TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE N° 3.190-09

PARTE ACTORA: ADELAIDA DEL CARMEN MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.541.321, de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: ARCENIA COLMENÁREZ C., de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 15.257.
PARTE DEMANDADA: ELIZABETH GABRIELE MARTÍN KORNETT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-17.276.299.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada SANDRA QUERALES ARIAS, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.041.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 29-01-2009, por la ciudadana ADELAIDA DEL CARMEN MENDOZA, debidamente asistida de Abogada en contra de ELIZABETH GABRIELE MARTÍN KORNETT, todas identificadas en autos.
La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha 04-02-2009, ordenándose la citación de la demandada, para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 09-03-2009, el Alguacil del Tribunal, mediante diligencia, consigna recibo de citación firmado por la demandada ELIZABETH GABRIELE MARTÍN KORNETT en fecha 06-03-2009 (folios 17 y 18).
En fecha 10-03-2009, oportunidad procesal para que tenga lugar la contestación de la demanda, la demandada ELIZABETH GABRIELE MARTÍN KORNETT debidamente asistida de la profesional del derecho SANDRA QUERALES ARIAS, presenta escrito constante de un (1) folio útil, el cual contiene la contestación al fondo de la demanda.
Abierto el lapso a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 25-03-2009 se declara la presente causa en estado de sentencia.
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede al pronunciamiento del fondo del presente juicio, en los términos que se expresan a continuación.
Alega la parte actora lo siguiente:
• Que en fecha 28-10-2005 dio en arrendamiento a ELIZABETH GABRIELE MARTÍN KORNETT un inmueble constituido por una casa con su terreno propio, distinguida con el N° C4-40, ubicada en la calle 4 de la Urbanización Copacoa, Municipio Palavecino del Estado Lara.
• Que en la cláusula segunda del contrato se estipuló que, el término de duración de es seis (6) meses fijos, que comenzará a regir a partir del 01-11-2005 hasta el 30-04-2006. Que vencido dicho plazo se considerará automáticamente prorrogado por seis meses mas.., si alguna de las partes no da aviso a la otra por escrito su deseo de dar por terminado este contrato.
• Se estableció en las cláusulas tercera que, la arrendataria pagará a la arrendadora por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales durante la vigencia del primer período de este contrato y, a partir del vencimiento, el canon se ajustará semestralmente tomando como base mínima el promedio de inflación, fijado por la variación porcentual semestral de los índices generales de precio al consumidor del área metropolitana de caracas, determinado por el Banco Central de Venezuela para el mes de vencimiento de cada semestre.
• Que la inquilina se encuentra incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, por cuanto no ha cumplido con su obligación de pagar los alquileres en la forma pactada, ya que adeuda los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y, Enero de 2009.
• Que es por tal razón que demanda, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y en consecuencia, entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado, en perfecto estado de aseo, solvente en los servicios y, efectuadas las reparaciones a que hubiere lugar, y de no convenir en ello, así sea declarado por el Tribunal; En pagar por concepto de daos y perjuicios la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00), que corresponden a los cánones de arrendamientos adeudados, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00) por cada mes, es decir, de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y, Enero de 2009, y los que continúen venciéndose hasta la definitiva entrega de inmueble; Al pago por el mismo concepto a razón de OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 80,00) mensuales, por cada día que se siga venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble; Al pago de las costas de este procedimiento.
Acompaña al libelo de la demandada, copia certificada del documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara., bajo el N° 11, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del año 2003; Agregado a los folios 3 al 7, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil., el mismo hace fe de que el inmueble objeto del presente juicio, es de la propiedad de la parte actora ADELAIDA DEL CARMEN MENDOZA DE SIERRA, titular de la cédula de identidad N° V-3.541.321. Y así se establece.
Acompaña igualmente, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, autenticado ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 08 de Octubre de 2005, bajo el N° 19, Tomo 195; Agregado a los folios 8 al 14, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, el mismo hace fe de la existencia de la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio. Y así queda establecido.
Alegatos de la parte demandada:
• Niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
• Niega que en la actualidad exista entre su persona y la demandante contrato de arrendamiento escrito…lo cierto es que en la actualidad existe un contrato verbal con vencimiento el 30 de Agosto de 2009, el cual fue acordado de mutuo acuerdo al vencimiento de la primera prórroga del contrato, que corre inserto en autos.
• Niega, rechaza y contradice, que haya incumplido desde el mes de Octubre de 2008 hasta el mes de Enero de 2009, ambos inclusive, con el pago del canon de arrendamiento… que lo cierto es que la arrendadora se ha negado a recibir el pago desde el mes de Octubre de 2008. Que Inversiones Guver, S.R.L., empresa encargada de la administración del inmueble, le notificó que la demandante de autos no recibiría el canon mensual porque era irrisorio…que la misma no le aceptaría el canon sino a la finalización del contrato verbal, es decir, el 30 de Agosto de 2009 y, que los mismos debían ser cancelados a razón de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,00) mensuales.
• Niega, rechaza y contradice la estimación en la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00), más la cantidad OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 80,00), hasta la definitiva entrega del inmueble.

