TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana MARÍA FATIMA DE PONTES LORETO, titular de la cedula V-3.912.874, y de este domicilio, asistida por el ciudadano FRANCISCO ANTONIO SÁNCHEZ BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 8.844.285 abogado inscrito en el IPSA. Bajo el Nro. 33.503; contra el ciudadano, contra el ciudadano PASTOR ENRIQUE CEBALLOS Venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de identidad Nª 3.912.874, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- Alega la demandante que en fecha 22 de septiembre de 2005 celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado mediante documento público, autenticado por ante la notaría publica segunda de Valencia inserto bajo el Nº 48, tomo 143, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, aduce que dio en arrendamiento un inmueble constituido por una casa ubicada en la Av. Soublette, entre las calles Colombia y Libertad, distinguida con el Nº 100-63, parroquia el Socorro, de la jurisdicción del municipio autónomo Valencia del Estado Carabobo, documento que acompaña marcado “A”; señala que la clausula tercera establece: “la duración del presente contrato de arrendamiento es de un (01) año fijo contado a partir del 01 de mayo de 2005, por lo que vencerá el 01 de mayo de 2006, pudiendo prorrogarse a voluntad de las partes, por una (01) sola vez y por un (1) período igual, debiéndose notificar con un mes de antelación, la voluntad de no hacerla…” agrega que vencido el mismo comenzó a correr la prorroga legal, la cual fue notificada mediante misiva de fecha 01 de abril de 2007, recibida por el arrendatario en fecha 01 de abril de 2001 según consta de la misma que acompaña marcada con la letra “B”. Sostiene a demás que a pesar de las múltiples gestiones que ha realizado para obtener la desocupación del inmueble conforme a las condiciones establecidas en el documento de prorroga legal, no se ha podido lograr que amistosamente el arrendatario haga entrega del mismo. Por lo que demanda al ciudadano PASTOR ENRIQUE CEBALLOS para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble antes señalado; a pagar de conformidad con lo establecido en el contrato que se acompaña marcado “A”, la suma de CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 40,00) diarios, por el incumplimiento en la entrega del inmueble a la fecha acordada, y a pagar las costas y costos del presente proceso.- Se admite la reforma del libelo de la presente demanda en fecha nueve (09) de Junio del año 2008.- consta al folio veinte (20) escrito de contestación a la demanda con lo que se da a demás por citado el demandado de autos.-. Abierto el juicio a pruebas la parte demandante consigna el escrito respectivo en los términos allí expuestos, En fecha 28 de Julio de 2008. En fecha 04 y 06 de agosto de 2008 la parte demandante consignó los pertinentes escritos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y aduce que celebro contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Valencia, inserto bajo el Nº 48, tomo 143, con el ciudadano PASTOR ENRIQUE CEBALLOS sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Av. Soublette, entre las calles Colombia y Libertad, distinguida con el Nº 100-63, parroquia el Socorro, de la jurisdicción del municipio autónomo Valencia del Estado Carabobo; así mismo alega que la cláusula tercera se estableció la duración del contrato de arrendamiento, la cual, es de un (01) año fijo contado a partir del 01 de mayo de 2005, por lo que vencio el 01 de mayo de 2006, pudiendo prorrogarse a voluntad de las partes, por una (01) sola vez y por un (1) período igual, debiéndose notificar con un mes de antelación, la voluntad de no hacerla…” arguye que vencido el mismo comenzó a correr la prorroga legal, la cual fue notificada mediante misiva de fecha 01 de abril de 2007. Fundamenta su acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
POR SU PARTE LA DEMANDADA:
Argumenta entre otros aspectos, que reconoce como cierto, el documento de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia, anotada bajo el N° 57, Tomo 96.
Aduce que la relación contractual se inicio el 01-06-2002 hasta el 01-07-2003, según la cláusula cuarta del primer contrato y el segundo contrato de arrendamiento de fecha 01-05-2005 hasta el 01-05-2006, según la cláusula Tercera, determina categóricamente, que la relación arrendaticia a tenido una duración de seis (6) años, lo cual hace aplicable la prorroga legal de dos (2) años de pleno derecho; es por lo que considera temeraria la presente demanda, por que la parte demandante consigna un solo contrato de arrendamiento de fecha 22-09-2005, omitiendo el primer contrato de fecha 21-06-2002.
Por otra parte alega que la misiva marcada con la letra “C”, nunca fue firmada por el demandado, ya que el jeroglífico gramatical (rubrica) que aparece al pie de la misma es abierta al final y no cerrada y al observar los documentos notariados es notoria la abertura de mi firma al final; en consecuencia niega categóricamente la validez jurídica de la misiva.
Finalmente alega que ante la negativa de la arrendadora de no recibir el canon de arrendamiento, procedió a consignar ante el Tribunal Sexto de Municipio, ya que la cuenta N° 042-40803-5 de Central Banco Universal, en la cual depositaba fue cancelada, acción que se presume de mala fe.

