TSJ Regiones - Decisión

“VISTO” Sin conclusiones de las partes, la presente causa se inicia mediante interposición de demanda incoada por los Abogados ARNALDO MORENO LEÓN y JOSÉ RAFAEL MAYAUDON, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 19.186 y 54.790 y de este domicilio, Apoderados Judiciales del ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° 10.518.327, y de este domicilio, en contra de la SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES 3751 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de mayo de 2003, bajo el Nro. 07, tomo 756-A, domiciliada en la Ciudad de Caracas, Distrito Capital, por DESALOJO.- Aducen los apoderados judiciales de la parte demandante que en fecha 02 de enero de 2005, celebro contrato de arrendamiento por escrito a termino fijo con la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., constituida mediante acta Constitutiva Estatutaria, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 2 de mayo de 2003, bajo el N° 7, tomo 756-A, domiciliada en caracas, Distrito Capital, con la celebración de dicho contrato las partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento a termino fijo que suscribieron el 2 de enero del 2004. Según lo establecido en la Clausula Primera el arrendador cedió en arrendamiento, a la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., un inmueble de su propiedad, constituida por un Galpón Comercial, distinguido con el N° 91-48, ubicado en la calle comercio, entre Calle Ricaute y Branger, Parroquia San Blas, Municipio Valencia Estado Carabobo, en la Clausula Segunda quedo establecido que el contrato tendrá un plazo fijo de duración de un (1) año contado a partir del día 02 de enero del 2005 y hasta el 01 de enero del 2006, al término de la duración del contrato comenzó a correr la prorroga legal, cuyo término se cumplió en fecha 01/01/2007, quedando la arrendataria a partir de esa fecha en posesión del inmueble sin oposición de la arrendadora, por lo que la relación contractual arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminado.
Así mismo alega que mediante comunicación de fecha 27/11/2007, recibida el 14/12/2007 se ajusto el canon mensual de arrendamiento a la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.200.000,00) que representan en la actualidad M DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.2.200,00), pagaderos a partir del 01 de enero del 2008.
Es el caso que por causas de un incendio que se produjo en el galpón vecino, separado del Galpón Arrendado por una pared medianera a lo largo de todo el lindero oeste, se puede observar que la canal metalizada que recoge las aguas de lluvia de ambos galpones sufrió daños, al igual que algunas laminas del techo posterior del Galpón arrendado, lo que ameritó inspeccionar el inmueble arrendado, pudiéndose observar que parte de los pocos daños que sufrió por causa del incendio, dicho inmueble y sus accesorios se encuentran en muy mal estado, de mantenimiento, conservación y limpieza, sus paredes sucias y deterioradas, el piso dañado y manchado el friso y la pintura del volado del techo de la fachada en mal estado, puertas y ventanas sucias y en mal estado, desconociéndose el funcionamiento de sus instalaciones eléctricas, contra incendio y sanitarias por lo que es evidente que LA ARRENDATARIA, nunca ha efectuado en el inmueble arrendado el mantenimiento requerido, comenzando a sufrir una serie de daños menores por el uso, requiriendo una serie de mejoras, las cuales tampoco efectuó, lo que trajo como consecuencia que con el tiempo, los mismos se convirtieron en daños mayores. Por otra parte se observo que LA ARRENDATARIA, tiene instalada una serie de maquinas que por su peso y volumen han causados daños al piso del inmueble arrendado. A los fines de dejar constancia autentica de los daños y deterioro, en fecha 23 de septiembre del 2008, solicitaron Inspección Ocular, N° 8471, la cual fue practicada por el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador los Guayo, Naguanagua Y San Diego de este Circunscripción Judicial. Arguye que en fecha 03 de diciembre de 2005 se cumplió el término de vigencia de la FIANZA ofrecida por la arrendataria y otorgada a favor de la arrendadora, por la Sociedad de comercio AFIANZADORA VENEZOLANA LOS ANAUCOS, CA., AFIVEN. Fundamenta su acción en el artículo 34, literal “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Se admite la demanda el 08/10/2.008.-
En fecha 06/11/2008, el actor consigna copia fotostática y los emolumentos para la citación.
En fecha 07/11/2008 El Tribunal lo acuerda y ordena Librar la Compulsa.
El 11-11-2008 la alguacil de este Tribunal consignó auto manifestando no haber practicado la citación del demandado de autos. No obstante en esa misma fecha la abogada ZAIDA JASPE, Inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 55.658 en su carácter de apoderada judicial del Demandado se da por citada y consigna poder general.
En fecha 14/11/2008 la parte demandada consigna escrito de contestación de la demanda. Abierto el juicio en la fase probatoria las partes presentaron escritos en los términos allí expuestos.
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente

I
ALEGATOS DE LAS PARTES

En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Aducen los apoderados judiciales de la parte demandante que en fecha 02 de enero de 2005, celebro contrato de arrendamiento por escrito a termino fijo con la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., constituida mediante acta Constitutiva Estatutaria, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 2 de mayo de 2003, bajo el N° 7, tomo 756-A, domiciliada en caracas, Distrito Capital, con la celebración de dicho contrato las partes dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento a termino fijo que suscribieron el 2 de enero del 2004. Según lo establecido en la Clausula Primera el arrendador cedió en arrendamiento, a la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., un inmueble de su propiedad, constituida por un Galpón Comercial, distinguido con el N° 91-48, ubicado en la calle comercio, entre Calle Ricaute y Branger, Parroquia San Blas, Municipio Valencia Estado Carabobo, en la Clausula Segunda quedo establecido que el contrato tendrá un plazo fijo de duración de un (1) año contado a partir del día 02 de enero del 2005 y hasta el 01 de enero del 2006, al término de la duración del contrato comenzó a correr la prorroga legal, cuyo término se cumplió en fecha 01/01/2007, quedando la arrendataria a partir de esa fecha en posesión del inmueble sin oposición de la arrendadora, por lo que la relación contractual arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminado.
Así mismo alega que mediante comunicación de fecha 27/11/2007, recibida el 14/12/2007 se ajusto el canon mensual de arrendamiento a la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.200.000,00) que representan en la actualidad M DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.2.200,00), pagaderos a partir del 01 de enero del 2008.
Es el caso que por causas de un incendio que se produjo en el galpón vecino, separado del Galpón Arrendado por una pared medianera a lo largo de todo el lindero oeste, se puede observar que la canal metalizada que recoge las aguas de lluvia de ambos galpones sufrió daños, al igual que algunas laminas del techo posterior del Galpón arrendado, lo que ameritó inspeccionar el inmueble arrendado, pudiéndose observar que parte de los pocos daños que sufrió por causa del incendio, dicho inmueble y sus accesorios se encuentran en muy mal estado, de mantenimiento, conservación y limpieza, sus paredes sucias y deterioradas, el piso dañado y manchado el friso y la pintura del volado del techo de la fachada en mal estado, puertas y ventanas sucias y en mal estado, desconociéndose el funcionamiento de sus instalaciones eléctricas, contra incendio y sanitarias por lo que es evidente que LA ARRENDATARIA, nunca a efectuado en el inmueble arrendado el mantenimiento requerido, comenzando a sufrir una serie de daños menores por el uso, requiriendo una serie de mejoras, las cuales tampoco efectuó, lo que trajo como consecuencia que con el tiempo, los mismos se convirtieron en daños mayores. Por otra parte se observo que LA ARRENDATARIA, tiene instalada una serie de maquinas que por su peso y volumen han causados daños al piso del inmueble arrendado. A los fines de dejar constancia autentica de los daños y deterioro, en fecha 23 de septiembre del 2008, solicitaron Inspección Ocular, N° 8471, la cual fue practicada por el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador los Guayo, Naguanagua Y San Diego de este Circunscripción Judicial. Arguye que en fecha 03 de diciembre de 2005 se cumplió el término de vigencia de la FIANZA ofrecida por la arrendataria y otorgada a favor de la arrendadora, por la Sociedad de comercio AFIANZADORA VENEZOLANA LOS ANAUCOS, CA., AFIVEN. Fundamenta su acción en el artículo 34, literal “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