Análisis de los medios probatorios:
Pruebas de la parte actora:
Reproduce el mérito probatorio que se desprende del documento de propiedad del inmueble, anexo al libelo de la demanda con la letra “A” y, del contrato de arrendamiento, anexo igualmente al libelo de la demanda con la letra “B”, los cuales fueron valorados anteriormente en esta sentencia.
Pruebas de la parte demandada:
Reproduce el mérito favorable del contrato de arrendamiento inserto en el presente expediente, valorado con anterioridad.
Consigna original de comunicación de fecha 17-09-2007, dirigida a ELIZABETH GABRIELE MARTÍN KORNETT, firmada en original por ADELAIDA DEL CARMEN MENDOZA, titular de la cédula de identidad N° 3.541.321, agregado al folio 25, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, ya que el mismo no fue impugnado por la parte actora. Dicho documento hace plena prueba de que la arrendataria demandada fue debidamente notificada de la voluntad de la arrendadora accionante, de no renovar el contrato con vencimiento el 31 de Octubre de 2007. En cuanto a la copia del mismo documento, agregado al folio 26, se desecha por no ser medio de prueba legal, conforme al Código Civil, Código de Procedimiento Civil o de alguna Ley Especial.
Consigna recibos de pagos de canon de arrendamientos, correspondiente a los meses de Diciembre 2007, Enero 2008, Febrero 2008, Marzo 2008, Abril 2008, Mayo 2008, Junio 2008, Julio 2008, Agosto 2008, Septiembre 2008 y Octubre 2008, todos y cada uno de ellos firmados en original por Adelaida Mendoza, titular de la cédula de identidad N° 3.541.321. Dichos recibos de pagos están agregados a los folios del 27 al 37, los cuales se valoran de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, ya que no fueron impugnados por la parte actora. Hacen fe de la solvencia de la arrendataria o en el pago de los cánones de arrendamientos desde Diciembre de 2007 hasta Octubre de 2008. Y así se decide.
Planteada en estos términos la presente controversia, para decidir es necesario hacer las siguientes consideraciones:
• La parte actora, junto al libelo de demanda consigna original del contrato de arrendamiento, cuya resolución solicita. Del análisis o estudio de dicho contrato de arrendamiento, quien juzga observa que, en la cláusula segunda del contrato se estipuló que, el término de duración del mismo sería de seis (6) meses fijos, que comenzará a regir a partir del 01-11-2005 hasta el 30 -04-2006. Que vencido dicho plazo se considerará automáticamente prorrogado por seis meses mas.., si alguna de las partes no da aviso a la otra por escrito su deseo de dar por terminado este contrato. Aviso que deberán darlo las partes, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de sus prórrogas, por escrito, en forma expresa y, para que se considere efectuada dicha notificación, deberá ser firmada una copia en señal de recibido, bien por las partes o por cualquier empleado domestico que labore en la casa arrendada u oficina o por el vigilante de la Urbanización Copacoa, o, mediante aviso publicado en diario de reconocida circulación en la ciudad de Barquisimeto. En la forma como quedó redactada la cláusula temporal del contrato (segunda), se concluye con meridiana claridad en que, la voluntad de las partes es que el contrato lo fuera siempre a tiempo determinado de seis meses, planteándose la posibilidad de prórrogas sucesivas y automáticas, sometiendo dichas prórrogas a la condición del NO aviso por escrito de alguna de las partes, en el cual se exprese la voluntad de dar por terminado el contrato, Por lo que forzosamente hay que concluir en que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado y, que el plazo convencional del contrato de arrendamiento venció el día 30 de Abril de 2006.
• Que a partir de esa fecha, el contrato fue objeto de varias prorrogas automática por el mismo período de seis (6) meses, conforme fue convenido en la citada cláusula segunda; La primera prórroga que comienza el 01 de Mayo de 2006 hasta el 30 de Octubre de 2006; La segunda prórroga desde el 01 de Noviembre de 2006 hasta el 30 de Abril de 2007; Una tercera prórroga desde el 1 de Mayo de 2007 con vencimiento el 31 de Octubre de 2007. Conclusión a la que llega esta Juzgadora previa verificación de que no consta en autos notificación alguna de las partes de dar por terminado el contrato, conforme quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Y así se establece.
• Ahora bien, la parte demandada en la etapa probatoria, trajo a los autos el escrito de notificación por parte de la arrendadora, de su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento que vence el 31 de Octubre de 2007, el cual cursa al folio 25 ya sido valorado; Si bien es cierto que, no hay prueba alguna de que el aviso en referencia haya sido efectuado en el lapso de tiempo que se convino en la cláusula segunda del contrato y, que hubiera sido efectivamente recibido por la arrendataria, con los recibos de pago de los cánones de arrendamiento agregados a los folios 27 al 37, igualmente valorados, cada uno de los cuales contiene expresamente, que corresponde a la prórroga legal, se concluye en que se cumplió debidamente con la notificación del desahucio y, en consecuencia, que el contrato de arrendamiento venció el 31 de Octubre de 2007, por lo que la relación arrendaticia, tuvo una duración de DOS AÑOS. Y así se decide.
El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento que tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas….: b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”.
Siendo así las cosas, en el caso de autos, la prórroga legal comienza a regir el 1 de Noviembre de 2007 con vencimiento el 01 de Noviembre de 2008. Y así queda establecido.
El último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
Cuando la parte actora en fecha 29-01-2009, interpone la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO para obtener la entrega del inmueble arrendado, la prórroga legal había vencido, por lo que, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la única vía de la arrendadora para obtener la entrega del inmueble, es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, la acción escogida por la parte actora, no es la procesalmente correcta, conforme a la disposición contenida en la norma citada. Y siendo ello así, es evidente que, la presente acción no puede prosperar, por ser IMPROCEDENTE. Y así se decide.

DECISIÓN

Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por ADELAIDA DEL CARMEN MENDOZA en contra de la ciudadana ELIZABETH GABRIELE MARTÍN KORNETT, ambas identificadas en autos.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, al Primer (01) día del mes de Abril del año 2009. Años: 198° y 150°
La Juez

Dra. Coromoto J. de Del Nogal

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya.

Publicada en su fecha, a las 12:30 p.m.

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya.