y así solicito sea declarado por el tribunal. En este supuesto la preferencia ofertiva es totalmente procedente por cuanto ocupo el inmueble desde el mes de enero del año 2001 y la venta se hizo tal y como consta del documento de venta en el mes de marzo de 2003, sin siquiera esperar la expiración natural del contrato violando así mi derecho preferente para adquirir. Por lo que respecta al retracto legal el artículo 43 de la citada ley establece… En vista de que me asiste el derecho de preferencia ofertiva consagrado en la ley puedo ejercer retracto legal y subrogarme en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en virtud que el propietario nunca me notifico mediante documento autentico manifestación de voluntad de vender tal y como lo dispone el articulo 44 de la citada ley. Por todas las consideraciones precedentes es por lo que Ejerzo formalmente en este acto EL RERACTO LEGAL ARRENDATICIO del contrato de compraventa suscrito entre la vendedora CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ y la compradora NAHIR DEL ROSARIO VERGARA MOSQUERA protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del primer Circuito de Registro el 13 de Marzo de 2003, bajo el No. 22, Protocolo 1º, tomo 13° para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: con fundamento en el articulo 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en reconocer el decreto que la ley me otorga a La preferencia ofertiva que no es mas que el derecho que tengo como arrendataria para que me ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupo en tal condición. SEGUNDO: Con fundamento en el artículo 43 de la citada ley en concordancia con el articulo 1546 del Código Civil en el retracto legal arrendaticio que es el derecho que tengo como arrendataria de subrogarme en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado. TERCERO: Con fundamento en el articulo 44 de la citada Ley en el hecho de que el propietario nunca me notificó mediante documento autentico su manifestación de voluntad de vender tal y como lo ordena el citado artículo. CUARTO: Con fundamento en el artículo 47 ejusdem en reconocer que el propietario no cumplió con su obligación de notificar en forma cierta ni anexo copia certificada del documento contentivo de la negociación a los fines de computarse los plazos legales; QUINTO: Con fundamento en el articulo 48 ejusdem, literal a) en reconocer que la acción se intenta por incumplimiento de las obligaciones que le impone el articulo 44 ejusdem que es la falta de notificación por autentica de la negociación; SEXTO: En pagar las costas y gastos del procedimiento, incluyendo los honorarios de abogado…. …Estimo la reconvención en la suma ele Treinta millones de bolívares (Bs.30.000.000, 00) Finalmente solicito que el presente escrito contentivo de contestación de demanda y reconvención sea agregado a los autos, tramitado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva y respecto de la reconvención, solicito del tribunal sea admitida y declarada con lugar por ser procedente y estar ajustada a derecho…” c) Escrito de contestación a la reconvención, presentado por el abogado JOSE GREGORIO CHIRINO DELGADO, en su carácter de apoderado actor, en los términos siguientes: “…CONTESTACION DE LA RECOVENCION Rechazo, niego y contradigo, lo alegado por la demandada reconveniente en su escrito de contestación de la demanda en el cual reconviene de conformidad con el Articulo 365 CPC vigente en concordancia con la parte infine del Articulo 361 ejusdem. Que no sea la legitima adquiriente del inmueble ya que la vendedora no tenía porque ofrecerle en venta el inmueble en virtud de que la arrendataria no encuadraba dentro de los extremos establecidos en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Rechazo, niego y contradigo, que la preferencia ofertiva sea procedente en virtud de que la arrendataria no tenía para el momento de la venta los dos (2) años ocupando el inmueble en cuestión, puesto que el contrato se celebro con dicha arrendataria a partir de 1 de Junio del 2001, tal como se evidencia en el contrato de arrendamiento que cursa en las actas procesales foliados con los N° (10, 11 y 12)… Rechazo, niego y contradigo, que la preferencia ofertiva sea procedente en virtud de que para el mes de Enero del 2001, el inmueble en cuestión estaba arrendado bajo contrato autenticado por ante la notaria Publica Séptima de Valencia de fecha 14 de Noviembre del 2.000, Bajo el N° 61, Tomo 123 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notara al ciudadano: ENRIQUE JOSE SALAZAR NORIA… tal como se desprende del contrato de arrendamiento que anexo marcado con la letra "A" y el cual presentare oportunamente en copia certificada, evidenciándose además que el arrendatario anterior es una persona totalmente distinta a la persona de la arrendataria que actualmente me reconviene. Rechazo, niego y contradigo, por ser falso que a la arrendataria la asista el derecho de preferencia ofertiva en tanto y en cuanto si bien es cierto que existiendo un contrato de arrendamiento, este no cumplió o no lleno las expectativas para ejercer el derecho consagrado en los artículos 42,43 y 44 ejusdem de la ley de arrendamientos inmobiliarios vigente ya que para su ejercicio se requiere de un tiempo especifico, por lo cual el propietario no se encontraba sometido a la obligación de notificación alguna y por lo tanto mal podría la arrendataria ejercer el derecho de retracto legal contemplado en los artículos 42 y 43 ejusdem de la ley de arrendamiento inmobiliario vigente el cual a todo evento luce extemporáneo ya que el articulo 47 de la ley consagra que el arrendatario tiene cuarenta (40) días calendario para el ejercicio del retracto legal, a partir de la fecha del registro de la venta del inmueble, esto concatenado con el articulo 48 . De la ley de arrendamiento inmobiliario vigente. PRIMERO: Con relación al primer punto explanado en la Reconvención Rechazo, Niego y Contradigo que la arrendataria; gozara del derecho de preferencia ofertiva, con relación al inmueble objeto de la presente acción, ya que si bien es cierto que ella, es la arrendataria para el momento de la venta, no es menos cierto que dicha relación arrendaticia nació el 01 de Junio del 2.001 contrato que anexo en copia simple marcado con la letra B y el cual presentare oportunamente en copia certificada, y