REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintinueve de abril de dos mil nueve 199º y 150º PARTE ACTORA: JOSE BERNARDO URIBE MOLINA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº E-81.271.087. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MONICA MARIA PICALUA y EVA ZENAIDA PEREZ, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 120.175 Y 82.418, respectivamente. PARTE DEMANDADA: HERNIDEZ RAFAEL BUSTAMANTE HERNANDEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.683.303. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEJANDRO AUGUSTO ARMAS DURAN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 75.832. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. Se inició el presente juicio, por demanda presentada por las abogadas Mónica Picalua y Eva Zenaida Pérez, quienes en su carácter de apoderadas judiciales del ciudadano José Bernardo Uribe, demandaron al ciudadano Hernidez Rafael Bustamante por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en razón de haber fenecido el lapso de prorroga legal. Por auto de fecha 10 de marzo de 2009, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencia de fecha 31 de marzo de 2009, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada, compareciendo en tiempo oportuno su representación legal a dar contestación a la demanda. Abierto a pruebas el proceso solo la parte actora hizo uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: DE LA FALTA DE CUALIDAD Ahora bien, como quiera que la representación judicial de la parte demandada, adujo la falta de cualidad de la actora para intentar el presente juicio, este tribunal procede a resolverla como punto previo al fondo; por tratarse de una defensa previa, que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de la cual depende que se entre o no a analizar el mérito de la causa. En el caso sub iudice se observa que en la oportunidad de dar contestación a la demanda el apoderado de la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, exponiendo textualmente lo siguiente: “…hay una circunstancia que no esta clara en el presente juicio y no estuvo clara en al demanda incoada anteriormente por el mismo demandante, y es la titularidad de la propiedad del inmueble cuya entrega material es objeto de la presente controversia y que como él menciona al principio del libelo de la demanda, que dicho inmueble es de SU EXCLUSIVA PROPIEDAD, cualidad que respetuosamente solicito al Tribunal sea plenamente demostrada…..” Para pronunciarse el Tribunal observa: De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita. Al respecto el autor Arístides Rengel Romberg sostiene: “La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. En concordancia con lo anterior vale indicar que en materia de contratos de arrendamiento, la norma prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, faculta al contratante para accionar los derechos derivados de una determinada convención. En lo que se refiere a la cualidad el Dr. ARMINIO BORJAS sostiene lo siguiente: “ Porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro cuyo interés se representa, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla... De esta manera, el actor para tener cualidad deber ser titular de la acción; la cual surge y se origina de la norma legal o contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener. En el caso de marras, observa quien aquí juzga, que la parte actora, acciona en el presente proceso en su condición de arrendador del inmueble objeto de la demanda, condición que no resultó controvertida en la secuela del proceso y esa condición de arrendador le faculta plenamente para accionar la resolución o el cumplimiento de la convención cuyo cumplimiento reclama. En este sentido es necesario precisar que no se discuten en juicio derechos reales, en los cuales la titularidad de la acción recae sobre el propietario. Así se establece. En razón a los planteamientos efectuados, se hace forzoso para el Tribunal desechar la falta de cualidad alegada por improcedente. Así se decide. DEL FONDO En el caso sub. Iudice, que el tema a decidir quedó centrado en la pretensión de la parte actora, que se contrae a obtener una sentencia en la cual se condene al demandado al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 27 de septiembre de 2004 y que como consecuencia de ello, cumpla con la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado; en virtud de haberse vencido su prorroga legal que de acuerdo con lo aducido en el libelo venció en fecha 28 de septiembre de 2008. En tal sentido expuso la representación judicial de la parte actora, como fundamento de la pretensión los siguientes hechos: Que en fecha 14 de septiembre de 1.995, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Hernidez Rafael Bustamante Hernández, con vigencia a partir del 1° de octubre de 1.995, por el lapso de un año, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el número 31, ubicado en el piso 3 del Edificio Grano de Oro, situado en la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, contrato que fue renovado el 23 de septiembre de 2.003, por el lapso de seis meses y el 27 de septiembre de 2.004, por el lapso de una año. Adujo que en fecha 24 de agosto de 2.005, una vez finalizado el último de los contratos y por comunicación emanada de la firma Danoral, en nombre del propietario del inmueble y en su carácter de arrendador se le notificó la no renovación del contrato. Que igualmente se le notificó que estaba en curso la prorroga legal que legalmente le correspondía. Que dicha notificación fue ratificada en fecha 19 de junio de 2.006, donde se le recordaba que la prorroga vencía el 28 de septiembre de 2.008. Señaló que en fecha 3 de abril de 2.007, incoó una demanda de desalojo por cumplimiento de contrato contra el ciudadano Hernidez Rafael Bustamante, ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que fue declarada improcedente, por estar vigente la prorroga legal hasta el 28 de septiembre de 2.008. Precisó que vencido como se encuentra el contrato de arrendamiento y su prorroga legal y a pesar de haberle solicitado al arrendatario en innumerables oportunidades, el cumplimiento de su obligación de entregarle el inmueble arrendado, en virtud de que el mencionado ciudadano no le ha hecho entrega del mismo, es por esta circunstancia que acudió a demandar al ciudadano Hernidez Rafael Bustamante Hernández para que convenga en entregarle el inmueble o en su defecto el Tribunal lo condene a ello. El fundamento legal de la pretensión deducida fueron los artículos 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.159 Y 1.133, respectivamente del Código Civil y 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante los hechos alegados por la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada admitió expresamente, la celebración del contrato, en fecha 1 de octubre de 1.995, la celebración del contrato de fecha 23 de septiembre de 2.003 y la celebración del último contrato existente