TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis de Abril de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000158

PARTE DEMANDANTE: ANA PASTORA HERNÁNDEZ DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.913.532.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Carmen Adriana Uzcategui, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 47.715.

PARTE DEMANDADA: MARLY MACARENA HERNÁNDEZ y ALBENIS RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.690.728 y 12.088.525, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: José Emilio Giménez, Luís Pérez y Alba Sosa, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 90.126, 92.391 y 83.047, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (Apelación)
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda con ocasión a la pretensión de Desalojo, interpuesta por la ciudadana Ana Pastora Hernández de Pérez, asistida de Abogada, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que según consta de contrato privado de arrendamiento, en fecha 15 de Agosto de 2004 cedió en arrendamiento a los ciudadanos Marly Macarena Hernández y Albenis A. Rodríguez, un inmueble de su propiedad, constituido por una casa, que forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el Nº 2-18, ubicado en la Calle 16 entre carreras 2 y 3 de Barrio Unión, en la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Unión, Municipio Iribarren del Estado Lara, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con casa y terrenos que son o fueron ocupados por José González; Sur: Con local y Apartamento Nº 2 de su propiedad; ESTE: Con casa y terrenos que son o fueron ocupados por Ana Silva de Colmenárez y OESTE: Con área de estacionamiento y patio interior del inmueble que es su frente. Que en la cláusula segunda del contrato, se estableció que la duración del mismo era de SEIS (06) meses fijos, contados a partir del 15 de Agosto de 2004 hasta el 15 de Febrero de 2005, prorrogable por igual lapso a menos que una de las partes manifestare a la otra con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento, su deseo de no prorrogarlo o que hubieren hecho uso de la prorroga legal y vencida la misma deberán hacer entrega del inmueble desocupado, en buen estado y solvente en los servicios. Que se convino en un ajuste en el canon de acuerdo al índice general de precios del consumidor, en caso de renovación. Que en la cláusula tercera se convino en un canon de arrendamiento de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (160.000,oo Bs.), mensuales, por los seis meses del termino fijo, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los TRES (03) primeros días del mes, en su domicilio, con una penalidad de Bs. 1500,00 por cada día de atraso en el pago. Dicho canon ajustado de mutuo acuerdo en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 224.000,00) o, en la actualidad, DOSCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.224,00) haciéndose en efectivo su pago a partir del mes de Enero de 2006 y es el que hasta Julio de 2007 pagaron los arrendatarios. Que en la cláusula Quinta se convino que los servicios y el mantenimiento serian por cuenta de los arrendatarios, que en la sexta se convino que las reparaciones menores y locativas serian por cuenta y orden de los mismos, respondiendo por daños y perjuicios que ocasionen, una reparación mayor no hecha por la falta de notificación de los arrendatarios y que en la décima, declararon recibir el inmueble objeto del contrato en perfectas condiciones de uso y conservación, obligándose a devolverlo en esas mismas condiciones. Que en la cláusula décima primera, las arrendatarias se obligaron a acatar un reglamento, entre cuyas normas está mostrar el inmueble cuando le fuere requerido por su persona para constatar su estado de indemnizar los daños que sufriera en sanitarios, instalaciones eléctricas, vidrios y otros. Que vencido el termino fijo del contrato el día 15/02/05, habiéndose consumido la prorroga de seis meses al 15/08/05 y continuar los arrendatarios están ocupando el inmueble desde esa fecha hasta el presente sin oposición de su parte, dicho arrendamiento se renovó con duración indeterminada, fue reconducido, ya que solo se pactó UNA (01) sola prorroga de seis meses y se ha prorrogado indefinidamente en el tiempo. Al respecto hizo referencia a los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que luego de vencido el tiempo fijado para la duración del contrato y su prorroga, los arrendatarios continuaron en posesión del apartamento objeto de arrendamiento con su anuencia recibiéndoseles el pago del canon durante todo ese tiempo por lo que respecto a