el contrato de venta se celebro el 13 de Marzo del 2.003, es decir 1 año y 9 meses después de nacida dicha relación arrendaticia, el cual anexo en copia certificada marcada con la letra C, ahora bien de conformidad con el articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios Vigente, dicho beneficio de preferencia ofertiva le corresponde exclusivamente a los arrendatarios que tenga más de dos (2) años ocupando el inmueble, por lo cual evidentemente en el caso que nos ocupa, podemos observar claramente que no se cumple con las condiciones, para exigir el derecho de preferencia ofertiva, por lo cual mal podría subrogarse dicha arrendataria en las mismas condiciones en que fue celebrado el contrato de compra - venta. Por lo que Rechazo, niego y contradigo, el retracto legal arrendaticio. Tal como lo solicita en el Segundo Punto de la reconvención. TERCERO: Rechazo, niego y contradigo, que mi representada no haya notificado a la arrendataria su voluntad de vender el inmueble ya que como explique anteriormente el propietario no estaba obligado a notificar a la arrendataria su intención de vender, por que esta no gozaba de preferencia ofertiva, ya que no va en concordancia en lo que estipula los artículos 42,43, 44 ejusdem de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente. CUARTO: Rechazo, niego y contradigo, que el propietario debió cumplir y no anexo Copia Certificada del documento contentivo de la venta el cual insisto en hacer valer en todo y cada una de sus partes. QUINTO: Rechazo, niego y contradigo, que dicha acción esta fundamentada en el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendadora y propietaria del inmueble de conformidad con el Articulo 44 en concordancia con el Articulo 48 literal a). En virtud de que el propietario se encuentra eximido de esa obligación porque como ya dije anteriormente la ley exige para otorgar la Preferencia Ofertiva, que el arrendatario haya permanecido en el inmueble por más de dos (2) años siendo el caso que nos ocupa que el arrendataria solo llegaba a 1 año y 9 meses para el momento de la celebración de la compra-venta ya que el arrendamiento se autentico el1 de Junio de 2.001 y el contrato de venta se celebro el 13 de Marzo de 2.003 lo cual demuestra a todas luces la acción temeraria y sin fundamento de la arrendataria. SEXTO: Rechazo, niego y contradigo que mi representada este obligada a pagar las costas y costos incluyendo los honorarios de abogados derivados de la presente acción por lo tanto solicito a este tribunal imponga las costas y costos procesales incluyendo los honorarios de abogados por la acción temeraria y dilatoria y sin fundamento que interpuso la demandada de autos pretendiendo agotar el sistema Judicial y burlando los derechos de la propietaria. Por todo lo anteriormente expuesto es que solicito a este digno tribunal deseche el retracto legal solicitado puesto que no cumple con los requerimientos exigidos en el articulo 42 de la ley de arrendamiento inmobiliario ni tampoco esta dentro del tiempo que consagra el articulo 47 de la misma ley siendo temerario y desproporcionada su solicitud. Por ultimo pido que este escrito sea admitido y sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva…” d) Sentencia definitiva dictada el 10 de marzo de 2008, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee: “…Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia… en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1,12, 243, 254 y 507, del Código de Procedimiento Civil, 1660 del Código Civil, y 33, 34 y 38 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios: Primero: SIN LUGAR la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana NAHIR DEL ROSARIO VERGARA de MOSQUERA, mediante sus apoderados judiciales, abogados Julio Lara y Willians Mosquiera, contra la ciudadana MARÍA ANTONIET A SERRANO, cuyo apoderado es el abogado Joseph Karam Abou… y Segundo: SIN LUGAR la reconvención por Retracto Legal interpuesta por la demandada…” d) Diligencia de fecha 29 de julio de 2008, suscrita por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior. e) Auto dictado el 07 de agosto de 2008, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva dictada el 10 de marzo de 2008. SEGUNDA.- PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR: 1.- Copia fotostática de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, registrado bajo el N° 22 protocolo 1° tomo 13 Folio, 583, en fecha 13 de Marzo de 2003, marcado “B”. Este Sentenciador advierte que se pronunciará sobre la valoración de dicho instrumento con posterioridad. 2.- Copia fotostática de documento autenticado en la Notaria Pública Séptima de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 80, Tomo 68, en fecha 25 de mayo de 2001, marcado con la letra "C". Este documento al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado la celebración del contrato de arrendamiento entre el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ, actuando en nombre y representación de la ciudadana CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, en su condición de arrendador; y la accionada, ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO, en su condición de arrendataria; sobre el inmueble constituido por un por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del Edificio EVE, distinguido con el No. 201, en jurisdicción del Municipio San José, hoy Parroquia San José, del Municipio Valencia, Estado Carabobo, acordando que dicho contrato entraría en vigencia a partir del 1º de junio de 2001, cuya duración era de seis (6) meses; Y ASI SE DECIDE. 3.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ, en representación de la ciudadana CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, en su condición de arrendador, y la ciudadana MARIA A. SERRANO R., en su condición de arrendataria, marcado “D”. Este Sentenciador observa que la ciudadana MARIA A. SERRANO R., en su escrito de contestación a la demanda reconoció la celebración del referido contrato de arrendamiento, por lo que el mismo, adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se le da valor probatorio, Y ASÍ SE DECIDE. 4.