TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198º y 149º

PARTE ACTORA: PASCUALE ILARIA SIBILIA, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 6.960.919.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: OSWALDO A. ABLAN HALLAK y OSWALDO E. ABLAN CANDIA, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 67.301 y 36.358 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: IVETTE DEYANIRA SERRANO PIETRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 12.687.357
MOTIVO: Apelación (Resolución de Contrato de Arrendamiento).
EXPEDIENTE Nº: 08-9855

- I -
Narración de los Hechos

Se inició el presente juicio mediante libelo demanda que introdujeran en fecha 28 de noviembre de 2007 los abogados OSWALDO A. ABLAN HALLAK y OSWALDO E. ABLAN CANDIA, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano PASCUALE ILARIA SIBILIA, mediante el cual demandan por resolución de contrato de arrendamiento a la ciudadana IVETTE DEYANIRA SERRANO PIETRO. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 04 de diciembre de 2007.
Por haber resultado infructuosa la citación personal, ésta se verificó mediante carteles, dejándose constancia en fecha 22 de febrero de 2008 del cumplimiento de las formalidades a que se contrae el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Transcurrido el lapso concedido a la parte demandada para que se diera por citada, sin que lo hubiere hecho, el tribunal de la causa procedió a designarle como defensora judicial a la ciudadana AIDALI RODRIGUEZ, quien habiendo aceptado el cargo y prestado el juramento de ley, en fecha 06 de mayo de 2008 dio contestación a la demanda.
Mediante escrito presentado en fecha 21 de mayo de 2008 el ciudadano OSWALDO ABLAN HALLAK promovió pruebas en el presente juicio. Dichas pruebas fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 21 de mayo de 2008.
Mediante escrito presentado en fecha 21 de mayo de 2008 compareció la ciudadana IVETTE DEYANIRA SERRANO PRIETO debidamente asistida por el abogado WALTER ARDILA y promovió pruebas en el presente juicio. Dichas pruebas fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 21 de mayo de 2008.
Posteriormente, el Tribunal a quo dictó sentencia en fecha 02 de junio de 2008, declarando CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano PASCUALE ILARIA SIBILIA en contra de la ciudadana IVETTE DEYANIRA SERRANO PIETRO.

- II –
Alegatos de las Partes

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirma en el libelo de demanda lo siguiente:
1. Que el objeto de la pretensión en el caso que nos ocupa es la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes, en virtud de que la demandada no ha cumplido con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento en cuestión.
2. Que la relación arrendaticia se inició en fecha primero (1º) de noviembre de 2003, sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el número nueve (09), situada en el tercer (3er) piso del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida Arturo Michelena, cruce con Calle Manuel Díaz Rodríguez de la Urbanización Santa Mónica, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, tal y como consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de diciembre de 2003, anotado bajo el No. 39, Tomo 72 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría.
3. Que en la cláusula décimo novena del contrato de arrendamiento se convino que el mismo tendría como duración el término de un (01) año contado a partir de la fecha de celebración, y podría ser prorrogado por términos sucesivos de un (01) año, siempre y cuando una de las partes no diere aviso a la otra con por lo menos dos (02) meses de anticipación al vencimiento del término fijo su deseo de no renovarlo, pactándose además que cada una de las prórrogas se considerarían como tiempo determinado.
4. Que el contrato de arrendamiento existente entre las partes es un contrato a tiempo determinado.
5. Que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se convino en que el canon de arrendamiento ha sido fijado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 297.000) equivalentes a la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 297) mensuales.
6. Que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura mediante resolución No. 006870 dictada en fecha 12 de agosto de 2003 en el expediente No. 35.939, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 297.000) equivalentes a la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 297) mensuales.
7. Que en la cláusula quinta del contrato se estableció que el canon de arrendamiento empezaría a regir a partir del día primero (1º) de noviembre de 2003, cobrándose el día 30 de ese mes y año los treinta (30) días corridos hasta esa fecha, para cobrar los meses subsiguientes por mensualidades vencidas los treinta días de cada mes.
8. Que la demandada ha dejado de cancelar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde el mes de mayo de 2006 y el mes de octubre de 2006 a razón de de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 297.000) equivalentes a la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 297) mensuales.
9. Que por virtud del incumplimiento de la demandada proceden a demandarla a fin de que sea declarado resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, y como consecuencia de ello, proceda a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo y perfecto estado en que lo recibió, y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso.
10. Que además pague al ciudadano PASCUALE ILARIA SIBILIA por concepto de indemnización por los daños y perjuicios la cantidad equivalente a la suma de las pensiones de arrendamiento causados y no pagados antes señalados, así como los que se sigan causando hasta la total y definitiva entrega del inmueble, con su respectiva indexación.

