TSJ Regiones - Decisión

“VISTO” sin conclusiones de las partes.- Este Tribunal, considera que ha trascurrido un lapso prudenciar y procede a sentenciar la presente causa, sin más dilaciones en los siguientes Términos: La presente demanda fue incoada por la ciudadana NANCY MILAGRO NUÑEZ ROMAN, venezolana, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad N° V- 7.159.668, de este domicilio asistida por el abogado, ANTONIO PARZIALE, venezolano, mayor de edad, y titular de la cedula de identidad N° V- 17.495.070, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 135.418, en contra del ciudadano JOSE LUIS GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 2.842.726, por DESALOJO ARRENDATICIO, aduce la parte actora que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el numero 104, piso 10, Edificio Residencias Karina, ubicado en la urbanización Chaguaramal, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, según documento protocolizado por ante la oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 22 de junio del 2005, bajo el N° 33, Folios 1 al 8, Protocolo Primero, Tomo 27. Consta que el mencionado inmueble se lo compro a los ciudadanos JOSE ISRAEL VENTURA DE LEON y DAISY PALENCIA DE VENTURA, quienes le habían arrendado al ciudadano JOSÉ LUIS GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 2.842.726, y de este domicilio, según copia de Instrumento arrendaticio de fecha 3 de diciembre de 1.999, el cual, anexa marcado con la letra “B”.
Pero el caso que el inquilino se niega a entregar el inmueble objeto del presente juicio; además se niega a pagar la cantidad de DOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.220,00) mensuales tal como se obligo en la clausula segunda, a pesar de los requerimientos extrajudiciales. Argumenta que al comprar el inmueble el cual es ocupado por el inquilino-demandado desde el año 1999, el arrendamiento que consta en instrumento privado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Es por ello que ejerce la acción judicial en virtud de que existen causales de desalojo, siendo la primera la falta de pago del canon de arrendamiento, es decir el inquilino adeuda la cantidad de DOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.220,00) mensuales correspondiente a los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero marzo, abril y mayo de 2009, lo que asciende a la cantidad a la suma de CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs.5.280,00). Además señala que las consignaciones inquilinarias que hubiere podido realizar el inquilino JOSE LUIS GUERRA, solo podían tener efecto hacia su representada NANCY MILAGROS NUÑEZ ROMAN, única propietaria del inmueble desde el 22 de junio del 2005, lo cual es de pleno conocimiento del inquilino, y la ley inquilinaria determina que solo podrá retirar y disponer de las cantidades consignadas por el inquilino el arrendador o propietario siempre que sean consignadas a su favor, a sabiendas que es la única propietaria legitima y que no tiene ninguna relación con los anteriores propietarios arrendadores y por ende no pueden recibir en su nombre ninguna cantidad consignada por arrendamiento y todo pago efectuado, no surte efecto para con su persona. Así mismo, alega que necesita el inmueble para habitarlo ya que es su única vivienda y prueba de ello es que lo compro bajo el beneficio del programa de subsidio directo, para vivienda propia y se constituyo hipoteca a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo y de Banesco Banco Universal, quien participo en la operación de compra venta, es decir, es su única vivienda y la necesita para ocuparla y ello constituye la segunda causal de desalojo, cuyo fundamento lo constituye el literal “b” del articulo 34 de la Ley especial que rige la materia.
El 1/07/2009, por auto, se le da entrada, a la demanda
El 6/07/2009, se admite la demanda.
El 20/07/2009, la parte actora NANCY MILAGROS NUÑEZ ROMAN, otorga poder apud acta al abogado ANTONIO PARZIALE, y en la misma fecha consigna los fotostatos y los emolumentos para la citación.
El 29/07/2009, el alguacil deja constancia de haber recibido los emolumentos para la citación.
El 30/07/2009, por auto el tribunal ordena librar compulsa
El 25/09/2009, el alguacil de este Juzgado consigna diligencia manifestando no haber practicado la citación del demandado de autos.
El 29/09/2009, el actor solicita, se libre cartel de citación.
El 30/09/2009, por auto el tribunal ordena librar cartel de citación
El 20/10/2009, el demandado JOSE LUIS GUERRA, se da por citado y otorga poder apud acta al abogado BELMORE RODRIGUEZ NOGUERA, titular de la cedula de identidad N° 7.506.089, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 34.902.
El 23/10/2009, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes consignaron las respectivas a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal pasa a decidir lo siguiente:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por DESALOJO ARRENDATICIO, aduce que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el numero 104, piso 10, Edificio Residencias Karina, ubicado en la urbanización Chaguaramal, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, según documento protocolizado por ante la oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 22 de junio del 2005, bajo el N° 33, Folios 1 al 8, Protocolo Primero, Tomo 27. Dicho inmueble había sido arrendado al ciudadano JOSÉ LUIS GUERRA, según copia de Instrumento arrendaticio de fecha 3 de diciembre de 1.999, el cual, anexa marcado con la letra “B”.
Ejerce la acción judicial en virtud de que existen causales de desalojo, siendo la primera la falta de pago del canon de arrendamiento, es decir el inquilino adeuda la cantidad de DOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.220,00) mensuales correspondiente a los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero marzo, abril y mayo de 2009, lo que asciende a la cantidad a la suma de CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs.5.280,00). Así mismo, alega que necesita el inmueble para habitarlo ya que es su única vivienda y prueba de ello es que lo compro bajo el beneficio del programa de subsidio directo, para vivienda propia y se constituyo hipoteca a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo y de Banesco Banco Universal, es decir, es su única vivienda y la necesita para ocuparla y ello constituye la segunda causal de desalojo, cuyo fundamento lo constituye el literal “b” del artículo 34 de la Ley especial que rige la materia.
POR SU PARTE EL DEMANDADO: Opone la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
A la contestación al fondo: Hechos admitidos: La existencia de la relación arrendaticia y su duración, la del contrato anexado copia al libelo, la del canon de arrendamiento de 220,00 bolívares fuertes mensuales. Aprecia este Tribunal que los hechos admitidos quedan fuera del contradictorio.
Hechos negados: Niega que se encuentre en estado de insolvencia, en el pago de los cánones de arrendamiento y servicios de que goza el inmueble arrendado, aduce que una vez que los arrendatarios se negaron a recibir el pago, se encuentra consignando las mismas desde hace siete años ante el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia Estado Carabobo, tales consignaciones están hechas a favor de los ciudadanos DAISY PALENCIA DE VENTURA E ISRAEL VENTURA DE LEON, por ser ellos sus arrendadores según contrato, de modo de que no reconoce como su arrendadora a la demandante de autos, tal como lo denuncio en la demanda de retracto arrendaticio invocada como cuestión previa de prejudicialidad, a el nunca le participaron de la venta que los arrendadores hicieran a la hora demandante. Así mismo niega los supuestos deterioros del inmueble que son inexistentes.