- Copia fotostática de las partidas de nacimiento de las menores hijas de la actora, emitidas por la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, y por la Prefectura del Municipio Turístico El Morro del Estado Anzoátegui, marcadas con las letras "E" y "F". Observa este Sentenciador que en sentencia de fecha 19 de mayo del año 2004 - EXP. 2003-0946, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, señaló que los documentos administrativos se asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba, capaz de desvirtuar su veracidad; por lo que consignados en copia simple los documentos marcados “E” y “F”, y habiendo sido impugnados, se le da sólo valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con las demás pruebas; Y ASI SE DECIDE. 5.- Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, el 16 de junio de 2004, bajo el No. 57, Tomo 89, de los Libros de Autenticaciones, marcado “G”. Observa esta Alzada que la presente prueba guarda relación con la causa principal, vale señalar, por la acción de desalojo, la cual fue declarada sin lugar por el Juzgado “a-quo”, y al no se objeto de apelación, quedó firme, por lo que nada tiene que analizar con relación a esta prueba. 6.- Copia fotostática de misiva de fecha 11 de julio de 2006, suscrita por el Vice-Presidente de la sociedad mercantil DITRANSVERT SERVICE, S.A., marcada “H”. Este juzgador observa que dicho documento es privado, emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio, el cual no fue ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del presente proceso, Y ASÍ SE DECIDE. 7.- Copia fotostática de carta de fecha 07 de septiembre de 2006, dirigida a la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO, marcada “I”. Esta Alzada observa que dicho documento no se encuentra entre los previstos como “instrumentos públicos” ni los “privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos”, los cuales son los que podrían producirse en juicio en copia fotostática, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no le da ningún valor probatorio, Y ASÍ SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS CON EL ESCRITO DE CONTESTACION A LA RECONVENCION: 1.- Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 14 de noviembre de 2000, marcado “A”. Dicho documento, al no haber sido impugnado en la oportunidad correspondiente, esta Alzada le da valor probatorio, teniéndosele como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probada la celebración del contrato de arrendamiento entre el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ, actuando en nombre y representación de la ciudadana CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, en su condición de arrendador; y el ciudadano ENRIQUE JOSE SALAZAR NORIA, en su condición de arrendatario; sobre el inmueble constituido por un por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del Edificio EVE, distinguido con el No. 201, en jurisdicción del Municipio San José, hoy Parroquia San José, del Municipio Valencia, Estado Carabobo, Y ASI SE DECIDE. 2.- Copia fotostática de documento autenticado en la Notaria Pública Séptima de Valencia del Estado Carabobo, bajo el N° 80, Tomo 68, en fecha 25 de mayo de 2001, marcado con la letra “B”. Este Sentenciador al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento marcado “B”, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración. 3.- Copia certificada de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, registrado bajo el N° 22 protocolo 1° tomo 13 Folio, 583, en fecha 13 de Marzo de 2003, marcado con la letra “C”. En cuanto a dicho documento, esta Alzada observa que no fue tachado de falso por la accionada en su oportunidad, razón por la cual se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que en fecha 13 de Marzo de 2003, el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ, actuando en nombre y representación de la ciudadana CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, dio en venta a la accionante, ciudadana NAHIR DEL ROSARIO VERGARA DE MOSQUERA, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del Edificio EVE, distinguido con el No. 201, en jurisdicción del Municipio San José, hoy Parroquia San José, del Municipio Valencia, Estado Carabobo, así como el puesto de estacionamiento y maletero ubicado en la planta baja del edificio; Y ASI SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: En fecha 17 de diciembre de 2007, el abogado JOSE GREGORIO CHIRINO DELGADO, en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas: 1.- Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, especialmente el documento que se acompañó en copia fotostática con el escrito libelar, y que anexa en copia certificada marcada con la letra "A". 2.- Invocó mérito favorable de autos a favor de su representada, con relación al contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano: ENRIQUE JOSÉ SALAZAR NORIA y CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, por interpuesto apoderado HECTOR MOSQUERA GONZALEZ, en fecha 14 de Noviembre de 2000 y que entraba en vigencia a partir del 13 de Noviembre de 2000 con una duración de seis (6) meses, y que anexa en copia certificada, marcada con la letra "B". Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE. En cuanto a las copias certificadas marcadas con las letras "A" y “B”, este Sentenciador advierte que al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, y al escrito de contestación a la reconvención, se pronunció sobre la valoración de las mismas, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración. 3.- Testimoniales de los ciudadanos LIDIA HORTENSIA BARRIGA, NANCY ALVAREZ y HECTOR MOSQUERA, de nacionalidad colombiana la primera, y venezolanos la segunda y el tercero, mayores de edad, domiciliados en Valencia, Estado Carabobo. La testigo LIDIA HORTENSIA BARRIGA, fue evacuada en fecha 22 de enero de 2008, tal como consta del acta que corre inserta al folio 122 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogada de la siguiente manera: “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo que relación tiene usted con la demandante ciudadana NAHIR VERGARA DE MOSQUERA? Responde: Ninguna. TERCERA PREGUNTA: Que tiempo tiene usted residenciada en el edificio EVE donde esta situado el inmueble objeto de esta demanda? Responde: Mas de veintiséis (26) años. CUARTA PREGUNTA: Puede decirnos la testigos quienes estuvieron residenciados en el apartamento objeto de esta demanda, para noviembre del 2000 y principios del 2001? Responde: La familia Salazar, un matrimonio, con su hijo ya mayor llamado JOSE