DE LA PARTE DEMANDADA:
En el acto de la contestación de la demanda, quedo planteado en los siguientes términos:
HECHOS CONVENIDOS: Quedan fuera del contradictorio.
-Es cierto que celebro contrato de arrendamiento a término fijo en fecha 2 de enero del 2005
-Es cierto que celebro contrato de arrendamiento a término fijo, paso a ser un contrato de arrendamiento por escrito a Tiempo indeterminado.
-Es cierto el contenido de las clausulas; primera, segunda, tercera, quinta, séptima, octava, decima primera, decima novena del contrato de arrendamiento.
-Es cierto que cumplido en fecha 01 de enero de 2006, el termino de duración del contrato, comenzó a correr la prorroga legal.
-Es cierto que mediante correspondencia de fecha 27 de noviembre de 2007, el arrendador ajusto el canon de arrendamiento.
HECHOS CONTROVERTIDOS:
-No es cierto que el inmueble que ocupa se encuentre en muy mal estado, si bien es cierto que se produjo un incendio en el galpón vecino, no es menos cierto que fue causado por el arrendatario, no tenía el arrendador que esperar a que se produjera un incendio en el galpón vecino para inspeccionar su propiedad… “impugna la inspección Ocular Judicial signada con el N° 8473, practicada por el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador los Guayo, Naguanagua Y San Diego de este Circunscripción Judicial.
-Si bien es cierto que su mandante tiene instalada una serie de maquinas pesadas el deterioro que ha sufrido el piso es propio del uso de éstas, sin embargo el ARRENDADOR conocía que mi mandante para poder explotar el fondo de comercio, organizado como compañía anónima, se haría necesario la instalación de las maquinas, por ello invoca la clausula Segunda del Acta Constitutiva.
-Rechaza, niega y contradice, que su representado no haya renovado la fianza ofrecida a favor de la parte actora en el presente juicio, otorgada por la Afianzadora Venezolana Los Anaucos C.A., AFIVEN.
-No es cierto, que su representada se encuentre incursa en la acción de Desalojo fundamentada en el literal “E” y el parágrafo segundo del artículo 34 del Decreto Ley de
Arrendamiento Inmobiliario.
-Rechaza, niega y contradice, que su representado haya causados daños mayores al inmueble arrendado.
-No es cierto, que su mandante deba pagar los costos, gastos y costas del presente juicio, incluidos los honorarios de abogados.
II
DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE:
Invoca el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
Invoca el principio de la comunidad de las pruebas, reproduce y opone el instrumento privado que ha quedado legalmente reconocido, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada de autos.
Invoca el principio de la comunidad de las pruebas, reproduce y opone el instrumento público contentivo de Fianza.
En el capítulo IV invoca nuevamente el principio de la comunidad de las pruebas, reproduce y opone el instrumento privado que quedó legalmente reconocido, contentivo de correspondencia entregada a la parte demandada.
Reproduce y opone en el capítulo V, inspección ocular, practica el 29 de septiembre del 2008, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Promueve en el capítulo VI, inspección Judicial
Finalmente en su escrito de pruebas, promueve la prueba de experticia a tenor del artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