Por su parte la defensora judicial designada en su escrito de contestación expresa lo siguiente:

1. Niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su defendida, tanto en los hechos como en el derecho.
2. Niega, rechaza y contradice que su representada haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo de 2006 hasta octubre de 2006 y los que se sigan venciendo durante el curso del juicio.

- III –
De las Pruebas y su Valoración

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

Pruebas Promovidas por la Parte Demandante:

1. Copia certificada del instrumento poder que le fue conferido a los abogados OSWALDO A. ABLAN HALLAK y OSWALDO E. ABLAN CANDIA por el ciudadano PASQUALE ILARIA SIBILIA, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Caracas en fecha 25 de febrero de 2005, de dicho documento consta y se desprende la representación que se atribuyen los apoderados actores. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2. Copia certificada del documento de propiedad del inmueble arrendado, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador de fecha 31 de mayo de 1978. De dicho documento consta y se desprende que el ciudadano PASQUALE ILARIA SIBILIA es propietario del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida Arturo Michelena, cruce con calle Manuel Díaz Rodríguez de la Urbanización Santa Mónica. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3. Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado en fecha cuatro (04) de diciembre de 2003 entre los ciudadanos PASCUALE ILARIA SIBILIA e IVETTE DEYANIRA SERRANO PIETRO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Caracas el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. De dicho documento consta y se desprende que el ciudadano PASCUALE ILARIA SIBILIA dio en arrendamiento a la demandada el inmueble objeto del contrato cuya resolución ha sido reclamada mediante la presente acción. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio con base en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4. Copia certificada de la Resolución No. 006870 dictada en fecha 12 de agosto de 2003 por la Dirección General de Inquilinato, en el expediente No. 35.939 mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento mensual a la oficina No. 9 del Edificio Michelena, en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 297.000) equivalentes a la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 297). Observa el tribunal que dicho instrumento constituye documento un público administrativo, el cual ha sido expedido por un funcionario competente actuando en el ejercicio de las funciones del órgano administrativo que lo suscribe, constituyendo una presunción desvirtuable de veracidad en su contenido. Ahora bien, por cuanto dicho documento no fue atacado en modo alguno por el adversario se tiene como fidedigno.

Pruebas Promovidas por la Parte Demandada:

1. Copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial signado con el No. 2006-1823. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio con base en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2. Aviso de prensa mediante el cual se ofrece en alquiler un inmueble. Ahora bien, en el caso que nos ocupa advierte el Tribunal que dicha prueba resulta a todas luces impertinente, ello en virtud de que no guarda relación alguna con la cuestión debatida en el presente juicio.
3. Copia simple del documento de condominio del Edificio Michelena, situado en la Avenida Arturo Michelena, cruce con Calle Manuel Díaz Rodríguez, Urbanización Santa Mónica. Documento este que por haber sido impugnado por el adversario debe ser desechado por este Juzgador, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4. Cartel de Notificación publicado en el diario Ultimas Noticias en fecha 26 de septiembre de 2007 emanado de la Procuraduría Metropolitana de la Alcaldía Mayor referida a la expropiación del Edificio Michelena del cual forma parte el inmueble arrendado. Advierte el Tribunal que dicha prueba resulta a todas luces impertinente, ello en virtud de que no guarda relación alguna con la cuestión debatida en el presente juicio.

