TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2007-0002035

PARTE DEMANDANTE:
FINANCIADORA IBEMIR C.A., empresa mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de Marzo de 1994, bajo el Nº 43, Tomo 48-A Pro.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI y CARLA LUISA PESTANA PEREIRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.622, 58.364 y 80.336, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 6.220.502.-

JESUS RAFAEL MUÑOZ MATUTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.124.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

I
NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 17 de Octubre de 2007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, asignándose a este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 23 de Octubre de 2007 la admite y dispone su tramite conforme al juicio breve.-
Narra la actora en su libelo, que la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRÍGUEZ GAMERO sobre el Apartamento número 3 del Edificio Epsilon situado en la Calle Circunvalación, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, de la Ciudad de Caracas.- Que INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. le cedió el contrato de arrendamiento.-
Continua indicando que el arrendamiento tuvo una duración de un año fijo desde el 01 de Septiembre de 1985 hasta el 01 de Septiembre de 1986, prorrogable automáticamente a menos que una de las partes manifestara a la otra su voluntad de no renovar el contrato con treinta (30) días de anticipación.- Que la pensión de arrendamiento se pactó en Un Mil Ciento Cincuenta y Seis Bolívares (BS. 1.156,00) y que posteriormente fue modificada a la cantidad Ciento Noventa y Cinco Mil Seiscientos Cuarenta y Dos con Treinta y Siete Céntimos (BS.195.742,37) que la arrendataria se comprometió a pagar a su vencimiento y que la falta de pago daría derecho a la arrendadora a pedir la resolución del arrendamiento.- Que manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento a partir de 01 de Septiembre de 2006.- Que la arrendataria le adeuda la cantidad de Quinientos Ochenta y Seis Mil Novecientos Veintisiete Bolívares con Treinta y Siete Céntimos (BS. 586.927,37), correspondientes a las pensiones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007.-
Concluye señalando como pretensión se declare la resolución del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento del pago de las pensiones de arrendamiento y como indemnización de daños y perjuicios un monto equivalente a las pensiones insolutas.-
En fecha 23 de Julio de 2008 el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en la causa y el 28 de Julio de 2008, contestó la demanda alegando que es falso que adeude las pensiones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, por cuanto los ha consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el expediente 2007-1632.- Que el contrato se convirtió en arrendamiento por tiempo indeterminado.- Que se le están cobrando cantidades ilegales que nos les corresponde pagar.- Que ha realizado la consignación de las pensiones de arrendamiento de los meses desde Julio de 2007 hasta Agosto de 2008.- Que la cesión del arrendamiento se realizó sin haberle dado la preferencia ofertiva que le corresponde como arrendataria del inmueble y que procede a favor de su representada el derecho de retracto legal.- Que el contrato tiene más de veintidós años, por lo cual derivó en un arrendamiento por tiempo indeterminado y que de ello deriva que la vía procesal empleada no sea la indicada pues ha debido intentarse una acción de desalojo.- Que impugna la notificación judicial que la actora afirma haber realizado mediante la intervención del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de que la misma no fue entregada a ninguna persona, sino que como lo señala el acta del Tribunal, se fijo cartel al inmueble.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en cada una de las etapas del proceso queda definido el tema decidemdum de la controversia y a la resolución del conflicto en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo.-

II
PRUEBAS

La parte actora junto con el libelo consignó:
1.- Expediente 2005-0295 contentivo de la solicitud de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual la FINANCIADORA IBERMIR C.A., notifica a la arrendataria la no prórroga del contrato de arrendamiento, que a la misma se encuentra anexado, así como el contrato de arrendamiento y la nota de cesión del mismo que se encuentran incorporados a este expediente.- Estas probanzas se valoran conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 y 1364 del código Civil y se aprecian como plena prueba de la existencia del arrendamiento, de la cesión efectuada que legítima a la actora y de la notificación con la cual se puso fin a la prórroga sucesiva del arrendamiento a partir del 01 de Septiembre de 2006.-

2.- Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital por la cual se fija el canon máximo para el arrendamiento del inmueble.- Esta prueba se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 y 1360 del Código Civil y se tiene como plena prueba de la fijación del canon máximo en la cantidad de Ciento Noventa y Cinco Mil Seiscientos Cuarenta y Dos con Treinta y Siete Céntimos (BS. 195.642,37).-

