REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 17 de Diciembre de 2009 199º y 150º ASUNTO: AP11-R-2009-000634 DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: ciudadano CARLOS BARRIOS OLIVO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. 1.479.684. APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos FELIX ALBERTO HERRERA, JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMIREZ Y NANCY VILLAMIZAR, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 15.193, 15.563 y 44.117, respectivamente PARTE DEMANDADA: ciudadana GARY DAVID SIEGELTUCH MARGULIS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 4.586.564. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos JOEL BRACHO FRANCO y ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 11.601 y 19.882, respectivamente MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTIO. DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta en fecha 21 de mayo de 2009, por el ciudadano CARLOS BARRIOS OLIVO, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra del ciudadano GARY DAVID SIEGELTUCH MARGULIS, por presunta falta de pago del canon de alquiler. Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 26 de mayo de 2009, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de ella se hiciera. En cuanto a la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto separado en el cuaderno correspondiente, que a tales efectos ordenó abrir. En fecha 10 de junio de 2009, el apoderado judicial de la parte accionante consignó los fotostatos relativos para la elaboración de la compulsa respectiva, la cual fue librada en fecha 12 de ese mismo mes y año. En fecha 26 de junio de 2009, el Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, dejó constancia de haber hecho efectiva la citación personal de la parte demandada. En fecha 30 de junio de 2009, compareció la parte demandada debidamente asistido de abogado y dio contestación a la demanda, y consignó recaudos respectivos. En esa misma fecha otorgó poder apud acta a los abogados JOEL BRACHO FRANCO Y ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 11.601 y 19.882. En fecha 3 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora desconoció el contenido y firma del documento presentado por la parte demandada y promovió escrito de pruebas. En esa misma fecha fue admitido dicho escrito. La parte demandada promovió igualmente escrito de pruebas, en fecha 03 y 20 de julio de 2009 los cuales fueron admitidos en fechas 07 y 20 de julio de 2009, y con relación a la prueba de informes se ordenó oficiar al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a los fines de que remita las copias certificadas de todas las actuaciones realizadas en el expediente signado con el Nro. 2009750. En fecha 30 de julio de 2009, siendo la oportunidad legal en el presente juicio para dictar sentencia, el Aquo acordó diferir la misma para dentro de los cinco (5) días de Despacho siguientes. En fecha 07 de agosto de 2009, el Aquo recibió oficio Nro. 330-2009, de fecha 03 de agosto de 2009, resultas del oficio Nro. 2149-09. En fecha 10 de agosto de 2009, el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunstancia Judicial en referencia, declaró con lugar la demanda y resuelto el vínculo obligacional inquilinario. En fecha 11 de noviembre de 2009, luego de las notificaciones respectivas, la parte demandada, apeló de la sentencia ante el A Quo, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 24 del mismo mes y año, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, recibiéndolo en fecha 01 de diciembre de 2009, fijando el Décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia. Ahora bien, siendo la oportunidad legal, para que esta Alzada decida con respecto a la apelación ejercida por la parte demandada sobre la decisión emitida por el Juzgado de la causa, lo hace, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico: DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, lo siguiente: “Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”. “Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. “Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. “Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. “Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”. “Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”. “Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000”. Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera: DE LOS ALEGATOS DE FONDO Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda el apoderado del demandante, pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el día 01 de mayo de 2008, entre su representada, en su carácter de arrendadora, y el demandado GARY DAVID SIEGELTUCH MARGULIS, en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble el apartamento destinado a vivienda, ubicado en el piso 8 de la Torre C del Edificio Residencias Plaza Garden, Avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe Norte, Municipio Baruta, Estado Miranda, Caracas, el cual posee dos (2) puestos de estacionamiento. Que en la cláusula quinta del contrato suscrito, ambas partes convinieron que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100) mensuales hasta el mes de abril de 2009, y de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200) mensuales a partir del 1° de mayo del año en curso, obligándose el inquilino a cancelar dicho monto los primeros 5 días de cada mes por mensualidades adelantadas, quedando entendido