TSJ Regiones - Decisión

“VISTO” con conclusiones de la parte demandada.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el Abogado LUIS TOMAS IZAGUIRRE, venezolano, titular de la cedula de identidad N° V- 3.388.409, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 9845, Y de este domicilio, actuando en este acto con el carácter de Apoderado Judicial de la firma Mercantil de este domicilio CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPOTE SILVA C.A debidamente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del Estado Carabobo bajo el Numero 45 tomo 14-A representada por RAMON SILVA CRESPO, venezolano, mayor de edad, cedula de identidad Nro. V- 4.065.200 de este domicilio en su carácter de director, en contra de la Firma mercantil NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION C.A inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 6 de Junio de 1995, bajo el numero 46 Tomo 229-A representada por su presidenta la Ciudadana MIMY MOCK de FUNG, venezolana, hábil en derecho, cedula de identidad Nro. V- 12.856.516, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre un inmueble constituido por UN GALPON en una extensión de terreno de aproximadamente 23.000m2 situado en la carretera Nacional Morón San Felipe Sector Las Colinas Morón Estado Carabobo. Aduce que celebró Contrato de Arrendamiento, en fecha 01 de Febrero del 2006, con una duración de Tres (03) años, el cual se renovara automáticamente por un año si ninguna de las partes con sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento expresa su voluntad de darlo por terminado, encontrándose dicho contrato para la fecha vigente Según se desprende de la cláusula Tercera. El canon de arrendamiento mensual fue fijado en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (10.000 Bs.), inicialmente y a partir del año 2007, en la cantidad de ONCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (11.500 Bs.).El arrendatario recibo el inmueble en perfectas condiciones de sanidad y habitabilidad con todas sus instalaciones y accesorios en perfecto estado de funcionamiento. Pero es el caso, que la relación arrendaticia se inicio sin inconvenientes hasta que en el año 2008 en el mes de Noviembre le manifestó a la ARRENTATARIA, que no renovaría dicho contrato de Arrendamiento, dejando de cancelar el canon de arrendamiento ante tal situación la parte accionante se dirigió en diversas oportunidades a la arrendataria a quien le exigió el pago o en su defecto si no se encontraba en condiciones de seguir pagando el canon de arrendamiento, que le entregara el inmueble.
Hasta la presente fecha adeuda la cantidad de OCHENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (80.500 Bs.), por falta de pago de los meses correspondientes a DICIEMBRE DEL AÑO 2008, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO de 2009.

El 07/07/2009, se admite la demanda.
El 20/07/2009, El Tribunal acuerda, abrir cuaderno separado de Medidas y afectar el inmueble, para asegurar la resultas del presente juicio.
El 22/07/2009, la parte actora consigna los emolumentos y las copias respectivas para la compulsa. Y en la misma fecha sustituye poder en los abogados NELLY GIL Y TOMAS IZAGUIRRE, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 27.230 y 110.945 y de este domicilio.
El 29/07/2009, el tribunal acuerda por auto la devolución de los originales y se ordeno librar compulsa, de conformidad con lo establecido en el articulo 345 del Código de Procedimiento Civil.
El 06/08/2009. Por diligencia suscrita por el alguacil del Juzgado de Municipio Juan José Mora, dejando constancia que no logro la citación de personal de la ciudadana MIMY MOCK DE FUNG.
El 18/09/2009, la abogada LUCILDA OLLARVES VELASQUEZ, consigno instrumento poder que le otorgo la Sociedad Mercantil NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION, C.A, a los fines de que se tenga como abogados a los ciudadanos ALONSO VILLALBA VITALE, JOSE DIONICIO MORALES, YADIRA RUEDA RODRIGUEZ, VLADIMIR VILLALBAL, LUCILDA OLLARVES VELASQUEZ, SCARLE RINCON QUEVEDO Y ANALI THEN, según poder otorgado por ante la Notaria Publica Tercera de Valencia Estado Carabobo en fecha 17 de septiembre de 2009, anotado bajo el N° 22, Tomo 222.