DE LA PARTE DEMANDADA:
Invoca en el capítulo I, el merito favorable que se desprende de las actas procesales.
En el capítulo II, promueve el contenido de la cláusula segunda del acta constitutiva de la empresa demandada, la cual reproduce: “ …EL OBJETO SOCIAL.SEGUNDA: El objeto social de la compañía será la fabricación, procesamiento, trasformación, importación, exportación, comercialización etc, de productos plásticos en general y sus derivados, así como cualquier otra actividad conexa o no de licito comercio, anexa copia de Registro Mercantil de la demandada marcado con la letra “A”. y promueve la carta enviada por el arrendador al arrendatario, en el cual se ofrecía en venta el inmueble. Al capítulo III, solicitada la prueba de informes.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
PRIMERO
Trabada así como quedo la Litis, como punto previo, observa este Tribunal, que la abogada ZAIDA JASPE actuando como apoderada Judicial de la parte demandada Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A, Impugna el instrumento poder con el cual fue instaurado el presente juicio cuyo documento esta inserto a los folio 6 y 8, en razón de haberle sido otorgado a la ciudadana ROSANNA SCALERA MARACARA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. 11.527.546, por sustitución por el ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA quien actuó en su propio nombre y en representación de su cónyuge ANNA BOCUZZI DE SCALERA, según instrumento poder que le fuera conferido por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, de fecha 4 de abril del 2008, quedando inserto bajo el Nro. 63, tomo 89 de los libros de autenticación respectivos, el cual sustituyó en la persona de los abogados JOSE RAFAEL MAYAUDON Y ARNALDO MORENO LEON, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 54.790 y 19.186, respectivamente, del contenido del poder primario, es decir, del otorgado por DOMENICO SCALERA PANZA actuando en su propio nombre y representación de su cónyuge, se observan facultades de administración y demás facultades en materia judicial, entendiéndose de índole judicial, a quien no es abogado o por lo menos no lo acreditó en el presente expediente y se procedió a interponer la demanda que nos ocupa en el ejercicio del poder que le fue conferido.

Ahora bien, ante tal situación, este Tribunal debe analizar lo relativo a lo expresado por la accionada cuando alego la Falta de capacidad de postulación para actuar en juicio, por lo que la acción interpuesta no puede considerarse válidamente realizada.
Por su parte, el actor mediante escrito de fecha 03-12-2008, alega que en el caso que nos ocupa el ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA, otorgo poder amplio y suficiente, con facultades judiciales a la ciudadana ROSANNA SCALERA, ahora bien, en vista de que dicha ciudadana no detenta el titulo de abogada está limitada o mejor dicho prohibido actuar en estrado, motivo por el cual sustituyo en forma especial dicho por en su persona y la del colega JOSE RAFAEL MAYAUDON, quienes son abogados que han actuado en este Tribunal, en nombre y representación del ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA.
En este sentido, la falta de capacidad de postulación esta prevista en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Solo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”.
Artículo 4 de la Ley de Abogados: “Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.
Si la parte se negare a designar abogado esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley”.
A tal efecto, este Tribunal procede a revisar las actas que conforman el presente expediente, y observa del escrito de la demanda que la misma fue intentada por los abogados ARNALDO MORENO LEON y JOSE RAFAEL MAYAUDON, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA.según consta de poder que acompañó marcado “A”…”.
Cursa a los folios 7 y 8 del expediente instrumento poder otorgado por la ciudadana ROSANNA SCALERA MARACARA, sustituye en forma especial, el instrumento poder que le fuera otorgado por el ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA, en la persona de los abogados ARNALDO MORENO LEON y JOSE RAFAEL MAYAUDON, debidamente autenticado en fecha 9 de julio de 2008, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, anotado bajo el N° 61, Tomo 175, el cual no fue impugnado por la representación judicial de la empresa demandada en la oportunidad procesal correspondiente-
En el caso de autos, la ciudadana ROSANNA SCALERA MARACARA, quien no es abogada de profesión, en representación del ciudadano DOMENICO SCALERA PANZA, otorgó poder con anterioridad a que se intentara la demanda, los abogados ARNALDO MORENO LEON y JOSE RAFAEL MAYAUDON, quienes son profesionales del derecho en el libre ejercicio de su profesión, y por tanto podía actuar como representante judicial del hoy demandante.
De allí se colige, que los abogados ARNALDO MORENO LEON y JOSE RAFAEL MAYAUDON, actuaron desde el inicio del presente juicio, con el carácter de apoderado judicial del hoy actor, ciudadano DOMENICO SCALERA.
Este Tribunal sustenta el anterior criterio, amparado en la Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 11 de agosto del año 2006, Exp N°2006-000202
En merito a lo expuesto se desestima la impugnación del Instrumento poder. Y en consecuencia la falta de capacidad de postulación alegada por la parte desmandada; y así se establece.