ese arrendamiento en cuestión, debe procederse como los que se hacen sin determinación del tiempo por haber operado la tacita reconducción como se acotó anteriormente en la cláusula segunda del contrato, se convino en que el arrendatario cancelaría el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas dentro de los tres primeros días de cada mes. Siendo que el contrato comenzó el 15/08/04 las mensualidades se cuentan de quince (15) a quince (15) y el primer mes del contrato inicial, Septiembre corrió del 15/08/2004 a 15/09/2004 y así sucesivamente, comenzando la mensualidad el quince de cada mes y terminando el quince del mes siguiente. Que en consecuencia el mes debe pagarse entre el día DIECISÉIS (16) al DIECIOCHO (18) de cada mes. Que es el caso que los arrendatarios no han pagado las mensualidades de arrendamientos correspondientes a los meses de Agosto 2007 (15/08/07 a 15/09/07) Octubre 2007 (15/09/07 a 15/10/07), Noviembre 2007 (15/10/07 a 15/11/07), Diciembre 2007 (15/11/07 a 15/12/07), Enero 2008 (15/12/07 a 15/01/08), Febrero 2008 (15/01/08 a 15/02/08) y Marzo 2008 (15/02/08 a 15/03/08) que debían ser pagadas dentro de los tres días siguientes al vencimiento así: Agosto 2007 entre el 16/08/07 y el 18/08/2007, Septiembre 2007 entre el 16/09/07 y 18/09/07, Octubre 2007 entre el 16/10/2007 y 18/10/2007, Noviembre 2007 entre el 16/11/07 y 18/11/07, Diciembre 2007 entre el 16/12/07 y 18/12/07, Enero 2008 entre el 16/01/08 y 18/01/08, Febrero 2008 entre el 16/02/2008 y 18/02/08 y Marzo 2008 entre el 16/03/08 y 18/03/08, por lo que se encuentran en mora en ocho meses de cánones de arrendamiento. Que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “A” establece como causa de desalojo para inmuebles arrendados bajo contrato escrito a tiempo indeterminado, el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, y siendo que la demandada no ha cancelado los meses de Agosto 2007 a Marzo 2008, encuadra dentro del supuesto previsto por la citada Ley. Que por todas las razones expuestas y en vista de la falta de pago de los arrendatarios-inquilinos, es por lo que acude para demandar como en efecto demando, a los ciudadanos Marly Macarena Hernández y Albenis A. Rodríguez, por Desalojo a fin de que convenga o a ellos sean condenados por este Tribunal en: 1) desalojar y entregar el inmueble objeto de la convención arrendaticia completamente desocupado de personas y cosas; 2) en pagar la cantidad de UN MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES (1792,00 Bs.F.) por concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir por los meses de Agosto 2007 a Marzo 2008, ambas inclusive, a razón de DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (224.000,00 Bs.) DOSCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES (224,00 Bs.F.) mensuales, con lo cual la privaron del usufructo correspondiente de esos pagos, así como también en pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de la interposición de la demanda hasta que se produzca la total entrega material del inmueble arrendado a satisfacción y en las mismas condiciones que lo recibió y 3) pagar las costas y costos del presente juicio. Fundamentó su pretensión en los artículos 33 y 34 literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el articulo 1592 del Código Civil y el articulo 1264 y siguientes eiusdem, asimismo en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (3000,oo Bs.F.).
En fecha 09 de Abril de 2008, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda.
En fecha 12 de Mayo de 2008, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en la que admitió como cierto que en fecha 15 de Agosto de 2004, celebraron con la ciudadana Ana Pastora Hernández de Pérez, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la Calle 16 entre carreras 2 y 3 de Barrio Unión, signado con el No. 2-18, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Unión, Municipio Iribarren del Estado Lara, exponiendo que lo siguen ocupando en calidad de arrendatarios, ocupación que se hace estrictamente apegados a la legislación vigente que regula la materia inquilinaria. Expuso que dicha relación jurídica arrendaticia tuvo su verdadero origen con anterioridad a la celebración de dicho contrato, siendo el mismo un infructuoso intento de la demandante para novar los derechos y obligaciones derivados del vínculo arrendaticio ya existente entre las partes, de manera de convertirlo de un arrendamiento a tiempo indeterminado cuya legítima ocupación data desde la década de 1990, a un arrendamiento a tiempo determinado, con el claro propósito de desconocer los derechos arrendaticios de que gozan como ocupantes por