SALAZAR y tenían una perrita, lo recuerdo porque la gente reclamaba porque la perra ladraba mucho. QUINTA PREGUNTA: Tiene usted conocimiento desde que fecha aproximadamente esta alquilada o residenciada en el apartamento objeto de esta demanda la ciudadana demandada de autos MARIA ANTONIETA SERRANO? Responde: ellos llegaron como al mes o 15 días después de que se fue la familia Salazar, a mediados del año 2001”. Dicha testigo no fue repreguntada. La testigo NANCY ALVAREZ, fue evacuada en fecha 21 de enero de 2008, tal como consta del acta que corre inserta al folio 119 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogada de la siguiente manera: “SEGUNDA PREGUNTA: Porque razón viene usted a declarar a este Tribunal? Responde: porque los abogados me lo pidieron, y porque en esa época yo administraba el inmueble. TERCERA PREGUNTA: Desde que fecha aproximadamente usted administró el inmueble objeto de esta demanda? Responde: Desde noviembre de 2000 hasta abril del 2003. CUARTA PREGUNTA: Desde que fecha estuvo arrendado el inmueble al ciudadano ENRIQUE JOSE SALAZAR NORIA? Responde: Desde noviembre de 2000 hasta mayo del 2001. QUINTA PREGUNTA: Desde que fecha la ciudadana MARTA ANTONIETA SERRANO demandada de autos es arrendataria del inmueble objeto de esta demanda? Responde: junio de 2001 hasta abril del 2003, porque la administración hasta el 2003 la tenia yo, y luego yo se la entregue a la ciudadana NAHIR VERGARA DE MOSQUERA nueva propietaria del inmueble”. Dicha testigo no fue repreguntada. Este Sentenciador aprecia los dichos de las ciudadanas LIDIA HORTENSIA BARRIGA y NANCY ALVAREZ, por encontrarse contestes con los hechos narrados en el libelo de la demanda, aunado a que, además de no constar ninguna causal de inhabilidad, los apoderados de la accionada no comparecieron a la evacuación de dicha prueba, para ejercer el derecho de repregunta, con la finalidad de verificar si sus declaraciones se ajustaban o no a la realidad de los hechos; por lo que se le da valor probatorio a sus deposiciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 508, en concordancia con el artículo 485 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE. El testigo HECTOR MOSQUERA, fue evacuado en fecha 22 de enero de 2008, tal como consta del acta que corre inserta al folio 121 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogada de la siguiente manera: “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo que relación tiene usted con la demandante ciudadana NAHIR VERGARA DE MOSQUERA? Responde: Yo soy cuñado de ella. SEGUNDA PREGUNTA: Porque razón viene usted a declarar a este Tribunal? Responde: Porque yo era el que tenia el poder para hacer tramites del apartamento para alquilar y vender, poder que me lo dio mi hermana antes de irse, mi hermana CONSTANZA ELENA MOSQUERA. QUINTA PREGUNTA: Diga usted si para el mes de noviembre del año 2000 celebró contrato de arrendamiento autenticado con el ciudadano JOSE ENRIQUE SALAZAR NORIA y por cuanto tiempo lo celebró? Responde: si lo se firmó en la notaria por 6 meses, el 14 de noviembre, por ante la Notaria Séptima, desde noviembre del 2000 hasta mayo del 2001.SEXTA PREGUNTA: Diga usted si celebró contrato de arrendamiento autenticado en el mes de mayo de 2001 para entrar en vigencia a partir del 01 de junio del 2001 con una duración de 6 meses con la ciudadana demandada MARTA ANTONIETA SERRANO? Responde: Si lo celebramos en la misma notaria séptima.” De la repregunta formulada a la testigo se evidencia que la misma, por su condición de cuñado de la parte actora, tiene interés en las resultas del juicio, aunque sea indirecto, que lo incapacita como testigo, razón por la cual se desechan sus dichos, Y ASI SE DECIDE. PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION DE DEMANDA: 1.- Copia fosfática de legajo de recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento, marcados “A” Respecto a esta clase de instrumentos promovidos en juicio, pero no ratificados mediante la prueba testifical, se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia así: "...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial..." (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC N° 01-696). En cuanto a los instrumentos marcados con la letra “B”, este Sentenciador advierte, que al no haber sido promovida la prueba testimonial para su ratificación, tal como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben desecharse conforme a la norma legal señalada, Y ASI SE DECIDE. 2.- Copia fosfática de legajo de depósitos bancarios, en cuenta a nombre de la accionante, marcados “B”. En efecto, para esta Alzada, el vouchers constituye un principio de prueba por escrito, que si bien, nunca podría llevar a la convicción del Juzgador la plena prueba del pago realizado, con el resultado de la Mecánica Probatoria de la Exhibición de documental de la parte o de un tercero, o a través de la propia prueba de los informes, se constituye en un medio que debe valorar el Juzgador a través de la Sana Crítica; vale decir, que el Vouchers, como tarja, se asimila al documento emanado de terceros, que puede servir como principio de prueba o soporte para pedir no solamente la testimonial del tercero, sino su exhibición y también el informe de prueba, como mecanismos probatorios y adjetivos que complementan a la tarjas. En el caso sub examine, no se evidencia que los vouchers hayan sido ratificados a través de ninguna de las pruebas señaladas, por lo que al no haber sido ratificados, se les otorga simple carácter indiciario para ser adminiculado con las demás pruebas traidas a los autos, Y ASI SE DECIDE. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: En fecha 17 de diciembre de 2007, el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas: 1.- Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, el instrumento privado del contrato de arrendamiento que en original riela en el expediente. 2.- Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, el legajo de recibos pagados a la anterior administradora del inmueble objeto del presente juicio. 3.- Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, documento privado del segundo contrato de arrendamiento que en original riela en el expediente. Este Sentenciador al analizar las pruebas promovidas por las partes, se pronunció sobre la valoración de los instrumentos señalados en los numerales 1, 2 y 3 razón por la cual dá por reproducida dicha valoración. 