II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Al punto previo aduce lo que se desprende del acta levantada en el momento de ejecutar la medida de secuestro, la cual riela al cuaderno de medidas, surgen las siguientes conclusiones: Primero: el demandado esta conforme con la medida de secuestro, la cual es la consecuencia jurídica por no haber entregado el inmueble en la fecha establecida para la terminación de la prorroga legal;
Segundo: manifiesta que incumplió el contrato de arrendamiento, no solo por lo que respecta a la entrega del inmueble al vencimiento de la prorroga legal, sino que además le dio un uso distinto al establecido en el contrato; Tercero: se reservó las acciones a que pudiese tener derecho.
Cuarto: el demandado recibió en el acto la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.500,00), que resultan de sumar la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 450,00) de una mensualidad y el depósito por la cantidad de un mil cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 1.050,00), que era la garantía del contrato.
Que la relación arrendaticia fue finiquitada de forma amistosa en el acto de secuestro del inmueble aun cuando no se haya hecho constar expresamente, pues, el demandado solicitó el depósito hecho en garantía así como la devolución del mes que había pagado y le fue devuelto en efectivo, y además hizo entrega del inmueble acogiéndose a la medida, por lo que es absurdo que se haya dado contestación a la demanda.
Reproduce también el mérito favorable de los autos a favor de su representada, en especial el contrato de arrendamiento que fue acompañado al libelo de la demanda, así como las exposiciones del demandado constantes en el acta de materialización de la medida de secuestro.
Al Capitulo II promueve la prueba de cotejo a los fines de probar la autenticidad del documento que fue acompañado al libelo de demanda con la letra “C”.
Asimismo alega que la copia fotostática del contrato de arrendamiento de fecha 21/06/2002, que agrego el demandado de autos, terminó el 01/07/2003, y sobre el mismo no operó la tácita reconducción, pues entre el vencimiento de aquel y la firma del que dio nacimiento a la prorroga legal, que culminó en la fecha indicada en el libelo de la demanda, transcurrieron veintidós (22) meses, es lógico, que de haber operado la tácita reconducción jamás se hubiese producido la firma del contrato que nos ocupa, pues la consecuencia de la tácita reconducción es que el contrato se comenzará a considerar como sin determinación de tiempo, pues es lógico pensar que con un contrato a tiempo indeterminado ningún arrendatario renunciaría a los beneficios del mismo para obligarse a un contrato con determinación de tiempo, pues en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado no opera la prorroga legal, la cual invoca el demandado, pretendiendo tener con ocasión de ella, dos (2) años de prórroga, lo cierto es que hubo dos relaciones arrendaticias con intervalo de veintidós meses de diferencia entre la determinación de la primera y el inicio de la segunda y última.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Reproduce el documento original contentivo del contrato de arrendamiento, para que sea apreciado y valorado conforme a derecho, reproduce recibos de pago de consignación arrendaticia, los cuales anexa marcados con las letra “B” y “C” que dan fe de su solvencia arrendaticia, y en la clausula segunda del contrato de arrendamiento establece textualmente “el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) (hoy cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F. 450,00)), que el arrendatario se obliga a pagar a la arrendadora, por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes depositándolos en la cuenta de ahorros Nº 042-408030-5 del Banco Central a nombre de la arrendadora, debiendo entregar a esta en sus oficinas el correspondiente comprobante de depósito, la misma fue cancelada en la entidad financiera; los cuales depositó en el Juzgado Sexto de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego según consta en el expediente de consignación Nº 3469. Así mismo solicita se practicar inspección Judicial, al Inmueble objeto del Litigio.
Posterior rechaza en todas y cada una de sus partes por considerarse improcedente los alegatos formulados por el abogado de la demandante, en lo concerniente al presunto convenimiento de haber recibido cantidad de dinero alguno por concepto de garantía de depósito y mensualidad pagada por adelantado, ya que en la oportunidad de secuestro efectuada por la Juez Segundo Ejecutor de medidas de los municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, que esa proposición la rechazó ipso-facto, cuando se le hizo por considerarla injusta ya que dicho acuerdo era contrario a sus intereses, y por ende no hubo ningún convenimiento ni finiquito legal.
Alega que igualmente cuando se hace el primer contrato de arrendamiento en fecha primero (1ero) de julio de 2002, se hizo un acuerdo verbal con la arrendadora del inmueble para que usara el mismo completo en su conjunto, si efectuaba la desocupación de la parte interna del inmueble, de unas personas no adecuadas para ello, por cuanto es inverosímil lo que se dice en la demanda y se intente decir del cambio de uso, teniéndose la aprobación verbal de la arrendadora, no interfiriendo en ningún momento, su condición de arrendatario, ni haciendo oposición para que el demandado hiciera uso completo del inmueble como su residencia familiar, por consiguiente aduce que no ha faltado a ninguna de las cláusulas de ambos contratos de arrendamiento, el cual se convirtió en derecho de uso, ya que los acuerdos verbales tienen valor legal y en el transcurrir del tiempo lo demuestran, ya que durante seis (6) años de relación arrendaticia, en ningún momento la arrendadora le hizo objeción alguna en cuanto a este uso.
Finalmente alega el demandado que el abogado de la demandante no está facultado por la misma, para delegar funciones a través de poder apud-acta, por cuanto sus actuaciones han sido por vía de asistencia y representación judicial según el poder apud-acta existente en el expediente; sostiene que dichas actuaciones sean desistidas por no tener facultad ni cualidad en el juicio.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO:
Ahora bien, en cuanto a los hechos controvertidos, los cuales se circunscriben en determinar la procedencia o no de la pretensión deducida por la actora, es decir, el Cumplimiento del contrato de arrendamiento; conforme a lo establecido en el articulo 38, 39 y 40 la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