La parte demandada presento junto con el escrito de contestación a la demanda:
1.- Copia certificada del expediente 2007-1632 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a las consignaciones efectuadas por la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRÍGUEZ GAMERO a favor de INVERSIONES IBEPRO S.R.L.- Esta documental se valora conforme a las normas del artículo 1359 y 1360 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones efectuadas.-

2.- Comprobante de depósito bancario 0950150 efectuado a la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y recibida por el Juzgado en fecha 25 de Junio de 2008.- Esta documental se valora conforme a las normas del artículo 1359 y 1360 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones efectuadas.-

Durante el lapso probatorio se recibió además:

1.- Ejemplar de la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 13 de diciembre de 2006, en la cual consta la publicación de la resolución 000422 por la cual se declara la adquisición forzosa del edificio Epsilon para el programa de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatario.- Esta probanza se aprecia como plena prueba de haberse dictado y publicado la resolución que inicia el proceso de expropiación del inmueble al que se refiere el arrendamiento cuya resolución se pide en esta causa.-

2.- Copia simple de publicación de la Notificación de la Resolución que da inicio al proceso expropiatorio del edificio Epsilon.- Esta probanza se desecha por ilegal por cuanto solo puede promoverse en juicio mediante copia fotostática los documentos públicos y privados reconocidos o tenidos como tales.-

3.- Se practicó además en fecha 06 de Agosto de 2008, Inspección Judicial mediante la cual se dejo constancia del estado del inmueble y de las personas que ocupan el mismo.- Esta probanza se desecha por cuanto resulta impertinente en virtud de que no guarda relación con el tema probatorio de la causa.-
III

En síntesis en la presente causa la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento alegando como fundamento la falta de pago del canon por parte de la arrendataria, mientras la demandada resiste afirmando que la cesión del contrato se realizó sin haber cumplido la preferencia ofertiva que el contrato derivo en indeterminado en cuanto a su duración por tener más de quince (15) años y el haber efectuado la consignación de las pensiones por ante el Juzgado de Municipio competente a tal efecto.-

Se significa inicialmente que el sistema contenido en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra a favor del arrendatario la llamada preferencia ofertiva y que se resuelve a tenor de lo previsto en el artículo 42 de ese instrumento en el derecho del inquilino a que se le ofrezca en primer y lugar y con preferencia la venta el inmueble que ocupa.- De modo que tal previsión sólo opera para el caso del traspaso de la propiedad del inmueble arrendado a titulo oneroso.-

El examen de los elementos probatorios aportados a la causa nos revela que entre INVERSIONES IBEPRO S.R.L. y la demandante FINANCIADORA IBERMIR C.A., no se produjo una venta, como supone la representación judicial de la demandada.- En efecto, el examen de la nota anexa al contrato cursante al folio trece (13) del expediente nos revela que las referidas sociedades mercantiles efectuaron una cesión de derechos que corresponden al arrendador con lo cual se produjo una sustitución del mismo.- La cesión de derecho es un contrato previsto y regulado por los artículos 1549 y siguientes del Código Civil y no supone el traspaso de la propiedad del inmueble.- Siendo así lo procedente es desechar esta defensa.-

En cuanto a que el contrato se ha indeterminado por haber tenido una duración superior a los quince (15) años en contravención a lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil, se significa que reiteradamente ha interpretado la doctrina y la jurisprudencia nacional que la norma contenida en el referido dispositivo del Código Civil impide que las partes al acordar sobre la duración del contrato estipulen una duración mayor de los quince (15) años, pues el legislador estima que ello se opone al carácter temporal del arrendamiento.-

Ahora bien, reiteradamente se ha afirmado que nada impide que en los contratos de arrendamientos celebrados con una duración inferior a los quince (15) años se incluya una previsión que produzca la prórroga automática y que la suma de las mismas supere los quince (15) años, criterio este que en todo comparte quien aquí decide.- Debe desecharse esta defensa y significar que a tenor de lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que cursa a loa folio diez (10) , once (11) y doce (12) del expediente.-

