JUEZ PONENTE: EMILIO RAMOS GONZÁLEZ Expediente Número AP42-R-2005-001956 El 5 de diciembre de 2005, en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, se recibió oficio número 1005-05 de fecha 17 de noviembre de 2005 emanado del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital anexo al cual remitió expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente solicitud de medida de suspensión de efectos por los abogados Pedro Miguel Reyes y Pedro Vicente Rivas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.471 y 101.799, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sucesión de RAFAEL BATISTA CAMACHO, CAMACHO, integrada por los ciudadanos MARÍA CONCECAO NEVES DE CAMACHO, MARISOL CAMACHO MORA, MILENA CAMACHO MORA Y JOSÉ RAFAEL CAMACHO MORA, titulares de las cédulas de identidad números E-891.842, 6.443.886, 11.919.206 y 6.27.913, respectivamente, contra la Resolución Número 008698 de fecha 15 de diciembre de 2004, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (Hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA), mediante la cual se fijó la cantidad de Diez Millones Ciento Veinticuatro Mil Ochocientos Cinco Bolívares con sesenta céntimos (Bs. 10.124.805,60), como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, del inmueble identificado como Quinta “Blanquema” situado en la calle los laureles con Avenida los Samanes Urbanización el Paraíso, de la ciudad de Caracas del Distrito Capital. Tal remisión se efectuó en virtud del auto de fecha 31 de octubre de 2005 que oyó en ambos efectos el recurso de apelación presentado por el apoderado judicial de la sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, contra las sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 19 de octubre de 2005, mediante la cual se declaró SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos. En fecha 5 de diciembre de 2005, se recibió del ciudadano Fuk Wing Ho, titular de la cédula de identidad número 11.311.598 asistido del abogado Roberto Hung, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 97, mediante la cual solicitó copias certificadas de la Resolución impugnada, así como de la Sentencia emanada del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 19 de octubre de 2005. Mediante auto de fecha 7 de diciembre de 2005, se habilitó todo el tiempo necesario a los fines de dar por recibido el oficio Número 1005-05 de fecha 17 de noviembre de 2005, emanado del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante el cual se remitió el expediente contentivo del presente recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con medida de suspensión de efectos. En esa misma fecha esta Corte ordenó de conformidad con el artículo 201 del Código de Procedimiento Civil proveer las copias certificadas solicitadas por el ciudadano Fuk Wing Ho, antes identificado, en fecha 5 de diciembre de 2005. En fecha 13 de diciembre de 2005, se recibió del ciudadano Fuk Wing Ho, asistido por el abogado Raúl Pérez Jiménez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 8.659, diligencia mediante la cual solicitó copia certificada de los folios 1 al 37, 94 al 99, 112 al 117, 130 al 133 Y 191 de la primera pieza del expediente; y de los folios 163 al 168 y 147 al 158 de la segunda pieza del expediente. Mediante auto de fecha 15 de diciembre de 2005, se ordenó la expedición de las copias certificadas solicitadas por el ciudadano Fuk Wing Ho en fecha 13 de diciembre de 2005. En fecha 7 de febrero de 2006, se recibió del ciudadano Fuk Wing Ho, asistido por el abogado Guido Puche, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajo el Numero 98.853, diligencia mediate la cual solicitó copia certificada de los folios 109 al 115, del 135 al 156, y del 173 al 175 de la cuarta pieza del expediente. Mediante auto de fecha 15 de febrero de 2006, se ordenó la expedición de las copias certificadas solicitadas por el ciudadano Fuk Wing Ho, solicitadas en fecha 7 de febrero de 2006. Por auto de fecha 7 de marzo de 2006, revisadas las actas procesales, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa, dándose inicio a la relación de la causa cuya duración fue de quince (15) días dentro de los cuales la parte apelante debió presentar las razones de hecho y de derecho en que se fundamentó el recurso de apelación; designándose ponente a la jueza Ana Cecilia Zulueta Rodríguez. Mediante diligencia de fecha 8 de marzo de 2006, el ciudadano Fuk Wing Ho, asistido por el abogado Roberto Urbano inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 7.613, solicitó adherirse a la apelación, de igual forma solicitó se ordene un nuevo avalúo. En fecha 5 de abril de 2006, se recibió del abogado Pedro Vicente Rivas Molleda, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 101.799, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sucesión Camacho Camacho, diligencia mediante la cual solicitó copia certificada de la quinta pieza del expediente. Mediante auto de fecha 11 de abril de 2006, se ordenó la expedición de las copias certificadas solicitadas por el abogado Pedro Vicente Rivas Molleda, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sucesión Camacho Camacho, en fecha 5 de abril de 2006. En fecha 20 de abril de 2006, el abogado Pedro Rivas Molleda, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sucesión Camacho Camacho, consignó escrito de fundamentación al recurso de apelación conjuntamente con solicitud de medida de suspensión de efectos. Por auto de fecha 25 de abril de 2006, vista la anterior solicitud de medida de suspensión de efectos, se ordenó la apertura de cuaderno separado. En fecha 9 de mayo de 2006, se inició el lapso para la promoción de pruebas, el cual concluyó en fecha 17 de mayo de 2006. En fecha 18 de mayo de 2006, visto el escrito de promoción de pruebas consignado por los apoderados judiciales de la sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, se ordenó agregarlo a los autos. En esa misma fecha, se dio inicio al lapso de tres (3) días de despacho para la oposición de pruebas promovidas. En fecha 18 de mayo de 2006, se recibió del ciudadano Fuk Wing Ho, asistido por el abogado Raúl Pérez Giménez, antes identificado, diligencia mediante la cual consignó copias certificadas del “juicio por desalojo”, contra la sucesión Rafael Bastista Camacho Camacho. Por auto de fecha 25 de mayo de 2006, vencido el lapso de oposición a las pruebas promovidas, se ordenó pasar el expediente al Juzgado de Sustanciación de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. En fecha 30 de mayo de 2006, se pasó el expediente la referido Juzgado. En fecha 6 de junio de 2006, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, dictó decisión mediante la cual se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas. En fecha 14 de junio de 2006, siendo la fecha y hora señalada por el referido Juzgado para que tuviera lugar el acto de designación de expertos, como consecuencia de la admisión de la prueba de experticia de avalúo promovida por la parte recurrente, sólo compareció el abogado Pedro Vicente Rivas, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, quien propuso para dicho cargo al ciudadano Alfredo Sánchez Vegas, seguidamente el tribunal designó como segundo y tercer experto a los ciudadanos Leider Macias de Velandia y Germán Isturiz, titulares de las cédulas de identidad números 205.083, 2.934.483 y 1.721.558, respectivamente. En las fechas 14, 21 y 22 de junio de 2006, los referidos expertos expresaron su voluntad de aceptación. Mediante diligencia de fecha 27 de junio de 2006, se dejó constancia del inicio de la prueba de experticia o al avalúo inquinilario. Mediante diligencia de fecha 12 de julio de 2006, el abogado Pedro Vicente Rivas, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, solicitó prorroga del lapso para la evacuación de la prueba promovida. Por auto de fecha 18 de julio de 2006, se prorrogó por quince (15) días de despacho, la evacuación de la prueba de experticia admitida en fecha 6 de junio de 2006. Mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2006, el ciudadano Alfredo Sánchez y la abogada Leider Macias de Velandia, en su carácter de expertos designados, solicitaron prórroga de diez (10) días para la consignación del avaluó. Mediante auto de fecha 20 de julio de 2006, el Juzgado de Sustanciación prorrogó por diez (10) días de despacho el lapso para que los expertos consignaran el informe del avalúo encomendado. Mediante diligencia de fecha 1° de agosto de 2006, los ciudadanos Alfredo Sánchez, Germán Istutiz y Leiden Macias de Beldaría, consignaron informe de avalúo. En fecha 15 de noviembre de 2006, el abogado Pedro Rivas Molleda antes identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sucesión Rafael Bastidas Camacho Camacho, consignó diligencia mediante la cual solicitó abocamiento al conocimiento de la causa, así mismo solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos de la prorroga otorgada en fecha 18 de julio de 2006, hasta esa fecha, finalmente solicitó copias certificadas de los folios 1 al 269 y del 295 al “último incluyendo [esa] diligencia”. Mediante auto del Juzgado de Sustanciación de fecha 23 de noviembre de 2006, en atención a lo solicitado por el apoderado judicial de la Sucesión Rafael Bastidas Camacho Camacho, señaló que “(…) en relación a la primera solicitud que por cuanto el mismo siempre ha estado constituido por quien [lo suscribió, resultó] inoficioso tal requerimiento; en cuanto a la segunda solicitud, [seria] practicado el computo, una vez que [concluyera] dicho lapso; y en relación a las copias certificadas, se [acordó] su expedición (…)”. Por diligencia de fecha 23 de noviembre de 2006, el ciudadano Fuk Whing Ho, asistido por el abogado Adafer Chirinos Quero, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 82.473, solicitó se realizara en el caso de autos un nuevo avalúo del inmueble. En fecha 29 de noviembre de 2006, el apoderado judicial de la Sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, requirió que la solicitud presentada por el ciudadano Fuk Wing Ho, sea declarada extemporánea, desechada en toda su extensión por impertinente. De igual forma solicitó se oficie al Director de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura a los fines de que se abstenga de realizar cualquier nueva regulación sobre dicho inmueble. Mediante auto de fecha 6 de diciembre de 2006, vista la diligencia suscrita por el ciudadano Fuk Wing Ho, en su carácter de copropietario arrendador, asistido por el abogado Adafer Chirinos, mediante el cual solicitó que “(…) ordene a MINFRA-Dirección de Inquilinato que proceda a realizar un nuevo avalúo acorde con la realidad