De tal modo, que observa esta Juzgadora que el inquilino admite la existencia de la relación arrendaticia, pero a su vez señala que la relación contractual se inicio el 01-06-2002 hasta el 01-07-2003, según la cláusula cuarta del primer contrato y el segundo contrato de arrendamiento de fecha 01-05-2005 hasta el 01-05-2006, según la cláusula Tercera, determina categóricamente, que la relación arrendaticia a tenido una duración de seis (6) años, lo cual hace aplicable la prorroga legal de dos (2) años de pleno derecho; es por lo que considera temeraria la presente demanda, por que la parte demandante consigna un solo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia de fecha 22-09-2005, omitiendo el primer contrato de fecha 21-06-2002.

Por su parte el demandante; cuestiona lo dicho por el demandado y alega que la copia fotostática del contrato de arrendamiento de fecha 21/06/2002, terminó en fecha 01/07/2003, y sobre el mismo no operó la tácita reconducción, pues entre el vencimiento de aquel y la firma del que dio nacimiento a la prorroga legal, que culminó en la fecha indicada en el libelo de la demanda, transcurrieron veintidós (22) meses, y que de haber operado la tácita reconducción jamás se hubiese producido la firma del contrato que nos ocupa, pues la consecuencia de la tácita reconducción es que el contrato se comenzará a considerar como sin determinación de tiempo, pues es lógico pensar que con un contrato a tiempo indeterminado ningún arrendatario renunciaría a los beneficios del mismo para obligarse a un contrato con determinación de tiempo, pues en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado no opera la prorroga legal, la cual invoca el demandado, pretendiendo tener con ocasión de ella, dos (2) años de prórroga, lo cierto es que hubo dos relaciones arrendaticias con intervalo de veintidós meses de diferencia entre la determinación de la primera y el inicio de la segunda y última.