4.- Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, los hechos narrados en el libelo y no controvertidos en el escrito de contestación. Observa esta Alzada que los hechos señalados por el promovente, no constituyen medio probatorio alguno, sino que constituyen parte de los alegatos que conforman la materia objeto de la presente controversia, que han de ser probados durante el curso de la misma. 5.- Reprodujo y opuso a la demandante reconvenida, la confesión voluntaria, libre y espontánea efectuada en la contestación a la reconvención, en relación a la cualidad de arrendataria que tiene la accionada, toda vez que al existir un contrato de arrendamiento verbal desde el mes de febrero de 2001 y suscrito el 01 de junio de 2001, prorrogable por períodos iguales y suscrito otro para el 01 de junio de 2002 y del 2003, concluye que el derecho de su representada ya nacía desde el mismo momento en que no le fue notificada de la intención de renovar un nuevo período con sesenta días de anticipación tal y como se convino en la cláusula del contrato de marras; en consecuencia, encontrándose en plena vigencia el contrato, la demandante efectúa la venta en el mes de marzo de 2003, violando los derechos que asisten a su representada, y así solicita que sea declarado por el Tribunal. Igualmente se desprende confesión espontánea en el folio 1 vto línea 24 en la que reconoce que la venta se hizo a un año y nueve meses después de haber nacido la relación arrendaticia si eso es cierto la confesión radica en que para el momento de la venta el contrato estaba vigente hasta el día 01 de junio de 2003, por cuanto en la cláusula segunda del contrato las partes convinieron que en caso de renovación del contrato la arrendadora debía notificar con sesenta días de anticipación al vencimiento tal intención, de lo contrario se vencía en la fecha fijada. En vista de tales circunstancias y como no se notifico la intención de renovar y para esa fecha (01 de Junio de 2003), venció el contrato y al recibir pagos subsiguientes, el contrato se desnaturalizo por lo que respecta al vencimiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado. Observa este Sentenciador que el accionante en su escrito de contestación a la reconvención señala que: “Para el momento de la protocolización del documento de propiedad de mi apartamento ya mencionado, le informe a la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO. R., que yo era la nueva propietaria y que a partir del mes de Abril del año dos mil tres (2003), me depositara el canon de arrendamiento en mi cuenta de ahorro… Aceptando la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO. R. esta condición, manteniéndose hasta la fecha sin ningún contratiempo. Siendo importante indicar que después del vencimiento del contrato de arrendamiento, éste no fue renovado, pero tampoco se tomó decisión alguna sobre la situación de la inquilina, y ésta siguió cancelando el canon de arrendamiento y yo lo seguí cobrando, quedando de hecho y de derecho la figura del contrato a tiempo indeterminado, consagrado en el artículo 1600 del Código Civil…”. Asimismo se observa que en el escrito de contestación a la reconvención en el punto primero, señala: “…PRIMERO: Con relación al primer punto explanado en la Reconvención Rechazo, Niego y Contradigo que la arrendataria; gozara del derecho de preferencia ofertiva, con relación al inmueble objeto de la presente acción, ya que si bien es cierto que ella, es la arrendataria para el momento de la venta, no es menos cierto que dicha relación arrendaticia nació el 01 de Junio del 2.001 contrato que anexo en copia simple marcado con la letra B y el cual presentare oportunamente en copia certificada, y el contrato de venta se celebro el 13 de Marzo del 2.003, es decir 1 año y 9 meses después de nacida dicha relación arrendaticia…”; de lo que se desprende que en ambos casos no es posible extraer una confesión, ya que del libelo de la demanda, tal como ha señalado nuestra reiterada jurisprudencia patria, no es cierto que éste constituya una confesión del actor, pues en los libelos se afirman hechos indiferentes que no resultan ni favorables, ni adversos, como para influir en los dispositivos de los fallos, así como tampoco se podría extraer confesión de lo señalado en el escrito de contestación a la reconvención, ya que por el contrario, del mismo se evidencia que el demandado reconvenido señala expresamente que dicha relación arrendaticia nació el 01 de Junio del 2.001, por lo que la promovida en los dos particulares que anteceden, no constituyen confesión alguna por parte de la accionante reconvenida, que por ende sean susceptibles de ser apreciadas con fundamento en lo previstos en el artículo 1.401 del Código Civil, pues solo se trata de argumentos constitutivos del contradictorio, que deben ser demostrados en la fase legal correspondiente, a través de los medios de pruebas pertinentes; Y ASI SE DECIDE. TERCERA.- Esta Alzada, antes de pronunciarse el fondo de la controversia, observa que la accionante no apeló de la sentencia dictada por el Juzgado “a-quo”; y que tampoco se adhirió a la apelación interpuesta por la parte demandada. En este sentido, el autor patrio RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo II, a la página 440 y 441, se expresó así: “…d) < En este sentido, en reiterados fallos esta Sala ha sostenido que, en virtud del efecto devolutivo, la apelación transmite al Tribunal Superior el conocimiento de la causa en la extensión y medida en que fue planteado el problema por el libelo introductivo de instancia ante el Juez de origen, ya en la extensión y medida, tal como haya quedado reducido el debate en el momento de la apelación, pero el asunto no pasa necesariamente en toda su integridad. Es posible, en efecto, que ciertos puntos del fallo apelado hayan sido aceptados por las partes y que, en consecuencia, la apelación no se dirija contra ellos. Es evidente, que si esta situación se produce, el tribunal de Alzada no podrá conocer de estos puntos y que el que tuvo el Juez de primera instancia. Si una sentencia contiene dos decisiones, una favorable y otra adversa a las pretensiones del apelante, el recurso que éste ejerza en términos generales solo deben considerarse dirigido contra el punto adversamente decidido. En