social (…)” estimó el Juzgado de Sustanciación de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo que no es facultad de ese sustanciador decidir acerca de lo solicitado. Por auto de fecha 7 de diciembre de 2006, precluído el lapso de evacuación de pruebas, y por cuanto no quedaban otras actuaciones que practicar en ese Juzgado se acordó pasar el presente expediente a esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. En esa misma fecha, se recibió el expediente en esta Corte. Mediante auto de fecha 12 de diciembre de 2006, por cuanto en fecha 6 de noviembre de 2006, fue constituida esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, conformada por los ciudadanos Emilio Ramos González, Presidente, Alexis José Crespo Daza, Vicepresidente; y Alejandro Soto Villasmil, Juez, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, reasignándose la ponencia al Juez Emilio Ramos González. Mediante auto de fecha 18 de diciembre de 2006, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar el correspondiente acto de informes el día 8 de febrero de 2007, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19, aparte 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. Por auto de fecha 8 de febrero de 2007, siendo la oportunidad para que tuviera lugar el correspondiente acto de informes, se dejó constancia de la comparecencia del abogado Pedro Vicente Rivas actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte recurrente, de igual forma se dejó constancia de la falta de comparecencia de la representación judicial de la parte querellada. En fecha 12 de febrero de 2007, vencido el lapso para la presentación de informes se dijo “Vistos”. El 14 de febrero de 2007, se pasó el expediente al Juez ponente Emilio Ramos González. En fecha 21 de marzo de 2007, se recibió del ciudadano Fuk Wing Ho, asistido por el abogado Juan Carlos Zapata, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 110.143, diligencia mediante la cual solicitó cuatro juegos de copias certificadas de la pieza número 4. Mediante auto de fecha 13 de abril de 2007, esta Corte acordó la expedición de las copias certificadas solicitadas por el ciudadano Fuk Wing Ho en fecha 21 de marzo de 2007. En fecha 18 de abril de 2007, se recibió del ciudadano Fuk Wing Ho, asistido por el abogado Iván Galiano, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 78.336, diligencia mediante la cual solicitó auto para mejor proveer y que “(…) se designe expertos para un avalúo de acuerdo con la realidad actual, o a todo evento una vez decidida la presente causa una experticia complementaria al fallo por cuanto la regulación establecida de fecha 15 de diciembre de 2004 ya venció, debido a que ha transcurrido más de dos (2) años, tal como lo establece el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (…)”. Mediante diligencia de fecha 26 de abril de 2007, el ciudadano Fuk Wing Ho, debidamente asistido por el abogado Rafael Paredes inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 19.047, solicitó auto para mejor proveer, en los mismos términos de la diligencia de fecha 18 de abril de 2007. Mediante diligencia de fecha 13 de junio de 2007, el abogado Pedro Rivas Molleda, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, solicitó a esta Corte se sirva de pronunciarse en la presente causa. En fecha 17 de julio de 2007, se recibió de la ciudadana Neria del Carmen Hidalgo actuando con el carácter de apoderada judicial de la sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, asistida por el abogado Hugo Dam, inscrito en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el Número 13.761, escrito mediante el cual consignó copia simple de poder otorgado a su persona por parte de los “copropietarios”. Mediante diligencia de fecha 17 de julio de 2007, el abogado Pedro Vicente Rivas actuando en su carácter de apoderado de la Sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, solicitó se dicte sentencia en la presente causa. Por diligencia de fecha 20 de julio de 2007, el ciudadano Fuk Wing Ho, asistido por el abogado Germán Figueroa, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 87.541, solicitó nuevo avalúo. Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2007, el abogado Pedro Vicente Rivas actuando en su carácter de apoderado judicial de la sucesión Rafael Batista Camacho, solicitó se dicte sentencia en la presente causa. En fechas 4 de marzo y 23 de septiembre de 2008, se recibió del abogado Pedro Vicente Rivas, plenamente identificado en autos, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sucesión Rafael Bastidas Camacho Camacho, diligencias mediante las cuales solicitó se dicte sentencia en la presente causa. En fecha 6 de noviembre de 2008, se recibió del abogado Pedro Vicente Rivas, plenamente identificado en autos, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Sucesión Rafael Bastidas Camacho Camacho, mediante la cual solicitó se dicte sentencia en la presente causa, e igualmente se le expida cómputo de los días de despacho transcurridos, desde que se dijo vistos hasta la referida fecha. I DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD Y DE LA SUSPENSIÓN DE EFECTOS Mediante escrito de fecha 31 de marzo de 2005, los abogados Pedro Miguel Reyes y Pedro Vicente Rivas, actuando con el carácter de apoderados de la Sucesión Rafael Batista Camacho Camacho, interpusieron el recurso contencioso administrativo de nulidad conjuntamente con solicitud de suspensión de efectos, en los términos siguientes: Que de conformidad con los artículo 77 y 78 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pretende la nulidad de la Resolución Número 008698, de fecha 15 de diciembre de 2004, dictada por el Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, del expediente 74.657, mediante la cual se fijó “(…) el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como Quinta ‘BLANQUEMA’ (sic), (verdadero nombre BLANQUERNA), ubicado en la calle los laureles con avenida los samanes (sic) (verdadero nombre calle los liberales), Urbanización el Paraíso, Parroquia San Juan; en la cantidad de DIEZ MILLONES CIENTO VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 10.124.805, 60) (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) en fecha 05 de febrero de 1985 (…), el ciudadano RAFAEL BATISTA CAMACHO CAMACHO (…) suscribió contrato de arrendamiento con los ciudadanos FUK WING HO, FUK SEUM HO y YAN WOON SIN DE JOA (…). En fecha 17 de diciembre de 1996, la Dirección General de Inquilinato, dictó Resolución número 4.747, en el expediente 74.657, mediante el cual le estableció al inmueble de autos, un canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, que asciende a la suma de CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/CTS. (Bs. 496.000,00) (…)” (Resaltado del original). Que “(…) en fecha 15 de diciembre de 2004, conforme a la Resolución número: 008698, emanada del Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, se acuerda fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio del inmueble de autos, en la cantidad de DIEZ MILLONES CIENTO VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES CON 60/CTS. (Bs. 10.124.805,60) (…) basándose el Director General de Inquilinato, para tal Providencia en el informe realizado por el Departamento de Avalúo de dicha Dirección (…)” (Resaltado del original). Indicaron, que en la Providencia Administrativa impugnada se encuentra el vicio de “(…) abuso o exceso de poder (…). [y] de calificación y aplicación de los hechos (…)”. Por cuanto la autoridad administrativa, el Director General de Inquilinato, al establecer el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble, se basó en un avalúo emanado de su Sala Técnica, plagado de errores, de falta de racionalidad, que hicieron variar de forma sustancial, abrupta y exorbitante la renta fijada el inmueble, pues al mismo, su renta máxima fue establecida en la suma de Bs. 10.124.805,60, que supera (…) de forma escandalosa la regulación establecida en el año 1996, cuando se estableció en la cantidad de Bs. 496.000,00 (…)” [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) En consecuencia esta constatación obvia, requiere una explicación fáctica y técnica para determinar los vicios, los errores y las irregularidades de la Resolución Inquilinaria, que [impugnan] (…)” (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) el artículo [30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios] establece el mecanismo para realizar la tasación de un inmueble, lo que se traduce en establecer su justo valor, su avalúo, mediante la realización de una serie de operaciones, para determinar la ‘Justa Renta’ que en los medios inmobiliarios se identifica como ‘Valor Rental’, que en muchos casos difiere del denominado ‘Valor de Mercado’, dichas diferencias que deben ser racionales y proporcionales, para cumplir la vocación y finalidad perseguida por el legislador (…)” [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) dado el mecanismo adoptado por la Dirección General de Inquilinato, en su oficina de Avalúos, [tomó] básicamente tres (3) elementos para determinar la renta, contenidos en la norma anteriormente [señalada], por una parte, el primero de ellos, [será] determinar en base a su uso, clase, calidad, situación, dimensiones y otras circunstancias el valor del inmueble en el mercado (…)” (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) existe una incompatibilidad en las aéreas indicadas por la Dirección General de Inquilinato y las determinadas por el Ing. JESÚS MARQUES, igualmente los promedios dados al inmueble (…). Que la Sala Técnica para precisar los precios promedios, no [tomó] como base para establecerlos ningún valor de operaciones inmobiliarias, es decir, no [saben] de donde obtiene tales cantidades, se limitan a señalar que el metro cuadrado de ‘Tabelon’, tiene un valor de Bs. 2.400.000,00, monto que por demás es asombrosamente alto (…) así como de otros materiales como el de aluminio. Donde se evidencia la aplicación errónea de las operaciones inmobiliarias, la Dirección General de Inquilinato, se limitó a señalar el costo exagerado de los materiales, con los cuales fue construido el inmueble de autos (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) el segundo elemento, es el valor fiscal, aceptado o declarado por el propietario que abarcan veinte (20) inmuebles de ubicación similar al de autos, es decir, la mayoría de ellos situado en el sector El paraíso, de (…) Caracas y zonas aledañas, tomando como fechas para realizar dicho estudio, a partir del 20 de febrero de 2003, hasta el 24 de noviembre de 2004, tal y como lo exige