A los fines de dilucidar la situación planteada, este Tribunal entra a decidir lo alegado por las partes y en este sentido considera importante realizar un breve estudio del contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento.

Siendo ello así, se evidencia del contrato de arrendamiento de fecha 21 de junio de 2002, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de valencia, inserta bajo el N° 57, tomo 96 y que riela a los folios 22 al 25 y en original a los folios 45 al 48 de este expediente, que las partes establecieron su duración en la cláusula Cuarta en los siguientes Términos:
CUARTA: Duración de este contrato es de Un (1) año contado a partir de la presente fecha: 01 de julio del 2002, cuyo vencimiento se produce el 01 de julio del 2003, prorrogable automáticamente en sucesión a su vencimiento por periodos iguales y consecutivos, si con Treinta (30) días continuos de anticipación, a la fecha de vencimiento de cada periodo, cualquiera de las partes no manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar. En caso de que LA ARRENDATARIA manifestare en la forma indicada su voluntad de dar termino al contrato o lo manifestase por su parte EL ARRENDATARIO éste último desocupara el inmueble al vencimiento del contrato….” (negrilla del Tribunal)

De lo antes trascrito se infiere que el Primer contrato de arrendamiento, según la cláusula in comento, fue fijado a tiempo determinado.
En este sentido observa, este Tribunal que la cláusula objeto de apreciación, establece Tres condiciones. Primero: según el texto contractual es evidente que el contrato tiene un plazo fijo, es decir, de Un (1) contado a partir del 01 de julio del 2002, hasta el 01 de julio del 2003 prorrogable automáticamente en sucesión a su vencimiento por periodos iguales y consecutivos, es decir, prorrogable automáticamente por año; es decir, desde el 1-06-2003 hasta el 1-06-2004, (Un año más) desde el 1-06-2004 hasta el 1-06-2005 (otro año) y desde el 1-06-2005 cuya renovación seria hasta el 1-06-2006.
Segunda condición: si con Treinta (30) días continuos de anticipación, a la fecha de vencimiento de cada periodo, cualquiera de las partes no manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar: Ello significa, que el contrato se reputa prorrogado hasta tanto el Arrendador o el Arrendatario, manifestare a la otra su voluntad de no prorrogar, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo. Condición que ambas partes no cumplieron, por lo tanto el contrato se prorrogo automáticamente por un (1) año.
Tercero: En caso de que LA ARRENDATARIA manifestare en la forma indicada su voluntad de dar termino al contrato o lo manifestase por su parte EL ARRENDATARIO éste último desocupara el inmueble al vencimiento del contrato….” Como se indico anteriormente no hubo tal manifestación por lo tanto el contrato se siguió prorrogándose por periodos iguales.

En este sentido este Tribunal, aprecia que es incierto que hayan transcurrieron veintidós (22) meses, desde la culminación del primer contrato, ya que, si tomamos en cuenta la fecha de la ultima prorroga del primer contrato, es decir, del 01-06-2005 y la fecha de iniciación del segundo contrato de arrendamiento que según la cláusula tercera su vigencia fue desde el 01-05-2005, (folio 3), se desprende que el anterior contrato estaba vigente, para la fecha en que las partes suscribieron el segundo contrato de arrendamiento. (Autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Valencia, inserto bajo el Nº 48, tomo 143, el 22-09-2005).

En relación al Segundo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Valencia, inserto bajo el Nº 48, tomo 143, el 22-09-2005 e inserto al folio 03 hasta el 05 de este expediente, mediante el cual, la parte actora fundamenta su acción, tenemos: Que su duración se estableció en la cláusula Tercera.