II
DE LAS PRUEBAS.

DE LA PARTE DEMANDANTE:
Invoca y reproduce la insolvencia del inquilino en cuanto al pago del canon arrendaticio, tal como fue alegado en el libelo de la demanda, y la misma se verifica cuando las consignaciones que efectúa, ante el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del estado Carabobo, DAISY PALENCIA DE VENTURA e ISRAEL VENTURA.
Promueve las siguientes Instrumentales, donde se demuestra que necesita el inmueble para ocuparlo: Documento Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro de Valencia del estado Carabobo, el 18 de junio de 1999, bajo el N° 28, Folios 1 al 2, protocolo Primero, Tomo 23, donde se demuestra de su mandante cedió los derechos de propiedad a su persona y a su vez consta que el referido inmueble fue vendido, según documento protocolizado el 18 de junio de 2007, bajo el N° 33, Folios 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo 154 a la ciudadana LORENA ALEXANDRA GARCIA.
Documento Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro de Valencia del estado Carabobo, el 22 de junio de 1998, bajo el N° 19, Folios 1 al 3, protocolo Primero, Tomo 57.cuyo inmueble fue vendido al ciudadano FRANCHESCO MASTRANGELO.
Promueve las testimoniales de los ciudadanos YARITZA BOTTARO; MIRIAN HERRERA; MARIUTKA FERNANDEZ; ELIZABETH ARTEAGA Y MARIA RAMOS.

DE LA PARTE DEMANDADA:
Promueve constante de ciento sesenta (160) folios útiles, copia certificada del expediente N° 249 que por consignación arrendaticia lleva por ante el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del estado Carabobo. Estas consignaciones destruyen el alegato de la presunta insolvencia arrendaticia.
Documentales: constante de tres folios útiles las tres últimas actuaciones emanadas del juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y bancario de la Circunscripción del estado Carabobo, dictadas en el expediente N° 22.006 por retracto legal arrendaticio que sigue ante ese tribunal.
Al capítulo Tercero solicita la Prueba de Informe y se oficie a la Dirección de Hacienda, departamento de inmuebles urbanos de la Alcaldía del Municipio Valencia del estado Carabobo.
Así mismo solicita la Prueba de Informe, se oficie a la Agencia Plaza Bolívar, de Valencia estado Carabobo del Banco Industrial de Venezuela, a la cuenta N° 0048910100366609 cuyo titular es la ciudadana DAISY PALENCIA DE VENTURA.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
PRIMERO