el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obteniendo valores promedio significativamente inferiores a los establecidos por la Oficina de Avalúos de la Dirección General de Inquilinato, en efecto, el valor medio del metro cuadrado de local comercial, lo establece en la suma de OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL NOVECIENTOS CINCO BOLIVARES CON 63/CTS. (Bs. 825.905,63), cantidad manifiestamente inferior a los determinados por el Informe de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) por las razones anteriormente alegadas, [solicitaron se] declare CON LUGAR [el recurso de nulidad] por exceso o abuso de poder en la determinación y aplicación en la determinación de los hechos (…). (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) la Administración (…) obvió estimar el VALOR FISCAL del inmueble, cuando ese valor existe, y ha sido aceptado por el propietario; efectivamente (…) [en el expediente] aparece la Planilla Única de Autoliquidación y pago de Tributos Municipales, correspondiente al inmueble de autos, donde se [aceptó] como valor del inmueble la suma de Bs. 1.537.000,00, y con base a dicho aforo se pagaron los impuestos correspondientes a los años 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003 y 2004. Valor fiscal que (…) la Administración no tomó para sus cálculos, y como consecuencia de ello, incurre en vicio de nulidad de la Regulación (…) pues se estaría incumpliendo con lo establecido en el artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a los elementos a valorar por los peritos al realizar el avalúo, mediante el cual se fijará el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) la Administración debía aplicar el artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no hizo, pues para determinar el valor del inmueble, la norma ordena entre otros elementos, que deben tomarse en cuenta los precios medios con que se hayan enajenado inmuebles similares a los dos (2) últimos años, situación que obvió la Administración, pues no hace tal consideración, dado que no aparece en la providencia impugnada, ni en el informe de la Sala Técnica que da lugar a esta (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) tanto la Resolución impugnada como el Informe de la Sala de Avalúo, lo único que contiene es una estimación del precio del metro cuadrado de construcción, sin ningún respaldo para llegar a tal fin. No existe análisis del mercado, no existe estudio sobre precios de enajenación de inmuebles, tan solo existe estudio un juicio de autoridad, arbitrario, grosero, exorbitante, al ajustipreciar (sic) el costo del metro cuadrado de tabelones en Bs. 2.400.000,00, y para llegar a tal exabrupto, [ignoraban] cual fue la vía o criterio que adoptó la Sala Técnica y el Director General de Inquilinato (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) Ante esta falta de aplicación de base legal, y ante este evidente desacato de la norma por los agentes de la Administración, [solicitaron] del ciudadano Juez declare NULA, la Resolución (…) impugnada (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) el artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala el valor de la propiedad, establecido en los actos de transmisión de la propiedad, el cual tampoco fue tomado en cuenta del Informe de Avalúo, realizado por el departamento de Avalúos de la Dirección General de Inquilinato, por el cual el Director General, dictó la Resolución número: 008698, de fecha 15 de diciembre de 2004 (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) la administración obvia los requisitos legales a seguir para la realización y estimación de la renta máxima mensual del inmueble de autos, incurriendo así en el vicio de falta de base legal [en la Resolución impugnada] por cuanto hace caso omiso a las condiciones y directrices que deben seguirse a los fines de fijar el valor del inmueble de autos y subsecuentemente el canon de arrendamiento mensual; en consecuencia procede la nulidad (…) [solicitada] (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Denunciaron “(…) el estado de indefensión de [sus] representados los integrantes de la SUCESIÓN de RAFAEL BATISTA CAMACHO CAMACHO, por cuanto el procedimiento administrativo inquilinario, seguido ante la Dirección General de Inquilinato (…), y [encontrándose] dentro de la oportunidad establecida en el artículo 69 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece el lapso para promover y evacuar pruebas en dicho procedimiento administrativo inquilinario, [esa] representación presentó escrito de promoción de pruebas, en fecha 16 de noviembre de 2004 (…) pero es el caso (…), que la Dirección General de Inquilinato, NO SE PRONUNCIÓ, en ningún momento sobre la admisión o negativa de las pruebas promovidas; situación que viola el debido proceso y de manera especial el derecho a la defensa, y en total contradicción a lo dispuesto en el artículo 69 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) es por ello que (…) [sus] representados, quedaron en estado de indefensión, ya que la Dirección General de Inquilinato no se pronunció sobre la admisión y ni valoró ninguna de las pruebas promovidas por [esa] representación en su oportunidad procesal, violándose así el debido proceso (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) Igualmente, se [encontraron] en franca violación con las normas constitucionales establecidas en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales se refieren al acceso a los órganos de administración de justicia y el debido proceso, los cuales garantizan a los administrados desarrollar la actividad probatoria correspondiente (…)” . (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Finalmente solicitaron “(…) se declare la NULIDAD de la Resolución número 008698, de fecha 15 de diciembre de 2004, dictada por el Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en el expediente 74657 (…). Que conforme a los cálculos establecidos en la sentencia definitiva, para la determinación del valor del inmueble de autos, y conforme a la competencia que poseen los Tribunales Contenciosos Administrativos en materia inquilinaria, se proceda a fijar un nuevo canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble, conforme a las normas que rigen la materia (…)”. (Resaltado del original). Estimaron la demanda en Cuarenta Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 40.000.000,00). En referencia a la solicitud de suspensión de efectos señalaron que “(…) Ciertamente, [su] recurso de nulidad contra acto administrativo impugnado, se precisa la apariencia de ‘buen derecho’, en las razones que [alegaron] en [esa] oportunidad, , en efecto el Tribunal, las partes o cualquier tercero puede apreciar que la actividad de la Administración al dictar el acto administrativo impugnado, en el mismo existe la apariencia,la presunción, de haberse violentado el derecho que tiene todo administrado a una actuación sometida a la legalidad de parte de la Administración, como es el caso de autos, cuando [alegaron] valorar de una manera arbitraria y con abuso evidente de la autoridad el valor rentan (sic) del inmueble, totalmente divorciado de la realidad y de los limites en que debe actuar, de allí, que ante este rastro de procedencia, constituye la presunción del buen derecho y desvió dicha autoridad los fines de su conducta (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) el daño que teme el solicitante de continuar ejecutándose el acto cuestionado, igualmente se encuentra presente, pues la determinación de la regulación, es decir, del canon máximo de arrendamiento, contenido en la Providencia (…) impugnada, asciende a la cantidad de DIEZ MILLONES CIENTO VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 10.124.805,60), la cual en caso de ejecución permanente por parte del arrendador, puede causarle un daño inminente o de imposible o de difícil reparación a [su] representada la SUCESIÓN de RAFAEL BASTIDAS CAMACHO CAMACHO, en efecto (…) duda (sic) la situación económica de [su] representada, la cual se evidencia del balance de la misma (…); que pague dicho monto pueden ser afectados gravemente, aquí se encuentra presente la necesidad de evitar o prevenir oportunamente la amenaza y el peligro de daño que se encuentra contenido en el acto administrativo cuya nulidad se pretende (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) En tal sentido, y dado que el acto administrativo impugnado ordena la fijación del canon máximo de arrendamiento en la suma de Bs. 10.124.805,60, con base a que el órgano administrativo estableció irregular e ilegalmente un valor exagerado y abusivo del inmueble de autos, en nombre de [su] representado, lo que constituye un serio gravamen para su patrimonio (…) solicitaron [a ese] Tribunal que al pronunciarse sobre esta solicitud de suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado, y con base a la (…) Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia (sic), [tomara] como referencia para suspender los efectos del acto administrativo regulatorio impugnado el valor rental, que se le dio por el ingeniero JESÚS MARQUES (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. II DEL FALLO APELADO Mediante sentencia de fecha 19 de octubre de 2005, el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto con solicitud de suspensión de efectos, con base en las siguientes consideraciones: Que “(…) la parte recurrente [denunció] indefensión. [argumentaron] al efecto que en fecha 16 de noviembre de 2004 consignaron escrito de promoción de pruebas, pero la Dirección General de Inquilinato no se pronunció en ningún momento sobre la admisión o negativa de esas pruebas promovidas (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos inmobiliario fija un lapso de 10 días hábiles para promover y evacuar pruebas, no establece ese artículo oportunidad para la admisión de pruebas, por lo que debe entenderse que al transcurrir ese lapso, ellas están admitidas, así lo [evidenció] del auto de fecha 3 de diciembre de 2004 en el cual concluyó la articulación probatoria y se declaró abierto el lapso de 30 días calendarios establecido en el artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de determinar el valor del inmueble (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) de allí que si bien es cierto que en el (…) caso el recurrente consignó un escrito en el cual promovió: documentales, inspección judicial y testimoniales, probanzas estas previstas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, no estando dispuestas en la normativa procedimental administrativa el mecanismo de evacuación siendo incompatible con la naturaleza del procedimiento administrativo, de allí que debe entenderse admitido el escrito de pruebas al no haberse negado las mismas (…)”. Que “(…) el accionante bien pudo solicitar o promover una inspección fiscal, que en todo caso tampoco constituiría la prueba idónea y pertinente. Aunado a lo anterior la parte recurrente tampoco instó a la Administración para evacuarse o se pronunciara sobre las referidas probanzas. De allí que no existe lesión al debido proceso ni tampoco la indefensión por la parte recurrente (…)”. Que “(…) las denuncias (…) planteadas versan sobre omisiones, cuya corrección requieren necesariamente que al Juez se le suministren los elementos probatorios suficientes para determinar la procedencia o no de la denuncia, elementos estos que no fueron traídos a los autos, dicho en pocas palabras la parte actora alegó irregularidades en el avaluó y no las probó, inobservado que todo acto administrativo goza de la presunción de legalidad (…)”. Que “(…) no basta el simple alegato de violación de (sic) artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…), sino que hay que desvirtuar la veracidad de ese peritaje, lo que no se hizo en [esa] oportunidad, elemento probatorio que además es indispensable para cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya de ordenarse; pues bien, ese elemento indispensable no se aportó en [ese] juicio, ya que la parte obligada a probar, no promovió experticia de avalúo en [ese] Tribunal, de allí que la denuncia debe declararse improcedente y con ello sin lugar el recurso de nulidad (…) interpuesto (…)”.