que el atraso en el cumplimiento de dicha obligación daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato y por ende la desocupación del inmueble; pautándose en la cláusula tercera que la duración de la relación arrendaticia sería por un periodo de un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de mayo de 2008 hasta el 01 de mayo de 2009. Igualmente alega el apoderado actor, que el inquilino dejó de pagar y cumplir con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento, girando cheques utilizando una firma que no corresponde con la que reposa en los registros bancarios, impidiendo dicha situación realizar el cobro de las mensualidades, lo cual se evidencia del protesto que anexó marcado “C” al libelo de demanda. Manifestó el actor que hasta la fecha adeuda el inquilino los meses de marzo, abril y mayo de 2009, a razón de dos mil cien bolívares (Bs. 2.100) las 2 primeras y de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200) la última de las citadas, lo cual arroja un total de seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400), razón por la cual procedió a demandar al ciudadano GARY DAVID SIEGELTUCH MARGULIS, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: Primero: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento, suscrito. Segundo: Entregar sin plazo alguno, y completamente desocupado de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones de uso, conservación y funcionamiento en que le fue entregado. Tercero: En pagar las costas y costos. Fundamentó la presente demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1166, 1167, 1264, 1269, 1270, 1271, 1273, 1277, 1579, 1592 ordinal segundo del Código Civil; artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A los fines de establecer la competencia por la cuantía, estimó el valor de la presente demanda en la cantidad de Seis Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. 6400,00), equivalentes a (166,36 Unidades Tributarias). DE LAS DEFENSAS OPUESTAS Así las cosas, el Tribunal observa de autos que, cumplida la actividad citatoria correspondiente y llegada la oportunidad para el acto de contestación de la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de contestación a la demanda mediante la cual, alegaron, que no es aplicable al caso concreto la resolución de contrato ejercida por el actor, fundamentándose en la cláusula Quinta del contrato, que en efecto el demandante fundamentó su acción en la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses marzo, abril y mayo de 2009, lo cual no es cierto, pues el mes de marzo fue pagado según recibo que acompañó original y opuso al actor, y los meses de abril y mayo fueron consignados en fecha 04 de mayo de 2009 por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, bajo el No.20090760, según comprobante de depósito, ante la maliciosa negativa del arrendador de recibirlos. Alegó que, el original de dicho depósito, al igual que el mes de junio de 2009, consta en el referido expediente de consignaciones, de donde pueden compulsarse para ser traídos al presente proceso; que según la cláusula Quinta del contrato cuya resolución se pretende, el pago debe hacerse dentro de los primeros cinco días de cada mes, por adelantado, que lo correspondiente al mes de Abril se efectuó con retraso, pues la consignación se hizo el 04 de mayo, conjuntamente con la de mayo, por lo que esta última es evidentemente oportuna y temporánea; que estando demostrada la aceptación del pago de mes de marzo con el recibo emanado de la arrendadora, y aun en el supuesto de que este Tribunal considere extemporánea la consignación del canon del mes de abril, lo cual demuestra que se dejó de pagar, sino que se hizo unos días después, sería este el único pago efectuado con retraso, pues el pago de mayo se efectuó el 04 de ese mismo mes y esta por tanto dentro del plazo contractual; y siendo que la cláusula quinta del contrato establece que podrá demandarse la resolución del mismo sólo cuanto ocurra la falta de pago de dos mensualidades, resulta evidente que el presente caso no es procedente el ejercicio de la acción, porque no se ha acumulado la falta de pago de dos (2) mensualidades, ya que falta de pago propiamente no existe, pues tanto la mensualidad de abril como la de mayo están efectivamente pagadas y depositadas, en la cuenta bancaria del Tribunal 25 de Municipio, que es el Tribunal competente para recibir consignaciones de alquileres en el Área Metropolitana de Caracas, con lo cual quedó demostrado y manifiesta la voluntad efectiva de pago por parte del obligado; pero aún considerando que la consignación del mes de Abril haya sido hecho con retraso, el hecho es que se pago, de modo que ello por sí solo no configura la causal de resolución prevista en el contrato. Asimismo rechazo el alegato que formula el arrendador demandante en base al cheque cuyo protesto acompaña a su libelo, ya que en primer lugar el cheque en cuestión no fue pagado en su momento por el Banco librado, por considerar defectuosa la firma del librador, mas no por no existir la correspondiente provisión de fondos, pues había fondos mas que suficientes para cubrir el importe de dicho cheque, que en ese caso la persona que se encuentra en esa situación lo que hace es comunicarse con el emisor del cheque y pedirle que lo sustituya, pues es común que con el tiempo se pueda progresivamente modificar ligeramente algún trazo o rasgo de su firma autógrafa, por lo que