Conforme se promovió cuestiones previas en la contestación de la demanda, toca a este Tribunal decidirlas tal como lo estatuye la ley especial que rige la materia, específicamente lo previsto en el artículo 35 de la Ley.
En consecuencia tenemos que en el acto de la litis contestación el demandado, interpuso la cuestión previa, contenida en el articulo 346 ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal, se impone resolverla como PUNTO PREVIO; en los siguientes términos:
En el acto de la litis contestación el demandado de autos, opone la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinales 8vo, por existir una cuestión prejudicial que deba resolverse en juicio distinto.
…. “ cursa ante el Juzgado Tercero en lo Civil, mercantil y bancario de esta Circunscripción Judicial, causa N° 22.006 contentiva de juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que sigo contra los ciudadanos DAISY PALENCIA DE VENTURA, JOSE ISRAEL VENTURA DE LEON y la ciudadana Nancy Milagro Núñez Román,(identificada en actas), la cual tiene como inmueble sub litis el mismo cuyo desalojo se me intenta con esta malhadada acción. Prueba de tal aseveración constitutiva de prejudicialidad op legis, la constituyen los documentos que con el escrito consignado por mi en fecha 20 de octubre de este año y en cuaderno de medida de esta causa se lee: como oficio N° 1310 del 25 de julio de 2009 donde el extinto físicamente Juez de ese Juzgado oficia al registrador Inmobiliario del primer circuito de registro de Valencia Estado Carabobo participándole la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble del cual se me pretende desalojar en esta causa…” … “ y como quiera que hay relación de PERFECTA IDENTIDAD entre los sujetos procesales de la acción y de la excepción, así como entre las cosas objeto de ambos procesos, siendo aquella causa prelativa sobre esta y el entendido de que la referida acción de retracto se encuentre en proceso suspendido por cuanto como es un hecho notorio el juez SANTIAGO ALFREDO RESTREPO PEREZ, fuera lamentablemente asesinado hace poco tiempo, razón por la cual la misma se encuentra a la espera de nuevo juez, y que, declarada con lugar aquella demanda se reunirán inexorablemente en mi persona la condición de propietario por subrogación del apartamento que ocupo y la de inquilino o arrendatario…” (OMISSIS)

Dentro de su oportunidad correspondiente la parte actora contradijo la cuestión previa opuesta, por el demandado e indica que el referido Tribunal tiene Juez desde hace tiempo, lo cual rebate estos argumentos, y además esa demanda ya fue intentada una vez y la perdió; así mismo trae a colación doctrina y jurisprudencia sobre la cuestión previa relativa a la prejudicialidad; y arguye que el 02 de marzo de 2009 el Juzgado Cuarto en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, declaro que el expediente 23.538 intentado por el demandado JOSÉ LUIS GUERRA contra, DAISY PALENCIA DE VENTURA E ISRAEL VENTURA DE LEON, y su mandante NANCY NUÑEZ, la inadmisibilidad de la demanda de retracto Legal arrendaticio incoada sobre el mismo apartamento y la misma relación contractual arrendaticia.
SEGUNDO: El inquilino JOSÉ LUIS GUERRA, obviando la decisión antes descrita que tiene carácter de cosa juzgada, intento una nueva demanda retracto Legal arrendaticio que cursa ante el Juzgado Tercero en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, es decir ya había demandado lo mismo que ahora pretende ante un nuevo Tribunal, donde ni siquiera ha practicado la citación de la parte demandada.
Así mismo aduce; que ningún otro Tribunal que no sea civil, conoce de las acciones derivadas de la relación arrendaticia, obvia el inquilino que en esta causa se practico la citación primero que en la otra, obvia a su vez el inquilino que la demanda de retracto Legal es potestativa de su parte, por lo que para nada se reúne en este caso los presupuestos necesarios para la prejudicialidad alegada y no comprende en este caso el inquilino, que lo que caracteriza a las cuestión previa prejudicial es que no son como aquellas cuestiones previas, meros incidentes en una litis, sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentra tan íntimamente ligada a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exige una decisión previa, porque de ello depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso… (Omissis)….