-IV-
Motivación para decidir

Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:
En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda la cual se contrae a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos PASQUALE ILARIA SIBILIA e IVETTE DEYANIRA SERRANO PIETRO en virtud del incumplimiento por parte de la demandada en su obligación principal, referente al pago del canon de arrendamiento. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1592 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:
“ El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato,…
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

De la lectura de las normas anteriormente transcritas se observa el deber que tiene el arrendatario de un inmueble de cumplir la obligación asumida en el contrato de arrendamiento de pagar el canon conforme a lo pactado por las partes.
Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto de la procedencia o improcedencia de la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, este Tribunal pasa a observar los extremos concurrentes consagrados por las disposiciones legales anteriormente señaladas, necesarios para la procedencia de la acción de resolución de contrato de arrendamiento.
Del texto de las normas precedentes, se evidencian claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución de contrato de arrendamiento a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.
Así las cosas, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución incoada en este caso, debe este Juzgador verificar la existencia los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que ha quedado probada en este proceso la existencia del contrato de arrendamiento que une a las partes, el cual comenzó a regir en fecha primero (1º) de noviembre de 2003 tal y como consta en el documento autenticado en la Notaría Pública Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 04 de diciembre de 2003, de manera tal que, se ha cumplido el primero de los requisitos exigidos en nuestro ordenamiento jurídico, para la procedencia de la acción de resolución, es decir, la existencia de un contrato bilateral.
Ahora bien, es de señalar por este juzgador que en el caso bajo análisis la parte actora fundamenta su acción en la circunstancia de que la parte demandada no ha cumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a seis (06) meses consecutivos que van desde el mes de mayo de 2006 hasta el mes de octubre de 2006, ambos inclusive.
En el lapso probatorio la parte demandada a los fines de demostrar su solvencia en el pago trajo a los autos copias debidamente certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, signado con el No. 2006-1823, del cual consta y se desprende que en fecha 14 de diciembre de 2006 la parte demandada consignó acumulativamente a favor de la parte actora la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.492.000) equivalentes a la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 2.492), a los fines de acreditar el pago de los meses reclamados como insolutos. Al respecto resulta necesario trascribir el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble
rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Ahora bien, las partes en el contrato de arrendamiento pactaron en su cláusula quinta que el canon de arrendamiento debía ser cancelado por mensualidades vencidas los días treinta (30) de cada mes. De manera tal que, las consignaciones debían realizarse dentro de los primeros quince días siguientes al mes de arrendamiento inmediatamente vencido.
Así las cosas, encuentra el Tribunal que las consignaciones realizadas por la parte demandada resultan extemporáneas por tardías y así expresamente se declara.
De manera tal que, se ha dado cumplimiento al segundo de los supuestos establecidos en las normas bajo análisis, esto es, el incumplimiento por parte del arrendatario en su obligación principal, referida al pago del canon de arrendamiento.
Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte actora cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil referente a que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, el cual se transcribe a continuación:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Al respecto observa este sentenciador que si una de las partes se considera acreedor de un derecho, es preciso que el mismo demuestre la obligación del pretendido deudor, o de lo contrario, no puede obligarle al pago.
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
Siendo que del análisis de las pruebas descritas en el presente fallo, la parte demandada no pudo demostrar de manera fehaciente la solvencia en el pago que le fue reclamado, este sentenciador debe declarar necesariamente la procedencia de la acción que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso el ciudadano PASQUALE ILARIA SIBILIA, en virtud de que la parte demandada no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a la que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

- V -
Dispositiva

En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana IVETTE DEYANIRA SERRANO PIETRO, contra la decisión de primera instancia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 02 de junio de 2008, la cual se confirma en todas y cada una de sus partes. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: A entregar a la parte actora el inmueble arrendado constituido por una oficina distinguida con el número nueve (09), situada en el tercer (3er) piso del Edificio Michelena, ubicado en la Avenida Arturo Michelena, cruce con Calle Manuel Díaz Rodríguez de la Urbanización Santa Mónica, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que lo recibió.
SEGUNDO: A pagar a la parte actora como indemnización por los daños y perjuicios causados la suma de las pensiones de arrendamiento reclamadas como insolutas lo cual alcanza la suma de MIL SETECIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 1.782), así como las que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.
Remítase el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las __________.
LA SECRETARIA,
Exp. 08-9855.
LRHG/MGHR