TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana DELFINA ESPERANZA GALINDO FUMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 3.288.933, y de este domicilio, asistida por la abogada MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 16.581.642, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 125.299 y de este domicilio, en contra del ciudadano ELIS GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.130.818 y de este domicilio; Por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- La demandante de autos alega que en fecha 30 de Marzo del 2001, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ELIS GONZALEZ, antes identificado, sobre un inmueble constituido por una casa quinta construida sobre la parcela Nº 23 de la manzana B-7 situada en la Urbanización La Esmeralda, Sector Uno, en Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo.- Aduce la parte actora además, que el inquilino ha incumplido con las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, por cuanto el mismo se obligo entre otras cosas a: pagar los servicios públicos como alumbrado y fuerza eléctrica, agua teléfono y aseo domiciliario, igualmente el arrendatario se obligó a no efectuar ningún tipo de reformas ni modificaciones, ni mejoras en el inmueble arrendado, a menos que lo hubiere autorizado el arrendador expresamente por escrito a realizar las mismas, y en el caso de que estas fueren realizadas, por que efectivamente lo haya autorizado por escrito previa solicitud del arrendatario, quedaran en beneficio del inmueble sin costo ni compensación alguna a cargo del inquilino; en este caso en concreto alega la demandante que el ciudadano ELIS GONZÁLEZ, ha incumplido con sus obligaciones contractuales, ya que realizó un tanque subterráneo en el inmueble objeto del presente juicio y en ningún momento fue autorizado por escrito para ello porque nunca solicitó tal autorización.- De la misma forma arguye la demandada que el ciudadano ELIS GONZÁLEZ, ha pretendido que los gastos de Construcción del tanque le sean resarcidos y peor aún no le permite la entrada al inmueble, incumpliendo nuevamente con las disposiciones contractuales ya que según la demandada en la cláusula Décima se estableció su derecho a inspeccionar el inmueble arrendado cuando lo estimare necesario por lo que considera que el demandado ha incurrido en una falta grave, al proceder a la reforma del inmueble sin ser autorizado por su persona y además no permitirle la entrada a su casa para inspeccionar el mismo incumpliendo con lo estipulado en el contrato de arrendamiento.- Finalmente señala que habiéndose agotado la vía amistosa es por lo que procede a demandar como en efecto lo hace al ciudadano ELIS GONZÁLEZ, antes identificado.- En fecha 23 de Mayo del 2008 se admite la presente demanda.- El 18 de Junio del 2008, la alguacil de este juzgado consigna diligencia, manifestando haber sido imposible la citación del ciudadano ELIS GONZÁLEZ, titular de la cedula de identidad Nro. 4.130.818.- Riela al folio 20 auto donde se acuerda librar cartel de citación al demandado de autos.- riela al folio 25 auto de fecha 22 de Julio de 2008 auto donde se ordena agregar a los autos las hojas de los diarios donde se encuentra publicado el referido cartel de citación.- En fecha 23 de Julio de 2008 la Secretaria de este despacho consigna diligencia donde manifiesta haber fijado el cartel de citación en el domicilio del demandado.- Consta al folio veintisiete (27) diligencia del Demandado de autos ciudadano ELIS GONZÁLEZ, mediante la cual se da por citado.- Llegada la oportunidad para Litis contestación, el demandado dio contestación en los términos allí expuestos.- Abierto el juicio a prueba la parte demandante y la parte demandada consignaron escritos referentes a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Resolución de Contrato de arrendamiento y aduce que celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano ELIS GONZALEZ, el 30 de Marzo del 2001, sobre un inmueble constituido por una casa quinta construida sobre la parcela Nº 23 de la manzana B-7 situada en la Urbanización La Esmeralda, Sector Uno, en Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo.- Las partes pactaron un canon de arrendamiento por la cantidad de DOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (230.000) hoy DOCIENTOS TREINTA BOLIVARES Fuertes (Bs. F-230,00); por otra parte arguye que el inmueble fue entregado en perfecto y buen estado y con todas las reparaciones necesarias, en buen funcionamiento las instalaciones eléctricas, llaves y cerradura y sanitarios, igualmente el inquilino se obligo al pago de los servicios públicos.