En este sentido, el artículo 346 ordinal 8ro del Código de Procedimiento Civil, establece:
“La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”.-
Es conveniente traer a colación la opinión del Doctor Ricardo Enrique La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Comentado, Tomo III, página 60 y siguiente, donde opina lo siguiente: “La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestio fácil) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita la prejudicialidad”.
“Hay prejudicialidad civil sobre lo penal cuando, pendiente el juicio de anulación de matrimonio, el juez penal debe de aguardar la calificación jurídica de la decisión en cede civil, para determinar si ha habido bigamia, hay prejudicialidad penal sobre lo civil cuando e menester espera el calificativo de culpable o inocente del reo en el proceso criminal, a los fines de juzgar los daños resarcible en sede civil”.
Ahora bien, se observa para que exista PREJUDICIALIDAD necesariamente deben existir dos acciones donde una que este subordinada a la otra y requiere por lo tanto una resolución anterior y previa a la sentencia de la principal.
Así mismo, la doctrina ha señalado que la prejudicialidad existe cuando hay procesos separados no acumulables y que versen sobre materias o asuntos distintos, pero en los cuales uno de ellos es influyente para la decisión del otro y para ello debe evidenciarse como prueba de la prejudicialidad lo siguiente: a.-) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida antes la jurisdicción civil.- b.-) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilará dicha pretensión. C.-) Que la vinculación entre la cuestión prejudicial planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de esta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la Sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella.
En este orden de ideas, observa este Tribunal que efectivamente cursan ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial la causa No. 22.006, la cual se encuentra en etapa de citación contentiva de la demanda intentada por el demandado en este juicio JOSE LUIS GUERRA contra DAISY PALENCIA DE VENTURA, JOSE ISRAEL VENTURA DE LEON Y NANCY MILAGROS NUÑEZ ROMAN, por retracto legal arrendaticio del inmueble identificado en la presente causa y motivo de la presente demanda de desalojo.
En este caso, la presente causa, está instaurada en la falta de pago en el canon de arrendamiento que alega la demandante NANCY NUÑEZ ROMAN, que le adeuda el inquilino – demandado JOSE LUIS GUERRA, alegando a su vez que es propietaria del inmueble y con ello se convirtió en arrendadora en el lugar del anterior propietario, este inmueble fue adquirido el 22 de junio del 2.005, por documento registrado, y la parte demandada JOSE LUIS GUERRA demanda el retracto legal arrendaticio, argumentando que nunca fue notificado de la venta del inmueble.
No obstante, para que prospere la cuestión prejudicial es forzoso y necesario la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella, y efectivamente la demanda de retracto legal es un derecho del inquilino en subrogarse como propietario en la enajenación del inmueble que ocupa, cuando el mismo es vendido a tercero ajeno sin que exista oferta previa a su persona, y para ello debe cumplir con ciertos requisitos los cuales están claramente establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero en este caso particular JOSE LUIS GUERRA demandó anteriormente el retracto legal arrendaticio, y esta demanda es del año 2.006, por retracto legal arrendaticio, la misma causa que conoce nuevamente el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y en la referida causa demandó a su vez a los anteriores propietarios JOSE VENTURA y DAISY PALENCIA, sin demandar al acreedor hipotecario BANAVIH, y al operador financiero BANESCO, que formaron parte de la negociación y como consecuencia existía un litis consorcio necesario que el demandante debía cumplir, esta causa llegó a ser conocida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual mediante sentencia de fecha 01 de diciembre del 2.008, declaró CON LUGAR la demanda de amparo constitucional incoada por NANCY NUÑEZ contra la sentencia dictada el 09 de abril del 2.007, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil de esta Circunscripción Judicial en el juicio que ya había intentado como se señaló JOSE LUIS GUERRA, anulando el fallo, y aun más repuso la causa al estado de admisión, con la orden en caso de admisión de citar a BANAVIH y a BANESCO, BANCA UNIVERSAL, C.A., es decir le dio la oportunidad a JOSE LUIS GUERRA de reformar la demanda, cuestión que no hizo, por el contrario el Tribunal que conocía de la causa, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, expediente 23.538, y ordenó notificar a las partes, con lo que se demuestra que la mencionada decisión no se encuentra firme aparentemente, (folio 220); pero es de conocimiento de la parte demandada JOSE LUIS GUERRA, que ha intentado una demanda nueva, cuando ya existía una causa idéntica anterior y con esta nueva demanda busca cumplir con los requerimientos procesales pautados por la Sala Constitucional en decisión de fecha 01 de diciembre del 2.008, para acceder a la justicia, pero sin respetar la mencionada sentencia en cuanto a la orden dada por la sala Constitucional, en relación a la reposición de la causa principal y el pronunciamiento sobre la admisión.