[Corchetes de esta Corte]. Que “(…) en virtud que el (…) recurso de nulidad ha sido declarado sin lugar, la cautelar mediante la cual se suspendieron los efectos del acto [quedo] sin efecto, en consecuencia [se ordenó] devolver la fianza garantizadora de dicha cautelar (…)”. [Corchetes de esta Corte]. III DEL ESCRITO DE FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN Mediante escrito presentado en fecha 20 de abril de 2006, los abogados Pedro Miguel Reyes y Pedro Vicente Rivas, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la Sucesión de Rafael Batista Camacho Camacho, presentaron escrito contentivo de la fundamentación al recurso de apelación interpuesto con una nueva solicitud de suspensión de efectos del acto impugnado, con base en las siguientes consideraciones: Que “(…) establece la Doctrina, que entre otros motivos de nulidad, los actos administrativos pueden estar afectados en su causa o en sus motivos, y la misma Jurisprudencia de manera reiterativa los ha calificado como: abuso o exceso de poder. (…) Este vicio es el que más se repite y más importancia tiene dentro del ámbito de la Administración, de allí, su desarrollo jurisprudencial, pues tienen su origen en los presupuestos o circunstancias facticas que provocan o determinan la adopción de una providencia administrativa, lo que puede estar contaminada de nulidad, razón por la cual, a la autoridad se le exige que en la adopción de un acto administrativo, el cumplimiento de dos (2) momentos, que son: la calificación y la apreciación de los hechos, y en ambas circunstancias, como indicamos pueden surgir vicios o defectos. (…)”. (Resaltado del original). Que “(…) La realidad se manifiesta en una situación totalmente asimétrica con las áreas y valores indicados en el Informe Técnico de Avalúos, realizado por la Dirección General de Inquilinato; en efecto, y tal y como lo [presentaron] al momento de la interposición de este recurso se pudo apreciar de los cálculos elaborados por el Ingeniero JESUS A MARQUEZ L. (…) en su Informe Técnico de Avalúo, sobre el inmueble de autos (…) [que el inmueble] arroja una superficie real de SEISCIENTOS CUARENTA NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECIMETROS CUADRADOS (649,90 MT2.), y un valor promedio para el inmueble de TRESCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 64/CTS. (Bs. 371.735.434,64), pero como señalamos anteriormente, la Sala Técnica de la Dirección General de Inquilinato, estableció que la superficie construida alcanzaba a SETECIENTOS OCHENTA Y SÉIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (786,97 MT2), y con un valor de MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/CTS. (Bs. 1.499.971.200,00), situación totalmente diferente y falsa (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) Cabe resaltar, que la Sala Técnica para precisar los precios promedios, no toma como base para establecerlos ningún valor de operaciones inmobiliarias, es decir, no sabemos de donde provienen tales cantidades, no nos señalan de ninguna forma si dichos valores fueron los establecidos por organismos competentes para ello como por ejemplo el Colegio de Ingenieros de Venezuela, los cuales en la actualidad señalan que el valor por tabelon, aluminio, patio entre otros tomados en cuenta en el avalúo practicado por la Sala Técnica de Inquilinato, son valores muy pero muy inferiores a los allí señalados, es decir la tabla de precios o valores -unitarios son totalmente disímiles a lo señalados por la Sala Técnica de Inquilinato, estos se limitan a señalar que el metro cuadrado de ‘Tabelon’, tiene un valor de Bs. 2.400.000,00, monto que por demás es asombrosamente alto, pues el valor de un metro cuadrado para el momento de la elaboración del avalúo base para el acto administrativo que hoy pedimos su nulidad, de ‘Tabelon’ no alcanzaba la cantidad de Trescientos Mil Bolívares con 00/cts. (Bs. 300.000,00), así como de otros materiales como el de aluminio (…)” (Resaltado del original). Que “(…) La Dirección General de Inquilinato, se limitó a señalar el costo exagerado de los materiales, con los cuales fue construido el inmueble de autos, lo cual demostraremos de manera precisa en su oportunidad procesal pues no podemos permitir que este tipo de acto administrativo y provenientes del organismo regulador de los alquileres de los inmuebles siga colocando valores de manera alegre y dándoles valores totalmente fuera de la realidad a edificaciones que por su naturaleza, condiciones, uso, entre otros sean colocados de manera exagerada en su valor (…)”. Que “(…) En el informe presentado de manera ilustrativa, elaborado el ingeniero JESÚS MÁRQUEZ, en su Informe, pagina 16, que lo califica “Estudio de mercado Referenciales de precios de los dos (2) últimos años”. Arroja dichos valores de manera precisa, demostrativa, hecho y referenciales que no existen en el avalúo realizado por la Sala Técnica de Inquilinato, incurriendo así en el vicio de exceso o abuso de poder en la determinación y aplicación en la determinación de los hechos (…)” (Resaltado del original). Que “(…) se denunció que la Administración, no sabemos ¿por que razón?, obvió estimar el VALOR FISCAL del inmueble, cuando ese valor existe, y ha sido aceptado por el propietario; efectivamente el 31 de diciembre de 2004, a los folios 28, 29, 30 y 31, aparece la Planilla Única de Autoliquidación y Pago de Tributos Municipales, correspondiente al inmueble de autos, donde se acepta como valor del inmueble la suma de Bs. 1.537.000,00, y con base a dicho aforo se pagaron los impuestos correspondientes a los años 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003 y 2004. Valor fiscal, que repetimos, la Administración no tomó para sus cálculos, y como consecuencia de ello, incurre en vicio de nulidad de la Regulación objeto del presente recurso, pues se estaría incumpliendo con lo establecido en el artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a los elementos a valorar por los peritos al realizar el avalúo, mediante el cual se fijará el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble, y que el aguo no valoró en su sentencia a pesar de que era un hecho evidente (…)” (Resaltado del original). Que el “(…) a quo [señaló] en su sentencia que en ningún momento se le violaron los derechos a la defensa de nuestros representados pues establece ‘que el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fija un lapso de 10 días hábiles para promover y evacuar pruebas, no establece ese artículo oportunidad para la admisión de pruebas, por lo que debe entenderse que al transcurrir ese lapso, ellas están admitidas’ sobre este punto [señalaron], que hay una errónea interpretación sobre dicho artículo porque si vamos a la aplicación en materia administrativa podría entenderse como la negativa que genera el ‘silencio administrativo’, por ende no se puede señalar que las pruebas estaban admitidas ‘tácitamente’, por lo que [difirieron] respetuosamente de la sentencia dictada por el a quo, porque el mismo debió salvaguardar los derechos de [sus] representados en dicho procedimiento inquilinario, pues existe dicho vacío en la normativa (…)” [Corchetes de esta Corte]. Que por tales razones solicitaron “(…), que dada [la] violación y vulneración de los derechos a la defensa y debido proceso a [sus] representados, ocasiona de inmediato una nueva interpretación sobre el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como consecuencia de ello, declare la revocatoria de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo y declare la nulidad la (sic) exagerada e inaudita Resolución número: 008698, de fecha 15 de diciembre de 2004, dictada por la Dirección General de Inquilinato, expediente 74.657, pues [ratificaron] que [encontrándose] dentro de la oportunidad establecida en el artículo 69 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece el lapso para promover y evacuar pruebas en dicho procedimiento administrativo inquilinario, [esa] representación presentó escrito de promoción de pruebas, en fecha 16 de noviembre de 2004, (…) Pero es el caso, que la Dirección General de Inquilinato, NO SE PRONUNCIÓ, en ningún momento sobre la admisión o negativa de las pruebas promovidas; situación que viola el debido proceso y de manera especial el derecho a la defensa, y en total contradicción a lo plasmado en el artículo 69 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)” (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) Es por ello que [ratificaron] que [sus] representados, quedaron en estado de indefensión, ya que la Dirección General de Inquilinato no se pronunció sobre la admisión y ni valoró ninguna de las pruebas promovidas por [ese] representación en su oportunidad procesal, violándose así el debido proceso (…)” [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) Igualmente, [ratificaron] que [se encontraban] en franca violación con las normas constitucionales establecidas en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales se refieren al acceso a los órganos de administración de justicia y el debido proceso, los cuales garantizan a los