SEGUNDO:
Decidido lo anterior, pasa este tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto aquí controvertido:
Es el caso de autos la parte actora, reclama que el arrendatario ha ocasionado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento deterioros mayores, pues bien, nunca ha efectuado en el inmueble arrendado el mantenimiento requerido, comenzando a sufrir una serie de daños menores por el uso, requiriendo una serie de mejoras, las cuales tampoco efectuó, lo que trajo como consecuencia que con el tiempo, los mismos se convirtieron en daños mayores. (negrilla del tribunal).
Considera este tribunal, de importancia establecer lo siguiente. Al suscribirse un contrato de arrendamiento, este trae como consecuencia la estipulación de ciertas obligaciones, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Las obligaciones del arrendador, según lo establece el autor patrio Calvo Baca, son las siguientes: 1.- procurarle al arrendatario el uso pacífico del bien alquilado, durante el tiempo de duración del contrato; 2.- Entregarle el bien en la fecha convenida y en estado de servir a su fin económico; 3.- defender el uso de la cosa contra cualquier tercero que ejerza o pretenda ejercer algún derecho sobre la cosa; y 4.- hacer a la cosa los reparos necesarios que no sean de cuenta del arrendador.
En cuanto a las obligaciones que debe cumplir el arrendatario, estas están establecidas en los artículos siguientes del Código Civil: Artículo 1592. Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, ya para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Por otra parte el artículo 1594. Código Civil: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por el y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”
Por su parte, el artículo 1.596 del Código Civil establece: “El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, CON LA MISMA URGENCIA, LA NECESIDAD DE TODAS LAS REPARACIONES QUE DEBE HACER EL ARRENDADOR.
EN AMBOS CASOS SERÁ RESPONSABLE EL ARRENDATARIO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE POR SU NEGLIGENCIA SE OCASIONAREN AL PROPIETARIO”
Articulo 1597. Código Civil: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios”

La Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece en el artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales:
…. “ e) Que el arrendatario haya causado daños al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. O efectuado reformes no autorizadas por el arrendador”.

Tomando en consideración lo antes expuesto, la parte actora, demanda por Desalojo, a la demandada Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A.,
por haber incumplido en una de sus obligaciones, es decir, según lo expuesto en el libelo por el actor, el demandada; nunca ha efectuado en el inmueble arrendado el mantenimiento requerido, comenzando a sufrir una serie de daños menores por el uso, requiriendo una serie de mejoras, las cuales tampoco efectuó, lo que trajo como consecuencia que con el tiempo, los mismos se convirtieron en daños mayores. Lo que presupone una causal de Desalojo del Contrato de Arrendamiento. Conllevando con todo lo antes expuesto a esta Sentenciadora a determinar con el cumulo de probanza lo siguiente:
En este sentido tenemos, que consta a los autos la prueba de Inspección ocular extra litem específicamente a los folios 23 al 45, la cual, fue ratificada y al capítulo VI, del lapso probatorio fue solicitada como Inspección Judicial por la parte actora, que riela su evacuación a los folios 117 y 118.
Ahora bien, para la Valoración de la Prueba de inspección ocular extra litem como es denominada, este Despacho lo hace acogiendo criterios Jurisprudenciales sobre la misma, de esta manera, ha señalado nuestra doctrina y la ley, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancia que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o el perjuicio por retardo que puede ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que este, previo análisis breve de la circunstancia, así lo acuerde…
Úsese, o no, ese medio probatorio en un posterior proceso o juicio, el mismo vale como tal, aun cuando desaparezcan inmediatamente después de evacuada la prueba, aquellas circunstancias o estados que se temían en peligro de desaparecer o modificarse. Las Circunstancia y hechos evacuados en esta Inspección coinciden con los peticionados en la Inspección Judicial, que se analizara posteriormente.