Es decir, el inquilino-demandado JOSE LUIS GUERRA tenía pleno conocimiento de la venta realizada, y aun cuando es menester pronunciarse sobre la caducidad de una acción de este tipo al Juzgado que conoce del retracto legal, la perjudicialidad, solo es viable si la causa que conoce otro tribunal no podría ser conocida por quien aquí decide, es decir, en este proceso el demandado tiene la oportunidad de ejercer todas las defensas y acciones que considere pertinentes, nunca esperar que un juez distinto conozca situaciones inherentes al contrato que conoce este Tribunal, y perfectamente pudo ejercer reconvención contra el demandante por retracto legal arrendaticio y llamar a los terceros interesados a la causa de manera forzosa para que su derecho de subrogación de la venta sea conocido por el mismo Juez que conoce de la demanda de desalojo, esta acción era perfectamente posible en esta causa y no en otra distinta, se puede observar que el demandado JOSE LUIS GUERRA no ha citado a la parte contraria en el juicio que conoce el otro Tribunal.
Ahora bien, si se permite una prejudicialidad como la opuesta es vulnerar el debido proceso, y el derecho de una justicia eficaz y sin formalismo lo importante para las partes es que se garantice su derecho a la defensa y los medios procesales para ejercer este derecho a la defensa se encuentra determinados en el Código de Procedimiento Civil, el llamado a Terceros de forma forzosa es uno de ellos y del cual pudo haber sido ejercido por el demandado en su oportunidad, y estas consideraciones vienen al caso puesto que esta juzgadora ha analizado la existencia de dos juicios incoados en tribunales distintos, para debatir derechos de un mismo contrato de arrendamiento, y en situaciones como estas la prejudicialidad no es posible de ser decretada, la prejudicialidad mayormente se materializa en la jurisdicción civil ante la existencia de procesos penales vinculados en las resultas del debate civil, o viceversa, ello por el hecho de la competencia de cada juez en cada materia, pero en materia arrendaticia la competencia es plena para el juez que conozca de cualquier acción derivada de un contrato de arrendamiento, aunado al hecho que las figuras procesales como la litis pendencia a la acumulación de la causas, tampoco son procedentes en este juicio, la primera de ellas por el hecho de que a quien toca conocerla es al tribunal donde no se ha materializado la citación, es decir el otro tribunal, y la segunda por que los procesos no se encuentran en la misma instancia.
Por todo lo expuesto y conforme la parte demandada pudo ejercer por vía reconvencional el retracto legal arrendaticio en la presente causa, y llamar como terceros forzosos a los vendedores para que en un mismo proceso se debatieran la acción de desalojo, y el retracto legal arrendaticio, y esto viene a colación, por cuanto en este juicio se debatirá y sentenciará la solvencia del inquilino en el canon arrendaticio para la procedencia del desalojo, y en el juicio de retracto legal también se tiene que debatir y sentenciar la solvencia del inquilino para la procedencia de la acción de retracto legal, y esto no es posible que sea tramitado por dos jueces distintos, por lo cual no se evidencia prejudicialidad en la presente causa.
En consecuencia, este Tribunal, aprecia que la cuestión previa relativa a la prejudicialidad debe declararse SIN LUGAR, y así se establece.

SEGUNDO:
Resuelto el punto anterior, pasa esta Juzgadora a decidir el fondo del asunto aquí planteado; en consecuencia tenemos que en el caso bajo estudio el debate se circunscribe en el Desalojo Arrendaticio, por las causales “a” y “b” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, por falta de pago de las pensiones inquilinarias; a la cual, estaba obligada la arrendataria, por lo tanto la parte actora reclama el pago de los meses correspondientes de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero marzo, abril y mayo de 2009, lo que asciende a la cantidad a la suma de CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs.5.280,00). Cada uno a razón de DOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs.220,00) mensuales. Además señala que las consignaciones inquilinarias que hubiere podido realizar el inquilino JOSE LUIS GUERRA, solo podían tener efecto hacia su representada NANCY MILAGROS NUÑEZ ROMAN, única propietaria del inmueble desde el 22 de junio del 2005, lo cual es de pleno conocimiento del inquilino, y la ley inquilinaria determina que solo podrá retirar y disponer de las cantidades consignadas por el inquilino el arrendador o propietario siempre que sean consignadas a su favor, a sabiendas que es la única propietaria legitima y que no tiene ninguna relación con los anteriores propietarios arrendadores y por ende no pueden recibir en su nombre ninguna cantidad consignada por arrendamiento y todo pago efectuado, no surte efecto para con su persona.
Como segunda causal de desalojo, invoca la necesita que tiene del inmueble para habitarlo, ya que es su única vivienda y prueba de ello es que lo compro bajo el beneficio del programa de subsidio directo, para vivienda propia y se constituyo hipoteca a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo y de Banesco Banco Universal, quien participo en la operación de compra venta, es decir, es su única vivienda y la necesita para ocuparla. Y cuyo fundamento lo constituye el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por su parte el demandado, consigna en copia certificada expediente N° 249 que por consignación arrendaticia lleva por ante el Juzgado Primero de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción del estado Carabobo, del cual, se desprende como Consignatario: JOSE LUIS GUERRA y beneficiaria DAISY DE VENTURA, cantidad consignada DOCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (220.000 Bs), por concepto de canon de arrendamiento del mes de noviembre (2005). Folio 54 de este expediente y sucesivamente hasta el folio 209, aparece como ultima consignación, por la misma cantidad y a favor de la misma beneficiaria, es decir, DAISY DE VENTURA, correspondiente al mes de septiembre de 2009.
Ahora bien, se desprende del anexo “a” (folio 38) de este expediente, que el ciudadano JOSE LUIS GUERRA, accionado en la presente causa, incoa demanda por retracto Legal Arrendaticio contra los ciudadanos DAISY PALENCIA DE VENTURA E ISRAEL VENTURA DE LEON, en su carácter de vendedores y a la ciudadana NANCY MILAGRO NUÑEZ ROMAN en su carácter de compradora y alega textualmente: en el capítulo PRIMERO. Antecedentes.
“Soy arrendatario mediante contrato de locación a tiempo indeterminado celebrado el día 03 de diciembre de 1.999, (Anexa copia y marco “a”), de un inmueble constituido por un apartamento 10-4, Parroquia San José del Municipio Valencia del estado Carabobo. Dicho contrato lo celebre con la ciudadana DAISY PALENCIA DE VENTURA, quien junto con su cónyuge José Israel Ventura de León, eran anteriores propietarios del mismo y en el cual me encuentro totalmente solvente en el pago de las pensiones arrendaticias…”… , SEGUNDO: “ Es el caso, ciudadano Juez; que para la fecha de hoy, me consigo sorpresivamente que en fecha 22 de junio de 2005; Procedieron los Propietarios a enajenar, mediante documento inserto en la oficina de registro inmobiliario del primer circuito de registro del Municipio Valencia, anotado bajo el N° 33 del tomo 27 del protocolo primero, de fecha 22 de junio de 2005 (Anexo copia y marco “b”) el inmueble que tengo arrendado a la ciudadana NANCY MILAGRO NUÑEZ ROMAN, actual propietaria compradora antes identificada…”