Alega que el inquilino incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente, la prevista en la cláusula Undécima del instrumento contractual, ya que realizo un tanque subterráneo en el inmueble arrendado, no siendo autorizado por escrito a ello; y pretende que los gastos sean resarcidos; aun cuando dicha cláusula prevé que las reformas, mejoras o modificaciones no solo quedaran en el inmueble, sino además que las mismas son sin costo ni compensación alguna a cargo del arrendatario. En consecuencia el demandado ha incurrido en una falta grave, al proceder a la reforma del inmueble sin la autorización del arrendador y además no permite la entrada a la casa para inspeccionar la misma. Fundamenta la presente acción en los Artículos, 1.133, 1.159, 1.160 y 1264 del Código Civil Y 33 DE LA Ley de Arrendamiento Inmobiliario
POR SU PARTE EL DEMANDADO:
- Rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el derecho, por ser inciertos.
HECHOS ADMITIDOS:
Admite que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 30 de marzo de año 2001 con la demandante. Pero tal contrato expiro por acuerdo entre las partes, quienes suscribieron un contrato aún vigente, de COMODATO, en el cual ostenta la cualidad de OCUPANTE. El 07 de agosto de 2006 se comprometió a entregar el inmueble allí descrito, pero el día 30 de marzo de 2007 recibió el valor de las bienhechurias fomentadas por el y reconocidas por los Propietarios, como lo es un tanque de agua, una puerta MultiloK y el arreglo de tuberías; en esa misma fecha LOS PROPIETARIOS se negaron a cancelarle la cantidad de dinero estipulada por las bienhechurias, cuyo monto fue aceptado por los mismos en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00).
Seguidamente alega al segundo particular que a todas luces resulta temeraria y de mala fe alegar que ha deteriorado el inmueble del que fue arrendatario y hoy ocupante. Y al tercer particular propone reconvención, la cual, fue declara inadmisible.

II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
En cuanto y Tanto a las pruebas aportados por la parte la demandante, tenemos que al particular Primero Reproduce el instrumento de Arrendamiento de fecha 30 de Marzo de 2001, RECONOCIDO por el demandado, donde se pacto, en la Cláusula Tercera: la duración del presente contrato es de Un año prorrogable por periodos iguales. Cláusula Undécima El arrendatario se obliga a no efectuar reformas, modificaciones ni mejoras en el inmueble arrendado, sin autorización y las que se realicen quedaran en beneficio del inmueble. Allí se demuestra que hay una relación arrendaticia a tiempo determinado y las obligaciones del inquilino
Así mismo promueve e invoca el valor del finiquito celebrado entre las partes el 07 de Agosto de 2006, donde el demandado ELY GONZALEZ, ofrece entregar el inmueble el 30 de marzo de 2007 y a recibir Bs. F- 5.000,00 por indemnización en virtud del tanque de agua construido y otras mejoras.
Arguye que es Ley entre las partes, y ofrece la referida cantidad de Bs. F- 5.000,00 una vez entregado el inmueble, sin ninguna otra indemnización como se pacto en la cláusula CUARTA; de la referida Transacción.

LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
- Al primer particular: aduce que a los fines de probar lo infundado de la demanda, la cual se fundamenta en la ilegalidad de la construcción del tanque subterráneo en el inmueble arrendado y para probar que no hubo violación de la cláusula Undécima del contrato, invoca el merito favorable que se desprende de los autos, específicamente del libelo de la demanda.
Invoca el merito favorable que se desprende del Contrato al que el demandante menciona como transacción, documento que al ser opuesto a la demandante, ésta lo reconoció expresamente, por lo que su valor es de plena prueba atribuido por el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1.363 del Código Civil, y solicita sea apreciado en la sentencia Así mismo aduce que de tal instrumento probatorio, consta suficientemente que la demandante sabia y había aceptado pagar el costo del tanque subterráneo, a lo cual posteriormente se negó.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, en cuanto a los hechos controvertidos; se observa que los mismos se circunscriben en la Resolución de Contrato de Arrendamiento; en sentido tenemos que la parte actora DELFINA ESPERANZA GALINDO FUMERO, alega: que celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano ELIS GONZALEZ, el 30 de Marzo del 2001, sobre un inmueble constituido por una casa quinta construida sobre la parcela Nº 23 de la manzana B-7 situada en la Urbanización La Esmeralda, Sector Uno, en Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo.
Asimismo, esgrime en escrito de fecha 07-08-2008, que su representada no poseía otro ejemplar del documento que acompaño el demandado junto a la contestación de fecha 7 de agosto de 2006, el cual, es una transacción extrajudicial, que tiene pleno valor en virtud de que es aceptada en todas y cada una de sus partes, tanto en la intención de las partes y el derecho.