En el lapso de promoción de pruebas: se practicó inspección judicial dentro del proceso, la cual consta del folio 117 y 118 del presente expediente, en dicha prueba el Tribunal procedo a dejar constancia que pudo observar, con respecto a las instalaciones eléctricas se observan algunos cables sin empotrar y otros desprendidos; en cuanto al área dividida en tabiques tanto de la entrada principal y la parte final del galpón se encuentra dañado, las ventanas de ventilación colocadas en el linderos este, faltan algunos vidrios; la puerta Santamaría de la entrada principal al galpón en su parte superior se observa doblada. En el acto de la evacuación de la prueba la parte accionada hace del conocimiento al tribunal que su condición de arrendatario, lo que tiene son tres años y el galpón que ocupa tiene una data aproximada de 40 años, lo que resulta imposible que en 3 años hayamos ocasionados daños al inmueble y las que están son propias del uso. Este aspecto permite apreciar, que ciertamente al adminicular dicha prueba, con las disposiciones visuales, se evidencia que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra deteriorado, es decir, el inquilino - demandado incumplió su obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia; ello significa la obligación que, debe servirse de la cosa como si fuera propia, de su propiedad, en forma por demás cuidadosa y ordenada y evitando que se deteriore.
El Tribunal por cuanto la prueba promovida y evacuada fue objeto de control por las partes, le confiere valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 472 y 474 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 507 eiusdem. Así se establece.-

