TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT

ABOGADO: LISBETH MORFFE

DEMANDADO: MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO

ABOGADO: FRANCISCO ANTONIO SANCHEZ

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 54.302

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta en fecha 07 de febrero de 2008, por el Abogado FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 33.503, de este domicilio en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11-809.364, parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 29 de noviembre del año 2007.
Recibidas las actuaciones, este Juzgado procedió en fecha 18 de febrero de 2008, a darle entrada, asignándole Nro. 54.302, de la nomenclatura interna de este Tribunal, y en fecha 27 de febrero de 2008, se fijó el Décimo (10°) día de despacho para dictar el fallo.
Por diligencia de fecha 11 de noviembre de 2008, la Abogada LISBETH MORFFE, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte Actora, solicitó dictar Sentencia en la presente causa.
Encontrándose la causa en estado de sentencia, esta Alzada pasa a hacerlo de la manera siguiente:
I
De la revisión del expediente se deja plasmado el cumplimiento de las siguientes actuaciones:
Se inicia el presente Procedimiento en fecha 03 de Abril de 2006, por formal demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.013.091 y de éste domicilio, asistida por la Abogada LISBETH MORFFE, inscrita en el I.P.S.A. bajo el número 56.156 y de éste domicilio, contra la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-11.809.364 y de éste domicilio.
Por auto de fecha 06 de abril de 2006, se procedió a darle entrada a la presente demanda bajo el número 0962, de la nomenclatura interna llevada por ese Juzgado y en esta misma fecha, se admitió la demanda, por el JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO y se sustanció por el procedimiento Breve, ordenándose la citación del demandado de autos.
Por diligencia de fecha 05 de mayo de de 2006, la parte Actora ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTO, antes identificada, confirió Poder a los Abogados ALBERTO MORIN TORTOLERO, GERMAN MELET Y LISBETH MORFFE SALAZAR, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 16.203, 56.156 y 23.364 respectivamente y de éste domicilio.
Las diligencias conducentes a la citación del demandado de autos, se cumplieron y de las mismas, se desprende que se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de mayo de 2006, la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.809.364, asistida por el Abogado FRANCISCO ANTONIO SÁNCHEZ BARRIOS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 33.503 y de éste domicilio, consignó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra. Igualmente Reconvino a la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT. Y finalmente de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, solicitó la intervención de Terceros en la presente causa. La Reconvención fue admitida mediante auto de fecha 22 de mayo de 2006, y en este mismo auto fue declarado INADMIISBLE el referido llamado a terceros, en virtud de no haberse acompañado la prueba documental que acreditare el llamado del Sindico Procurador Municipal y de los ciudadanos MILDRA DEL ROSARIO TELLEIRA Y LUIS JAIRO GUEVARA.
En fecha 25 de mayo de 2006, la Abogada LISBETH MORFFE, en su carácter de autos, consignó escrito mediante el cual dio contestación a la Reconvención propuesta.
En fecha 25 de mayo de 2006, la Abogada LISBETH MORFFE, en su carácter de autos, presentó escrito mediante el cual dio contestación a la reconvención.
En fecha 26 de mayo la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, asistida de Abogado, APELÓ del auto mediante el cual el Tribunal declaró INADMISIBLE el llamado de los terceros en la presente causa, y en esa misma fecha la accionada otorgó Poder Apud acta, al Abogado FRANCISCO A. SANCHEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el número 33.503.
En fecha 30 de mayo de 2006, fue escuchada la Apelación interpuesta por la parte demandada en un solo efecto, la cual se tuvo por desistida en virtud de no constar en autos, que la parte apelante haya impulsado la misma, al no haber señalado ni consignado las copias fotostáticas para ser certificadas y posterior remisión al Tribunal Superior.
Abierta la causa a prueba ambas partes promovieron las que e estimaron convenientes en demostración de sus alegatos.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal A-quo falló declarando a.) SIN LUGAR la defensa previa, de falta de cualidad de la parte actora, alegada por la parte demandada ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO; b.) CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, a través de su Apoderada Judicial LISBETH MORFFE, contra la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, representada por el Abogado FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, todos ya identificados, por lo que declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 17 de marzo de 2004; c.) SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, propuesta por la demandada ciudadana MARÍA LUZ ARIAS ROMERO.
II
DE LA CONTROVERSIA
A.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA.