Por su parte el accionado ELIS GONZALEZ: Admite que suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 30 de marzo de año 2001 con la demandante. Pero tal contrato expiro por acuerdo entre las partes, quienes suscribieron un contrato aún vigente, de COMODATO, en el cual ostenta la cualidad de OCUPANTE. El 07 de agosto de 2006 se comprometió a entregar el inmueble allí descrito, pero el día 30 de marzo de 2007 recibió el valor de las bienhechurias fomentadas por el y reconocidas por los Propietarios, como lo es un tanque de agua, una puerta MultiloK y el arreglo de tuberías; en esa misma fecha LOS PROPIETARIOS se negaron a cancelarle la cantidad de dinero estipulada por las bienhechurias, cuyo monto fue aceptado por los mismos en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00).
En el lapso probatorio, Invoca el merito favorable que se desprende del Contrato al que el demandante menciona como transacción, documento que al ser opuesto a la demandante, ésta lo reconoció expresamente, por lo que su valor es de plena prueba atribuido por el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1.363 del Código Civil, y solicita sea apreciado en la sentencia Así mismo aduce que de tal instrumento probatorio, consta suficientemente que la demandante sabia y había aceptado pagar el costo del tanque subterráneo, a lo cual posteriormente se negó.

De lo antes esgrimido, se infiere que existe el hecho convenido por las partes que es la firma del documento de fecha 07 de agosto del 2.006,que riela 31 al 32, marcado con la letra “A”, donde se estableció lo siguiente: DELFINA ESPERANZA GALINDO FUMERO, GONZALO y MANUEL ALEJANDRO GONZALO GALINDO, .que en lo adelante se denominaran los propietarios y por la otra ELY GONZALEZ, quien para los efectos del presente documento se denominara EL OCUPANTE, convinieron; entre otras cosas en lo siguiente:
Cláusula Primera: los Propietarios han aceptado de mutuo y común acuerdo con el Ocupante que este concrete la materialización de la entrega de del inmueble compuesto por la parcela de terreno distinguida con el Nº 23, de la manzana B-7, de la Urbanización Parque Residencial La Esmeralda-Sector Uno, y la casa Quinta sobre ella construida, constante de ciento dos metros cuadrados (102,87 mts2) aproximadamente. La mencionada parcela esta señalada en el plano general de la Urbanización y se encuentra ubicada en el Municipio San Diego del Distrito Valencia del Estado Carabobo (ahora Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo), tiene una superficie aproximada de doscientos ochenta y tres metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (283,50 Mts2), cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Avenida 6 Sur; SUR: Parcelas 12 y 13; ESTE: parcela 24; y, OESTE: Parcela 22. Como títulos acreditativos de la propiedad del predescrito inmueble, se invocan a continuación los instrumentos donde consta como es la titularidad de los copropietario: 1) Le pertenece a la ciudadana Delfina Esperanza Galindo Fumero (viuda de Gonzalo), ya identificada, por gananciales de comunidad conyugal que mantuvo con el ciudadano MANUEL GONZALO RECALDE, quien era venezolano, mayor de edad, casado y titular de la cedula de identidad Nro. 7.098.636, equivalentes al cincuenta por ciento (50 % ) sobre el valor del inmueble que por este documento se conviene entregar materialmente, tal como se evidencia del documento de compraventa debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Valencia del Estado Carabobo (ahora Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo), en fecha 18 de Septiembre de 1979, anotado bajo el Nro. 51, folios 268 vto al 272 vto, tomo 26 del Protocolo Primero; y, 2) le pertenece a los ciudadanos MANUEL ALEJANDRO GONZALO GALINDO y DELFINA ESPERANZA GALINDO FUMERO (viuda de Gonzalo), anteriormente identificados, por sucesión abintestada del mencionado MANUEL GONZALO RECALDE, ya identificado, por lo que les corresponde veinticinco por ciento (25 %) a cada uno de ellos sobre el valor del deslindado inmueble, que conjuntamente forman el restante cincuenta por ciento (50 %), según consta de la Planilla de Autoliquidación de Impuestos Sucesorales Nº 1.786, Expedida por el Ministerio de Hacienda, de fecha 30 de Noviembre de 1984. SEGUNDO: El ocupante se compromete a efectuar la aludida entrega a que se contrae el presente instrumento el día 30 de Marzo de 2007, en virtud de la necesidad que tienen los propietarios de ocupar personalmente el inmueble. TERCERA: los propietarios reconocen a el ocupante la obligación de reintegrarle el valor de las bienhechurías que se señalan a continuación: un (01) tanque de agua, una (01) puerta multilock, y el arreglo de algunas tuberías; dichas bienhechurias seran canceladas el día 30 de Marzo de 2007, fecha en la cual el Ocupante entregara materialmente el inmueble según lo previsto en la Cláusula SEGUNDA, y cuyo montante alcanza la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) valor este que ha sido estimado y ajustado por el ocupante según los indices inflacionarios que para la fecha cierta de este convenio se revalorizaron al valor inicial de las mismas, haciendo constar que los propietarios aceptan conformes el monto antes indicado el cual cancelaran simultáneamente a la reseñada entrega. El ocupante suscribirá finiquito de cancelación al formalizarse el pago aquí previsto.-

Por parte del demandado existe el alegato sobre la existencia de un comodato a partir de la firma del referido documento, es decir que el arrendamiento concluyó y con motivo de la ocupación en el inmueble, nació la figura antes señalada.