entre las partes, el cual fue suscrito el 27 de septiembre de 2.004, de tal manera que estos hechos que fueron aducidos en el libelo de la demanda por la parte actora, no resultaron controvertidos, en especial la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda en este juicio, es decir, el contrato de fecha 27 de septiembre de 2.004 . De la misma manera se observa que fue un hecho admitido por la representación judicial de la parte demandada, que la fecha de vencimiento de la prorroga legal ocurrió el día 27 del mes de septiembre de 2.008, de tal manera que este tampoco resultó un hecho controvertido. La defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada se centró en la falta de cualidad de la parte actora, que ya fue resuelta como punto previo de manera favorable a esta y como excepción, expuso que el ciudadano Hernidez Rafael Bustamante ocupa el inmueble conjuntamente con su esposa, su hija y una menor de cuatro meses que es su nieta y es menor de edad, circunstancia que en su opinión es delicada y de la cual debe notificarse inmediatamente al Ministerio Público con competencia en materia de menores, pues de no tomarse en cuenta esta situación se estarían lesionando los intereses superiores de la menor. En razón de lo expuesto como fundamento de su excepción solicitó al Tribunal, la notificación del Ministerio Público, que en caso de declararse incompetente por la materia remita el presente expediente al Tribunal respectivo y que se declare improcedente la petición de la parte demandante para regular la estabilidad habitacional de la parte demandada. El Tribunal para pronunciarse observa: En relación a las argumentaciones fácticas expuestas por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda como fundamento de su excepción, donde señala que el ciudadano Hernidez Rafael Bustamante ocupa el inmueble conjuntamente con su esposa, su hija y una menor que es su nieta y es menor de edad, circunstancia que en su opinión es delicada y de la cual debe notificarse inmediatamente al Ministerio Público con competencia en materia de menores, pues de no tomarse en cuenta esta situación se estarían lesionando los intereses superiores de la menor y a su vez tácitamente solicita al Tribunal decline su competencia en un Juzgado de de Protección del Niño y del Adolescente, este Tribunal considera pertinente aclarar a la representación judicial de la parte demandada, en primer lugar que el conocimiento de las causas de naturaleza civil, corresponde al conocimiento de la Jurisdicción Civil ordinaria; de existir la necesidad de proteger los derechos y garantías que directamente afecten a algún menor o adolescente, efectivamente corresponde conocer de ello, a los Juzgados de Protección del Menor, en virtud del fuero de atracción personal que consagra la norma, pero por el contrario, cuando la acción es de naturaleza Civil; donde las partes sean mayores de edad independientemente que estén involucrados indirectamente niños y adolescentes, la competencia para conocer de dichas causas corresponde a los Tribunales Civiles. En el caso bajo estudio, estamos en presencia de una acción de carácter civil, de la cual no se desprende en modo alguno, amenaza de violación directa de los derechos de la menor Michelle Del Carmen Bustamante, que haga susceptible de subsumir la presente causa en la competencia asignada a los Juzgados con competencia en materia de Menores y el Adolescentes. Aunado a lo anterior, se observa que en el presente proceso ni la madre ni la mencionada menor no han sido demandadas. Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto debe precisarse que la responsabilidad sobre la mencionada menor, recae en principio sobre sus progenitores; quienes deben cuidar de ella y garantizarle los medios que eviten violación a sus elementales derechos, así como tomar las medidas necesarias, para así procurarle una mayor estabilidad en el desarrollo de su personalidad. En razón a las argumentaciones expuestas se hace forzoso para el Tribunal desechar por improcedente lo solicitado por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide. Ahora bien, descendiendo al Thema decidendum, observa el Tribunal que no formo parte de lo controvertido la celebración del contrato cuyo cumplimiento reclama la parte actora, ni el vencimiento del plazo de prorroga legal, hechos que fueron expresamente admitidos por la representación de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, cuando expuso que es cierto que la relación arrendaticia se inició mediante contrato celebrado en fecha 1 de octubre de 1.995, que es cierto que luego celebraron otro contrato en fecha 23 de septiembre de 2.003, que es cierto que el último contrato vigente entre las partes es el de fecha 27 de septiembre de 2.004 y que también es cierto que la prorroga legal venció el 27 de septiembre de 2.008, razón por la cual, estos hechos aducidos como fundamento de la pretensión, quedan fuera del debate probatorio. Así se decide. En el caso sub iudice, observa quien aquí decide que, no resultando discutidos los hechos expuestos, al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, tal y como se señaló en el libelo de la demanda, una vez vencido el mismo en fecha 27 de septiembre de 2005; surgió para el arrendatario su derecho al beneficio de prórroga legal, que de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de tres años; contados a partir de dicha fecha, es decir, tres años contados a partir del día 27 de septiembre de 2005, debido a que la relación arrendaticia que vinculó a las partes tuvo una duración de diez años, por tanto, al iniciarse el plazo en fecha 25 de septiembre de 2005, la prórroga legal tal y como lo afirmó la parte actora y reconoció expresamente la parte demandada, venció el 27 de septiembre de 2008. Así se decide. De esta manera, debe señalarse que, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. La prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley. Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 27 de septiembre de 2008, surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en tal sentido. Así se decide. En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó JOSE BERNARDO URIBE MOLINA contra HERNIDEZ RAFAEL BUSTAMANTE HERNANDEZ, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 27 de septiembre de 2004 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 31, ubicado en el piso 3 del Edificio Grano de Oro, situado en la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Por cuanto el inmueble sobre el cual ha recaído la presente decisión se encuentra ubicado en el Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, se ordena notificar la presente decisión al Síndico Procurador Municipal. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días de abril de dos mil nueve. Años 198° de la independencia y 149 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las 11:19 am, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA Exp AP31-V-2009-000499.