sentencia del 18 de diciembre de 1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más reitera: “La apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el Superior las decisiones que el apelante Juzgue perjudiciales a sus intereses y aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase al conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negoci0os no apelados habrán causado ejecutoria y el Superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales es que al Juez Superior le está prohibido la reformatio in peius (Oscar Pierre Tapia, Vol. 12, Año 1986, págs 142 y 143)….” Por lo que al no haber apelado la parte actora, ni haberse adherido a la apelación de la parte demandada, para ella dicho fallo quedó firme, con autoridad de cosa juzgada, y solo será revisado por esta Alzada, la apelación interpuesta por la demandada; Y ASI SE DECIDE. Decidido lo anterior, se observa, que la accionante alega en su escrito libelar, que es propietaria del inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del edificio EVE y distinguido con el N° 201, situado en la jurisdicción del municipio Valencia del Estado Carabobo, en el cruce de la Avenida Miranda con calle Chile, así como del puesto de estacionamiento y maletero ubicado en la planta baja del citado edificio, tal como consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, registrado bajo el N° 22 protocolo 1° tomo 13 Folio, 583, en fecha 13 de marzo de 2003, valorado por esta Alzada con anterioridad; el cual estaba ocupado por la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO R., en condición de arrendataria, según contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ, actuando en representación de la ciudadana CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, anterior propietaria de dicho apartamento, el cual entró en vigencia el 1º de junio de 2001, con una duración de seis (6) meses; alegando que en fecha 1º de junio de 2002, se firmó un nuevo contrato privado entre las mismas partes, cambiando la cláusula de duración del mismo, extendiéndose por un año, a partir del 1º de junio de 2002, hasta el 1º de junio de 2003, el cual, al no haber sido renovado, y haber seguido cobrando el canon de arrendamiento, el referido contrato de arrendamiento quedó de hecho y de derecho a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil; que por motivo del despido de su esposo, a quien su patrono le otorgaba el beneficio social de cancelación de la vivienda donde vivían, ubicada en el Municipio Diego Bautista Urbaneja, Estado Anzoátegui y que en virtud de la oferta de trabajo por parte de la sociedad mercantil DITRNSVERT SERVICE S.A., domiciliada en esta ciudad de Valencia; le informaron a la arrendataria de la necesidad que tenían de ocupar su único bien inmueble, dándole un plazo prudencial de seis (6) meses para la entrega del mismo; que a pesar de haber gestionado de forma amigable, todas las posibilidades de solucionar dicha problemática, la accionante alega que no le ha sido posible recuperar el techo de su familia, en vista de la negativa expresada por la accionada, razón por la cual demanda a la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO A., por desalojo del bien arrendado, fundamentándose en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Asimismo, la accionada, en su escrito de contestación de la demanda alega que obtuvo en calidad de arrendamiento el inmueble objeto del presente juicio, desde el mes de febrero del año 2001, pero que no fue hasta el mes de mayo de 2001, para que entrara en vigencia el 01 de junio de 2001, que se suscribió el contrato escrito, tal como fue señalado en la cláusula segunda del mismo, en la que se estableció como plazo de duración seis (6) meses contados a partir del día 01 de junio de 2001, es decir, con vencimiento en fecha 30 de noviembre de 2001; señalando que no se había firmado un nuevo contrato, sino hasta en fecha 01 de Junio de 2002, con vencimiento en fecha 31 de mayo de 2003, por lo para esa fecha y estando solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, nació a su favor la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble, fundamentándose en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De la revisión de los instrumentos que la parte actora consignó junto con su escrito libelar se observan dos (2) contratos de arrendamiento, valorados por esta Alzada con anterioridad, suscritos entre las partes sobre el inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda, ubicado en la segunda planta tipo, del edificio EVE y distinguido con el N° 201, situado en el Municipio Valencia del Estado Carabobo, en el cruce de la Avenida Miranda con calle Chile, desprendiéndose de los mismos, que el tiempo de duración del primero de ellos era de seis (6) meses, contados a partir del 1º de junio de 2001, y el segundo de ellos era de un (1) año, contado a partir del 1º de junio de 2002, pudiendo ser prorrogable por un tiempo igual, siempre que el arrendador así lo manifieste con sesenta (60) días de antelación al vencimiento del contrato, de acuerdo a las cláusulas segundas; no constando en autos, manifestación alguna por parte del arrendador, referente a la referida prórroga; por lo que es evidente, que la relación arrendaticia inherente al presente caso, lo fue a tiempo determinado, desde la entrada en vigencia del primer contrato, o sea, desde el 1º de junio de 2001, hasta el vencimiento el segundo de los mismos, o sea, el día 1º de junio de 2.003. En este sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34, lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…” Es menester señalar, que la doctrina imperante en la materia, ha clasificado los contratos de arrendamiento desde el punto de vista del tiempo en que han de regir, de la siguiente manera: a) Contrato a tiempo indeterminado: es aquel en el cual las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato. b) Contrato a tiempo fijo o determinado, renovable automáticamente, que es aquel en el cual las partes, han tenido el cuidado de establecer el tiempo de duración y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos. c) Contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable, que es aquel en el cual las partes han establecido el tiempo de su duración, no siendo susceptibles de renovación y por ello, vencen el día fijado para ello por las partes. Observándose, como ya fue señalado, que fueron acompañados como instrumentos fundamentales de la presente acción sendos contratos de arrendamiento. Los contratos sea cual sea su naturaleza se encuentran regulados por las disposiciones del Código Civil, en cual en su artículo 1.159 del Código Civil, señala: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”; Asimismo, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en sus artículos: 1º “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda… ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.” 