Para el caso “subjudice” se considera además que en virtud de la notificación efectuada, el contrato terminó en fecha 01 de Septiembre de 2006 y a partir de ese momento comenzó a transcurrir la prórroga legal obligatoria, que en virtud de la duración de la relación locativa corresponde por el lapso de tres (3) años.- Ahora bien, debe recordarse que a tenor de lo previsto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “…Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…” (negrillas del Tribunal).-

Debe igualmente advertir que la circunstancia de que se haya dictado un Decreto mediante el cual se inicia un procedimiento expropiatorio en nada afecta la relación arrendaticia, pues tal proceso administrativo esta dirigido al traspaso de la propiedad el cual solo se produce una vez cancelada la indemnización correspondiente.-

Los términos en los que ha planteado la controversia obligan a revisar las previsiones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sobre la consignación arrendaticia, en este sentido el artículo 51 del precitado instrumento, consagra el derecho del inquilino de consignar la pensión de arrendamiento cuando el arrendador la rechaza disponiéndole un lapso de quince (15) días continuos a partir del vencimiento.- Debe recordarse que tal lapso constituye un elemento para la validez de la consignación y en consecuencia considerar al arrendatario en estado de solvencia.-

En el caso bajo examen, encontramos que las consignaciones iniciales correspondientes a los meses de Julio y Agosto de 2007, realizadas en fecha 05 de Octubre de 2007, se realizaron extemporáneamente y tal circunstancia impide que se les tenga por válidas.- Así debe considerarse, que la demandada no se encuentra en estado de solvencia y por el contrario ha incumplido con el deber de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos a lo cual estaba obligada conforme a la cláusula segunda del contrato que cursa a los folios diez (10), once (11) y doce (12) del expediente, por una parte y a las previsiones del articulo 1492 del Código Civil.-

Con base en este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos. En este orden de ideas, debe recordarse que Nuestra doctrina judicial, exige como requisitos concurrentes para que proceda esta acción

a) Que se trate de un contrato bilateral;
b) Que la parte accionada haya incumplido con las obligaciones correlativas que contractualmente están a su cargo, y;
c) Que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones que a ella corresponden.-

Uniforme y pacíficamente nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de la acción resolutoria, tal consideración sin duda deriva no sólo de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” Sino de un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello un imperativo de equidad exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

Es por ello que acertadamente Mosco afirma que la resolución se “…aplica en todos los contratos conmutativos ciertos, esto es, a todos aquellos contratos en los que haya intercambio de intereses recíprocos…”.-

En el arrendamiento una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble.
La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- (negrillas del tribunal).-

Además vale agregar que tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación.- Para la procedencia de la resolución basta este requisito, no es menester que la otra parte demuestre haber sufrido un daño.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario se encuentra gozando de la cosa para la fecha, en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento y a su vez constitutivo de la causa de la pretensión. Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y sí se decide.-

IV

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil FINANCIADORA IBERMIR C.A. en contra de la ciudadana THAIS DEL VALLE RODRIGUEZ GAMERO, plenamente identificados en el cuerpo de la presente decisión. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y se condena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO: A la entrega material real y efectiva del inmueble arrendado constituido por el apartamento número 3 del edificio Epsilon situado en la Calle Circunvalación, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, de la Ciudad de Caracas, Jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones de aseo, uso y conservación en que lo recibió, libre de bienes y personas.-
SEGUNDO: A pagar a título de daños y perjuicios a la parte demandante la cantidad de quinientos ochenta y seis bolívares fuertes con noventa y dos céntimos (BSF. 582,92) equivalentes a las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2007, a razón de ciento noventa y cinco bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (BSF. 195,64) cada una.-

TERCERO: A pagar a título de daños y perjuicios a la parte demandante los cánones de arrendamiento a partir del 01 de Octubre de 2007 hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de ciento noventa y cinco bolívares fuertes con sesenta y cuatro céntimos (BSF. 195,64) cada uno.-

CUARTO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los Diecinueve (19) días del mes de Septiembre del año dos mil ocho (2.008).- Años: Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha, 19 de Septiembre de 2008 se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 12:02 p.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*