administrados desarrollar la actividad probatoria correspondientes. Como se puede observar, lo cual no valoró el a quo al momento de dictar su sentencia, en el caso de autos, pues la autoridad administrativa actuó desconociendo [su] actividad probatoria (…)” (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) conforme a lo expuesto en el (…) escrito de formalización donde [explanaron] de manera precisa el inminente daño ocasionado por el acto administrativo (…) recurrido en apelación, como consecuencia de haber declarado sin lugar por el a quo (…), [solicitaron] se acuerde nuevamente medida de suspensión de los efectos del acto administrativo inquilinario, contenido en la Resolución número 008698, de fecha 15 de diciembre de 2004, dictada por el Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, expediente 74.657, por la cual [fijó] el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como Quinta ‘BLANQUEMÁ’ (sic), (verdadero nombre BLANQUERNA), ubicada en la calle Los Laureles con avenida los Samanes (sic) (verdadero nombre calle Los Liberales), Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan; en la cantidad de DIEZ MILLONES CIENTO VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 10.124.805,60) (…)” resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que en su “(…) recurso de nulidad contra acto administrativo impugnado, se precisa la apariencia de “buen derecho”, en las razones que [alegaron] en [esa] oportunidad, en efecto, el Tribunal, las partes o cualquier tercero puede apreciar que la actividad de la Administración al dictar el acto administrativo impugnado, en el mismo existe la apariencia, la presunción, de haberse violentado el derecho que tiene todo administrado a una actuación sometida a la legalidad de parte de la Administración, como es el caso de autos, cuando alegamos valorar de una manera arbitraria y con abuso evidente de la autoridad el valor rental del inmueble, totalmente divorciado de la realidad y de los limites en que debe actuar, de allí, que ante este rastro de procedencia, constituye la presunción del buen derecho y desvió dicha autoridad los fines de su conducta, tal y como lo valoró el a quo en su sentencia del 25 de abril de 2005, cuando decretó la suspensión de los efectos de dicho acto (…)” [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) el daño que teme el solicitante de continuar ejecutándose el acto cuestionado, igualmente se encuentra presente, púes la determinación de la regulación, es decir, de la canon máximo de arrendamiento, contenido en la providencia aquí impugnada, asciende a la cantidad de DIEZ MILLONES CIENTO VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS. CINCO BOL1VARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 10.124.805,60), la cual en caso de ejecución permanente por parte del arrendador, se encuentra causándole un daño inminente y de imposible o difícil reparación a [su] representada la SUCESIÓN de RAFAEL BATISTA CAMACHO CAMACHO, en efecto, como podemos observar, duda (sic) la situación económica de nuestra representada, la cual se evidencia del Balance de la misma (…), que pague dicho monto pues como consecuencia de la sentencia sobre el fondo del recurso declarado sin lugar, ha afectado gravemente a nuestros representados, aquí se encuentra presente la necesidad de evitar o prevenir oportunamente la amenaza y el peligro de daño que se encuentra contenido en el acto administrativo cuya nulidad se pretende (…)”. (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Que “(…) cursa en autos de fecha 08 de marzo de 2006, diligencia del ciudadano FUK WING HO, mediante la cual se adhiere a la apelación ejercida por ésta representación a los fines de que se practique el nuevo avalúo del inmueble pues de sus dichos señala que el inmueble de autos posee un valor superior de Bs. 5.000.000.000,00, y que no fue valorado la existencia del funcionamiento de un fondo de comercio en el avalúo practicado por la Sala Técnica de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Ante tal diligencia [se permitieron] recordarle a la parte querellada, que nuestro ordenamiento jurídico establece la oportunidad procesal para ejercer los respectivos recursos ante la inconformidad de las decisiones dictadas por el Tribunales, tal es el caso del presente recurso de apelación, el cual fue ejercido dentro de su oportunidad procesal por [esa] representación mas no así por parte de la querellada, por ello [solicitaron] se haga caso omiso a la solicitud realizada (…)” (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. IV DE LA COMPETENCIA Con fundamento en lo establecido en el artículo 78 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece la competencia para conocer en primera instancia de los recursos contenciosos administrativos de anulación y siendo que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 24 de noviembre de 2004, caso: Tecno Servicios Yes Card, atribuyó la competencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo para conocer de las apelaciones que se interpusieran contra las decisiones dictadas por los Tribunales Superiores Contenciosos Regionales dictadas en primera instancia y dado que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1º de la Resolución número 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866 de 27 de enero de 2004, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo posee las mismas competencias que corresponden a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, esta Corte resulta competente para conocer el presente recurso de apelación, y así se declara. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Punto previo Esta Corte antes de pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en el presente asunto pasa a revisar la solicitud que hiciera el ciudadano Fuk Wing Ho en fecha 8 de marzo de 2006, siendo que señaló lo siguiente: “En vista de la regulación MINFRA- Dirección General de Inquilinato, en su Resolución 008698, con fecha 15 de diciembre de 2004, el inmueble fue Subvaluado en Bs. 1.349.974.080,00, fundamentado sobre la unidad tributaria de Bs. 24.700, con la U.T. de hoy año 2006 de Bs. 33.600, su valor actual de acuerdo con MINFRA seria de Bs. 1.836.401.700,00 dicha regulación de hacen (sic) DOS AÑOS no se ajusta a la realidad actual, al transcurrir de los años, nuestro derecho como arrendador ha sido lesionado por el índice inflacionario. Y el arrendamiento comerciante se encuentra percibiendo una ganancia extra pagando canon de arrendamiento antiguo, regulado y mermado. Para los efectos del citado avalúo, MINFRA apreció el valor de la edificación física solamente, sin tomar en cuenta del valor de la ubicación y el punto comercial junto con el inmueble, su valor real del mercado es aproximadamente de Cinco Mil Novecientos Millones De Bolivares (Bs.5.900.000.000,00), ya que su valor comercial es superior a la edificación física del inmueble. PIDO A LA CORTE NUEVO AVALÚO: Debido a lo antes expuesto por Subvaluado e inflación, pido a esta honorable Corte provea lo solicitado y ordene a MINFRA-Dirección General de Inquilinato a fin de proceder a realizar un nuevo avalúo acorde con la realidad actual”. (Resaltado del original). De lo anterior se desprende, que el copropietario del inmueble quinta “BLANQUEMA”, ubicado en la calle los laureles con Avenida Los Samanes Urbanización el Paraíso, pretende que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo ordene al hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura a la Dirección General de Inquilinato que proceda a realizar un nuevo “Avalúo de acuerdo a la realidad actual”. Ahora bien, resulta pertinente indicar que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 32 establece: “Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a los que se refiere el artículo 2, de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes: a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo competente. b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble. c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. Parágrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte. Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar” (Resaltado de esta Corte). Del artículo anterior, se desprende que el legislador determinó que transcurridos dos (2) años después de fijado el canon de arrendamiento y de haberse notificado de éste a los interesados, es procedente una nueva revisión por parte del organismo administrativo competente a instancia de parte y con un tiempo de anticipación de hasta sesenta (60) días al vencimiento del término referido; no obstante independientemente de que no exista solicitud por algún interesado, el propio Ente y de oficio, “a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias” podrá iniciar el procedimiento de regulación máximo del canon de arrendamiento. Ello así, y siendo que la solicitud de uno de los copropietarios del inmueble de autos, era que se ordenara al Ministerio de Infraestructura la realización de un nuevo procedimiento administrativo de fijación de canon máximo de arrendamiento, debe esta Corte aclarar que no le está dado a este órgano jurisdiccional el ordenar al hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que inicie un nuevo procedimiento de fijación de canon máximo de arrendamiento sobre el inmueble quinta “BLANQUEMA”, siendo que como ya se indicó es el propio interesado el que debe realizar tal solicitud ante la Dirección General de Inquilinato del referido Ministerio, o la propia Administración iniciar de oficio el procedimiento señalado. Así se declara. Así mismo, resulta necesario señalar que la pretensión de la parte recurrente es la de que se anule el acto administrativo contenido en la Resolución Número 008698 de fecha 15 de diciembre de 2004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, razón por la cual resulta relevante por demás aclarar, que la comprobación de la legalidad o no de dicha providencia va a determinar el canon de arrendamiento, que los inquilinos de autos debían cancelar desde la fecha de notificación del acto impugnado hasta la notificación de una nueva resolución que fije el canon de arrendamiento del inmueble de autos. Ello en virtud, que lo primordial es mantener el equilibrio económico de las partes que figuran en la presente relación arrendaticia, siendo que de existir una nueva y posterior regulación esta comenzaría a regir desde el momento de su notificación, quedando por ser determinado en el presente juicio el periodo comprendido desde la notificación del acto impugnado hasta la fecha de notificación de la nueva resolución. Así se declara. Precisado lo anterior, le corresponde