Alega que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia de fecha 17 de marzo de 2004, sobre un inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, la cual posee una extensión aproximada de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198 mts2) y que forma parte de mayor extensión alinderada de la siguiente manera: NORTE: Casa y Solar que es ó fue de JACINTO BORTOT: SUR: Casa y solar que pertenece a la Comunidad BORTOT: ESTE: Casa y solar que pertenece a la Comunidad Bortot; y OESTE: Que es su frente, la avenida Escalona número 89-48. Agrega la Actora, que la duración del contrato era de seis (6) meses contados a partir del 15 de marzo hasta el 15 de septiembre de 2004, pudiendo ser prorrogado. Que en la clausula Tercera del Contrato se estableció un canon mensual de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), que la arrendataria se obligó a cancelar puntualmente por mensualidades vencidas en moneda legal dentro del primer día siguiente al vencimiento de cada mes. Que en la clausula CUARTA se convino que en caso de prorroga el canon de arrendamiento se incrementaría en un porcentaje igual a la tasa de inflación medida por el comportamiento del índice de precios al consumidor publicado según Banco Central de Venezuela, correspondiente al mes inmediatamente anterior al vencimiento del contrato. Dice que en la Clausula Quinta, se estableció que la falta de pago de una de las mensualidades vencidas de arrendamiento ó el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que asume en el contrato, dará derecho a la arrendadora para pedir la desocupación del inmueble ó exigir el cumplimiento del contrato y en cualquiera de los casos reclamar a la arrendataria el pago de los daños y perjuicios consiguiente. Esgrime que la arrendataria ha incumplido con la clausula tercera del contrato al no cancelar 16 meses de alquiler correspondiente del 15 de marzo del 2004 al 15 de Junio de 2005. Que infructuosas como han resultado las gestiones para el cobro del canon de arrendamiento vencido, procede a demandar a la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, para que convenga ó sea condenada en la Resolución del Contrato de Arrendamiento y que por ello desocupe el inmueble arrendado y pague la suma la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.250.000) por la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2005. Demandó la entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió y el pago de las costas y costos del proceso. Fundamentó su acción en el artículo 1167 del Código Civil.

B.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA.
La Accionada alegó como defensa de fondo, la falta de cualidad de la demandante para intentar el presente juicio en razón y así lo alega de que el terreno que le fuere arrendado, es propiedad del Municipio Valencia del Estado Carabobo, y que en consecuencia el contrato de arrendamiento sólo puede ser celebrado por la Alcaldía del Municipio Valencia. Por otro lado, rechazó y contradijo los hechos alegados en el libelo. Negó que deba a la demandante, la suma de Bs. 2.250.000,00, por concepto de cánones de arrendamiento de los meses demandados, que como consecuencia de ello quedó negado la pretensión de entrega del inmueble, la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de las costas y costos procesales. Que el terreno es de naturaleza Ejidal y que las bienhechurías allí construidas las fabricó a sus únicas expensas. Que lo único existente en el terreno al momento de la suscripción del contrato de arrendamiento era una cerca y un portón. Agrega que la parte actora demandó unos meses de arrendamiento anteriores al mes de febrero de 2005, los cuales se dieron por cancelados al notificarle mediante misiva del 13 de febrero de 2005, que ella (la arrendataria) disfrutaría de la prorroga legal a partir del 15 de marzo de 2005 hasta septiembre del mismo año 2005, que también los dio por cancelados a ratificarle mediante misiva de fecha 28 de octubre de 2005, la comunicación del mes de febrero de 2005. Alega la accionada que mal podría estar insolvente si se le reconoce el derecho a la prorroga legal. Por otro lado la parte demandada RECONVIENE a la aquí actora, por el pago indebido de los cánones de arrendamiento del inmueble determinado en el contrato de arrendamiento, así como los intereses moratorios de conformidad con la normativa vigente. Alega que en fecha 17 de marzo de 2004, suscribió contrato con la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, sobre el inmueble supra identificado, documento que se acompaña al escrito libelar marcado “A”, y en el cual da por reproducido. Que el terreno es de naturaleza ejidal y que al momento de serle alquilado no existía en el mismo, bienhechuría alguna y que las hoy existentes fueron fabricadas a sus expensas. Que el único ente con cualidad para demandar es la Alcaldía del Municipio Valencia. Que la demandante ha recibido cantidades de dinero que no se les debían las cuales serán por la cantidad de Bs.2.250.000,00); más la suma de Bs. 1.200.000,00); depositados mediante el procedimiento consignatario llevado por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguangua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, expediente número 202.