38.- “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de (1) un año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prorroga legal, la relación de arrendamiento se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmuebles estuviere exento de regulación.” Asimismo se evidencia que, dentro de las instituciones novedosas que trae la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se encuentra la Prórroga Legal Obligatoria; que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino, que ha suscrito con él, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo, en el que se estableció el término inicial, o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y asimismo se indicó el término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal concluye. Por lo que dado el contenido de las cláusulas segunda de los aludidos contratos de arrendamiento, y de la permanencia de la parte demandada en el inmueble objeto de la relación arrendaticia, después del día 1º de junio de 2003, fecha en la cual se venció el último de los contrato de arrendamiento suscritos por las partes, a juicio de este Sentenciador, concluye que una vez vencida la prórroga legal generada por el último de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, dada la continuidad en el pago de los cánones de arrendamiento, y la aceptación por parte del arrendatario del referido pago, por lo que, entre las partes, nació un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado; Y ASI SE DECIDE. En este orden de ideas, esta Alzada observa que la acción de desalojo, fue declarada sin lugar por el Juzgado “a-quo” en sentencia definitiva dictada el 10 de marzo de 2008; la cual, al no haber sido objeto de apelación, quedó firme, siendo lo dispuesto en la misma lo que a continuación se transcribe: “…Como causal de desalojo, la parte demandante alega que habitaba en la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui junto con su grupo familiar conformado por su esposo y dos hijas menores de edad, ciudad en la cual se encontraban alquilados lo cual sufragaba la empresa para la cual laboraba su cónyuge, pero que el mismo fue despedido y posteriormente fue llamado a trabajar en una empresa ubicada en esta ciudad de Valencia, por lo que requiere el inmueble de su propiedad, por lo cual le notificaron tal situación a la inquilina, aclarándole que le concedían un plazo de seis (6) meses para desocupar el inmueble, tal como lo establece la Ley. Siendo las normas sobre arrendamiento de eminente orden público, no podrían ser relajadas por los particulares, en los convenios que realizaren, ni dejar de aplicarse a los hechos que alegaren en sus litigios. No consta en autos prueba auténtica de la necesidad de la parte actora del inmueble de autos, ya que los documentos con los cuales pretende sustentar sus dichos, fueron impugnados por la demandada-reconviniente y por lo tanto carecen de valor probatorio. Ahora bien, es necesario para la procedencia de la causal invocada, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble por cuanto deben trasladarse de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, a vivir a esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, que sean demostrados los supuestos de hecho para que sea aplicada la consecuencia jurídica que en el presente caso se traduce en el desalojo de la arrendataria. Así las cosas, era carga de la parte accionante demostrar en el presente juicio la alegada necesidad que tiene de habitar el inmueble de autos, hechos que no quedaron demostrados, por tal razón no puede prosperar la presente acción y así se decide…” Por lo que esta Alzada no emite ningún pronunciamiento con relación a lo ya decidido; pasando este Sentenciador a pronunciarse sobre lo alegado por la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO, hoy recurrente en apelación, en su escrito de contestación a la demanda, en relación a la fecha de inicio de la relación arrendaticia, donde señala: que la misma, se inició en el mes de febrero de 2001; y a tal efecto, para demostrar su afirmación, consignó un legajo de copias fotostáticas de supuestos recibos de pago, por concepto de canon de arrendamiento; los cuales siendo documentos privados emanados de terceros, al no haber sido ratificados durante el juicio, fueron desechados por esta Alzada. Asimismo, se observa, que la parte actora reconvenida consignó, con el escrito de contestación a la reconvención, copia fotostática de documento autenticado, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ, actuando en nombre y representación de la ciudadana CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, en su condición de arrendador, y el ciudadano ENRIQUE JOSE SALAZAR, en su condición de arrendatario, sobre el inmueble en cuestión, el cual fue valorado por esta Alzada con anterioridad, del cual se evidencia según la cláusula segunda, que el mismo entró en vigencia a partir del día 13 de noviembre de 2000, y su duración lo era por seis (6) meses, venciéndose dicho lapso el 13 de mayo de 2001; lo cual al ser adminiculado con las declaraciones de las testigos promovidas, ciudadanas LIDIA HORTENSIA BARRIGA y NANCY ALVAREZ, específicamente, la primera de ellas en su pregunta “CUARTA: Puede decirnos la testigo quienes estuvieron residenciados en el apartamento objeto de esta demanda, para noviembre del 2000 y principios del 2001? Respondió: La familia Salazar, un matrimonio, con su hijo ya mayor llamado JOSE SALAZAR y tenían una perrita, lo recuerdo porque la gente reclamaba porque la perra ladraba mucho”; y la segunda de ellas, en su pregunta “QUINTA: Desde que fecha la ciudadana MARTA ANTONIETA SERRANO demandada de autos es arrendataria del inmueble objeto de esta demanda? Respondió: junio de 2001 hasta abril del 2003, porque la administración hasta el 2003 la tenia yo…”; de las mismas se desprende el que efectivamente la relación arrendaticia comenzó en una en fecha 1º de junio de 2001, lo que hace forzoso concluir que la accionada reconviniente, no cumplió con la carga probatoria que le imponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil; al quedar evidenciado que la vigencia del primer contrato de arrendamiento lo fue a partir del 1º de junio de 2001, como se determinó con anterioridad, y en el cual, la accionada reconviniente figura como arrendataria del inmueble objeto del presente juicio y no en la pretendida fecha del mes febrero de 2001; Y ASI SE DECIDE. Decidido lo anterior, pasa este Sentenciador a analizar los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio pretendido por la accionada reconviniente, observándose lo establecido en el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala: “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable”.