mas de una década. Admitió como cierto que dicho contrato tenia una vigencia de SEIS (06) meses y que a partir del 15 de Febrero de 2005, tal y como lo manifestó la demandante, pasó a constituir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado cuyos efectos jurídicos se mantienen vigentes a la presente fecha; por lo que en el supuesto negado que se entienda que hubo novación del vinculo arrendaticio con ocasión del referido contrato y la circunstancia de ocupación desde la década de 1990 antes señalada, debe entenderse de igual manera, por estar así contestes ambas partes, que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado. Que es cierto que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de CIENTO SESENTA BOLÍVARES FUERTES (160,oo Bs.F.) y que posteriormente, a partir de Enero de 2006, seria por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (224,00 Bs.F.) siendo este el monto vigente hasta la fecha. Negó, rechazó y contradijo, que sea cierto lo alegado y aducido por la demandante en su escrito de demanda, en cuanto a la supuesta insolvencia por su parte en condición de arrendatarios, en el pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto 2007, Septiembre 2007, Octubre 2007, Noviembre 2007, Diciembre 2007, Enero 2008, Febrero 2008 y Marzo 2008, exponiendo que dicha obligación de pago fue satisfecha mediante el procedimiento de consignación arrendaticia, sustanciado en el expediente KP02-S-2007-15624 por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren. Que es el caso que desde el mes de Agosto de 2007, comenzaron a sufrir por parte de la ciudadana arrendadora una serie de perturbaciones a su legítima posesión en condición de arrendatarios del referido inmueble, en virtud que a partir de ese entonces, de manera infundada y violenta, la demandante ha pretendido desocuparlos por vías ilegales del inmueble objeto de arrendamiento. Que han sido diversos los episodios en los cuales la arrendadora se ha presentado en el inmueble con insultos, amenazas, gritos y violencia física a pedir de la desocupación inmediata, llegando incluso en cambiar en diversas oportunidades la cerradura de la puerta principal de la casa con sus hijas menores dentro, lo que constituye un incumplimiento en su obligación, derivada del vinculo arrendaticio, de garantizar a los arrendatarios el pacifico y regular uso del bien dado en arrendamiento. Que por ante esta situación, se han visto forzados a instar las gestiones conciliatorias y de resguardo a su seguridad ciudadana, prestadas por la Prefectura del Municipio Iribarren por la Dirección de Inquilinato del Municipio Iribarren, e incluso, en virtud de haberse visto amenazada la seguridad de sus hijas menores que habitan en el inmueble, la necesidad de acudir a obtener, como en efecto se ha hecho una medida de protección por parte del Consejo de Protección del Niño y el Adolescente competente, instancias a las que han hecho citar a la demandante con el fin de hacerle entrar en razón y hacerle ver que su ocupación en el inmueble es legítima y se encuentra regulada por el derecho, ello en virtud de un vinculo jurídico arrendaticio que genera derechos y obligaciones y que impiden que esta ciudadana pueda presentarse a su hogar a sacarlos por la fuerza como lo ha pretendido en diversas ocasiones. Que la arrendadora se ha negado desde esa fecha a recibir el pago de los cánones de arrendamientos que mensualmente le presentaron en cumplimiento de su obligación como inquilinos. Que es por ello que a partir del mes de Septiembre de 2007 se han visto en la necesidad de hacer uso del procedimiento de pago por consignación previsto en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, lo cual efectivamente se ha venido efectuando mensualmente con absoluta regularidad por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el expediente No. KP02-S-2007-15624. Seguidamente propuso Reconvención, solicitando además el llamado como tercero a la causa de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara.
En fecha 25 de Febrero de 2002, el Tribunal A-Quo declaró inadmisible la reconvención propuesta y negó la intervención como tercero de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara.
En fecha 27 de Mayo de 2008, las Representaciones Judiciales de ambas partes, presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 02 de Junio del mismo año.
En fecha 16 de Octubre de 2008, el Tribunal A-Quo, dictó Sentencia Definitiva declarando sin lugar la demanda interpuesta.
En fecha 20 de Febrero de 2009, la Representación Judicial de la parte demandante presentó escrito de apelación a la Sentencia Dictada por el Tribunal A-Quo.