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención interpuesta por la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, ya identificada en los autos, al ser incierto los hechos alegados y el derecho invocado, asimismo rechazó en todas y cada una de sus partes, el alegato de fondo en cuanto a la falta de cualidad e interés de su representada para interponer la presente acción, a tal efecto invocó el contrato de arrendamiento que se demanda el cual quedó reconocido por la demandada, en todas y cada una de sus partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo desconoció en su contenido y firma por no provenir de la firma de su mandante las cartas señaladas con las letras “W” “X”.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, a los fines de dictar su pronunciamiento, lo cual nos conduce a examinar, los limites de la Controversia, su análisis probatorio, parte motiva y su dispositivo, trascribiendo de dicho fallo lo siguiente:
“… Como quiera que la accionada en su contestación alegó la defensa perentoria de FALTA DE CUALIDAD de la parte actora, procede el Tribunal en primer término a analizar la procedencia ó no de dicha defensa y las pruebas que tiendan a demostrarla, y sólo en caso de declararla improcedente, se proseguirá con el análisis de los restantes alegatos, defensas y pruebas de las partes. El ilustre Procesalista Patrio Dr. LUIS LORETO, en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de la cualidad ó legitimación ad causam, la cual en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente constituye una defensa perentoria ó de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Dice así el autor citado: “La cualidad en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta excepción, la cualidad no es una noción especifica ó peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado . Allí donde se discute acerca de la pertenencia ó titularidad de un derecho subjetivo ó de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad ó de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto ó un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad ó de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse cualidad ó legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho ó poder jurídico ó la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho ó poder jurídico ó la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace y se presenta ejercitándolo como titular efectivo ó contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder ó de un deber jurídico concreto ó un sujeto determinado…” (Destacados del Tribunal.) La cualidad, entonces como magistralmente la definió el Maestro LUIS LORETO, es la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte A QUIÉN la ley le concede el ejercicio de un derecho abstractamente considerada, y la persona natural ó jurídica que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es lo que se conoce como CUALIDAD ACTIVA; mientras que será CUALIDAD PASIVA, la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte CONTRA QUIEN, la Ley concede el ejercicio de un derecho, abstractamente considerada, y la persona natural ó jurídica que efectivamente es DEMANDADA en juicio para el cumplimiento del mismo. Ocurre entonces que la parte actora acompañó al libelo como instrumento fundamental de la acción el original del contrato de arrendamiento cuya resolución demanda, documento público antes descrito, el cual fue invocado para ser opuesto a la misma parte actora, por el accionado como así lo señaló y reconoció en su escrito de contestación de la demanda, específicamente en el punto de la reconvención, en consecuencia, siendo el contrato de arrendamiento un acto jurídico bilateral, cuyos efectos arropan a todas las partes que lo celebran, se observa en el caso bajo examen, y así consta de autos, un contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, actuando como “arrendadora” y la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, actuando como ”arrendataria”, por lo que la primera de las nombradas en su carácter de demandante tiene LEGITIMACIÓN ACTIVA, por ser interviniente en la presente causa. Por las razones que preceden, la defensa de fondo opuesta, por la demandada, referida a la falta de cualidad de la actora, para incoar la demanda no es procedente en derecho y por lo tanto así debe ser declarada en el dispositivo del fallo. Resuelto como ha sido lo anterior, procede este Tribunal a resolver el fondo de lo planteado con el análisis del material probatorio. Análisis del Material Probatorio Del Demandado. Corre inserto al folio 97 al 98 escrito de pruebas de la parte demandada en el cual promueve el merito de los autos, específicamente el oficio número SM-000259 de fecha 15 de mayo de 2006, emanado de la Sindicatura Municipal del Estado Carabobo, inserto al folio 86 al 87, documental que a pesar