TERCERA: “Duración de este contrato es de Un (1) año fijo contado a partir del 01 de mayo del 2005, por lo que vencerá el 01 de mayo de 2006, pudiendo prorrogarse a voluntad de las partes, por una (1) sola vez y por un periodo igual, debiéndose notificar con mes de antelación, la voluntad de no hacerlo. Una vez que cualquiera de las partes contratantes manifesté a la otra su voluntad de no prorrogar en la forma ya expresada, se entenderá terminado el contrato…”
Ahora bien de la cláusula ante trascrita, se desprende que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado; y al vencimiento, el mismo se prorrogo por una sola vez, es decir, del 01-05-2006 hasta el 01-05-2007; por lo que la notificación debió efectuarse el 01 de abril del 2007, tal como consta a los autos (folio 7) y el cual será objeto de análisis en su oportunidad.
Siendo estas cláusulas el punto bajo examen, corresponde a quien decide, determinar si la acción incoada por el actor es procedente. En consecuencia se infiere, que la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia, fue a tiempo determinado y es obvio, que si en el contrato se estableció su duración en Un (1) año, prorrogable por igual tiempo; es de deducir que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO. Y así se declara.
Ante la situación planteada, considera quien aquí decide, que en primer lugar es forzoso indicar, cual es el tiempo de duración de la relación arrendaticia, la cual, es a tiempo determinado, tal como lo alego y probo tanto el inquilino, como la arrendadora; en el acto de contestación de la demanda y en el libelo de la demanda. En consecuencia se pudo constatar; que la relación arrendaticia se inicio con el primer contrato de arrendamiento, el cual, comenzó a regir a partir del 01 de julio del 2002, al cual, debe computársele las prorrogas automáticas por periodos iguales y consecutivos; concluyendo la relación arrendaticia el 01-05-2007; según el ultimo contrato, por lo que la relación inquilinaria tuvo una duración de cinco (5) años, y el cual, fue notificado de su no prorroga el 01 de abril del 2007, por lo que vencido el plazo estipulado, opero de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de dos (2) años, que comienzo el 2- de mayo 2007 y que concluirá el 2 de mayo de 2009; es evidente que la prorroga legal se encuentra vigente.
En este sentido, dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:…….. Letra c).- “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) o más, pero menor de diez (10), se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años”.
De manera que, conforme a la norma anteriormente citada, concluye quien decide, que la prorroga legal a la cual, tiene derecho la parte demandada es la contenida en el literal “C” del articulo 38 de la Ley anteriormente citada, es decir el lapso de dos (2) años. Así se establece.

Por lo que, debo advertir, a la demandante que es la Ley la que fija la extensión de la prorroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado. Por lo tanto, ejercida la potestad de disfrutar la prorroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante. Y según lo estipulado en el Derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (artículo 1.599 Código Civil). Esta norma debe entenderse ahora en los Términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes.
En consecuencia por ser el derecho inquilinarió de estricto orden publico y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los derechos de las partes y sobre todo, el debido proceso, es decir, que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos.
De tal modo Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, tal como lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y para interpretar los contratos que pueden presentar oscuridad o deficiencia, debemos atenernos a la intención de las partes pero sobretodo a la verdad y la buena fe. En merito a lo expuesto quedo perfectamente demostrado que la demandante MARÍA FATIMA DE PONTES LORETO, al interponer la demanda por cumplimiento del contrato, fundamentándose en el ultimo contrato; es decir, el autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Valencia, inserto bajo el Nº 48, tomo 143, de fecha 22-09-2005, impidió el goce pacifico de la cosa arrendada al inquilino PASTOR ENRIQUE CEBALLOS. Y así se declara.

SEGUNDO:
En relación a la prueba de cotejo, efectuada al documento debitado, contentivo de la notificación efectuada al demandado de la no prorroga del contrato de fecha 1 de abril de 2007, inserta al folio siete (7) de este expediente, se desprende del informe pericial, que la firma debitada debidamente descrita en el aparte 2.2 del presente informe documentologico, que fue atribuida al ciudadano PASTOR ENRIQUE CEBALLOS, titular de la cedula de identidad número 3.585.592, guarda identidad con las firmas indubitadas que fueron señaladas como autenticas de mencionado ciudadano, lo cual indica que han sido elaboradas por la misma persona. En consecuencia comprobada su validez, merece valor probatorio. Y así se declara.

TERCERO:
Con relación a los recaudos, consignados por la parte demandada, contentivos de recibo de pago de consignación inquilinaria inserto a los folios 49 al 51 con el fin de demostrar que se encuentra solvente en su obligación principal, como lo es el pago del canon de arrendamiento. Así como la Inspección Judicial efectuada al inmueble objeto del presente juicio. Aprecia esta Juzgadora que tales medios probatorios son impertinentes, pues bien, los mismos no forman parte del contradictorios. Y así se establece.