Por su parte, la norma contenida en el articulo artículo 1.724 del Código Civil, establece que el comodato es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa para que se sirva de ella por tiempo y para uso determinado con cargo de restitución, por consiguiente no se evidencia por ninguna parte del instrumento que las partes convinieran en constituir un contrato de comodato, ello de manera expresa o tácita, tampoco se evidencia que las partes señalaran que existía gratuidad en el uso del inmueble, por el contrario las partes establecen que celebran un convenio y a su vez se acuerda la entrega del inmueble el cual es ocupado por el demandado con el carácter de inquilino, lógicamente este convenio se celebra con fundamento a la relación inquilinaria y en el mismo convenio se fija el 30 de marzo de 2.007, la entrega del inmueble por cuanto los propietarios lo van a ocupar, pero aun mas, las partes se obligan con recíprocas concesiones como lo señala la demandante, quién pretende servirse del referido instrumento de fecha 7 de agosto del 2.006, y por lo tanto ofrece la demandante pagar CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por el valor de un (1) tanque de agua, una (1) puerta y arreglo de tubería, una vez sea entregado el inmueble y donde las partes se otorgan recíproco finiquito, dejando constancia que no podrán existir indemnizaciones distintas a lo estipulado.
En consecuencia este convenio es un finiquito a la relación contractual, no puede interpretarse como un comodato, ya que no consta ni vagamente la voluntad de las partes en crear una relación gratuita de uso sobre el inmueble, lo que si se evidencia es la voluntad de finalizar la relación mantenida en virtud de la entrega del inmueble en la fecha descrita y el pago de la indemnización, y ello debe cumplirse conforme a las partes lo pactaron.
Ahora bien, el instrumento privado reconocido según el artículo 1.363 del Código Civil, tiene entre las partes la misma fuerza probatoria de un documento público, y el instrumento de fecha 07 de agosto del 2.006, esta reconocido por las partes, tal como se desprende a los autos, cuando convienen en el mismo, por lo tanto la prueba escrita es considerada como la prueba por excelencia, constituye uno de los medios mas seguros en el proceso, tanto así que es preconstituida y con ella se comprueba el negocio realizado, En virtud a lo deducido se considera verdadero el hecho material allí descrito, y con ello la voluntad inequívoca de las partes de resolver la relación arrendaticia mantenida y la entrega del inmueble para el 30 de marzo de 2.007 y el pago de la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), sin ningún otro tipo de indemnización.
En este sentido, observa este Tribunal, que el punto por el cual la arrendadora pretende la resolución del contrato, es el deterioro del inmueble y el haber realizado una mejora sin autorización, estas causales de resolución no tienen ningún valor de consideración en esta causa porque las partes, ya previamente conocían como finalizaría su relación contractual, en base al documento antes descrito, y esa voluntad plasmada en ese instrumento esta por encima del mero debate procesal sobre el incumplimiento de las partes en sus obligaciones en lo que atañe al documento de fecha 07 de agosto del 2.006, y se evidencia que la parte demandada desocupar el inmueble para solicitar la indemnización, en la fecha descrita, lo cual no ha realizado, aun cuando arguye que no desocupó por razones que la parte demandante no quería pagar la indemnización, ello según el documento de convenio debió realizarlo antes del pago y en caso de no recibir la indemnización ejercer la acción judicial pertinente de cobro, pero en este caso no existe mínima prueba que la arrendadora se negare a indemnizar como lo alega el demandado y no puede oponerse la excepción de contrato no cumplido, tal como lo establece el artículo 1.168 del Código Civil, por el hecho que primero debía entregarse el inmueble, y posteriormente se recibía la indemnización, lo que conlleva que la mora es de parte del inquilino, quien a demás era la persona que tenía en su poder este instrumento con el cual terminaron su relación contractual, y lo trajo a los autos.