pronunciarse en relación con los argumentos del recurso de apelación ejercido por la parte actora, lo cual pasa a hacer en los siguientes términos: Primero Esta Alzada reitera que el objeto del presente recurso contencioso administrativo de nulidad lo constituye la Resolución N° 008698 del 15 de diciembre de 2004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a través de la cual se reguló el canon de arrendamiento del inmueble de autos. Por su parte el iudex a quo señaló que “(…) la parte recurrente [denunció] indefensión. [argumentaron] al efecto que en fecha 16 de noviembre de 2004 consignaron escrito de promoción de pruebas, pero la Dirección General de Inquilinato no se pronunció en ningún momento sobre la admisión o negativa de esas pruebas promovidas (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Aunado a ello expresó el Juzgador de instancia que “(…) el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic) fija un lapso de 10 días hábiles para promover y evacuar pruebas, no establece ese artículo oportunidad para la admisión de pruebas, por lo que debe entenderse que al transcurrir ese lapso, ellas están admitidas, así lo [evidenció] del auto de fecha 3 de diciembre de 2004 en el cual concluyó la articulación probatoria y se declaró abierto el lapso de 30 días calendarios establecido en el artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de determinar el valor del inmueble (…)”. [Corchetes de esta Corte]. Por último, dejó establecido el a quo en el fallo apelado que “(…) si bien es cierto que en el (…) caso el recurrente consignó un escrito en el cual promovió: documentales, inspección judicial y testimoniales, probanzas estas previstas en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, no estando dispuestas en la normativa procedimental administrativa el mecanismo de evacuación siendo incompatible con la naturaleza del procedimiento administrativo, de allí que debe entenderse admitido el escrito de pruebas al no haberse negado las mismas (…) [que] “(…) el accionante bien pudo solicitar o promover una inspección fiscal, que en todo caso tampoco constituiría la prueba idónea y pertinente. Aunado a lo anterior la parte recurrente tampoco instó a la Administración para evacuarse o se pronunciara sobre las referidas probanzas. De allí que no existe lesión al debido proceso ni tampoco la indefensión por la parte recurrente (…)”. Ante tal circunstancia, la parte actora denunció que en su escrito de fundamentación al recurso de apelación interpuesto, que “(…) [se encontraban] en franca violación con las normas constitucionales establecidas en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales se refieren al acceso a los órganos de administración de justicia y el debido proceso, los cuales garantizan a los administrados desarrollar la actividad probatoria correspondientes. Como se puede observar, lo cual no valoró el a quo al momento de dictar su sentencia, en el caso de autos, pues la autoridad administrativa actuó desconociendo [su] actividad probatoria (…)” (Resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Dicho lo anterior, cabe señalar que el eje central del recurso de nulidad incoado, se fundamenta precisamente en el presunto vicio de silencio de prueba en que incurrió el ente administrativo al momento de dictar el acto impugnado, ante lo cual considera necesario esta Corte aclarar a los recurrentes que el procedimiento administrativo, si bien se encuentra regido por los principios fundamentales del derecho a la defensa y al debido proceso, no puede ser confundido con la función jurisdiccional, en la cual el Juez se encuentra sometido a reglas procesales distintas, dependiendo del tipo de proceso de que se trate. Por lo tanto, en el procedimiento administrativo basta para entender que se ha realizado una motivación suficiente, el análisis y apreciación global de todos los elementos cursantes en el expediente administrativo correspondiente, no siendo necesario que el ente administrativo realice una relación precisa y detallada de todos y cada uno de los medios probatorios aportados. Ello así, resulta pertinente traer a colación el contenido del artículo 69 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece: “Artículo 69: En este procedimiento quedara abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse suficientemente” (resaltado de esta Corte). Del artículo anterior, se desprende primero, que los medios a promover pueden ser documentales, segundo, que queda a criterio de la Administración el implementar otros medios de los establecidos en las diferentes leyes, y tercero, que de no admitirse alguna prueba promovida esta debía ser negada expresa y razonadamente, ello sin perjuicio del principio de libertad de prueba que está referido a la posibilidad de incorporación en el procedimiento administrativo de una amplia gama de medios probatorios que favorecerían el mejor ejercicio del derecho a la defensa de los particulares, siendo que el límite a la libertad probatoria en el procedimiento administrativo será, al igual que en el Derecho Procesal, la legalidad y la pertinencia de la prueba, siendo admisibles todos los medios probatorios clásicos como la prueba documental, la testimonial, experticias, inspecciones, y los novedosos que como consecuencia del avance de la tecnología permiten ser traídos al proceso como elementos fundamentales de convicción. Ahora bien, de una revisión exhaustiva realizada en el expediente administrativo del caso de autos, no se evidencia que la Administración negara alguna de las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la sucesión Rafael Batista Camacho Camacho -parte recurrente en el presente caso-, por lo que deben entenderse que las pruebas promovidas en el escrito presentado en fecha 16 de noviembre de 2004, las cuales eran un grupo de fotos anexas al escrito y la promoción de los testigos Porfirio Fernández Camacho, Hernán García y Francisco Matos, y la realización de una inspección judicial fueron admitidas plenamente por la administración. No obstante, debe señalarse que la prueba de inspección judicial está contemplada dentro del procedimiento administrativo de regulación de canon de arrendamiento, tal y como se establece en el artículo 70 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que su objetivo era demostrar el “estado real en que se encuentra el inmueble objeto del procedimiento de regulación”, la administración realizó la inspección técnica correspondiente a fin de determinar el valor real del inmueble de autos (vid. folios 209 al 220 de la pieza 5 del expediente administrativo). En cuanto, a la promoción de los testigos, observa esta corte que los mismos no estaban plenamente identificados y no se indicó una dirección de residencia donde pudieran ser citados o notificados, no obstante la pretensión del recurrente era el “de demostrar que el inmueble objeto del presente procedimiento de regulación ha presentado una serie de modificaciones en su estructura que fueron elaboradas por [su] representada desde el año 1985” (Vid. folio 201 de la pieza número 5 del expediente administrativo). Ello así resulta evidente que la pretensión del recurrente con respecto a la promoción de los testigos era el demostrar aspectos que en todo caso resultaban impertinentes al procedimiento administrativo de fijación de canon de arrendamiento máximo sobre el inmueble de autos, dado que el objetivo primordial era el de obtener un resultado cuantificable del valor real del inmueble y no determinar a quién pertenecían las bienhechurías o quien las había realizado; dado que la única forma de obtener el valor real del inmueble de autos, era mediante una experticia de avalúo, lo cual sin lugar a dudas debe ser realizada por técnicos especializados (peritos), siendo irrelevante la información que los testigos promovidos pudieran haber aportado. Ahora bien, ha señalado este Órgano Jurisdiccional que dentro de las garantías que conforman el debido proceso se encuentra el derecho a la defensa, el cual es interpretado como un derecho complejo, destacándose entre sus distintas manifestaciones: el derecho a ser oído; el derecho a ser notificado de la decisión administrativa, a los efectos de que le sea posible al administrado presentar los alegatos que en su defensa pueda aportar al procedimiento; el derecho a tener acceso al expediente, con el propósito de examinar en cualquier estado del procedimiento las actas que lo componen a los fines de obtener un real seguimiento de lo que acontece en su expediente administrativo; el derecho que tiene el administrado de presentar pruebas que permitan desvirtuar los alegatos ejercidos en su contra; y, finalmente, el derecho que tiene toda persona a ser informado de los recursos y medios de defensa que proceden contra los actos dictados por la Administración. De manera que se configura la violación constitucional del derecho al debido proceso cuando los interesados no conocen el procedimiento que pueda afectarlos, se les impide su participación en él o el ejercicio de sus derechos, se les prohíbe realizar actividades probatorias o no se les notifican los actos que los afecten. En el presente caso tal y como ya se analizó, la parte recurrente participó activamente del procedimiento administrativo de fijación de canon máximo de arrendamiento sobre el inmueble quinta “Blanquema”, permitiéndosele en toda caso y estado del proceso participar activamente en defensa de sus pretensiones; en consecuencia esta Corte determina del análisis del acto que, efectivamente, no se violó el Derecho a la defensa. Así se declara. Segundo De otra parte esta Corte observa que en el fallo bajo estudio el iudex a quo señaló que “(…) las denuncias (…) planteadas versan sobre omisiones, cuya corrección requieren necesariamente que al Juez se le suministren los elementos probatorios suficientes para determinar la procedencia o no de la denuncia, elementos éstos que no fueron traídos a los autos, dicho en pocas palabras la parte actora alegó irregularidades en el avaluó y no las probó, inobservado que todo acto administrativo goza de la presunción de legalidad (…)”. Concluyendo el Juez de instancia que “(…) no basta el simple alegato de violación de artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…), sino que hay que desvirtuar la veracidad de ese peritaje, lo que no se hizo en [esa] oportunidad, elemento probatorio que además es indispensable para cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya de ordenarse; pues bien, ese elemento indispensable no se aportó en [ese] juicio, ya que la parte obligada a probar, no promovió experticia de avalúo en [ese] Tribunal, de allí que la denuncia debe declararse improcedente y con ello sin lugar el recurso de nulidad (…) interpuesto (…)”.