- Aplicada dicha disposición al caso de autos se observa que las normas en cuestión, son aplicables, en su parte inicial, desde el día 1º de Enero del año 2.000, fecha de entrada en vigencia de dicha Ley; y siendo el caso de que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental para el ejercicio del retracto legal arrendaticio estaba vigente, según fue decidido, a partir del mes de junio de 2001, se hace necesario determinar el tiempo de duración de la referida relación arrendaticia, por cuanto el transcurso del tiempo y las normas que se deben aplicar, están en estrecha relación con los derechos adquiridos por las partes que son ahora materia de contención y que deben ser definitivamente clarificados para sentar criterios que sean definitivos en la resolución de conflictos similares por parte de este Tribunal. En lo que respecta a la temporalidad arrendaticia y tal como lo sostiene GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra TEMPORALIDAD ARRENDATICIA, página 7 y siguientes, que el tiempo tiene una marcada influencia en el derecho hasta el punto que su presencia da lugar al nacimiento de derechos y obligaciones, y, asimismo el transcurso del mismo produce inevitablemente la muerte de esos derechos.- Ello implica que en el ámbito de las relaciones jurídicas, obligaciones y derechos las consecuencias insurgentes con el inicio de un tiempo y su agotamiento conclusivo, dejan huella trascendente.- El tiempo no solo sirve para determinar el momento de la iniciación de un derecho o una obligación sino también para fijar con precisión el momento en que el derecho o la obligación se extingue. En el caso bajo estudio, se observa que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en sus artículos: 42.- “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” 43.- “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” 44.- “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.” 45.- “Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.” 46.- “Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.” 47.- “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” 48.- “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.” 51.- “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” Observándose de lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad; de lo que se desprenden una pluralidad de elementos que distinguen al retracto legal arrendaticio, tal como: a) el derecho del arrendatario a la subrogación; b) la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de propiedad del inmueble arrendado; c) el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto. Lo que implica que la traslación de la propiedad debe ser hecha a un tercero, distinto al arrendatario; En el caso sub examine, conforme se evidencia de autos, la venta celebrada en fecha 13 de Marzo de 2003, por el ciudadano HECTOR MOSQUERA GONZALEZ, actuando en nombre y representación de la ciudadana CONSTANZA ELENA MOSQUERA GONZALEZ, con la actora, ciudadana NAHIR DEL ROSARIO VERGARA DE MOSQUERA, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, registrado bajo el N° 22 protocolo 1° tomo 13 Folio, 583, valorado por esta Alzada con anterioridad, quien efectivamente a tales efectos era un tercero distinto del arrendatario; sin embargo se observa que entre la fecha de inicio de la relación arrendaticia, vale señalar, el 1º de junio de 2001, y la fecha anteriormente señalada, en que se produjo el contrato de compra-venta, vale señalar, 13 de marzo de 2003, habían transcurrido un (1) año y nueve (9) meses, por lo que la accionada reconviniente tenía menos de dos (2) años ocupando el inmueble en calidad de arrendataria; por lo que no había nacido para ésta, el derecho preferencial previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más aún cuando tampoco probó su estado de solvencia, al ser desechados de la presente causa, los supuestos recibos de pago de cánones de arrendamiento, incumplido así con el otro supuesto establecido en el referido artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la reconvención propuesta no puede prosperar. En consecuencia, siendo la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” conforme a derecho, la presente apelación no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE. CUARTA.- Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 29 de julio de 2008, suscrita por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARIA ANTONIEA SERRANO, contra la sentencia dictada el 10 de marzo de 2008, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO.- SIN LUGAR la demanda por desalojo, intentada por la ciudadana NAHIR DEL ROSARIO VERGARA DE MOSQUERA, contra la ciudadana MARIA ANTONIEA SERRANO. TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana MARIA ANTONIETA SERRANO, asistida por el abogado JOSEPH KARAM ABOU, contra la ciudadana NAHIR DEL ROSARIO VERGARA DE MOSQUERA. Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación. Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281, del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE y REGISTRESE DEJESE COPIA Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los siete (07) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). Años 198° y 149°. El Juez Titular, Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO La Secretaria, MILAGROS GONZALEZ MORENO En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. La Secretaria, MILAGROS GONZALEZ MORENO