TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 2 de Diciembre de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AH11-V-2008-000083
PARTE DEMANDANTE: OMAR JOSÉ SALAS CO0NTRERAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 14.057.905.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: O. RAMONA MENDOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 40.264.
PARTE DEMANDADA: ELSA ISABEL CASTILLO DE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.612.053.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN RENGIFO y ADELAIDA RENGIFO, inscritas en el I.P.S.A., bajo los Números 75.432 y 27.807 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento presentada ante el distribuidor de turno en fecha 3-6-2008, incoada por el ciudadano Omar Salas contra la ciudadana Elsa Castillo, correspondiendo el conocimiento del asunto a este juzgado, admitiéndose el 9-7-2008, ordenándose el emplazamiento de la demandada, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda. Habiéndose negado la demandada a firmar el recibo al momento de proceder el alguacil a citarla y encontrándose la causa en estado de completar la citación en los términos previsto en el artículo 218 del Código Adjetivo, compareció la demandada confiriendo poder apud acta, procediendo el mismo día a renunciar al lapso de comparecencia, contestando la demanda. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. El 16-6-2009, el tribunal percatado que la demandada al momento de impugnar la cuantía adujo la incompetencia de este juzgado en razón de la cuantía, procedió a declarar sin lugar la incompetencia aducida, quedando firme el referido fallo al no haber las partes interpuesto recurso alguno contra tal decisión. Posteriormente la parte demandada insistió en el alegato de incompetencia del tribunal, señalando este juzgado en auto de fecha 17-7-2009 no tener materia sobre la cual decidir en virtud que tal incompetencia había sido resuelta.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo pautado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
La representación de la parte actora fundamentó su demanda sobre la base de las siguientes argumentaciones:
Que en fecha 17-2-2005, notificó a la ciudadana Elisa Castillo de Rodríguez, en su condición de arrendataria del apartamento distinguido con el Nº 8, ubicado en el piso 3 del edificio San Enrique, situado en la avenida Primera A-1, Urbanización El Pinar, entre las avenidas José Antonio Páez y República, Parroquia El Paraíso de esta ciudad, la voluntad de su mandante de no prorrogar el contrato de arrendamiento, motivo por el cual se le otorgaba una prórroga legal de tres (3) años; que la referida prórroga legal comenzó el 1-6-2005 y precluyó el 1-6-2008 al haber tenido la relación arrendaticia una duración superior a 10 años; que la arrendataria debió entregar el inmueble el día 2-6-2008, cuestión que no efectuó; que el contrato le fue cedido a su representado el 30-8-2000, habiendo sido celebrado el 1-6-1995. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, en armonía con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana Elsa Castillo de Rodríguez, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en el cumplimiento del contrato y la consecuente entrega del inmueble arrendado. Estima la demanda en la cantidad de Bs. 50.000,00. Acompaña a la demanda notificación judicial; contrato de arrendamiento; y, copias certificadas de la partición de bienes.
D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A
La representación de la demandada, en un largo escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de las siguientes razones:
Alegó la incompetencia del tribunal en razón de la cuantía, la cual fue decidida por el tribunal.
Admite que la relación arrendaticia comenzó el 1-6-1995. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Señala que de acuerdo al contrato de arrendamiento sólo la arrendataria podía notificar su voluntad de no prorrogar el contrato, no habiéndose previsto en la cláusula novena del contrato, la posibilidad de que el arrendador realizase tal notificación, careciendo el demandante de cualidad para efectuar tal manifestación de no prórroga; por tanto mal podía comenzar la prórroga legal al no haber iniciado la misma. Reconoce el traslado del Juzgado quinto de Municipio a los fines de realizar la notificación; sin embargo, aduce que la misma es nula, toda vez que el interesado no juró la urgencia del caso y por ende mal podía el tribunal habilitar el tiempo necesario. Asimismo señala que tal notificación se encuentra viciada y en consecuencia es nula, toda vez que el tribunal encargado de realizarla, se trasladó a un sitio distinto al indicado en la solicitud, sin que previamente conste el cambio de dirección. Aduce la tácita reconducción del contrato, indicando que luego de vencida la supuesta prórroga legal, el 1-6-2008, la arrendataria se mantuvo en el inmueble sin oposición del arrendador, puesto que deposito en la cuenta perteneciente a la madre del demandante los cánones correspondientes a los meses de julio agosto y septiembre del año 2008, por tanto el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. Arguye que aunado a ello, el arrendador previamente había demandado a la arrendataria con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley Inquilinaria, norma aplicable a los contratos sin determinación de tiempo, por lo que no cabe la acción de cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal.