En fecha 04 de Marzo de 2009, éste Tribunal le dio entrada a la causa a los libros respectivos.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el desalojo de un inmueble constituido por una casa objeto de un contrato de arrendamiento privado, que, según su propio decir, se trata de una relación a tiempo indeterminado, con una vigencia desde el día 15 de Agosto del año 2004 y al cual se le asigna pleno valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido ni impugnado por parte de la demandada de autos.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la actora procura el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que dijo haber suscrito con la parte demandada, en razón de que los demandados han incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento del bien inmueble objeto de la presente demanda, adeudando los cánones de arrendamiento del mes de Agosto de 2007 en adelante hasta la fecha, a razón de DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (224.000, oo Bs.) de antigua denominación mensuales.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, convino en existencia del contrato de arrendamiento con la parte actora, exponiendo que la relación arrendaticia con ésta data desde el año 1990.
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, observa este Juzgador que la parte demandante, trajo a los autos, como medio probatorio, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de Agosto de 2004, el cual ya fue objeto de valoración.
La representación Judicial de la parte demandada, aportó como elemento probatorio, copia certificada del Expediente de Consignaciones Arrendaticias llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, signado con el Alfanumérico KP02-S-2007-15624; del cual, quien esto decide observa que no se encuentra evidenciado en las mencionadas copias certificada, que se haya otorgado a la parte interesada, comprobante o recibo de la consignación, en virtud de lo dicho medio probatorio no demuestra la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada de autos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 53, 1er Aparte de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:
Artículo 53: “Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.
Parágrafo Unico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.” (negritas y cursivas del Tribunal)
Asimismo la actora de autos consignó como medios de prueba, copia del expediente sustanciado por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, con motivo de la denuncia Nº 047/08; copia certificada del expediente 4986 sustanciado por el Departamento de denuncias de la Prefectura del Municipio Iribarren, en el cual se procesó la denuncia realizada 05 de Octubre de 2007; copia certificada del expediente 5270 sustanciado por el departamento de denuncias de la Prefectura del Municipio Iribarren, en el cual se procesó la denuncia realizada 26 de Noviembre de 2007; Copia fotostáticas del procedimiento sustanciado ante el Consejo de Protección del Niño y del Adolescente, expediente Nº M-2352, en el cual se procesó la denuncia realizada 23 de Enero de 2008; los cuales aun cuando no fueron desconocidos ni impugnados por la parte demandada, deben ser desechados en virtud de su impertinencia por cuanto no evidencian el estado de solvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento aducidos por la actora de autos.
La parte demandada, tenía la carga de demostrar que se había liberado de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento, en defecto de lo cual sin que existan en autos elementos probatorios que demuestren dicho cumplimiento, observando quien esto decide, de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la parte demandada, no desplegó actividad probatoria fehaciente, para acreditar haber honrado el compromiso por ella asumido.
Consecuencia de lo anterior, es que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación contractual, sin que haya sido controvertida o desvirtuada por la parte demandada, sino que está aceptó el hecho de la relación contractual entre las partes, no existiendo elementos probatorios que demuestren cumplimiento de la obligación asumida por la demandada de autos, resulta plenamente aplicable la solicitud de desalojo, y debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la Representación Judicial de la parte demandada y CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, intentada por la ciudadana ANA PASTORA HERNÁNDEZ DE PÉREZ, contra los ciudadanos MARLY MACARENA HERNÁNDEZ y ALBENIS RODRÍGUEZ, previamente identificados.
En consecuencia se condena a la parte perdidosa hacer entrega a la parte demandante del inmueble constituido por una casa, que forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el Nº 2-18, ubicado en la Calle 16 entre carreras 2 y 3 de Barrio Unión, en la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Unión, Municipio Iribarren del Estado Lara, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con casa y terrenos que son o fueron ocupados por José González; Sur: Con local y Apartamento Nº 2 de su propiedad; ESTE: Con casa y terrenos que son o fueron ocupados por Ana Silva de Colmenárez y OESTE: Con área de estacionamiento y patio interior del inmueble que es su frente, libre de personas y bienes.
Asimismo, se condena a la parte perdidosa al pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar a partir del mes de Agosto del año de 2007, a razón de DOSCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (224,oo Bs.) a título de daños y perjuicios, mas los que se sigan venciendo a razón de daños y perjuicios hasta la total y definitiva entrega del inmueble en referencia.
En consecuencia, queda Revocado el fallo dictado por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarrende esta Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 16 de Octubre de 2008. Remítase con oficio al Tribunal de origen.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Seis (06) días del mes de Abril del año dos mil nueve (2009). Años 198º y 150º.
EL JUEZ,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 10:20 a.m.
El Secretario,
OERL/mi