El 21-09-2009, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda. Abierto el juicio a pruebas ambas partes consignaron las respectivas a sus derechos.- Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARENDAMIENTO, derivada de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra, y aduce que el accionado a incumplido con sus obligaciones contractuales al no hacer entrega del inmueble en el momento que le fue exigido y al no cancelar los cánones correspondientes a los meses de Diciembre de 2008 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, de 2009. Fundamenta la presente acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
POR SU PARTE LA DEMANDADA:
Alega como defensa la falta de cualidad de la persona jurídica demandante y de la persona jurídica demandada para sostener el presente juicio. Que la demanda ha sido intentada con motivo de resolución de contrato de arrendamiento, basándose en incumplimientos de pago por cánones de arrendamiento, contra NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION, C.A, por ser presuntamente a Arrendataria que incumplió con los pagos de los cánones arrendaticios. Alega que esto no es cierto puesto a que ejerció la opción de compra venta contemplada en el contrato, y paso a ser la propietaria del terreno y las Bienhechurias que en el se encuentran objeto de esta causa, ya que este contrato se perfecciona solo consenso de parte de la compradora, consentimiento este que lo manifestó al ejercer la opción de compra venta, quedando de su parte el concluir el pago de precio de venta y de parte del vendedor el otorgamiento del documento respectivo de compra venta.
Asi mismo, arguye que en consonancia con el carácter de compradora propietaria del inmueble en referencia, inicio un procedimiento de Oferta Real y deposito por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el expediente 2335 de la nomenclatura llevada por este tribunal, que para el momento se encontraba en estado de notificación.
Desde el momento del ejercicio de la opción de compra para el momento de la interposición de la demanda, NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION C.A, no es arrendataria si no compradora y CORPORACION DE TRANSPORTE SILVA C.A, no es arrendadora, ni vendedora del inmueble objeto de esta demanda.
En caso de ser desechada la defensa de falta de cualidad, alega a su favor la falta de interés, ya que para la fecha en que se intento la demanda había ejercido la opción de compra y este contrato subsiste independientemente de la resolución del Arrendamiento.
Alega que el interés posteriormente al ejercido de la opción de la compra venta es que le entreguen el documento de propiedad y no discutir la resolución de un contrato de arrendamiento.
Rechaza el primer elemento de la pretensión contenida en la demanda, ya que no le puede ser opuesta a NEW WORLD BUSSINES CORPORATION C.A, la resolución de un contrato el cual ella no ha cumplido.
Aduce que estamos en presencia de una demanda de resolución de contrato, con la cual, la actora pretende modificar las condiciones convenidas por la partes, en el documento en cuestión, ambas partes establecieron la posibilidad de adquirir el inmueble consistente en un terreno de aproximadamente 23.000 m2, y las Bienhechurias en el construidas, situado en la carretera nacional Morón San Felipe, sector Las Colinas Morón Estado Carabobo, por parte de NEW BUSSINES CORPORATION C.A, a la cual no se hace referencia en el Libelo.
Alega que el contrato objeto de esta causa, es un Contrato de arrendamiento con opción a compra. Por lo cual, ejerció su derecho a comprar el inmueble , a mediados del mes de noviembre de 2008, posteriormente no tuvo mas contacto con el ciudadano RAMON SILVA CRESPO, quien es el representante de la corporación venezolana de Transporte Silva S.A, y quien hasta esta fecha puntualmente retiraba el pago del Arrendamiento, desde el inicio del contrato en fecha de Febrero de 2006, hasta noviembre de 2008 , luego de esta fecha no acudió a realizar mas el cobro de arrendamientos, tratando de poner a la parte actora en mora para luego demandar la resolución del contrato de arrendamiento.