D E L A S P R U E B A S
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
La parte actora como punto previo, hace observaciones a la contestación aduciendo la potestad del arrendador de notificar la no prórroga. Niega que haya operado la tácita reconducción, bajo el argumento que el arrendador puede, con base en lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disponer de los cánones y sólo en los casos de demandas fundamentadas en la falta de pago, le está vedado realizar tal disposición. Promueve la notificación judicial; contrato de arrendamiento; poder; documento de propiedad y acuerdo de partición. La parte demandada además de reproducir el mérito favorable de los autos, hizo valer el contrato de arrendamiento, la notificación judicial; y, aportó depósitos bancarios a fin de acreditar el pago de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2008. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas oportunamente.
III
Establecidos los términos en que quedo planteada la controversia, precisa quien decide.
Pretende la accionante el cumplimiento del contrato de arrendamiento, con base en el vencimiento de la prórroga legal.
Dicho contrato, lejos de haber sido atacado por la parte demandada, es plenamente reconocido y admitido por ésta, en razón de lo cual se le atribuye pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando plenamente reconocida la relación locativa existente entre las partes y por ende la duración del contrato y la obligación de ambos contratantes. Así se establece.
Aduce el accionante que notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, indicando la demandada que dicha facultad no le estaba dada al arrendador, por ende tal notificación es nula.
Precisa esta sentenciadora que la cláusula novena del contrato de arrendamiento prevé:
“El término de este contrato es de UN AÑO contados a partir de la fecha de este documento; este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un año, si El Arrendatario no da aviso a La Arrendadora, por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo fijo o en cualesquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo; La Arrendadora se reserva el derecho de convenir o no en la prórroga pudiendo exigir a El Arrendatario la desocupación del inmueble, por medio de notificación verbal o escrita o mediante notificación judicial…”.
Del contenido de dicha cláusula se evidencia con meridiana claridad que el arrendatario tenía la carga de notificar su deseo de no prorrogar el contrato, cuestión que debía efectuar por escrito y con un mes de antelación al vencimiento del contrato o cualquiera de las prórrogas; y, el arrendador podía notificar por cualquier medio sin tiempo alguno su deseo de que el inmueble arrendado fuese desocupado. Así se precisa.
Si bien es cierto que al arrendador no se le estipuló plazo para manifestar su deseo no es menos cierto que ha de aplicarse el mismo tiempo de que dispone el inquilino, por lo que la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato ha de efectuarse con por lo menos un mes de antelación, evidenciándose de la notificación realizada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a la cual se le atribuye pleno valor, conforme lo `previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido tachada por la parte demandada, que tal manifestación fue efectuada el 17-2-2005, es decir con suficiente anticipación al vencimiento del contrato el 1-6-2005, debiendo desecharse el argumento de nulidad invocado por la demandada, sobre la base que tal facultad no le era dable al arrendador. Así se establece.
Asimismo ha indicado la demandada que no consta en los recaudos de la notificación que haya sido jurada la urgencia del caso, por lo que el tribunal no podía habilitar el tiempo. Tal argumento es desechado por quien decide, toda vez que tales habilitaciones y juramentaciones pueden requerirse de manera verbal y proceder el tribunal a trasladarse, sin que tal circunstancia acarree la nulidad de la actuación; permitir tal argumento es ir en contra del principio de la justicia como fin del proceso, por tanto se desecha por improcedente tal alegato. Así se precisa.
Finalmente, respecto de la notificación, aduce la demandada que el tribunal se trasladó a una dirección distinta a la indicada en la solicitud, observándose en la misma (folio 7) que la ciudadana Ramona Mendoza pidió al tribunal que se trasladase al apartamento Nº 8, ubicado en el piso 3 del edificio san Enrique, ubicado en la avenida A-1 de la Urbanización El Pinar, El Paraíso Caracas, constituyéndose el tribunal en dicha dirección, tal y como consta en el acta levantada al efecto que ríela al folio 62, desechándose el argumento de nulidad fundamentado en tal hecho. Así se resuelve.
En virtud de lo expuesto se le otorga plena validez a la notificación judicial, estableciéndose que a partir del 1-6-2005 comenzaba la prórroga legal de 3 años al haber tenido la relación arrendaticia una duración superior a 10 años, venciendo la misma el 1-6-2008, conforme lo previsto en el artículo 38 de la ley Inquilinaria. Así se resuelve.
Aduce la parte demandada que vencida la prórroga legal continuó pagando los cánones de arrendamiento, específicamente los correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre, los cuales fueron depositados en la cuenta señalada por el arrendador, por lo que operó la tácita reconducción, indeterminándose el contrato, por lo que, a su decir, no procede la acción se cumplimiento.
La demandada para probar la indeterminación del contrato aporta una serie de depósitos efectuados en la cuenta Nº 0102-0241-85-00-00007621, en el Banco de Venezuela, a favor de la ciudadana ZORAIDA JOSEFINA CONTRERAS ZURITA, arguyendo la actora que la presente acción no versa sobre falta de pago de cánones de arrendamiento, por tanto, conforme el artículo 52 de la Ley Inquilinaria, puede el arrendador hacer uso de los cánones de arrendamiento.