de tratarse de un documento administrativo emanado de un ente Municipal, no es apreciado por quien decide, ya que de la lectura del mismo se desprende que dicha comunicación está dirigida a una persona que no es parte en la presente causa, en la cual se le da respuesta a la misma sobre hechos que no guardan relación con lo aquí debatido. Promovió la parte demandada la prueba de informe dirigida al Sindico procurador del Municipio Valencia del Estado Carabobo, la cual fue evacuada oportunamente por este Tribunal, cuyas resultas, informe emitido por la Sindicatura Municipal que señala que de acuerdo a la dirección de catastro el inmueble número 89-48 ubicado en la Avenida 108 (Escalona) Parroquia Candelaria es un Ejido Municipal y que la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, no ha representado al Municipio ni tiene facultades para celebrar contratos de arrendamiento sobre bienes de Municipio (folio 183 de este expediente), no es apreciado por esta Sentenciadora ya que no es prueba idónea para enervar el carácter de arrendador y en consecuencia la legitimación activa para actuar como demandante en este juicio de la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF, tal y como se asentó en el punto previo de este fallo relativo a la defensa de fondo opuesta por la parte accionada reconviniente. Promovió documentales contentivas de copias certificadas del expediente número 6907, llevado por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Esta Circunscripción Judicial, documentales a las cuales, no les otorga valor probatorio alguno por no guardar relación su contenido con los hechos aquí debatidos. Amén a tratar de probar con dichas documentales hechos, no alegados en su oportunidad legal como lo era la contestación de la demanda. Promovió marcado “C” original de comunicación de fecha 15 de febrero de 2005, prueba instrumental que fue desconocida en su contenido y firma por la parte actora reconvenida. Ahora bien promovida y evacuada como fue la prueba de cotejo, sus resultas fueron impugnadas por la representación Judicial de la accionante (folio 201 al 204), en razón de no haberse evacuado dicha prueba dentro del lapso legal establecido por el legislador de ocho (08) días. Ahora bien del análisis efectuado a la prueba de cotejo promovida se observa que la misma fue promovida el 14 de Junio de 2006, por lo que a partir del primer día siguiente a éste, se apertura de pleno derecho el lapso de ocho (08) días de despacho de la prueba de cotejo según lo establecido en el artículo 449 del Código de Procedimiento, por lo que la prueba debió evacuarse entre los días, por el computo de los días de despacho llevados por este Tribunal 15,19,20,21,26,27,28 de junio y 03 de julio de 2006, evidenciándose al folio 187 del expediente de marras, que no es si no hasta el 25 de julio de 2006, es decir con posterioridad al vencimiento del lapso de ocho días, que los expertos designados fijan el día y la hora para la prueba de cotejo, por lo que las resultas de la prueba de cotejo aquí analizadas, no son apreciadas por esta Juzgadora por no haberse evacuado fuera del el término probatorio establecido por el Legislador para esta incidencia, tal y como lo pauta el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, en razón de ello el documento marcado “C”, inserto al folio 161 de esta pieza, queda desechado del proceso y así se declara. Por último la parte demandada promovió la prueba de cotejo sobre unas documentales que marcadas “W” Y “X” fueron acompañadas al escrito de contestación de la demanda, documentales que no son otra cosa que copias fotostáticas de documentos privados, las cuales carecen de valor probatorio alguno, por lo que la prueba de cotejo promovida, a pesar de haber sido evacuada, no debió ser admitida por éste Tribunal por impertinente y así se decide. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA. Acompañó la parte actora con el libelo, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo, de fecha 17 de marzo de 2004, anotado bajo el número 21, tomo 37, el cual fue invocado como merito favorable en el lapso probatorio por la representación judicial de la demandada, siendo apreciado en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende que la ciudadana LUCIA MAGDALENA STINKOPF DE ROMERO, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, queda establecido igualmente lo cual no es un hecho controvertido que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad Bs. 150.000,00, para ser cancelado el primer día siguiente al vencimiento de cada mensualidad, de igual forma quedaron establecidas todas las demás obligaciones asumida por las partes. Consignó entiéndase promovió recibos de pago de impuesto Inmobiliario, a los efectos de probar la propiedad y posesión sobre el inmueble arrendado, documentales no apreciadas por esta Juzgadora, por cuanto a pesar de no ser el medio idóneo, tales instrumentales para probar la propiedad y posesión de un inmueble, tales argumentos no fueron alegados en la oportunidad correspondiente, es decir en el escrito