Como consecuencia del ejercicio de la opción de compra venta por parte de NEW WORL BUSSINES CORPORATION, C.A, se perfecciono la compra venta y se produjo la traslación de la propiedad del inmueble, quedando pendiente de esta compañía el pago del precio. Con el fin de pagar el precio de la compra venta, la parte demandada inicio un procedimiento de oferta real y deposito, dirigido a CORPORACION VENEZOLANA DE TRANSPORTE SILVA C.A, de acuerdo a lo pactado del precio del bien inmueble, pactado en el contrato de arrendamiento con opción a compra, de fecha 3 de Febrero de 2006, descontando los pagos que ya había hecho con motivo de los cánones de arrendamiento. Dicho procedimiento consta en expediente Nro. 2335.
La notificación de ejercicio de la compra venta, fue realizada verbalmente y en tiempo útil, pues para el momento de interposición de la misma, el contrato estaba vigente, todo de acuerdo con lo establecido en la cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento.
A partir del momento de la notificación de comprar el inmueble, se perfecciono la venta del inmueble, pasando a ser la parte demandada la nueva propietaria del mismo, quedando únicamente la obligación para la compradora de concluir el pago de precio y la obligación del vendedor de otorgar el documento de venta del inmueble, ya que la detectación material ya se ha verificado por estar la compradora en posesión del inmueble.
En el procedimiento de oferta real y deposito, pago la totalidad del precio convenido como valor del inmueble, que es la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (2.200.000.000,00) equivalentes actualmente a DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES, (BsF. 2.200.000.00), como consta en los cheques que están consignados en el expediente de la oferta Real, y de la suma de los pagos de los cánones de arrendamiento, de acuerdo a lo referido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.
Resalta que en el contrato de arrendamiento con opción a compra no se fijo la manera en que debía pagar el precio en el caso de que ejerciera la opción de compra venta, únicamente se estableció el monto de la venta, razón por la cual realizo la oferta de pago y deposito, ante la negativa de aceptar el pago, al momento en que se le notifico la voluntad de ejercer la compra. Alega que durante el tiempo que duro el arrendamiento, pago puntualmente la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 120.000,00) durante el primer año desde febrero de 2006 hasta enero de 2007, en el segundo año pago la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 138.000,00), desde el mes de Febrero de 2007 hasta el mes de Enero de 2008, en el tercer año, de vigencia desde el mes de Febrero de 2008 hasta el mes de Noviembre de 2008, ( mes este ultimo en el que se notifico el ejercicio de la opción de compra venta), pago la cantidad de CIENTO QUINCEMIL BOLIVARES FUERTES (BsF 115.000.00). Con el procedimiento de Oferta Real y Depósito su representada termino de pagar el precio de venta del inmueble, es decir, la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS VENTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 1.827.000,00).
Luego de la Notificación a la Arrendadora-vendedora, del ejercicio de la opción de compra, se opto por hacer una Oferta Real de pago y no realizar consignaciones arrendaticias, ya que el contrato dejo de ser un arrendamiento con opción a compra, para convertirse en una venta, y así se pago el precio integro del inmueble de marras, el ejercicio de la opción hace que su representada, sea ahora la propietaria del inmueble y la anterior arrendadora sea la acreedora del pago del precio de venta.

II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el propósito de demostrar la presencia de cualidad en ambas partes, promueve y hace valer el merito probatorio del contrato de Arrendamientos, suscrito entre las partes.
Al capitulo II, arguye que con el fin de demostrar la insolvencia de la inquilina en el pago de los cánones de arrendamiento invocan y hacen valer la explicita admisión de tal circunstancia que la demandada hizo en el escrito contentivo de la contestación de la demanda, donde expresamente reconoce…(omissis)…

Capitulo III, Con el propósito de demostrar que la oferta real de pago no ha sido notificada, de conformidad con el artículo 433 del C.P.C, solicitan oficiar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo para que requiera informe de lo siguiente:
De cuales son las partes del expediente contentivo de la oferta real de pago en el expediente distinguido con el N° 2.335 de la nomenclatura del tribunal mencionado.