al compararlo con el espécimen de firma registrada en el banco al momento que se efectúe la correspondiente verificación, la idea o impresión de que la firma es defectuosa o no coincidente, aún cuando la firma estampada en el cheque efectivamente haya sido autografiada por el legítimo titular de la cuenta, que desde el punto de vista jurídico ello no implica la invalidación del cheque, ni menos aún la invalidez del pago que con él se hizo, pues en efecto el cheque es un instrumento de pago, que tiene características de título cambiario y efecto de comercio que el atribuye el Código de Comercio, por lo que cuando se lo utiliza como instrumento o medio de pago para satisfacer una obligación, esta sea, la obligación, queda pagada perfecta y definitivamente, como ocurrió en el presente caso cuando la arrendadora expidió el correspondiente recibo de pago por concepto de alquiler del mes de marzo de 2009; que si el cheque no fue luego hecho efectivo por el Banco librado, es un asunto distinto que sólo hace nacer en cabeza del beneficiario, la acción mercantil para exigir la sustitución del cheque o el pago en efectivo del valor facial del mismo, pero en modo alguno permite al beneficiario original del cheque pretender retrotraer las cosas al punto de considerar vigente y existente la obligación que en su momento fue pagada con el cheque, pues este fue utilizado y aceptado como un instrumento o medio de pago con el cual la obligación original quedó extinguida, así solicitó fuera declarado por el Tribunal; que declare igualmente que el pago del canon de mes de marzo de 2009, debe tenerse por válidamente efectuado desde el momento en que la arrendadora aceptó el cheque en cuestión como medio de pago y por consiguiente emitió el recibo respectivo como instrumento demostrativo de la extinción de la obligación. Manifestó que, el actor omitió que en el contrato de arrendamiento se estableció un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (BS.1.800.000,00) de los anteriores a la reconversión monetaria, que el arrendador ha venido haciendo aumentos de alquileres violando las resoluciones por medio de las cuales el ejecutivo nacional ha dispuesto y mantenido en vigencia la congelación de los alquileres de vivienda en todo el territorio nacional desde el año 2003 hasta la presente fecha, que dichos aumentos son indebido y contrarios a tales Resolución, los mismos carecen de causa licita que los justifique, que dicho pago es improcedente, e indebido y esta sujeto a repetición, ya que ha pagado indebidamente esas cantidades de dinero. Ahora bien, planteados como han sido los hechos de la controversia, este Órgano Jurisdiccional en atención al principio de la comunidad de la prueba, el cual establece que una vez que las mismas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo ya que son adquiridas para el juicio, y que puede cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y, a su vez, el Juez valorarlas, aun cuando no favorezcan a aquella que las produjo; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, a fin de determinar si los abogados de la parte actora cumplieron con el presupuesto procesal de la pretensión y si la parte accionada probó a su favor algo que le favorezca, y al respecto observa: DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS TEMPORALIDAD DEL CONTRATO Riela a los folios 4 al 9 del expediente, contrato privado de arrendamiento celebrado entre CARLOS BARRIOS OLIVO y el ciudadano GARY DAVID SIEGELTUCH, en fecha 01 de mayo de 2008; por un canon mensual de DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.F.2100,00), que quedó entendido que el arrendatario aceptó pagar un incremento de CIEN (Bsf. 100,00) BOLIVARES FUERTES adicionales al canon mensual establecido. Al cual se le adminicula el contrato de arrendamiento también suscrito por las mismas partes, en fecha 27 de abril de 2005, debidamente notariado en la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano, bajo el No. 71, Tomo 45 de los libros de Autenticaciones llevados en esta Notaría, por un canon mensual de arrendamiento en la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.1800,00) mensuales, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 01 de mayo de 2005 y finalizara el 01 de mayo de 2006. Así las cosas, es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación: “…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento o resolución del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...”. Ahora bien, con vista al citado criterio jurisprudencial evidencia este Juzgador que, la relación arrendaticia invocada en el libelo de la demanda se derivó de una contratación inicialmente de un (1) año fijo contado a partir del 01 de mayo de 2005, hasta el 01 de mayo de 2006, por lo que entiende esta Alzada que, estando vigente el contrato anterior las partes celebraron de mutuo acuerdo una nueva contratación, la cual generó otra nueva contratación en virtud de la cual celebraron ambas partes un nuevo contrato que, regiría a partir del 01 de mayo de 2008, hasta el 01 de mayo de 2009, por un lapso de un (1) año fijo, tal y como lo alegaran y acompañaran en pruebas ambas partes, y siendo que no fueron tachados ni impugnados por las partes, se les otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil y aprecia este sentenciador que dicha relación se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide. Ahora bien, siendo que a los autos no cursa prueba alguna