En este orden y a los fines de establecer la solvencia o insolvencia del inquilino es necesario considerar que el Legislador estatuyo en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente:
Artículo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”.

Artículo 52: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”.

Artículo 53: “Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación…”.

Artículo 55: “La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante”.

En tal caso la consignación legítimamente efectuada será la que resulte de verificar que el consignante de la pensión arrendaticia cumplió con todos los requisitos esenciales establecidos por el legislador, en este caso la consignación legítima significa esencialmente la consignación del canon de arrendamiento, es aquella que ha cumplido con los requisitos establecidos en los artículos 51, 53, 54 y 55 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
De tal modo que, realizada la consignación cumpliéndose con los requisitos esenciales de que esta revestida la misma surge ope legis la presunción iuris tantum de liberación del deudor- arrendatario, es decir, su estado de solvencia.
En el caso de autos, es evidente que el demandado-inquilino tenia perfecto conocimiento que la actual propietaria del inmueble objeto del presente juicio es la ciudadana NANCY MILAGRO NUÑEZ ROMAN, pues bien, desde el mismo momento en que incoo la demanda por retracto legal Arrendaticio, estaba al tanto que la nueva beneficiaria en el caso de la consignación inquilinaria, es la parte accionante en la presente causa; en consecuencia es de considerar que la consignación de la pensión de arrendamiento carece de eficacia por haberse realizado a la orden de los anteriores propietarios, es decir, personas ajenas a la relación arrendaticia, y por cuanto la consignación no fue legítimamente efectuada, se considera al inquilino en estado de insolvencia.
Aun más el declarante, es decir, el demandado al reconocer el hecho justamente ante su contraparte, específicamente cuando aporta a los autos copia simple marcada con la letra-“A” (folio 38) y la copia certificada del expediente N° 22-006 (folios 250 y siguientes) de donde se desprende entre sus alegatos lo siguiente “que para la fecha de hoy, me consigo sorpresivamente que en fecha 22 de junio de 2005; Procedieron los Propietarios a enajenar, mediante documento inserto en la oficina de registro inmobiliario del primer circuito de registro del Municipio Valencia, anotado bajo el N° 33 del tomo 27 del protocolo primero, de fecha 22 de junio de 2005 el inmueble que tengo arrendado a la ciudadana NANCY MILAGRO NUÑEZ ROMAN, actual propietaria compradora antes identificada…”, aun mas, se observa de la copia emanada de la decisión emanada del Tribunal Cuarto de Primera Instancia Civil de esta misma Circunscripción Judicial Expediente N° 23.538 que el demandado en la presente demanda, interpuso demanda el 16 de marzo de 2006, (folio 220); es manifestación del inquilino, le releva de la prueba al demandante. En virtud al llamado principio de adquisición procesal, según el cual todo lo manifestado en estrados o en un instrumento por uno de los litigantes puede ser redargüido contra él por su antagonista. Los resultados de las actividades procesales son comunes entre las partes, y por lo tanto, una puede aprovechar el acto o declaración de la otra.
En consecuencia, quedo demostrado que el inquilino-demandado JOSE LUIS GUERRA, incumplió una de sus obligaciones principales, como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, a tenor de lo establecido en el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil, al no pagar los meses reclamados por la arrendadora y ello acarrea el Incumplimiento de las obligaciones Legales y Contractuales. Y así se declara.
En cuando, a este documento, el mismo merece valor probatorio, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; pero carece de validez en el presente caso, en virtud a lo antes expuesto.

