TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental
Barquisimeto, veintiocho de abril de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000134

RECURRENTE: RAIMUNDO JOSE FIGUEROA SANTIAGO, venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 1.860.542, de este domicilio.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE RECURRENTE: MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO, JOANNA PEREZ SUAREZ, MARLA TROCONIS, JUAN CARLOS RODRIGUREZ, MIGUEL ADOLFO ANZOLA Y JOSE ANTONIO ANZOLA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 43.118, 90.399, 90.294, 80.135, 31.267 y 29.566, respectivamente.

RECURRIDA: SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L, sociedad inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 66, tomo 18-A de fecha 07/09/94.

REPRESENTANTE JUDICIAL DE LA PARTE RECURRIDA: HENRY ANTONIO RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 38.292.

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA (RECURSO DE APELACIÓN)

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El 14 de abril del 2008 es recibida la presente apelación, formulada en contra sentencia definitiva de fecha 13 de febrero del 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que resolvió la demanda de resolución de contrato intentada por el ciudadano RAIMUNDO JOSE FIGUEROA SANTIAGO en contra de la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L, y la cual fue declarada CON LUGAR.

La decisión apelada, declara con lugar la demanda de resolución de contrato, ordenando a la empresa demandada, entregar el bien libre de personas y cosas, así como también la condenó en costas.

A dicha apelación se le dio su entrada el 14 de abril del 2009, fijando entonces para el dictado de la sentencia el décimo día (10º) de despacho siguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, llegado el momento de dictar sentencia y luego de revisar de manera exhaustiva el expediente y la sentencia apelada, quien aquí decide pasa a fundamentar su decisión en los términos siguientes;

II
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Los contratos de arrendamiento anexos al expediente, otorgados por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, se valoran como documentos autenticados.

La prueba de informes a la Administración del Centro Comercial Cosmos, se desecha por no aportar elementos de convicción al proceso.

Los estados de cuenta de los locales 1A-7 y 2B-13, emitidos por la Administración del Centro Comercial Cosmos, se desechan, por cuanto no fueron ratificados por terceros de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

La prueba de informes a la Empresa ENELBAR C.A, se desecha por no tener relación con el objeto de la controversia.

Las dos (2) pruebas de informes al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, sobre hechos litigiosos se desecha por no tener relación con el objeto de la controversia.

La prueba de informes al Juzgado Superior Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, sobre hechos litigiosos, se desecha por no tener relación con el objeto de la controversia.

La prueba de Informes al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, al tribunal de Control Nº 2 del Circuito Judicial Penal del Estado Lara, a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sobre hechos litigiosos, se desecha por no tener relación con el objeto de la controversia.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Primeramente este tribunal debe pronunciarse, sobre la cuantía de la pretensión, por ser la misma de orden publico; todo en razón de haber sido rechazada por la demandada al considerarla insuficiente, y en tal sentido el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece en forma clara la forma de determinar la cuantía al señalar que si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

Ahora bien, quien aquí juzga considera por los razonamientos que se señalaran infra, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que en aplicación en lo señalado en la norma, debe multiplicarse los cánones de arrendamiento a que se obligo la arrendataria por los dos (02) locales y observando que ampos suman Bs. 1450,00 que multiplicados a los 12 meses que tiene el año, suman Bs. 17.400, siendo esta la suma que se determina, debe llevar el presente juicio y así se decide.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR EL DEMANDADO:

En primer lugar oponen conforme al artículo 346.1 del Código de Procedimiento Civil, la conexión al señalar el promovente de que el ciudadano Raimundo José Figueroa Santiago, intentó por ante el Tribunal Primero del Municipio Iribarren, demanda por desalojo en contra de la Sociedad Mercantil Sbarro Self Service Food, por existencia de conexión con la causa cursante por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara y a lo cual este tribunal considera que no hay conexión por cuanto que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento es distinta a la demanda de desalojo, en consecuencia, al ser acciones distintas debe declararse sin lugar la cuestión previa opuesta y así se decide.

Igualmente, con fundamento al cuarto supuesto del numeral primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, este tribunal concluye con la misma motivación señalada supra, que no existe conectividad por tratarse de acciones distintas ya que aquí se ventila una demanda de resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario en el pago de las cuotas del condominio y el otro juicio del cual se solicita la conectividad se trata de una acción de nulidad de cláusulas contractuales, en consecuencia tratándose de acciones manifiestamente distintas, debe declararse sin lugar la cuestión previa opuesta y así se determina.

DE LA RECONVENCIÓN:

Con relación a la reconvención, este tribunal debe señalar que de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, faculta al demandado proponer la reconvención, pero en los supuestos en que el tribunal sea competente por la materia y por la cuantía. En el caso que nos ocupa, tal como lo argumento el A quo, la cuantía de la reconvención fue estimada en la cantidad de 4.500 Bs., por lo que el Tribunal de Primera Instancia no era competente conforme al artículo 3 de la Resolución de fecha 30/01/96, Gaceta Oficial Nº 35890, que establecía conocer de las causas cuya cuantía sea superior a Bs. 5.000.000 hoy Bs. F 5.000, en razon de ello debe declararse inadmisible la reconvención propuesta y así se decide.