que demuestre a este Tribunal que ambas partes convinieran en una nueva contratación con posterioridad al día 01 de mayo de 2009, resulta evidente que desde este último día, exclusive, operó de pleno derecho la prórroga legal que preceptúa el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obligatoriamente para la parte arrendadora y en forma potestativa para la arrendataria por un lapso máximo de un (1) año que culminaría el día 01 de mayo de 2010, hecho este que no fue controvertido y por cuanto el escrito libelar presentado por la apoderada judicial de la parte accionante en el Juzgado Distribuidor de turno fue recibido por ante este Tribunal en fecha 21 de mayo de 2009, conforme se evidencia al vuelto del folio 4 del expediente, es decir, estando vigente la prórroga legal en comento, por lo cual es inevitable calificar la relación arrendaticia de autos como un vínculo locativo con determinación de tiempo, y así se decide. Ahora bien, pasa este Tribunal a valorar las demás pruebas aportadas a los autos por ambas partes, a fin de determinar la procedencia o no de la acción intentada, y al respecto observa: PRUEBAS DE LAS PARTES DE LA PARTE ACTORA A los folios 8 al 10 del expediente, se constata poder que otorgó el ciudadano CARLOS BARRIOS OLIVO a los abogados en ejercicio FÉLIX ALBERTO HERRERA, JOSÉ ARMANDO VELAZCO RAMÍREZ Y NANCY VILLAMIZAR, debidamente inscrito por ante la Notaria Pública de los Municipio German Roscio y Ortiz del Estado Guarico inserto bajo el No.35, del tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154, 429 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el mandatario en nombre de su poderdante, y así se decide. Riela al folio 11 al 13 del presente expediente Protesto del Cheque No. S-9212522094 librado en fecha 04 de marzo de 2.009, contra la cuenta corriente No. 0102-0107-17-00091530000 de la Empresa Proyecto ARONALEX, en el Banco de Venezuela, Sucursal Altamira, de esta ciudad de caracas, por la suma de Dos mil Cien Bolívares (BS.2.100,00) con original de cheque protestado, al cual se le adminicula el recibo de pago de un (1) mes de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2009, presentado por la parte demandada, quien rechazó el alegato formulado por el arrendador demandante, y siendo que, de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil le correspondía ratificar dicha instrumental a través de la prueba de cotejo o de testigo, a los fines de demostrar si el referido recibo fue suscrito por el actor o por un tercero, aunado al hecho que el cheque con el cual se pago el referido mes fue devuelto por encontrarse defectuoso en su firma tal y como se evidencia de protesto consignado a los autos., a tal evento, se aplica la doctrina que al respecto enseña el autor: James-Otis Rodner: …”EL DINERO, La Inflación y las Deudas de Valor, Editorial Arte. Caracas, 1995, Pág. 151: ”Por consagrarse el curso legal, las obligaciones de dinero se pagan mediante la entrega de dinero de curso legal, salvo que exista un convenio en contrario. Igualmente, sirve como medio de pago de obligaciones de dinero la entrega de cheques de gerencia emitidos por bancos comerciales en Venezuela y se extiende a la aceptación de que el pago se pueda hacer, inclusive, mediante cheques personales pero en este último caso, el pago está sujeto a la aceptación por parte del acreedor (sobre el uso del cheque para el pago de obligaciones de dinero, ver infra, subsecciones D.4.e y D.4.f). Aun cuando la obligación se pague mediante la entrega de un cheque, la obligación no se extingue hasta que el monto del mismo se haya acreditado a la cuenta del acreedor. (Negrita del Tribunal). De lo anteriormente se evidencia que el pago del mes de marzo no se puede considerar válido, toda vez que el monto no fue acreditado en la cuenta del arrendador, es decir no entró a su patrimonio, y en consecuencia el recibo en cuestión se desecha del proceso y así se decide DE LA PARTE DEMANDADA Se evidencia a las actas procesales, recibo correspondiente al canon de arrendamiento del mes de marzo de 2.009, emitido por el arrendador, esta prueba fue desecha en el análisis de las pruebas de la actora. 2.-Copia del Deposito No.1244257 de fecha 04 de mayo por un monto de CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( Bs.F.4.300,00), por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta circunscripción judicial, bajo el expediente No.20090760, este instrumento se adminicula con la prueba de informes, dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la cual se evidencia que dicho Juzgado informó que no contaban con departamento de reproducción fotostática, por lo que la parte interesada podría acudir y suministrar los fotostatos a los fines de su certificación, al respecto esta Alzada le otorga valor probatorio a la planilla de deposito arriba identificada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no fue impugnada por la parte actora, sin embargo no se evidencia por quien y a favor de quien fue realizado dicho deposito; que haya sido debidamente convalidada por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio; ni a que cantidades o meses corresponde, por lo que se desechan del presente proceso por cuanto en nada aclaran el hecho controvertido y en consecuencia, considera esta Alzada que la parte demandada nada probó con respecto a la insolvencia de los meses de abril y mayo de 2009, demandados por la parte actora, y así se decide. Recibo