TERCERO:
Como segunda causal del desalojo, tenemos: como hecho controvertidos la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, y en la cual se fundamenta la pretensión, contenida en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Articulo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:…

..” b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Ahora bien, considera esta Juzgadora que la necesidad de ocupar el inmueble no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
En el caso bajo estudio, para la procedencia del desalojo, deben probarse tres requisitos; La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo.
Evidentemente en el caso de marra la parte accionante demostró ser propietarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, justifico, a través de las pruebas consignadas a los autos, la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, pues bien, en el caso que nos ocupa la ciudadana NANCY MILAGRO NUÑEZ ROMAN, demostró la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, dada su cualidad de propietario del inmueble como requisito de procedencia del desalojo, la cual está justificada, con el documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, como única vivienda principal, constituida por un apartamento, distinguido con el numero 104, piso 10, Edificio Residencias Karina, ubicado en la urbanización Chaguaramal, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, según documento protocolizado por ante la oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 22 de junio del 2005, bajo el N° 33, Folios 1 al 8, Protocolo Primero, Tomo 27. Así mismo se desprende de los documento Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro de Valencia del estado Carabobo, el 18 de junio de 1999, bajo el N° 28, Folios 1 al 2, protocolo Primero, Tomo 23, donde se demuestra de su mandante cedió los derechos de propiedad a su persona y a su vez consta que el referido inmueble fue vendido, según documento protocolizado el 18 de junio de 2007, bajo el N° 33, Folios 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo 154 a la ciudadana LORENA ALEXANDRA GARCIA. Y el documento Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro de Valencia del estado Carabobo, el 22 de junio de 1998, bajo el N° 19, Folios 1 al 3, protocolo Primero, Tomo 57.cuyo inmueble fue vendido al ciudadano FRANCHESCO MASTRANGELO; que los ambos inmueble no le pertenecen a la demandante NANCY MILAGRO NUÑEZ ROMAN, y aun cuando estos documentos públicos fueron impugnados por la parte accionada (folio 245), la vía idónea es la tacha de falsedad, la cual, no fue propuesta por la parte demandada en su oportunidad procesal; por lo que merecen pleno valor probatorio.
Así mismo del análisis de la prueba testimonial de la ciudadana MIRIAN HERRERA CAMPOS, quien en sus declaraciones estampadas en la pregunta Primera manifiesta que conoce de vista y Trato a la ciudadana NANCY NUÑEZ, a la Cuarta Pregunta: Contesto “ que la ciudadana NANCY NUÑEZ, vive con su hijo, a la Octava Pregunta ¿ Diga donde queda el apartamento que compro NANCY NUÑEZ? Contesto en residencias Karina detrás de Torigallo.
En relación a la declaración de la ciudadana MARIUTKA LIDYLIA FERNANDEZ VARELA (folio 242) a la pregunta Primera manifiesta que conoce de vista y Trato a la ciudadana NANCY NUÑEZ, a la Cuarta Pregunta: Contesto “ que la ciudadana NANCY NUÑEZ, vive con su hijo; a la Quinta Pregunta ¿ diga si le consta que NANCY NUÑEZ, compro un apartamento para habitarlo? Contesto: Si”. Octava Pregunta ¿ Diga dónde queda el apartamento que compro NANCY NUÑEZ? Contesto Avenida Bolívar cerca del Torigallo.
La Testigo ELIZABETH COROMOTO ARTEAGA WILSON, a la pregunta Primera manifiesta que conoce de vista y Trato a la ciudadana NANCY NUÑEZ, ex compañera de la Universidad de Carabobo. Septima pregunta ¿Diga si le consta que NANCY NUÑEZ habita actualmente un apartamento que es propiedad de su hijo? Contesto: Si”. Octava Pregunta ¿ Diga si le consta que NANCY NUÑEZ compro un apartamento para habitarlo? Contesto si hace tiempo por la Avenida Bolívar detrás de Torigallo.
La Testigo MARIA FELIX RAMOS FIGUEREDO, quien en sus declaraciones estampadas en la pregunta Primera manifiesta que conoce de vista y Trato a la ciudadana NANCY NUÑEZ. A la SEGUNDA pregunta, manifestó que conoce a NANCY NUÑEZ, por que estuvieron trabajando juntas en la Universidad de Carabobo. Quinta Pregunta ¿ diga si le consta que NANCY NUÑEZ, compro un apartamento para habitarlo? Contesto: se que compro un apartamento y no se lo han entregado”.
Este tribunal aprecia que las declaración estampada por los testigos guardan relación con los hechos controvertidos, relatan sobre un mismo hecho no se contradicen, y de los hechos declarados, emergen elementos suficientes de convicción para otorgarles valor probatorio y así se establece.
Sin lugar a dudas, se observa del cúmulo de probanzas que la propietaria – arrendadora, tienen la imperiosa necesidad de ocupar el inmueble arrendado; En consecuencia por disposición legal, la pretensión deducida por la actora debe declararse procedente y así se establece.
Lo anterior permite traer a colación, un extracto de la Sentencia del 28 de junio de 2005 (T.S.J. – Sala Constitucional) Sent. N° 1376
… “Al respecto, es patente la necesidad de vivienda que existe en el país, circunstancia que al adminicularse con la poca capacidad económica de la mayor parte de la población para adquirirla crea una presión en el mercado habitacional a la cual la ley impugnada pretende darle solución. En este sentido, múltiples han sido las enmiendes buscadas, que pasan desde la posibilidad de adquirir las viviendas por política habitacional o a través de financiamientos para proyectos de auto gestión o de auto construcción, hasta dispensar una mejor regulación al área arrendaticia.
Para satisfacer el último de los objetivos trazados, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios trató de simplificar los procedimientos administrativos y judiciales inmiscuidos en el tema, a fin de incentivar el alquiler y la construcción de viviendas para arrendar, ello como un reconocimiento al hecho de que los problemas habitacionales aludidos hacían que el arrendamiento de inmuebles tuviera una excesiva demanda, la cual además se acrecentaba por el temor de los propietarios a arrendar los inmuebles por lo engorroso y complicado de los procedimientos administrativos y judiciales que regían la materia.
Dentro de este contexto, el punto que pretende resaltar la Sala es muy sencillo: en la actualidad no resulta nada fácil para el ciudadano conseguir una vivienda para arrendar. Es esa la razón que justifica el plazo de seis meses que le otorga la norma impugnada al arrendador para desalojar el inmueble, argumento que se refuerza con el hecho de que dicho plazo sólo procede cuando el motivo de desalojo obedece a necesidades propias del propietario, y no por alguna conducta indeseable del inquilino.
Ciertamente, frente al derecho del arrendatario está el del arrendador, pero el desarrollo del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, que es en este caso el que el recurrente alega como transgredido, no puede realizarse de espaldas a la realidad. En definitiva, bajo tal justificación, la potestad que tiene el legislador de configurar el derecho a la tutela judicial efectiva en materia arrendaticia ha sido desplegada sin haber afectado el núcleo esencial del derecho, centro indisponible para el legislador en su actividad, pues la Ley busca garantizar los derechos de los arrendadores y arrendatarios para influir positivamente en la solución del grave problema de vivienda…”

