TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

EXPEDIENTE Nº 7865

Consta en autos que este Juzgado Superior, mediante sentencia de fecha 13 de enero de 2009, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido por la abogada TERESA BORGES GARCÍA, obrando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos VINCENZO TREZZA MATERA y PEDRO LUÍS TREZA RODRÍGUEZ, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010689 de fecha 29 de noviembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, ordenándose en el punto tercero del dispositivo del referido fallo la elaboración de una expertita complementaria, a los fines de fijar los cánones de arrendamiento correspondientes a la Oficina Nº A-25 del inmueble denominado Edificio Miranda, Núcleo “A”, Segunda Planta, del Conjunto Empresarial Multicentro Empresarial del Este, ubicado en la Avenida Libertador, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Consta igualmente en autos, informe consignado en fecha 30 de marzo de 2009, por la experta designada y juramentada en el presente recurso, contentivo del dictamen pericial elaborado por la citada profesional.

Ahora bien, visto que desde la fecha de consignación del citado Informe y hasta la fecha de promulgación del presente fallo complementario, transcurrió sobradamente el lapso establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, sin que ninguna de las partes haya reclamado su contenido, se declara firme el mismo.

Ahora bien, del estudio del expediente se observa que en el avalúo elaborado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, no aparecen señalados ni ponderados, los elementos de juicio que la Administración consideró, a los fines de arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a señalar, y que deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Estas diferencias quedan claramente evidenciadas, al cotejar este avalúo con el informe pericial inserto a los folios 142 al 183 de este expediente, resultado de la experticia evacuada en esta sede por la experta designada y juramentada en el presente juicio, para la elaboración del mismo.

Dicho informe describe al inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización, la zonificación, según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la Zona Metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo, tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la ley en cuanto a servicios públicos, tales como, pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.

Ahora bien, por cuanto la referida experticia ha sido evacuada en el curso del presente juicio, con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones contenidas en los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

Asimismo, en virtud de la notable diferencia existente entre los valores que arroja la mencionada experticia complementaria y los establecidos por la Administración Pública, es forzoso para el Tribunal concluir que el avalúo practicado por esta última y mediante el cual se fijaron los alquileres, adolece de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto administrativo, tal y como lo prevé el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual, la Resolución recurrida está viciada de ilegalidad, y así se decide.

En atención a lo anteriormente expuesto, téngase la experticia o informe pericial consignado como complemento del fallo definitivo proferido en el curso de la presente causa.

RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA INFRINGIDA

Declarada como ha sido la nulidad de la Resolución impugnada y firme el Informe Pericial consignado por la experta María Alejandra Rodríguez, pasa el Tribunal a decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida formulada por el actor, y en tal sentido observa:

El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

ARTÍCULO 259 “La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.”

Como puede observarse, tal enunciado abarca potestades anulatorias, condenatorias y restablecedores de las situaciones jurídicas subjetivas infringidas a los particulares, las cuales se ven sensiblemente limitadas por el contenido del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, el precitado artículo dispone:

ARTÍCULO 79 “Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.
En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”.

De la norma transcrita se evidencia, una clara restricción de los poderes del Juez contencioso administrativo, establecidos tanto en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como en el artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, presentándose dicha limitación, como un obstáculo al deber del juzgador de garantizarle a las partes el derecho a una tutela judicial efectiva, consagrado en el artículo 257 de nuestra Carta Magna, toda vez, que le niega a éste último el ejercicio de la potestad restablecedora en materia de regulación de alquileres.

A los efectos, es importante transcribir el contenido del citado artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, el cual dispone textualmente lo siguiente:

ARTÍCULO 21.17 “En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad de los actos o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa. Cuando la acción hubiese sido temeraria o evidentemente infundada, impondrá al solicitante multa entre cincuenta unidades tributarias (50 U.T.) y cien unidades tributarias (100 U.T.)”.

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece:

ARTÍCULO 26 “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.

Por otra parte, el segundo aparte del artículo 334 eiusdem, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, al disponer que:

ARTÍCULO 334 “En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”.

A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, señala que:

“Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.”

En base a la normativa expuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 del Texto Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, visto que la norma contenida en artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcrita ut supra, contraviene las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL PARA EL CASO EN CONCRETO, el mencionado artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida al hoy accionante, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

En virtud de la decisión anterior, estudiado como ha sido detalladamente el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta sede, para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación, y habiéndose concluido, que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables a la materia, razón por la cual, este Tribunal le otorgó pleno valor probatorio, se acuerda, proceder a fijar el canon de arrendamiento, con base al valor estimado en la misma, el cual asciende a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES, (Bs.F 1.279.950,00), suma que resulta de la ponderación sobre este valor de los siguientes factores: Mercado (valores promedio de la zona), Fiscal (a los fines impositivos) y Compra (valor real del inmueble), dando un porcentaje de rendimiento anual del 9%, todo ello, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 29, literal c) y en concordancia con el artículo 30 ordinal 2º, ambos del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para el sector Industria y Comercio, aplicable al inmueble en comento, la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES, (Bs.F 9.600,00).

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, se fija al inmueble antes identificado (OFICINA Nº A-25), el canon de arrendamiento máximo mensual para Oficina, en la cantidad de BsF. 9.600,00.

SEGUNDO: La presente decisión forma parte integrante de la sentencia proferida por este Tribunal en fecha 13 de enero de 2009, la cual se declaró definitivamente firma el 6 de marzo de 2009.

TERCERO: Conforme lo dispuesto en el artículo 21.17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que la sentencia dictada por este Juzgado Superior en fecha 13 de enero de 2009, y el Informe Pericial de fecha 30 de marzo de 2009, que forma parte integrante de la misma, comenzará a surtir sus efectos a partir de la presente fecha.

CUARTO: Téngase el presente fallo, como parte integrante de la Sentencia No.03-2009 dictada por este Tribunal en fecha 13 de enero de 2009.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas, a los veintiún (21) días del mes de abril del año dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

JORGE NÚÑEZ MONTERO

LA SECRETARIA,

MARÍA ISABEL RUESTA.

En la misma fecha de hoy, siendo las (12:00 m.), quedó registrada bajo el Nº 38-2009.

LA SECRETARIA,

MARÍA ISABEL RUESTA.
Exp.7865
JNM/jg