libelar. De la decisión. La parte demandada fundamentó su defensa en el hecho de que el inmueble arrendado era propiedad del Municipio Valencia del Estado Carabobo y en consecuencia no podía ser arrendado por la demandante. Con relación a ello cabe destacar que el juicio que nos ocupa, no es otro que el de Resolución de un Contrato de Arrendamiento en el cual por su naturaleza, no se discute la propiedad del bien arrendado, ya que cualquier persona sea natural ó jurídica, sin ser propietario de un inmueble puede actuar como arrendador del mismo, en virtud de que el arrendamiento de conformidad con el artículo 1579 del Código Civil, no es otra cosa que un contrato que consiste por parte del arrendador en hacer gozar al arrendatario del bien arrendado por un tiempo determinado, mediante el pago obligatorio de un precio ó contraprestación, por tales motivos se desecha tal defensa. Por otra parte, probado como fue por la actora con el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, la obligación que tenía la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento vencidos del inmueble arrendado, y alegado como fue la falta de pago de las mensualidades arrendaticias desde el 15 de marzo del 2004 al 15 de junio del 2005, correspondía a la parte accionada demostrar el pago ó el hecho extintivo de su obligación, dada la distribución de la carga probatoria contenida en artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y como quiera que la accionada no logró probar el pago oportuno de las mensualidades arrendaticias demandadas como insolutas, es forzoso concluir que la presente acción debe ser declarada con lugar y así se declara. En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: a.) SIN LUGAR la defensa previa, de falta de cualidad de la parte actora, alegada por la parte demandada ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO; b.) CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, a través de su Apoderada Judicial LISBETH MORFE, contra la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, representada por el Abogado FRANCISCO SÁNCHEZ BARRIOS, todos ya identificados, por lo que declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 17 de marzo de 2004; c.) SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, propuesta por la demandada ciudadana MARÍA LUZ ARIAS ROMERO. Como consecuencia de la declaratoria con lugar de acción resolutoria se condena a la demandada en lo siguiente: 1.) A Entregar el inmueble arrendado, constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, la cual posee una extensión aproximada de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198 mts2) y que forma parte de mayor extensión alinderada de la siguiente manera: Norte: Casa y Solar que es ó fue JACINTO BORTOT: SUR: Casa y solar que pertenece a la comunidad Bortot: ESTE: Casa y Solar que pertenece a la Comunidad Bortot; y OESTE: Que es su frente, la avenida Escalona número 89-48, en las mismas condiciones en que lo recibió. 2.) A pagar a la demandante la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.2.250.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento no cancelados de los meses que van desde el 15 de marzo de 2004, hasta el 15 de junio de 2005, es decir 15 mensualidades a razón de 150.000,00 cada mes. Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…”

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados y al análisis probatorio realizado, este Tribunal revisor, observa:
PRIMERO: Que en el caso bajo examen, la parte Demandada alegó de entrada, la defensa perentoria de fondo de FALTA DE CUALIDAD de la parte Actora, para sostener el presente juicio, toda vez que el terreno que le fue arrendado, no es propiedad de la demandante Actora, como lo afirma en el contrato que fue acompañado junto con el libelo, sino según decir del demandado es un terreno ejido, propiedad del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, y la ciudadana demandante no representa en forma alguna los intereses del Municipio. Ha establecido la jurisprudencia patria que el tema de la cualidad es uno de los primordiales que debe ser considerado al sentenciarse. Se ha dicho que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, razón por la cual debe decidirse como punto previo a la misma y cambia de excepción a defensa perentoria con la finalidad de que se declare infundada la demanda. En este orden de ideas la recurrida falló declarando Sin lugar la falta de cualidad, desechando la prueba de informes promovida por la parte demandada; por lo que, y dada la insistencia de la recurrente se procede a constatar sobre la procedencia o no de la falta de cualidad y en este sentido tenemos: Amen de las acertadas disquisiciones doctrinarias de lo que debe entenderse como falta de cualidad, se requiere verificar si realmente la parte accionante goza de la titularidad del derecho que le otorga la ley para demandar la Resolución del presente Contrato; en este sentido revisamos el libelo de la demanda y constatamos que en el folio uno (01) la parte Actora expresa “…celebré contrato de arrendamiento con la ciudadana…donde cedí, en mi carácter de arrendadora, en alquiler, un inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas…” por otra parte, la clausula primera del documento contractual debidamente autenticado el cual se aprecia en conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil expresa: “CLAUSULA PRIMERA: DEL OBJETO: LA ARRENDADORA, cede en calidad de arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien así recibe un inmueble constituido por TERRENO Y LAS BIENHECHURÍAS sobre el construidas, de mi propiedad, la cual posee una extensión de …” ambas afirmaciones de hecho, ponen de relieve en primer lugar, que la demandante se está afirmando la condición de ARRENDADORA para ceder en calidad de arrendamiento un inmueble; en virtud de lo cual, la titularidad del derecho subjetivo o poder jurídico para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, le deviene de esa condición de ARRENDADORA; por lo tanto, tiene perfectamente atribuida la legitimación ad causam en este proceso pues existe relación de identidad entre la persona que se presenta como demandante de la Resolución del Contrato de Arrendamiento y la que se dice Arrendadora contractualmente; de la misma manera la persona contra quien se ejercita la acción resolutoria, es la misma que contractualmente, aparece como demandada; en virtud de lo cual la defensa de falta de cualidad respecto de la parte Accionante y Arrendadora del Inmueble en este Juicio es improcedente. En segundo lugar, la causa de pedir en este proceso, no es un problema que ataña a la propiedad del inmueble arrendado, cuestión que tendrá que resolverse en juicio autónomo, bien es sabido además que la condición de arrendador, no necesariamente va unido a la condición de propietario; y, en el presente caso siendo el propietario del terreno la Alcaldía de Valencia, corresponderá a este organismo, tomar las acciones correspondientes frente al poseedor de los mismos; lo que no puede hacer el inquilino es escudarse en una excepción que sólo corresponde a la Alcaldía, para incumplir con sus obligaciones contraídas a través de un documento (contrato de arrendamiento) que de paso está perfectamente reconocido en conformidad con lo estatuido en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil.
Apoyamos la interpretación en el siguiente párrafo siguiendo el criterio doctrinario del Procesalista Patrio DR. ARISTIDES RENGEL ROMBERG, quien nos enseña lo siguiente:
“La legitimidad ó Cualidad, expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacer valer un juicio (legitimación ó cualidad activa) y la persona contar quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación ó cualidad pasiva ó interés para sostenerlo.”

Se ratifica nuevamente para que no haya lugar a dudas que, bajo el criterio trascrito, aplicado específicamente al caso de marras, que el documento autenticado, contentivo del Contrato de Arrendamiento, cuya resolución se demanda, el cual fue igualmente reconocido por la parte Accionada, le acredita a la Accionante LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, legitimidad para accionar en este Juicio, pues del contenido del mismo documento, emerge que el contrato fue celebrado entre la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, actuando como “Arrendadora” y la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, actuando como “Arrendataria”, en consecuencia se ratifica que la falta de cualidad alegada por la parte Accionada no puede PROSPERAR Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Evidentemente como ya se dejó establecido, la parte demandada, a través del Iter procesal correspondiente, solamente opuso como defensa de fondo, que el Terreno correspondiente al inmueble es propiedad del Municipio Valencia del Estado Carabobo, y en consecuencia no podía ser arrendado por el demandante, Al respecto, se hace obligatorio apuntar que el presente Juicio se concreta a la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, el cual está regido por las disposiciones del Código Civil y por las contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido el artículo 1579 de nuestra Ley sustantiva establece lo siguiente:
“El arrendamiento es un contrato por el cual cada una de las partes contratantes se obligar a hacer gozar a la otra de una cosa mueble ó inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obligar a pagar a aquella.”

De acuerdo con ésta norma, el Contrato de arrendamiento, es un contrato consensual, sinalagmático, cuyo fin lo constituye la entrega por parte del locador de un mueble ó inmueble al locatario, bajo la contraprestación del pago de un canon de arrendamiento; de allí que para que se realice el contrato no es necesario que el arrendador sea ó no propietario del inmueble objeto del contrato, pues cualquier persona natural ó jurídica, sin ser propietario puede realizar un Contrato de Arrendamiento, siempre que cumpla con los requisitos exigidos por la Ley, por tales motivos queda desechada la defensa de fondo opuesta y ASÍ SE DECLARA.