En consecuencia, concluye esta Juzgadora, que al haber quedado plenamente demostrado la necesidad de ocupación del inmueble objeto de la presente demanda por parte de la demandante, y la falta de pago de los cánones de arrendamiento; aprecia quien aquí decide, que es procedente la demanda de desalojo, por las causales prevista los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
CUARTO:
Observa este Tribunal que aun cuando no consta a los autos la resultas de la prueba de informe solicitada al capítulo Tercero Dirección de Hacienda, departamento de inmuebles urbanos de la Alcaldía del Municipio Valencia del estado Carabobo, a los fines de demostrar quien aparece como propietaria del inmueble que reporta la cuenta N° P-011989-98-001, correspondiente al inmueble ubicado en la Urbanización Piedras pintadas, calle Libra, residencias Marlys apto quinta B e igualmente quien aparece como propietaria del inmueble que reporta la cuenta N° 2004-03-0007078 correspondiente al apartamento 104 del edificio residencias Karina, urbanización chaguaramal. Este quedo demostrado con los instrumentos que constan al folio 7 al 14 de este expediente-
En relación a la Prueba de Informe, solicitado a la Agencia Plaza Bolívar, de Valencia estado Carabobo del Banco Industrial de Venezuela, a la cuenta N° 0048910100366609 cuyo titular es la ciudadana DAISY PALENCIA DE VENTURA. En el caso sub iudice, cabe destacar que aun cuando esta prueba de informes no consta su resulta a los autos, la misma no guarda relación con los hechos controvertidos. Y asi se decide.