Si Corporación Venezolana de Transporte Silva S.A, se le ha realizado o presentado la Oferta Real de Pago por el nombrado Juzgado.
Si el oferente realizo el depósito del dinero correspondiente al precio ofrecido, en la cuenta Bancaria del Tribunal.
Si existe decisión acerca de nulidad o validez de la oferta real de pago.
Invocan y hacen valer la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes.

DE LA PARTE DEMANDADA:
Promueve marcado con la letra “A” copia certificada del expediente distinguido con el número 2335 llevado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo de la Oferta Real de Pago.
Promueve marcado “B”, copia certificada de documentos que prueben que esta debidamente autorizada para realizar la gestión contratación compras y coordinación de la fabricación de todos los materiales de balastro y rieles a utilizar en la obra.
Promueve los siguientes Testigos: GERMAN MARQUEZ, venezolano mayor de edad titular de la cedula de identidad N° 3.064.125, Domiciliado en Morón Estado Carabobo. TULIO MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titilar de la cedula de identidad N° 7115149, domiciliado en Morón Estado Carabobo.
JORGE NIEVES, VENEZOLANO, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD N° 3.482.576, domiciliado en Caracas Distrito Capital.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO

PRIMERO
Ahora bien, por cuanto en la contestación de la demanda la parte demandada alego la falta de cualidad e interés de la parte demandante,… “Aduce que su representada NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION, C.A, ejerció la opción de compra venta contemplada en el contrato, y paso a ser la propietaria del terreno y las Bienhechurias que en el se encuentran objeto de esta causa, ya que este contrato se perfecciona solo consenso de parte de la compradora, consentimiento este que lo manifestó al ejercer la opción de compra venta, quedando de su parte el concluir el pago de precio de venta y de parte del vendedor el otorgamiento del documento respectivo de compra venta. Asi mismo, arguye que en consonancia con el carácter de compradora propietaria del inmueble en referencia, inicio un procedimiento de Oferta Real y deposito por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el expediente 2335 de la nomenclatura llevada por este tribunal, que para el momento se encontraba en estado de notificación.
Desde el momento del ejercicio de la opción de compra para el momento de la interposición de la demanda, NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION C.A, no es arrendataria si no compradora y CORPORACION DE TRANSPORTE SILVA C.A, no es arrendadora, ni vendedora del inmueble objeto de esta demanda.
En caso de ser desechada la defensa de falta de cualidad, alega a su favor la falta de interés, ya que para la fecha en que se intento la demanda había ejercido la opción de compra y este contrato subsiste independientemente de la resolución del Arrendamiento.
En el procedimiento de oferta real y deposito, pago la totalidad del precio convenido como valor del inmueble, que es la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (2.200.000.000,00) equivalentes actualmente a DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES, (BsF. 2.200.000.00), como consta en los cheques que están consignados en el expediente de la oferta Real, y de la suma de los pagos de los cánones de arrendamiento, de acuerdo a lo referido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.”.
Al respecto esta Instancia aprecia que esta defensa previa al fondo esta consagrada en el articulo 361 de la ley adjetiva, que especifica la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar sostener el juicio…..”
Entendiéndose esta como un problema de afirmación del derecho, es decir, esta supeditada a la actitud que tomo el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces esta legitimada activamente. Pues bien el actor debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
En otras palabras la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”
Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)
En el caso que nos ocupa, observa esta juzgadora, que el presente juicio se trata de una acción de Resolución de contrato de Arrendaticio, fundamentado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, donde se alega la falta de cualidad del demandante y del demandado para sostener el presente juicio, esta falta de cualidad alegada versa sobre el hecho que en el mismo documento arrendaticio se estableció que podía existir la posibilidad de compra del inmueble por parte del inquilino, y además que el precio se pagaría tomando en consideración los cánones arrendaticios pagados.