TERCERO: El otro hecho controvertido, estuvo constituido por el incumplimiento del demandado respecto al pago de los cánones de arrendamientos vencidos, desde el 15 de marzo de 2004, al 15 de Junio de 2005, en tal sentido, correspondía a la parte demandada, demostrar el pago ó el hecho extintivo de la obligación, y al no probar la Arrendataria que canceló los cánones de arrendamiento insolutos demandados, la presente demanda necesariamente debe prosperar con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba la cual establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertador de ella, debe por su parte probar el pago ó el hecho extintivo de la obligación.”. La parte actora probó la obligación demandada, como insoluta, al paso que el demandado no probó por su parte haber cancelado los cánones de arrendamiento, por lo cuales fue demandado, por lo que, se confirma que la presente Acción es PROCEDENTE Y ASÍ SE DECIDE.
CUARTO: Observa ésta Juzgadora que la parte Demandada RECONVINO, a la parte Actora, por REINTEGRO, punto éste que no fue decidido por el Tribunal de la recurrida, toda vez que la misma sólo se limitó a declararla SIN LUGAR, sin exponer las razones de hecho y de derecho de lo decidido, en este orden de ideas, se observa que el Demandado Reconviniente, alegó que el terreno en cuestión, es de naturaleza ejidal, y al momento de ser alquilado a su persona, no existía en dicho terreno bienhechuría alguna, ya que las que hoy existen fueron fabricadas a sus únicas y solas expensas, por lo que el único ente con cualidad para dar en arrendamiento los terrenos ejidos, es la Alcaldía del Municipio Valencia Estado Carabobo, que por todo lo expuesto reconviene por PAGO DE LO INDEBIDO a la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPK BORTITO, para que convenga ó a ello sea condenado por el Tribunal a repetir el pago que a su entender le ha sido hecho indebidamente por concepto de los cánones de arrendamiento del inmueble determinado en el contrato de arrendamiento, además de los intereses que resulten de conformidad con la normativa vigente sobre la materia. Así las cosas, esta Juzgadora ratifica lo expuesto en el particular primero de esta motiva, todo lo cual conduce a concluir, en primer lugar, que la referida RECONVENCIÓN, no debió ser admitida por el Tribunal de la causa, dado lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente cito: “El Juez a solicitud de parte y aún de oficio, declarará inadmisible la reconvención, si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, ó que deban ventilarse por un Procedimiento incompatible con el ordinario.” Aplicando éste dispositivo legal al caso de marras, se observa que el objeto de la pretensión de la demanda principal es RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuyo Procedimiento es Juicio Breve, lo que resulta incompatible, con la Reconvención propuesta, de PAGO DE LO INDEBIDO, toda vez, que este, se tramita por el Juicio Ordinario, por lo que la referida Reconvención es a todas luces INADMISIBLE y ASÍ SE DECLARA.
QUINTO: Por todas las consideraciones antes expuestas, se REFORMA, la decisión proferida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguangua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, 29 de noviembre de 2007, se declara SIN LUGAR, la Apelación interpuesta por el Abogado FRANCISCO SÁNCHEZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de noviembre de 2007; e INADMISIBLE la RECONVENCIÓN propuesta ASÍ SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las consideraciones anteriores, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando como Sentenciadora de Alzada, REFORMA la Sentencia proferida por el JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 29 de noviembre de 2007; en consecuencia declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado FRANCISCO SÁNCHEZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de noviembre de 2007. Se declara SIN LUGAR la defensa previa, DE FALTA DE CUALIDAD de la parte Actora, alegada por la parte demandada ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO. INADMISIBLE la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada. CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana LUCIA MAGDALENA STEINKOPF BORTOT, a través de su Apoderada Judicial LISBETH MORFFE, contra la ciudadana MARÍA LUZ ARIAS DE ROMERO, todos identificados en autos; en consecuencia, se ordena a la parte demandada de autos, hacer entrega del inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, la cual posee una extensión aproximada de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198 mts2) y que forma parte de mayor extensión alinderada de la siguiente manera: NORTE: Casa y Solar que es ó fue de JACINTO BORTOT: SUR: Casa y solar que pertenece a la Comunidad BORTOT: ESTE: Casa y solar que pertenece a la Comunidad Bortot; y OESTE: Que es su frente, la avenida Escalona número 89-48, Y ASÍ SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, a los 27 días del mes de abril de 2.009. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR
LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 11:00 de la mañana.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA

Expediente Nro. 54.302
RMV/Mlb/Labr.-