original, emitido por la abogada Nancy C. Villamizar, mediante el cual deja constancia de haber recibido de GARY SIELGELTUCH MARGULIS la cantidad de BS.590.000,00 de fecha 27 de Abril de 2005, este instrumento se desecha del proceso por cuanto no es un hecho controvertido la relación arrendaticia ni la temporalidad del mismo. Originales de 34 recibos emitidos como comprobantes de pago a favor del señor GARY SIEGELTUCH MARGULIS por concepto del alquiler del apartamento objeto de este Proceso. Estos instrumentos se desechan del proceso por cuanto no son los meses demandados en el proceso. Con respecto al alegato esgrimido por la parte demandada del canon de arrendamiento mensual fijado por la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.1.800.000,00), esta Alzada observa que, dicho canon de arrendamiento mensual se evidencia del primer contrato celebrado entre ambas partes en fecha 01 de mayo de 2005, el cual fue debidamente valorado y analizado en el presente fallo, y siendo que, se constata que luego de dicho contrato celebraron una nueva contratación es evidente la aceptación expresa del arrendatario hoy demandado en dicho pago, no obstante a ello, el contrato objeto de la presente resolución, fue pactado el canon mensual de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2100,00), por lo que lo desecha dicho alegato, y así se establece.- Ahora bien, planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas aportadas a los autos, el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones legales y contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, observa que ha quedado plenamente verificado el cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo, y concluye en lo siguiente: De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención locativa bajo estudio, y así se decide. En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio, es oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación: “…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”. Con vista al criterio jurisprudencial transcrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la parte demandada ciudadano GARY DAVID SIEGELTUCH MARGULIS, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la falta de pago del canon de alquiler relativo a los meses comprendidos entre marzo, abril y mayo de 2009, sin que tal hecho haya sido desvirtuado durante el evento probatorio correspondiente, por lo tanto queda evidenciado en el presente caso, que el citado arrendatario incumplió en el pago del alquiler en forma consecutiva, de acuerdo con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia; por lo tanto, al no haber quedado probada en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado en su debida oportunidad, la acción resolutoria que origina estas actuaciones debe prosperar al no ser contraria a derecho, conforme al marco legal antes descrito, y así queda establecido. En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses. En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y confirmar el fallo recurrido, ya que todo encuadra en el dispositivo contenido en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, así como a lo dispuesto en el Artículo 1.592, Numeral Segundo (2º) del Código Civil, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, y la consecuencia legal de dicha situación es extinguir jurisdiccionalmente la convención locativa en estudio; condenar a la inquilina a entregar materialmente el inmueble alquilado libre de bienes, personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal. DE LA DISPOSITIVA En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 10 de agosto de 2009, por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esta misma la Circunscripción Judicial. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano CARLOS BARRIOS OLIVO, en su carácter de arrendador contra el ciudadano GARY SIEGELTUCH MARGULIS, en su condición de arrendataria, todos plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó plenamente demostrado en las actas procesales que el inquilino incurrió en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales cuando dejó de honrar el pago del canon de arrendamiento en forma consecutiva. TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria queda extinguido jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes el día 01 de mayo de 2008; y consecuencialmente se condena a la parte demandada a que entregue el inmueble signado con el número y letra 84-C ubicado en el piso 8 de la Torre C del Edificio Residencias Plaza Garden, Avenida José María Vargas de la Urbanización Santa Fe Norte, Municipio Baruta, Estado Miranda, Caracas libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió. CUARTO: Se confirma en todas sus partes el fallo recurrido. QUINTO: Dada la naturaleza de la presente decisión se condena en las costas del recurso a la parte demandada. Regístrese, publíquese, e incluso en la Página Web de este Tribunal, y déjese copia certificada, y en su oportunidad devuélvase el asunto al Juzgado A Quo. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre de Dos Mil Nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.- EL JUEZ, LA SECRETARIA, JUAN CARLOS VARELA RAMOS CAROLYN BETHENCOURT En la misma fecha, siendo la 1:25 horas de la tarde, se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, JCVR/CB/Nairobis ASUNTO N° AP11-R-2008-0000634 Materia: Civil. Resolución de Contrato Arrendamiento Inmobiliario.