En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:
“… (Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”.
En este caso el demandado alega que no existe cualidad de ninguna de las partes para mantener el juicio, puesto que existe una operación de compra venta sobre el inmueble, y además se ejerció oferta real de pago que cursa ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, donde se ventila el pago de los alquileres objeto de la relación arrendaticia,
Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
La existencia de la relación arrendaticia, es innegable tanto es así que la demandada ofrece cánones arrendaticios mediante una oferta real de pago, y a su vez la existencia de una opción de compra u oferta de venta como las partes la denominen también se encuentra plasmada en el instrumento arrendaticio, pero ello de ninguna manera le quita el carácter de arrendamiento a la relación que vincula a las partes, la venta de existir o no es cuestión que deba debatirse en un proceso distinto a este, y en tal caso es un contrato separado al del arrendamiento, que es la única relación a debatir en esta causa, tan cierto es lo señalado que la posibilidad de venta o la venta si es que la misma existe, es indicada por los contratantes en el contrato arrendaticio, y existiendo un inmueble especifico que fue entregado a una persona para su disfrute mediante el pago de una indemnización denominada canon de arrendamiento, tenemos un contrato de arrendamiento y perfecta cualidad de arrendador y de arrendatario para debatir sus diferencias en la presente causa.
En virtud a lo expuesto, no existe falta de cualidad, por lo que esta defensa de fondo no puede prosperar y así se declara.

SEGUNDO:
Resuelto el punto anterior, pasa esta Juzgadora a decidir el fondo del asunto aquí planteado; en consecuencia tenemos que en el caso bajo estudio el debate se circunscribe en la Resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de las pensiones inquilinarias; a la cual, estaba obligada la arrendataria, por lo tanto la parte actora reclama el pago de los meses de a los meses de Diciembre de 2008 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, de 2009. Fundamenta la presente acción en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte la demandada, arguye que durante el tiempo que duro el arrendamiento, pago puntualmente la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 120.000,00) durante el primer año desde febrero de 2006 hasta enero de 2007, en el segundo año pago la cantidad de CIENTO TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 138.000,00), desde el mes de Febrero de 2007 hasta el mes de Enero de 2008, en el tercer año, de vigencia desde el mes de Febrero de 2008 hasta el mes de Noviembre de 2008, ( mes este ultimo en el que se notifico el ejercicio de la opción de compra venta), pago la cantidad de CIENTO QUINCEMIL BOLIVARES FUERTES (BsF 115.000.00). Con el procedimiento de Oferta Real y Depósito su representada termino de pagar el precio de venta del inmueble, es decir, la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS VENTISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (BsF 1.827.000,00).
Luego de la Notificación a la Arrendadora-vendedora, del ejercicio de la opción de compra, se opto por hacer una Oferta Real de pago y no realizar consignaciones arrendaticias, ya que el contrato dejo de ser un arrendamiento con opción a compra, para convertirse en una venta, y así se pago el precio integro del inmueble de marras, el ejercicio de la opción hace que su representada, sea ahora la propietaria del inmueble y la anterior arrendadora sea la acreedora del pago del precio de venta.
En este sentido considera, pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
En el presente caso, pretende el solicitante mediante el procedimiento de oferta real, consignar el pago del canon arrendaticio, lo que genera la necesidad para esta juzgadora de analizar la pertinencia de esta vía, existiendo un procedimiento especial previsto en una ley especial, que regula todo lo concerniente a la consignación arrendaticia.
Como todos conocemos, toda deuda presupone un pago y con el procedimiento de oferta real previsto en la Ley Adjetiva se garantiza al deudor la extinción, por pago de sus acreencias.
La oferta real sólo tiene la finalidad de extinguir la deuda cuando el acreedor se niega a recibir el pago o cuando al deudor le sea imposible materialmente efectuar dicho pago por otros medios.