CONSIDERACIONES AL FONDO:

Este juzgador para decidir observa, que el Contrato es definido por nuestro Código Civil en el Artículo 1133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Del mismo modo, el Contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.

Tal situación viene regulada por el Artículo 1167 del Código Civil, al disponer:

“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:

Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.

Dicho esto, se hace necesario precisar, que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento.

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.

Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tacitas.

Ahora bien, dicho lo anterior y analizado el caso de marras, se evidencia que estamos frente a una apelación de sentencia definitiva que declaro con lugar la demanda de resolución de contrato incoada por el ciudadano RAIMUNDO JOSE FIGUEROA SANTIAGO en contra de la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L, por considerar que el demandado no cumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes.

Dicho lo anterior, este tribunal en materia de relación arrendaticia la Ley le da un tratamiento distinto de acuerdo al contrato suscrito, así la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la acción de resolución de contrato para los contratos a tiempo determinado y para los contratos a tiempo indeterminado por causales distintas a la acción de desalojo, tal como lo establece el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es por ello, que a los efectos de determinar la posición legal aplicable hay que establecer con claridad si el contrato es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado y la doctrina a fijado posición al respecto, al señalar que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera especifica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien, no pudiendo descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado tal como lo prevé el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos periodos, sin embargo, para los efectos judiciales será considerado a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble y también se encuentra el supuesto de la tacita preconducción el cual se da, cuando vencido el contrato las partes no manifiesten su interés en darlo por concluido.

En el caso que nos ocupa, haciendo un análisis del acervo probatorio específicamente de los contratos de arrendamiento autenticados por ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, ambos de fecha 26/07/01 anotados bajo los números 11 y 12 respectivamente, tomo 86 del libro de autenticaciones llevado por esa notaria, donde el arrendatario se obligo a pagar por el local 2B-13 la cantidad de Bs. 300.000 mensuales durante los primeros 6 meses de vigencia del contrato y la cantidad de Bs. 350.000 mensuales durante los últimos 6 meses de vigencia por concepto de canon de arrendamiento y por el local 1A-7 la cantidad de Bs.1.100.000 mensuales; igualmente consta en los mencionados contratos que el arrendatario se obligo a cancelar los servicios de agua, luz, aseo urbano, teléfono y condominio. Ahora bien, este tribunal observa, que una vez vencido el contrato tal como concluyo el A quo, no se suscribió un nuevo contrato, lo que originó como consecuencia que el contrato se haya transformado a tiempo indeterminado. De igual forma este despacho observa, que la acción de la resolución de contrato debe proceder por cuanto que se esta demandando causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Además este tribuna constata la no cancelación de los cánones de arrendamiento a que estaba obligado el arrendatario, así como, la no cancelación de las cuotas de condominio de los años 2005, 2006 y 2007, por lo que este tribunal comparte el criterio del A quo al evidenciar que si hubo incumplimiento por parte del arrendatario al no cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento así como tampoco las cuotas de condominio de los años 2005, 2006 y 2007 ya que el demandado nunca demostró el cumplimiento de esas obligaciones, por lo que la acción de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperar y así se decide.

IV
DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L, en contra de la sentencia definitiva de fecha 13 de febrero del 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

SEGUNDO: Se declaran SIN LUGAR las cuestiones previas alegadas contenidas en el primer y cuarto supuesto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Se declara INADMISIBLE la reconvención propuesta por la parte demandada.

CUARTO: Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano RAIMUNDO JOSE FIGUEROA SANTIAGO venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 1.860.542 en contra de la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L sociedad inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nº 66, tomo 18-A de fecha 07/09/94, representada por sus directores AMERICO GENTILE y HERNAN VELASQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº 7.375.333 y 4.469.539, respectivamente. En consecuencia se resuelven los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes y autenticados ante la Notaria Publica Quinta de Barquisimeto, ambos de fecha 26/07/01, anotados bajo los Nros. 11 y 12, tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

QUINTO: Se ORDENA a la demandada, entregar a la parte actora libre de personas y cosas, los siguientes inmuebles: dos (2) locales comerciales, distinguidos con los Nros. 2B-13 y 1A-7, que forman parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto.

SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

SEPTIMO: Se CONFIRMA la sentencia de fecha 13 de febrero del 2009, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, aquí apelada.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintiocho (28) días del mes de abril del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

El Juez Titular

Dr. Freddy Duque Ramírez
La Secretaria,
Abogada Sarah Franco Castellanos

Publicada en su fecha a las 12:35 p.m.

La Secretaria,

Fd/ydg.-