Se desprende de la prueba de experticia, la cual, fue promovida y evacuada en el proceso, y
consta a los folios 164 al 184 del expediente. Dicha prueba, consta del informe de tres expertos, ciudadanas SOVEIDA MARIA RODRIGUEZ, MARIA VIRGINIA ZAVARCE Y CLAUDIA LAMBERT, las cuales dieron un dictamen relacionado con el thema decidendum de la controversia. Observándose de las conclusiones de los expertos, lo siguiente: en el particular primero determinaron que con motivo del incendio que se produjo en el galpón vecino, ubicado en el lindero oeste; el galpón sufrió los daños una parte del techo de coverit (fondo del galpón, lindero oeste, con un área aproximada de 33,91 m2) y dos área muy pequeñas de techo de coverit (una en el techo de la mezzanina ubicada en el lindero este del galpón, con un área aproximada de 2,16 m2 y la otra parte ubicada al fondo del galpón hacia el lindero este del galpón, con un área aproximada 2,16 m2). Asimismo se observó unas vigas IPN-10 quemadas que se encontraban en el piso al momento de la inspección. Al segundo particular, se determinó que en relación a los pisos el estado de mantenimiento y conservación es malo ya que los pisos presentan grietas y una parte con baches. Se dejo constancia de la existencia de un sector del piso (aproximadamente de 15,37 mts2, área donde está el equipo de refrigeración) que continuamente está mojada producto del agua que despide el equipo, lo cual causa daños a la losa del piso. Asimismo las paredes presentan regular estado de mantenimiento y conservación porque aunque en el momento de la inspección estaban pintadas se pudo observar que existe parte del friso en paredes en mal estado (desprendido) y se pinto sobre el friso dañado. En cuanto a las escaleras presentan regular estado de mantenimiento y conservación solo requieren lijar y pintar. los techos del galpón presentan buen estado de conservación y mantenimiento, pero en cuanto a la mezzanina (ubicada en la entrada del galpón) se encuentra en regular estado cinco láminas requieren ser cambiados y en relación al techo de la mezzanina (ubicada al final del galpón) se encontró en muy mal, ya que faltan la mayoría de las láminas y la estructura desprendida.
En cuanto al particular tercero, se evidenció que en las ventanas se encuentran algunos vidrios rotos y la pintura de la estructuras de las ventanas en regular estado necesitando pintura las mismas, y en cuanto al estado de mantenimiento es malo ya que se aprecia la falta de limpieza por mucho tiempo. En relación a las puertas se encuentran en regular estado de mantenimiento y conservación, ya que la puerta Santamaría requiere mantenimiento en los rieles y pintura. La puerta del baño se encuentra en mal estado con relación a la chapilla que la recubre.
Al particular cuarto se dejó constancia que el estado de conservación y mantenimiento en relación a los baños es malo ubicados en el lindero oeste del galpón, se observó las grietas en la cerámica de la pared y manchas en las mismas, cerámicas de piso regular estado, tuberías externas, botes de aguas blancas, falta centro piso, falta de llave de regadera, pieza baños de sanitarias manchadas, cielo raso muy sucio, faltan grifos en lavamanos, reparar friso pared, desmanchado de piso y piezas sanitarias.
En relación al particular quinto el estado de conservación y funcionamiento de las instalaciones eléctricas es regular, existen seis punto de electricidad de techo de los cuales seis lámparas funcionan, cinco puntos le faltan las lámparas y tres le faltan los bombillos. En la parte trasera del galpón hay 12 puntos de techo, 8 funcionan y faltan 4 lámparas; en el área de mezzanina falta la pantalla de la lámina de techo, área de oficina tiene 2 puntos de luz de techo y no tienen lámpara, área de depósito tiene 4 lámparas, 2 funcionan y 2 le faltan bombillos. También se observan varios cables sueltos sin tuberías, en las paredes del galpón existen gran parte de cajetines sin tapas; el sistema contra incendio para el momento de la inspección existe un tablero nuevo; las lámparas de emergencia no estaban instaladas.
Ahora bien, de las observaciones solicitadas por la parte demandada, que constan a los folios 187 al 202 tenemos: A particular segundo; señalan que los daños que tiene el inmueble en la actualidad no amenazan ruina al mismo y que los daños sufridos al inmueble se pueden reparar en la actualidad. El tercer particular está referido al monto total de reparación del inmueble ascienden a la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTAS Y DOS BOLIVARES CON VEINTISEIS CENTIMOS (Bs. 66.492,26) determinando que son reparaciones mayores.
Cuarto: dejan constancia que existen daños que se presumen pudieran haberse producido en un lapso de tiempo mayor de tres años como lo es el desgaste el algunos sectores del piso del galpón, desgaste en la cerámica de baño del personal obrero, deterioro de la mezzanina ubicado al fondo del galpón, inclusive se pudiera considerar parte del friso de paredes. Al particular Quinto; señalan que los daños producidos a consecuencia del incendio del galpón vecino, es el deterioro de una parte del techo de covenit del galpón; lo cual no constituye un daño irreparable. Y finalmente al particular sexto; estiman que la data del piso viene dada con la data general del inmueble que seria entre 25 a 30 años.
En relación a los daños y deterioros de los inmuebles que la demandante alega como causa para pedir el Desalojo del contrato de arrendamiento, el Tribunal observa que Código Civil establece como una de las principales obligaciones del arrendatario la de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, para lo cual, necesariamente, debe realizarle a los inmuebles el debido mantenimiento y las reparaciones a que se haya obligado.
En este caso que nos ocupa se estableció en la Cláusula Quinta; … “Será por cuenta de LA ARRENDATARIA, todas las reparaciones locativas y menores que requiere el inmueble, y las reparaciones mayores deben ser notificadas a EL ARRENDADOR, con la mayor urgencia de no hacerlo, así, será responsable de los daños y perjuicios que ocasione su negligencia, para tales efectos se consideran reparaciones menores aquellas que no excedan de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00)…”.