Observa quien decide que si bien es cierto, -como señalase la accionante- que la presente acción es de cumplimiento y no se discute la falta de pago de cánones de arrendamiento, no es menos cierto que para que se indetermine el contrato, se requiere la venia del arrendador, cuestión que se prueba por el hecho de continuar recibiendo éste los cánones de arrendamiento una vez vencido el contrato, de ahí que, debe este tribunal analizar los pagos efectuados por la demandada. Así se precisa.
Así tenemos que si bien es cierto que en el contrato de arrendamiento no se prevé tal modalidad de pago, no es menos cierto por una parte que el contrato original se celebró con la empresa Metrópolis C.A., quien lo cedió al aquí demandante el 30-8-2000; por otra parte el accionante no desconoce tal modalidad de pago, evidenciándose del poder cursante a los folios 11 al 15 que la titular de la cuenta, ciudadana ZORAIDA CONTRERAS ZURITA, es apoderada del demandante; y, los depósitos aportados por la demandada se realizaron en los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2008, es decir, luego de vencida la prórroga legal. Así se establece.
Ahora bien, el depósito bancario es un acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para éste de restituirla al titular de la cuenta.
En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante la accionada, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas con el propósito de probar que vencido el contrato, continuó pagando el canon de arrendamiento por lo que el mismo se indeterminó, y como titular de la cuenta la ciudadana ZORAIDA CONTRERAS ZURITA, quien como se indicara es apoderada del demandante, propietario y arrendador del apartamento, por lo que, debe concluirse que la arrendataria realizaba en dicha cuenta los depósitos para pagar los cánones de arrendamiento. Así se establece.
No corresponde a este tribunal determinar la temporaneidad o no de tales depósitos, sólo debe limitarse quien decide, a la verificación si el contrato se indeterminó, a los fines de establecer la procedencia o no de la acción de cumplimiento, siendo necesario acotar que en la cláusula novena del contrato, se previó un lapso fijo de un año, prorrogable por periodos iguales, pudiendo cualquiera de las partes, conforme lo analizado supra, realizar la notificación con por lo menos 30 días de antelación, por lo que habiendo comenzado la relación locativa el 1-6-1995 y efectuada la notificación el 17-2-2005, a partir del 1-6-2005 comenzaba la prórroga legal de 3 años conforme a lo previsto en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, la cual venció el 1-6-2008. Así se precisa.
Sin embargo, es evidente que vencida la prórroga legal la demandada continuó pagando el canon de arrendamiento, puesto que de los depósitos efectuados en la cuenta de la ciudadana ZORAIDA CONTRERAS CURITA, se infiere la cancelación de cánones luego de vencida la prórroga legal, pagos que hizo hasta octubre del año 2008. Así se resuelve.
Así tenemos que habiendo tenido el contrato de arrendamiento una duración de 10 años, la prórroga legal, la cual se aperturaba una vez vencida la última prórroga convencional, en virtud de la notificación que de manera oportuna realizó el arrendador, por intermedio de su apoderada, era de tres años, conforme –se reitera- lo estipulado en el literal d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo la misma el 1-6-2008, siendo forzoso concluir que vencida la prórroga legal y habiéndose mantenido la arrendataria en el uso del inmueble con la venia de la arrendadora, al haberse efectuado los depósitos en una cuenta cuyo titular es la apoderada del arrendador, el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, conforme lo estipulado en el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“Si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Las normas atinentes a la materia arrendaticia son de orden público y las mismas no pueden relajarse por pactos particulares; de ahí que, vencida la prórroga legal y operada la tácita reconducción no le es dable al arrendador accionar el cumplimiento por vencimiento de término, y sólo es posible demandar el desalojo por alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se resuelve.
A mayor abundamiento cabe mencionar la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24-4-2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, en la que se señaló:
“En criterio de la Sala…., la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…
…Ese error jurídico en la calificación de la demanda la hace inadmisible…” (Exp. Nº 02-0570. Sentencia 834).
Aplicando la sentencia parcialmente transcrita al caso que nos ocupa, resulta impretermitible concluir que habiéndose indeterminado el contrato, una vez vencida la prórroga legal, la demanda de cumplimiento de contrato no puede prosperar; y, no estando los méritos procesales a favor de la parte actora, conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, ha de declararse sin lugar la demanda. Así se declara.
IV
Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la nulidad de la notificación invocada por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano OMAR JOSÉ SALAS CONTRERAS, contra la ciudadana ELSA CASTILLO de RODRÍGUEZ, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
Ante la improcedencia de la nulidad invocada por la demandada, no ha lugar a costas.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de diciembre del año dos mil nueve. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 2-12-2009 siendo las 3:05 p.m., previo el anuncio de ley, se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. AH11-V-2008-000083
45.671.