[Corchetes de esta Corte]. Así, luego de un detenido análisis de las denuncias realizadas por la parte recurrente, se observa que las mismas están destinadas fundamentalmente a atacar el supuesto error en el cual incurrió el órgano administrativo al apreciar como ciertos los hechos probados a través del avalúo efectuado en sede administrativa, considerando que las referenciales que sirvieron de base al avalúo de los expertos en sede administrativa no se encuentran ajustadas a lo establecido en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con respecto a lo anterior, esta Alzada debe indicar, tal como igualmente lo aseveró el a quo en el fallo apelado, que cuando se imputan vicios al avalúo que le sirvió de base a la Administración para fijar el canon de arrendamiento máximo mensual impuesto, la única vía posible para enervar los efectos de ese avalúo es la promoción y evacuación, en sede judicial, de una experticia a los fines de dejar constancia de los supuestos errores en que se incurrió en sede administrativa (Vid. Sentencia Número 2008-1149, de fecha 26 de junio de 2008, emanada de esta Corte, caso: Raúl Flores Perdomo y Carlos Eduardo Bravo Machado contra la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura). En este sentido, es necesario señalar que esta Corte, en sentencia Nº 2007-01888 del 31 de octubre de 2007 (caso: Inversiones Aitasemak, C.A Vs. Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) reiteró el criterio sostenido, en torno a que las experticias que se practican en casos como el de autos, deben ser producto de una decisión razonada y respaldada por datos comprobables. Asimismo, el informe técnico que arrojen tales experticias debe atender a las previsiones del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aunado a ello, para que éste tenga validez debe cumplir con lo establecido en el artículo 1.425 de Código Civil y en los artículos 464 y 467 del Código de Procedimiento Civil. Así, una vez evacuada la experticia judicial por parte del sujeto procesal que pretenda demostrar los supuestos vicios en que incurrió la Administración, en el caso de existir disconformidad con ese resultado, las partes disponen del mecanismo establecido en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de que puedan solicitarle al Juez la aclaratoria o ampliación del dictamen levantado en sede judicial. Ahora bien, no obstante que nuestra legislación procesal le ofrece al recurrente un instrumento probatorio del cual se puede hacer valer en la sede judicial con la finalidad de demostrar sus dichos, es el caso, que en el caso sub examine se observa una apatía por parte de los recurrente, en primera instancia, en promover y evacuar la previamente aludida experticia judicial que, eventualmente, hubiera podido desvirtuar los valores arrojados por el avalúo efectuado por la Dirección General de Inquilinato. En efecto, cabe destacar que en el decurso de la primera instancia no se evacuó experticia judicial alguna por parte de los actores para, con ello, pretender desvirtuar los datos arrojados por la experticia evacuada en sede administrativa, punto que efectivamente fue apreciado por el a quo al momento de decidir, concluyendo el mismo que “(…) no basta el simple alegato de violación de artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…), sino que hay que desvirtuar la veracidad de ese peritaje, lo que no se hizo en [esa] oportunidad, elemento probatorio que además es indispensable para cualquier eventual reparación o restablecimiento que haya de ordenarse; pues bien, ese elemento indispensable no se aportó en [ese] juicio, ya que la parte obligada a probar, no promovió experticia de avalúo en [ese] Tribunal, de allí que la denuncia debe declararse improcedente y con ello sin lugar el recurso de nulidad (…) interpuesto (…)”. Razón por lo que, el pronunciamiento del iudex a quo resultó ajustado a derecho en virtud de la evidente dejadez de parte del recurrente en promover el medio probatorio idóneo como lo era la experticia de avalúo para desvirtuar la veracidad de la experticia realizada en sede administrativa. Así se declara. No obstante lo anterior, esta Corte debe señalar que en esta segunda instancia fue promovida (por la parte accionante) y evacuada una experticia de avalúo (Vid. a los folios 325 al 344 de la primera pieza del expediente judicial), el cual debe ser observado a fin de determinar si ésta cumple con lo dispuesto en el artículo 30, numerales 1 y 2 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores: 1 Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente 2 El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años (…)”. En tal sentido, el referido informe de avalúo fue presentado por los peritos designados por el Juzgado de Sustanciación, en fecha 1º de agosto de 2006, en el cual se tomó en consideración el tipo o clase de inmueble, el uso del mismo, la calidad así como su ubicación, además incluyó el estudio de aspectos legales como la tradición legal de la propiedad, los propietarios, las dimensiones y linderos documentales; las características del sector, servicios públicos, accesibilidad, zonificación, terreno, construcciones e instalaciones, área cubierta y descubierta, tipo de construcción, materiales y acabados, edad aproximada del inmueble, estado de conservación. Adicionalmente y en cumplimiento a la norma apuntada en el mencionado informe, se efectuó la investigación de los valores respectivos. Al respecto, se constata que la experticia practicada en el curso de la segunda instancia, contempló, todos los temas establecidos en la ley inquilinaria in comento, igualmente se observa, que no hubo objeción alguna frente a la prueba de experticia realizada por ante esta Corte, con la cual se logró desvirtuar la experticia realizada en sede administrativa, debiendo la parte que se consideraba inconforme con la misma manifestar sus observaciones en la oportunidad legalmente establecida para ello; en efecto, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: “Artículo 468.- En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez si estimara fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días”. En relación a la norma anterior, jurisprudencialmente se ha afirmado lo siguiente: “(…) es necesario señalar que en reiteradas ocasiones esta Corte ha tenido la oportunidad de pronunciarse acerca de la posibilidad de las partes de hacer valer sus observaciones en contra de las experticias evacuadas durante el proceso. Así, por ejemplo, en sentencia de fecha 17 de mayo de 2000, recaída en el expediente N° 97-18945, en el caso de PEDRO MARRERO CRUZ, esta Corte sostuvo lo siguiente: ‘(…) Por su parte, la experticia constituye un medio de prueba que tiene por finalidad la comprobación de hechos que exijan conocimientos especiales, siendo regulada por los artículos 1.422 y 1.427 del Código Civil y 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, por cuanto la experticia no emana de funcionarios públicos capaces de dar fe pública, la misma no constituye un documento público, sino un medio de prueba claramente regulado por las normas mencionadas, y por ello debe ser atacada el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.”. (Sentencia N° 1.134 de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 17 de junio de 2001). De lo expuesto se desprende que el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil permite que en el mismo día de presentación de la experticia o dentro de los tres (39 días siguientes, cualquiera de las partes solicite al Juez que ordene ampliar o aclarar la prueba. Sin embargo, en el presente caso se evidencia de los autos que el informe de los expertos avaluadores fue consignado en fecha 1º de agosto de 2006, sin que se haya solicitado ampliación o aclaratoria de la misma; por tanto, esta Corte acoge los resultados de la experticia en cuestión, y así se declara. Ahora bien, determinado lo anterior y en comparación con los datos aportados en el informe técnico de avalúo al inmueble de autos, realizado por la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, se evidencia que carece de los elementos requerido en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo evidentemente deficiente en la formulación de los datos técnicos correspondientes a las medidas del inmueble, no se indican ni se ponderan, los elementos de juicio tomados en cuenta por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en la Resolución que fija el canon de arrendamiento máximo mensual, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido, las referidas deficiencias, se hacen evidentes de manera notoria al contrastarlo con la experticia evacuada en esta sede jurisdiccional. Siendo que, la experticia promovida y evacuada en esta instancia describe la ubicación del inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; vialidad y los servicios públicos, privados y disponibles; una descripción de los materiales y acabados, los cálculos y mediciones relativas al terreno y la construcción del inmueble, elementos de juicio para la formación de valores, un análisis de los referenciales, así como el cálculo de los valores, anexando los referenciales considerados, el cálculo del valor del mercado, el valor fiscal y de la renta, de allí la notable diferencia entre los valores que arroja la referida experticia y los establecidos por la Administración, que corrobora además la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres que se recurre, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, para su realización. En virtud de lo anterior, el acto administrativo resultante, el cual es la Resolución Nº 008698, de fecha 15 de diciembre de 2004, dictado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura debe ser anulado. En consecuencia, resulta forzoso para esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo revocar el fallo proferido por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 19 de octubre de 2005, y en atención de lo anteriormente planteado debe este órgano jurisdiccional declarar la nulidad de la Resolución Número 008698 de fecha 15 de diciembre de 2004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura que fijó el canon máximo de arrendamiento del inmueble “Quinta Blanquema”. Así se declara. Tercero Ahora bien en el recurso de nulidad interpuesto por la parte recurrente se solicitó “(…) Que conforme a los cálculos establecidos en la sentencia definitiva, para la determinación del valor del inmueble de autos, y conforme a la competencia que poseen los Tribunales Contenciosos Administrativos