En conclusión; se desprende de las pruebas ya analizadas que el inmueble presenta una serie de daños que deben ser reparados oportunamente por el arrendatario sin esperar, a que estos se conviertan en daños mayores tales como: los pisos el estado de mantenimiento y conservación de las escaleras que solo requieren lijar y pintar, los techos del galpón los cuales se encuentra en regular estado, cinco láminas requieren ser cambiados y en relación al techo de la mezzanina está en mal estado, ya que faltan la mayoría de las láminas y la estructura esta desprendida, las grietas en la cerámica de la pared y manchas en las mismas, cerámicas de piso regular estado, tuberías externas, botes de aguas blancas, falta centro piso, falta de llave de regadera, pieza baños de sanitarias manchadas, cielo raso muy sucio, faltan grifos en lavamanos, reparar friso pared, desmanchado de piso y piezas sanitarias, Lámparas, bombillos entre otros.
En cuanto a los daños producidos a consecuencia del incendio del galpón vecino, se dejo constancia, que el deterioro de una parte del techo de covenit del galpón; lo cual no constituye un daño irreparable.

Por lo tanto, resulta ilógico que un buen padre de familia permita el deterioro progresivo del inmueble y no se ocupe de manera diligente, permanente y constante a repararlo, que sería, lo que haría un verdadero buen padre de familia; ya que, de no efectuarle el mantenimiento adecuado, lo más probable es que el inmuebles se deteriore de tal manera que hagan infructuosa o muy costosa su reparación. De tal forma que el mantenimiento deberá ser hecho, por cualquier buen padre de familia, de manera inmediata y no esperar a que las reparaciones sean de tal naturaleza que ponga en peligro la existencia misma del inmueble arrendado. Igualmente, ante el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y haber permitido tal deterioro en el inmueble arrendado; hace que la pretensión de la parte demandante sea procedente en derecho.
En merito a lo expuesto este tribunal le da pleno valor a la prueba de experticia; y así se establece.

Observa este Tribunal que consta a los autos prueba de Informe, (folios 204 y 205) remitida por el Cuerpos de Bomberos, División de Prevención e Investigaciones de Siniestros, constancia de actuación N° 098-2008. En la cual, comunica lo siguiente: “ efectivos de esta Institución actuaron en la extinción de un incendio ocurrido en una empresa ubicada en Municipio Valencia, San Blas, Calle 98 (comercio) Inmueble N° 91-62”… “Una vez la comisión bomberil en el lugar del siniestro, contacto que el fuego tenia su acción y desarrollo en la parte interna de un galpón, en que se encontraban almacenados unos sólidos carbonizables.
En el caso sub iudice, cabe destacar que las pruebas de informes; guardan relación con los hechos alegados por la parte actora en el escrito libelar, y con lo expuesto por las experticias en cuanto a los daños producidos a consecuencia del incendio del galpón vecino, se dejo constancia, que el deterioro de una parte del techo de covenit del galpón; lo cual no constituye un daño irreparable. Por lo que merecen valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
TERCERO:
A criterio de este Tribunal, el contrato de arrendamiento, al quedar reconocido, producen valor probatorio en este Juicio y así se decide.
En cuanto a la carta enviada por el arrendador al arrendatario, en el cual se ofrecía en venta el inmueble; esta prueba no forma parte del contradictorio.

Ahora bien, sobre la instalada de una serie de maquinas que por su peso y volumen han causados daños al piso del inmueble arrendado; Este Tribunal aprecia que el ARRENDADOR, al contratar con la ARRENDATARIA, tenia perfecto conocimiento del objeto social de la Sociedad de Comercio INVERSIONES 3751, C.A., Así se desprende de la Clausula Cuarta del contrato de arrendamiento, que establece;… “utilizar dicho inmueble únicamente como centro de fabrica y transformación de plástico y sus derivados…”. En consecuencia se desestima tales hechos. Aun mas de las observaciones de la prueba de experticia se desprende, que existen daños que se presumen pudieran haberse producido en un lapso de tiempo mayor de tres años como lo es el desgaste el algunos sectores del piso del galpón.

En relación al vencimiento de la FIANZA, esta debe ser exigible por el ARRENDADOR, a la Arrendataria; pero tal hecho no constituye la causa principal que sustente el Desalojo Arrendaticio.