En lo que respecta a la consignación inquilinaria es una forma excepcional de pago judicial, mas no como oferta de celebrar un contrato. Tenemos que, cuando el arrendador rehusa recibir el pago del alquiler, la Ley concede al arrendatario el derecho a consignarlo en los tèrminos del artìculo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Incluso, de modo general y para el efecto liberatorio de las obligaciones no arrendaticias, cuando el acreedor rehusa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberaciòn por medio del ofrecimiento real y del depòsito subsiguiente de la cosa debida (Art. 1.306 del Código Civil); siendo que mientras el acreedor no haya aceptado el deposito, el deudor podrà retirarlo; y si lo retira, sus codeudores y sus fiadores no se libertan de la obligación (art. 1.310, CC); en tanto que cuando el deudor ha obtenido una sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada, la cual haya declarado buenos y vàlidos la oferta y el depósito, no puede, ni aun con el consentimiento del acreedor, retirar el depòsito en perjuicio de sus codeudores o de sus fiadores (articulo.1.311, Código Civil).
Por lo tanto, son cuestiones totalmente distintas, en materia inquilinaria prevalece el orden público, y las formas deben mantenerse por los justiciables, para el pleno ejercicio de sus derechos, es la única manera que tenga acceso a la justicia y prevalezca el debido proceso, derechos consagrados en nuestra actual Constitución, es por ello que la única forma de excepcionarse en el pago el inquilino cuando el proceso es ventilado bajo las directrices de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es mediante la consignación inquilinaria, nunca ante un procedimiento distinto como lo es la oferta real de pago y depósito, por lo tanto al no existir consignación inquilinaria de los cánones adeudados correspondientes a los meses de Diciembre de 2008 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, de 2009, el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario conlleva a declarar la Resolución del contrato de arrendamiento.
Aun más, es evidente el reconocimiento que hace la inquilina-demandada, al señalar expresamente: que “ Luego de la Notificación a la Arrendadora-vendedora, del ejercicio de la opción de compra, se opto por hacer una Oferta Real de pago y no realizar consignaciones arrendaticias, ya que el contrato dejo de ser un arrendamiento con opción a compra, para convertirse en una venta…”.. (Negrilla del Tribunal)
De manera que, en consideración a lo expuesto este Tribunal, aprecia que la demandada, Sociedad Mercantil NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION C.A, admite los hechos concretos que sirven de base a la pretensión deducida; es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamientos reclamados, por lo que la demandada incurre en el animus confitendi, al reconocer o aceptar los hechos relevantes en la litis.
De tal modo, que el declarante, es decir, la demandada al reconocer el hecho justamente ante su contraparte, le releva de la prueba; al demandante. En virtud al llamado principio de adquisición procesal, según el cual todo lo manifestado en estrados o en un instrumento por uno de los litigantes puede ser redargüido contra él por su antagonista. Los resultados de las actividades procesales son comunes entre las partes, y por lo tanto, una puede aprovechar el acto o declaración de la otra. Y así se declara.
En consecuencia, quedo demostrado que la ARRENDATARIA Sociedad Mercantil NEW WORLD BUSSINESS CORPORATION C.A representada por su presidenta la Ciudadana MIMY MOCK de FUNG, venezolana, hábil en derecho, cedula de identidad Nro. V- 12.856.516, incumplió una de sus obligaciones principales, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, a tenor de lo establecido en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, al no pagar los meses reclamados por la arrendadora y ello acarrea La Resolución del Contrato de Arrendamiento. Y así se declara.
Aun más es evidente que la inquilina tampoco cumplió con el procedimiento establecido en el artículo 51 parte infine, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de cuyo contenido se desprende que el arrendatario podrá dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad consignar el canon de arrendamiento, circunstancia que no ocurrió en el caso de auto, en lo que respecta a los meses señalados.