en materia inquilinaria, se proceda a fijar un nuevo canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble, conforme a las normas que rigen la materia (…)”. (Resaltado del original). No obstante el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”. Ahora bien esta Corte mediante Sentencia número 2008-1467, de fecha 31 de julio de 2008 (caso: Ignacia Paulina Corredor Guánchez, contra la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura), se señaló lo siguiente: “(…) Sin embargo, debe esta Alzada aclarar que el iudex a quo como consecuencia de la declaratoria de nulidad del acto impugnado así como a la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida subjetiva lesionada, realizada por la representación judicial de los propietarios del inmueble de autos (folios 101 y 102), desaplicó el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ‘(…) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios (…) vulnera las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución (…) en consecuencia [procedió] (…) estableciendo el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble (…)’. Así mismo, resulta oficioso acotar que tal desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha sido confirmada por la propia Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en diversas oportunidades tal y como se desprende de la sentencia número 558 de fecha 17 de marzo de 2003 caso Inversiones Maison Blanche C.A., sentencia esta que fue ratificada por la referida Sala mediante fallo número 2507 de fecha 3 de septiembre de 2003, caso María Silvana Balestrini Godoy, y más recientemente la Sala Constitucional emitió decisión número 695 de fecha 18 de abril de 2007, donde declaró conforme a derecho la sentencia proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital respecto a la desaplicación por control difuso del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el marco de su sentencia de 9 de agosto de 2006, lo cual indica que el artículo in commento resulta contrario a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.(…)”. (Resaltado de esta Corte). De lo anterior se evidencia que el contenido del artículo 79, resulta a todas luces inconstitucional, ya que la misma limita indebidamente la aplicación de la disposición contenida en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en cuanto a la potestad amplia del Juez contencioso-administrativo de, junto a la revisión de la legalidad y constitucionalidad de la actividad administrativa, disponer lo necesario para el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada, mediante, verbigracia, la fijación de un canon de arrendamiento acorde con las características y estado del bien sujeto a regulación que deriven de las pruebas llevadas por las partes y evacuadas ex officio al proceso, evitando con ello el fomento de la litigiosidad y la multiplicidad de causas en los Tribunales (Vid. Sentencia Número 558, de fecha 17 de marzo de 2003, caso Inversiones Maison Blanche C.A., de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia). Razón por la cual resulta procedente la desaplicación por control difuso de la constitucion de la ley con sujeción a lo establecido en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de la solicitud manifestada por la parte recurrente. Así se declara. En consecuencia y en atención al criterio vinculante de la Sentencia Número 1225 de fecha 19 de octubre de 2000, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que señaló: “(…) Sin embargo, y a pesar de las críticas que se han realizado en otras latitudes respecto a la competencia de los tribunales de instancia de desaplicar normas de rango legal que se estiman derogadas en virtud de una inconstitucionalidad sobrevenida, en nuestro ordenamiento jurídico es en la propia Constitución que se encuentra establecida esta potestad, visto que “En caso de incompatibilidad entre (la) Constitución y una ley u otra norma jurídica, aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente” (segundo párrafo del artículo 334 constitucional). Por lo tanto, en nuestro sistema, frente a una evidente inconstitucionalidad, ya sea de una norma surgida bajo la Constitución vigente, ya sea que le precediera en el tiempo, pueden los jueces desaplicarla respecto al caso concreto, sin tener que emitir pronunciamiento alguno sobre su derogación, pero sí sobre su incongruencia material con alguna norma constitucional. He allí la diferencia que surge entre la mera desaplicación de normas legales que tocaría realizar a los tribunales de instancia (así como a las demás Salas de este Tribunal), y la declaración de invalidez sobrevenida erga omnes y pro futuro que le compete efectuar a esta Sala. En atención a la incidencia en el ordenamiento jurídico de tal cuestión, el Tribunal o Sala desaplicante deberán remitir a esta Sala Constitucional copia de la decisión, a la cual anexarán copia de los autos, con el fin de someterlo a la revisión correspondiente, todo en obsequio de la seguridad jurídica y de la coherencia que debe caracterizar al ordenamiento jurídico en su conjunto (…)”. (Resaltado de esta Corte). En consecuencia esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo ordena remitir a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia copia de la presente decisión. Así se declara. Ahora bien, precisado lo anterior y al haberse otorgado pleno valor probatorio a la experticia evacuada en esta instancia, esta Corte procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante esta instancia; de manera que, de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Artículo 29.- La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias: a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual …”. Ahora bien, se evidencia que, en razón de las observaciones y cálculos efectuados, los expertos concluyeron en que el justo valor del inmueble de marras es la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 644.897.320,37), en consecuencia se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, la cual equivale a 19.193,37 unidades tributarias, a razón de Treinta y Tres Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 33.600,00) unidad tributaria vigente para la fecha del avalúo practicado al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del nueve (9%) de conformidad con lo previsto en el literal d del artículo antes transcrito, lo que arrojaría como canon de arrendamiento máximo mensual, al inmueble descrito en este fallo, la cantidad de Cuatro Millones Ochocientos Treinta y Seis Mil Setecientos Veintinueve Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs. 4.836.729,90), no obstante de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, se reexpresa dicha cantidad en Cuatro Mil Ochocientos Treinta y Seis Bolívares Fuertes con Setenta y Tres Céntimos (Bs.F. 4.836,73). Así se declara. Revocado el fallo apelado, y por cuanto el acto administrativo anulado nunca fue capaz de producir efecto jurídico alguno, en razón de lo cual se entiende que su nulidad es con efectos ex tunc, es decir, desde la fecha en que fue dictado, esta Corte fija el canon antes mencionado desde la fecha de emisión del acto anulado. Así se declara. En virtud de lo anterior, tras haberse anulado el acto impugnado, queda restablecida la situación jurídica lesionada por el mismo, de la manera descrita en el presente fallo. Así se declara. Cuarto En cuanto a la solicitud planteada en el escrito de fundamentación al recurso de apelación interpuesto, en cuanto a que “(…) se acuerde nuevamente medida de suspensión de los efectos del acto administrativo inquilinario, contenido en la Resolución número 008698, de fecha 15 de diciembre de 2004, dictada por el Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, expediente 74.657, por la cual [fijó] el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, al inmueble identificado como Quinta ‘BLANQUEMÁ’ (sic), (verdadero nombre BLANQUERNA), ubicada en la calle Los Laureles con avenida los Samanes (sic) (verdadero nombre calle Los Liberales), Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan; en la cantidad de DIEZ MILLONES CIENTO VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 10.124.805,60) (…)” resaltado del original) [Corchetes de esta Corte]. Al respecto resulta, innecesario pronunciarse sobre la medida solicitada, en virtud del decaimiento del objeto, como consecuencia del pronunciamiento del presente fallo. Así se declara. VI DECISIÓN Por las razones antes expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1.- QUE ES COMPETENTE para conocer el recurso de apelación interpuesto por el abogado Pedro Vicente Rivas, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sucesión de RAFAEL BATISTA CAMACHO, CAMACHO, integrada por los ciudadanos MARÍA CONCECAO NEVES DE CAMACHO, MARISOL CAMACHO MORA, MILENA CAMACHO MORA Y JOSÉ RAFAEL CAMACHO MORA, todos plenamente identificados en autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 19 de octubre de 2005, mediante la cual declaro sin lugar el recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución Número 008698 de fecha 15 de diciembre de 2004, dictada por el Director el Director General de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (Hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA), mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, el inmueble identificado como Quinta “Blanquema” la cantidad de Diez Millones Ciento Veinticuatro Mil Ochocientos Cinco Bolívares con sesenta céntimos (Bs. 10.124.805,60); 2.- CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el referido ciudadano; 3.- REVOCA la sentencia apelada; 4. CON LUGAR el recurso de nulidad interpuesto; 5- A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, SE FIJA el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble descrito en el presente fallo, en la cantidad Cuatro Mil Ochocientos Treinta y Seis Bolívares Fuertes con Setenta y Tres Céntimos (Bs.F. 4.836,73). Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión y remítase el expediente al Tribunal de origen. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los ___________ ( ) días del mes de _______________ de dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación. El Presidente, EMILIO RAMOS GONZÁLEZ Ponente El Vicepresidente, ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA El Juez, ALEJANDRO SOTO VILLASMIL La Secretaria YESIKA ARREDONDO GARRIDO Expediente Número AP42-R-2005-001956 ERG/04 En fecha ____________ ( ) de _____________ de dos mil nueve (2009), siendo la (s) ______________ de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión bajo el Número _____________. La Secretaria.